Blog notarial i altres continguts pràctics

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la sentència del Tribunal Suprem número 440/2026, de 20 de març, en què l'Alt Tribunal analitza, per primera vegada, el règim legal de les participacions socials sense vot d'una SL, clarificant el moment a partir del qual s'ha d'entendre que recuperen el dret a vot en cas que no es reparteixin.

El cas parteix d'una SL amb 3 socis, en què el capital social estava dividit per terceres parts iguals (1/3 cadascun), en 300 participacions. Un dels socis va passar a ser titular de 100 participacions sense vot a resultes d'una modificació estatutària aprovada per unanimitat el 2018. Un any després (2019), en junta general, es va aprovar la venda d'un actiu essencial, votant a favor 2 dels 3 socis (un dels quals era el que era titular, arran d'això el conflicte, ja que es permet en aquesta junta el vot del soci titular d'aquestes participacions sense vot, i això és determinant per a l'aprovació de l'acord.

El cas arriba als Tribunals de la mà del soci que hi va votar en contra. Finalment, l'assumpte recau en el TS, al qual correspon interpretar l'article 99.3 LSC, i resoldre si el soci sense dret a vot el recupera automàticament a causa de no haver rebut el dividend mínim que es preveu a la llei per a aquesta classe de situacions. Pel que fa a això, el Tribunal Suprem acaba resolent que, en aquests casos, es podrà considerar que no s'ha abonat el dividend mínim (i per tant les participacions recuperen el dret a vot) quan hagi finalitzat tant l'exercici comptable com el procés ordinari d'aprovació de comptes, de manera que es pugui constatar que no hi havia beneficis distribuïbles. Alternativament, ha d'haver vençut el termini legal per celebrar la junta ordinària sense que s'hagi celebrat o sense que s'hagin aprovat els comptes. Aplicada aquesta interpretació al cas, el TS conclou que el març del 2019 encara no s'havia celebrat la junta d'aprovació dels comptes del 2018 ni havia transcorregut el termini legal per fer-ho, de manera que, per tant, no es podia considerar activada l'excepció de l'art. 99.3 LSC, i la societat titular de les participacions sense vot no havia d'haver votat a la junta de 6 de març de 2019.

Important sentència per entendre correctament el moment temporal a partir del qual, si escau, aquestes participacions sense vot recuperen el seu dret, en cas de no distribució del dividend mínim que preveu la LSC per a aquests supòsits.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Sentència del Tribunal Suprem número 377/2026 de data 1 de març, que aborda un suposat interessant sobre com s'ha de distribuir la propietat d'un immoble en el marc d'un divorci d'un matrimoni casat sota el règim econòmic de societat de guanys.

El cas parteix del supòsit en què un home, abans de contraure matrimoni, compra un habitatge, i per això, contrau un préstec. Dos anys després, es casa amb la seva dona, aquest habitatge es constitueix al domicili familiar, de manera que el préstec passa a pagar-se amb diners comuns del matrimoni. Passats molts anys, el matrimoni es divorcia i sorgeix la controvèrsia de qui pertany l'immoble.

El Tribunal Suprem resol el conflicte aplicant els articles 1354 i 1357 del Codi Civil, establint que, quan un bé (en aquest cas l'habitatge familiar) s'adquireix amb diners de diferents procedències (part privatiu i part de guanys), la propietat pertany pro indivís a la persona ia la societat de guanys en proporció al valor de les aportacions. Així doncs, en aquests casos, caldrà calcular què es va pagar abans del casament i què es va pagar després amb fons comuns, per determinar així els % corresponents, i en aquests casos és clau conservar els justificants de pagament corresponents (com per exemple extractes bancaris) per poder acreditar els pagaments que s'han realitzat en cada moment.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a Sentència del Tribunal Suprem, número 404/2026, de 6 d'abril, que introdueix una rellevant i inquietant doctrina en relació amb la responsabilitat subsidiària d'un immoble per deutes tributaris dels propietaris anteriors.

El cas parteix d'un supòsit en què una persona adquireix un immoble, en què quan es compra consta vigent una nota marginal d'afecció al pagament d'un impost de successions del venedor. Passats més de 5 anys, és a dir, una vegada caducada la nota marginal, i davant de la situació de fallit del deutor principal, l'AEAT inicia un procediment de responsabilitat tributària subsidiària per afecció al pagament de deutes tributaris davant del comprador que va adquirir l'immoble, dins del termini d'afecció.

El Tribunal Suprem (Sala III del Contenciós) estima que és procedent iniciar el procediment de responsabilitat subsidiària respecte a un bé o dret afectat legalment al pagament del deute tributari encara que hagin transcorregut cinc anys des de la pràctica de la nota marginal d'afecció legal del referit bé, sempre que el tercer adquirís el bé dins aquest termini i, posteriorment, s'hagi declarat. Segons el parer del TS, l'afecció prevista a l'art. 79 LGT constitueix una garantia real d'origen legal, la vigència del qual no queda limitada per la caducitat registral establerta a l'art. 100.4 RISD, ja que aquesta afecta només el seient i l'oponibilitat registral, però no extingeix la càrrega legal, de manera que la valoració de la condició de tercer hipotecari protegit s'ha de referir al moment de l'adquisició, de manera que qui compra amb l'afecció vigent no queda emparat per l'art. 34 LH. Finalment, el TS també determina que l'exercici de l'acció de derivació es regeix pel règim propi de la responsabilitat subsidiària establerta a l'art. 43.1.d) LGT, el dies del qual a quo se situa en la declaració de fallit (arts. 174, 176 i 67.2 LGT), sense que la caducitat de la nota marginal condicioni ni limiti aquest exercici.

Sentència molt important per tenir en compte en l'assessorament recurrent i integral que fem als nostres clients en formalitzar operacions immobiliàries.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a un informe recent de la Comissió Consultiva sobre conflicte en l'aplicació de norma tributària de l'AEAT, publicat el febrer de 2026, on s'aborda la tributació a l'IRPF d'un soci que ven les seves participacions socials d'una empresa familiar a la mateixa societat, perquè aquesta, tot seguit, procedeixi a formalitzar una reducció de capital.

El cas parteix d'un supòsit en què, en el marc d'una empresa familiar, un dels socis ven les seves participacions a la mateixa societat perquè, tot seguit, procedeixi a fer una reducció de capital mitjançant l'amortització de les participacions adquirides al soci en qüestió. Aquest soci, a l'IRPF de l'any corresponent, declara l'operació com un guany patrimonial, cosa que li va permetre acollir-se a beneficis fiscals (en concret, als coeficients d'abatiment per a actius adquirits abans del 1994).

Passat el temps, el contribuent rep una inspecció d'Hisenda, la qual considera que la tributació de l'operació no ha estat correcta, ja que a criteri de l'AEAT, l'operació ha de tributar sota el concepte de rendiment de capital mobiliari, ja que la seqüència dels fets esdevinguts equival a la pràctica a una reducció de capital amb restitució d'aportacions. L'informe de la Comissió Consultiva avala aquesta interpretació, considerant que l'ús de figures mercantils lícites no es pot utilitzar artificiosament per acollir-se a un benefici fiscal de manera indeguda. Per tenir en compte a l'assessorament integral als nostres clients en aquesta classe d'operacions.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 7 d'octubre de 2025 (BOE de 21 de gener de 2026), en què es resol un recurs interposat contra la nota de qualificació del Registrador Mercantil IX de Madrid, suspenent la inscripció d'una escriptura pública de constitució de SL.

El cas parteix d'una constitució d'una SL en què, en el seu objecte social, entre altres activitats s'inclouen “altres activitats auxiliars als serveis financers, excepte assegurances i fons de pensions”. Presentada a inscripció, l'escriptura és qualificada negativament pel Registrador, perquè atesos els termes amplis en què aquesta activitat es descriu a l'article 2 dels Estatuts socials (transcripció literal del CNAE) pot estar inclosa en algun dels supòsits previstos a l'art. 125 de la Llei 6/2023, del 17 de març, del Mercat de Valors, corresponents a les empreses de serveis d'inversió (Aquestes empreses estan subjectes a una sèrie de requisits especials que no es compleixen en aquest cas).

Interposat el corresponent recurs, la DG confirma la nota de qualificació, assenyalant que lactivitat a què es refereix el recurs està clarament inclosa en les activitats subjectes per la Llei del Mercat de Valors a requisits especials, de manera que només es podrà incloure en lobjecte social si la societat compleix amb els requisits daquesta legislació especial. Per tenir en compte a lhora de definir correctament les activitats socials dempreses de nova constitució.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a Sentència del Tribunal Suprem número 802/2026, de 25 de febrer, en què s'aborda un interessant cas per recordar el règim de reducció de capital amb restitució d'aportacions als socis, així com les possibilitats d'impugnació de creditors disconformes amb l'operació.

El cas parteix d'un supòsit en què una SA realitza una transmissió de diverses finques a favor d'uns socis, en execució d'un acord de reducció de capital social, mitjançant l'adquisició d'accions pròpies per amortitzar-les i restituir-les aportacions a socis mitjançant lliurament d'actius. L'acord va ser degudament publicat per donar-se a conèixer als creditors i que, si escau, aquests poguessin exercir el seu dret a oposició, cosa que no va succeir. Molt de temps després (anys), la societat entra en situació d'insolvència, i un creditor intenta llavors anul·lar l'operació emparant-se en un suposat frau de creditors, així com en defectes de la junta general i en vulneració de la LSC en matèria de reducció de capital.

El TS, en una resolució interessant, resol que la legislació mercantil ja preveu un tràmit per protegir el creditor (dret d'oposició), el qual s'ha d'exercir en termini, de manera que, si no passa, es perd l'oportunitat d'impugnar l'acord. Així mateix, el TS determina que el creditor no té legitimació per impugnar defectes formals de la junta i que, així mateix, les operacions de reducció de capital mitjançant adquisició d'accions pròpies i restitució ulterior d'aportacions són plenament vàlides, sempre que es respectin els requisits legals de procediment i publicitat.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a un molt interessant informe conjunt de la Direcció General de Tributs catalana i de l'Agència de l'Habitatge autonòmic per donar resposta a una sèrie de consultes plantejades pel Col·legi Notarial de Catalunya, en relació amb el concepte de gran forquilla. En ell es resolen interessants dubtes com per exemple:

• Àmbit territorial del còmput numèric d'immobles : Als efectes d'aplicar el tipus impositiu agreujat de gran forquilla, només es tindran en compte els immobles situats a Catalunya.
• Inclusió d'immobles rústics: Si els immobles es troben a zones de mercat tensionat, només es computaran els béns immobles urbans amb ús residencial, en la resta de casos, es tindran en compte tots els béns immobles (urbans i rústics).
• Còmput de quotes indivises : Si el contribuent és titular d'un o més immobles urbans d'ús residencial en un percentatge de participació diferent del 100%, ubicats dins d'una mateixa zona de mercat residencial tensionat, té la condició de gran forquilla si de la suma d'aquests percentatges de titularitat resulta titular del 500% (equivalent en percentatge de titular). Tots els immobles han d'estar situats dins de la zona de mercat residencial tensionat declarada.
• Còmput de superfície i elements no residencials Per a la determinació de la suma de la superfície construïda de més de 1.500 m², només s'han de tenir en compte els metres quadrats d'ús residencial, i queden exclosos els metres quadrats referits a elements comuns (com garatges, trasters, locals comercials, o magatzems integrats a la finca).
• Divergències o absència de constància registral de la superfície : Si no consta la superfície construïda a la inscripció del Registre, es tindrà en compte allò inscrit al Cadastre i, si no n'hi ha, el que resulti d'un informe tècnic de mesurament de l'habitatge.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la sessió de vídeo formació impartida pel Col·legi de Notaris de Catalunya, en la qual, el Notari de Malgrat de Mar, el senyor Pedro Rincón de Gregorio, realitza una interessant exposició sobre la importància de la dada en el futur del Notariat, amb especial referència a l'índex únic i als poders parametritzats.

D'especial interès les reflexions que es realitzen sobre la necessitat de modernitzar el nostre sistema d'apoderaments, amb referència expressa a la possibilitat d'homogeneïtzar i parametritzar les facultats dels poders notarials, a l'efecte de facilitar-ne la validació o força per tercers, com ara els diferents operadors dels Tribunals de Justícia o les entitats financeres.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a una interessant la Resolució de la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Gestió Adequada de Conflictes (Resolució JUS/4983/2025, de 18 de desembre, publicada al DOGC de 15 d'abril de 2026) que aborda un cas relatiu a una escriptura d'elevació virtut de la qual s'adscriu l'ús privatiu de determinades places d'aparcament a habitatges particulars determinats de l'edifici.

El cas en concret parteix duna comunitat de propietaris que pretén assignar lús privatiu dunes determinades places daparcament a uns habitatges concrets. Per fer-ho, se celebra junta de propietaris, amb un quòrum d'assistència del 71,25%, i s'adopta l'acord per unanimitat dels assistents. A més a més, segons resulta de la certificació de l'acord, cap dels veïns no assistents ha manifestat la seva oposició ni impugnació dins el termini legal d'un mes que concedeix el Codi civil català. L'acord s'eleva a públic i es presenta a inscripció al Registre de la Propietat, qualificant-se negativament l'escriptura perquè, segons el parer de la Registradora, la decisió no s'adopta amb el quòrum suficient, mancant doncs l'assistència i el vot favorable d'un dels veïns directament afectats per la mesura.

Presentat el recurs corresponent, la Direcció General catalana revoca la nota de qualificació, recordant-nos que, per a aquesta classe d'acords (adscripció privativa d'elements abans comuns), es requereix un acord unànime dels copropietaris (art. 553-43 CCCat), el qual es pot assolir, de conformitat amb l'art. 553-26.3 CCCat, quan l'acord hagi estat votat favorablement per tots els propietaris participants a la reunió, i en el termini d'un mes des de la notificació de l'acord, no s'hi hagi oposat cap altre propietari. Cas interessant per recordar que la unanimitat necessària per a l'adopció d'acords a la junta de propietaris es pot arribar per “diverses vies”.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç un post de LinkedIn d'un prestigiós despatx d'advocats, on se'ns mostra un il·lustratiu cas real, amb sentència judicial inclosa, que ens permet recordar i veure la interessant regulació que té el Codi Civil català en matèria d'arres.

En concret, l'article 621-49 del Codi Civil de Catalunya estableix que si el contracte de compravenda preveu el finançament de tot o part del preu per una entitat de crèdit, el comprador, excepte pacte en contra, pot desistir del contracte si justifica documentalment, en el termini pactat, la negativa de l'entitat designada a concedir el finançament oa acceptar la subrogació del comprador a la hipoteca negligència del comprador. El desistiment del comprador obliga el venedor a la devolució del preu que li hagi estat lliurat i, si escau, de les arres penitencials, i obliga el comprador a deixar el venedor en la mateixa situació en què s'hauria trobat si no s'hagués conclòs el contracte, sens perjudici del que estableix la legislació hipotecària.

En el cas en concret, les parts signen el contracte d'arres, lliurant-se en aquest concepte 68.500 €. Finalment, el futur comprador no aconsegueix el finançament bancari que necessitava, cosa que comunica en termini a la venedora, als efectes de recuperar aquesta quantitat, obtenint una negativa com a resposta. Davant d'aquesta situació, el comprador frustrat porta el cas als Tribunals, guanyant el plet i veient-se així reconegut el seu dret a recuperar aquesta elevada quantitat de diners, més interessos i costes del procés. Per tenir molt en compte aquesta regulació quan es formalitzen contractes d'arres (o precontractes de reserva d'immoble, etc.) en el marc d'una compravenda immobiliària.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Resolució de 22 d'octubre de 2025, de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública (BOE de 23 de febrer de 2026), en el recurs interposat contra la negativa de la Registradora de la Propietat del Campello a inscriure una escriptura de compravenda.

El supòsit analitzat aborda la clàssica situació que es produeix a Notaria, quan habitualment la part venedora (una societat) es troba representada per una altra de mercantil (una gestoria facultada a través d'un subapoderament) i aquesta, alhora, per un dels seus empleats apoderats. En aquests casos, la Direcció General determina que és obligatòria l'exhibició al Notari tant de l'escriptura de subapoderament de la societat venedora a la gestoria, com de l'escriptura de poder de la gestoria al seu representant representant, ja que només en virtut d'això l'apoderat pot actuar vàlidament en nom i representació de la venedora. Així mateix, la Direcció General recorda que, gràcies a la implantació de la còpia autoritzada electrònica, l'exhibició d'aquests apoderaments i la comprovació de la seva vigència s'ha facilitat molt a la pràctica notarial.

Per tenir en compte en el dia a dia de la formalització d'operacions immobiliàries de tota classe, així com en el correcte reflex en les escriptures matrius que es formalitzin.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Sentència del Tribunal Suprem número 288/2026, de 26 de febrer, en què s'analitza un cas on es discuteix la divisió i venda forçosa d'un immoble que pertany a diverses persones.

En el cas en qüestió, una persona és copropietària d'un % d'un immoble, en virtut d'una donació, mentre que una part restant de l'immoble pertany a una altra persona que mor, sense que els hereus hagin acceptat encara l'herència. Aquest copropietari, no desitjant romandre més en aquesta situació de comunitat, interposa una demanda de divisió de cosa comuna contra l'herència jacent, sol·licitant la venda forçosa de l'immoble, a l'empara de l'article 400 del Codi civil, que estableix que cap copropietari està obligat a romandre en una comunitat de béns, i faculta qualsevol propietari a sol·licitar la divisió de la propietat. El cas finalment arriba al Tribunal Suprem, el qual resol que efectivament, encara que l'altre copropietari sigui una herència jacent (és a dir, pendent que l'acceptin els hereus), això no és cap impediment per poder sol·licitar la divisió de la cosa comuna (“a l'herència jacent se li reconeix capacitat processal per demandar i ser comparteix per art).4.1. conforme a la llei, l'administrin ex. art. 7.5”.

Interessant supòsit per recordar totes les persones que, sent copropietàries d'un immoble (per exemple a resultes d'una herència a favor de diversos germans), no vulguin romandre en aquesta situació de comunitat, la llei els reconeix dret a posar fi a aquesta situació, i fins i tot pot forçar la venda de l'immoble.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a Resolució de 2 de desembre de 2025, de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública (BOE de 12 de març de 2026), en el recurs interposat contra la nota de qualificació estesa pel registrador mercantil de València, rebutjant la pràctica d'una anotació preventiva de complement de.

El cas parteix d'un soci minoritari (titular de més del 5% del capital d'una SA) que té coneixement a través del BORME de la convocatòria de junta general d'accionistes de la SA esmentada, realitzada a través del Registrador Mercantil, en tenir el càrrec d'administrador caducat (ex. article 171 de la Llei de Societats de Capital). Davant d'aquest fet, el soci minoritari pretén incloure un complement de la convocatòria per discutir, a més del nomenament de nou administrador, la dissolució de la societat i el nomenament de liquidador. Per articular aquest complement de convocatòria, el soci minoritari insta una acta notarial, en virtut de la qual, es requereix a la mateixa societat ia la presidenta de la Junta designada pel registrador mercantil a aquest efecte. Així mateix, i posteriorment, el soci minoritari presenta al Registre Mercantil una sol·licitud, a l'empara de l'art. 104 del Reglament del Registre Mercantil, perquè es practiqui una anotació preventiva de la publicació dun complement a la convocatòria duna Junta. Presentada aquesta sol·licitud, el Registrador denega la pràctica de l'anotació preventiva, al·legant en essència que el requeriment l'ha realitzat incorrectament el soci minoritari (perquè l'ha dirigit a la societat ia la presidenta de la junta designada pel Registrador Mercantil, quan aquesta no és ni la convocant de la junta, ni té investida autoritat per complementar la convocatòria).

Interposat el corresponent recurs, la Direcció General confirma la nota de qualificació, resolent que en aquests casos, quan la convocatòria de Junta la realitza el Registrador Mercantil en estar vacant el càrrec d'administrador, si un soci minoritari vol fer un complement de convocatòria, aquest s'haurà d'adreçar al mateix Registrador Mercantil convocant, perquè prengui la decisió procedent conforme a Dret.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la sessió de vídeo formació impartida per l'Il·lustre Col·legi Notarial de Catalunya, on Cristina Requena Torrecillas, notària de Barcelona, ​​protagonitza una sessió formativa relativa a la tokenització de valors negociables.

En concret, la sessió se centra a analitzar la reforma de la Llei de mercat de valors i llei de societats de capital, on s'aborda l'impacte pràctic i societari de la digitalització dels instruments financers. Important per tenir en compte, ja que la tokenització d'actius (és a dir, la representació digital d'actius com a accions d'una SA, a través d'una xarxa blockchain) ja és una realitat en el tràfic jurídic mercantil espanyol, i cal tenir en compte que, per exemple, ja s'estan autoritzant i inscrivint societats mercantils les accions de les quals neixen directament token.

Per al seu visionat i estudi amb detall, doncs és una realitat que ben aviat de ben segur es generalitzarà a la major part de despatxos notarials del país.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Consulta Vinculant V2530-25, de 18 de desembre, en què la Direcció General de Tributs resol una consulta relativa a la possibilitat o no d'aplicar l'exempció per transmissió d'habitatge habitual, sense reinversió, a una persona més gran de 65 anys no resident.

El cas versa sobre una persona física major de 65 anys i propietària del seu habitatge habitual a Espanya, on ha estat residint ininterrompudament durant més de 7 anys. A causa de la seva edat avançada, es planteja traslladar la seva residència habitual al seu país d'origen (França) i vendre la que ha estat la seva vivenda a Espanya. En aquesta venda, és previsible que obtingui un guany (per diferència del preu de venda i el de compra), no tenint previst reinvertir l'import obtingut, per aquesta transmissió, en l'adquisició d'un nou habitatge habitual. Afegeix que és probable que, a causa del trasllat de residència, deixi de ser resident fiscal a Espanya. En aquest supòsit, després d'analitzar els fets que es plantegen i la normativa aplicable, la DGT resol que l'exempció per venda d'habitatge habitual a més grans de 65 anys no s'aplica a no residents. En concret, l'Administració conclou que, en tenir la condició de no resident en el moment de la transmissió, el guany patrimonial queda subjecte a l'impost sobre la renda de no residents (IRNR) i que en aquest àmbit no és aplicable l'exempció prevista a l'IRPF per a majors de 65 anys. Així mateix, tampoc no procedeix l'exempció per reinversió regulada al TRLIRNR, atès que la contribuent manifesta que no destinarà l'import a l'adquisició d'un nou habitatge habitual.

Per tenir en compte quan assessorem fiscalment els nostres clients en aquesta classe d'operacions, que és factible que es donin a la pràctica.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la sessió de vídeo formació en línia impartida per la Fundació Notariat, en la qual, en aquesta ocasió s'analitzen les Resolucions essencials de 2025 emeses per la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública.

La sessió va a càrrec del senyor José Castaño Casanova, Notari de Màlaga, i del senyor José Castaño López, Notari de l'Hospitalet de Llobregat. En la formació, s'analitzen diverses resolucions de gran interès emeses al llarg del passat exercici, com per exemple, entre d'altres, relatives a canvis d'usos d'immobles, funció notarial de protecció a les opcions de compra amb possible encobriment de pacte comisori, admissibilitat de compravendes amb preu determinable a futur, identificació dels mitjans de pagament en una dació en pagament derivada d'un préstec immatriculador, o la naturalesa real de la llicència de lloguer de curta durada, entre d'altres. S'adjunta ( AQUÍ ) presentació a PowerPoint de la sessió amb el resum dels aspectes més rellevants de les esmentades resolucions.

Per al seu visionat, estudi i aplicació pràctica en les operacions anàlogues que es formalitzin al despatx notarial.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la molt rellevant Sentència del Tribunal Suprem número 423/2026, de 4 de febrer, on s'analitza la manca de transparència de la subrogació d'un préstec hipotecari promotor quan no s'informa correctament el deutor de les condicions de tipus d'interès del préstec que se subroga.

En concret, el Tribunal Suprem determina que a les subrogacions d'hipoteques de promotor, si el banc no va lliurar l'escriptura original ni va informar de les condicions (especialment amb IRPH), la clàusula d'interessos és nul·la per manca de transparència. Això permet deixar la hipoteca sense interessos i recuperar els pagats. Així doncs, l'Alt Tribunal determina que no n'hi ha prou que el comprador declari "conèixer i acceptar" el préstec del promotor, sinó que a més cal que el banc acrediti que va lliurar la documentació precontractual i l'escriptura original. En cas que això no passi, si es declara nul·la la clàusula del tipus d'interès per manca de transparència, la hipoteca queda sense interès remunerador (això és, al 0%) i el banc es veu obligat a tornar tots els interessos remuneratoris cobrats, més els interessos legals.

Per tenir molt en compte per les entitats de crèdit a l'hora de formalitzar aquesta classe d'operacions, així com per als deutors que, si escau, hagin subscrit una subrogació en aquestes condicions.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Sentència del Tribunal Suprem número 609/2026, de 17 de febrer, en què s'analitza un cas en què un fill, abusant d'un poder general que li va atorgar el seu pare fa molt de temps, “buida” de forma abusiva i fraudulenta el patrimoni del pare a favor dels fills (entre ells,

En el supòsit en qüestió, el fill utilitza un poder general/“amplíssim”, atorgat a favor seu pel seu pare (que és un senyor vidu de 90 anys), per, sense el seu coneixement ni autorització, “autodonar-se”, juntament amb els seus germans, tot el patrimoni immobiliari del pare (que arribava a una xifra total d'aproximadament 2 milions d'euros). Aquest moviment es desferma quan els fills tenen coneixement de les intencions del pare de tornar a casar-se amb una altra dona, amb els efectes que això podria tenir per a les seves expectatives hereditàries. Una vegada que el pare coneix aquests fets, sol·licita judicialment la nul·litat de les donacions, cosa que no és admesa en primera instància, en considerar el Jutjat competent que el fill-mandatari havia actuat dins de les facultats del poder i en benefici del pare-mandant, per protegir el seu patrimoni patrimoni. Això no obstant, en segona instància, l'Audiència Provincial revoca la sentència, considerant que en aquest cas, l'actuació del fill no pretenia protegir el patrimoni del pare, sinó simplement salvaguardar les seves expectatives hereditàries, recorrent per això a una extralimitació en l'ús del mandat conferit. El Tribunal Suprem confirma aquesta tesi, resolent que el mandatari (el fill) no es pot emparar en els límits formals del poder per actuar en benefici propi o de tercers, sense consentiment del poderdant i en el seu perjudici, ja que actuar d'aquesta manera constitueix un abús del poder conferit (arts. 1718 i 1719 CC).

Per tenir molt en compte en les relacions patern – filials on es concedeixen aquesta classe de poders generals, ja que un ús indegut del mateix pot acabar comportant greus problemes patrimonials i jurídics a les parts implicades.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Resolució de 23 d'octubre de 2025, de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública (BOE de 23 de febrer de 2026), en el recurs interposat contra la nota de qualificació estesa pel registrador mercantil de Madrid a inscriure una escriptura de constitució de societat.

El cas parteix d'una escriptura de constitució d'una SL, en la qual, entre les diferents activitats que conformaran el seu objecte social, s'inclou la de comerç al detall d'articles mèdics i comerç a l'engròs de productes farmacèutics . Així mateix, a l'escriptura s'inclou una petició d'inscripció parcial genèrica a l'empara de l'art. 63 del Reglament del Registre Mercantil. Presentada a inscripció l'escriptura, aquesta és qualificada negativament, ja que el Registrador, correctament, considera que aquesta activitat econòmica està limitada a oficines de farmàcia o serveis de farmàcia hospitalària, de conformitat amb la normativa sectorial corresponent.

El cas finalment arriba a la Direcció General, la qual resol que, en aquests casos (defecte en un dels diversos objectes socials elegits que no és inscriptible), correspon als interessats decidir “si opten per la inscripció sense aquestes activitats o per l'esmena, sense que es pugui pretendre l'aplicació automàtica de l'article 63.2 del Reglament del Registre Mercantil, ni fins i tot estant previst a l'escrit. Per tant, en aquests casos, caldrà una petició individualitzada d'inscripció parcial que es refereixi expressament i específicament a l'objecte social, ja sigui en el mateix document, ja sigui en una esmena posterior de l'escriptura.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç al Reial decret llei 7/2026, de 20 de març, pel qual s'aprova el Pla Integral de Resposta a la Crisi a l'Orient Mitjà, en virtut del qual s'articula una modificació de la Llei de propietat horitzontal, en concret, pel que fa al règim de majories necessàries per acordar la instal·lació adaptació dels existents, així com la instal·lació de sistemes comuns o privatius, d'aprofitament d'energies renovables, incloent-hi l'aerotèrmia i la geotèrmia, o de les infraestructures necessàries per accedir a nous subministraments energètics col·lectius.

Així doncs, en concret, es modifica l'article 17.3 de la LPH, de manera que, a partir d'ara “la instal·lació de les infraestructures comunes per a l'accés als serveis de telecomunicació regulats al Reial decret llei 1/1998, de 27 de febrer, sobre infraestructures comunes als edificis per a l'accés als serveis de telecomunicació, o l'adapta aprofitament d'energies renovables, incloent l'aerotèrmia i geotèrmia, o de les infraestructures necessàries per accedir a nous subministraments energètics col·lectius, podrà ser acordada, a petició de qualsevol propietari, per un terç dels integrants de la comunitat que representin, alhora, un terç de les quotes de participació ”.

Com veiem doncs, s'introdueix una reforma important en el règim de majories necessàries per acordar aquesta classe d'obres o innovacions, ja que a partir d'ara, només que votin a favor de la proposta 1/3 dels veïns, aquesta tirarà endavant. Per tenir en compte per tots els professionals del sector i propietaris dimmobles subjectes al règim de propietat horitzontal.

S'adjunta enllaç ( AQUÍ ) al Flash Fiscal Virtual número 22 de l'Il·lustre Col·legi Notarial de Catalunya, on la notària Elena Cantos analitza la Consulta Informativa 443/25 de l'Agència Tributària de Catalunya sobre el tipus impositiu aplicable quan dues persones físiques adquireixen per meitats indivises un edifici sencer d'habitatges a Catalunya.

L?Administració conclou que el tipus del 20% previst per a la transmissió d?un edifici sencer només s?aplica quan adquireix una única persona física o jurídica. Si compren dues persones conjuntament, no és procedent aquest tipus, llevat que algun tingui la condició de gran forquilla.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Sentència del Tribunal Suprem, Sala III del Contenciós, número 321/2026, de 5 de febrer, que senti una molt important interpretació jurisprudencial en relació amb el cost del Registre de la Propietat per a les Administracions Públiques.

En aquesta resolució, l'Alt Tribunal confirma l'efectivitat de la Disposició Addicional Desena de la Llei 14/2013, en virtut de la qual, la realització de qualsevol operació registral, inclosa la publicitat formal, estarà exempta del pagament de l'aranzel quan la responsable final del pagament d'aquest, d'acord amb les normes aranzelàries, sigui una de les següents administracions administració central;Comunitats Autònomes;

Fins ara, s'havia suscitat una viva polèmica sobre si aquest precepte estava o no en vigor i per tant era aplicable, la qual ha estat resolta ara pel Tribunal Suprem en sentit afirmatiu, la qual cosa es preveu que pugui tenir un gran impacte en la gestió aranzelària de totes les inscripcions que es practiquin a favor d'administracions públiques.

En el cas català, tal com consta a la mateixa sentència, poden existir més dubtes de Dret sobre això, i queda pendent un pronunciament exprés del Tribunal Suprem sobre això.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Resolució d'1 d'octubre de 2025, de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública (BOE de 14 de gener de 2026), en el recurs interposat contra la decisió de la Registradora de suspendre l'assignació de dos números de Registre Únic de Lloguer de curta durada perquè els habitatges en qüestió estan inscrits a la llicència de Turisme.

En el cas en concret, se sol·licita assignació de NRUA en un supòsit en què l'habitatge estigui inscrit a favor de persona diferent de la que figura com a titular al Registre Administratiu. Plantejat el supòsit, la Registradora denega l'assignació, considerant que per a la concessió del NRUA es requereix ineludiblement que la llicència estigui concedida a favor de l'actual titular registral de la finca i aquesta consti inscrita a favor seu al corresponent Registre Turístic.

Interposat el corresponent recurs, la Direcció General revoca la nota de qualificació, considerant que lautorització autonòmica té caràcter real, és a dir, es troba vinculada a la finca de què es tracti i no a la persona a la qual inicialment se li va concedir, amb la qual cosa, procedeix la concessió del NRUA sense majors obstacles.Per tenir en compte pels inversors immobiliaris que es puguin trobar.

El Govern ha aprovat, el 17 de febrer passat, l'Avantprojecte de Llei Orgànica d'Integritat Pública ( AQUÍ es pot consultar), el qual, finalment ser aprovat pel legislatiu, suposarà una veritable revolució en el camp de la propietat de les participacions socials de les SL. Així, tal com es desprèn del redactat de la futura norma:

• Les societats de responsabilitat limitada han de portar un llibre registre de socis en suport electrònic, que s'ha de comunicar al Registre Mercantil corresponent al domicili social.
• En aquest llibre es faran constar: a) La titularitat originària i les transmissions successives, voluntàries o forçoses, de les participacions socials. b) La constitució de drets reals o gravàmens, inclosa la penyora sense desplaçament c) La identificació de la persona o persones físiques que ostenten la condició de titular real, conforme a la normativa vigent en matèria de prevenció del blanqueig de capitals.
• La transmissió inter vivos o mortis causa, o el gravamen de participacions socials es farà constar al Llibre registre de socis de la societat mitjançant document privat electrònic amb contingut i format estandarditzat aprovat per la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública, autoritzat mitjançant firmes electròniques qualificades del transmitent i adquirent. En aquest document privat amb firmes electròniques qualificades hi haurà de constar la nota de despatx de la inscripció o anotació practicada al llibre de la secció especial del Registre Mercantil.
• Tota transmissió inter vivos, mortis causa o forçosa s'ha d'inscriure al llibre de la secció especial del Registre Mercantil, i la inscripció té caràcter constitutiu. Fins a la inscripció, l'adquirent o titular del gravamen no pot exercir drets davant de la societat ni davant de tercers.
• La condició de soci només podrà ser reconeguda respecte de qui figuri com a titular inscrit al llibre de la secció especial del Registre Mercantil.
• El pagament de dividends, restitució d'aportacions o qualsevol altra atribució patrimonial només tindrà efectes alliberadors si es fa a favor de qui figuri com a titular inscrit.

Com es pot entreveure, caldrà estar molt atent al tràmit parlamentari d'aquesta proposta, ja que de tirar endavant, aquest nou règim suposa una veritable revolució en el camp de la propietat de les participacions socials d'una SL, ja que la seva transmissió es farà mitjançant document privat amb signatura electrònica (amb la pèrdua de seguretat jurídica que això pot suposar respecte de l'actual sistema en escriptura pública), i la seva inscripció a la inscripció.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Resolució de 23 de setembre de 2025, de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública (BOE de 13 de gener de 2026), en el recurs interposat contra la nota de qualificació del Registrador de la Propietat número 14 per la qual se suspèn la inscripció d'una escriptura de canvi d'ús donya María de Zulueta.

El cas parteix d‟una escriptura de canvi d‟un d‟un local a habitatge, la qual es fonamenta principalment en una cèdula d‟habitabilitat i en un certificat d‟arquitecte acreditant l‟ús residencial des de 1994.

El Registrador titular i el substitut qualifiquen negativament, doncs a Catalunya, de conformitat amb els arts. 187 i 218 de la Llei del Sòl, així com sobre la base de l'art. 30 del Reglament de protecció de la legalitat urbanística, s'exigeix ​​llicència per al canvi d'ús a residencial. Interposat el corresponent recurs per la notari, la Direcció General desestima aquest, confirmant la nota de qualificació, en el sentit que com que la normativa catalana sí que exigeix ​​la llicència, no és possible inscriure el canvi d'ús “per prescripció” sense aportar la corresponent autorització administrativa que així ho permeti.

S'adjunta enllaç ( AQUÍ ) al Flash Fiscal Virtual número 21 de l'Il·lustre Col·legi Notarial de Catalunya, en què el notari el senyor Manuel Sarobe Oyarzun, analitza la doctrina del Tribunal Suprem en matèria d'increments no justificats de patrimoni regulats a l'article 39 de la Llei de l'IRPF.

S'analitzen casos de donacions i préstecs entre familiars, advertint que les transferències no correctament justificades poden qualificar-se com a guanys patrimonials no justificats i tributar a la base general de l'IRPF al tipus marginal.

La sessió subratlla la importància de documentar totes les operacions i alerta especialment sobre els préstecs que encobreixen donacions, molt habituals a la pràctica, tot i que a llarg termini poden comportar desagradables sorpreses als contribuents.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a una sessió de vídeo formació en línia molt interessant, impartida al si de les activitats formatives de la Fundació Notariat, en la qual, els Notaris donya Micaela Pontones de l'Amo (Notària de Tembleque, Toledo) i don Marcos Serrano Yáñez-Mingot (Notari d'Horcajo de Santiago, Cuenca parcel·la cadastral tramitats des de la Notaria.

Per a això, se serveixen de la presentació adjunta ( AQUÍ ), en la qual, sota un enfocament eminentment pràctic, aborden les característiques d'aquest procediment (aplicable a supòsits d'esmena, divisió de parcel·la, segregació, agregació i agrupació o reparcel·lació), els aspectes que cal tenir en compte en la preparació de l'escriptura, les gestions post signatura a casos pràctics concrets.

Sessió de formació molt interessant per estar al dia de com els Notaris, des dels nostres despatxos, podem ajudar els ciutadans a actualitzar la realitat cadastral de les seves finques i immobles a la realitat física existent.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Sentència del Tribunal Suprem número 369/2026, de 9 de febrer, en què la Sala III, del Contenciós de l'Alt Tribunal, es torna a pronunciar sobre un cas molt habitual a la pràctica, i que és molt important que els contribuents el coneguin.

El cas en concret parteix d'una compravenda d'un immoble, per a la qual es necessita finançament hipotecari, on la particularitat és que el preu de compra és inferior al valor de taxació que dóna la taxació hipotecària oficial (circumstància molt habitual a la pràctica).

L'interessat tributa l'operació prenent com a base imposable de l'ITP el valor de compra, davant la qual cosa, l'Administració Tributària inicia un procediment de comprovació de valors, en el qual, sobre la base de l'article 57.1 LGT, es pren com a base el valor assignat per a la taxació hipotecària de la finca en compliment del previst a la legislació hipotecària. Interposat el corresponent recurs contenciós en aquest cas, considerant que aquesta manera de procedir és vàlida i conforme a Dret, especialment en aquells casos on la diferència de valors sigui “rellevant”.

Per tenir molt en compte quan s'adquireixi un immoble amb préstec hipotecari, ja que a la pràctica aquesta situació és molt habitual i francament desconeguda per molts ciutadans, cosa que pot portar en un futur molts disgustos si no es coneix per endavant i es gestiona adequadament, en especial, en aquells casos on les diferències siguin “rellevants”.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Resolució de 23 de setembre de 2025, de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública (BOE de 14 de gener de 2026), en el recurs interposat contra la nota de qualificació estesa pel registrador mercantil central III (d'ara endavant RMC), per la qual es denega determinada reserva.

El cas parteix del supòsit en què una societat sol·licita al RMC la reserva d'una sèrie de denominacions socials amb l'ordre següent: “Grup Getura, SL”, “Grup Empresarial Getura, SL”, “Getura Corporació, SL”, “Getura Enterprise, SL” i “Getura Ecomerce i Assessorament, SL”. El RMC expedeix certificació conforme no figura registrada la segona de les denominacions sol·licitades (“Grup Empresarial Getura”), sense pronunciar-se expressament sobre la primera opció sol·licitada.

Davant d'aquesta situació, l'interessat recorre la denegació, a la qual cosa s'oposa el registrador mercantil, al·legant que no hi ha una qualificació negativa com a tal. Davant d'aquest argument, la DG reconeix que, en efecte, en aquests casos, existeix en realitat una qualificació negativa implícita (és a dir, si s'emet una certificació conforme la segona o successives denominacions no figuren registrades, això suposa que les denominacions que figuren en primer lloc són evidentment denegades) de manera que, davant d'una altra situació, és obvi que contra aquesta qualificació seient.

Per tenir en compte per qualsevol interessat a constituir una SL o SA que es trobe en aquesta situació.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 4 de setembre de 2025 (BOE de 5 de desembre de 2025) en què es resol el recurs interposat contra la negativa de la Registradora de la Propietat número 4 de Barcelona a inscriure una escriptura de dació en pagament.

El cas parteix d'una societat que reconeix tenir un deute amb un altre, especificant que la causa del deute són diversos préstecs de diners rebuts amb anterioritat. S'incorpora a l'escriptura una relació de la quantia i les dates dels préstecs, però sense justificar els mitjans de pagament d'aquests préstecs. En pagament del deute reconegut, la societat deutora adjudica a la creditora la propietat de dues finques, la qual cosa es pretén inscriure ara al Registre de la Propietat.

Presentada a inscripció, la Registradora qualifica negativament el document, exigint la identificació dels mitjans de pagament emprats en el contracte de préstec originari (arts. 24 LN, 254.4 LH i 177 RN), adduint que, en ser el préstec la causa del deute que ara s'extingeix amb el diner en pagament del blanqueig de capitals.

Interposat el recurs corresponent, la Direcció General desestima el recurs i confirma la nota de qualificació, confirmant que, en aquesta classe de negocis, cal acreditar els mitjans de pagament, per evitar així la consagració de negocis jurídics ficticis que emmascarin altres relacions jurídiques entre les parts o siguin susceptibles d'incórrer en conductes il·lícites en l'àmbit del blan.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 6 d'octubre de 2025 (BOE de 21 de gener de 2026) en què s'analitza un interessant supòsit en relació amb una escriptura de liquidació d'una SL.

El cas parteix d'una SL que va entrar en concurs, en què s'acredita que la societat no té massa activa. En vista d'això, el jutge del concurs resol, a l'empara de la legislació concursal, que escau la liquidació de la societat per via mercantil. Per això, la Junta General de la societat adopta l'acord corresponent i l'eleva a públic mitjançant la necessària escriptura pública de liquidació.

Presentada a inscripció aquesta escriptura, el Registrador Mercantil denega la inscripció, al·legant en essència que, de conformitat amb el balanç final de liquidació de la societat, aquesta presenta uns deutes de més de 8 milions d'euros, de manera que, de conformitat amb l'art. 395 de la Llei de societats de capital, es requereix el pagament previ o la consignació dels deutes esmentats o, si s'escau, seguir-se el procediment concursal corresponent.

Interposat el corresponent recurs, la Direcció General el resol revocant la nota de qualificació, determinant que, en aquest cas, havent acordat pel jutge la conclusió del concurs per insuficiència de la massa activa de la societat concursada i ordenat pel jutge el tancament provisional del full registral, s'ha d'admetre que, abans que transcorri 1 any des de la resolució judicial que ordeni el tancament cancel·lació de la inscripció de la personalitat jurídica de la societat.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a una Sentència del Tribunal Suprem molt rellevant, en concret la 5981/2025, de 9 de desembre, relativa a una mala praxi notarial en el marc d'una compravenda de participacions socials, i la responsabilitat que se'n deriva per al fedatari públic.

El cas versa sobre la compravenda d'unes participacions socials d'una mercantil, el preu de les quals en part queda ajornat, garantint-se el mateix amb una condició suspensiva. La compravenda es formalitza en escriptura pública a la Notaria del senyor “X”.

Arribat el moment del pagament d'aquest preu ajornat, el comprador ho impaga, de manera que, el venedor, insta l'execució forçosa al jutjat, però aquesta resulta infructuosa, ja que la societat compradora havia revenut aquestes participacions socials a un tercer de bona fe, a la mateixa Notaria, però actuant com a substitut un altre Notari (don “Y”). En aquesta segona compravenda, el Notari substitut no verifica l'existència de la condició suspensiva, ni el seu compliment, ni n'adverteix les parts.

Finalment, el comprador que deu els diners resulta insolvent, de manera que el venedor original no pot cobrar la totalitat dels seus diners, de manera que, a la vista d'això, decideix demanar als dos notaris, reclamant-los el preu de la compravenda més els interessos corresponents (estem parlant en total de gairebé 600.000 euros).

El Tribunal Suprem, donant la raó al demandant, determina que el Notari intervinent va incomplir els seus deures professionals com a fedatari públic (arts. 1 LN i 1, 145, 146, 147 i 196 del Reglament Notarial), en no haver vetllat per la legalitat de la transmissió, la compliment dels requisits legals i la condició suspensiva, conseqüència de la qual cosa, el condemna a satisfer a aquest demandant les quantitats reclamades.

Per tenir present aquest cas en totes les compravendes de participacions socials i extremar el zel per garantir els drets dels atorgants i evitar responsabilitats professionals derivades d'una mala praxi professional.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Sentència del Tribunal Suprem número 4871/2025, de 27 d'octubre, en què l'Alt Tribunal analitza un cas molt habitual en pares separats/divorciats que, en realitzar el testament i arribar els seus béns als seus fills, designen un administrador perquè aquest sigui administrat perquè gestioni l'herència, en nom dels seus fills cònjuge (per evitar així que l'exmarit o exdona gestionin els seus béns a la seva mort).

En aquest cas, la particularitat del supòsit rau que el testador, més enllà de nomenar un administrador, limita als hereus la disposició dels béns fins als 25 anys, de manera que, fins que arribin a aquesta edat, aquests fills no podran disposar de l'herència (incloent-hi la llegítima), els quals seguirien sent gestionats per l'administrador nomenat.

El cas finalment es judicialitza, i el Tribunal Suprem resol encertadament que, de conformitat amb els arts actuals. 240, 246 i 813 del Codi civil, en assolir-se la majoria d'edat, s'adquireix la plena capacitat d'obrar per administrar i disposar dels béns propis, de manera que aquesta limitació d'administrar els béns més enllà dels 18 anys no pot afectar la llegítima, ja que seria contrari al principi general de la seva intangibilitat.

Així doncs, recordar pares/mares divorciats, que en efecte, poden establir al seu testament una clàusula per imposar l'administració dels béns de la seva herència a algú diferent del seu excònjuge, però sempre tenint en compte que la clàusula de l'administrador només arribarà més enllà dels 18 anys a la part que excedeixi de la llei.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la circular fiscal número 9/2025, de l'Il·lustre Col·legi Notarial de Catalunya, on es destaquen les principals mesures fiscals que conté el Reial decret llei 16/2025, publicat al BOE de 24 de desembre ( AQUÍ s'hi pot accedir), aplicables per a l'exercici fiscal de 2026. Es resumeixen a continuació les principals mesures:

En matèria d'IRPF, es prorroguen les deduccions següents:

• Deducció del 20% per a quantitats satisfetes en obres realitzades durant el 2026 per a la reducció de la demanda de calefacció i refrigeració.
• Deducció del 40% per a quantitats satisfetes en obres realitzades durant el 2026 per a la millora del consum d'energia primària no renovable.
• Fins al 31 de desembre del 2027, la deducció del 60% per a quantitats satisfetes en obres de rehabilitació energètica dels contribuents propietaris d'habitatges ubicats en edificis d'ús predominantment residencial.
• Deducció del 15% del valor dadquisició de vehicles elèctrics, així com del valor de la instal·lació de sistemes de recàrrega (bases màximes de deducció de 20.000 i 4.000 euros respectivament).

En matèria d'impost de societats, amb efectes 1 de gener de 2025, es prorroguen un any més els incentius fiscals de llibertat d'amortització d'inversions que utilitzin energia procedent de fonts renovables.

En matèria de “plusvàlua municipal” (Impost sobre l'increment de valor de terrenys de naturalesa urbana), s'actualitzen els imports màxims dels coeficients a aplicar sobre el valor del terreny en el moment de la meritació, penalitzant-se més les vendes “especulatives” oa curt termini d'immobles.

No obstant això, sobre aquestes mesures és molt important tenir en compte que el Congrés dels Diputats no ha convalidat finalment aquest Reial decret llei ( AQUÍ ), amb la qual cosa caldrà esperar la reacció del Govern per saber finalment l'abast real i temporal d'aquestes mesures.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la recent Sentència del Tribunal Suprem número 5512/2025, de 3 de desembre, en què l'Alt Tribunal resol un supòsit relatiu a la constitució d'una hipoteca per qui ja no era propietari de la finca gravada, però la transmissió de la qual no constava inscrita al Registre de la Propietat.

En el cas en concret, la propietària originària ven la finca a un tercer, el qual no obstant no inscriu aquesta compra al Registre de la Propietat. Tot i això, gestiona amb el banc creditor la cancel·lació registral d'una hipoteca prèvia sobre aquesta finca, cosa que permet conèixer aquesta entitat financera de l'existència de la transmissió i de la nova condició de propietari del comprador. Tot i això, posteriorment, el venedor de la finca sol·licita un nou préstec hipotecari que és concedit per la mateixa entitat financera, procedint a tornar a gravar la finca en qüestió (que recordem, s'havia venut però no inscrit la transmissió).

Davant d'aquesta situació, el nou comprador demana a la part venedora i al banc, sol·licitant la declaració judicial de nul·litat d'aquesta hipoteca i de la seva inscripció, tot i que, des d'un punt de vista registral, l'operació era correcta (en formalitzar la hipoteca, a la nota simple constava que el venedor encara era el titular de la finca).

En aquest cas, el Tribunal Suprem determina que cal inclinar-se per la denominada concepció “ètica” de la bona fe registral (art. 34 Llei Hipotecària), segons la qual, perquè el tercer de bona fe quedi protegit per la publicitat registral, cal que, més enllà del que indiqui la nota simple, aquest actuï diligentment per cerciorar-se de la coincidència.

Com en el cas concret, el banc pot tenir coneixement que el venedor ja no és titular de la finca (ja que gestiona la cancel·lació registral d'una hipoteca prèvia amb el comprador, que s'identifica com a tal davant del banc i els seus empleats), procedeix l'estimació de l'acció i, per tant, declarar la nul·litat de la hipoteca i de la inscripció registral consegüent.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la recent Sentència del Tribunal Suprem número 4958/2025, d'11 de novembre, en la qual, el Tribunal Suprem enjudicia un supòsit de Dret hereditari, en concret, una acceptació de l'herència a benefici d'inventari en la qual es produeix una actuació deslleial dels hereus consistent en la mercantil.

En concret, estem davant d'una herència, acceptada a benefici d'inventari, en què l'actiu principal són part de les accions d'una societat, la qual, estant íntegrament controlada pels hereus, procedeixen a despatrimonialitzar-la (mitjançant negocis jurídics ficticis) en perjudici dels creditors.

En aquest cas, el Tribunal Suprem resol que, quan el cabal hereditari està integrat per accions d'una companyia controlada pels hereus, la venda fraudulenta d'actius pot equiparar-se al supòsit de pèrdua del benefici d'inventari que preveu l'article 1024.2 del Codi Civil, de manera que, en conseqüència, procedeix l'aixecament del vel per protegir els que protegiran els qui volen protegir els patrimoni dels deutes existents. Per tenir en compte i “no passar-se de llest” en l'acceptació d'herència a benefici d'inventari.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a una interessant Resolució de la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació, en concret la Resolució JUS/4367/2025 (publicada al DOGC de 3 de desembre de 2025), en la qual s'aborda el recurs contra la qualificació d'una Registradora de la Propietat relativa a una escriptura d' acceptació residu .

En el cas en concret, es tracta de l'herència d'un senyor, el qual, havent mort amb un testament vàlid, va llegar una finca a alguns dels seus nebots, els quals se l'adjudiquen a l'herència ara qualificada. En aquesta finca, es dóna la circumstància que a la víctima, la meitat de la finca en qüestió li pertanyia per un títol d'herència de la seva difunta esposa, la qual, en relació amb aquesta meitat, va establir al seu moment una substitució de residu a favor d'unes persones que no han intervingut en l'acceptació d'herència, motiu pel qual ara la Registradora qualifica l'acceptació d'herència.

El cas en concret ens serveix per recordar, tal com ens indica la DG catalana, que el fideïcomís de residu i la substitució preventiva de residu són institucions diferents , ja que en el cas del fideïcomís de residu, aquest persegueix mantenir els béns del testador dins de la seva família (i per això s'estableix un ordre successiu de crides, primer el fiduciari succeirà el testador en els béns de què no hagi disposat el fiduciari per acte inter vivos), mentre que, en canvi, en canvi, la substitució preventiva de residu evita la successió intestada dels béns atribuïts pel testador a l'hereu instituït i no hi ha un ordre successiu de crides, sinó una única crida i una conditio iuris el testador), de manera que només si es compleix aquesta condició es produeix la crida als substituts.

Així doncs, en el cas en concret, com que el difunt sí que disposava d'un testament vàlid, no és aplicable la substitució preventiva de residu prevista en el seu moment per l'esposa del difunt l'herència del qual ara s'accepta, de manera que, en conseqüència, és procedent revocar la nota de qualificació pels arguments exposats.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la nova i molt recent (de 19 de desembre del 2025) Ordenança de l'Ajuntament de Barcelona destinada a la regulació de l'exercici del dret de tempteig i retracte de l'Ajuntament de Barcelona, ​​quan correspongui exercir aquest dret a l'administració local de conformitat amb la normativa urbanística vigent.

Entre altres qüestions, es preveu:

• La possibilitat que lAjuntament renunciï a comprar un immoble i cedeixi el seu dret a terceres persones o entitats promotores dhabitatge públic, a les persones ocupants legals de limmoble oa entitats promotores privades o sense ànim de lucre que tinguin com a objecte la promoció dhabitatge protegit.
• També es permetrà la compra conjunta entre lAjuntament i aquests beneficiaris, sempre que el Consistori tingui almenys un terç de la propietat. En cas de compra, caldrà que els veïns i veïnes representin un mínim del 60 % dels habitatges de l'edifici, compleixin les condicions d'accés al Registre de sol·licitants d'habitatge protegit i acreditin solvència econòmica.
• L'ordenança també preveu que s'obri un espai web amb accés a entitats beneficiàries per consultar els immobles subjectes als drets de tempteig i retracte en què l'Ajuntament no hi tingui interès.

Norma a tenir molt en compte per tots els operadors immobiliaris que exerceixin la seva activitat professional a la ciutat de Barcelona.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a sessió de formació en vídeo impartida en el marc de les activitats de formació de la Fundació Notariat, en la qual, el senyor Juan Pablo Pérez Velázquez, professor titular de Dret Civil a la Universitat Pablo d'Olavide de Sevilla), realitza una formació pràctica sobre disposicions testamentàries a favor de persones amb discapacitat , a la llum de 2 la que es reforma la legislació civil i processal per al suport a les persones amb discapacitat en lexercici de la seva capacitat jurídica.

A la sessió, amb un marcat interès i enfocament pràctic, s'aborden diferents qüestions d'interès aplicables en aquests casos, com ara la tipologia de clàusules testamentàries que cal tenir en compte, les substitucions preventives de residu o la facultat del testador de gravar la llegítima estricta a favor d'un legitimari amb discapacitat.

S'adjunten així mateix AQUÍ models de clàusules testamentàries a aquest efecte elaborades per l'autor que poden servir d'exemple per a aquests supòsits.

S'informa que, en virtut de la Llei Catalana 11/2025 ( AQUÍ es pot consultar), des de l'1 de gener, qualsevol transmissió d'habitatge que es realitzi en zona tensionada ( AQUÍ es poden consultar els municipis afectats) quan el venedor sigui una gran forquilla persona jurídica , queda subjecta als drets de tempteig i retracte de la Generalitat de Catalunya

Sobre el concepte de gran forquilla a Catalunya, important recordar que, actualment, és gran forquilla a Catalunya qui sigui titular de:

• Cinc o més habitatges situats a municipis declarats zona de mercat residencial tensionat (sense comptar el seu habitatge habitual).
• Més de 10 habitatges situats en territori espanyol, sempre que almenys un estigui en un municipi tensionat de Catalunya.
• Més de 1.500 m² construïts dús residencial (amb regles específiques per a cotitularitat).

Com cal procedir en aquests casos?

Si estem davant d'una operació en què el venedor de l'habitatge és una persona jurídica, aquesta haurà de declarar si és gran forquilla o no.

• Si ho és, caldrà acreditar la comunicació del tempteig i retracte.
• Si no ho és, fins que no entri en vigor el Registre de Grans Forquilles que preveu la norma, s'ha de declarar expressament a l'escriptura que la societat venedora no és gran forquilla. En aquest cas, cal aportar certificació registral acreditativa del nombre dimmobles de què és titular en el moment de la transmissió.

Excepcions:

• Habitatges de nova construcció / gran rehabilitació (que es facin en el termini màxim d'1 any a comptar de la concessió de la cèdula d'habitabilitat).
• Operacions intragrup entre societats amb objecte social immobiliari.
• Quan l'adquirent sigui persona física, la Generalitat no exercirà el dret de tempteig si el comprador declara acollir-se a aquesta excepció específica i compleix una sèrie de requisits (com estar inscrit al Registre de sol·licitants de VPO, comprometre's a sol·licitar la qualificació de l'habitatge com a VPO, etc.).

Qüestions addicionals: També queden subjectes a dret de tempteig i retracte de la Generalitat "l´adjudicació de qualsevol habitatge que provingui d´una subhasta administrativa o judicial".

Per a més detalls, s'adjunta AQUÍ nota informativa del Col·legi de Notaris de Catalunya.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a molt rellevant i recent Sentència del Tribunal Suprem número 1.713/2025, de 26 de novembre, en què l'Alt Tribunal es pronuncia sobre la validesa dels pactes de socis (o parasocials) en què s'introdueixin regles d'unanimitat o majories reforçades per a la vàlida.

En concret, el cas versa sobre una SL en la qual, en un moment de necessitat, s'hi incorpora un nou soci (amb un 15%), que concedeix així mateix un préstec participatiu a la societat, i tot seguit se signa un pacte parasocial en virtut del qual s'introdueix una majoria reforçada del 90% per adoptar determinats acords clau per a la societat, com ara la modificació la política salarial de directius. Passat un temps, l'accionariat de la companyia canvia, cosa que genera una situació de bloqueig de la companyia, que porta finalment a judicialitzar el cas.

En la seva sentència, el Tribunal Suprem centra el debat jurídic sobre la interpretació de l'article 200 LSC (que permet la introducció de majories reforçades sense arribar a la unanimitat) en la seva projecció sobre els pactes parasocials, resolent que, en efecte, en els pactes de socis no és admissible una clàusula que exigeixi la unaiitat reforçada (fins i tot del 90% com és el cas), fins i tot si això acaba generant un bloqueig de la societat, sempre que és clar aquestes limitacions hagin estat lliurement acceptades pels socis en el pacte subscrit.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Instrucció per a la comprovació de valors de béns immobles per a l'any 2026, a l'àmbit català, i per als actes subjectes a ITP, AJD i ISD, quan els immobles en qüestió no tinguin valor de referència. Així mateix, s'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Circular Fiscal número 8 del Col·legi Notarial de Catalunya, on es realitza un resum dels principals aspectes a tenir en compte en aquests casos.

Especialment, s'indica que seran objecte de comprovació prioritària aquells casos en què el valor declarat sigui inferior al valor cadastral (corregit pels coeficients correctors aplicables) així com en aquells casos en què, encara que el valor declarat sigui superior al valor cadastral (corregit per coeficients), aquest no es correspongui amb les característiques físiques/urbanes de l'immoble, així com en cas de béns singulars.

En aquests casos, sindica que el procediment de comprovació es basarà fonamentalment en un dictamen pericial dun tècnic de ladministració (art. 57.1 LGT). Per tenir en compte en totes les operacions meritades a partir de l'1 de gener del 2026 on concorrin aquestes circumstàncies.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Resolució JUS/4368/2025, de 19 de setembre (publicada al DOGC de 3 de desembre) de la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de la Generalitat de Catalunya, on es resol un recurs interposat contra la negativa d'un Registrador de la Propietat a assignar un número únic de registre. En concret, es tracta d'un cas en què el propietari de l'immoble sol·licita l'assignació d'aquest número únic de registre per exercir l'activitat d'arrendament de curta durada no turístic (és a dir, el lloguer de temporada per motius de treball, estudi, etc. que està regulat per la LAU). Cal recordar que, des de fa uns mesos, per poder exercir l'activitat de determinades modalitats de lloguer d'immobles cal disposar d'aquest número únic de registre, de conformitat amb allò previst amb el Reial decret 1312/2024.

La negativa del Registrador es fonamenta en una suposada prohibició dels estatuts de la comunitat, ja que en concret, el seu article 25 estableix que “les entitats privatives que integren la comunitat en cap cas no podran dedicar-se a col·legi, acadèmia, hostatgeria, habitatge d'ús turístic, bed & brekfast, fonda, pensió, hotel o qualsevol altra modalitat anàloga”. Interposat el corresponent recurs, la Direcció General catalana revoca la nota de qualificació, considerant que el lloguer de temporada és una modalitat d'arrendament prevista a la LAU, de manera que, si la comunitat de propietaris l'hagués volgut prohibir, l'hagués hagut d'incloure expressament al llistat d'activitats no permeses en els seus estatuts, però com que això no succeeix (que no es cita expressament aquesta modalitat), no es cita expressament aquesta modalitat, tant, a obtenir el número únic de registre que se sol·licita.

Per tenir molt present quan es redactin estatuts de comunitats de propietaris i/o les seves modificacions, ja que és molt important atendre al detall de què és el que es pretén, ja que en cas contrari, es poden arribar a generar resultats indesitjats per a la majoria de propietaris.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Resolució JUS/4369/2025, d'1 d'agost (publicada al DOGC de 3 de desembre) de la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de la Generalitat de Catalunya, on es resol un recurs interposat contra la qualificació negativa d'una Registradora de la Propietat, en virtut de la de llegats per part d'un cohereu, sense la concurrència de l'altre.

En el supòsit en qüestió, una mare atorga testament, nomenant hereus els seus dos fills, distribuint l'herència en dos grans lots, un per a cadascun i, a més, ordenant una sèrie de llegats. Morta la senyora, un d'ells, com a cohereu, atorga una escriptura d'acceptació d'herència i entrega de llegats, en virtut de la qual es lliura la nua propietat de 5 finques als 4 fills (els legataris). Presentada a inscripció l'escriptura, la Registradora denega la inscripció, al·legant que per al lliurament vàlid dels llegats, cal la concurrència de l'altre cohereu (art. 427-22.3 CCCat), llevat que aquest hagi renunciat a l'herència.

Interposat el corresponent Recurs, la Direcció General catalana revoca la nota de qualificació, considerant que ni de l'escriptura d'acceptació i lliurament de llegats ni de cap altre document es pot interpretar que el lliurament de llegats efectuat només per un dels cohereus hagi perjudicat l'altre que no compareix en aquest lliurament, mentre que si es considera que això fos així, la llei estableix mecanismes per

S'adjunta ( AQUÍ ) la molt recent Consulta 404/25, de la Direcció General de Tributs i Joc de la Generalitat de Catalunya, on es resolen un conjunt de dubtes interpretatius en relació amb l'aplicació del tipus impositiu del 20% d'ITP en l'adquisició d'immobles per part de grans forquilles, a resultes del que disposa el Decret5 Llei 5/2.

A la consulta plantejada, es resolen múltiples dubtes molt interessants. Com a exemple:

• Si s'adquireixen diversos béns en una mateixa escriptura, l'escala s'aplica individualment a cada bé, fins i tot en el cas de les vinculacions ob rem (és a dir, no s'acumulen els valors de cada bé fins a crear una base imposable única).
• Sobre la consideració de gran forquilla, s'haurà d'atendre les propietats que tingui cada persona física o jurídica de forma diferenciada, sense que això pugui afectar indirectament els socis d'aquestes empreses (així doncs, no tindrà per se la consideració de gran forquilla la persona física que sigui sòcia d'una societat que sí que tingui la consideració de gran forquilla, ja que els immobles són propietat de la societat).
• En el cas que la condició de gran forquilla vingui determinada pels metres quadrats de superfície construïda d'ús residencial que posseeix el contribuent, en el cas d'adquisicions d'habitatges unifamiliars, és possible excloure del còmput els metres quadrats destinats a altres usos diferents del residencial (com ara garatges, trasters, etc.).
• La compra d‟un immoble sense cèdula d‟habitabilitat (com un estudi) o amb la mateixa caducada no pot comportar la negació de la condició d‟habitatge de l‟immoble, per tant, això no pot impedir l‟aplicació del tipus agreujat del 20% si l‟adquirent és gran forquilla.
• A l'excepció d'aplicació del tipus agreujat del 20% per als casos que l'adquisició de l'edifici es destini a cobrir les necessitats habitacionals de l'adquirent i la família, el segon grau de parentiu no inclou els familiars per afinitat (només aplica als familiars consanguinis).

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Sentència del Tribunal Suprem número 1215/2025, de 5 de setembre, on s'aborda, davant d'una qualificació negativa del Registrador/a, la importància del diferent abast que tenen els recursos davant la DGSJFP davant de les impugnacions judicials abans els tribunals civils.

Així doncs, cal recordar i tenir en compte que, davant d'una qualificació negativa d'un Registrador, el recurs administratiu davant de la Direcció General, la revisió recau només sobre aquelles qüestions que es relacionen directament amb la qualificació del registrador, i es rebutja qualsevol altra pretensió basada en motius o en documents diferents dels que el registrador va disposar a l'hora de realitzar aquesta tasca qualificadora6 (art.

Per contra, en el cas de la revisió pels jutges civils (art. 328 LH), el seu àmbit de coneixement és més ampli, de manera que es poden tenir en compte mitjans de prova i informacions de què no va disposar, al seu dia, el registrador. Així doncs, en l'enjudiciament sobre la procedència o no de la qualificació negativa del registrador, el jutge pot tenir en compte no només els materials propis del tràmit administratiu (fonamentalment l'escriptura qualificada), sinó també qualssevol altres que poguessin incidir directament en la inscripció o anotació pretesa i denegada, podent les parts aportar al procediment civil tots els documents i altres disposició del Registrador) per a l'estimació de la pretensió.

Important per tenir en compte sobre l'estratègia processal a seguir davant d'una qualificació negativa del Registre de la Propietat, Mercantil o de Béns Mobles.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç al Flash Fiscal número 18 del Col·legi Notarial de Catalunya, en el qual el notari de Cubelles el senyor Tomàs Viña, analitza una resolució de la DGT (en concret, la 1727/2025) relativa a la rectificació de la distribució d'habitatges en un edifici sense divisió horitzontal i al canvi d'ús turístic.

En aquest cas, la Direcció General de Tributs aprecia dos actes jurídics diferenciats (d'una banda la rectificació de la descripció i de l'altra el canvi d'ús turístic), cosa que implica l'existència de dos fets imposables a efectes fiscals.

D'una banda, la rectificació de la distribució interna es considera una modificació d'obra subjecta a AJD, prenent com a base imposable el cost de les obres d'adequació necessàries per adaptar els espais i, per altra banda, el canvi d'ús dels habitatges a ús turístic també tributa per AJD, amb la particularitat que la DGT fixa com a base imposable el valor total de l'immoble.

S'adjunta ( AQUÍ ) recent i molt interessant Sentència del Tribunal Suprem, en concret, la STS 1745/2025, d'1 de desembre, en què l'alt tribunal analitza quins requisits s'han de complir quan un veí, propietari d'una plaça de garatge comunitària, es compra un cotxe elèctric i necessita instal·lar a la plaça d'aparcament un carregador per al nou vehicle.

En la seva Sentència, l'Alt Tribunal resol que la instal·lació d'un punt de recàrrega de vehicles elèctrics per a ús privat a l'aparcament d'un edifici en règim de propietat horitzontal, sempre que s'ubiqui en una plaça individual del garatge comunitari, no requereix cap altre requisit que la comunicació prèvia a la comunitat, és a dir, que no cal que l'assumpte es voti en una Junta de la comunitat de propietaris.

En particular, el TS resol que encara que el cablejat per al subministrament d'energia discorri en tot o en part per elements comuns o hagi de quedar subjecte a aquests, no cal l'autorització de la comunitat, llevat que s'apreciï una afectació innecessària o desproporcionada d'aquests elements comuns o pugui comportar un perjudici per als altres copropietaris.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Consulta Vinculant de la Direcció General de Tributs número V1522-25, de 21 d'agost, on es parteix del supòsit d'un immoble heretat per 4 germans al 25%, i en què es consulta sobre la fiscalitat d'una operació consistent en la possibilitat que 2 d'ells abandonin la comunitat per 2 a cadascun, quedant doncs l'immoble en règim de copropietat del 50% per als altres 2 germans.

En aquest cas, l'òrgan administratiu consultiu considera que exposades les circumstàncies, no es produirà una dissolució de la comunitat de béns, ja que el fet que no s'adjudiqui l'immoble a una persona fa que la comunitat de béns persisteixi (simplement es passa de 4 comuners a 2), amb la qual cosa, no és possible tributar per aquesta operació com a extinció de 1,5% per AJD).

Així doncs, simplement estem davant d'una adquisició per part dels comuners que romanen a la comunitat del % de copropietat dels comuners que l'abandonen, de manera que, si es tracta d'un negoci onerós, l'operació tributarà per ITP (en la seva modalitat de TPO), mentre que si es tractés d'un negoci lucratiu, estaríem davant d'una donació que tributaria.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la sessió de formació impartida per la Fundació Notariat, en què la senyora Concepción Pilar Barrio Del Olmo, Presidenta de Fundació Notariat i del Consell General del Notariat, imparteix una lliçó magistral sobre el paper dels Notaris en els famosos i nous MASC (o Mitjans Adequats de Solució de Contro).

Com és sabut, des de fa pocs mesos, amb l'entrada en vigor de la Llei Orgànica 1/2025, del 2 de gener, de mesures en matèria d'eficiència del Servei Públic de Justícia, per a l'admissió a tràmit de la major part d'accions civils i mercantils, és obligatori haver intentat prèviament resoldre el conflicte existent a través d'un MASC.

En aquest àmbit, els notaris podem jugar un paper molt important, a través de les figures de la mediació i conciliació notarial fonamentalment. Per al seu visionat i estudi per part de tots els oficials, ja que sens dubte és una temàtica que anirà a l'alça els propers mesos i anys.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a Flash Fiscal del Col·legi Notarial de Catalunya, en el qual, el Notari el senyor Manuel Sarobe Oyarzun, analitza la tributació de l'adjudicació de béns immobles en pagament de la llegítima.

En base a allò que s'ha indicat, quan els béns passen directament del causant al legitimari, l'operació queda subjecta a l'impost sobre successions. En canvi, si l'hereu ja s'ha adjudicat els béns i els lliura després, la Direcció General de Tributs (consultes 150/20 i 123/21) considera que es tracta d'una adjudicació en pagament de deute, subjecta a l'impost sobre transmissions patrimonials (ITP).

A més, la consulta V462/19 recorda que els legitimaris disposen de 10 anys per reclamar la llegítima, comptats des de la mort del causant, i que l'hereu pot rectificar la seva autoliquidació de l'impost sobre successions si ja va tributar per aquests béns.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Consulta Vinculant V0935-25 de la Direcció General Tributària, en la qual el consultant pla manifesta que planeja efectuar la venda d'un immoble a canvi de criptomonedes. En concret, la contraprestació es pagaria a bitcoins. La venda s'efectuaria al marge de l'activitat econòmica que pogués ser desenvolupada, si escau, pel consultant.

Per resoldre la qüestió, la DGT parteix de la base que, de conformitat amb el Reglament (UE) 2023/1114, els criptoactius (article 3.1.5) poden ser definits com “una representació digital d'un valor d'un dret que es pot transferir i emmagatzemar electrònicament, mitjançant la tecnologia de registre distribuït o una tecnologia similar”. Físiques, el Centre Directiu considera en diverses consultes vinculants (V0999-18, V1149-18 i V1948-21, entre d'altres) les monedes virtuals o criptomonedes com a béns immaterials, de manera que, sent això així, la venda d'un immoble a canvi d'una quantitat de criptomonedes constitueix una permu.

Per tant, de conformitat amb l'art. 23 del Reglament de l'IPT, en les permutes de béns o drets, tributarà cada permutant pel valor comprovat dels que adquireixi, de manera que, en el supòsit objecte de consulta, i sent considerades les monedes virtuals o criptomonedes com a béns immaterials, l'operació plantejada constitueix una permuta en els termes establerts a l'article 1538. Per tant, en l'àmbit de la imposició indirecta, i pel que fa a l'ITP i AJD, d'acord amb el que preveu l'article 23 del RITPAJD, la DGT considera que cada un dels permutants haurà de tributar pel valor comprovat del que adquireixi, llevat que el declarat sigui superior, i el tipus de gravamen aplicable és el que correspongui a la naturalesa.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 31 de juliol de 2025 (BOE de 30 d'octubre de 2025), en què es resol un supòsit relatiu a una escriptura d'ampliació d'obra nova per antiguitat referent a unes golfes inserides en un pis subjecte a propietat horitzontal.

Es tracta doncs del supòsit molt habitual en edificis antics de grans ciutats, on hi ha pisos que gaudeixen de forma privativa d'una golfa però que aquesta no consta declarada i inscrita al Registre de la Propietat. Quan es planteja la venda, normalment la taxació hipotecària del comprador dóna aquesta situació com a condicionant, cosa que obliga el venedor a intentar regularitzar la situació per poder formalitzar la venda al preu de mercat i que el banc del comprador li financi tota l'operació una vegada el condicionant s'hagi solucionat.

Per fer-ho, cal declarar l'obra nova per antiguitat de les golfes, sent requisits necessaris dos, segons ha resolt la Direcció General en aquest supòsit, és a dir, comptar amb acord de la comunitat de propietaris que ho permeti (que no ha de ser unànime, n'hi haurà prou amb una majoria de 3/5 de la LPH o la majoria que prevegi la norma autonòmica corresponent, a segon certificat de l'obra, sense que calgui acreditar que l'ús no és contrari al planejament urbanístic.

S'adjunta ( AQUÍ ) recent Sentència del Tribunal Suprem, en concret, la STS 944/2025, de 16 d'octubre, la qual senti una jurisprudència rellevant en matèria de pensió de viduïtat i parelles de fet.

El cas versa sobre una dona que havia conviscut molts anys amb la seva parella, i tenien dos fills en comú, però no havien formalitzat la seva parella estable en la forma prevista a la Llei. Després de la defunció, la convivent supervivent sol·licita pensió de viduïtat, la qual li és denegada per falta de formalització de la parella de fet, interpretació que és confirmada pel Tribunal Suprem. novament la seva doctrina, recordant-nos que, en el cas de parelles de fet, per poder cobrar la pensió de viduïtat en cas de mort d'un dels membres de la parella, no n'hi ha prou d'acreditar la convivència perllongada ni l'existència de fills en comú, sinó que caldrà que la parella estigui formalment constituïda, mitjançant inscripció al Registre de Parelles de fet corresponent o mitjançant la inscripció al Registre de Parelles de fet corresponent.

Molt important per a les parelles de fet tenir en compte aquesta realitat, per fer les coses bé, acudir a un Notari, formalitzar la seva relació i així quedar degudament cobert legalment davant de futures contingències que puguin passar.

S'adjunta ( AQUÍ ) molt recent Sentència del Tribunal Suprem, en concret, la STS 4685/2025, de 29 d'octubre, en què l'alt tribunal resol un cas relatiu a la responsabilitat personal dels administradors per deutes socials.

En el cas en concret, es tracta d'una SL, amb un capital social de 3.006 € que, des de fa anys, presenta una situació econòmica greu (pèrdues sostingudes en el temps i, derivat d'això, un patrimoni net molt inferior a la meitat del seu capital social, fins i tot en algun exercici final negatiu de més de 100.000 €), la qual cosa la porta a causa de l'article 3. Societats de Capital, la qual no obstant això no és promoguda pels administradors de la societat. Paral·lelament, la societat contracta amb una tercera empresa la instal·lació d'unes plaques fotovoltaiques a la nau industrial de la seva propietat, incomplint les obligacions de pagament assumides en aquest acord, la qual cosa finalment comporta a l'existència d'un deute (reconegut judicialment) amb l'empresa d'0. Aquesta empresa, davant de la impossibilitat de cobrar el deute amb els recursos de la mercantil deutora, interposa una acció de responsabilitat solidària contra els administradors de la societat, perquè aquests responguin amb el seu patrimoni dels deutes socials generats.

Els tribunals de justícia confirmen en aquest cas que, davant l'incompliment dels administradors del seu deure de promoure oportunament la dissolució social (convocar junta general en el termini de dos mesos perquè adoptés l'acord de dissolució o la remoció de la causa dissolutòria ex. article 365 LSC), aquests han de respondre de les obligacions socials posteriors a la de 367 LSC, és a dir, estaran obligats a pagar de la seva butxaca deutes que no són seus (són de la societat), per culpa de “no haver fet les coses bé” i haver promogut la dissolució de l'empresa davant la greu situació econòmica de la mateixa.

Per tenir present en l'assessorament que prestem als clients en constituir societats o assumir càrrecs en òrgans d'administració de societats mercantils, ja que les conseqüències de fer les coses malament poden ser molt greus per a les persones que assumeixen aquestes responsabilitats.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Resolució JUS/3997/2025, de 16 d'octubre, de la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació (publicada al DOGC de 6 de novembre), en què es resol un supòsit relatiu a la venda d'un immoble, en què la part venedora és una gran forquilla persona a la transmissió. l'Habitatge de Catalunya, als efectes que aquesta pugui optar per exercir els drets de tempteig o retracte de l'administració establerts a l'article 6 del Decret llei català 2/2025, de 25 de febrer.

Presentat a inscripció el document, la Registradora de la Propietat qualifica negativament el document, al·legant que, per a la vàlida inscripció, cal acreditar la comunicació pertinent a l'òrgan administratiu català competent en matèria d'habitatge, ja que de conformitat amb la interpretació de la Registradora, aquestes operacions (venda de gran forquilla persona física) estan subjectes a dret de tempteig i retracte de l'administració catalana.

Interposat el corresponent recurs, la Direcció General catalana revoca la nota de qualificació, exposant que, en el cas concret, la qüestió que es planteja és la de determinar si en les transmissions d'habitatges realitzats per persones físiques grans forquilles és aplicable el dret d'adquisició preferent a favor de l'administració de la Generalitat, havent de respondre negativament a la qüestió, ja que la normativa actualment vigent determina transmissions efectuades per grans forquilles exigeix ​​que la transmitent sigui una persona jurídica.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a sessió de formació en vídeo, oferida pel Notari d'Esplugues de Llobregat el senyor José Vicente Galdón, on s'analitza en profunditat la fiscalitat de les donacions mortis causa i dels pactes successoris d'atribució particular.

Sessió molt interessant per introduir-se en una matèria complexa, amb disparitat de criteris administratius i jurisprudencials, especialment a l'àmbit civil català que compta amb institucions pròpies en aquest àmbit.

Així mateix, cal indicar que es tracta d'una matèria de rabiosa actualitat, tenint en compte la importància creixent de la matèria successòria en el marc d'una societat envellida. Per visionar-los i estudiar-los amb detall, per poder prestar un assessorament de qualitat als clients del despatx notarial que pretenguin formalitzar operacions d'aquesta naturalesa.

S'adjunta ( AQUÍ ) recent i molt interessant Sentència del Tribunal Suprem, en concret, la STS 4240/2025, de 7 d'octubre, en què l'alt tribunal analitza, en el marc d'un procés de desnonament per expiració de termini, la validesa d'una clàusula convencional de pròrroga indefinida per anys successius obligatòria per a d‟arrendament d‟habitatge celebrat després de l‟entrada en vigor de la LAU de 1994.

El Tribunal Suprem, en una extensa resolució, reconeix l'aplicabilitat del principi d'autonomia de la voluntat de les parts (art. 1255 Cc), en virtut del qual, és possible pactar terminis de pròrroga superior als que fixa la Llei, sempre i quan es respectin els drets de l'arrendatari (és a dir, que la clàusula li sigui, fixat en la pròpia vida del dit llogater.

Així mateix, l'Alt Tribunal resol que el pacte vincula el nou adquirent de l'immoble, encara que aquest sigui celebrat entre l'anterior propietari i l'inquilí en qüestió. Important per a inversors que plantegin la compra d'immobles llogats, als efectes de calibrar les conseqüències jurídiques de les clàusules existents als contractes de lloguer d'aquestes finques.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 29 de juliol de 2025 (BOE de 27 d'octubre de 2025), en què es resol un supòsit relatiu a la immatriculació d'una finca mitjançant escriptura d'extinció de condomini precedida d'una escriptura d'acceptació.

En el cas en concret, s'atorga per part de 3 persones una escriptura d'acceptació d'herència (d'uns causants que havien mort feia més d'un any) i, el mateix dia, amb el protocol següent del mateix Notari, s'atorga consecutivament una escriptura d'extinció de condomini, adjudicant-ne una finca concreta. Mitjançant aquests dos documents, l'ara titular pretén immatricular la finca al Registre de la Propietat a l'empara del que disposa l'article 205 de la Llei Hipotecària (requisit del doble títol). Presentat a inscripció el document, aquest és qualificat negativament, ja que el registrador de la propietat considera que, encara que formalment s'hagi complert el requisit de la Hipotecaria), la simultaneïtat dels dos títols indica que haurien estat elaborades ad hoc per obtenir títols immatriculadors.

Interposat el corresponent recurs, la Direcció General revoca la nota de qualificació, considerant que en aquest cas (com ha transcorregut més d'un any des de la mort dels causants que dóna lloc a l'herència fins a l'atorgament del títol traslatiu posterior, és a dir, la dissolució de condomini) dels documents presentats a qualificació no es pot deduir que s'hagi fet en títol que el títol immatriculador no és suficient per destruir la presumpció de veracitat que se'n deriva d'acord amb l'article 17 bis de la Llei del Notariat.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç al webinots 79 del Col·legi Notarial de Catalunya, en el qual, el Notari de Malgrat de Mar el senyor Pedro Rincón de Gregorio, analitza en profunditat el fenomen nou de la tokenització d'actius, inclosos els immobiliaris, posant èmfasi en com pot afectar aquesta nova realitat a l'àmbit notarial i quines implicacions.

A manera resumida, la tokenització d'immobles és el procés de fraccionar la propietat d'un actiu immobiliari a tokens digitals que es registren en una blockchain, cosa que permet als inversors comprar i vendre parts fraccionades de la propietat de manera més accessible, augmentant la liquiditat del mercat i facilitant la inversió immobiliària en permetre la participació.

La conferència aborda fonamentalment els reptes de futur que presenta aquesta nova tecnologia i el seu encaix al nostre ordenament jurídic ia la institució del Notariat. Visionat molt interessant per estar al corrent de noves tendències tecnològiques que de ben segur tard o d'hora arribaran amb molta intensitat al nostre país.