Blog notarial i altres continguts pràctics

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç al Reial decret llei 31/2026, de 20 d'octubre, per a la millora de l'acció protectora de la Seguretat Social i d'altres normes socials, el qual introdueix modificacions substancials en l'accés a les prestacions del sistema. Pel que fa a les parelles de fet, la norma flexibilitza de manera notable els requisits exigits per a la concessió de la pensió de viduïtat, adaptant la protecció a la realitat social d'aquelles famílies que convivien de manera estable però no tenien els tràmits formals previs.

En detall, la nova regulació modifica l'article 221 de la Llei general de la Seguretat Social establint que, en cas que la parella de fet tingui fills o filles en comú, no s'exigirà el requisit d'inscripció en un registre oficial de parelles de fet ni la constitució de la unió en document públic. Per a aquests supòsits amb descendència comuna, n'hi haurà prou d'acreditar de forma fefaent (habitualment mitjançant el certificat d'empadronament) una convivència estable i notòria durant un període d'almenys dos anys ininterromputs immediatament anteriors a la mort, a més de complir la resta de condicions generals d'accés.

Quant a la seva aplicació temporal, aquesta norma va ser publicada al Butlletí Oficial de l'Estat (BOE) el 21 d'octubre de 2026, entrant en vigor l'endemà de la seva publicació, és a dir, el 21 d'octubre de 2026, sense perjudici de la tramitació parlamentària posterior per a la seva convalidació.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç al Reial decret llei 29/2026, el qual impacta de forma directa en les operacions d'adquisició, finançament, cessió i arrendament formalitzades en notaria, podent destacar de forma molt resumida següents aspectes:

• Limitació del preu de compra a grans forquilles i fons voltor (Límit del 70%) : Es prohibeix fins al 31 de desembre de 2030 que les grans forquilles i entitats dedicades a comprar immobles o carteres de crèdits impagats adquireixin habitatges (a títol gratuït o onerós) per un preu o contraprestació inferior al 70%. S'exigeix ​​aportar l'informe de taxació independent a la compravenda, quedant exceptuades únicament les compres per a habitatge social, assistencial o ens públics.
• Acreditació registral obligatòria de la condició de gran forquilla : Per determinar el llindar de forquilla (titular de més de 10 immobles residencials o més de 1.500 m² construïts, o 5 immobles en zones tensionades), es computarà cada unitat susceptible d'ús residencial encara que la finca no tingui la divisió horitzontal inscrita, i la condició.
• Prohibició de cedir crèdits hipotecaris vençuts i dret de retracte : Queda expressament prohibit cedir préstecs hipotecaris vençuts el deutor dels quals estigui acollit al Codi de Bones Pràctiques (RD-llei 6/2012). A més, en cedir qualsevol crèdit hipotecari sobre habitatge habitual, s'ha de notificar legalment al deutor; si aquest compleix els requisits de vulnerabilitat en els 6 mesos següents, el cedent estarà obligat a recomprar el préstec pel mateix preu de la cessió.
• Irrenunciabilitat del dret d'adquisició preferent i vendes conjuntes : Es prohibeixen els pactes de renúncia al dret de tempteig i retracte per part de l'arrendatari als contractes de lloguer. En cas de venda conjunta de diversos habitatges o actius, l'escriptura pública ha de desglossar i fixar el preu individualitzat imputat a l'habitatge arrendat mitjançant criteris objectius (com el valor de referència o taxació).
• Hipoteques mobiliàries sobre construcció industrialitzada : Es modifica la Llei sobre Hipoteca Mobiliària per permetre constituir hipoteca mobiliària sobre el conjunt de components industrialitzats fabricats en un entorn controlat destinats a l'edificació (mòduls prefabricats), facilitant el finançament garantit abans de l'assemblatge a l'obra.
• Garantia hipotecària i condició de preu màxim del programa "TU CASA" : Les compres de primer habitatge finançades amb préstecs ICO de la línia "TU CASA" (fins a 50.000 € al 0% d'interès) hauran de consignar de forma obligatòria a l'escriptura pública d'adquisició i al Registre la subjecció permanent de l'habitatge a un preu màxim de venda (preu de compra).
• Blindatge del patrimoni públic (CASA 47) : Les escriptures d'alienació d'habitatges titularitat de l'entitat estatal CASA 47 o de solars d'ús residencial transmesos per aquesta han d'incloure una clàusula registral vinculant de per vida: el preu de revenda no podrà superar mai el mòdul més alt d'habitatge protegit de la comunitat autònoma.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Instrucció de 29 de setembre de 2026, de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública (DGSJFP), la qual actualitza els criteris per acreditar la constitució i vigència de les garanties de l'assegurança decennal de la Llei d'Ordenació de l'Edificació (LOE) davant de notaris i registradors de la propietat. Aquestes són les principals novetats o aspectes a tenir en compte:

• Validesa de la signatura electrònica qualificada : Es reconeix la plena validesa dels certificats de garantia i suplements d'entrada en vigor signats digitalment per les entitats asseguradores, atorgant-los un efecte jurídic equivalent a la signatura manuscrita conforme al Reglament Europeu eIDAS i la legislació nacional.
• Requisits tècnics d'autenticitat i format : Perquè el document digital no sigui rebutjat pel notari o registrador, ha de complir amb tres exigències de seguretat: incloure un Codi Assegurança de Verificació (CSV) o codi QR per acarar la seva autenticitat a la web de l'asseguradora, mantenir la integritat de les firmes en un format adequat per un certificat de de Confiança.
• Remissió telemàtica i tramitació registral : S'habilita l'enviament directe de l'arxiu PDF signat electrònicament al notari per a l'autorització de l'escriptura de fi d'obra i el testimoniatge a la matriu, servint així mateix per acreditar la garantia davant el Registre de la Propietat mitjançant la seva remissió telemàtica a través de la seu electrònica del Col·legi de Registradors.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Comunicació 3/2026, de 8 de març, de l'Òrgan Centralitzat de Prevenció (OCP) del Notariat, relativa a les modificacions introduïdes pel Reial Decret 813/2026 al Reglament de prevenció del blanqueig de capitals i del finançament del terrorisme. La nova norma porta canvis importants, entre els quals cal destacar:

• Fins ara, certs tràmits notarials sense contingut econòmic (documents sense quantia) o que no es consideraven importants estaven exempts de controls de blanqueig de capitals. Tot i això, amb la nova regulació, ara serà obligatori identificar i comprovar la identitat dels clients en absolutament qualsevol operació o document, sense importar que no tingui quantia econòmica (per exemple, en actes notarials, testimonis intervinents, etc.).
• A més, en fer operacions no presencials mitjançant videofirma, s'hauran d'extremar les precaucions i introduir nous controls tècnics per assegurar l'autenticitat dels documents d'identificació dels videofirmants, així com per garantir la conservació de l'enregistrament del procés i el control biomètric dels compareixents (a l'efecte d'evitar fraus de suplantació d'identitat mitjançant IA).
• Pel que fa a l'organització interna, el nou article 31.1 elimina la possibilitat que les notaries més petites se saltin normes de control intern. Totes les notaries, sense excepció per la mida, han d'aplicar exactament les mateixes polítiques de prevenció.
• Paral·lelament, es reforça el paper de l'Òrgan Centralitzat de Prevenció (OCP), que passa a ser l'encarregat oficial d'aprovar les mesures de control intern obligatòries per a tot el col·lectiu, així com els protocols d'actuació davant de sancions financeres o bloquejos imposats per la Unió Europea.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la sentència del Tribunal Suprem núm. 1.025/2026, de 21 de setembre, que resol un litigi on es discuteix si la utilització per l'Administració del mètode de comprovació de valors basat en la taxació de finques hipotecades (previst a l'article 57.1.g de la Llei General Tributària - LGT) exigeix ​​justificar prèviament raons addicionals sobre la falta de concordança amb el manca de concordança amb el manca de concordança el recollit a la taxació hipotecària constitueix una motivació suficient.

En els fets principals del cas, uns contribuents van adquirir un habitatge a Boadilla del Monte declarant a la seva autoliquidació de l'Impost sobre Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats (ITPAJD) un preu de 437.000 euros. L'Administració tributària de la Comunitat de Madrid va iniciar un procediment de comprovació de valors i va girar una liquidació complementària basant-se en el valor de taxació hipotecària de l'immoble, que pujava a 661.217,44 euros. Després de desestimar-se la reclamació davant el TEAR de Madrid, la contribuent va interposar recurs contenciós administratiu davant el Tribunal Superior de Justícia de Madrid, el qual va ser estimat per entendre que la taxació hipotecària no determinava per si mateixa el valor de mercat sense una motivació addicional específica que justifiqués la seva correspondència amb el valor real.

Finalment, el Tribunal Suprem estima el recurs de cassació interposat per la Comunitat de Madrid, cassa la sentència d'instància i desestima el recurs contenciós administratiu, confirmant la liquidació tributària. Els principals arguments jurídics de la Sala estableixen que l'exigència de motivar l'obertura de la comprovació s'entén complerta quan hi ha una diferència rellevant entre el valor declarat i l'assignat a la taxació hipotecària continguda a l'escriptura de préstec. Així, l'Administració pot utilitzar aquest mètode com un mitjà idoni de comprovació sense necessitat d'acreditar prèviament indicis d'ocultació o frau, i el contribuent correspon desvirtuar aquest valor si ho considera incorrecte. Per tenir en compte aquesta circumstància en lassessorament recurrent als nostres clients.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Resolució de 25 de maig de 2026 de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública, dictada davant el recurs contra la qualificació del registrador d'Adeje que va suspendre el canvi d'ús d'uns locals a habitatges per antiguitat. El nucli de la controvèrsia consisteix a determinar si és inscriptible un canvi d'ús per prescripció urbanística quan consta vigent al Registre una anotació preventiva per expedient de disciplina urbanística a causa d'obres sense llicència.

En els fets, la mercantil titular va formalitzar el canvi dús mitjançant escriptura pública basada en lantiguitat dels habitatges. El registrador va suspendre la inscripció en comprovar que hi havia sobre les finques una anotació de disciplina urbanística per obres sense títol habilitant. Davant d'això, el recurrent va interposar un recurs governatiu al·legant la naturalesa cautelar de l'anotació i la tramitació d'una llicència de legalització municipal.

Finalment, la Direcció General desestima el recurs i confirma la qualificació del registrador. Els seus arguments es basen que l'article 52 del Reial decret 1093/1997 exigeix ​​expressament com a requisit per a la inscripció per antiguitat que no consti al Registre cap anotació per expedient de disciplina urbanística. Així mateix, assenyala que no es poden valorar en seu de recurs documents sobre tràmits posteriors no aportats inicialment, prevalent la seguretat jurídica davant d'actuacions urbanístiques irregulars no legalitzades.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a l'actualització del 2026 del Compendi de Criteris de Bones Pràctiques del Banc d'Espanya. Aquest és un document de referència on l'organisme supervisor recopila i actualitza les pautes de conducta que han de seguir les entitats financeres en les seves relacions amb la clientela. La seva finalitat és fomentar la transparència, l'equitat i el compliment normatiu adequat en les operacions bancàries, servint a més de criteri orientador en la resolució de reclamacions.

En aquesta actualització, destaquen les novetats i precisions següents aplicables a la gestió d'expedients de testamentaria:

• Disposició de saldos i productes vinculats : No es considera bona pràctica bancària condicionar el lliurament del saldo d'un compte corrent a la liquidació d'altres productes vinculats a aquest (sense perjudici que el compte no es pugui cancel·lar fins que finalitzi la tramitació d'aquests productes), ni tampoc exigir-ne la subrogació dels hereus en els préstecs del causant.
• Bloqueig de rebuts i acreditació de la mort Quan la reclamació es vegi sobre l'obligació de l'entitat de bloquejar o impedir la càrrega de rebuts que no corresponguin al manteniment del cabal relicte, resulta imprescindible que l'hereu reclamant acrediti fefaentment la data en què va comunicar l'òbit del titular a l'entitat.
• Subrogació en préstecs i assumpció de costos : En els casos de subrogació ope legis dels hereus en el deute del causant, si l'entitat exigeix ​​formalitzar aquesta subrogació en una nova escriptura pública (pràctica admissible dins de la seva política de riscos), les despeses associades a l'operació (notari, registre, gestoria, etc.) han de correr.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Sentència núm. 684/2026, de 6 de maig, dictada per la Sala Civil del Tribunal Suprem, la qual resol un litigi on es discuteix si resulta aplicable o no l'excepció al dret de retracte arrendatari urbà previst a l'article 25.7 de la Llei d'Arrendaments Urbans (LAU), relatiu a la "venda conjunta d'una subhasta conjunta" una urbanització (54 d'un total de 65 propietats de la concursada dins un conjunt de 71 habitatges), fixant-se un preu conjunt i global per a l'operació.

Pel que fa als fets principals del cas, el demandant ostentava la condició d'arrendatari d'un habitatge unifamiliar integrat en un complex urbanístic a Huelva, la propietària inicial del qual va entrar en concurs de necessitat i fase de liquidació. En execució del pla esmentat, l'entitat demandada va adquirir un bloc de 54 finques mitjançant una única escriptura i per un preu conjunt i global de 7.749.538,86 €, i es va notificar posteriorment a l'arrendatari l'adquisició i la subrogació en el contracte. El demandant va exercir l'acció de retracte emparant-se a l'article 25 de la LAU, la qual va ser desestimada tant en primera instància com per l'Audiència Provincial de Huelva perquè considera que la compravenda global equivalia a una venda en globus o conjunta que impedia el retracte individual.

Finalment, el Tribunal Suprem estima el recurs de cassació interposat pel demandant, cassa la sentència de l'Audiència Provincial i estima íntegrament la demanda, reconeixent el dret de l'arrendatari a retreure la finca en les mateixes condicions i preu de l'adjudicació. Els principals arguments jurídics de la Sala es fonamenten en la seva doctrina reiterada (plasmada en sentències de Ple recents) sobre l'article 25.7 de la LAU, recordant que l'excepció a la "venda conjunta" només opera de manera estricta quan l'objecte de la transmissió comprèn la totalitat de les finques o unitats de l'edifici de l'immoble de l'arrendador és propietari. Atès que en el cas analitzat la compradora no va adquirir totes les finques de la concursada ni la totalitat del complex urbanístic (perquè existien finques d'altres propietaris i de tercers), no hi concorren els requisits legals d'exclusió, per la qual cosa regeix la regla general del retracte en tractar-se d'una unitat física i independent.

Us adjuntem ( AQUÍ ) enllaç a la Resolució de 10 de juny de 2026, de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública (DGSJFP), dictada en el recurs interposat per una entitat mercantil contra la negativa del Registrador Mercantil III de Sevilla a inscriure una escriptura d'elevació a públic d'acords socials. El nucli de la controvèrsia jurídica consisteix a determinar si resulta admissible i inscribible una clàusula estatutària que imposa a tots els socis una prestació accessòria consistent a subscriure i complir fidelment un pacte de socis o protocol familiar, el contingut íntegre del qual no es transcriu de forma literal als estatuts socials, sinó que s'hi incorpora mitjançant una remissió.

El cas neix en una junta general universal de la societat on es va acordar per unanimitat modificar els estatuts socials per introduir un article sobre prestació accessòria vinculat a un pacte de socis formalitzat en una escriptura pública de la mateixa data. Presentada aquesta escriptura al Registre Mercantil de Sevilla, el registrador va suspendre la seva inscripció en considerar que la clàusula infringia l'article 86.1 de la Llei de Societats de Capital (LSC) per no constar el contingut concret i determinat de la prestació de forma directa en el text estatutari, la qual cosa a parer seu vulnerava els principis de legalitat i publicitat registral. Disconforme amb aquesta qualificació, la representació de la societat va interposar un recurs governatiu davant la DGSJFP.

Finalment, la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública estima el recurs i revoca la qualificació del registrador, i declara la plena legalitat de la clàusula estatutària. Entre els seus principals arguments jurídics, el centre directiu reitera la seva doctrina consolidada defensant que el requisit legal de contingut "concret i determinat" no exigeix ​​una transcripció literal i exhaustiva als estatuts, i és suficient que l'objecte de la prestació sigui objectivament determinable mitjançant una remissió clara a un document públic identificat. Així mateix, sosté que configurar el compliment d'un pacte parasocial com a prestació accessòria és una llera tècnica perfectament vàlida per dotar d'eficàcia corporativa aquests acords sense vulnerar l'autonomia de la voluntat, i que el coneixement dels futurs socis es garanteix a través de la negociació privada prèvia a l'adquisició de les participacions socials.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Sentència núm. 1.060/2026 del Tribunal Suprem, que resol un litigi on la controvèrsia consisteix a determinar si el tipus impositiu reduït del 4% a l'ITPAJD per a l'adquisició d'habitatge habitual de família nombrosa és aplicable quan, en el moment de la meritació, el contribuent encara no ostenta formalment aquesta condició per estar el tercer fill en estar el tercer fill.

En els fets que donen lloc al cas, uns cònjuges van comprar un habitatge el 24 de juny del 2020 estant la mare embarassada del tercer fill, que va néixer al juliol. Després d'autoliquidar el tipus general del 6%, van sol·licitar la devolució d'ingressos indeguts. La Comunitat de Madrid ho va desestimar, però el TEAR de Madrid i, posteriorment, el Tribunal Superior de Justícia de Madrid van estimar les pretensions dels contribuents aplicant l'article 29 del Codi Civil per considerar el concebut com a nascut a efectes favorables.

El Tribunal Suprem desestima el recurs de la Comunitat de Madrid i fixa com a doctrina que el tipus reduït és aplicable si el tercer membre era un concebut no nascut que després sobreviu després de néixer. Els arguments principals es fonamenten en una interpretació teleològica i protectora de la família (article 39 de la Constitució) i en la doctrina del Tribunal Constitucional. La Sala conclou que la ficció del nasciturus permet integrar el requisit material a la meritació instantània de l'impost, sense alterar la naturalesa declarativa del títol de família nombrosa.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Resolució de 12 de maig de 2026, de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública, en la qual s'analitza el recurs interposat per un notari contra la nota de qualificació del registrador de la Propietat de Vila-seca. El supòsit de fet es fonamenta en la formalització d'una escriptura de crèdit en compte corrent garantit amb hipoteca concedit per una societat mercantil a un deutor particular, en la qual es manifesta expressament que l'entitat no es dedica habitualment ni de manera ocasional a la concessió de finançament ni té aquest objecte social, fixant a més condicions poc comunes al mercat professional com a baixos interessos, la absència de comissió d'obertura.

El Registrador de la Propietat suspèn la inscripció del títol en considerar que l'operació queda subjecta a la Llei Reguladora dels Contractes de Crèdit Immobiliari (LCCI), argumentant que la meritació d'interessos atorga caràcter professional a l'entitat acreditant i que la concessió de finançament a un consumidor encaixa en la previsió de l'article 2.1 in fine de la norma de la LCCI. "fins i tot de manera ocasional, amb una finalitat exclusivament inversora".

La Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública estima el recurs i revoca la qualificació del Registrador de la Propietat. Per adoptar aquest pronunciament, el centre directiu fixa com a doctrina que l'incís "de manera ocasional" de l'article 2.1 de la LCCI no es pot interpretar en el sentit d'abastar un préstec o crèdit aïllat, sinó que exigeix ​​una certa freqüència o reiteració en l'activitat prestadora (suggerint com a paràmetre objectiu no haver intervingut en dues o més operacions en els darrers quatre anys). D'aquesta manera, conclou que com que es tracta d'un crèdit en compte corrent concedit en el marc d'una relació especial i sense finalitat pròpiament inversora ni habitualitat acreditada, l'operació queda exclosa de l'àmbit d'aplicació imperatiu de la LCCI.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Resolució de 7 de maig de 2026, de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública, en la qual s'aborda el recurs interposat contra la negativa de la registradora de la Propietat de Ponteareas a cancel·lar una condició resolutòria. El supòsit de fet es planteja quan es presenta davant del Registre de la Propietat una acta notarial de notorietat juntament amb el consentiment de dos hereus, sol·licitant la cancel·lació d'una condició resolutòria establerta en garantia d'obligacions de fer (cures i assistència a una persona ja morta) a l'empara de l'article 82, paràgraf cinquè, de la Llei Hipotecària.

La Registradora de la Propietat denega la cancel·lació sol·licitada en entendre que l'article 82.5 de la Llei Hipotecària només és aplicable a condicions resolutòries que garanteixin un preu ajornat amb termini de compliment delimitat al Registre, no a obligacions personals de fer. Fonamenta la seva qualificació en què, per cancel·lar per caducitat una condició resolutòria d'aquestes característiques en què no consta la data de compliment, resulta aplicable imperativa la regla vuitena de l'article 210.1 de la Llei Hipotecària, la qual exigeix ​​el transcurs de quaranta anys des de l'últim assentament relatiu a la titularitat de la garantia (o vint si consta reclamació 2000.

La Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública desestima el recurs i confirma la nota de qualificació de la Registradora de la Propietat. Per fundar la seva decisió, el centre directiu delimita doctrinalment la diferència entre la cancel·lació de l'article 82.5 de la Llei Hipotecària (basada en la prescripció civil d'accions per a hipoteques o preu ajornat amb venciment registral determinat) i el règim especial de caducitat de l'article 210.1, regla vuitena, de les mateixes condicions que garanteixen la cancel·lació. obligacions de fer sense venciment fixat al Registre no encaixa en l'excepció de l'article 82.5, de manera que exigeix ​​el consentiment exprés en escriptura pública del titular registral afavorit (o els seus hereus), resolució judicial ferma, o bé el compliment estricte del termini de caducitat registral de quaranta anys previst a l'article 210.1.8.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Sentència núm. 522/2026, de 29 de juliol, de la Sala Penal del Tribunal Suprem (STS 3589/2026), en la qual s'analitza la responsabilitat penal d'un notari a l'acte d'atorgament i inscripció d'un instrument públic. El supòsit de fet es produeix quan, després de llegir una escriptura de compravenda amb subrogació hipotecària, el notari entén que tots els compareixents assenteixen al text i convida a la signatura. Amb la convicció fundada que la totalitat dels atorgants ha signat el document, el fedatari autoritza l'escriptura amb la seva signatura i signe públic, sense adonar-se que un dels obligats ha eludit intencionadament plasmar la seva.

Les acusacions atribueixen al notari la comissió d'un delicte de falsedat en document públic per asseverar en la fe del document que tots els compareixents han signat a la seva presència. Per la seva banda, la postura ratificada per l'òrgan jutjador sosté la inexistència de dol, ja que el notari es troba en l'error de creure completa la formalització, i descarta l'existència d'imprudència greu. Es pondera que l'omissió prové d'una maniobra del mateix compareixent i que la manca de signatura passa desapercebuda per a tots els professionals i parts presents a l'acte de l'atorgament.

El Tribunal Suprem desestima l?acusació i confirma l?absolució del notari en declarar l?atipicitat penal de la seva conducta. El tribunal fixa com a doctrina notarial que la manca de constatació material d'una de les signatures en el moment de l'autorització no és falsedat dolosa quan el fedatari actua sota la convicció de la seva efectivitat. Així mateix, determina que aquest tipus de distracció formal en el procediment de signatura representa, com a màxim, una negligència de caràcter lleu que no arriba a la gravetat requerida per l'article 391 del Codi Penal per sancionar la falsedat imprudent en la funció fedatària.

Ens permet recordar la importància de verificar que tots els atorgants signen l'escriptura pública.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Resolució de 14 de maig de 2026, de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública, la qual resol un recurs interposat contra la qualificació negativa de la registradora de la Propietat de Pontevedra núm. 2 en relació a una escriptura de compravenda. El supòsit de fet es planteja quan es presenta a inscripció l'any 2025 una escriptura pública de compravenda atorgada el 2022, i es troba en el moment de la presentació el Número d'Identificació Fiscal (NIF) de la societat mercantil venedora revocat per l'Agència Tributària i publicat al Butlletí Oficial de l'Estat, malgrat que el NIF figurava plenament vigent.

La Registradora de la Propietat denega la inscripció del document públic en constar formalment la revocació del NIF de l'entitat venedora al BOE, fonamentant la seva decisió en què la legislació tributària imposa un tancament registral absolut que impedeix l'accés als llibres del Registre de qualsevol negoci jurídic atorgat per una societat mercantil que no mantingui la data d'identificació fiscal.

La Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública desestima el recurs i confirma la qualificació de la Registradora de la Propietat. Per fundar la seva decisió, el centre directiu aplica el criteri del tancament registral per motius fiscals establert a la Disposició Addicional Sisena de la Llei General Tributària, aclarint que la norma imposa un doble veto autònom que prohibeix tant lautorització notarial de documents com laccés a qualsevol registre públic; per tant, la prohibició registral desplega els seus efectes en el moment precís de la presentació del títol al Registre, i resulta irrellevant que la revocació del NIF s'hagi produït amb posterioritat a l'atorgament de l'escriptura o que l'adquirent desconegués aquesta circumstància.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Resolució de 14 de maig de 2026, de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública, en la qual s'analitza el recurs interposat contra la nota de qualificació del registrador de la Propietat de Màlaga núm. 10. El supòsit de fet es produeix quan es pretén la inscripció d'una diligència notarial complementària (modificant l'habitatge principal, el de convidats, el garatge i la piscina mitjançant un nou certificat tècnic) sense acreditar prèviament la presentació del document davant l'Administració tributària per a la liquidació fiscal oportuna.

El Registrador de la Propietat suspèn la qualificació i la inscripció del document amb fonament en els articles 254 i 255 de la Llei Hipotecària, en considerar que l'alteració de les superfícies inicialment declarades pot incidir en el valor fiscal de l'obra nova als efectes de l'impost sobre actes jurídics documentats (quota variable), de manera que, per això, conclou verificar el compliment o la no-subjecció del fet imposable.

La Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública desestima el recurs i confirma la qualificació del Registrador de la Propietat. Per adoptar aquesta decisió, el centre directiu aplica el criteri del principi de tancament registral per motius fiscals, recordant que la manca dacreditació del pagament, exempció, prescripció o no subjecció de limpost implica la suspensió automàtica de la qualificació registral i de la inscripció. Així mateix, fonamenta que, excepte en casos de no subjecció manifesta i indubitada, no es pot obligar el registrador a assumir competències tributàries per eximir del tràmit fiscal, i és plenament legítima l'exigència del control previ per l'Administració tributària competent.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Resolució de 18 de maig de 2026, de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública, en la qual s'aborda el recurs interposat contra la qualificació de la registradora de la Propietat d'Arnedo per la qual se suspèn la declaració d'una obra nova. El supòsit de fet es produeix quan una entitat mercantil pretén inscriure al Registre de la Propietat la declaració d'una edificació que s'assenta, com un conjunt arquitectònic indivisible, sobre dues finques registrals independents radicades en termes municipals diferents, sol·licitant la unificació de foli i el trasllat al registre on s'ubica la major part de la superfície a l'empara3.

La Registradora de la Propietat suspèn la inscripció sol·licitada en considerar imprescindible la prèvia agrupació d'ambdues finques, fonamentant la seva decisió en què l'edificació forma una unitat constructiva indivisible les parts de les quals no tenen ús o aprofitament independent. A més, adverteix que permetre la inscripció de l'obra sobre finques separades fa fallida el principi d'especialitat registral, ja que obre la porta que es pugui transmetre una finca sense l'altra i generar així una indefensió jurídica greu.

La Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública desestima el recurs i confirma la nota de qualificació de la Registradora de la Propietat. Per fundar la decisió, el centre directiu aplica el criteri del principi d'especialitat i indissociabilitat de l'edificació unitària, i aclareix que no es tracta d'una única finca preexistent estesa sobre dos municipis que admeti el trasllat de foli, sinó de dues finques registrals autònomes; per tant, en ocupar l'edificació de forma indivisible ambdues parcel·les, l'agrupació prèvia resulta obligatòria i indispensable per accedir a la inscripció, i s'ha de practicar la posterior inscripció de la finca resultant al Registre de la Propietat on radiqui la major part de la superfície.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a una sessió de vídeo – formació, impulsada per la Fundació Notariat, en què el senyor Ricardo Cabanas Trejo, Notari de Fuenlabrada (Madrid), imparteix una interessant sessió de formació pràctica notarial, dedicada a l'estudi de la dissolució i liquidació de societats de capital.

A la sessió, s'aborda la dissolució i la liquidació de les societats de capital des d'una triple perspectiva, és a dir: la personalitat jurídica de la societat en aquesta fase i els seus efectes sobre l'òrgan d'administració; en segon lloc, les actuacions que durant aquest procés poden requerir un instrument públic notarial; i, finalment, anàlisi de les opcions que, a l'empara de l'autonomia de la voluntat dels socis, es poden adoptar en les operacions de liquidació de la companyia.

Per visionar-los i estudiar-los amb deteniment, atesa l'habitualitat d'aquesta classe d'operacions a la pràctica notarial – mercantil.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Resolució de 19 de maig de 2026, de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública (publicada al BOE l'11 d'agost de 2026), en la qual s'analitza el recurs interposat contra la negativa d'un Registrador Mercantil a inscriure els acords socials de dissolució i nomenament de liquidació. El supòsit de fet té lloc després de la mort d'un dels socis, la representació dels quals a la junta general on s'adopten aquests acords l'exerceix l'administrador de l'herència jacent, situació que genera dubtes sobre la validesa del quòrum i de l'adopció d'acords a la societat bloquejada.

El Registrador Mercantil denega la inscripció de la dissolució en considerar que hi ha defectes en l'acreditació de la legitimació i representació del representant de l'herència jacent per votar a la junta general, estimant que la manca d'acceptació formal de l'herència o de determinació dels hereus invalida la representació del cabal hereditari en l'adopció d'acord.

La Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública estima el recurs i revoca la qualificació del Registrador Mercantil. Per fonamentar la seva decisió, el centre directiu aplica el criteri jurídic de protecció de l'interès social i la necessitat d'evitar el bloqueig permanent de la companyia, de manera que la doctrina reconeix legitimació al representant o administrador de l'herència jacent per exercitar els drets de soci en actes de conservació o liquidació del patrimoni social, de manera que resulta plenament vàlida la participació dissolució i nomenar liquidador, permetent així la inscripció de l'acord.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Resolució de 27 d'abril de 2026, de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública (publicada al BOE el 8 d'agost de 2026), en la qual s'aborda el recurs interposat contra la negativa d'un Registrador Mercantil a practicar un seient de publicitat formal al foli d'una societat. El supòsit de fet neix de la sol·licitud que planteja un creditor prendari per fer constar, mitjançant nota marginal al Registre Mercantil, la constitució d'una peça de roba sobre les accions d'una societat anònima i, en particular, el pacte contractual pel qual se li atribueix l'exercici dels drets de soci inherents a aquestes accions.

El Registrador Mercantil denega la pràctica de la nota marginal fonamentant la seva decisió en dos motius principals: en primer lloc, per la manca d'un títol inscribible vàlid que reuneixi els requisits formals i de legalització d'acord amb el dret espanyol per accedir al Registre; i en segon lloc, en el pla substantiu, perquè la pretensió de reflectir que els drets de soci passen al creditor pignoratiu entra en contradicció directa amb les normes estatutàries de la companyia, les quals disposen expressament que, en cas de pignoració d'accions, l'exercici de la condició de soci i els seus drets connexos corresponen en tot cas al propietari accionari.

La Direcció General desestima el recurs i confirma la qualificació del registrador mercantil. Per adoptar aquesta decisió, el centre directiu empra com a criteri jurídic el principi de subordinació de l'autonomia de la voluntat als estatuts socials registrats, ja que la Llei de societats de capital estableix que el règim legal i estatutari preval sobre els acords privats de les parts contractuals davant de la societat i tercers. Per tant, en preveure els estatuts que l'exercici dels drets de soci roman a l'esfera del titular propietari de les accions, no resulta admissible donar publicitat registral a un pacte en contra que modifiqui aquest règim estatutari.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Llei 8/2026, de 2 de juliol, d'eradicació de l'amiant a Catalunya (amb entrada en vigor el 3 d'octubre ), en la qual s'estableix un marc autonòmic destinat a la detecció, control i eliminació progressiva dels materials que contenen amiant (MCA) per mitigar els seus greus riscos. A l'àmbit del mercat immobiliari, la llei imposa al venedor el deure de lliurar el certificat de presència o absència d'amiant en qualsevol transmissió onerosa del domini d'un immoble (no només en vendes o lloguers).

Per a més informació pràctica, s'adjunta ( AQUÍ ) nota del Col·legi Notarial de Catalunya, amb més detall sobre això. Així, doncs, en concret, encara que la llei no configura explícitament el lliurament del certificat com un requisit de validesa del negoci ni prohibeix formalment al notari autoritzar l'escriptura, l'omissió constitueix un incompliment atribuïble al transmitent tipificat com a infracció lleu (art. 53.c), amb sancions d'entre 100 i 3.000 euros. Així mateix, la manca del document priva l'adquirent de la informació que la llei pretén garantir i genera un risc elevat de tancament registral ; per això, la Junta Directiva del Col·legi Notarial de Catalunya conclou que la solució més prudent és exigir sempre la seva aportació .

A l'espera del desenvolupament reglamentari que concretarà la competència emissora i crearà el Registre d'empreses i professionals capacitats (la inscripció dels quals serà obligatòria), s'exigeix ​​transitòriament que el certificat acrediti com a mínim l'absència d'amiant visible o, si n'hi ha, la presència d'amiant visible, el seu estat de conservació i el nivell de risc que comporta per a les persones. Mentre no s'aprovi aquest reglament, la nota interpretativa notarial assenyala que el document pot ser emès per un professional amb qualificació tècnica adequada, com ara un arquitecte, arquitecte tècnic o enginyer col·legiat

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Consulta Vinculant V0807-26, emesa per la Subdirecció General d'Impostos Patrimonials, Taxes i Preus Públics de la Direcció General de Tributs (DGT) el 13 d'abril de 2026, en la qual s'analitza el tractament fiscal aplicable a les operacions particionals testamentàries quan s'incorporen acords. La norma examina la delimitació del fet imposable a l'Impost sobre Successions i Donacions (article 3 de la Llei 29/1987 i article 12 del Reglament de l'ISD) en contraposició amb el règim de les transaccions previst a l'Impost sobre Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats (article 14.5 del TRL 2) el concepte de transacció de larticle 1.809 del Codi Civil.

El cas plantejat concerneix una herència en què, després d'una sentència judicial que va ordenar integrar a l'inventari global l'aixovar familiar i cinc finques, els cinc hereus pretenen formalitzar les adjudicacions en un únic acte notarial de protocol·lització. En aquest atorgament proposen incloure un acord transaccional mitjançant el qual un dels hereus adjudicatari de la finca principal renúncia a part de la seva porció i al repartiment per sorteig de les quatre finques restants, acceptant la resta dels cohereus la concessió de servituds de pas i altres extrems judicials. La controvèrsia és determinar si aquesta operativa global es pot qualificar com un acte únic de partició hereditària subjecte exclusivament a la modalitat de successions de l'ISD.

La DGT conclou que el document no es pot considerar un acte únic de partició hereditària, ja que els acords que alterin el que disposa el testament o la normativa successòria constitueixen negocis jurídics inter vivos independents. Per tant, si les renúncies i concessions impliquen una alteració lucrativa per ànim de liberalitat, tributen com a donació sota l'article 3.1 b) de l'ISD; si, per contra, responen a concessions oneroses o permutes derivades de la transacció, han de tributar d'acord amb la modalitat corresponent de l'ITPAJD.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Llei 13/2026, de 3 d'agost, de modificació del Codi civil de Catalunya en matèria de suports a l'exercici de la capacitat jurídica de les persones, la qual consolida definitivament la reforma d'aquesta matèria a Catalunya (deroga el Decret llei 19/2021 que es va aprovar d'urgència per a adaptar el Codi civil de Catalunya a la ajustaments en lactuació notarial respecte a la regulació provisional anterior. Els principals canvis respecte a la situació prèvia s'estructuren en els eixos següents:

1.- Definitiva eliminació de la substitució de la voluntat: Consolida de manera estricta l'assistència no representativa com a figura central. L'atorgant acudeix i signa l'acte per si mateix; l'assistent concorre o presta el seu assentiment. Les facultats de representació passen a ser excepcionals, i han d'estar formalment delimitades i invocades únicament quan la persona no pugui expressar la seva voluntat de cap manera, fins i tot amb ajustaments raonables.

2.- Enfortiment del document notarial d'assistència voluntària:

• Règim anterior: La constitució voluntària de l'assistència davant de notari existia, però el marc regulador del Decret Llei 19/2021 deixava ambigüitats quant a la prevalença de les mesures voluntàries davant de les judicials quan sorgien desacords familiars.
• Llei 13/2026: Estableix la prioritat absoluta de l'autoregulació notarial, és a dir, allò acordat per la persona davant de notari en escriptura pública vincula tercers i la mateixa autoritat judicial, llevat que es demostri un abús de la mesura o vici en el consentiment.
• Permet fixar amb més flexibilitat salvaguardes a mida dins de la pròpia escriptura notarial (sistemes de rendició de comptes, fiscalitzadors, límits quantitatius perquè l'assistent presti la conformitat, etc.) sense necessitat d'homologació o supervisió judicial sistemàtica.

3.- Delimitació d'actes que requereixen assistència notarial:

• Règim anterior: Hi havia certa rigidesa en projectar l'antic llistat d'"actes que requerien autorització judicial per al tutor" a la funció de l'assistent voluntari, cosa que obligava a acudir sovint al jutjat per a actes patrimonials complexos (ex. vendes de béns de gran valor).
• Llei 13/2026: Clarifica que quan la persona amb discapacitat actua amb el suport del seu assistent (qui únicament complementa la seva capacitat) en actes dispositius notarials (compraventes, gravàmens, donacions, segregacions), no es requereix autorització judicial prèvia, sempre que així ho hagi previst l'atorgant al document de constitució o es tracti.
• El control de fons i de salvaguardes recau al notari autoritzant, que comprova la congruència de la mesura de suport amb l'acte que s'ha d'atorgar.

4. Funció activa del Notari (Ajustos raonables i judici de voluntat):

• Règim anterior: El judici del notari se centrava tradicionalment a constatar la “capacitat o lucidesa” en el moment de l'atorgament.
• Llei 13/2026: Modifica el rol del notari, que passa de jutjar la capacitat jurídica a facilitar l'exercici de la capacitat d'obrar mitjançant el deure legal de proveir ajustaments raonables (ús de lectura fàcil, mitjans augmentatius/alternatius de comunicació o presència de facilitadors a la notaria).
• El notari ha d'indagar els desitjos, les preferències i els valors de la persona, i s'ha d'abstenir d'autoritzar documents si detecta un conflicte d'interessos no resolt o una influència indeguda de l'assistent sobre la voluntat de l'atorgant.

5. Coordinació amb els Poders Preventius:

• Règim anterior: Coexistien de manera imprecisa l'assistència voluntària notarial i els poders preventius, generant dubtes sobre si l'aparició d'un assistent anul·lava un poder preventiu atorgat amb anterioritat.
• Llei 13/2026: Harmonitza la convivència d'ambdues figures al Codi civil de Catalunya, fixant que els poders preventius subsisteixen i prevalen sobre l'assistència judicial, configurant-los com un mecanisme d'autotutela/suport d'origen netament notarial.

6.- Entrada en vigor: 4 de febrer de 2027.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Resolució de 29 d'abril de 2026, de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública (DGSJFP), en la qual s'analitza la validesa de l'acord de modificació de la denominació social d'una societat de responsabilitat limitada davant de la negativa del Registrador Mercantil III d'Alacant a la seva inscripció. La normativa aplicable gira entorn de l'article 18 del Codi de comerç i, de manera central, els articles 409, 412 i 415 del Reglament del Registre Mercantil (RRM), els quals regulen el règim d'expedició, caducitat, pròrroga i consolidació definitiva de la reserva de denominacions socials.

L'assumpte s'origina amb l'atorgament d'una escriptura pública el 28 de maig de 2025 que formalitzava el canvi de denominació, aportant un certificat negatiu del Registre Mercantil Central (RMC) expedit el 22 de maig de 2025. L'escriptura va ser presentada al Registre Mercantil el 9 de desembre de 2025, moment en què la reserva caducat en transcórrer més de sis mesos des de la seva expedició. L'administrador recurrent va argumentar que la vigència del certificat ha de concórrer únicament al temps de l'atorgament del títol, sense que la caducitat posterior impedeixi la inscripció.

La DGSJFP acorda desestimar el recurs i confirmar la nota de qualificació registral. L'òrgan directiu raona que el certificat de l'RMC atorga una reserva provisional de sis mesos que només es consolida amb la inscripció o es prorroga dos mesos si el títol està pendent de despatx dins del termini esmentat (art. 412.3 RRM). En haver-se presentat el document vençut el termini el 9 de desembre de 2025 (després de caducar la reserva el 22 de novembre), no cal prorrogar ni inscriure una denominació caducada, i és irrellevant que la certificació estigués vigent en atorgar-se l'escriptura.

Us adjuntem ( AQUÍ ) enllaç a la Consulta Vinculant V0767-26, emesa per la Subdirecció General d'Impostos sobre les Persones Jurídiques de la Direcció General de Tributs (DGT) el 7 d'abril de 2026, en la qual s'analitza el tractament fiscal derivat de la recepció d'un llegat per part d'una societat mercantil. La norma abasta l'aplicació de la Llei de l'impost sobre societats (articles 10.3 i 17) i de l'impost sobre successions i donacions (articles 1 i 3.2), així com el gravamen aplicable a l'impost sobre transmissions patrimonials i actes jurídics documentats (article 31.2 del TRLITPAJD).

El supòsit plantejat descriu una sòcia majoritària (titular del 99% del capital social) que preveu incloure al testament la constitució d'un llegat a favor de la seva societat limitada, compost per diversos immobles (el seu habitatge habitual i places de garatge) i participacions socials residuals no assignades als seus hereus (nebots). La finalitat d'aquesta disposició és integrar els immobles al patrimoni de la companyia per assegurar la continuïtat de la seva activitat econòmica. La controvèrsia jurídica és determinar el règim d'integració comptable i fiscal dels béns a la mercantil beneficiària, la seva subjecció a la normativa de successions i les repercussions indirectes de l'escriptura.

La DGT resol que, com que es tracta d'una persona jurídica, l'increment patrimonial rebut per la societat queda no subjecte a l'impost sobre successions i donacions, i ha de tributar obligatòriament a l'impost sobre societats. Comptablement, l'operació s'ha de registrar directament en fons propis (compte 118 “Altres aportacions de socis”) d'acord amb la NRV 18a del PGC, però a efectes fiscals l'article 17 de la LIS exigeix ​​valorar els béns adquirits a títol lucratiu al seu valor de mercat i integrar-los en la base imposable del període impositiu. positiu. Així mateix, determina que l'escriptura pública d'acceptació i incorporació dels immobles queda subjecta a la modalitat d'actes jurídics documentats (AJD) de l'ITPAJD per reunir els requisits d'inscribilitat, quantia valuable i no subjecció a successions, inadmetent per manca de legitimació la consulta respecte a la tributació dels legataris persones.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç Sentència del Tribunal Suprem núm. 1256/2026, de 21 de juliol de 2026, en la qual s'aborda la delimitació dels efectes jurídics de l'exercici de l'opció de compra en el marc d'un contracte d'arrendament amb opció de compra i la liquidació de l'estat possessori després d'una demora perllongada. La resolució analitzada centra la seva atenció en la distinció entre el perfeccionament del contracte de compravenda i la transmissió del domini mitjançant la traditio , avaluant la procedència de la doctrina de l'enriquiment injust davant la regla d'atribució de fruits civils al comprador (arts. 1095 i 1468 del Codi Civil) en supòsits d'ocupació continuada de l'immoble.

Els fets clau parteixen de l'exercici de l'opció de compra pels arrendataris a l'octubre del 2016, la formalització dels quals en escriptura pública es va demorar fins al gener del 2020 a causa de discrepàncies entre les parts sobre la normativa aplicable per fixar el preu de venda, les quals van derivar en un primer litigi judicial. Durant més de tres anys de retard, els optants van mantenir l'ús i el gaudi exclusiu de l'habitatge sense haver adquirit la propietat per falta d'atorgament de l'escriptura pública i sense satisfer cap quantitat en concepte de renda, despeses comunitàries, IBI o taxes municipals, les quals van ser sufragades per l'entitat venedora. El nucli de la controvèrsia residia a determinar si la venedora tenia dret a ser indemnitzada per aquesta ocupació o si, per contra, el perfeccionament de la venda atribuïa legalment l'ús i els fruits de l'immoble als compradors des del moment en què van exercir l'opció.

El Tribunal Suprem desestima la posició dels compradors i confirma la condemna indemnitzatòria en declarar que, encara que l'exercici de l'opció va perfeccionar el contracte, aquest no va transmetre la propietat per falta de la traditi o escriptura pública corresponent. En conseqüència, els compradors no van tenir l'ús de l'habitatge com a propietaris i l'ocupació continuada sense contraprestació va generar un avantatge patrimonial injustificat a favor seu i un correlatiu empobriment de la venedora, que a més va suportar integra la càrrega fiscal i de manteniment sense rebre el preu de venda ni disposar de l'immoble. Per això, l'Alt Tribunal ratifica la procedència d'aplicar la doctrina de l'enriquiment injust per fixar la indemnització —calculada al 50% de les rendes i al 100% de les despeses, IBI i taxes del període— i imposa les costes processals als recurrents.

Us adjuntem ( AQUÍ ) enllaç a la Resolució de 28 d'abril de 2026, de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública (DGSJFP), que aborda el recurs interposat per la representació d'una societat mercantil davant la negativa del Registrador Mercantil XIII de Madrid a inscriure un nou article estatutari (art. 8 bis). La clàusula rebutjada estipulava que, en cas d'execució judicial o notarial d'una peça de roba sobre participacions socials per incompliment, els drets de soci passarien a correspondre al creditor pignoratiu prèvia notificació. El registrador va denegar la inscripció argumentant que atribuir els drets econòmics (com a dividends) al creditor suposava una transmissió patrimonial sense causa i un enriquiment injust, alterant la naturalesa de la peça com a mer dret de garantia.

Davant la nota negativa, la societat recurrent va al·legar que el registrador va excedir les seves facultats en prejutjar una causa il·lícita i obviar que la pràctica mercantil empara la peça anticrètica. La companyia va subratllar, a més, que la Llei de Societats de Capital (LSC) permet expressament la modificació estatutària del règim de drets del soci. En defensa seva, va invocar resolucions prèvies del mateix Centre Directiu per sostenir que la qualificació registral s'ha de cenyir al títol sense conjecturar sobre la intencionalitat de les parts, recordant que clàusules similars figuraven ja inscrites en altres societats.

Finalment, la DGSJFP acorda estimar el recurs i revocar la qualificació del Registrador, declarant inscriptible la modificació estatutària. L'òrgan directiu aclareix que l'article 132.1 de la LSC faculta les societats per atribuir voluntàriament al creditor pignoratiu l'exercici dels drets de soci. Tot i que la redacció de la clàusula expressava que els drets “correspondran” al creditor, la Direcció General determina (mitjançant una interpretació hermenèutica respectuosa amb la llei) que la norma social no transmet la titularitat ni la condició de soci, sinó que es limita a regular la legitimació per al seu exercici mentre subsisteixi el procediment de garantia.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a una sessió de vídeo – formació, impulsada per la Fundació Notariat, en què el senyor Javier Máximo Juárez González, Notari de València, imparteix una interessant sessió de formació pràctica notarial, dedicada a l'estudi de les extincions de condomini, és a dir, l'operació jurídica mitjançant la qual es posa fi a una situació de comuners (quan sigui indivisible o no resulti convenient la seva divisió) i, si escau, compensant econòmicament la resta pel valor de la seva participació.

A la sessió s'aborden aspectes interessants com els elements essencials de la dissolució (total o parcial), la seva tributació (incidència en AJD), tractament dels excessos d'adjudicació i la seva fiscalitat, així com possibles afectacions hipotecàries associades.

Per visionar-los i estudiar-los amb deteniment, atesa l'habitualitat d'aquesta classe d'operacions a la pràctica notarial.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Resolució 3/2026, de la Direcció General de Tributs i Joc de la Generalitat de Catalunya, on s'oficialitza el canvi de criteri a l'hora de liquidar impostos a Catalunya quan es formalitzi una donació en vida per causa de mort amb lliurament immediat (donació mortis causa amb entrega de present).

El canvi principal està motivat per la derogació operada en virtut de la Llei 11/2026 (amb efectes des del juliol del 2026) de l'article 632-1.4 del Codi Tributari de Catalunya. Fins ara, la Generalitat obligava aquestes donacions a tributar com si fossin una donació ordinària entre vius. Amb la supressió daquest article i ladaptació a la doctrina estatal vinculant, la norma passa a tractar legalment aquest negoci com el que és, un títol successori. Els efectes pràctics més importants per als contribuents són:

• Tributació com a successió: Encara que el bé es lliuri immediatament en vida, l'impost es calcula aplicant les regles, les reduccions fiscals i les bonificacions de les herències (modalitat de successions), que solen ser molt més favorables que les de les donacions.
• Moment del pagament: L'impost es merita i s'ha de pagar en el moment de signar la donació a la notaria.
• Regla d'acumulació de 4 anys: Si el donant mor en els 4 anys següents a la donació, aquest bé s'acumularà a la resta de l'herència per calcular l'impost final.
• Sense costos per la clàusula de revocació: Incorporar la condició que el bé torni al donant si el donatari mor abans (premoriència) o si el donant revoca la donació no paga impostos extra a Transmissions Patrimonials (ITPAJD) ni a Successions. Si la donació es cancel·la per aquest motiu, es pot demanar la devolució de l'impost pagat.

Us adjuntem ( AQUÍ ) enllaç a la Resolució JUS/5019/2025, de 14 de juliol de 2025, dictada per la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de la Generalitat de Catalunya després del recurs governatiu interposat per la notària de Ripoll contra la nota de qualificació del Registre de la Propietat de Ba. 1. L'origen del conflicte és la suspensió de la inscripció de dues escriptures d'herència intestada (autoritzades el 2014 i el 2015) i una acta d' interrogati in iure , mitjançant les quals es pretenia adjudicar una finca registral amb l'augment derivat de la manca d'acceptació d'una de les cohereves. Interessant supòsit que ens permet determinar la legitimació activa per instar la interpel·latio in iure sota la doctrina dels actes propis quan qui la promou va actuar prèviament com a mandatari verbal de la cohereva.

El supòsit de fet parteix de la mort dels progenitors, en les escriptures d'acceptació d'herència dels quals la mare primer i una germana després van actuar com a “mandatàries verbals” d'una cohereva, reservant-li la seva quota en espera d'una ratificació que no es va produir mai al llarg de deu anys. Davant la inactivitat d'aquesta última, la germana va promoure la interrogatio in iure (art. 461-12 CCC) per requerir-la a acceptar o repudiar, i va concloure el procediment sense acceptació expressa. La Registradora va denegar la inscripció en considerar que la requirent anava “contra els seus propis actes” en instar la repudiació quan abans havia manifestat acceptar en nom de la seva germana, exigint una renúncia explícita en document públic.

La Direcció General acorda estimar parcialment el recurs, determinant que les escriptures són inscriptibles amb el creixement derivat de la silenci-repudiació de l'hereva. Als seus fonaments, l'òrgan fixa que l'actuació com a “mandatari verbal” sense poder formal no constitueix un “acte propi” vinculant ni genera contravenció de la bona fe, ja que la validesa del negoci quedava subordinada a la ratificació de la interessada. Transcorregut el termini després de la interpel·lati , la manca de resposta opera legalment com a repudiació, garantint la protecció de les cohereves davant la inactivitat prolongada de la requerida.

Us adjuntem ( AQUÍ ) enllaç a la Resolució JUS/5017/2025, de 16 d'abril de 2025, dictada per la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de la Generalitat de Catalunya per resoldre el recurs contra una nota de qualificació negativa del Registrador de la Propietat de Cambrils. El conflicte sorgeix en denegar-se la inscripció d'una escriptura pública del 2024 que eleva a públic els acords d'una comunitat de propietaris d'un immoble subjecte a règim de propietat horitzontal. Interessant resolució per determinar el règim de majories del Codi civil de Catalunya necessàries als efectes de modificar el repartiment de despeses comunes, distingint entre la quota de participació (coeficient de propietat) i la quota de contribució a les despeses generals.

El supòsit de fet s'origina el 1995, quan la junta de propietaris va acordar modificar la contribució a les despeses comunes de les oficines i els habitatges de l'edifici, per compensar l'ús intensiu dels elements comuns per l'activitat econòmica exercida en una finca concreta, mantenint intactes els coeficients de propietat. El 2019, la comunitat va rebutjar tornar al sistema originari i va aprovar elevar l?acord a públic amb el vot favorable de més de les 4/5 parts de propietaris i quotes. El Registrador va suspendre la inscripció en exigir unanimitat per modificar les quotes (art. 553-26.1 CCC), mentre que la comunitat va argumentar que en alterar només la contribució a les despeses n'hi ha prou amb la majoria qualificada de 4/5 parts (art. 553-26.2 CCC).

La Direcció General resol estimar el recurs i revocar la qualificació del registrador. El seu argument clau és que la “quota de participació” i la “quota de contribució” a les despeses són conceptes diferents. Com que la modificació no altera els coeficients de propietat inscrits ni el títol constitutiu de la finca, sinó únicament el repartiment de les despeses comunes per un ús diferenciat, no resulta aplicable la regla de la unanimitat, i és plenament vàlida la majoria qualificada de quatre cinquenes parts assolida per la junta.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a Flash Fiscal Virtual del Col·legi Notarial de Catalunya, en el qual, la notària de Barcelona, ​​la senyora Paz Juárez, analitza la Consulta Vinculant V2051/2025 de la Direcció General de Tributs sobre l'elevació a públic d'un contracte privat de compravenda firmat fa 20 anys, mai liquidat.

La DGT conclou que, en aquests casos, tractant-se de documents privats, el termini de prescripció de l'impost sobre transmissions patrimonials oneroses no comença amb la signatura del contracte, sinó des que el document adquireix data fefaent. En el supòsit concret, la mort del venedor atorga aquesta data, per la qual cosa l'impost es considera prescrit. La consulta també aclareix que la prescripció de l'ITP no implica que l'operació tributi per Actes Jurídics Documentats (AJD), ja que tots dos impostos són incompatibles. La transmissió continua estant subjecta a ITP, encara que s'hagi de presentar com a prescrita.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Llei catalana 11/2026, del 9 de juliol, de mesures fiscals, financeres, administratives i del sector públic de Catalunya introdueix canvis significatius que afecten de forma directa les grans forquilles d'habitatge. A continuació es resumeixen totes les modificacions clau dirigides o amb especial impacte en les grans forquilles:

Redefinició i Unificació del Concepte de Gran Forquilla: La norma amplia, precisa i unifica els criteris i llindars per ostentar la condició de gran forquilla a diversos efectes administratius, de contenció de rendes i fiscals:

• Llindars generals i immobles a Zones Tensionades (ZMT): Es manté/precisa el còmput de comptar amb més de 10 immobles urbans d'ús residencial (o més de 1.500 m² construïts) a Catalunya, o bé comptar amb 5 o més immobles urbans residencials si estan ubicats en municipis declarats Zona de Mercat Resid.
• Entitats específiques: S'engloben explícitament les entitats financeres, les filials immobiliàries, els fons d'inversió i les determinades entitats de gestió d'actius.
• Còmput en copropietat i cotitularitat: Si un habitatge té més d'un titular, només cal que un sol ostenti la condició de gran forquilla perquè l'immoble i el seu arrendament quedin subjectes a les obligacions corresponents a grans forquilles. Les participacions en comunitat computen en sumar la titularitat completa equivalent a un immoble.

Modificacions fiscals: ITP / TPO al 20%: En el vessant tributari de l'impost sobre transmissions patrimonials (ITP / TPO):

• Readequació del concepte fiscal de Gran Forquilla: La definició fiscal s'alinea amb la tinença de 5 o més immobles a zones tensionades (ZMT) o més de 10 immobles a l'àmbit autonòmic.
• Aplicació del tipus incrementat (20%): L'adquisició o la transmissió d'habitatges tributa al tipus incrementat del 20% quan l'adquirent sigui una gran forquilla o es transmeti un edifici complet d'habitatges.
• Regularitzacions per adquisicions escalonades: Es modifica el mecanisme de regularització per quan s'adquireixen immobles sencers de manera escalonada; el contribuent disposarà dun mes des de la transmissió de lúltim habitatge per presentar lautoliquidació complementària aplicant el tipus del 20%.

Tempteig i Retracte i Registre de Grans Forquilles

• Restricció i control en transmissions: Es modifica el règim aplicable als drets de tempteig i retracte de la Generalitat de Catalunya en la venda d'immobles situats a Zones de Mercat Tensionat (ZMT) que siguin propietat de grans forquilles constituïdes com a persona jurídica i inscrites al Registre de Grans Forquilles, així com en adjudicacions procedents de subhastes.

Règim de Lloguer, Contenció de Rendes i Anti-elusió

• Inclusió de lloguer per habitacions i nous models: Per evitar que les grans forquilles o altres arrendadors recorrin al lloguer per habitacions, cessions o contractes atípics ("coliving") per eludir el límit màxim de renda de l'índex de referència, la Llei 11/2026 prohibeix explícitament pactes o desglossaments contractuals. "serveis") l'objectiu dels quals sigui eludir la contenció de preus.
• Publicitat i traçabilitat integral: El gran forquilla haurà de garantir total coherència a l'oferta abans de publicar l'immoble, declarant explícitament la seva condició de gran forquilla a l'anunci, oferta i

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Sentència del Tribunal Suprem núm. 952/2026, de 18 de juny, en la qual, l'objecte principal del cas és la resolució del recurs de cassació interposat pels compradors d'un habitatge, contra la sentència d'apel·lació que va declarar la nul·litat de ple dret de la compravenda sobre un immoble. venedor i per apreciar mala fe en els adquirents.

En el supòsit de fet, el venedor va adquirir el 1999, estat solter, un immoble que va quedar inscrit al Registre de la Propietat exclusivament a favor seu. El 2004 va contreure matrimoni en règim de guanys i va amortitzar part del préstec hipotecari durant la vigència del matrimoni. Després del divorci el 2014, i estant pendent la liquidació de la societat de guanys, l'exespòs va vendre el 2018 la finca a un tercer a títol onerós. L'exesposa va exercir una acció principal de nul·litat (per falta del seu consentiment i possible apropiació indeguda) i subsidiàriament de rescissió per frau de creditors. El nucli de la controvèrsia jurídica rau a determinar si la manca de poder de disposició del transmitent després del divorci determina la nul·litat del contracte o únicament afecta la transmissió del domini, i si els tercers adquirents estan emparats pel principi de fe pública registral i la presumpció de bona fe de l'article 34 de la Llei Hipotecària.

El Tribunal Suprem estima el recurs de cassació, casa la sentència d'apel·lació i desestima íntegrament la demanda (així com l'acció subsidiària de rescissió). El fonament principal és que la manca de poder de disposició del venedor no vicia de nul·litat el contracte de compravenda, ja que la validesa obligacional de la venda de cosa comuna es manté, afectant únicament la transmissió del domini. En figurar el venedor al Registre com a únic titular del ple domini i no constar cap nota marginal sobre l'eventual naturalesa (parcialment) de guanys de l'habitatge (arts. 1354 i 1357 II CC), els compradors estan protegits per l'art. 34 de la Llei Hipotecària. El TS aclareix que el fet que a l'escriptura consti la condició de divorciat del venedor no imposa als tercers un deure extraregistral d'investigació ni destrueix per si mateix la presumpció legal de bona fe.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la sentència del Tribunal Suprem núm. 853/2026, en la qual es resol un conflicte societari derivat d'un acord de reducció de capital en una SL, adoptat per una majoria del 81,81% del capital social per amortitzar les participacions d'una sola sòcia, a qui se li va restituir el valor de 75.000€ en efectiu. El soci minoritari, titular del 15% del capital, va votar en contra de l'acord després de sol·licitar sense èxit acollir-se a una mesura semblant per a les seves participacions.

Davant d'aquesta situació, aquest soci minoritari va acabar interposant una demanda d'impugnació per declarar la nul·litat de la reducció de capital. Encara que el Jutjat Mercantil núm. 11 de Barcelona va desestimar inicialment la demanda, l'Audiència Provincial de Barcelona va estimar el recurs d'apel·lació i va declarar la nul·litat dels acords, argumentant que l'article 329 de la Llei de Societats de Capital (LSC) exigeix ​​el consentiment de tots els socis de l'entitat quan la reducció amb totes les reduccions amb totes les associacions.

Interposat el corresponent recurs de cassació, el Tribunal Suprem el desestima i declara que, quan la reducció de capital amb devolució d'aportacions no afecta igual totes les participacions, l'article 329 de la Llei de societats de capital exigeix ​​el consentiment individual de tots els socis, i no només d'aquells les participacions dels quals són amortitzades. La Sala interpreta aquest requisit com una manifestació del principi d'igualtat de tracte entre els socis (article 97 LSC) i de la regla de la prorrata (article 330 LSC), perquè considera que una operació d'aquesta naturalesa altera la posició jurídica i econòmica tant del soci que abandona la societat com dels que hi romanen. En conseqüència, la manca del consentiment individual del soci que va votar-hi en contra determina la nul·litat de l'acord de reducció de capital.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç Sentència del Tribunal Suprem núm. 997/2026, de 23 de juny, en la qual s'aborda un recurs de cassació interposat per un notari contra la sentència d'apel·lació que va confirmar la legalitat de la nota de qualificació negativa emesa per un registrador de la propietat. Aquesta qualificació havia denegat la inscripció de la clàusula dinterès de demora duna escriptura de préstec hipotecari sobre habitatge atorgat amb un consumidor.

En el supòsit de fet, el 27 de juny del 2019 es va autoritzar una escriptura de préstec hipotecari en què es va fixar un interès moratori consistent en l'interès remuneratori més dos punts. El registrador de la propietat va denegar la seva inscripció per considerar-la contrària a normes imperatives, concretament als articles 25 de la Llei 5/2019 de Contractes de Crèdit Immobiliari (LCCI) i 114 de la Llei Hipotecària, sostenint que la norma fixa taxativament l'interès de demora al remuneratori més tres punts sense admetre. El nucli de la controvèrsia jurídica rau a determinar si la imperativitat dels articles 3 i 25 de la LCCI prohibeix de manera absoluta qualsevol pacte diferent o si, per contra, permet acordar un tipus dinterès moratori inferior al límit legal per resultar més beneficiós per al consumidor.

El Tribunal Suprem estima el recurs de cassació, revoca la sentència d'apel·lació i declara no ajustada a dret la qualificació negativa del registrador. El fonament principal de la resolució rau que l'article 25 de la LCCI estableix un límit màxim per protegir el consumidor davant d'abusos, per la qual cosa la imperativitat de la norma s'ha d'entendre referida a impedir clàusules més costoses imposades per l'empresari. El Tribunal raona, d'acord amb la Directiva 2014/17/UE, que prohibir un pacte que millori la posició legal del prestatari suposaria un contrasentit que desvirtuaria la finalitat de la normativa de protecció mateixa dels consumidors.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la sentència del Tribunal Suprem número 881/2026, de 9 de juny, on es resol un interessant litigi sobre els efectes de la venda d'un actiu essencial d'una societat mercantil sense l'autorització de la junta general, i els efectes que això pot tenir sobre el tercer adquirent de bona fe.

El supòsit de fet parteix d'un contracte de compravenda, mitjançant el qual una mercantil va transmetre a una altra la totalitat del seu patrimoni immobiliari (deixant la venedora completament despatrimonialitzada i sense activitat de facto) per un preu total de 19.000 euros que va ser retingut per la compradora sota el pretext d'assumir els deutes que grava constituïen un actiu essencial. Davant la demanda de nul·litat instada per una sòcia minoritària, l'Audiència Provincial de Santa Creu de Tenerife va desestimar l'acció en considerar que la compradora havia de ser protegida com un tercer de bona fe sota l'empara de l'article 234.2 LSC, en no constar que conegués la situació real de la venedora tot i que la seva administradora única havia estat sòcia de la sòcia. El nucli de la controvèrsia jurídica se centra, per tant, a dilucidar si la manca d'aprovació de la junta per alienar actius essencials de l'article 160.f) LSC comporta la nul·litat radical del negoci de forma oponible a qualsevol tercer, o si resulta aplicable analògicament la tutela del trànsit de l'article 234.2 LSC, analitza la adquirent.

Finalment, el Tribunal Suprem acorda estimar el recurs de cassació, casar la sentència recorreguda, estimar plenament la demanda i declarar la nul·litat de la compravenda amb la obligació consegüent de restituir les finques i liquidar l'estat possessori. La conclusió doctrinal de la Sala estableix que, davant de la llacuna legal sobre els efectes davant de tercers de la infracció de l'article 160.f) LSC, és aplicable per analogia l'article 234.2 LSC, de manera que la manca d'acord de la junta no és oposable als tercers que actuïn de bona fe i sense culpa greu. No obstant això, en el cas concret, el tribunal determina que les circumstàncies exclouen per complet la bona fe de la compradora: no només per la vinculació històrica de la seva administradora amb la venedora, sinó perquè l'operació va implicar una despatrimonialització total sense rebre cap contraprestació real, atès que la pretesa "assumpció de deutes" pels gravàmens del alliberament dels immobles consentiment dels creditors (d'acord amb l'article 1205 del Codi civil i l'article 118 de la Llei hipotecària); per això, en no concórrer bona fe, la compradora no és protegida i es declari la ineficàcia de l'alienació realitzada per l'administrador sense competència.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a una sessió de vídeo – formació, impulsada per la Fundació Notariat, en què el senyor Pablo Alonso Rocamora, Notari d'Ayora (València), imparteix una interessant sessió de formació pràctica notarial, dedicada a l'estudi de la intervenció de pòlisses notarials per videoconferència, sent aquesta una possibilitat prevista a l'art. 17.ter de la Llei del Notariat.

Així doncs, gràcies a aquesta novetat recent, es poden signar en línia pòlisses mercantils que instrumentin multitud d'operacions tan habituals com préstecs, crèdits, factorings, lísings, rèntings, avals, confirmings, etc., sent aquesta una opció cada vegada més estesa i preferida per entitats financeres i clients.

Per visionar-los i estudiar-los, atesa la seva potència d'aplicabilitat pràctica en el dia a dia del despatx notarial.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la sentència de l'Audiència Provincial de Sevilla número 209/2026, de 27 de març, en què es resol un litigi entre dues societats mercantils, i l'objecte principal del qual consisteix a determinar la validesa dels acords adoptats en una Junta General extraordinària de socis davant l'absència d'un notari per aixecar socis.

El supòsit de fet parteix de la convocatòria d'aquesta junta pels administradors, la comunicació dels quals va ser rebuda tardanament per la sòcia minoritària demandant, que l'endemà va requerir la presència notarial mitjançant burofax a l'empara de l'article 203.1 de la Llei de societats de capital. Aquesta sol·licitud d'assistència notarial va ser lliurada i rebuda formalment al domicili de la societat demandada amb una antelació exacta de 4 dies i 21 hores respecte de l'hora fixada per a la celebració de la reunió. El nucli de la controvèrsia jurídica rau, per tant, a dilucidar si per al còmput de l'antelació legal de cinc dies s'ha d'atendre a la data de remissió oa la recepció de la sol·licitud pels administradors, i si és admissible que aquest termini no es completi de manera íntegra.

Finalment, l'Audiència Provincial de Sevilla acorda estimar el recurs d'apel·lació interposat per la societat demandada, i revocar la declaració de nul·litat de la junta pronunciada en primera instància i desestimar-ne plenament la demanda. La conclusió jurídica més rellevant que s'extreu d'aquesta resolució és que els dies a quo per al còmput de l'antelació de l'article 203.1 de la LSC és obligatòriament el de la recepció de la comunicació pels administradors, i s'exigeix ​​el transcurs de cinc dies íntegres o complets perquè neixi l'obligació legal de requerir el fedatari. D'aquesta manera, en faltar només tres hores per complir aquest termini en el cas concret, la sol·licitud esdevingué extemporània i alliberà la societat de tal obligació, salvaguardant la total eficàcia dels acords adoptats sense la presència del notari.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública (DGSJFP) de data 18 de febrer de 2026, dictada en el marc d'un recurs interposat contra la negativa de la registradora de la Propietat de Madrid núm. 3 a inscriure una escriptura de cancel·lació d'hipoteca atorgada unilateralment pel propi (Banc Santander, SA) mitjançant un poder irrevocable subjecte a condicions suspensives.

El supòsit de fet es fonamenta en un poder especial de cancel·lació configurat per l'entitat financera a favor de persones determinables (el deutor o el propietari de la finca) sota la condició suspensiva que el banc verifiqui el pagament total del deute i remeti a través de la Seu Electrònica Notarial un "certificat de saldo zero" signat per un empleat de l'entitat. La registradora va suspendre la inscripció en considerar que aquest certificat, incorporat a l'escriptura, no acreditava que el seu signant ostentés poder suficient amb facultats representatives ni que tingués la signatura legitimada notarialment, exigint per a això el compliment de l'article 1280.5 del Codi Civil. El nucli de la controvèrsia jurídica rau, per tant, a dilucidar si els requisits formals d'autenticitat i representació de l'article 1280.5 del Codi Civil també s'han d'exigir a l'emissor d'un document que constitueix un simple mecanisme de control intern i condició suspensiva del poder, o si, per contra, n'hi ha prou amb el judici de suficiència emès sota responsabilitat.

Finalment, la Direcció General acorda estimar el recurs interposat pel notari i revocar la qualificació negativa de la registradora. La conclusió jurídica més rellevant que s'extreu d'aquesta resolució és que l'exigència de forma escrita en document públic (article 1280.5 del Codi Civil) s'ha de predicar exclusivament del negoci d'apoderament principal en si mateix i no dels requisits complementaris o objectius de control intern (com el certificat de saldo zero) fixats lliurement pel poderdant en exercici. Així, la DGSJFP consagra que la remissió del certificat esmentat mitjançant la Seu Electrònica Notarial opera com un acte intern i pressupost de fet de la condició suspensiva, el compliment del qual correspon valorar amb caràcter exclusiu i sota la seva responsabilitat al notari autoritzant, sense que el registrador pugui revisar o desvirtuar aquest judici de suficiència si no consta un error clar i palès.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la sentència del Tribunal Suprem número 849/2026, de 3 de juny de 2026, en què es resol un litigi relatiu a una qualificació negativa d'un Registre de la Propietat, en el marc d'una escriptura de partició d'herència, en la qual entra en joc el dret de transmissió.

El supòsit de fet parteix de la mort d'una mare (primer causant) els béns de la qual havien de ser heretats pels seus fills. No obstant això, un va morir posteriorment sense haver acceptat ni repudiat l'herència (hereu transmitent), deixant alhora una vídua amb dret a la quota legal usufructuària. Els germans supervivents (transmissaris) van atorgar la partició de l'herència de la mare sense la intervenció de la vídua del seu germà, al·legant que els béns de la primera causant mai no van arribar a integrar-se en el patrimoni del mort en no haver acceptat l'herència. El nucli de la controvèrsia jurídica rau a definir el funcionament de l' ius transmissionis (art. 1006 del Codi civil), és a dir, si els transmissaris hereten directament el primer causant de forma independent (teoria de l'adquisició directa) o si ho fan a través de l'herència del transmitent (teoria clàssica o de la doble transmissió), allò que el cònjuge vidu i requeriria la seva intervenció a la partició.

Finalment, el Tribunal Suprem decideix estimar el recurs de cassació interposat i tornar-hi a la teoria clàssica de la doble transmissió, establint que l' ius delationis passa als hereus precisament per la seva condició de successors del transmitent, integrant-se en la seva massa hereditària. Per tant, determina que per al càlcul de la llegítima de la vídua del transmitent és obligatori computar els béns que li corresponien al seu difunt marit en l'herència de la primera causant, i resulta indispensable la seva intervenció en aquesta partició hereditària. Per tenir en compte en aquests supòsits, tant en laspecte successori com en les derivades fiscals que això suposa.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a Flash Fiscal Virtual del Col·legi Notarial de Catalunya, en el qual, el senyor Juan Galdón, notari d'Esplugues de Llobregat, analitza la Consulta Vinculant 568/2025 de la Direcció General de Tributs sobre l'adquisició de participacions socials per part d'una gran forquilla.

La DGT recorda que la transmissió de participacions socials està amb caràcter general exempta d'ITP. Això no obstant, quan l'operació s'utilitza per eludir la tributació d'una transmissió immobiliària i queda subjecta a l'impost d'acord amb l'article 338 de la Llei del mercat de valors, es pot aplicar el tipus agreujat del 20% previst a Catalunya per als grans tenidors.

La consulta confirma que, si hi concorren els requisits legals, l'adquisició de participacions socials també pot tributar al 20% a ITP.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la interlocutòria de l'Audiència Provincial de Logronyo (Secció 1a) núm. 78/2026, de 2 de març (ROJ AAP LO 110/2026), dictat en recurs d'apel·lació davant d'una interlocutòria d'inadmissió d'una demanda. La resolució versa sobre una demanda de divisió judicial d'herència i el compliment del requisit de procedibilitat consistent en la utilització prèvia de mitjans adequats de solució de controvèrsies (MASC).

El procediment comença amb una demanda de divisió judicial d'herència que va ser inadmesa en primera instància per no acreditar-se un intent previ de negociació entre les parts, exigit després de l'entrada en vigor de la LO 1/2025. L'actora va recórrer al·legant que havia existit activitat negociadora (requeriment notarial d' interpel·latio in iure que incloïa advertència d'iniciar accions legals conforme a l'art. 1005 Cc i contactes posteriors entre advocats), però el tribunal de primera instància va considerar que no s'acreditava suficientment aquest intent. L'Audiència Provincial confirma aquesta valoració, subratllant que el requeriment notarial previ (d'acceptació o repudiació d'herència) no equival a un intent de solució de controvèrsies i que no consta documentalment l'existència ni la participació efectiva del demandat en negociacions. L'Audiència Provincial desestima el recurs d'apel·lació i confirma la inadmissió de la demanda, en entendre que no s'ha complert el requisit de procedibilitat consistent a acreditar un intent previ del MASC d'acord amb la LO 1/2025. El tribunal exigeix ​​una acreditació documental mínima que ha existit negociació (o intent efectiu de la mateixa) i de la seva recepció per l'altra banda, i no és suficient la mera al·legació de converses ni actuacions no orientades a resoldre el conflicte.

Per tenir en compte en el nostre assessorament clients en matèria successòria i MASC notarials.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Sentència del Tribunal Suprem (Sala Civil, Secció 1a) núm. 666/2026, de 4 de maig (ROJ STS 1964/2026), dictada en recurs extraordinari per infracció processal i recurs de cassació, en matèria de responsabilitat per defectes constructius i acció exercitada per una comunitat de propietaris davant del promotor-venedor.

Una comunitat de propietaris va exercir acció contra la promotora reclamant la reparació de defectes constructius de l'edifici o, subsidiàriament, el cost. El Jutjat de Primera Instància va estimar la demanda, condemnant la promotora al pagament del cost de reparació, i l'Audiència Provincial d'Alacant va confirmar íntegrament la sentència, rebutjant les al·legacions de la promotora sobre frau de llei, manca de legitimació i caducitat, i considerant que la comunitat tenia legitimació activa i la promotora promotora.

El Tribunal Suprem desestima tots dos recursos i confirma la sentència recorreguda, declarant que el promotor-venedor respon contractualment pels defectes constructius amb independència de la seva gravetat, sense que hi hagi frau de llei per exercitar l'acció contractual en lloc d'accions específiques (vicis ocults o LOE). A més, rebutja que el principi de relativitat dels contractes impedeixi reclamar als adquirents successius oa la comunitat de propietaris. Idea clau: la responsabilitat contractual del promotor per defectes constructius és compatible amb altres règims de responsabilitat, es pot exercir sense limitar-se a supòsits d'“aliud pro alio”, i no queda exclosa pel fet que els que reclamen no siguin els compradors originaris.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Sentència del Tribunal Suprem (Sala Civil, Secció 1a) núm. 701/2026, de 7 de maig (ROJ STS 2086/2026), dictada en recurs de cassació contra una sentència de l'Audiència Provincial de Granada. La resolució aborda una acció de reclamació de danys i perjudicis entre cohereus per ús exclusiu d'un bé hereditari abans de la partició.

El cas parteix d'una herència en situació d'indivisió en què una cohereva (vídua) va ocupar en exclusiva la vivenda hereditària durant anys. Les filles del causant van reclamar en nom seu una indemnització equivalent a les rendes que haurien pogut obtenir pel lloguer de l'immoble. El Jutjat de Primera Instància va desestimar la demanda per manca de legitimació activa, en entendre que l'acció havia d'exercitar-se en benefici de la comunitat hereditària i no pas a títol individual. L'Audiència Provincial de Granada va confirmar la decisió, afegint-hi que l'art. 1063 CC preveu l'ajustament de fruits i rendiments entre cohereus en el moment de la partició, per la qual cosa la pretensió no era procedent en un procediment declaratiu autònom.

El Tribunal Suprem desestima el recurs de cassació i confirma la manca de legitimació activa de les demandants, afirmant que, mentre subsisteix la comunitat hereditària, els cohereus no poden reclamar en nom propi fruits, rendiments o danys derivats de béns del cabal relicte, ja que aquests efectes integren la massa hereditària i s'han de resoldre en la partició3. La Sala subratlla la diferència entre comunitat hereditària i comunitat ordinària i rebutja laplicació de la jurisprudència daquesta última. Idea clau: durant la indivisió hereditària, qualsevol utilitat, fruit o indemnització vinculada als béns de l'herència pertany a la comunitat i només es pot reclamar en benefici seu, normalment en seu de partició, no per cohereus individualment.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Sentència del Tribunal Suprem (Sala Contenciosa Administrativa, Secció 2a) núm. 617/2026, de 18 de maig (ROJ STS 2211/2026), dictada en recurs de cassació contenciós administratiu interposat contra una sentència del Tribunal Superior de Justícia de les Illes Balears en matèria d'Impost sobre Actes Jurídics Documentats (IAJD), en relació amb la base imposable d'una escriptura de declaració.

El litigi comporta una liquidació provisional de l'IAJD girada després d'una escriptura de declaració d'obra nova atorgada dècades després de la construcció (obra executada el 1962 i documentada el 2014). L'Administració autonòmica va actualitzar la base imposable aplicant criteris de valoració superiors, mentre que el contribuent defensava que s'havia d'atendre el cost històric d'execució. El TEAR de les Illes Balears va estimar la reclamació del contribuent, anul·lant-ne la liquidació, i el TSJ de les Illes Balears va desestimar el recurs de l'Administració, afirmant, d'acord amb la jurisprudència del Tribunal Suprem, que la base imposable de l'IAJD en aquests casos és el cost d'execució material de l'obra, no el valor actualitzat ni de mercat.

El Tribunal Suprem desestima el recurs de cassació i confirma la sentència d'instància, fixant com a doctrina que la base imposable de l'IAJD en escriptures d'obra nova és el valor real del cost d'execució material de l'obra, sense que es puguin aplicar coeficients d'actualització monetària, encara que hagin transcorregut molts anys entre la construcció i la meritació de l'impost. La Sala fonamenta la seva decisió en el principi de legalitat tributària i en la interpretació de l'article 70 del Reglament de l'impost, que es refereix exclusivament al cost de l'obra, excloent-ne qualsevol actualització o referència al valor de mercat. Idea clau: el concepte de “cost real” a l'IAJD és una magnitud històrica i objectiva, no actualitzable, i no es pot transformar en valor actualitzat sense cobertura legal expressa.

Us adjuntem ( AQUÍ ) enllaç a la Resolució JUS/1734/2026, d'11 de maig, dictada per la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Gestió Adequada de Conflictes de la Generalitat de Catalunya, en el marc d'un recurs governatiu contra una qualificació registral negativa. La resolució fa referència a una escriptura pública de compravenda d'una meitat indivisa (50 %) d'un immoble destinat a habitatge, autoritzada per notari i inscrita al Registre de la Propietat núm. 18 de Barcelona.

La suposada part de la venda per una societat (gran forquilla) del 50 % indivís d'un habitatge arrendat situat a Barcelona, ​​mantenint la transmitent la titularitat de l'altre 50 %. A l'escriptura no es va incorporar acreditació de la renúncia o no exercici del dret de tempteig per part de l'Agència de l'Habitatge de Catalunya, ni cap altra constància relativa als drets d'adquisició preferent de l'Administració. Per això, la registradora va denegar la inscripció en considerar exigible aquesta renúncia prèvia conforme al Decret llei 2/2025, en tractar-se d'una transmissió realitzada per una gran forquilla a zona de mercat residencial tensionat, entenent que fins i tot la transmissió d'una quota indivisa queda subjecta als drets de tempteig i retracte.

La Direcció General estima el recurs i revoca la qualificació negativa, concloent que no és exigible la notificació prèvia ni la renúncia de lAdministració quan es transmet només una participació indivisa i no la totalitat de limmoble ni la totalitat de la participació del transmitent. Fonamenta aquesta decisió en una interpretació literal i restrictiva de la norma –que fa referència a la “transmissió de qualsevol habitatge”, però en el context de transmissió íntegra– i en la improcedència d'estendre per analogia limitacions al dret de disposició. A més, distingeix el cas de precedents en què sí que es transmetia el 100 % de la participació del transmitent, i afirma que, encara que es poguessin plantejar riscos de frau de llei mitjançant transmissions parcials successives, això no permet imposar requisits no previstos expressament per la normativa vigent.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a una sessió de vídeo – formació, impartida per la Fundació Notariat, en què el senyor Manuel Lora-Tamayo Villacieros, Notari de Madrid i delegat de la Fundació Aequita, imparteix una molt interessant formació sobre la incidència en la pràctica notarial després de l'entrada en vigor de la nova regulació aplicable a aquestes institucions, amb especial referència a les diferents figura en la compareixença dels instruments públics, així com determinades qüestions en seu successòria que caldrà tenir en compte.

Per visionar-los i estudiar-los, atesa la seva potència d'aplicabilitat pràctica en el dia a dia del despatx notarial.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Resolució de la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de Catalunya de 13 de maig de 2026, que resol el recurs interposat contra la qualificació de la registradora de la Propietat de Terrassa núm. 2 que va suspendre la inscripció de dues escriptures d'acceptació i adjudicació d'herència. Les escriptures documentaven, d'una banda, l'acceptació de l'herència d'una persona amb discapacitat morta intestada i, de l'altra, l'acceptació per dret de transmissió de la quota hereditària que li corresponia a l'herència del seu pare, al testament del qual s'havia ordenat una substitució exemplar a favor d'una associació dedicada a l'atenció de persones amb discapacitat.

El supòsit de fet gira al voltant de l'eficàcia d'una clàusula de substitució exemplar ordenada el 1989 pel pare del causant. Després de la mort d'aquest últim sense descendents ni cònjuge, els seus germans van ser declarats hereus abintestat per entendre el notari autoritzant que la substitució exemplar havia esdevingut ineficaç, en existir descendents del testador instituent, d'acord amb la regulació vigent quan es va atorgar el testament. La registradora va suspendre la inscripció per dos motius: en primer lloc, perquè al Registre General d'Actes d'Última Voluntat constava una disposició d'última voluntat sota la menció “altres modalitats” que no havia estat aportada; i, en segon lloc, perquè va considerar que la pretesa ineficàcia de la substitució exemplar i la consegüent obertura de la successió intestada no podien apreciar-se extrajudicialment, sinó que requerien un pronunciament judicial, atesa lexistència duna institució hereditària expressa a favor duna associació.

La Direcció General estima parcialment el recurs. Revoca el primer defecte en concloure que la referència a “altres modalitats” al Registre General d'Actes d'Última Voluntat es correspon precisament amb la substitució exemplar ordenada al testament del pare, per la qual cosa no existia cap altra disposició mortis causa pendent d'aportar. Tot i això, confirma el segon defecte en entendre que no es pot afirmar sense més ni més la ineficàcia de la substitució exemplar. Raona que, encara que el testament va ser atorgat sota la vigència de la Compilació catalana, la disposició transitòria segona del llibre quart del Codi civil de Catalunya permet mantenir la validesa de disposicions anteriors que s'ajustin materialment a la regulació actual. En conseqüència, la institució hereditària a favor de l'associació podria resultar eficaç si concorren els requisits previstos a l'article 425-12 del Codi civil de Catalunya, fet que no havia estat acreditat ni tampoc havia pogut ser contradit per l'entitat designada com a hereva. Per això, la Direcció General considera que la qüestió no es pot resoldre en seu registral i que, si hi ha controvèrsia sobre l'eficàcia de la substitució exemplar, l'autoritat judicial ha de ser qui la dirimeixi.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 19 de febrer de 2026, on es resol el recurs interposat contra la qualificació del registrador Mercantil II de Madrid que va suspendre la inscripció d'una escriptura d'elevació a públic d'acords socials de modificació estatutària d'una societat limitada. L'escriptura documentava els acords adoptats per la junta general per ampliar l'objecte social mitjançant la incorporació d'activitats relacionades amb l'explotació de franquícies i, com a conseqüència, modificar l'article estatutari relatiu a l'objecte social.

La societat sostenia que la modificació aprovada constituïa una mera concreció o especificació d'activitats ja compreses en l'objecte social, per la qual cosa no naixia cap dret de separació a favor dels socis dissidents. No obstant això, el registrador va suspendre la inscripció en no constar a l'escriptura les manifestacions exigides per als supòsits en què la modificació de l'objecte social pugui generar el dret de separació previst als articles 346 i següents de la Llei de societats de capital. En particular, va entendre que s'havia d'acreditar que cap soci no havia exercitat aquest dret o, si escau, que s'havien complert les actuacions legalment previstes respecte dels socis separats.

La Direcció General desestima el recurs i confirma la qualificació. Recorda que el dret de separació sorgeix quan la modificació de l'objecte social té caràcter substancial, és a dir, quan altera de manera rellevant els pressupostos que van determinar la incorporació del soci a la societat. Aplicant aquesta doctrina al cas concret, conclou que l'activitat de franquícia no es pot considerar una mera concreció de l'activitat estatutària consistent en l'assessorament per al disseny i el muntatge de locals de restauració, ja que la franquícia constitueix una activitat jurídica i econòmicament diferent, caracteritzada per la cessió de drets de propietat industrial o intel·lectual, la transmissió de know-how. Per això, l'ampliació de l'objecte social suposa una modificació substancial que pot generar el dret de separació dels socis dissidents, i és imprescindible el compliment de les exigències documentals previstes per la legislació societària i registral per a la inscripció.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 18 de febrer de 2026, que resol el recurs interposat contra la qualificació de la registradora Mercantil IV de Madrid que va suspendre la inscripció d'escriptura d'elevació a públic d'acords socials de dissolució, liquidació i extinció d'una societat. A la junta general es van aprovar el balanç final de liquidació, l'informe d'operacions liquidatòries i un projecte de divisió de l'haver social mitjançant l'adjudicació als socis de lots compostos per diners i béns immobles, així com una modificació estatutària relacionada amb la fase de liquidació.

El supòsit de fet parteix d'una societat en liquidació els acords de la qual van ser adoptats amb el vot favorable de socis titulars del 60% del capital social, existint una sòcia dissident i una altra absent. La registradora va denegar la inscripció per entendre, en primer lloc, que la liquidació s'articulava mitjançant l'adjudicació de lots mixtos de diners i béns sense el consentiment unànime de tots els socis, exigit per l'article 393 de la Llei de societats de capital per percebre la quota de liquidació en espècie. A més, va apreciar que l'escriptura no contenia la manifestació legalment exigida d'haver satisfet als socis la quota de liquidació o consignat el seu import, i que tampoc no constava el pagament o consignació dels crèdits dels creditors socials.

La Direcció General desestima íntegrament el recurs i confirma la nota de qualificació. Recorda que, una vegada concloses les operacions liquidatòries, el dret del soci a la quota de liquidació se satisfà ordinàriament en diners, i és necessària la unanimitat de tots els socis per substituir aquest contingut per l'adjudicació de béns concrets. Per això, considera contrari a l'article 393 de la Llei de societats de capital el repartiment acordat per majoria mitjançant lots mixtos de metàl·lic i béns immobles. Així mateix, confirma el segon defecte perquè l'escriptura no té la manifestació exigida per l'article 395 de la mateixa llei relativa al pagament o la consignació de la quota de liquidació.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a notícia periodística on s'exposa que, en el marc de l'acord per a l'aprovació dels pressupostos autonòmics de Catalunya, en breus es plantejarà una reforma de la legislació urbanística catalana per prohibir la compra especulativa d'immobles en zones tensionades del territori.

Així doncs, si se'n surt aquesta mesura, es projecta que les persones físiques i jurídiques veuran limitada severament la seva capacitat per a l'adquisició d'immobles amb finalitats d'inversió.

Per a seguiment molt de prop de la mesura i la seva plasmació definitiva en el text de la llei, ja que pot tenir un gran impacte en el mercat immobiliari català i en el tipus d'operacions immobiliàries que es formalitzen al despatx notarial. Segons consta a diversos mitjans de comunicació, la mesura pot tirar endavant en poques setmanes.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la sessió de formació en línia impartida pel Col·legi Notarial de Catalunya, en la qual, el Notari d'Esplugues de Llobregat, el senyor Jose Vicente Galdon Garrido, imparteix una sessió molt interessant sobre els aspectes fiscals de la Figura del “gran forquilla”, sent aquesta una formació orientada a aprofundir en qüestions tècniques administratius i jurisprudencials més recents.

Per al seu visionat i estudi per tots els oficials, als efectes de poder prestar el millor assessorament jurídic – fiscal en totes les operacions immobiliàries que es formalitzin al despatx.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de data 30 de desembre de 2025, relativa a un recurs contra la qualificació negativa del registrador de la Propietat de Vera sobre la inscripció d'una escriptura de dació en pagament atorgada en fase de liquidació concursal. El cas parteix d'un supòsit en què una mercantil presenta al Registre de la Propietat una escriptura pública per la qual l'administració concursal realitzava una dació en pagament de determinats immobles en el marc d'un procediment concursal tramitat davant del Jutjat Mercantil núm. 1 d'Almeria. El concurs comptava amb un pla de liquidació aprovat judicialment el 2015.

Presentat a inscripció el document, el Registrador el qualifica negativament i suspèn la inscripció, en entendre que la dació en pagament no s'ajustava al pla de liquidació aprovat i que, per això, calia autorització judicial específica, ja que el pla permetia la venda directa només dins el termini màxim d'un any des de la seva aprovació, mentre que la dació en pagament es va atorgar el 2025.

Interposat el corresponent recurs, la Direcció General ho estima i revoca la qualificació negativa. L'argument central de la resolució és que el registrador pot comprovar l'existència d'autorització judicial per fer actes de liquidació concursal, però no en pot estendre la qualificació a interpretacions jurídiques complexes sobre el compliment material o temporal del pla de liquidació quan això impliqui valoracions que corresponen al jutge del concurs. En particular, considera excessiu que el registrador interpreti l'abast del límit temporal del pla i conclogui per ell mateix que l'operació necessitava una autorització judicial addicional. Interessant resolució per enfocar correctament la transmissió dactius de mercantils en concurs de creditors.

Us adjuntem ( AQUÍ ) enllaç a la Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 29 de desembre de 2025, dictada en un recurs contra la qualificació negativa de la registradora de la Propietat de Cullera relativa a la inscripció d'una herència internacional sotmesa al Reglament (UE) 650/2012 sobre successions. El cas parteix d'un supòsit en què es presenta al Registre de la Propietat de Cullera una escriptura de manifestació i adjudicació d'herència internacional autoritzada per un notari espanyol respecte d'un causant de nacionalitat belga mort a Bèlgica. L'escriptura es recolzava en un document notarial belga anomenat “Attest van Erfopvolging” (certificat o manifestació d'herència), traduït i postil·lat, en què s'identificava el causant i els seus hereus; es feia referència a un testament hològraf; i es descrivia un pacte capitular pel qual el patrimoni comú corresponia al cònjuge supervist. Els fills del causant havien renunciat als seus drets hereditaris mitjançant escriptures atorgades davant de consolats espanyols a Sydney i Brussel·les. La inscripció pretenia adjudicar a la vídua una finca situada a Cullera.

Presentat a inscripció el document, la Registradora el suspèn per diversos defectes relacionats amb la insuficient acreditació del dret estranger i del règim successori aplicable. Fonamentalment aquests són la manca de determinació clara de la llei aplicable a la successió (va considerar que no constava adequadament quina legislació regia la successió conforme al Reglament (UE) 650/2012, ni si existia una possible “professio iuris” o elecció de llei pel causant), insuficient prova del Dret estranger (assenyala) i dubtes sobre el valor del certificat successori belga així com sobre el règim econòmic matrimonial i drets legitimaris.

Interposat el recurs corresponent, la Direcció General manté substancialment la decisió de la Registradora. L'argument central de la resolució és que, en les successions internacionals subjectes al Reglament (UE) 650/2012, el notari espanyol ha de fer un autèntic judici jurídic sobre el dret estranger aplicable i sobre l'eficàcia material i formal dels documents successoris estrangers. Així doncs, en aquest cas, la Direcció General considera insuficient l'escriptura perquè no conté una acreditació completa del dret belga, ni un judici notarial clar sobre la llei aplicable, l'eficàcia del certificat successori belga, la liquidació del règim econòmic matrimonial i els efectes successoris de la renúncia dels fills.

En aquest cas, la Direcció General ens recorda doncs la complexitat daquesta classe de successions, així com lobligació del Notari espanyol dacreditar adequadament el contingut i vigència del Dret estranger, ja sigui per coneixement propi o mitjançant els mecanismes de larticle 36 del Reglament Hipotecari.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a nota de premsa del CGPJ on s'informa del contingut de la sentència núm. 620/2026 del Tribunal Suprem, en la qual s'ha resolt la impugnació del Reial decret 1312/2024, que va crear el denominat Registre Únic d'Arrendaments de curta durada per a habitatges oferts a través de plataformes digitals. La Generalitat Valenciana va recórrer aquesta regulació en considerar que l'Estat havia excedit les competències en imposar un sistema registral estatal que interferia amb els registres autonòmics ja existents en matèria d'habitatges turístics.

El nucli de la resolució se centra a determinar si lEstat disposava de títol competencial suficient per establir aquest registre nacional obligatori. El Tribunal Suprem conclou que no hi ha cobertura constitucional per a una regulació tan exhaustiva. Rebutja, en primer lloc, que es pugui emparar en la competència estatal sobre legislació civil i ordenació dels registres públics de l'article 149.1.8 CE, ja que el registre creat no té per finalitat inscriure contractes ni drets reals amb efectes davant de tercers, sinó únicament habilitar la comercialització d'immobles en plataformes digitals. Així mateix, descarta que es pugui justificar en les competències sobre igualtat bàsica o planificació econòmica, perquè el sistema dissenyat excedeix una mera coordinació i suposa la creació d'un registre estatal que se superposa els autonòmics.

Com a conseqüència, el Tribunal Suprem declara nuls els preceptes relatius al Registre Únic d'Arrendaments perquè considera que envaeixen competències autonòmiques. No obstant això, manté vigents les disposicions sobre la finestreta única digital i les obligacions de transmissió de dades per part de les plataformes, entenent que aquestes sí que responen a funcions legítimes de coordinació econòmica i estadística estatal. La sentència reafirma els límits competencials de l'Estat i protegeix la capacitat normativa de les comunitats autònomes en matèria d'arrendaments turístics.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Resolució de 13 de gener de 2026 de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública, relativa al recurs interposat contra la negativa de la registradora de la Propietat d'Elx núm. 3 a inscriure una escriptura de compravenda d'una finca subjecta a substitució fideïcomissària. El suposat parteix d'una escriptura pública de compravenda, per la qual una persona ven una finca que havia adquirit prèviament per llegat hereditari. En concret, la finca havia estat llegada per la mare del venedor en un testament de 1992, en què s'atribuïa la finca al fill com a legatari fiduciari, i s'establia que, a la seva mort, la finca passaria a determinats nebots i néts de la testadora com a fideïcomissaris. A més, el testament contenia una clàusula segons la qual la finca “no es podrà vendre, gravar ni alienar a títol onerós fins complerts trenta anys des de la data del testament”. Tot i això, el venedor entenia que, una vegada transcorreguts aquests trenta anys, desapareixia la limitació i podia disposar lliurement de la finca.

Presentat a inscripció el document, la registradora suspèn la inscripció perquè considera que hi ha una substitució fideïcomissària ordinària amb obligació de conservar, sense facultat dispositiva atribuïda expressament al fiduciari. Per tant, entén que el venedor no té poder per transmetre la finca. Així doncs, segons el parer de la registradora el testament revela clarament l'existència d'una doble crida successiva, de manera que l'obligació de conservar forma part del contingut natural de la substitució fideïcomissària, cosa que porta a concloure que el fet de fixar una prohibició de disposar durant trenta anys no implica automàticament que, transcorregut aquest termini, el fiduciari quedi autoritzat.

Interposat el corresponent recurs, la Direcció General ho desestima i confirma la qualificació, considerant que del testament no resulta de forma expressa ni inequívoca que la testadora volgués atribuir al fiduciari una facultat general de disposició una vegada transcorreguts trenta anys. Segons la Direcció General, la clàusula testamentària només estableix que durant trenta anys no es pot vendre la finca, però no permet deduir que, passat aquest termini, desaparegui l'obligació de conservar inherent a la substitució fideïcomissària ordinària. Per admetre la lliure disposició hauria calgut una autorització expressa o clarament deduïble del testament. Per això, conclou que el fiduciari no podia transmetre vàlidament la finca i confirma la negativa registral a inscriure la compravenda.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la sentència és dictada per l'Audiència Provincial d'Osca, en data 25 de març de 2026, on s'aborda la importància de respectar els drets del soci minoritari quan se sol·licita la presència de notari en junta general. El supòsit de fet parteix d'un cas en què una sòcia d'una SL va impugnar els acords adoptats a la Junta General de la mercantil, al·legant que havia sol·licitat en termini la presència de notari per aixecar acta de la junta, d'acord amb l'article 203 de la Llei de societats de capital (LSC), però la societat va celebrar la junta sense aquesta intervenció notarial. La demandada va sostenir en apel·lació que no va tenir coneixement efectiu del requeriment notarial remès per burofax. Tot i això, va quedar acreditat que el burofax va ser enviat correctament, que van existir avisos SMS i que l'empresa no va actuar amb la diligència deguda en no recollir-lo abans de la celebració de la junta.

L'Audiència Provincial, donant la raó al soci minoritari, és a dir, declarant nuls i ineficaços els acords socials adoptats a la junta, basa la seva decisió principalment en l'article 203 LSC, que estableix que, quan socis que representin almenys el 5% del capital en una societat limitada sol·liciten amb cinc dies d'antelació la presència de notari, els acords socials.

Interessant cas per recordar-nos aquesta opció, molt recomanable per a les societats en conflicte, ja que la presència del Notari en junta general assegurarà que es reculli fidelment i indubitadament tots els fets, acords i comentaris que s'esdevinguin, als efectes de constituir-ne una prova fefaent i protegir així els drets del soci minoritari.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Resolució de 30 de desembre de 2025 de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública, relativa a un recurs contra la qualificació negativa del registrador de la Propietat de San Fernando núm. 1 respecte d'una sol·licitud de canvi de NIE per NIF al Registre de la Propietat després d'adquirir la nacionalitat espanyola. El cas parteix d'un supòsit en què es presenta al Registre de la Propietat una instància privada sol·licitant el canvi del número d'identitat d'estranger (NIE) de la titular registral pel nou número d'identificació fiscal (NIF), en haver adquirit la nacionalitat espanyola per residència. Juntament amb la sol·licitud, es va aportar la resolució de concessió de nacionalitat i un certificat de concordança expedit per la Direcció General de la Policia.

Presentat el document, el Registrador va suspendre la inscripció perquè va considerar que no s'havia acreditat suficientment l'adquisició de la nacionalitat espanyola, ja que no es va aportar la inscripció corresponent al Registre Civil. Entenia que el canvi de nacionalitat afecta l'estat civil i la llei personal aplicable, amb possibles conseqüències sobre la capacitat i legitimació dispositiva del titular registral. Per això exigia prova formal de la inscripció registral de la nacionalitat, a més del certificat de concordança policial.

Interposat el corresponent recurs, la Direcció General ho estima, considerant suficient el certificat de concordança expedit per la Policia Nacional per acreditar que l'antic NIE i el nou DNI/NIF pertanyen a la mateixa persona. Supòsit interessant i cada cop més habitual, per tenir en compte en l'assessorament als nostres clients estrangers.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç una interessant sessió de formació en línia, impartida per la Fundació Notariat, en la qual, el Notari d'Ayora (València), el senyor Pablo Alonso Rocamora, imparteix una sessió de formació pràctica, on es repassen totes les novetats que va introduir a l'ordenament jurídic espanyol la Llei 11/2023.

A la sessió es posa el focus sobretot en el protocol electrònic, les còpies autoritzades amb CSV, així com l'atorgament i l'autorització notarial per videoconferència. S'adjunta així mateix ( AQUÍ ) enllaç a la presentació utilitzada a la sessió, a major abundament.

Per visionar i estudiar amb detall, doncs conté informació pràctica sobre com enfocar i executar aquesta classe d'atorgaments tan interessants per al present i futur del notariat.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Resolució de 16 de gener de 2026 de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública, relativa a un recurs interposat contra la negativa de la registradora de la Propietat d'Oviedo núm. 3 a cancel·lar una condició resolutòria incorporada en una escriptura de compravenda. El cas parteix d'una escriptura pública de compravenda que es presenta a inscripció, dins la qual s'incorpora una còpia autoritzada electrònica d'una altra escriptura prèvia de cancel·lació de condició resolutòria. A la clàusula cinquena de la nova escriptura de compravenda, les parts sol·liciten que es cancel·li aquesta condició resolutòria anterior, i per aconseguir-ho, el notari incorpora còpia autoritzada electrònica d'una escriptura anterior, atorgada el 31 de gener de 2025, per la qual les parts implicades consenten la cancel·lació de la condició resolutòria.  

Presentada a inscripció, la registradora la denega i suspèn la cancel·lació, fonamentalment perquè considera que concorre una manca de presentació autònoma de l'escriptura de cancel·lació, ja que estem davant d'un títol independent de la compravenda i, per tant, s'ha de presentar separadament i generar el seient de presentació registral propi. Així mateix, indica que caldrà detallar la causa concreta que dóna lloc a la cancel·lació, ja que no se'n detalla (compliment d'obligacions, renúncia o una altra causa jurídica).

La Direcció General desestima el recurs i confirma la nota de qualificació de la registradora, considerant que l'escriptura de cancel·lació de la condició resolutòria constitueix un títol formal autònom i independent respecte de l'escriptura de compravenda, de manera que, encara que totes dues estiguin relacionades econòmicament i recaiguin sobre les mateixes finques, la cancel·lació deriva d'un negoci jurídic diferent i no es pot qualificar de negoci jurídic diferent. Per això, s'ha de presentar separadament al Registre, amb sol·licitud pròpia i assentament independent, d'acord amb els articles 245 de la Llei Hipotecària i 421 del Reglament Hipotecari.