Declaració d' obra nova

Com s'ha indicat en una pregunta precedent, el Reglament Hipotecari permet inscriure en el Registre de la Propietat tota classe de noves plantacions, edificacions o assentament d'instal·lacions, tant fixes com removibles.

Així doncs, partint d' aquesta base, la declaració d' obra nova pot referir-se a qualsevol classe de construcció que es realitzi a la finca, de manera que, tot i que el més habitual és veure en la pràctica diària notarial escriptures de declaració d' obra nova que es refereixen a habitatges, mitjançant aquesta tipologia d' instrument es poden declarar moltes altres construccions o edificacions que es realitzin en una finca, com per exemple naus industrials, garatges, granges, fàbriques, porxos, piscines, ampliacions d' habitatges, etc.

Com a regla general (i sense perjudici de la particularitat que acordi les declaracions d'obra nova antigues que es tractaran d'exposar en una pregunta posterior), per poder atorgar una escriptura de declaració d'obra nova, el requisit fonamental és que la construcció o edificació que es pretengui declarar s'hagi construït de forma legal, això és, amb l' obtenció prèvia de les llicències administratives pertinents, i després de l' elaboració d' un projecte urbanístic a aquest efecte.

Així doncs, com és sabut, en l' actualitat, el sector de la construcció i edificació es troba fortament regulat per part del Dret administratiu, de manera que qualsevol propietari d' un terreny o solar, si desitja realitzar-hi qualsevol classe de modificació, construcció o edificació, per poder fer-ho de forma legal, haurà de tenir en compte el següent:

• En primer lloc, lògicament, l'esmentat terreny o solar haurà de tenir la qualificació urbanística necessària per a la finalitat que es pretengui (així doncs, per exemple, només serà possible construir un habitatge en un terreny si dit solar té la qualificació urbanística de sòl urbà edificable, mentre que, per contra si es tractés de sòl rústic no urbanitzable, aquesta construcció no serà possible).
• I així mateix, el propietari en qüestió haurà d' obtenir de l' Ajuntament corresponent la llicència d' obres pertinent, mitjançant la qual se li autoritzi per a la realització de l' esmentada obra o construcció en aquest terreny de la seva propietat.

Per tant, partint d' aquesta base, qualsevol persona que desitgi realitzar una nova construcció o edificació en un terreny de la seva propietat, en primer lloc haurà de contactar amb un arquitecte, això és, un professional que dissenyarà i pilotarà el projecte, el qual, un cop elaborat, haurà de ser presentat davant l' Ajuntament corresponent, als efectes d' obtenir la llicència d' obres pertinent, doncs només així serà possible construir legalment una nova edificació o construcció en un terreny o solar.

En l' escriptura de declaració d' obra nova, bàsicament es realitzaran les manifestacions següents:

• En primer lloc, s' identificarà el terreny o solar on s' ha realitzat la nova obra o construcció.
• Tot seguit es declararà l'obra nova, emportant-se una nova descripció de la finca a resultes de les obres o construcció realçada (característiques, dimensions, estances, partions, etc.), així com les seves coordenades georeferenciades.
• Des d' un punt de vista econòmic i fiscal, s' haurà de determinar el valor d' aquesta nova obra o construcció.
• I així mateix, s'identificaran i adjuntaran tant la llicència administrativa d'obres que fos necessària, com la certificació de l'arquitecte/a acreditativa de la descripció i estat d'execució o acabament de les obres, així com de la seva adequació al projecte que va servir per a la concessió de l'anterior llicència d'obres.
• Addicionalment, en funció de la tipologia d'obra nova que es tracti, es farà referència a altres elements addicionals que fossin necessaris (com l'assegurança decennal o el llibre de l'edifici, entre d'altres).

A la pràctica, l' escriptura de declaració d' obra nova es pot realitzar en dos moments diferents:

• O bé quan l'obra o construcció ja s'ha acabat, de manera que en inscriure's l'obra nova acabada, el tràmit ja s'haurà conclòs en una sola vegada
• O bé inscriure en primer lloc la declaració d' obra nova en construcció, quan aquesta encara es troba en tràmit i, posteriorment, quan l' obra s' hagi finalitzat, inscriure el final d' obra a través de la corresponent acta de final d' obra.

A la vista d' aquestes diferències de procediment, cal indicar que, en el dia a dia notarial, es pot apreciar que:

• Quan es tracta d'habitatges promoguts per particulars (com un habitatge unifamiliar), el més habitual, pràctic i econòmic és declarar l'obra nova acabada, ja que el tràmit es realitza d'una forma més senzilla i amb un cost econòmic menor.
• Per contra, en el cas de tractar-se de grans obres de constructors o promotors, en les quals sobretot es recorre a finançament bancari, és més habitual declarar primer l' obra nova en construcció, ja que això serà una exigència del banc que finança l' operació, als efectes de dotar-la de més garanties i seguretat jurídica.

En efecte, encara no essent obligatòria la seva inscripció, en realitzar-se una nova construcció o edificació en una finca de la nostra propietat, el més adequat és declarar l' obra nova i inscriure-la en el Registre de la Propietat, doncs amb això, protegirem adequadament el nostre dret, li donarem publicitat registral i, en el seu cas, pensant en el llarg termini, facilitarem molt la gestió del nostre patrimoni, ja que tant si en un futur desitgem vendre aquesta finca, com per gestionar en el futur la nostra herència, aquests tràmits seran molt més senzills si la declaració d'obra nova ja està feta i inscrita.

<ejemplo>Véase que en la práctica, para la venta de cualquier inmueble, si la declaración de obra nueva no está hecha e inscrita en el Registro de la Propiedad, la formalización de la venta queda paralizada hasta que ello suceda, pues los compradores no desean asumir este riesgo antes de realizar la operación, y más en aquellos casos en los que la compra se realiza con la financiación de una entidad financiera, en cuyo caso, es prácticamente seguro que, sin la declaración de obra nueva inscrita en el Registro de la Propiedad, el banco no financiará la operación.<ejemplo>

Per suposat, quan qualsevol persona pensa en una declaració d' obra nova, projecta un escenari en el qual, en un terreny on no existeix cap construcció, es procedeix a construir-hi un nou habitatge.

No obstant això, aquest instrument també ens permet declarar i inscriure les modificacions o ampliacions que es realitzin en una finca preexistent, de manera que si, per exemple, qualsevol persona és propietària d'un habitatge ja construït, i posteriorment, s'hi realitzen unes reformes d'ampliació o modificació (per incloure un garatge, un celler, un porxo, piscina, un annex, etc.) també caldrà, en aquest cas, recórrer a la declaració d' obra nova per actualitzar la descripció registral de la finca que consti en el Registre de la Propietat.

En efecte, cal tenir en compte que realitzar una construcció o edificació en un terreny o solar de la nostra propietat sense l'obtenció de les pertinents llicències i autoritzacions administratives, sens dubte, constitueix la comissió d'una infracció urbanística que comportarà la imposició de quantioses sancions econòmiques, així com mesures addicionals de reparació de la legalitat violentada (com per exemple, l' enderroc de les obres realitzades).

No obstant això, no és menys cert que, transcorregut un determinat lapse temporal des que es realitzen aquestes obres o construccions, si no s'ha iniciat cap expedient sancionador al respecte, aquesta infracció prescriurà, després de la qual cosa, si es compleixen una sèrie de requisits, serà possible procedir a la coneguda com a declaració d'obra nova "antiga" i inscriure aquesta obra en el Registre de la Propietat.

Perquè això sigui possible, de conformitat amb la normativa aplicable, caldrà que el propietari del terreny on es pretén declarar l'obra nova aporti, per acreditar l'antiguitat de la finca (i per tant la prescripció de la infracció urbanística de conformitat amb la normativa autonòmica que fos aplicable):

• O bé certificació expedida per l'Ajuntament;
• O bé mitjançant certificació emesa per tècnic competent;
• O bé mitjançant acta notarial descriptiva de la finca o certificació cadastral descriptiva i gràfica de la finca.

En tot cas, en aquest supòsit, el Registre de la Propietat, en inscriure aquesta modalitat d' obra nova, donarà compte a l' Ajuntament respectiu de les inscripcions, i faran constar a la inscripció, a la nota de despatx, i a la publicitat formal que expedeixin, la pràctica de l' esmentada notificació, als efectes de posar en coneixement de l' administració l' existència d' aquesta construcció, perquè aquesta realitzi les actuacions administratives i fiscals que escaiguin.

L' escriptura de declaració d' obra nova estarà subjecta a l' Impost sobre Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats, en la seva modalitat d' Actes Jurídics Documentats, amb les particularitats següents:

• El subjecte passiu obligat al pagament de l' impost serà el propietari del terreny que declara l' obra nova.
• La base imposable de l' impost serà el valor de l' obra nova declarada.
• El tipus impositiu serà de l'1,5% (en l'àmbit de Catalunya).
• El termini per liquidar l' impost serà d' un mes a comptar des de la data de meritació de l' impost, això és, el dia de signatura de l' escriptura.

En cas d' optar per atorgar la seva escriptura de declaració d' obra nova a la nostra notaria, informar-los així mateix que disposem d' un departament de gestió tributària que, per un mòdic preu, es pot encarregar de la gestió de la liquidació dels impostos, la qual serà necessària per obtenir la inscripció en el Registre de la Propietat de l' escriptura.