Reordenació de creditor

A la pràctica, pot succeir que, entre les entitats involucrades en l'operació, sorgeixin disputes sobre la quantitat deguda, o que l'actual entitat creditora, per evitar la pèrdua del client, adopti una actitud obstructiva (com no emetre el certificat de deute pendent, rebutjar el pagament de la quantitat remesa per no estar d'acord amb la xifra exacta, etc.).

En aquests casos, la normativa reguladora de la qüestió, establint una posició que afavoreixi la subrogació, determina el següent:

• En cap cas tindrà dret l' entitat creditora actual a rebutjar el pagament.
• En cas que l'entitat creditora actual no hagi lliurat el certificat (i per tant la nova entitat no pugui calcular la quantitat a ingressar) o aquesta es negués a admetre el pagament per qualsevol causa, n'hi haurà prou que la nova entitat subrogada calculi la quantitat deguda, sota la seva responsabilitat i assumint les conseqüències del seu error, que no seran repercutibles al deutor, i, després de manifestar-ho, dipositi aquesta suma en poder del notari autoritzant de l' escriptura de subrogació, a disposició de l' entitat creditora.
  
  En aquests casos, el notari notificarà d'ofici a l'entitat creditora, mitjançant la remissió de còpia autoritzada de l'escriptura de subrogació, podent la mateixa al·legar la seva incorrecció, dins dels vuit dies següents, cas en el qual s'entaularà un procediment judicial entre els bancs per dirimir el conflicte (que no afectarà la subrogació, que ja haurà assortit efecte).

Efectivament, això pot arribar a ser possible, ja que la comissió per canvi de creditor es tracta de la comissió que, eventualment, ens pot cobrar l'entitat financera que ens va concedir el préstec inicialment si, a posteriori, decidim canviar de banc o caixa d'estalvis i traslladar el nostre préstec a una altra entitat que ens ofereixi millors condicions (ja sigui de tipus d'interès, de termini de devolució, de capital concedit, etc.).

Per suposat, això és possible i legal, sempre que aquesta comissió i els seus eventuals imports s' haguessin pactat prèviament en el contracte de préstec, i es compleixin tots els requisits de transparència i no abusivitat de la clàusula contractual en qüestió, així com els límits màxims fixats per la llei.

De conformitat amb l'article 3 de la Llei 2/1994, en les subrogacions de préstecs hipotecaris per canvi de creditor, si el préstec hipotecari estigués referenciat a un tipus variable, es podran cobrar les següents comissions:

• Si no s' hagués pactat cap comissió, no es podrà cobrar res per aquest concepte.
• Si s' hagués pactat una comissió inferior a l' 1%, s' abonarà la mateixa.
• Si s' hagués pactat una comissió superior a l' 1%, només es pagarà aquest 1%, llevat que l' entitat financera demostri l' existència d' un dany econòmic, cas en el qual també podrà reclamar aquest perjudici.
  

No obstant això, cal tenir en compte que si al cas concret fos aplicable la Llei 5/2019, de 15 de març, reguladora dels contractes de crèdit immobiliari (és a dir, quan es tracti d'un habitatge comprat per una persona física deutora destinada a ús residencial), si la subrogació del creditor suposa la substitució d'un tipus variable per un tipus fix per a la resta de la vigència del préstec, el legislador ha establert una regla especial, que és la següent:

• Si la subrogació es produeix durant els tres primers anys de vida del préstec, la compensació no podrà superar la pèrdua financera que pogués patir el prestador, amb el límit del 0,05 per cent del capital reemborsat anticipadament.
• Si la subrogació es produeix més enllà dels tres primers anys de vida del préstec, el creditor no podrà exigir cap comissió.

En principi, la llei (article 4 de la Llei 2/1994) estableix que la subrogació de creditor només pot afectar el tipus d'interès o el termini del préstec.

No obstant això, en cas que el creditor sigui una entitat de crèdit reconeguda com a tal segons la normativa vigent, com ara Bancs, Caixes d' Estalvis, etc., la subrogació del creditor, si així s' acorda, també podrà afectar una ampliació o reducció del capital pendent, o altres aspectes addicionals com, per exemple el sistema d' amortització, les condicions financeres o fins i tot la prestació o modificació de garanties personals.

Efectivament, més enllà d' atorgar l' escriptura pública corresponent, caldrà inscriure la mateixa en el Registre de la Propietat, doncs perquè té efectes contra tercers així ho exigeix la llei. 

A aquest efecte, es farà constar mitjançant nota marginal la identitat de la nova persona jurídica subrogada en els drets del creditor, així com les noves condicions pactades de tipus d' interès, termini, etc.

Afortunadament, aquesta no té cost fiscal, ja que l'article 7 de la Llei 2/1994, relatiu als beneficis fiscals, estableix que "estarà exempta l'escriptura que documenti l'operació de subrogació en la modalitat gradual d'"Actes Jurídics Documentats sobre documents notarials".