Contracte d’arres

A diferència del que moltes persones alienes al món del dret poden pensar, la compravenda d' un immoble, més enllà de certes particularitats concretes que afecten aquesta tipologia de béns, es regeix pels mateixos principis bàsics que qualsevol contracte de compravenda de qualsevol altre bé que s' acaben d' exposar en la pregunta anterior, de manera que:

• El contracte de compravenda d' un immoble és aquell en què el venedor, com a propietari d' un immoble, acorda transmetre la propietat d' aquest immoble a una altra persona, que es denomina comprador, a canvi d' un preu pactat.
• La perfecció del contracte de compravenda d' un immoble es produeix amb el mer consentiment de les parts quant a l' objecte i al preu, és a dir, des del mateix moment en què venedor i comprador assoleixen l' acord de vendre un immoble en concret a canvi d' un preu determinat.

A la vista de l'indicat, com es pot observar, la compravenda d'un immoble no es produeix quan les parts signen una escriptura de compravenda, com erròniament creuen moltes persones (doncs el requisit d'escriptura pública no és obligatori en la compravenda d'immobles, però sí molt recomanable, és clar), sinó que tècnicament, l'operació es "tanca" i, per tant, obliga les parts a complir amb el pactat, des del mateix moment en què assoleixen l' acord sobre la venda d' un habitatge en concret a canvi d' un preu determinat.

Més enllà d' això, pel que fa a la consumació, és a dir, al compliment del que s' ha pactat, i per tant el lliurament de la propietat del bé i al pagament del preu pactat, respectivament, aquesta es pot produir:

• En el mateix moment en què es perfecciona el contracte (cosa que seria estranya, però no descartable), si per exemple s'instrumenta la compravenda en un document privat i les parts el subscriuen immediatament després d'assolir l'acord de compravenda, transmetent-se en aquell moment la propietat i el pagament del preu pactat, respectivament.
• O, per contra, es pot dilatar a un moment posterior, com succeirà en el cas que la compravenda es vehiculi mitjançant una escriptura pública, la qual se signarà dies o setmanes després d' haver-se assolit l' acord entre les parts, moment en el qual es farà lliurament de la possessió del bé immoble, mentre que el comprador pagarà efectivament el preu pactat.
  

El fet que el contracte de compravenda d'un immoble, com s'ha exposat anteriorment, quedi perfeccionat o "tancat" des del mateix moment en què venedor i comprador assoleixen un acord quant a la venda de l'immoble i al preu a pagar per ell, determina que des d'aquell mateix moment (i no des que se signa una escriptura, com erròniament pot pensar molta gent, les parts queden obligades a complir amb el pactat. Així doncs:

• El venedor resta obligat a transmetre la propietat del bé al comprador, mentre que el comprador resta obligat a pagar el preu pactat al venedor.

I així mateix, en cas que les parts no complissin amb el pactat, qualsevol d' elles queda facultada per demandar judicialment l' altra, als efectes d' exigir el compliment del contracte o la seva resolució. Així doncs:

• En el cas que s'optés per l'exigència del seu compliment, si fos el venedor el que no ha complert la seva obligació, el comprador el podrà demandar perquè sigui un jutge el que l'"obligui" a lliurar-li la propietat de l'habitatge, mentre que si fos el comprador el que no complís la seva obligació, el venedor el podrà demandar per exigir que se li pagui el preu pactat.
• Així mateix, qualsevol de les parts que hagués patit aquest incompliment també podrà, si s'escau, reclamar la resolució del contracte, és a dir, que el jutge alliberi el venedor d'entregar l'immoble (si l'incompliment vingués de la part compradora) o que alliberi el comprador de l'obligació de pagar el preu pactat (si l'incompliment vingués de la part venedora).
• Addicionalment, si la part que ha sofert l' incompliment, a resultes del mateix, s' ha vist perjudicada amb algun dany o perjudici, podrà també podrà reclamar en aquesta demanda una indemnització a tal efecte.

A la vista doncs de tot el que s' indica, això té unes evidents i transcendents conseqüències per tenir en compte en tot procés de negociació que s' entaula en el marc d' un contracte de compravenda d' immoble, doncs:

• Si un potencial comprador i venedor, assoleixen un pacte (encara que sigui en un document privat) sobre el seu consentiment per vendre un habitatge concret a un preu determinat, aquest contracte es pot considerar perfeccionat o "tancat", de manera que les parts quedaran obligades ja a complir el pactat.
• Si un potencial comprador i venedor signen en un document privat un mal anomenat "contracte d’arres" en el qual es recull un consentiment per vendre un habitatge concret a un preu determinat, en realitat no estarem davant d'un contracte de "reserva" o un "contracte d’arres", com se sol denominar en la jerga del sector, sinó que, depenent de com es plasmi la voluntat de les parts i els acords assolits, estarem davant d'un veritable contracte de compravenda ja perfeccionat i "tancat" que, per tant, obliga les parts a complir amb el pactat i les exposa a les conseqüències d'un incompliment contractual.

Per aquesta raó, és tan important estar ben assessorat en aquesta fase de negociació prèvia en el marc d' una compravenda immobiliària, ja que depenent de què s' acordi i com s' acordi, en realitat les parts estaran tancant ja un veritable contracte de compravenda, que els vincula de forma ferma, i que les exposa a greus conseqüències patrimonials si no complissin amb el pactat.

Així doncs, a diferència del que habitualment es creu en moltes de les operacions que es tanquen en el tràfic immobiliari, en les quals no es dona cap importància a aquests contractes privats "de reserva" o "d'arrels", els interessats han d'extremar les precaucions en arribar a aquests acords o signar aquests documents, ja que d'ells es poden derivar veritables conseqüències jurídiques de gran transcendència per a la seva persona.

En definitiva, com se sol dir en el món jurídic, les coses són el que són, i no el que les parts diuen que són, de manera que, encara que un contracte s'encapçala amb el títol de "contracte de reserva" o "contracte d'arrels", si en el mateix es conté una declaració de voluntat de consentiments en objecte i preu, estarem davant d' un veritable contracte de compravenda perfeccionat que obligarà les parts al seu compliment.

Tal com s'ha indicat, les parts que intervinguin en una possible negociació de compravenda d'un immoble han d'extremar les precaucions sobre els acords que assoleixin, ja que depenent del seu contingut, es pot arribar a considerar que aquesta compravenda ja s'ha perfeccionat o "tancat", amb les greus conseqüències que això pot tenir per a qualsevol de les parts si, posteriorment, pel motiu que sigui, finalment no estan interessades a transmetre o adquirir aquest immoble, respectivament.

Així les coses, és fonamental que qualsevol intervinent que estigui interessat a comprar un habitatge, abans de tancar qualsevol classe d' acord que pugui interpretar-se com una veritable perfecció de contracte de compravenda, demani al venedor un conjunt de documentació fonamental que serà clau per determinar la situació legal de la finca. Així doncs, en tot cas, abans de tancar un acord amb un venedor, es recomana al potencial comprador que sol·liciti:

En primer lloc, és fonamental que es demani una nota simple de la finca al Registre de la Propietat. Amb aquest tràmit, que té un cost d'uns pocs euros i es pot realitzar online a través del web dels Registradors de la Propietat (AQUÍ), ens assegurarem adequadament:

• Que la persona amb la qual estem negociant és la veritable propietària de l'habitatge, cosa que sens dubte és fonamental, ja que en ocasions poden succeir estafes en les quals la persona que suposadament ven la finca no és la seva propietària, i si se li entreguen quantitats a compte del preu, després serà molt difícil o impossibles de recuperar.
• De l' estat real de càrregues que pesin sobre la finca, podent així conèixer si la finca està gravada per alguna hipoteca o qualsevol altra classe de gravamen, com per exemple un embargament o una anotació preventiva de demanda que, si s' escau, pugui perjudicar el dret de propietat que finalment s' adquireixi.

Així doncs, com es pot observar, sol·licitar una nota simple de l'habitatge pel qual estem interessats és un pas clau i fonamental a realitzar, abans d'arribar a cap acord o signar cap document amb el seu propietari.

Així mateix, per protegir adequadament els nostres drets com a potencials compradors, així com per poder perfeccionar adequadament la nostra voluntat en base a la informació completa de la finca, el possible comprador hauria de demanar també al venedor, si és possible, i, abans que res:

• La cèdula d' habitabilitat, és a dir, aquest document que acredita que l' habitatge compleix amb les condicions mínimes per a l' habitació de persones. Per conèixer més detalls sobre aquest document, pot consultar un article del meu blog al respecte (AQUÍ).
• El Certificat d'eficiència energètica: Es tracta d'un document, emès per un tècnic, que ens aporta informació sobre les característiques energètiques de l'habitatge, la qual cosa pot ser útil per al potencial comprador per tal de calcular aproximadament el cost de manteniment energètic (per exemple, en llum, calefacció o aire condicionat) mensual de l'habitatge, el que, sens dubte, és una qüestió a tenir en compte quan s'adquireix un immoble. Si vols conèixer amb més detall què és aquest document i quina informació aporta, en aquesta pàgina trobaràs més informació al respecte (AQUÍ).
• Els últims rebuts de l'IBI: Els últims rebuts de l'IBI també ens aportaran informació molt rellevant, ja que sabrem si aquests estan pagats o no (aportant en el seu cas els justificants bancaris de pagament) i, així mateix, sabrem a quant ascendeix l'IBI anual de l'habitatge, ja que depenent de la seva ubicació i dimensions, aquest pot tenir un import molt elevat, amb la qual cosa, la decisió de compra es pot veure afectada a la vista d'això. Si vols conèixer més detalls sobre aquest tribut i com es paga l'any en què es produeix la compravenda, en aquest article trobaràs tota la informació necessària (AQUÍ).
• Si s'escau, el certificat de despeses de la comunitat de propietaris: En cas que l'habitatge a adquirir estigui sotmès a un règim de comunitat, també és important que el venedor aporti aquest document, ja que així ens assegurarem que l'habitatge està al corrent de pagament de les seves mensualitats (i que per tant no existeixen deutes dels quals hagués de respondre la finca, eventualment).
• A més, en demanar aquest document, es recomana al possible comprador que sol·liciti a la persona que l'emeti que inclogui informació de possibles derrames pendents de pagament o que s'haguessin de realitzar pròximament, a l'efecte d'evitar sorpreses en aquest sentit.
• I, així mateix, que s'inclogui detall (o, si s'escau, preguntar-ho directament al propietari) l'import mensual de les quotes de la comunitat, ja que depenent de la seva quantia, si aquestes són molt elevades, això també podria arribar a perjudicar la nostra decisió sobre la conveniència de la compra.
• Si vols obtenir més informació al respecte, pots accedir a un article del nostre blog (AQUÍ).
• Si s' escau, el certificat d' aptitud de l' edifici: Si es tractés d' un edifici de més de 45 anys, també cal demanar aquest certificat, que és un document administratiu emès per un tècnic en el qual se certifica que l' estat de conservació de l' edifici és adequat. Això també és molt important, ja que si l'edifici es troba en un mal estat de conservació, també afectarà la nostra decisió de compra, ja que tard o d'hora el propietari haurà d'invertir diners a rehabilitar l'edificació. Novament, si desitges informar-te amb més profunditat sobre aquest aspecte, pots trobar un article detallat al respecte en el nostre blog (AQUÍ).
• Indicació de l' estat arrendatici de la finca, és a dir, si la finca es troba arrendada a algun llogater o, si s' escau, ocupada per qualsevol persona amb qualsevol classe de títol, doncs com és lògic, en tal cas, l' arrendatari tindrà una sèrie de drets que caldrà tenir en compte i respectar.
  

Així doncs, havent tingut accés a tota aquesta documentació, serà quan el potencial comprador, coneixent l' estat real i cert de la finca en tots aquests aspectes rellevants, podrà en tal cas, calibrar adequadament el valor real de la finca i, en el seu cas, acceptar el preu que està demanant el venedor o, en el seu cas, realitzar una contraoferta alternativa a l' esmentat venedor, a compte que aquest l' accepti o no.

Assolit doncs un acord entre les parts, quant a l'objecte de la futura compravenda (en aquest cas, l'habitatge) i el seu preu, serà moment que les parts duguin a terme aquest contracte, el perfeccionin i, posteriorment, procedeixin a la consumació del mateix, és a dir, que es compleixin prestacions a què s'han compromès, en el cas del venedor, transmetent la propietat del bé i lliurant la seva possessió, i en el cas del comprador, pagant el preu convingut.

Així les coses, aquesta consumació o compliment del contracte, en la pràctica immobiliària queda íntimament associada a la forma que adopta el contracte, de manera que les parts poden optar:

• O bé, i encara que pugui semblar estrany i inversemblant, a consumar l'acord mitjançant un simple contracte verbal, en virtut del qual, de paraula, el venedor transmet la propietat del bé al comprador (i a tal efecte, recorrent a aquella "tradició simbòlica" a la qual hem fet referència a l'inici de l'article, li lliura les claus de l'habitatge), i aquest li paga el preu convingut a venedor. Aquesta opció, com qualsevol interessat pot advertir, és sens dubte la menys adequada, ja que presenta evidents problemes pel que fa a la seva prova de la celebració del contracte, no protegeix el dret del comprador enfront de tercers i perquè, en definitiva, és camp abonat per a la inseguretat jurídica i la litigiositat entre les parts.
• O bé mitjançant un contracte privat subscrit entre les parts, és a dir, un document signat pel venedor i comprador, en el qual el venedor manifesta que transmet la propietat del bé immoble a canvi d' un preu que li lliura el comprador, després de la qual cosa, el comprador ja és propietari de l' immoble i en gaudeix, mentre que el venedor a canvi rep els diners pactats. Aquesta opció, novament tampoc és gaire recomanable, ja que el dret del comprador no queda protegit davant terceres persones i també presenta grans dosis d'inseguretat jurídica.
• O bé mitjançant una escriptura pública de compravenda.
  

De totes les formes possibles, sens dubte, la més adequada és la de l' escriptura pública, ja que es tracta d' un document que serà autoritzat per un notari, és a dir, un funcionari públic, professional del Dret, especialista en Dret privat, que donarà fe de la identitat i capacitat dels atorgants, vetllarà per la legalitat de tots els pactes i acords que s' assoleixin, assessorarà les parts sobre tots els drets i obligacions que es derivin d' aquest contracte i perquè així mateix, l' atorgament de l' escriptura pública permetrà inscriure el dret de propietat adquirit en el Registre de la Propietat, i beneficiar-se de la protecció que ofereix la fe pública registral enfront de tercers.

Així doncs, en aquesta escriptura pública, recorrent a la figura de la "tradició instrumental" a la qual s'ha fet referència a l'inici d'aquest article, el venedor declararà solemnement transmetre la propietat de l'immoble al venedor, mentre que el comprador li pagarà el preu pactat, de la qual cosa es deixarà constància acreditant els mitjans de pagament utilitzats. 

Una vegada que venedor i comprador han assolit un acord sobre les condicions de la compravenda, és perfectament possible que venedor i comprador acudeixin directament a la notaria a formalitzar la compravenda en escriptura pública.  En aquest cas, cal precisar les qüestions següents:

En primer lloc, al meu parer, cal deixar constància que aquesta opció no sol ser gaire comuna en la pràctica immobiliària, quan en realitat, és una possibilitat perfectament vàlida i que, com es veurà, redueix en gran mesura possibles conflictes jurídics que poguessin sorgir entre les parts.

Així doncs, si les parts ja han assolit un acord sobre les condicions de la compravenda, poden optar per contactar directament amb un Notari de la seva confiança. Aquest notari:

• Els facilitarà un pressupost de l' operació, amb detall del cost de l' escriptura de compravenda, així com del cost de la seva inscripció en el Registre de la Propietat, els impostos que merita l' operació i altres despeses associades a la gestió.
• Si desitja obtenir un pressupost personalitzat sobre la seva operació de compravenda, pot demanar un pressupost personalitzat directament a la nostra especialista en presupuestos@jesusbenavides.es. 
• Una vegada que el client disposi ja d'aquest pressupost, si accepta el mateix, ingressarà la provisió de fons corresponent en el compte bancari de la notaria, després de la qual cosa, un oficial especialista en matèria immobiliària contactarà amb les parts via email per sol·licitar tota la documentació necessària per formalitzar la compravenda. Sobre tota aquesta documentació necessària, pots consultar la nostra pàgina web (AQUÍ).
• Recopilada doncs tota aquesta documentació i tramesa la mateixa a l' oficial encarregat de la signatura, el mateix confeccionarà un esborrany de l' escriptura i, en base a la disponibilitat d' agenda de les parts, es fixarà un dia i hora per a la signatura de l' escriptura de compravenda.
• Arribat aquell dia, les parts acudiran a la notaria, on el notari els exposarà tota l'escriptura, i després d'això, estant tots d'acord amb el document, signaran el mateix, i el comprador pagarà el preu, després de la qual cosa, la consumació del contracte s'haurà ja produït, de manera que el venedor haurà entregat la propietat del bé al comprador, mentre que aquest li haurà lliurat al venedor el preu pactat.
  

Explicat doncs el procés a seguir en aquest cas, cal indicar que, si s' opta per aquesta via, com es pot observar, els principals avantatges de la mateixa seran els següents:

En primer lloc, sens dubte, es produeix un estalvi de temps, ja que si les parts, un cop assoleixen un acord sobre les condicions de l' operació, directament contacten amb l' oficina notarial a l' efecte de formalitzar l' escriptura de compravenda, tot el procés de formalització s' accelerarà, ja que no serà necessari negociar el contingut de contractes previs o altres qüestions que puguin dilatar la signatura. 

Així mateix, perquè en prescindir-se de contractes previs, els quals, en la majoria d'ocasions se subscriuen sense assessorament jurídic previ (ni d'un notari, ni d'un Advocat o un altre professional especialista en matèria jurídica contractual), s'eviten riscos jurídics derivats d'interpretacions contraposades de les clàusules establertes en aquests documents, els quals, poden abocar les parts a un escenari de conflictivitat, doncs com es veurà més endavant, és pràctica habitual en la compravenda immobiliària que les parts (futur venedor i comprador) signin documents previs a la formalització de l'escriptura, la naturalesa jurídica de la qual és com a mínim dubtosa, les seves clàusules són interpretables en moltes ocasions i, si per qualsevol motiu, alguna de les parts finalment no està disposada a complir amb la seva prestació, això pot comportar greus conseqüències a les parts.

En aquest cas, com s' ha comentat, en acudir directament a un notari, les parts, des del primer moment rebran l' assessorament jurídic especialitzat d' un funcionari públic, que, essent especialista en Dret privat, i actuant de forma imparcial, podrà assessorar adequadament les parts sobre els seus drets i obligacions, a l' efecte de tutelar els seus drets i interessos legítims, exercint així aquesta funció de seguretat jurídica preventiva que correspon desenvolupar a aquest cos.

Efectivament, com s'ha indicat anteriorment, és pràctica habitual que, en moltes de les compravendes immobiliàries que es materialitzen en la realitat, venedor i comprador, abans de signar l'escriptura de compravenda, subscriguin un document privat, el qual, en la majoria d'ocasions rep la denominació comuna de "contracte d’arres", en virtut del qual, el (futur?) venedor i el (futur?) comprador es comprometen a formalitzar la compravenda en un termini determinat de temps ( per exemple, 2 o 3 mesos), i en el qual es fixen les condicions d'aquesta operació (com per exemple, el preu pactat, la forma de pagament, etc.).

Així les coses, a la vista de tot l' exposat fins a la data, en relació amb aquests documents o contractes privats previs a la formalització de l' escriptura, cal indicar el següent:

La primera qüestió que ha de quedar clara és que, des d'un punt de vista jurídic, el "contracte d’arres" és una modalitat contractual inexistent, és a dir, no existeix un contracte d'arrels com a tal, sinó que les arres, com tractaré d'exposar en una pregunta posterior, són un tipus de clàusula que es pot incloure en un contracte.

Així les coses, si el (futur) venedor i el (futur) comprador signen un contracte previ a formalitzar l'escriptura de compravenda, caldrà analitzar amb deteniment el contingut del mateix doncs, depenent de la voluntat contractual que s'hi plasmi, o bé estarem davant d'un veritable contracte de compravenda perfeccionat o, en el seu cas, davant d'un precontracte o una promesa de compra i venda, la distinció de la qual, sens dubte, resulta complexa, però la qual es tractarà d'abordar en una pregunta posterior.

Com s' ha indicat en una pregunta anterior, és perfectament possible que venedor i comprador, una vegada han assolit un pacte sobre les condicions essencials del contracte, acudeixin directament a una notaria a formalitzar una escriptura de compravenda, sense signar prèviament cap classe de document o contracte, la qual cosa, com s' ha tractat d' explicar, pot ser una opció molt interessant per valorar.

No obstant això, com també s' ha indicat, és molt habitual en la pràctica immobiliària que les parts, abans d' acudir a la notaria a signar l' escriptura de compravenda, signin un document o contracte previ, de caràcter privat, en el qual es plasmen una sèrie d' acords sobre la venda o futura venda de l' habitatge.

A la vista d' això, i prescinent ara de valoracions jurídiques, cal abordar l' anàlisi de les situacions en què pot ser interessant signar aquesta classe de documents. Així doncs, pot resultar adequat la signatura d' aquesta classe de documents:

• En cas que les parts hagin assolit un acord sobre l'objecte i preu de l'operació, però encara vulguin negociar aspectes addicionals, per donar més seguretat a l'acord, poden decidir signar un contracte previ d'aquesta naturalesa, garantint així el negoci jurídic principal, però deixant més marge per negociar aquests "serrells finals".
• És possible així mateix que la part compradora, per poder adquirir l' habitatge, estigui pendent de tancar una altra operació de venda del seu habitatge anterior. En aquest cas, pot resultar interessant signar aquesta classe de document previ, sempre que, des d' un punt de vista jurídic, es plasmi adequadament la possibilitat de resolució contractual en cas que aquesta venda prèvia no es produeixi, així com les conseqüències que, si s' escau, se' n podrien derivar per a cadascuna de les parts.
• També pot succeir que el comprador estigui pendent que una entitat financera li concedeixi finançament per a la compra. En aquest cas, com en l' anterior, pot resultar interessant signar aquesta classe de document previ, sempre que, des d' un punt de vista jurídic, es plasmi adequadament la possibilitat de resolució contractual en cas que aquest finançament finalment no s' obtingui, així com les conseqüències que, si s' escau, se' n podrien derivar per a cadascuna de les parts.
• Així mateix, pot succeir que la part compradora estigui interessada a adquirir aquest habitatge, però així mateix tingui interès a adquirir-ne d'altres. En aquest cas, és possible que les parts signin un document privat que permeti al comprador assegurar el seu dret de compra sobre aquesta finca, però, així mateix, si es plasma adequadament des d'un punt de vista jurídic, deixar oberta la possibilitat de resoldre el contracte unilateralment (si finalment hi hagués un altre habitatge que li interessés més), assumint, si s'escau, cost que això comporta.
• Finalment, també pot resultar interessant signar aquest document previ en el qual es plasmen les condicions essencials del contracte si el futur comprador desitja "tancar" el preu de venda, protegint-se així d'eventuals pujades de preus que l'habitatge pogués experimentar durant el temps que transcorri entre que es tanca l'acord i es formalitza l'escriptura de compravenda.
  

Com s'ha indicat ja al llarg d'aquest article, l'anomenat "contracte de reserva" o "contracte d'arrels" són en realitat figures inexistents des d'un punt de vista jurídic, de manera que caldrà analitzar el contingut concret de les declaracions de voluntat i acords continguts en aquest document privat per esbrinar la seva veritable naturalesa. 

Així doncs, en primer lloc, cal indicar que si les parts signen un document en el qual es plasma indubitadament un concert de voluntats, és a dir, un consentiment quant a l'objecte (l'habitatge objecte de transmissió) i al preu, de manera que venedor i comprador assoleixen un pacte o acord sobre què vendre i a quin preu, quedant així el contracte de compravenda "tancat" i amb força obligacional per a les parts, aquest contracte, per molt que rebi una altra denominació diferent, es tractarà de, en realitat, un veritable contracte de compravenda perfeccionat, que obligarà les parts al seu compliment o les exposarà a les conseqüències d'un eventual incompliment.

Així mateix, més enllà d' aquesta possibilitat, les parts també poden arribar a signar el que, jurídicament, es denomina promesa de venda, en la qual, les parts, en lloc de perfeccionar ja un contracte de compravenda, la qual cosa en realitat plasma, com el seu propi nom indica, és un compromís de formalitzar en el futur un contracte de compravenda, s' asseien les bases contractuals d' aquest contracte.

Pel que fa a aquesta figura de la promesa de venda, cal indicar les qüestions següents:

• Des d' un punt de vista jurídic, la promesa de venda ha de ser enquadrada dins dels anomenats precontractes o contractes preparatoris, respecte dels quals, sempre ha existit controvèrsia doctrinal sobre si en realitat aquests són admissibles o, per contra, en realitat es tracten de veritables contractes ja perfeccionats o tancats.
• D'entre totes aquestes opcions, els nostres tribunals (veure en aquest sentit la Sentència del Tribunal Suprem 3817/2008, de 17 de juny) semblen haver-se decantat per una tesi intermèdia, en virtut de la qual el contracte de venda i la promesa de venda no són el mateix, ja que segons el defineix l'esmentada resolució, mitjançant aquesta promesa de venda, les parts, que, pel moment, no volen o no poden celebrar el contracte definitiu, es comprometen a fer efectiva la seva conclusió en temps futur. Fixen els seus elements, però ajornen la seva perfecció i adquireixen l' obligació d' establir el contracte definitiu en virtut de la relació jurídica obligacional nascuda del precontracte, per la qual cosa poden reclamar el seu compliment de l' altra part. 
• Pel que fa als efectes d'un eventual incompliment de les parts, és a dir, arribat el termini pactat per formalitzar el contracte definitiu de compravenda (fos davant notari o no), alguna de les parts no complís amb el seu compromís i no s'avingués a formalitzar-lo, en tal cas, la contrapart podrà accionar les mateixes vies que les previstes per al supòsit del contracte de compravenda, és a dir:
• O bé sol·licitar el compliment de la promesa de forma específica, és a dir, que venedor o comprador compleixin amb la promesa a la qual es van comprometre (tot això a través de la via que preveu l'article 708 de la Llei d'Enjudiciament Civil).
• O bé a sol·licitar la resolució de la promesa de compravenda, és a dir, que quedi sense efecte l'acord assolit i les parts quedin alliberades del seu compromís, sol·licitant així mateix, si s'escau, la indemnització que correspongui pels danys i perjudicis causats.

Per tant, com es pot observar, les conseqüències d' un incompliment d' una promesa de venda s' assemblen en gran mesura a les associades a un veritable contracte de compravenda, de manera que, si se signa una modalitat contractual o una altra, és fonamental que les parts pactin adequadament la forma i terminis en què s' ha de consumar la compravenda, així com, sobretot, les clàusules que donaran lloc a la resolució unilateral del contracte i les conseqüències associades a això.

Finalment, també voldria fer referència al reflex fiscal de tots aquests contractes, ja que com és lògic, si estiguéssim davant d'un veritable contracte de venda perfeccionat, en el seu cas es meritarien ja els impostos que corresponguin de l'operació, de manera que, si la Hisenda corresponent en tingués constància, podria arribar a exigir les quotes tributàries que corresponguin.

Així mateix, en el cas de la promesa de venda, si la compravenda posterior està subjecta a l' Impost de Transmissions Patrimonials, aquesta promesa també estarà subjecta a tributació, de manera que novament, si la Hisenda corresponent en tingués constància, podria arribar a exigir l' impost que s' hagués meritat.

Com s' ha comentat ja diverses ocasions en aquest article, les arrossades no són un contracte autònom, sinó que, en realitat, són un tipus de clàusula o acord que es pot incloure en diferents modalitats de contracte, en virtut de la qual, segons la modalitat elegida, determinarà la naturalesa d' aquest contracte o, si s' escau, els efectes derivats d' actuacions d' algunes de les parts.

Així doncs, i centrant la nostra atenció en la regulació de les arres en el Codi Civil de Catalunya (en concret, en el seu article 621-8 del Llibre VI), ja que és el lloc on es troba sito aquest despatx notarial, el legislador català ha establert que, a grans trets, podem diferenciar dues modalitats d’arres, a saber:

• Les arrosses confirmatòries.
• Les arres penitencials.

En primer lloc, pel que fa a les anomenades arrossegades confirmatòries, és menester indicar que, segons estableix l'esmentat precepte, tenen com a funció la d'operar com a "senyal de conclusió... de la compravenda".

• Així doncs, si les parts, sigui en el contracte que sigui i sota la denominació contractual que vulguin, pacten una clàusula d’arres, el que en realitat estan afirmant és que aquest contracte ja ha estat perfeccionat i tancat, i com a prova o senyal d'això, s'inclouen aquestes arrosses confirmatòries, en virtut de les quals l'acord de la compravenda queda "confirmat" (d'aquí la seva denominació).
• Si hi ha arrossegades confirmatòries, aquestes s' entén que formen part del preu total de compra pactat, de manera que aquesta quantitat lliurada en aquest concepte s' haurà de descomptar del preu pactat que es pagui finalment quan es consumeix la compravenda.

Així mateix, i com a qüestió molt rellevant a remarcar, és menester indicar que el Codi Civil de Catalunya determina que en cas que les parts no especifiquin la modalitat d’arres, aquestes tindran la consideració d’arres confirmatòries, de manera que es tindrà el contracte per confirmat o conclòs i, per tant, perfeccionat, de manera que qualsevol de les parts podrà reclamar a l' altra el seu compliment o la resolució del contracte, juntament amb la indemnització que correspongui pels danys i perjudicis causats.

<ejemplo>Así pues, por ejemplo, si el Sr. Juan y la Sra. María firman un “contrato de arras”, en virtud del cual el Sr. Juan vende una vivienda a la Sra. María por 200.000€, y ésta le entrega al Sr. Juan 20.000€ en concepto de arras (sin especificar la modalidad):<ejemplo>

• Si finalment, pel motiu que fos, la Sra. Maria no vol consumar aquest contracte, a diferència del que molta gent creu, aquesta no es pot alliberar de l'obligació "perdent aquestes arrosses" (és a dir, renunciant a aquests 20.000€ i ja està), sinó que si el Sr. Juan volgués, podria, per exemple, demandar la Sra. Maria per obligar-la que compleixi amb la seva prestació, és a dir, que pagui els 180.000€ restants d'un habitatge que ja ha comprat, ja que ha perfeccionat un contracte en el qual així s'ha establert.
• Per contra, si fos el Sr. Juan el que després de rebre aquests 20.000€ no volgués consumar la compravenda de l'habitatge, aquest no quedaria alliberat de la seva obligació "retornant les arrossegades" (és a dir, donant a la Sra. Maria 40.000€), sinó que si la Sra. María volgués, podria demandar el Sr. Juan a l'efecte d'aconseguir que aquest contracte ja perfeccionat es consumeix i, per tant, pagant el preu restant, ella adquireixi el ple domini i la possessió del bé immoble en qüestió.

A la vista de l'indicat, com es pot observar, les parts, en signar qualsevol document o contracte en el qual s'inclogui la paraula "arres" han de ser extremadament cauteloses, ja que depenent de la redacció concreta de la clàusula, en realitat s'està confirmant o perfeccionant un veritable contracte de compravenda ja ferma que obligarà les parts al seu compliment o, si s' escau, les exposarà a les conseqüències jurídiques del seu incompliment.

Vista doncs aquesta primera modalitat, així mateix cal fer referència a la segona tipologia d’arres que preveu el Codi Civil de Catalunya, les quals reben la denominació, com s' ha indicat, d’arres penitencials".

Aquestes arrossades penitencials, a diferència de les anteriors, operen com un sistema de rescabalament o compensació del venedor o comprador en cas de desistiment unilateral de la contrapart. Així doncs:

• Si és el comprador el que desisteix unilateralment del contracte, aquest perdrà les arrosses que hagués lliurat.
• Mentre que si fos el venedor el que desistís unilateralment del contracte, aquest les haurà de retornar doblades al comprador.

En aquest cas, com s' ha indicat, perquè aquestes arrossades pactades puguin tenir aquesta naturalesa penitencial, cal que es pactin amb tal caràcter de forma expressa, de manera que només quan d' una forma inequívoca i indubitada se' ls atribueixi aquesta naturalesa, en tal cas operaran com aquest sistema de compensació de desistiment unilateral que s' ha explicat.

<ejemplo>Así pues, siguiendo el ejemplo anterior, si pese a existir ese acuerdo inicial, el Sr. Juan y la Sra. María han pactado expresamente que esos 20.000€ se entregan con carácter de arras penitenciales:<ejemplo>

• Si finalment la Sra. Maria no desitja adquirir l'habitatge, podrà desistir del contracte que hagués signat perdent aquests 20.000€, que quedaran en mans del venedor, el qual, ja alliberat de l'obligació, podrà vendre l'habitatge a una altra persona.
• Per contra, si fos el Sr. Juan el que no desitgés vendre l'habitatge, lliurant 40.000€ a la Sra. María (és a dir, la quantitat d'aquestes arrossades doblades) quedaria alliberat de la seva obligació de vendre l'habitatge a la Sra. Maria i se la podria alienar a un altre possible comprador.
  

A més de tot el que s' indica fins al moment, cal deixar constància que la normativa civil catalana preveu una altra excepció a tenir en compte en aquesta clàusula d' arres, ja que encara que aquestes s' hagin pactat amb caràcter penitencial, si concorre una circumstància excepcional, com és la no concessió de finançament per part d' una entitat financera, el comprador podrà desistir unilateralment del contracte sense penalització, és a dir, amb dret a recuperar la quantitat que s' hagués lliurat en concepte d’arres penitencials.

Perquè aquesta previsió pugui ser aplicada, cal que les parts, en signar el document, hagin previst expressament el fet que el comprador ha de recórrer, en tot o en part, al finançament d' una entitat financera. En aquest cas, si això fos així, si finalment l' entitat financera no li concedeix el finançament al comprador, aquest, justificant documentalment aquesta denegació, tindrà dret a recuperar tots els diners que hagués lliurat al venedor en concepte d’arres penitencials.

En qualsevol cas, de nou vull reiterar que, perquè es pugui aplicar aquesta regla excepcional, cal que:

1. Les parts han d' haver pactat unes arres penitencials expressament.
2. En el contracte signat s' ha d' haver previst expressament que el comprador necessitarà del finançament d' un banc per adquirir l' habitatge.
3. La denegació del finançament per part de l'entitat financera ha de venir motivada per un motiu de solvència o de no viabilitat del comprador, i no per una falta de diligència (com, per exemple, que aquest no ha lliurat la documentació requerida pel banc per realitzar l'estudi de l'operació, i a conseqüència d'això l'entitat financera no s'ha pogut pronunciar al respecte). 
4. A aquest efecte, si el comprador es troba en aquesta circumstància, haurà d'acreditar documentalment (és a dir, amb un document del seu banc), la denegació del finançament, així com els motius que l'han determinat.

Efectivament, pot succeir que el comprador, quan lliura les arrossades penitencials al venedor, pugui tenir recels que, en cas que finalment no es realitzi la venda perquè el venedor desisteix unilateralment, o perquè no se li concedeixi el finançament que sol·liciti, el venedor no li vulgui retornar aquests diners i acabi tenint dificultats per recuperar-lo o que fins i tot, en el seu cas, el venedor pogués vendre l' habitatge a un tercer.

En aquest cas, si el comprador es troba en aquesta circumstància, hi ha un mecanisme addicional previst per la llei, que li pot oferir més garanties, això és, el dipositar les arrossegades davant de Notari fent-les constar en el Registre de la Propietat.

Així doncs, perquè això sigui possible, cal que les arres penitencials s' hagin pactat amb aquest caràcter i per un termini màxim de sis mesos. Si es complissin aquests requisits, les arrossades es podran dipositar davant d' un notari i fer-les constar en el Registre de la Propietat, és a dir, que en quedi constància en les anotacions de la finca en qüestió en el Registre de la Propietat, beneficiant-nos així dels efectes de la publicitat registral i del fet que, de conformitat amb l'article 621-8.3 del Codi Civil de Catalunya, l'habitatge quedarà afecta la devolució d'aquestes arres (és a dir, que operarà com a garantia). 

En aquest cas, si finalment es consuma la compravenda, el notari lliurarà les arrossades al venedor, mentre que, si es produís un desistiment unilateral d' alguna de les parts, el notari lliurarà les arrossades a la contrapart que pateixi aquesta resolució.

Així mateix, sobre aquest assumpte és necessari especificar que, des d'una perspectiva fiscal, les arrossades dipositades davant de Notari estan subjectes a l'Impost d'Actes Jurídics Documentats, però bonificades al 100% de conformitat amb la recent Llei 5/2020, de 29 d'abril, de mesures fiscals, financeres, administratives i del sector públic i de creació de l'impost sobre les instal·lacions que incideixen en el medi ambient.

A la vista de totes les consideracions fetes fins al moment en el present article, si finalment les parts, pel motiu que sigui, desitgen formalitzar un document privat previ a la signatura de l' escriptura de compravenda, es recomana tenir en compte les següents qüestions bàsiques:

• En primer lloc, i fonamental, és demanar l'assessorament d'un professional del Dret (ja sigui un notari o un advocat) perquè ens assisteixi adequadament en la signatura d'aquest document, de manera que només seria procedent la signatura d'un document si prèviament ens ha assessorat un professional del Dret que ens hagi explicat amb detall tot el que estem signant, així com que hagi vetllat pels nostres drets i interessos legítims.
• En segon lloc, també és fonamental estudiar la modalitat contractual a la qual es recorri, ja que depenent de la mateixa i de les clàusules que s' incloguin, estarem o bé davant d' una promesa de compravenda o, davant d' un veritable contracte de compravenda perfeccionat.
• En tercer lloc, en cas de recórrer a la figura de les arres, atendre adequadament a quina tipologia d’arres es pacten, ja que com s' ha explicat, depenent de la seva naturalesa confirmatòria o penitencial, els seus efectes i conseqüències són molt diferents.

Així mateix, i, en qualsevol cas, se subscrigui la classe de document que sigui, és crucial que, en tot cas, quedi reflectit adequadament:

• El termini màxim per formalitzar l' escriptura de compravenda.
• Què succeirà si se sobrepassa aquest termini màxim i l' escriptura no s' ha signat, de manera que, per exemple, en aquest cas, es produeixi la resolució del contracte, o bé, una pròrroga de l' esmentat termini, si ambdues parts així ho acordessin de mutu acord, si s' escau.
• Els efectes de la resolució del contracte, deixant molt clar quines compensacions haurà de rebre cada part en cas que la compravenda finalment no es pugui consumar, assignant per exemple una penalització econòmica, en forma d’arres penitencials, com s' explicarà en les preguntes següents.

A la vista de la informació facilitada en totes les preguntes precedents i, a tall de resum, quan qualsevol persona estigui interessada a adquirir un habitatge i, si s'escau, signar un "contracte d’arres" és fonamental que tingui en compte les següents qüestions:

1. La compravenda d' un habitatge és un dels actes més importants de la vida econòmica de qualsevol persona, de manera que en abordar un procés d' aquesta naturalesa, les parts han d' extremar les precaucions per protegir així adequadament els seus drets i interessos legítims.
2. Si ens agrada un habitatge que hem visitat, i desitgem adquirir-la, és fonamental que, abans de tancar cap acord, sol·licitem una nota simple de la finca, així com una sèrie de documentació i informació al venedor (cèdula d'habitabilitat, certificat d'eficiència energètica, rebuts de l'IBI, certificat de deutes de comunitat, etc.). Amb tot això obtindrem una informació fonamental per conèixer l' estat real de la finca i el seu cost de manteniment, la qual cosa pot tenir una clara influència tant en el preu com en la nostra decisió final d' adquirir o no l' habitatge.
3. Si hem assolit un pacte amb un venedor per adquirir un habitatge, si ho desitgem, podem acudir directament al Notari a signar l' escriptura pública de compravenda, sense necessitat de signar cap document privat prèviament. En aquest cas, estalviarem temps, reduirem riscos jurídics i rebrem l' assessorament d' un funcionari públic, especialista en dret, que actuant de forma imparcial vetllarà per tots els drets i interessos legítims de les parts i per la legalitat de l' operació.
4. Si abans de formalitzar l' escriptura de compravenda desitgem o necessitem signar un document previ per refermar l' operació, cal que:

• Sempre recorrem a l'assessorament d'un Notari o un Advocat per assegurar-nos que estem comprenent adequadament la naturalesa i conseqüències del document que estem signant.
• En signar qualsevol classe de document, ens hem d'assegurar adequadament de quina classe de contracte estem signant, així com les seves conseqüències jurídiques.
• Si pactem unes arres en aquest contracte, ens hem d'assegurar bé de quina modalitat es tracta (és a dir, si són confirmatòries o penitencials), i deixar-ho ben clar, perquè així no hi hagi dubtes sobre la seva naturalesa i efectes.
• En el contracte que se signi, ha de quedar molt clar la data màxima per signar l' escriptura de compravenda, per així evitar que aquesta situació de no consumació del contracte s' eternitzi en el temps. Així mateix, en el contracte ha de quedar molt clar què succeirà si s'assoleix aquesta data i no s'ha signat l'escriptura de compravenda, deixant ben clar els efectes d'aquesta circumstància (com, per exemple, si en aquest cas les parts podran desistir del contracte o no.
• Finalment, és fonamental que també quedi molt clarament reflectit quins efectes comportarà la resolució unilateral del contracte a cadascuna de les parts, de manera que, en cas que es produeixi aquesta circumstància, les parts, d' una forma fàcil, puguin liquidar les quantitats que en el seu cas es deguin, sense necessitat d' entaular una contesa a l' efecte de discernir quines conseqüències jurídiques ha d' assumir cada part.