Blog notarial i altres continguts pràctics

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a Flash Fiscal de la Comissió Fiscal del Col·legi Notarial de Catalunya, on s'aborda la interessant figura fiscal de la inversió del subjecte passiu de l'IVA en una operació de transmissió d'un immoble sota un contracte d'opció de compra entre una entitat mercantil i una cooperativa.

Per fer-ho, s'analitzen les Consultes 197 i 198 de 2025 de la DGT, on la DGT s'acull a un criteri restrictiu, en virtut de la qual es considera element essencial la concurrència d'una execució d'una garantia, de manera que, si la retenció de part del preu de la transmissió es destina per a la carrega de la inversió de la inversió passiu.

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 12 de març de 2025 (BOE de 4 d'abril de 2025), a la Direcció General resol un supòsit relatiu a una escriptura de compravenda, on les parts pacten que part del preu de venda es determinarà en un futur en base a un sistema referenciat a l'IPC).

El Registrador de la Propietat denega la inscripció, al·legant que, en essència, no consta determinat ni resulta determinable la part del preu relatiu a la venda actual.

Interposat el corresponent recurs, la DG revoca la nota de qualificació, aplicant la jurisprudència i doctrina vigent, en virtut de la qual “no han d'existir objeccions quan les parts han establert procediments objectius sobre la forma de dur a terme la fixació del preu”, tal com succeeix en el cas, on és objectivament verificable els paràmetres a aplicar (preu preu pendent.

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública d'11 de març de 2025 (BOE de 4 d'abril de 2025), a la Direcció General resol un supòsit relatiu a una escriptura de constitució d'una societat, on la reserva de la denominació social la realitza una persona física que és nomenada com a administradora única de la nova companyia.

La Registradora Mercantil denega la inscripció a l'empara de l'art. 413-2 RRM, en virtut del qual, la reserva de la denominació social ha de ser realitzada per un soci fundador, sent aquest criteri confirmat per la Direcció General en el recurs que es resol. Serveixi de recordatori per a tots els emprenedors que vulguin crear una nova companyia.

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 4 de març de 2025 (BOE de 5 d'abril de 2025), a la Direcció General resol un supòsit relatiu a una escriptura de compravenda que es formalitza el setembre de 2024.

Presentada a inscripció, aquesta és denegada pel Registrador, al·legant que no consta la prèvia cancel·lació de la prohibició d'alienar que grava la finca, la qual tenia una durada de 3 anys, comptadors des del 20 d'abril de 2016.

Davant d'aquesta qualificació, el Notari autoritzant interposa recurs davant la DG, la qual revoca la nota de qualificació, al·legant en resum que la prohibició de disposar que grava les finques es va estipular per un termini de tres anys a comptar des de la data de l'escriptura de compravenda dels compradors (20 d'abril de 2016), de manera que és, transmissió a què es refereix el recurs (6 de setembre de 2024), ja ha transcorregut el termini de durada de tres anys que es va estipular. disposar.

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 25 de febrer de 2025 (BOE de 26 de març de 2025), a la Direcció General resol un supòsit relatiu a una escriptura de modificació d'objecte social d'una SL, on la societat, suprimeix del seu objecte social una de les diverses activitats que, fins a la data, ha de mantenir o presentar a partir daquest moment.

Presentada a inscripció aquesta escriptura, la mateixa és denegada pel Registrador Mercantil, al·legant que, en tota modificació d'objecte social, cal detallar el CNAE de la societat (encara que sigui el mateix que mantenia fins a la data), sent aquest criteri confirmat per la DG en el recurs que es resol, afirmant literalment que, “tant la inscripció de constitució d'activitat corresponent a la principal que desenvolupi la societat, codi que ha de ser el que la descrigui millor i amb el desglossament suficient”.

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 27 de febrer de 2025 (BOE de 22 de març de 2025), a la Direcció General resol un supòsit relatiu a una acta de resolució unilateral per incompliment de contracte en virtut de la qual, la societat venedora d'un immoble, declara la resolució sol·licitant-se la reinscripció de la propietat a nom de la dita societat venedora.

En aquesta interessant i llarga resolució, es fa un molt bon resum sobre les condicions i els requisits que s'han de donar per poder reinscriure la propietat a favor de la part venedora en aplicació d'una condició resolutòria, és a dir:

• Que el comprador hi ha impagat un dels terminis.
• Hi ha d'haver voluntat d'impagament per part del comprador.
• El venedor ha dhaver complert totes les seves obligacions.
• Perquè la compravenda es resolgui, el venedor ha de requerir el pagament judicialment o via notari al comprador.
• La reinscripció a favor del venedor, per via de requeriment al comprador ex art. 59 RH, requereix inexcusablement la consignació de les quantitats que el comprador hagués lliurat com a part del preu, i això fins i tot en el cas que no hi hagi titulars de càrregues posteriors que calgui cancel·lar

S'enllaça ( AQUÍ ) l'Ordre HAC/305/2025, de 27 de març, per la qual s'aproven els documents notarials electrònics timbrats, en virtut de la qual, s'introdueixen novetats rellevants en matèria de tributació de documents notarials electrònics.

Així doncs, tal com estableix la norma, els nous documents notarials electrònics (en concret, del “foli de matriu electrònica” i el “foli de còpia autoritzada electrònica amb destinació a tercer”), de conformitat amb la Llei de l'ITP, estan subjectes a l'impost en la modalitat d'Actes Jurídics Documentats, documents notarials i, per tant, a l'anomenada quota fixa d'aquesta modalitat impositiva.

D'acord amb això, l'Ordre designa el Consell General del Notariat com a nou subjecte obligat, ja que aquesta institució assumeix la funció de centralitzar la informació i garantir la correcta imputació de l'impost als ens públics corresponents, sota el control del Comissionat per al Mercat de Tabacs.

Pel que fa al procediment de recaptació i liquidació, aquest s'assembla al ja existent per als documents físics timbrats, de manera que, cada mes, el Consell General del Notariat haurà de remetre al Comissionat per al Mercat de Tabacs un informe detallat sobre els ingressos obtinguts i el nombre de documents electrònics utilitzats, desglossats per comunitats autònomes. Posteriorment, el Comissionat verificarà la informació i la comunicarà a la Direcció General del Tresor ia l'AEAT, els quals gestionaran l'ingrés de l'impost al Tresor Públic. Les comunitats autònomes rebran la recaptació corresponent en funció de la cessió de l'impost als seus territoris respectius.

Pendent que se'n formalitzi el desenvolupament i la implementació tècnica per a la seva plena posada en marxa, la qual cosa pot suposar un increment de cost rellevant en els documents públics que s'autoritzin.

Així mateix, l'annex de l'Ordre HAC/305/2025 estableix les especificacions tècniques d'aquests documents, que han de complir l'estàndard ISO 19005. Així doncs, cada foli timbrat inclourà informació de seguretat com:

• Identificador únic en format alfanumèric.
• Codi 2D amb identificador únic.
• Imatge del Timbre de l´Estat i escut d´Espanya en color específic.
• Número de timbre codificat amb l'identificador del Col·legi Notarial corresponent.

S'enllaça ( AQUÍ ) article publicat al bloc de la Notaria, relatiu a les novetats del DNI digital i la seva aplicació pràctica al dia a dia d'una Notària.

Com s'indica en aquest article, des de fa poques setmanes, ja és possible obtenir una versió digital del nostre DNI a través d'una app al mòbil, el qual és plenament vàlid i eficaç, com si fos el DNI físic tradicional que tenim tots els ciutadans espanyols.

Per utilitzar-lo en una notaria a l'hora de signar un document públic, no obstant, encara caldrà esperar uns mesos, ja que com la mateixa norma indica i així es reflecteix a la Comunicació 1/2025 ( AQUÍ es pot consultar), s'estableix un termini d'adaptació de 12 mesos perquè el Centre Tecnològic del Notariat pugui realitzar les innovacions tecnològiques necessàries per a l'adequat funcionament.

S'enllaça ( AQUÍ ) nota de premsa de l'Ajuntament de Barcelona, on es dóna a conèixer l'aprovació inicial, per part de l'Ajuntament de Barcelona, de la nova ordenança del dret de tempteig i retracte (pendent d'aprovació definitiva pel Ple). S'hi desenvolupen els criteris tècnics sobre la base dels quals l'administració decidirà o no exercir aquest dret, entre els quals destaquen:

• La normativa prioritza la compra de defineixis amb més de deu habitatges, pisos buits o edificis amb persones vulnerables, amb discapacitat o en barris amb risc de gentrificació.
• L'ajuntament podrà renunciar a comprar un immoble i cedir aquest dret a terceres persones o entitats promotores d'habitatge públic, a les persones ocupants legals de l'immoble o entitats promotores privades o sense ànim de lucre que tinguin per objecte la promoció d'habitatge protegit (amb la qual cosa, a la pràctica, és possible que els supòsits en què s'acabi exercint aquest dret de tempteig/recompte.
• L'ordenança també preveu que s'obri un espai web amb accés a entitats beneficiàries per consultar els immobles subjectes als drets de tempteig i retracte en què l'ajuntament no hi tingui interès.
• Pel que fa al dret de retracte, s‟ha ampliat el termini per acordar l‟exercici fins a tres mesos.
• L'ordenança preveu que, en comunicar l'operació a l'administració, cal facilitar més informació que fins ara. En concret, caldrà informar de si la venda està prevista en una sola operació conjunta, o en diverses a favor de diversos adquirents i, així mateix, caldrà identificar la persona o persones possibles adquirents.

Per fer seguiment de la qüestió una vegada la norma quedi definitivament aprovada, la qual cosa donarà més seguretat jurídica i previsibilitat a les persones que, si escau, estiguin involucrades en operacions on aquest dret de ladministració sigui aplicable.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a una sessió de formació en línia, impartida pel Col·legi de Notaris de Catalunya, dedicada a l'estudi i anàlisi dels avenços del notariat digital a Espanya. S'aborda concretament l'aplicació de la Llei 11/2023, el desenvolupament del protocol electrònic i l'ús creixent de les còpies autoritzades electròniques amb CSV.

Sessió molt interessant per posar-se al dia sobre aquesta nova modalitat de còpies autoritzades electròniques, el procés per a la seva creació i validació per tercers, les seves possibilitats d'utilització a la pràctica per als operadors jurídics, etc.

S'enllaça ( AQUÍ ) Consulta Tributària emesa per la Direcció General de Tributs, a instàncies d'una pregunta plantejada pel Notari de Castro Urdiales el senyor José Javier Corral Martínez (i donada a conèixer-lo en un post del seu més que interessant perfil de LinkedIn), en relació a una societat, el NIF de la qual és revocat per Hisenda des de fa anys, formalitzar la venda duna plaça de garatge a favor de la part demandant.

La resolució judicial (obligació de venda) col·lisiona en principi amb la DA 6a de la LGT i l'art. 23 de la Llei del Notariat, que prohibeixen al Notari autoritzar escriptures l'atorgant de les quals tingui el NIF revocat.

No obstant això, en aquest cas, tal com resol la DGT, la venda ve ordenada per una sentència judicial ferma, de manera que no és aplicable l'abstenció abans indicada a la normativa ressenyada, de manera que l'escriptura sí que es pot atorgar.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a una sessió de formació en línia, impartida pel Col·legi de Notaris de Catalunya, dedicada a l'estudi i anàlisi de la contractació de préstecs hipotecaris i els productes vinculats/combinats a ells (assegurances, etc.). En aquesta sessió pràctica, s'aborda amb detall i rigor la qüestió, analitzant des d'un punt de vista pràctic el règim legal de contractació de productes vinculats/combinats a préstecs hipotecaris, amb especial referència a la seva regulació a l'art. 17 LCI. Com a resum:

Vendes vinculades:

1. Definició: Situació que es pot donar quan un préstec hipotecari s'ofereix com un “pack” juntament amb altres productes (assegurances, una alarma, etc.) que han de ser contractats obligatòriament pel deutor, o altrament, el banc no concedirà el préstec.
2. Principi general: Estan prohibides excepte excepcions (art. 17 LCI), com per exemple, que suposin un clar benefici per al consumidor.
3. El banc sí que pot exigir la contractació de determinades assegurances (com el de danys de l'immoble), el qual, el consumidor tindrà dret a contractar-lo amb aquesta entitat o amb una altra asseguradora de la seva elecció.
4. Conseqüència en cas d'incompliment: nul·litat del contracte accessori.

Vendes combinades:

1. Definició: Situació que es dóna quan el banc ofereix un “paquet” de productes, que es poden contractar conjuntament o de forma separada (és a dir, el client pot triar contractar “només” el finançament).
2. En les pràctiques combinades, el prestador haurà de fer l'oferta dels productes de manera combinada i per separat, de manera que el prestatari pugui advertir les diferències entre una oferta i una altra. 
3. Normalment, la contractació de productes addicionals pot suposar millores en condicions de finançament

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 12 de febrer de 2025 (BOE de 28 de febrer de 2025), a la Direcció General resol un supòsit relatiu a una sol·licitud de rectificació de superfície d'un element privatiu subjecte a règim de propietat horitzontal , que se sol·licita mitjançant una instància privada . 7 que consta inscrits actualment).

Per això, el sol·licitant presenta una instància privada a l'empara de l'art. 201.3 de la Llei Hipotecària (que eximeix de tramitar lexpedient de rectificació per a rectificacions de superfície que no excedeixin del 5% de la cabuda inscrita).

La Registradora de la Propietat denega la inscripció al·legant que, per a pisos subjectes a propietat horitzontal, la via de l'art. 201.3 no és aplicable i que, per tant, cal modificar el títol de constitució de la propietat horitzontal amb l'acord previ de la comunitat de propietaris amb la majoria legalment exigida a Catalunya.

Presentat el recurs corresponent, la Direcció General revoca el defecte que fa referència a l'aplicació de la via de l'art. 201.3 de la Llei Hipotecària, confirmant que és possible aplicar aquesta via també per a pisos subjectes a propietat horitzontal (és a dir, quan la superfície a rectificar no sigui superior al 5%) i, rescatant la recent Resolució de 18 d'abril de 2023, ens recorda que, en aquests casos, és possible rectificar la superfície del pis sense modificar el títol impliqui simplement la rectificació d'una dada registral errònia, per a això, en tot cas, s'haurà de comptar amb l'acord de la comunitat de propietaris corresponent aprovat per la majoria que exigeix la llei (a Catalunya, de 4/5 parts). 

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública d'11 de desembre de 2024 (BOE de 8 de febrer de 2025), a la Direcció General resol un supòsit relatiu a una escriptura de compravenda , en la qual, la part compradora (a través de la gestoria del banc que la finança) reté 2 euros. s prèvies del venedor, essent aquesta una situació molt habitual.

Presentada a inscripció l'escriptura, la Registradora de la Propietat denega la inscripció al·legant que no s'ha identificat el mitjà de pagament pel qual la part compradora va lliurar a la gestoria del banc (que finança la compra) la quantitat de 1.126,70 euros, que es reté al venedor per destinar-lo a cancel·lar registralment les càrregues hipotecàries prèvies.

La Direcció General revoca la qualificació, considerant que el que la llei exigeix és acreditar els mitjans de pagament de pagaments realitzats abans o en el moment de l'atorgament de l'escriptura de compravenda, però no respecte de pagaments o retencions que s'hagin de fer posteriorment (com és el cas, és a dir, diners que el comprador destinarà a la seva gestoria perquè aquesta pugui gestionar la cancel·lació registral de càrrega).

‍

‍

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a una sessió de formació en línia, impartida pel Col·legi de Notaris de Catalunya, dedicada a l'estudi i l'anàlisi de la conciliació notarial i la seva importància després de l'entrada en vigor de la Llei orgànica 1/2025.

Com ja vaig tenir l'oportunitat d'avançar al meu bloc fa un parell de mesos ( AQUÍ ), a partir del proper 3 d'abril, per poder interposar la majoria de demandes civils i mercantils, caldrà haver intentat prèviament un “MASC”, és a dir, un mitjà adequat de solució de controvèrsies en via no jurisdiccional. Dentre aquests MASC, destaca com una possible via la conciliació notarial (regulada en la mateixa Llei del Notariat i amb les particularitats que introdueix aquesta LO 1/2025).

En aquesta sessió pràctica, s'aborda amb detall i rigor la qüestió, aprofundint aspectes com:

1. Tipus de plets on caldrà fer una activitat negociadora prèvia.
2. Avantatges del sistema de conciliació notarial.
3. Mode en què es desenvoluparà el procés i acte de conciliació, forma documental de recollir l'activitat negociadora, parts que intervindran en la conciliació, notificacions entre parts, possibilitat de fer diligències per videoconferència, maneres de documentar l'acord, paper del Notari en la negociació, etc.

S'adjunta ( AQUÍ ) interessantíssima Resolució de la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de 5 de desembre de 2024 (DOGC de 14 de març de 2025), a la Direcció General resol un supòsit relatiu a una escriptura de consumació de pacte successori , on la persona afavorida per l'atribució particular , pren possessió d'aquesta finca. L' iter del cas és el següent:

1. L'any 2016, pare i fill formalitzen pacte successori d'atribució particular, en què el pare atribueix al seu fill, per al moment de morir, la propietat d'una finca.
2. El mes de maig de l'any 2024, el pare va a un Notari i atorga una escriptura de revocació unilateral de pacte successori (al·legant manca de cura i relació sobrevinguda amb el fill). Aquesta escriptura és notificada fefaentment a l'altre temps beneficiari d'aquesta atribució particular.
3. Al cap de pocs dies, el pare mor.
4. Així mateix, el fill acudeix a una notaria i formalitza en temps i forma una escriptura d'oposició a la revocació del pacte successori i la notifica fefaentment al notari que va autoritzar l'escriptura de revocació del pare.
5. Posteriorment, el fill atorga la citada escriptura de consumació del pacte successori, on pren possessió de la finca, la qual es pretén inscriure al Registre de la Propietat.
6. Presentada a inscripció aquesta escriptura de presa de consumació de pacte successori, la Registradora de la Propietat denega la inscripció, al·legant que, existint aquesta revocació del pacte successori i la seva oposició per l'afavorit, caldrà resoldre primer aquesta situació en via judicial, abans de poder inscriure la presa de possessió.

La Direcció General, resolent el supòsit, revoca la nota de qualificació, considerant que, de conformitat amb la normativa civil catalana (art. 431-15 i 431-30 CCCat), existint la revocació del pacte i l'oposició al mateix formulada en temps i forma, efectivament això haurà de resoldre's en via judicial, però mentre no succeeixi, mateix en el Registre de la Propietat, sens perjudici clar, del resultat d'aquest procés judicial que, si s'escau, s'estableix pels successors del causant.

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 8 de gener de 2025 (BOE de 12 de febrer de 2025), a la Direcció General resol un supòsit relatiu a una escriptura d'acceptació i adjudicació d'herència que fa referència a una finca situada a la costa.

Presentada a inscripció, la Registradora de la Propietat denega la inscripció com a defecte insubsanable, ja que després de realitzar les comprovacions pertinents que exigeix la llei i el Reglament de costes (consulta de representació gràfica i sol·licitud de certificació al Servei Perifèric de Costes) resulta que la finca en qüestió intersecta (envaeix) parcialment el domini públic marítim terrestre, segons el domini públic marítim terrestre.

En aquest cas, la Direcció General confirma la nota de qualificació, entenent que s'ha aplicat correctament la vigent regulació (art. 36 del Reglament de Costes), de manera que, existint aquesta invasió parcial del domini públic marítim terrestre, la transmissió no es pot inscriure, i cal prèviament que es rectifiqui la descripció de la finca. s de què es deriva aquesta invasió parcial del domini públic marítim terrestre.

‍

‍

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a una sessió de formació en línia, impartida per la Fundació Notariat, dedicada a l'estudi i anàlisi de les elevacions a públic d'acords socials .

En aquesta sessió, impartida per un oficial de notaria jubilat, es repassen qüestions tan rellevants i d'aplicació pràctica al dia a dia del despatx com:

1. Revisió de competències per a l'adopció d'acords (junta general vs òrgan d'administració i/o liquidadors).
2. Principals tipus d'acords socials que cal elevar a públic (modificacions d'estatuts, ampliacions i reduccions de capital, cessaments i nomenaments de càrrecs, etc.).
3. Persones facultades per elevar a públic.
4. Detall de tots els elements i les circumstàncies que han de recollir les actes i els certificats dels acords per a la seva vàlida elevació a públic i inscripció (dates, convocatòries, quòrum d'adopció de l'acord, etc.).

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de 20 de gener de 2025 (DOGC de 14 de març de 2025), a la Direcció General resol un supòsit relatiu a una escriptura d'esmena d'una altra escriptura pública de divisió horitzontal i extinció de la comunitat, en què es modifica la durada indefinit” (tot això, a l'empara de l'art. 16.2 del Reglament Hipotecari).

La Registradora de la Propietat denega la inscripció, al·legant que l'immoble, en estar situat a Catalunya, li és aplicable les normes pròpies del dret civil català, les quals fixen un termini màxim per al dret de vol de 30 anys (art. 567.2-1 CCCat), sent aquest criteri confirmat per la Direcció General

Una altra de les mesures noves del Decret llei 5/2025, de 25 de març, pel qual s'adopten mesures urgents en matèria fiscal, de despeses de personal i altres administratives ( AQUÍ ) és l'ampliació del termini per formalitzar la compra del primer habitatge habitual quan aquest es formalitza després i gràcies a la donació de diners a un descendent, i poder-se beneficiar de la d'aquests

Així doncs, l'article 4 del Decret llei amplia a 6 mesos (fins a la data eren 3 mesos) el termini màxim per formalitzar la compra (des que s'hagi produït la donació de diners), dins del qual es podrà aplicar el benefici fiscal a l'Impost de Donacions, és a dir, la reducció per donació destinada a primer habitatge habitual de descendents (tant per als casos 2) i següents del Llibre sisè del Codi Tributari de Catalunya.

Entrada en vigor: Als tres mesos de l'endemà de la publicació al DOGC (27 de juny de 2025).

S'enllaça ( AQUÍ ) amb el Decret llei 5/2025, de 25 de març, pel qual s'adopten mesures urgents en matèria fiscal, de despeses de personal i altres administratives , pel qual s'introdueixen rellevants novetats en matèria d'ITP a Catalunya. En concret:

1.- Nous trams generals de l'ITP per a compra d'habitatge usat:

• Per a transmissions dimmobles de fins a 600.000 euros: 10%.
• Per a transmissions entre 600.000 i 900.000 euros: 11%.
• Per a transmissions entre 900.000 i 1.500.000 euros: 12%.
• Per a transmissions superiors a 1.500.000 euros: 13%.

2.- Gran increment de l'ITP per a grans forquilles: 

1. S'incrementa el tipus impositiu fins al 20%.
2. Es considera gran forquilla la persona física o jurídica que sigui propietària de més de 10 immobles dús residencial o amb una superfície construïda de més de 1.500 m2 dús residencial situats a Catalunya. També té aquesta consideració la persona física o jurídica que sigui titular de cinc o més immobles urbans dús residencial ubicats dins de la zona de mercat residencial tensionat declarada per la Generalitat de Catalunya. Al còmput no s'inclouen ni els garatges ni els trasters.

3.- Gran increment d'ITP quan es ven un edifici:

1. S'incrementa el tipus impositiu fins al 20% en aquestes operacions, amb independència que l'edifici estigui o no dividit horitzontalment.
2. Excepció: que el comprador sigui una persona física, que l'edifici tingui un màxim de 4 pisos i que tots es destinin a habitatge habitual de la persona que els adquireix i els seus familiars fins a un segon grau de parentiu, durant els tres anys següents a la compra.

4.- Eliminació del tipus reduït del “3%” per a empreses dedicades a la reforma i venda d'habitatges:

1. S'elimina la bonificació del 70% de l'ITP que existia fins ara per a empreses del sector immobiliari dedicades a la compra, la reforma i la venda d'habitatges (derogació de l'art. 641-8 del llibre sisè del Codi Tributari de Catalunya).
2. Aquesta mesura entra en vigor l'endemà de la seva publicació al DOGC (això és, el 27 de març de 2025).

5.- Tipus reduït del 5% per a “joves” de fins a 35 anys:

• S'aplica un tipus reduït del 5% d'ITP per a compra de primer habitatge habitual de persones joves de fins a 35 anys o menys, sempre que la suma de les bases imposables general i de l'estalvi, menys el mínim personal i familiar, en la darrera declaració de l'impost sobre la renda de les persones físiques no excedeixi els 36.000 euros.

6.- Entrada en vigor:

• Als tres mesos de l'endemà de la publicació al DOGC (27 de juny de 2025).

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 4 de febrer de 2024 (BOE de 21 de febrer de 2025), a la Direcció General resol un supòsit relatiu a una escriptura de préstec hipotecari concedit per una societat mercantil que s'hi dedica professionalment, la qual no consta inscrita en el Registre especial 3 pel Registre especial 3.

Qualificada per aquest motiu l'escriptura, la DG confirma el defecte, resolent que, qualsevol societat que es dediqui a la concessió de préstecs de manera professional a favor de consumidors, a més de la seva inscripció al Registre de Prestamistes del Banc d'Espanya, és necessària la seva inscripció al Registre especial creat per la Llei 2/2009, de 31 de març, de l'Institut Nacional de Consum social, juntament amb la corresponent notificació al Registre de l'Institut Nacional de Consum).

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 16 de desembre de 2024 (BOE de 7 de febrer de 2025), a la Direcció General resol un supòsit relatiu a una escriptura de fusió de dos SL, sent la societat absorbida una SLU íntegrament participada per l'absorbent, en la qual, no treballadors i, per tant, la fusió no té efectes sobre l'ocupació.

Presentada a inscripció, el Registrador mercantil la qualifica negativament, al·legant que cal posar igualment a disposició dels treballadors l'informe de l'òrgan d'administració a què fa referència l'art. 5 del RD-llei 5/2023.

Recorreguda la qualificació indicada, la DG revoca aquesta, resolent que, atenent les concretes circumstàncies del cas (és a dir, que la societat absorbida no té treballadors, que està íntegrament participada per l'absorbent i que es fa constar que la fusió no produeix cap efecte sobre l'ocupació de l'absorbent), en aquest cas no cal aportar l'informe.

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 6 de febrer de 2024 (BOE de 21 de febrer de 2025), a la Direcció General resol un supòsit relatiu a una escriptura de modificació de règim de propietat horitzontal , mitjançant la qual, s'introdueix una nova clàusula estatutària de les comunitats fins d'allotjament turístic, i aquest acord és aprovat per una majoria de 3/5 parts de la comunitat.

Presentada a inscripció en el Registre, l'escriptura és qualificada negativament, ja que considera el Registrador que per adoptar l'acord, és necessària la unanimitat del mateix, ja que l'excepció de la LPH que permet limitar l'ús d'habitatges turístics regulats a la normativa sectorial turística, sense la regla de la unanimitat, no és extensible a acords relatius a un altre tipus d'usos turístics genèrics la normativa sectorial turística (això és, per exemple, el lloguer de vacances).

La DG, confirmant el criteri del Registrador, ens recorda que l'actual LPH permet limitar per majoria de 3/5 l'exercici d'activitats turístiques en els termes establerts a la normativa sectorial turística, però no a l'ús turístic en general quan no estigui sotmès a un règim específic de normativa sectorial (com el d'hostalatge, o el de vacances), en aquest cas, es requereix.

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 30 de desembre de 2024 (BOE de 6 de febrer de 2025), a la Direcció General resol un supòsit relatiu a una escriptura de préstec hipotecari entre una societat mercantil i un empleat seu , la qual es formalitza sense subjectar-se a la previsió habitual de préstecs i que, així mateix, el préstec es concedeix en condicions més avantatjoses que les de mercat atesa la relació de confiança que hi ha amb el deutor pel fet de ser aquest empleat de la companyia.

La Registradora de la Propietat denega la inscripció, cosa que porta el cas a la DG, la qual, reiterant la seva doctrina, ens recorda que, en aquesta classe d'operacions, si el PH ho concedeix una persona jurídica que intervé amb certa habitualitat en el mercat financer, a favor d'una persona física, que té la condició de consumidor per a l'habitatge, do (la qual cosa s'haurà d'acreditar documentalment), a títol accessori, la Taxa Anual Equivalent del qual és inferior a la del mercat, i que no s'ofereix al públic en general.

Finalment, com en el cas concret, no s‟ha acreditat documentalment la condició d‟empleat, i tampoc detallat la TAE de l‟operació, es confirma la nota de qualificació de la Registradora.

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 4 de febrer de 2024 (BOE de 21 de febrer de 2025), a la Direcció General resol un supòsit relatiu a una escriptura de compravenda , on un banc ven un habitatge de la seva propietat a un tercer. La controvèrsia del cas neix del fet que el banc, a la CV, compareix representat per una gestoria, en virtut d'un poder en el qual s'estableix que, per a aquest cas de vendes, cal aportar una autorització específica per a la venda (en document privat subscrit per representants del banc), amb les seves firmes legitimades notarialment. En el cas en concret, es presenta aquesta autorització del banc, les firmes de la qual són legitimades pel Notari per ser coincidents amb altres que constaven en el seu llibre indicador.

Presentada a inscripció l'escriptura, el Registrador denega la inscripció, al·legant que la legitimació de signatura realitzada pel Notari és nul·la, ja que aquesta, en tractar-se d'una declaració de voluntat, s'hauria de fer a presència del Notari (apartat segon de l'art. 259 RN).

Examinat el cas per la DG, aquesta discrepa de l'opinió del Registrador i revoca la nota de qualificació, considerant que ha de primar l'agilitat en el tràfic jurídic, així com la llibertat d'elecció dels mecanismes de control intern de l'entitat poderdant i els seus actes propis en multitud de casos anàlegs, de manera que, segons jo, sense que sigui necessari que la legitimació es faci per signatura en presència del Notari.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Sentència de l'Audiència Provincial de València número 260/2024, de 19 de novembre, on es resol un cas curiós, relatiu a la sol·licitud de presència de Notari per aixecar acta notarial de Junta, analitzant qui té legitimitat per realitzar aquest requeriment.

En el cas concret, es tracta d'una societat immersa en un conflicte societari, on el requeriment al notari el fa el president del Consell d'Administració, i el Tribunal resol que, en efecte, aquesta competència correspon al consell d'administració com a òrgan col·legiat, tal com estableix l'art. 203 LSC (“els administradors”).

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 30 de desembre de 2024 (BOE de 6 de febrer de 2025), a la Direcció General resol un supòsit relatiu a una escriptura de préstec hipotecari entre dues societats mercantils , en la qual, com a domicili de la societat deutora, només es detalla.

Inicialment, la Registradora de la Propietat denega la inscripció per aquest motiu, i aquest criteri és confirmat per la Direcció General, resolent així que, de conformitat amb la LEC actual, en el cas de les persones jurídiques, és obligatori tant la constància d'un domicili físic com el d'una adreça de correu electrònic.

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 5 de febrer de 2024 (BOE de 21 de febrer de 2025), a la Direcció General resol un supòsit relatiu a una escriptura de compravenda en la qual es ven una participació indivisa del 10,27% d'una finca, que dóna dret a l'ús. A l'escriptura de CV es detalla que la part venedora ha distribuït el local en 10 trasters independents amb l'objectiu de la seva transmissió per participacions, comptant amb els permisos municipals corresponents.

Presentada a inscripció l'escriptura, aquesta és qualificada negativament pel Registrador, al·legant que estem davant d'una divisió de la finca, per a això, es requereix el corresponent acord de la comunitat de propietaris, en tractar-se d'un immoble subjecte a règim de propietat horitzontal.

Presentat el corresponent recurs davant la DG, aquesta revoca la nota de qualificació, considerant que en aquest cas no estem davant una divisió de la finca (doncs no es modifica ni la seva extensió, límits, quotes, títol constitutiu i no afecta al funcionament orgànic de la comunitat), sinó davant una comunitat de caràcter funcional per raó de destinació en la qual simplement s'incorporen nous copropietaris, no cal l'acord de la comunitat exigit pel Registrador.

Dentre les moltes novetats que ens porta la Llei Orgànica 1/2025, de 2 de gener, de mesures en matèria d'eficiència del Servei Públic de Justícia ( AQUÍ ), en matèria mercantil és interessant destacar una modificació de l'art. 365.3 LSC, en virtut del qual “ Els administradors no estaran obligats a convocar junta general perquè adopti l'acord de dissolució quan hagin sol·licitat degudament la declaració de concurs de la societat o comunicat al jutjat competent l'existència de negociacions amb els creditors per assolir un pla de reestructuració de l'actiu, del passiu o de passiu. La convocatòria de la junta s'haurà de fer en el termini de dos mesos des que deixin d'estar vigents els efectes d'aquesta comunicació”.

Amb aquesta reforma, es concedeix un termini de dos mesos per convocar la JGA (és a dir, més marge per gestionar la situació de crisi empresarial), des que deixin estar vigents els efectes de la comunicació al jutjat conforme s'inicien negociacions amb els creditors per assolir un pla de reestructuració, ja que fins ara, amb l'anterior redacció, els administradors havien de convocar la junta dissolució.

S'enllaça ( AQUÍ ) amb el Decret llei 1/2025, de 28 de gener, de mesures urgents en matèria de contenció de rendes , que introdueix importants novetats en matèria d'arrendaments d'habitatges per a l'àmbit català. En concret:

• S'introdueixen noves obligacions en matèria de publicitat d'anuncis de lloguer d'habitatges (com a detall de la darrera renda de l'immoble llogat durant els darrers 5 anys, la finalitat del contracte, o la condició de gran forquilla del propietari de l'habitatge).
• S'introdueixen sancions molt greus (de 90.000 a 900.000 euros) a les conductes següents:
  
  • Establir una renda que superi més del 30% màxim permès en un contracte d‟arrendament subjecte a règim de contenció de preus.
  • No fer constar la finalitat (o fer constar una simulada/falsa) al contracte d'arrendament.
  • Repercutir despeses de gestió immobiliària o de formalització del contracte a l'arrendatari.
• Persecució del frau d'habitatges destinats a lloguer permanent que s'emmascaren amb contractes de lloguer “de temporada”, amb imposició de fortes sancions.

Així mateix, es fa referència al Decret llei 2/2025 ( AQUÍ es pot consultar), que a l'àmbit de Catalunya estableix un nou dret de tempteig i retracte a favor de l'administració en cas de transmissions d'habitatges situats en zones de mercat residencial tensionat, quan el venedor sigui una gran forquilla persona jurídica (havent de tenir en compte que fins que no es posi en marxa el Registre de persones grans tenidors, la norma obliga a la certificació detallin el nombre d'habitatges que en són propietaris, el qual s'haurà de testimoniar al títol ).

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 28 de novembre de 2024 (BOE de 25 de desembre de 2024), a la Direcció General resol un supòsit relatiu a la sol·licitud d'inscripció del nomenament d'un auditor voluntari per part d´una SL.

Societat immersa en un conflicte societari, en el qual un dels socis minoritaris ha sol·licitat el nomenament d'auditor, el qual està pendent de resolució per part de la DG. Posteriorment, és la societat la que sol·licita la inscripció del nomenament d'auditor voluntari, la qual cosa és rebutjada inicialment pel Registrador Mercantil, en existir aquesta sol·licitud prèvia per part del soci minoritari.

Interposat el corresponent recurs, la DG revoca la nota de qualificació pel que fa a aquesta circumstància, al·legant que la seva doctrina més recent (vid. Resolucions de 18 i 20 d'abril de 2024), en virtut d'un principi d'efectivitat, si resulta acreditat el nomenament voluntari d'auditor per la societat, encara que aquest sigui posterior a la sol·licitud del soci minoritari, aquell ha de prevaler (encara que la sol·licitud del soci minoritari sigui anterior), i més en aquest cas, on la sol·licitud del soci minoritari encara no s?ha resolt.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a una molt interessant sessió formativa, en format vídeo, organitzada per la Fundació Notariat, on es realitza una anàlisi i estudi de les Resolucions essencials de 2024 de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública, en diverses matèries pròpies de dret civil, mercantil i hipotecari, posant el focus en aspectes pràctics de redacció d'escriptures.

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 29 de novembre de 2024 (BOE de 25 de desembre de 2024), a la Direcció General resol un supòsit relatiu a una escriptura de compravenda d'un immoble, formalitzada el 2008, la qual es pretén inscriure el 2024, moment en què la societat venedora té el NIF revocat, cosa que provoca la corresponent qualificació negativa del Registrador.

El representant de la societat interposa recurs contra aquesta qualificació, al·legant que, en essència, quan s'atorga l'escriptura, la societat té el NIF vigent, i la norma que regula la impossibilitat d'inscriure transmissions de societats amb NIF revocats encara no estava en vigor, de manera que la seva aplicació suposa ara l'aplicació retroactiva d'una norma desfavorable, proscrita per la Constitució.

La DG, en aquest cas, reitera el seu criteri pacífic, considerant que la prohibició daccés de documents corresponents a societats amb NIF revocat és plenament vàlida i aplicable a documents autoritzats amb anterioritat a lentrada en vigor de la norma, ja que laccés al Registre ara es pretén, amb la norma ja en vigor.

S'informa que el Reial decret llei 9/2024 ( AQUÍ es pot consultar), conegut com a “Decret Omnibus” no ha estat convalidat pel Congrés, de manera que la disposició ha quedat derogada. Com a conseqüència d'això, en l'àmbit fiscal, cal destacar les següents mesures que resten sense efecte :

• IRPF i obligació de declarar : Elevació a 2.500€ (des de 1.500€) de l'import que es pot percebre dels segons i ulteriors pagadors perquè el límit màxim anual que fixa l'obligació de declarar per rendiments del treball sigui de 22.000€.
• IRPF: Pròrroga per al 2025 les deduccions fiscals en matèria d'obres de millora energètica d'habitatges i per l'adquisició de vehicles elèctrics “endollables” i de pila de combustible i punts de recàrrega.
• Plusvàlua municipal (IIVTNU) : Aprovació de nous coeficients a aplicar sobre el valor del terreny en el moment de la meritació, segons el període de generació de l'increment de valor. A la pràctica suposava un increment de fins a més del 50% (s'enllaça AQUÍ notícia periodística sobre això).

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 29 de novembre de 2024 (BOE de 25 de desembre de 2024), a la Direcció General resol un supòsit relatiu a una escriptura de desvinculació ob rem , per deixar sense efecte, una vinculació d'unes determinades places de garatge en relació amb un edifici plurifamiliar.

Presentada a inscripció l'escriptura, la Registradora de la Propietat la denega, al·legant que en aquest cas, cal acreditar el consentiment de l'administració a aquesta desvinculació, en haver-se configurat la vinculació ob rem com una condició especial per a la concessió de la llicència de primera ocupació (clàssica normativa urbanística que obliga que els edificis dobra nova comptin amb una plaça daparcament).

La DG confirma el criteri de la Registradora, i cal presentar el document administratiu que correspongui (com la llicència d'obres) per acreditar que l'administració no posa o no va posar en el seu moment cap condició al respecte per a la concessió de la pertinent autorització administrativa.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç al Reial Decret 10/2025, de 14 de gener, pel qual s'aprova la Classificació Nacional d'Activitats Econòmiques 2025 (CNAE-2025), aplicable per a noves constitucions o canvis d'objecte social formulades a partir del 16 de gener de 2025, és a dir, la seva entrada en vigor.

Sobre la seva aplicació pràctica a l'entorn CIRCE, s'ha comunicat que CIRCE, de moment, no pot aplicar els nous codis CNAE 2025, pendent de la seva coordinació i anàlisi amb l'AEAT, per la qual cosa per a aquest tipus de societats segueixen amb la anterior codificació.

Per a la resta de societats, cal fer constar la nova codificació. Des d'algun registre mercantil s'ha sol·licitat a les notaries que transitòriament es facin constar les dues numeracions, CNAE 2009 i CNAE 2025, per manca d'adaptació dels sistemes informàtics.

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 29 de novembre de 2024 (BOE de 25 de desembre de 2024), a la Direcció General resol un supòsit relatiu a una escriptura de modificació d'estatuts socials, a la qual s'introdueix un nou article estatutari, relatiu a una prestació accessòria, en virtut de la qual s'estableix que tots els socis queden obligats a una prestació accessòria no retribuïda consistent en el compliment d'un Protocol Familiar que consta en una escriptura pública ( que s'identifica en concret), però sense detallar-ne el contingut.

Inicialment, el Registrador mercantil denega la inscripció de la clàusula estatutària al·legant que el contingut de la prestació accessòria no es detalla, ja que simplement es remet al Protocol Familiar, el qual no consta inscrit ni dipositat al Registre Mercantil.

Interposat el corresponent recurs, la DG revoca la qualificació, determinant que el que és rellevant en aquests casos és donar publicitat de l'existència del Protocol Familiar, de manera que tots els socis presents i futurs tinguin la possibilitat de conèixer-ne l'existència i, en el seu cas, accedir al contingut a través de les vies legals existents.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a un flaix fiscal relatiu a la Consulta de la DGT V1822-24 ( AQUÍ es pot consultar), en què la DGT resol una consulta relativa a la liquidació de les assegurances de vida, recordant que la percepció de quantitats derivades de la contractació d'una assegurança de vida, sempre que el perceptor sigui una persona diferent del prenedor de l'assegurança , estarà subjecta a l'impost de successions, i la seva base imposable serà les quantitats percebudes per aquest concepte (que s'acumularan als altres béns i drets hereditaris), i el subjecte passiu serà el perceptor d'aquestes quantitats.

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 19 de novembre de 2024 (BOE de 18 de desembre de 2024), a la Direcció General resol un supòsit relatiu a una escriptura d'acceptació i adjudicació d'herència, en la qual, no hi concorren tots els hereus.

En aquest cas, la DG resol que, en efecte, la no concurrència de tots els hereus fa fallida el principi que la partició de l'herència l'ha de fer tots els cohereus per unanimitat, de manera que cal que a la partició hi concorrin tots els anomenats perquè cada dret hereditari en abstracte es converteixi en titularitats singulars i concretes sobre els béns del cabal hereditari.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a una interessant sentència del Tribunal Suprem, en concret, la STS 5882/2024, de 20 de novembre, en què l'Alt Tribunal confirma la validesa i suficiència de la nota simple informativa del Registre de la Propietat com prova suficient del domini, permetent així reforçar el ple valor probatori daquests documents pel que es requereix al contingut registral, tant en actes judicials com extrajudicials.

Així doncs, es confirma com, qualsevol persona amb un dret inscrit al Registre de la Propietat, pot acreditar-ho vàlidament davant terceres persones obtenint una nota simple registral, amb un cost de tan sols 10 euros aproximadament.

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 18 de novembre de 2024 (BOE de 18 de desembre de 2024), a la Direcció General resol un supòsit relatiu a una escriptura de compravenda, en la qual, la part compradora és una societat civil , formalitzada inicialment en document privat, i posteriorment elevat a públic (però sense inscripció al Registre Mercantil), l'objecte de la qual és l' explotació de l'activitat agrícola/ramadera .

Presentada a inscripció, el Registrador de la Propietat denega la inscripció, al·legant que quan la societat civil té objecte mercantil, és imprescindible que, per poder practicar inscripcions de titularitats sobre béns immobles a favor seu en el registre de la propietat, consti prèviament inscrita a el registre mercantil, considerant el Registrador que, en aquest cas, lobjecte de la societat és lexplotació agrícola/ramadera, és a dir, una clara activitat mercantil.

Interposat el corresponent recurs, la DG revoca la nota de qualificació, considerant que la societat compradora es tracta d'una societat civil formalitzada en escriptura pública, constituïda regularment, amb un objecte no mercantil (art. 326 del Codi de comerç), de manera que és procedent practicar la inscripció sol·licitada a nom de la societat civil compradora.

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 4 de novembre de 2024 (BOE de 22 de novembre de 2024), a la Direcció General resol un supòsit relatiu a la inscripció d'una sentència judicial on es declara resolta una compravenda.

El suposat part d'una compravenda (on el comprador, per finançar la compra, demana un préstec hipotecari, el qual s'inscriu a l'hora de formalitzar aquesta compravenda). Formalitzada la compravenda, sorgeixen desavinences entre les parts, les quals acaben amb el conflicte judicialitzat. Aquest procediment judicial conclou declarant resolta la compravenda , és a dir, deixant-la sense efecte, i les parts s'han de restituir les recíproques prestacions (és a dir, la propietat al venedor i el preu pagat al comprador).

Presentada aquesta sentència a inscripció al Registre de la Propietat, es planteja la interessant posició del creditor hipotecari, que ha inscrit el seu dret de forma legítima abans que tota aquesta contesa sorgeixi i es resolgui .

Arribats a aquest punt, la DG, alineant-se amb el criteri de la Registradora, resol que, en aquests casos, per poder inscriure la resolució de la compravenda (és a dir, que la casa deixi d'estar a nom del “comprador” torni a estar inscrita a nom del “venedor”), caldrà, en primer lloc, acreditar la consignació de les quantitats degudes i, sobretot, acreditar el consentiment del banc creditor (és a dir, el banc titular del dret real d'hipoteca ho haurà de consentir), ja que en no comptar anotada la demanda al temps de l'aparició del titular registral de la hipoteca, per mandat imperatiu de la Llei Hipotecària (articles 20, 37, 40 i 82) queda impedida la cancel·lació o modificació dels assentaments de titulars posteriors sense el seu consentiment exprés o tàcit, voluntari o forçós .

Així doncs, molta cura en aquestes situacions litigioses, ja que més enllà de la victòria judicial, s'haurà de negociar amb el banc creditor per aconseguir que aquest deute es cancel·li i aquest consenti la inscripció de la resolució de la compravenda, doncs en cas contrari, això no serà possible, i la victòria judicial quedarà desdibuixada.

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 6 de novembre de 2024 (BOE de 22 de novembre de 2024), a la Direcció General resol un supòsit relatiu a una escriptura de compravenda, en què la part venedora és una societat. A l'escriptura de compravenda no consta manifestació de la societat venedora sobre el caràcter no essencial de l'actiu transmès i tampoc s'acompanya acord de Junta General .

Presentada a inscripció, el Registrador de la Propietat denega aquesta, considerant que es requereix acord de Junta General (que no s'aporta) per a l'adquisició o alienació d'un actiu social que pugui tenir la consideració essencial.

Presentat el recurs corresponent, la DG resol aquest revocant la nota de qualificació, reiterant així la seva doctrina d'acord amb la qual no hi ha cap obligació d'aportar un certificat o de fer una manifestació expressa per part de l'administrador que l'actiu objecte del negoci documentat no és essencial , si bé amb la manifestació continguda a l'escriptura sobre el caràcter no essencial de tal actiu es millora la posició de la contrapart quant al seu deure de diligència i valoració de la culpa greu. No obstant això, l'omissió d'aquesta manifestació expressa no és per si defecte que impedeixi la inscripció .

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 25 de setembre de 2024 (BOE de 7 de novembre de 2024), a la Direcció General resol un supòsit relatiu a una escriptura de formalització de transmissió de garanties hipotecàries , en la qual, el més interessant, és tot allò relatiu a la ressenya del poder notarial que faculta el representant d'una societat estrangera no inscrita .

El supòsit versa en concret sobre una escriptura de cessió de garanties hipotecàries, on la societat cessionària (irlandesa i no inscrita a Espanya), està representada a l'acte per un apoderat. El notari autoritzant, en fer la ressenya del poder especial, simplement la identifica (amb data i nom del notari autoritzant) i afirma que la considera suficient per a l'atorgament.

Presentada a inscripció, el Registrador al qual es presenta l'escriptura considera que la ressenya de l'apoderament és insuficient, criteri que és confirmat per la Direcció General, la qual, a la seva Resolució, determina que els poders de les societats estrangeres, en no estar inscrites , els és aplicable la doctrina de la STS de 1 juny 2021 per als poders no inscrits de societats espanyoles inscrites , de manera que el notari autoritzant ha de, sota la seva responsabilitat, comprovar de forma rigorosa la validesa i vigència del poder atorgat per aquesta societat i deixar constància que ha desenvolupat aquesta actuació , de manera que la ressenya del document autèntic del qual resulta la representació expressi les circumstàncies que, segons el parer del notari, justifiquen la validesa i vigència del poder en exercici del qual intervé l'apoderat.

Així doncs, en concret, en el judici de suficiència del poder, haurà de constar la identitat del concedent del poder , les seves circumstàncies personals , i si aquest ostenta un càrrec orgànic o no a la societat.

A la vista de les múltiples consultes que genera aquesta matèria, és a dir, possibles comissions que han de pagar els clients bancaris quan volen amortitzar, totalment o parcialment, de forma anticipada , els seus préstecs hipotecaris, s'adjunta ( AQUÍ ) la Resolució de 2 de desembre de 2024, del Banc d'Espanya, per la qual es publiquen els índexs i els tipus de referència aplicables per al càlcul del valor de mercat en la compensació per risc de tipus d'interès dels préstecs hipotecaris, així com per al càlcul del diferencial que cal aplicar per a l'obtenció del valor de mercat dels préstecs o crèdits que es cancel·len anticipadament.

En aquest sentit, cal recordar que les hipoteques signades després del 9 de desembre de 2007, en cas de cancel·lació anticipada (total o parcial), l'entitat financera, a més de la compensació o comissió per cancel·lació, podrà cobrar una quantitat en concepte de compensació per risc de tipus d'interès . Per calcular el límit màxim a cobrar, caldrà tenir en compte la fórmula matemàtica que regula la legislació aplicable, per a això, caldrà tenir en compte els valors publicats en aquesta Resolució, la qual es recorda que s'actualitza mensualment.

En tot cas, si es vol obtenir més informació sobre aquest càlcul, AQUÍ també pot accedir a un article del nostre bloc, el qual ha tingut una gran difusió, on podrà trobar informació pràctica sobre com fer aquests càlculs i comprovar si el banc està aplicant correctament les comissions que es poden cobrar o no.

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 9 d'octubre de 2024 (BOE de 15 de novembre de 2024), a la Direcció General resol un supòsit relatiu a una escriptura de compravenda d'un immoble sobre la que pesa una prohibició de disposar que consta en una anotació preventiva ordenada per la Hisenda Pública , la qual es practica després que s'hagués atorgat l'escriptura de compravenda.

En concret, es tracta d'una escriptura de venda atorgada el dia 21 de desembre de 2023 que es va presentar al Registre el dia 8 de maig de 2024. No obstant això, amb anterioritat a aquesta data, el dia 12 d'abril de 2024, va practicar sobre la finca objecte de venda una anotació preventiva de prohibició de disposar ordenada per la hisenda pública.

La DG, resolent el recurs presentat, reitera la seva doctrina negant la possibilitat d'inscriure la venda, entenent que l'eficàcia preferent de les transmissions anteriors a les prohibicions de disposar no és aplicable als procediments penals o administratius , on ha de prevaler el component d'ordre públic de les mesures cautelars adoptades.

S'adjunta ( AQUÍ ) resum de premsa de la STS 1917/2024, de 5 de desembre, en què la Sala III del nostre Alt Tribunal resol que les 'mobile-home' exigeixen llicència urbanística per ser assimilables a una casa prefabricada i no a un remolc .

Així doncs, per al Tribunal Suprem, seran les normes urbanístiques aplicables a cada cas les que legitimin la instal·lació de les cases mòbils en un terreny, ja que això es justifica en una raó imperiosa d'interès general com és la protecció del medi ambient i l'entorn urbà.

S'adjunta ( AQUÍ ) la Instrucció per a la comprovació dels valors dels béns immobles a l'impost sobre transmissions patrimonials i actes jurídics documentats ia l'impost sobre successions i donacions , que s'ha d'aplicar als fets imposables de l'any 2025.

Es recorda que a les transmissions d'immobles que no tenen assignat valor de referència o bé aquest no pot ser certificat per la Direcció General del Cadastre, la base imposable i, per tant, el valor que ha de constar a l'autoliquidació, sense perjudici de comprovació administrativa, serà la major de les magnituds següents: el valor declarat per les persones interessades, el preu o la contraprestació pactada o el valor de mercat .

En aquestes transmissions, l'Administració té la facultat de comprovar que el valor dels béns i drets declarats a l'autoliquidació no sigui inferior al valor de mercat , per a això, es prendran com a referència els valors que consten en aquesta Instrucció.

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 29 d'octubre de 2024 (BOE de 22 de novembre de 2024), a la Direcció General resol un supòsit relatiu a una escriptura de constitució d'una SL amb una sola participació social d'un euro de valor nominal .

El Registrador denega la inscripció considerant que el fet que la SL constituïda disposi d'una sola participació contravé els principis configuradors de la SL i el seu desenvolupament normal (considerant en definitiva que la LSC presumeix una divisió més àmplia del capital social).

Presentat el recurs corresponent, la DG s'alinea amb la notari recurrent, revocant la nota de qualificació, considerant que, a l'empara de l' autonomia de la voluntat del soci fundador, és admissible la constitució d'aquesta SL d'una sola participació social amb valor nominal d'1 euro, ja que no hi ha cap precepte que ho prohibeixi .

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a una interessant sessió pràctica de formació impartida pel Notari de Madrid el senyor Fernando Gomá, relativa a les actes notarials relacionades amb el món digital (actes de WhatsApp, de pàgines web, de contingut en xarxes socials, de dipòsit de documents digitals, etc.).

Sessió pràctica, en format vídeo, molt interessant, amb notes a tenir en compte en formalitzar aquesta mena de documents, on fins i tot, podrem trobar models de document públic per utilitzar en aquests casos.

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 18 de setembre de 2024 (BOE de 6 de novembre de 2024), a la Direcció General resol un supòsit relatiu a una escriptura de compravenda, en què la societat venedora, en formalitzar l'escriptura de compra, té el NIF vigent, però que, quan presenta el document a inscripció al Registre, aquest li ha estat revocat .

La DG resol que, en efecte, per poder inscriure la transmissió al Registre de la Propietat, cal que el NIF de la societat estigui vigent no només quan es formalitza l'escriptura, sinó també quan es formalitza l'accés registral del document .

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 25 de setembre de 2024 (BOE de 7 de novembre de 2024), a la Direcció General resol un supòsit relatiu al cessament d'una directora gerent d'una societat municipal , la qual pretén accedir al Registre Mercantil sobre la base d'una certificació d'acords de junta expedida pel secretari de l'Ajuntament, amb el vistiplau de l'alcalde.

El Registrador Mercantil denega la inscripció en considerar que aquest acte requereix escriptura pública per a la seva inscripció (arts. 94 i 95 RRM), sent aquest criteri confirmat per la Direcció General en el recurs que es resol.

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 22 d'octubre de 2024 (BOE de 21 de novembre de 2024), a la Direcció General resol un supòsit relatiu a una escriptura de peça d'instal·lació fotovoltaica , la qual, inicialment és rebutjada per la Registradora, en considerar que, si escau, això només es podria inscriure com a hipoteca mobiliària.

Presentat el corresponent recurs, la DG revoca la nota de qualificació, considerant que aquesta instal·lació fotovoltaica no és més que un bé moble pignorable , de manera que és possible inscriure aquesta peça sobre una instal·lació fotovoltaica de producció d'energia degudament inscrita al Registre Administratiu corresponent , en la seva modalitat de penyora sense desplaçament prevista a l'art. 682 LEC.

Interessant resolució aplicable a operacions de finançament daquesta classe dactius o infraestructures.

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 22 d'octubre de 2024 (BOE de 21 de novembre de 2024), a la Direcció General resol un supòsit relatiu a una escriptura de liquidació d'una SA. En el supòsit, es dóna la particularitat que un soci minoritari havia sol·licitat el nomenament d'un interventor per fiscalitzar les operacions de liquidació , cosa que constava degudament inscrit en el Registre Mercantil.

Presentada a inscripció l'escriptura, la Registradora Mercantil considera que cal aportar en aquesta escriptura la intervenció i el consentiment de l'interventor a les operacions de liquidació , la qual cosa és rebutjada per la Direcció General en la resolució del recurs plantejat, ja que aquesta considera que la seva funció es limita a controlar que l'actuació dels liquidadors es realitzi dins de les normes legals i estatutàries referents al procés de liquidació , posant en coneixement dels socis qualsevol actuació dels liquidadors contràries a la Llei o als estatuts socials, a fi que a més de les responsabilitats en què hagin pogut incórrer els liquidadors se'n pugui instar la separació en els termes que resulten de l'article 380 de la Llei de societats de capital. Així doncs, els liquidadors poden actuar sense obtenir l'aprovació dels interventors , ja que la seva funció és de fiscalització, però no d'aprovació de l'actuació dels liquidadors .

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 22 d'octubre de 2024 (BOE de 21 de novembre de 2024), a la Direcció General resol un supòsit relatiu a una escriptura de cancel·lació d'opció de compra . El suposat part d'una escriptura opció de compra inscrita, on l'optant disposa d'un termini de dos mesos per exercir l'opció, a comptar des que el concedent faci una sèrie d'accions (en concret, pagar uns impostos i cancel·lar unes afeccions fiscals que gravaven la finca).

El concedent compleix amb les condicions, i procedeix a notificar-ho notarialment a l'optant (mitjançant una acta de requeriment ), però en realitzar la notificació, el Notari, que acudeix a la seu social de l'empresa optant, es troba amb una empleada que “reconeix ser empleada de l'empresa requerida” i que, així mateix, manifesta que “no està autoritzada a arreplegar cap requeriment”. Davant d'aquesta negativa, el Notari dóna per realitzat el requeriment , moment a partir del qual, el concedent considera que comença a transcórrer el termini de 2 mesos concedit.

Transcorregut finalment aquest termini, la part concedent atorga aquesta escriptura de cancel·lació d'opció de compra que ara es pretén inscriure, la qual cosa és rebutjada per la Registradora, ja que aquesta considera que perquè sigui possible es requereix el consentiment de l'optant i perquè, així mateix, la notificació de l'acta de requeriment s'ha realitzat incorrectament, ja que davant la negativa de l'empleada a recollir la cèdula, el que hagués estat hagués estat remetre-la per correu certificat amb acusament de rebut , tal com estableix l'art. 202 RN.

La DG confirma el criteri de la Registradora, de manera que, en aquests casos, caldrà extremar les precaucions i, davant d'una negativa a recollir la cèdula, assegurar la notificació mitjançant el seu enviament per correu certificat amb justificant de recepció.

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 21 d'octubre de 2024 (BOE de 21 de novembre de 2024), a la Direcció General resol un supòsit relatiu a una escriptura de modificació d'estatuts socials d'una SA, en la qual es modifica larticle dels seus estatuts relatiu a la retribució de lòrgan dadministració. En el nou redactat, es determina que, per al cas dels membres del consell d'administració amb funcions executives , la seva remuneració serà determinada per la Junta General sobre la base d' un o més dels conceptes que es detallen al precepte estatutari (una assignació fixa, dietes, retribució variable, etc.).

La Registradora Mercantil denega la inscripció al·legant que el precepte infringeix l'art. 217 LSC, ja que no determina el sistema de retribució, sinó que deixa a l'arbitri de la junta general l'elecció d'algun o diversos dels previstos als estatuts.

Presentat el corresponent Recurs, la Direcció General revoca la nota de qualificació, resolent que la clàusula en qüestió no deixa a l'arbitri de la junta general l'elecció d'algun o diversos dels previstos als estatuts per als administradors, sinó que es limita a establir únicament respecte de la remuneració prevista per a membres del consell d'administració a què s'hagin atribuït funcions executives que els conceptes retributius que percebran anualment aquests administradors seran determinats per la junta general i consistiran en un o diversos dels que s'especifiquen , cosa que està admesa pel Centre Directiu d'acord amb el que estableixen els articles 217 i 249LSC.

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 2 de setembre de 2024 (BOE de 6 de novembre de 2024), a la Direcció General ens recorda que, en el marc d'una propietat horitzontal, per aconseguir la modificació del títol constitutiu, es requereix el consentiment dels propietaris que ho eren a la data d'adopció de l'acord i, així mateix, dels que en siguin titulars registrals en la data en què aquest document hagi d'accedir al Registre de la Propietat .

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 21 d'octubre de 2024 (BOE de 21 de novembre de 2024), a la Direcció General resol un supòsit relatiu a una escriptura d'elevació a públic d'acords socials , entre els quals, hi ha la clàusula estatutària de retribució dels administradors . En aquesta clàusula, es preveu la possibilitat de percebre “una retribució variable segons indicadors o paràmetres generals de referència”, sense especificar quins són aquests .

La Registradora Mercantil denega la inscripció per aquest motiu (a l'empara de l'art. 217 LSC), criteri que és confirmat per la DG, resolent en definitiva que en establir-se la possibilitat de percebre retribució variable, cal detallar expressament quins són els indicadors o paràmetres que permetran concretar-la , si bé han de ser interpretats de manera flexible .

Es recorda que, en pocs dies, és a dir, a finals de desembre d'aquest any , finalitza el termini concedit pel Reial decret llei 19/2022, pel qual es va establir un Codi de Bones Pràctiques per alleujar la pujada de tipus de interès (que permet a deutors amb problemes per pagar els seus préstecs aconseguir una ampliació del termini de devolució del seu préstec, o una novació de tipus variable a tipus fix , entre d'altres qüestions).

Per a més detall de les mesures, els seus potencials beneficiaris, i els requisits necessaris, ( AQUÍ ) s'enllaça un article del nostre bloc que es va publicar al seu moment, on s'exposen totes aquestes qüestions.