Blog notarial i altres continguts pràctics

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 4 de febrer de 2024 (BOE de 21 de febrer de 2025), a la Direcció General resol un supòsit relatiu a una escriptura de préstec hipotecari concedit per una societat mercantil que s'hi dedica professionalment, la qual no consta inscrita en el Registre especial 3 pel Registre especial 3.

Qualificada per aquest motiu l'escriptura, la DG confirma el defecte, resolent que, qualsevol societat que es dediqui a la concessió de préstecs de manera professional a favor de consumidors, a més de la seva inscripció al Registre de Prestamistes del Banc d'Espanya, és necessària la seva inscripció al Registre especial creat per la Llei 2/2009, de 31 de març, de l'Institut Nacional de Consum social, juntament amb la corresponent notificació al Registre de l'Institut Nacional de Consum).

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 16 de desembre de 2024 (BOE de 7 de febrer de 2025), a la Direcció General resol un supòsit relatiu a una escriptura de fusió de dos SL, sent la societat absorbida una SLU íntegrament participada per l'absorbent, en la qual, no treballadors i, per tant, la fusió no té efectes sobre l'ocupació.

Presentada a inscripció, el Registrador mercantil la qualifica negativament, al·legant que cal posar igualment a disposició dels treballadors l'informe de l'òrgan d'administració a què fa referència l'art. 5 del RD-llei 5/2023.

Recorreguda la qualificació indicada, la DG revoca aquesta, resolent que, atenent les concretes circumstàncies del cas (és a dir, que la societat absorbida no té treballadors, que està íntegrament participada per l'absorbent i que es fa constar que la fusió no produeix cap efecte sobre l'ocupació de l'absorbent), en aquest cas no cal aportar l'informe.

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 6 de febrer de 2024 (BOE de 21 de febrer de 2025), a la Direcció General resol un supòsit relatiu a una escriptura de modificació de règim de propietat horitzontal , mitjançant la qual, s'introdueix una nova clàusula estatutària de les comunitats fins d'allotjament turístic, i aquest acord és aprovat per una majoria de 3/5 parts de la comunitat.

Presentada a inscripció en el Registre, l'escriptura és qualificada negativament, ja que considera el Registrador que per adoptar l'acord, és necessària la unanimitat del mateix, ja que l'excepció de la LPH que permet limitar l'ús d'habitatges turístics regulats a la normativa sectorial turística, sense la regla de la unanimitat, no és extensible a acords relatius a un altre tipus d'usos turístics genèrics la normativa sectorial turística (això és, per exemple, el lloguer de vacances).

La DG, confirmant el criteri del Registrador, ens recorda que l'actual LPH permet limitar per majoria de 3/5 l'exercici d'activitats turístiques en els termes establerts a la normativa sectorial turística, però no a l'ús turístic en general quan no estigui sotmès a un règim específic de normativa sectorial (com el d'hostalatge, o el de vacances), en aquest cas, es requereix.

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 30 de desembre de 2024 (BOE de 6 de febrer de 2025), a la Direcció General resol un supòsit relatiu a una escriptura de préstec hipotecari entre una societat mercantil i un empleat seu , la qual es formalitza sense subjectar-se a la previsió habitual de préstecs i que, així mateix, el préstec es concedeix en condicions més avantatjoses que les de mercat atesa la relació de confiança que hi ha amb el deutor pel fet de ser aquest empleat de la companyia.

La Registradora de la Propietat denega la inscripció, cosa que porta el cas a la DG, la qual, reiterant la seva doctrina, ens recorda que, en aquesta classe d'operacions, si el PH ho concedeix una persona jurídica que intervé amb certa habitualitat en el mercat financer, a favor d'una persona física, que té la condició de consumidor per a l'habitatge, do (la qual cosa s'haurà d'acreditar documentalment), a títol accessori, la Taxa Anual Equivalent del qual és inferior a la del mercat, i que no s'ofereix al públic en general.

Finalment, com en el cas concret, no s‟ha acreditat documentalment la condició d‟empleat, i tampoc detallat la TAE de l‟operació, es confirma la nota de qualificació de la Registradora.

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 4 de febrer de 2024 (BOE de 21 de febrer de 2025), a la Direcció General resol un supòsit relatiu a una escriptura de compravenda , on un banc ven un habitatge de la seva propietat a un tercer. La controvèrsia del cas neix del fet que el banc, a la CV, compareix representat per una gestoria, en virtut d'un poder en el qual s'estableix que, per a aquest cas de vendes, cal aportar una autorització específica per a la venda (en document privat subscrit per representants del banc), amb les seves firmes legitimades notarialment. En el cas en concret, es presenta aquesta autorització del banc, les firmes de la qual són legitimades pel Notari per ser coincidents amb altres que constaven en el seu llibre indicador.

Presentada a inscripció l'escriptura, el Registrador denega la inscripció, al·legant que la legitimació de signatura realitzada pel Notari és nul·la, ja que aquesta, en tractar-se d'una declaració de voluntat, s'hauria de fer a presència del Notari (apartat segon de l'art. 259 RN).

Examinat el cas per la DG, aquesta discrepa de l'opinió del Registrador i revoca la nota de qualificació, considerant que ha de primar l'agilitat en el tràfic jurídic, així com la llibertat d'elecció dels mecanismes de control intern de l'entitat poderdant i els seus actes propis en multitud de casos anàlegs, de manera que, segons jo, sense que sigui necessari que la legitimació es faci per signatura en presència del Notari.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Sentència de l'Audiència Provincial de València número 260/2024, de 19 de novembre, on es resol un cas curiós, relatiu a la sol·licitud de presència de Notari per aixecar acta notarial de Junta, analitzant qui té legitimitat per realitzar aquest requeriment.

En el cas concret, es tracta d'una societat immersa en un conflicte societari, on el requeriment al notari el fa el president del Consell d'Administració, i el Tribunal resol que, en efecte, aquesta competència correspon al consell d'administració com a òrgan col·legiat, tal com estableix l'art. 203 LSC (“els administradors”).

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 30 de desembre de 2024 (BOE de 6 de febrer de 2025), a la Direcció General resol un supòsit relatiu a una escriptura de préstec hipotecari entre dues societats mercantils , en la qual, com a domicili de la societat deutora, només es detalla.

Inicialment, la Registradora de la Propietat denega la inscripció per aquest motiu, i aquest criteri és confirmat per la Direcció General, resolent així que, de conformitat amb la LEC actual, en el cas de les persones jurídiques, és obligatori tant la constància d'un domicili físic com el d'una adreça de correu electrònic.

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 5 de febrer de 2024 (BOE de 21 de febrer de 2025), a la Direcció General resol un supòsit relatiu a una escriptura de compravenda en la qual es ven una participació indivisa del 10,27% d'una finca, que dóna dret a l'ús. A l'escriptura de CV es detalla que la part venedora ha distribuït el local en 10 trasters independents amb l'objectiu de la seva transmissió per participacions, comptant amb els permisos municipals corresponents.

Presentada a inscripció l'escriptura, aquesta és qualificada negativament pel Registrador, al·legant que estem davant d'una divisió de la finca, per a això, es requereix el corresponent acord de la comunitat de propietaris, en tractar-se d'un immoble subjecte a règim de propietat horitzontal.

Presentat el corresponent recurs davant la DG, aquesta revoca la nota de qualificació, considerant que en aquest cas no estem davant una divisió de la finca (doncs no es modifica ni la seva extensió, límits, quotes, títol constitutiu i no afecta al funcionament orgànic de la comunitat), sinó davant una comunitat de caràcter funcional per raó de destinació en la qual simplement s'incorporen nous copropietaris, no cal l'acord de la comunitat exigit pel Registrador.

Dentre les moltes novetats que ens porta la Llei Orgànica 1/2025, de 2 de gener, de mesures en matèria d'eficiència del Servei Públic de Justícia ( AQUÍ ), en matèria mercantil és interessant destacar una modificació de l'art. 365.3 LSC, en virtut del qual “ Els administradors no estaran obligats a convocar junta general perquè adopti l'acord de dissolució quan hagin sol·licitat degudament la declaració de concurs de la societat o comunicat al jutjat competent l'existència de negociacions amb els creditors per assolir un pla de reestructuració de l'actiu, del passiu o de passiu. La convocatòria de la junta s'haurà de fer en el termini de dos mesos des que deixin d'estar vigents els efectes d'aquesta comunicació”.

Amb aquesta reforma, es concedeix un termini de dos mesos per convocar la JGA (és a dir, més marge per gestionar la situació de crisi empresarial), des que deixin estar vigents els efectes de la comunicació al jutjat conforme s'inicien negociacions amb els creditors per assolir un pla de reestructuració, ja que fins ara, amb l'anterior redacció, els administradors havien de convocar la junta dissolució.

S'enllaça ( AQUÍ ) amb el Decret llei 1/2025, de 28 de gener, de mesures urgents en matèria de contenció de rendes , que introdueix importants novetats en matèria d'arrendaments d'habitatges per a l'àmbit català. En concret:

• S'introdueixen noves obligacions en matèria de publicitat d'anuncis de lloguer d'habitatges (com a detall de la darrera renda de l'immoble llogat durant els darrers 5 anys, la finalitat del contracte, o la condició de gran forquilla del propietari de l'habitatge).
• S'introdueixen sancions molt greus (de 90.000 a 900.000 euros) a les conductes següents:
  
  • Establir una renda que superi més del 30% màxim permès en un contracte d‟arrendament subjecte a règim de contenció de preus.
  • No fer constar la finalitat (o fer constar una simulada/falsa) al contracte d'arrendament.
  • Repercutir despeses de gestió immobiliària o de formalització del contracte a l'arrendatari.
• Persecució del frau d'habitatges destinats a lloguer permanent que s'emmascaren amb contractes de lloguer “de temporada”, amb imposició de fortes sancions.

Així mateix, es fa referència al Decret llei 2/2025 ( AQUÍ es pot consultar), que a l'àmbit de Catalunya estableix un nou dret de tempteig i retracte a favor de l'administració en cas de transmissions d'habitatges situats en zones de mercat residencial tensionat, quan el venedor sigui una gran forquilla persona jurídica (havent de tenir en compte que fins que no es posi en marxa el Registre de persones grans tenidors, la norma obliga a la certificació detallin el nombre d'habitatges que en són propietaris, el qual s'haurà de testimoniar al títol ).

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 28 de novembre de 2024 (BOE de 25 de desembre de 2024), a la Direcció General resol un supòsit relatiu a la sol·licitud d'inscripció del nomenament d'un auditor voluntari per part d´una SL.

Societat immersa en un conflicte societari, en el qual un dels socis minoritaris ha sol·licitat el nomenament d'auditor, el qual està pendent de resolució per part de la DG. Posteriorment, és la societat la que sol·licita la inscripció del nomenament d'auditor voluntari, la qual cosa és rebutjada inicialment pel Registrador Mercantil, en existir aquesta sol·licitud prèvia per part del soci minoritari.

Interposat el corresponent recurs, la DG revoca la nota de qualificació pel que fa a aquesta circumstància, al·legant que la seva doctrina més recent (vid. Resolucions de 18 i 20 d'abril de 2024), en virtut d'un principi d'efectivitat, si resulta acreditat el nomenament voluntari d'auditor per la societat, encara que aquest sigui posterior a la sol·licitud del soci minoritari, aquell ha de prevaler (encara que la sol·licitud del soci minoritari sigui anterior), i més en aquest cas, on la sol·licitud del soci minoritari encara no s?ha resolt.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a una molt interessant sessió formativa, en format vídeo, organitzada per la Fundació Notariat, on es realitza una anàlisi i estudi de les Resolucions essencials de 2024 de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública, en diverses matèries pròpies de dret civil, mercantil i hipotecari, posant el focus en aspectes pràctics de redacció d'escriptures.

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 29 de novembre de 2024 (BOE de 25 de desembre de 2024), a la Direcció General resol un supòsit relatiu a una escriptura de compravenda d'un immoble, formalitzada el 2008, la qual es pretén inscriure el 2024, moment en què la societat venedora té el NIF revocat, cosa que provoca la corresponent qualificació negativa del Registrador.

El representant de la societat interposa recurs contra aquesta qualificació, al·legant que, en essència, quan s'atorga l'escriptura, la societat té el NIF vigent, i la norma que regula la impossibilitat d'inscriure transmissions de societats amb NIF revocats encara no estava en vigor, de manera que la seva aplicació suposa ara l'aplicació retroactiva d'una norma desfavorable, proscrita per la Constitució.

La DG, en aquest cas, reitera el seu criteri pacífic, considerant que la prohibició daccés de documents corresponents a societats amb NIF revocat és plenament vàlida i aplicable a documents autoritzats amb anterioritat a lentrada en vigor de la norma, ja que laccés al Registre ara es pretén, amb la norma ja en vigor.

S'informa que el Reial decret llei 9/2024 ( AQUÍ es pot consultar), conegut com a “Decret Omnibus” no ha estat convalidat pel Congrés, de manera que la disposició ha quedat derogada. Com a conseqüència d'això, en l'àmbit fiscal, cal destacar les següents mesures que resten sense efecte :

• IRPF i obligació de declarar : Elevació a 2.500€ (des de 1.500€) de l'import que es pot percebre dels segons i ulteriors pagadors perquè el límit màxim anual que fixa l'obligació de declarar per rendiments del treball sigui de 22.000€.
• IRPF: Pròrroga per al 2025 les deduccions fiscals en matèria d'obres de millora energètica d'habitatges i per l'adquisició de vehicles elèctrics “endollables” i de pila de combustible i punts de recàrrega.
• Plusvàlua municipal (IIVTNU) : Aprovació de nous coeficients a aplicar sobre el valor del terreny en el moment de la meritació, segons el període de generació de l'increment de valor. A la pràctica suposava un increment de fins a més del 50% (s'enllaça AQUÍ notícia periodística sobre això).

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 29 de novembre de 2024 (BOE de 25 de desembre de 2024), a la Direcció General resol un supòsit relatiu a una escriptura de desvinculació ob rem , per deixar sense efecte, una vinculació d'unes determinades places de garatge en relació amb un edifici plurifamiliar.

Presentada a inscripció l'escriptura, la Registradora de la Propietat la denega, al·legant que en aquest cas, cal acreditar el consentiment de l'administració a aquesta desvinculació, en haver-se configurat la vinculació ob rem com una condició especial per a la concessió de la llicència de primera ocupació (clàssica normativa urbanística que obliga que els edificis dobra nova comptin amb una plaça daparcament).

La DG confirma el criteri de la Registradora, i cal presentar el document administratiu que correspongui (com la llicència d'obres) per acreditar que l'administració no posa o no va posar en el seu moment cap condició al respecte per a la concessió de la pertinent autorització administrativa.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç al Reial Decret 10/2025, de 14 de gener, pel qual s'aprova la Classificació Nacional d'Activitats Econòmiques 2025 (CNAE-2025), aplicable per a noves constitucions o canvis d'objecte social formulades a partir del 16 de gener de 2025, és a dir, la seva entrada en vigor.

Sobre la seva aplicació pràctica a l'entorn CIRCE, s'ha comunicat que CIRCE, de moment, no pot aplicar els nous codis CNAE 2025, pendent de la seva coordinació i anàlisi amb l'AEAT, per la qual cosa per a aquest tipus de societats segueixen amb la anterior codificació.

Per a la resta de societats, cal fer constar la nova codificació. Des d'algun registre mercantil s'ha sol·licitat a les notaries que transitòriament es facin constar les dues numeracions, CNAE 2009 i CNAE 2025, per manca d'adaptació dels sistemes informàtics.

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 29 de novembre de 2024 (BOE de 25 de desembre de 2024), a la Direcció General resol un supòsit relatiu a una escriptura de modificació d'estatuts socials, a la qual s'introdueix un nou article estatutari, relatiu a una prestació accessòria, en virtut de la qual s'estableix que tots els socis queden obligats a una prestació accessòria no retribuïda consistent en el compliment d'un Protocol Familiar que consta en una escriptura pública ( que s'identifica en concret), però sense detallar-ne el contingut.

Inicialment, el Registrador mercantil denega la inscripció de la clàusula estatutària al·legant que el contingut de la prestació accessòria no es detalla, ja que simplement es remet al Protocol Familiar, el qual no consta inscrit ni dipositat al Registre Mercantil.

Interposat el corresponent recurs, la DG revoca la qualificació, determinant que el que és rellevant en aquests casos és donar publicitat de l'existència del Protocol Familiar, de manera que tots els socis presents i futurs tinguin la possibilitat de conèixer-ne l'existència i, en el seu cas, accedir al contingut a través de les vies legals existents.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a un flaix fiscal relatiu a la Consulta de la DGT V1822-24 ( AQUÍ es pot consultar), en què la DGT resol una consulta relativa a la liquidació de les assegurances de vida, recordant que la percepció de quantitats derivades de la contractació d'una assegurança de vida, sempre que el perceptor sigui una persona diferent del prenedor de l'assegurança , estarà subjecta a l'impost de successions, i la seva base imposable serà les quantitats percebudes per aquest concepte (que s'acumularan als altres béns i drets hereditaris), i el subjecte passiu serà el perceptor d'aquestes quantitats.

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 19 de novembre de 2024 (BOE de 18 de desembre de 2024), a la Direcció General resol un supòsit relatiu a una escriptura d'acceptació i adjudicació d'herència, en la qual, no hi concorren tots els hereus.

En aquest cas, la DG resol que, en efecte, la no concurrència de tots els hereus fa fallida el principi que la partició de l'herència l'ha de fer tots els cohereus per unanimitat, de manera que cal que a la partició hi concorrin tots els anomenats perquè cada dret hereditari en abstracte es converteixi en titularitats singulars i concretes sobre els béns del cabal hereditari.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a una interessant sentència del Tribunal Suprem, en concret, la STS 5882/2024, de 20 de novembre, en què l'Alt Tribunal confirma la validesa i suficiència de la nota simple informativa del Registre de la Propietat com prova suficient del domini, permetent així reforçar el ple valor probatori daquests documents pel que es requereix al contingut registral, tant en actes judicials com extrajudicials.

Així doncs, es confirma com, qualsevol persona amb un dret inscrit al Registre de la Propietat, pot acreditar-ho vàlidament davant terceres persones obtenint una nota simple registral, amb un cost de tan sols 10 euros aproximadament.

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 18 de novembre de 2024 (BOE de 18 de desembre de 2024), a la Direcció General resol un supòsit relatiu a una escriptura de compravenda, en la qual, la part compradora és una societat civil , formalitzada inicialment en document privat, i posteriorment elevat a públic (però sense inscripció al Registre Mercantil), l'objecte de la qual és l' explotació de l'activitat agrícola/ramadera .

Presentada a inscripció, el Registrador de la Propietat denega la inscripció, al·legant que quan la societat civil té objecte mercantil, és imprescindible que, per poder practicar inscripcions de titularitats sobre béns immobles a favor seu en el registre de la propietat, consti prèviament inscrita a el registre mercantil, considerant el Registrador que, en aquest cas, lobjecte de la societat és lexplotació agrícola/ramadera, és a dir, una clara activitat mercantil.

Interposat el corresponent recurs, la DG revoca la nota de qualificació, considerant que la societat compradora es tracta d'una societat civil formalitzada en escriptura pública, constituïda regularment, amb un objecte no mercantil (art. 326 del Codi de comerç), de manera que és procedent practicar la inscripció sol·licitada a nom de la societat civil compradora.

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 4 de novembre de 2024 (BOE de 22 de novembre de 2024), a la Direcció General resol un supòsit relatiu a la inscripció d'una sentència judicial on es declara resolta una compravenda.

El suposat part d'una compravenda (on el comprador, per finançar la compra, demana un préstec hipotecari, el qual s'inscriu a l'hora de formalitzar aquesta compravenda). Formalitzada la compravenda, sorgeixen desavinences entre les parts, les quals acaben amb el conflicte judicialitzat. Aquest procediment judicial conclou declarant resolta la compravenda , és a dir, deixant-la sense efecte, i les parts s'han de restituir les recíproques prestacions (és a dir, la propietat al venedor i el preu pagat al comprador).

Presentada aquesta sentència a inscripció al Registre de la Propietat, es planteja la interessant posició del creditor hipotecari, que ha inscrit el seu dret de forma legítima abans que tota aquesta contesa sorgeixi i es resolgui .

Arribats a aquest punt, la DG, alineant-se amb el criteri de la Registradora, resol que, en aquests casos, per poder inscriure la resolució de la compravenda (és a dir, que la casa deixi d'estar a nom del “comprador” torni a estar inscrita a nom del “venedor”), caldrà, en primer lloc, acreditar la consignació de les quantitats degudes i, sobretot, acreditar el consentiment del banc creditor (és a dir, el banc titular del dret real d'hipoteca ho haurà de consentir), ja que en no comptar anotada la demanda al temps de l'aparició del titular registral de la hipoteca, per mandat imperatiu de la Llei Hipotecària (articles 20, 37, 40 i 82) queda impedida la cancel·lació o modificació dels assentaments de titulars posteriors sense el seu consentiment exprés o tàcit, voluntari o forçós .

Així doncs, molta cura en aquestes situacions litigioses, ja que més enllà de la victòria judicial, s'haurà de negociar amb el banc creditor per aconseguir que aquest deute es cancel·li i aquest consenti la inscripció de la resolució de la compravenda, doncs en cas contrari, això no serà possible, i la victòria judicial quedarà desdibuixada.

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 6 de novembre de 2024 (BOE de 22 de novembre de 2024), a la Direcció General resol un supòsit relatiu a una escriptura de compravenda, en què la part venedora és una societat. A l'escriptura de compravenda no consta manifestació de la societat venedora sobre el caràcter no essencial de l'actiu transmès i tampoc s'acompanya acord de Junta General .

Presentada a inscripció, el Registrador de la Propietat denega aquesta, considerant que es requereix acord de Junta General (que no s'aporta) per a l'adquisició o alienació d'un actiu social que pugui tenir la consideració essencial.

Presentat el recurs corresponent, la DG resol aquest revocant la nota de qualificació, reiterant així la seva doctrina d'acord amb la qual no hi ha cap obligació d'aportar un certificat o de fer una manifestació expressa per part de l'administrador que l'actiu objecte del negoci documentat no és essencial , si bé amb la manifestació continguda a l'escriptura sobre el caràcter no essencial de tal actiu es millora la posició de la contrapart quant al seu deure de diligència i valoració de la culpa greu. No obstant això, l'omissió d'aquesta manifestació expressa no és per si defecte que impedeixi la inscripció .

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 25 de setembre de 2024 (BOE de 7 de novembre de 2024), a la Direcció General resol un supòsit relatiu a una escriptura de formalització de transmissió de garanties hipotecàries , en la qual, el més interessant, és tot allò relatiu a la ressenya del poder notarial que faculta el representant d'una societat estrangera no inscrita .

El supòsit versa en concret sobre una escriptura de cessió de garanties hipotecàries, on la societat cessionària (irlandesa i no inscrita a Espanya), està representada a l'acte per un apoderat. El notari autoritzant, en fer la ressenya del poder especial, simplement la identifica (amb data i nom del notari autoritzant) i afirma que la considera suficient per a l'atorgament.

Presentada a inscripció, el Registrador al qual es presenta l'escriptura considera que la ressenya de l'apoderament és insuficient, criteri que és confirmat per la Direcció General, la qual, a la seva Resolució, determina que els poders de les societats estrangeres, en no estar inscrites , els és aplicable la doctrina de la STS de 1 juny 2021 per als poders no inscrits de societats espanyoles inscrites , de manera que el notari autoritzant ha de, sota la seva responsabilitat, comprovar de forma rigorosa la validesa i vigència del poder atorgat per aquesta societat i deixar constància que ha desenvolupat aquesta actuació , de manera que la ressenya del document autèntic del qual resulta la representació expressi les circumstàncies que, segons el parer del notari, justifiquen la validesa i vigència del poder en exercici del qual intervé l'apoderat.

Així doncs, en concret, en el judici de suficiència del poder, haurà de constar la identitat del concedent del poder , les seves circumstàncies personals , i si aquest ostenta un càrrec orgànic o no a la societat.

A la vista de les múltiples consultes que genera aquesta matèria, és a dir, possibles comissions que han de pagar els clients bancaris quan volen amortitzar, totalment o parcialment, de forma anticipada , els seus préstecs hipotecaris, s'adjunta ( AQUÍ ) la Resolució de 2 de desembre de 2024, del Banc d'Espanya, per la qual es publiquen els índexs i els tipus de referència aplicables per al càlcul del valor de mercat en la compensació per risc de tipus d'interès dels préstecs hipotecaris, així com per al càlcul del diferencial que cal aplicar per a l'obtenció del valor de mercat dels préstecs o crèdits que es cancel·len anticipadament.

En aquest sentit, cal recordar que les hipoteques signades després del 9 de desembre de 2007, en cas de cancel·lació anticipada (total o parcial), l'entitat financera, a més de la compensació o comissió per cancel·lació, podrà cobrar una quantitat en concepte de compensació per risc de tipus d'interès . Per calcular el límit màxim a cobrar, caldrà tenir en compte la fórmula matemàtica que regula la legislació aplicable, per a això, caldrà tenir en compte els valors publicats en aquesta Resolució, la qual es recorda que s'actualitza mensualment.

En tot cas, si es vol obtenir més informació sobre aquest càlcul, AQUÍ també pot accedir a un article del nostre bloc, el qual ha tingut una gran difusió, on podrà trobar informació pràctica sobre com fer aquests càlculs i comprovar si el banc està aplicant correctament les comissions que es poden cobrar o no.

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 9 d'octubre de 2024 (BOE de 15 de novembre de 2024), a la Direcció General resol un supòsit relatiu a una escriptura de compravenda d'un immoble sobre la que pesa una prohibició de disposar que consta en una anotació preventiva ordenada per la Hisenda Pública , la qual es practica després que s'hagués atorgat l'escriptura de compravenda.

En concret, es tracta d'una escriptura de venda atorgada el dia 21 de desembre de 2023 que es va presentar al Registre el dia 8 de maig de 2024. No obstant això, amb anterioritat a aquesta data, el dia 12 d'abril de 2024, va practicar sobre la finca objecte de venda una anotació preventiva de prohibició de disposar ordenada per la hisenda pública.

La DG, resolent el recurs presentat, reitera la seva doctrina negant la possibilitat d'inscriure la venda, entenent que l'eficàcia preferent de les transmissions anteriors a les prohibicions de disposar no és aplicable als procediments penals o administratius , on ha de prevaler el component d'ordre públic de les mesures cautelars adoptades.

S'adjunta ( AQUÍ ) resum de premsa de la STS 1917/2024, de 5 de desembre, en què la Sala III del nostre Alt Tribunal resol que les 'mobile-home' exigeixen llicència urbanística per ser assimilables a una casa prefabricada i no a un remolc .

Així doncs, per al Tribunal Suprem, seran les normes urbanístiques aplicables a cada cas les que legitimin la instal·lació de les cases mòbils en un terreny, ja que això es justifica en una raó imperiosa d'interès general com és la protecció del medi ambient i l'entorn urbà.

S'adjunta ( AQUÍ ) la Instrucció per a la comprovació dels valors dels béns immobles a l'impost sobre transmissions patrimonials i actes jurídics documentats ia l'impost sobre successions i donacions , que s'ha d'aplicar als fets imposables de l'any 2025.

Es recorda que a les transmissions d'immobles que no tenen assignat valor de referència o bé aquest no pot ser certificat per la Direcció General del Cadastre, la base imposable i, per tant, el valor que ha de constar a l'autoliquidació, sense perjudici de comprovació administrativa, serà la major de les magnituds següents: el valor declarat per les persones interessades, el preu o la contraprestació pactada o el valor de mercat .

En aquestes transmissions, l'Administració té la facultat de comprovar que el valor dels béns i drets declarats a l'autoliquidació no sigui inferior al valor de mercat , per a això, es prendran com a referència els valors que consten en aquesta Instrucció.

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 29 d'octubre de 2024 (BOE de 22 de novembre de 2024), a la Direcció General resol un supòsit relatiu a una escriptura de constitució d'una SL amb una sola participació social d'un euro de valor nominal .

El Registrador denega la inscripció considerant que el fet que la SL constituïda disposi d'una sola participació contravé els principis configuradors de la SL i el seu desenvolupament normal (considerant en definitiva que la LSC presumeix una divisió més àmplia del capital social).

Presentat el recurs corresponent, la DG s'alinea amb la notari recurrent, revocant la nota de qualificació, considerant que, a l'empara de l' autonomia de la voluntat del soci fundador, és admissible la constitució d'aquesta SL d'una sola participació social amb valor nominal d'1 euro, ja que no hi ha cap precepte que ho prohibeixi .

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a una interessant sessió pràctica de formació impartida pel Notari de Madrid el senyor Fernando Gomá, relativa a les actes notarials relacionades amb el món digital (actes de WhatsApp, de pàgines web, de contingut en xarxes socials, de dipòsit de documents digitals, etc.).

Sessió pràctica, en format vídeo, molt interessant, amb notes a tenir en compte en formalitzar aquesta mena de documents, on fins i tot, podrem trobar models de document públic per utilitzar en aquests casos.

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 18 de setembre de 2024 (BOE de 6 de novembre de 2024), a la Direcció General resol un supòsit relatiu a una escriptura de compravenda, en què la societat venedora, en formalitzar l'escriptura de compra, té el NIF vigent, però que, quan presenta el document a inscripció al Registre, aquest li ha estat revocat .

La DG resol que, en efecte, per poder inscriure la transmissió al Registre de la Propietat, cal que el NIF de la societat estigui vigent no només quan es formalitza l'escriptura, sinó també quan es formalitza l'accés registral del document .

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 25 de setembre de 2024 (BOE de 7 de novembre de 2024), a la Direcció General resol un supòsit relatiu al cessament d'una directora gerent d'una societat municipal , la qual pretén accedir al Registre Mercantil sobre la base d'una certificació d'acords de junta expedida pel secretari de l'Ajuntament, amb el vistiplau de l'alcalde.

El Registrador Mercantil denega la inscripció en considerar que aquest acte requereix escriptura pública per a la seva inscripció (arts. 94 i 95 RRM), sent aquest criteri confirmat per la Direcció General en el recurs que es resol.

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 22 d'octubre de 2024 (BOE de 21 de novembre de 2024), a la Direcció General resol un supòsit relatiu a una escriptura de peça d'instal·lació fotovoltaica , la qual, inicialment és rebutjada per la Registradora, en considerar que, si escau, això només es podria inscriure com a hipoteca mobiliària.

Presentat el corresponent recurs, la DG revoca la nota de qualificació, considerant que aquesta instal·lació fotovoltaica no és més que un bé moble pignorable , de manera que és possible inscriure aquesta peça sobre una instal·lació fotovoltaica de producció d'energia degudament inscrita al Registre Administratiu corresponent , en la seva modalitat de penyora sense desplaçament prevista a l'art. 682 LEC.

Interessant resolució aplicable a operacions de finançament daquesta classe dactius o infraestructures.

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 22 d'octubre de 2024 (BOE de 21 de novembre de 2024), a la Direcció General resol un supòsit relatiu a una escriptura de liquidació d'una SA. En el supòsit, es dóna la particularitat que un soci minoritari havia sol·licitat el nomenament d'un interventor per fiscalitzar les operacions de liquidació , cosa que constava degudament inscrit en el Registre Mercantil.

Presentada a inscripció l'escriptura, la Registradora Mercantil considera que cal aportar en aquesta escriptura la intervenció i el consentiment de l'interventor a les operacions de liquidació , la qual cosa és rebutjada per la Direcció General en la resolució del recurs plantejat, ja que aquesta considera que la seva funció es limita a controlar que l'actuació dels liquidadors es realitzi dins de les normes legals i estatutàries referents al procés de liquidació , posant en coneixement dels socis qualsevol actuació dels liquidadors contràries a la Llei o als estatuts socials, a fi que a més de les responsabilitats en què hagin pogut incórrer els liquidadors se'n pugui instar la separació en els termes que resulten de l'article 380 de la Llei de societats de capital. Així doncs, els liquidadors poden actuar sense obtenir l'aprovació dels interventors , ja que la seva funció és de fiscalització, però no d'aprovació de l'actuació dels liquidadors .

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 22 d'octubre de 2024 (BOE de 21 de novembre de 2024), a la Direcció General resol un supòsit relatiu a una escriptura de cancel·lació d'opció de compra . El suposat part d'una escriptura opció de compra inscrita, on l'optant disposa d'un termini de dos mesos per exercir l'opció, a comptar des que el concedent faci una sèrie d'accions (en concret, pagar uns impostos i cancel·lar unes afeccions fiscals que gravaven la finca).

El concedent compleix amb les condicions, i procedeix a notificar-ho notarialment a l'optant (mitjançant una acta de requeriment ), però en realitzar la notificació, el Notari, que acudeix a la seu social de l'empresa optant, es troba amb una empleada que “reconeix ser empleada de l'empresa requerida” i que, així mateix, manifesta que “no està autoritzada a arreplegar cap requeriment”. Davant d'aquesta negativa, el Notari dóna per realitzat el requeriment , moment a partir del qual, el concedent considera que comença a transcórrer el termini de 2 mesos concedit.

Transcorregut finalment aquest termini, la part concedent atorga aquesta escriptura de cancel·lació d'opció de compra que ara es pretén inscriure, la qual cosa és rebutjada per la Registradora, ja que aquesta considera que perquè sigui possible es requereix el consentiment de l'optant i perquè, així mateix, la notificació de l'acta de requeriment s'ha realitzat incorrectament, ja que davant la negativa de l'empleada a recollir la cèdula, el que hagués estat hagués estat remetre-la per correu certificat amb acusament de rebut , tal com estableix l'art. 202 RN.

La DG confirma el criteri de la Registradora, de manera que, en aquests casos, caldrà extremar les precaucions i, davant d'una negativa a recollir la cèdula, assegurar la notificació mitjançant el seu enviament per correu certificat amb justificant de recepció.

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 21 d'octubre de 2024 (BOE de 21 de novembre de 2024), a la Direcció General resol un supòsit relatiu a una escriptura de modificació d'estatuts socials d'una SA, en la qual es modifica larticle dels seus estatuts relatiu a la retribució de lòrgan dadministració. En el nou redactat, es determina que, per al cas dels membres del consell d'administració amb funcions executives , la seva remuneració serà determinada per la Junta General sobre la base d' un o més dels conceptes que es detallen al precepte estatutari (una assignació fixa, dietes, retribució variable, etc.).

La Registradora Mercantil denega la inscripció al·legant que el precepte infringeix l'art. 217 LSC, ja que no determina el sistema de retribució, sinó que deixa a l'arbitri de la junta general l'elecció d'algun o diversos dels previstos als estatuts.

Presentat el corresponent Recurs, la Direcció General revoca la nota de qualificació, resolent que la clàusula en qüestió no deixa a l'arbitri de la junta general l'elecció d'algun o diversos dels previstos als estatuts per als administradors, sinó que es limita a establir únicament respecte de la remuneració prevista per a membres del consell d'administració a què s'hagin atribuït funcions executives que els conceptes retributius que percebran anualment aquests administradors seran determinats per la junta general i consistiran en un o diversos dels que s'especifiquen , cosa que està admesa pel Centre Directiu d'acord amb el que estableixen els articles 217 i 249LSC.

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 2 de setembre de 2024 (BOE de 6 de novembre de 2024), a la Direcció General ens recorda que, en el marc d'una propietat horitzontal, per aconseguir la modificació del títol constitutiu, es requereix el consentiment dels propietaris que ho eren a la data d'adopció de l'acord i, així mateix, dels que en siguin titulars registrals en la data en què aquest document hagi d'accedir al Registre de la Propietat .

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 21 d'octubre de 2024 (BOE de 21 de novembre de 2024), a la Direcció General resol un supòsit relatiu a una escriptura d'elevació a públic d'acords socials , entre els quals, hi ha la clàusula estatutària de retribució dels administradors . En aquesta clàusula, es preveu la possibilitat de percebre “una retribució variable segons indicadors o paràmetres generals de referència”, sense especificar quins són aquests .

La Registradora Mercantil denega la inscripció per aquest motiu (a l'empara de l'art. 217 LSC), criteri que és confirmat per la DG, resolent en definitiva que en establir-se la possibilitat de percebre retribució variable, cal detallar expressament quins són els indicadors o paràmetres que permetran concretar-la , si bé han de ser interpretats de manera flexible .

Es recorda que, en pocs dies, és a dir, a finals de desembre d'aquest any , finalitza el termini concedit pel Reial decret llei 19/2022, pel qual es va establir un Codi de Bones Pràctiques per alleujar la pujada de tipus de interès (que permet a deutors amb problemes per pagar els seus préstecs aconseguir una ampliació del termini de devolució del seu préstec, o una novació de tipus variable a tipus fix , entre d'altres qüestions).

Per a més detall de les mesures, els seus potencials beneficiaris, i els requisits necessaris, ( AQUÍ ) s'enllaça un article del nostre bloc que es va publicar al seu moment, on s'exposen totes aquestes qüestions.

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 17 d'octubre de 2024 (BOE de 21 de novembre de 2024), a la Direcció General resol un supòsit relatiu a una acta notarial de junta general , a la qual, el soci propietari del 25% d'una SL sol·licita l'assistència de notari a la propera junta general de la societat. A aquest efecte, realitza el requeriment en un notari de Vigo, el qual sol·licita l'auxili d'un altre notari, amb plaça a la localitat on té la seu social la SL en qüestió, perquè realitzi el requeriment corresponent. Això no obstant, quan es presenta l'acta al Registre Mercantil, no consta haver rebut la contestació de la notaria requerida per realitzar la notificació, conforme l'acta ha estat o no lliurada .

La Registradora mercantil denega la inscripció sol·licitada, criteri que és confirmat fet i fet per la DG, ja que a l'acta no consta el lliurament fefaent del requeriment notarial als administradors de la societat (per assegurar així que n'han tingut coneixement), de manera que, en aquests casos, cal acreditar que l'òrgan d'administració ha rebut el requeriment notarial on el soci sol·licita la presència de notari a la junta general de la companyia.

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 16 d'octubre de 2024 (BOE de 21 de novembre de 2024), a la Direcció General resol un supòsit relatiu a una escriptura d'elevació d'acords socials, a la qual, entre d'altres qüestions, es declara la unipersonalitat d'una SL. Presentada a inscripció, aquesta és qualificada negativament pel Registrador, al·legant que per a la qualificació i inscripció cal acreditar la presentació del document a l'efecte de la liquidació de l'ITPAJD (modalitat operacions societàries).

Presentat el corresponent recurs pel Notari autoritzant, la DG s'alinea amb aquest, resolent que en el cas concret d'aquest expedient es pot entendre no exigible el requisit de la presentació prèvia a l'oficina liquidadora de l'ITP , ja que del document presentat no sembla deduir-se lexistència de cap acte subjecte a cap de les tres modalitats impositives que regula la Llei de lITPAJD.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a un article del bloc de la notaria, on es fa referència a la nova moratòria per a préstecs titularitat d'afectats per la DANA .

Mesura aprovada pel Reial decret llei 6/2024 ( AQUÍ es pot consultar) que preveu l'establiment d'una moratòria , aplicable a préstecs hipotecaris i sense garantia hipotecària, que siguin titularitat de persones afectades per la DANA, de 3 mesos de principal i interessos, i de 9 mesos addicionals de suspensió de la devolució del principal. Per conèixer els detalls de la mesura, potencials beneficiaris, requisits, procediment de sol·licitud, etc., consulteu l'article del bloc indicat.

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 29 de juliol de 2024 (BOE de 10 d'octubre de 2024), en què la Direcció General ens recorda que, quan es compra un immoble per persones estrangeres casades, allò important no és determinar el règim econòmic matrimonial concret, sinó el seu caràcter legal o convencional, sense que el Registrador pugui exigir més concreció sobre això (és a dir, és vàlida la simple expressió clàssica de “casats conforme al règim econòmic matrimonial legal de nacionalitat”).

Això no obstant, és clar, serà en el moment de la venda (voluntària o forçosa) quan s'hagin de tenir en compte acreditar-se el concret dret estranger aplicable per valorar les condicions d'aquesta alienació.

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 29 de juliol de 2024 (BOE de 10 d'octubre de 2024), en què la Direcció General analitza un interessant cas en què la Registradora de la Propietat denega l'emissió d'una certificació registral on es detalli el preu de compra pagat per l'actual titular registral.

En aquest cas, una persona sol·licita l'emissió d'aquesta certificació, on es detalli el preu de compra que consta a la inscripció registral, al·legant que ha signat un contracte d'arres amb l'actual propietària i que pretén entaular accions judicials relacionades amb aquest (lesió a la meitat del preu just, de l'art. 621-45 CCCat i avantatge injust de l'art. 621-46 CCCat), per a això requereix conèixer aquest preu de compra. La sol·licitant aporta com a prova del seu interès legítim còpia del contracte d'arres esmentat i un poder per a plets a l'efecte d'interposar aquesta acció judicial.

La Direcció General, revocant la negativa de la Registradora, considera suficientment acreditat l'interès legítim en el cas per poder obtenir detall d'aquest preu de venda que cal conèixer, ja que aquest és un element clau per determinar la viabilitat de l'acció judicial que es pretén entaular.

S'adjunta ( AQUÍ ) Sentència del Tribunal de Justícia de la Unió Europea de 24 d'octubre de 2024, en la qual aquest Tribunal, donant resposta a una qüestió prejudicial, determina que, a l'empara de la normativa de la Unió aplicable al cas ( que té reflex a cada Estat membre), ha de tenir la condició de consumidor la persona física que adquireix un immoble residencial, amb finançament bancari (préstec hipotecari), amb la finalitat d'arrendar-lo, a títol onerós, sempre que no es tracti d'una activitat professional de la persona esmentada.

Fruit d'aquesta condició de consumidor, s'entén que s'aplicaran les normes de protecció d'aquests en l'àmbit de la contractació de préstecs hipotecaris (és a dir, LCI en el cas espanyol). Per tenir en compte quan es plantegés una operació daquesta naturalesa.

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 23 de juliol de 2024 (BOE de 9 d'octubre de 2024), en què s'analitza un supòsit d'un préstec hipotecari (amb fiador) que es presenta a inscripció, on el Notari, en fer referència a l'acta prèvia LCI i el seu contingut i resultat, no es fa menció expressa que, les parts prestatària i fiadora n'hagin rebut l'assessorament previst a l'article 15 de la Llei 5/2019 de 15 de març i que, així mateix, la part fiadora hagi rebut amb antelació suficient la documentació establerta a la LCCI.

El Registrador denega la inscripció per aquest motiu i la Direcció General confirma el defecte, de manera que, com a conclusió, haurem d'extremar precaucions en ressenyar l'acta LCI en tots els préstecs hipotecaris, amb tots els requisits que exigeix la LCI, especialment en aquells casos en què a l'operació intervinguin terceres persones més enllà dels deutors hipotecants (com en aquest cas, fiadors).

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 23 de juliol de 2024 (BOE de 9 d'octubre de 2024), en què s'analitza un suposat interessant, en el qual, el propietari (diferent ja al promotor, ja que aquest ja ho havia venut) d'un local subjecte a règim de propietat horitzontal, segrega unilateralment una part del mateix per formar una finca independent, emparant-se en una clàusula dels estatuts de la finca matriu on consta que “el promotor de la divisió horitzontal es reserva el dret de dividir de la manera que cregui convenient els locals de negoci de la planta baixa”.

Presentada a inscripció aquesta escriptura, la Registradora denega la inscripció, ja que entén que la clàusula estatutària només habilita a realitzar aquesta segregació unilateral (és a dir, sense comptar amb l'acord de junta corresponent) el promotor, i no ulteriors propietaris de la finca, sent aquest criteri confirmat per la Direcció General, en el sentit que, en tractar-se d'una excepció a la regla general prevista a la legislació reguladora de la propietat horitzontal, com a tal, s'ha d'interpretar restrictivament.

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 22 de juliol de 2024 (BOE de 9 d'octubre de 2024), en què els propietaris d'un habitatge formalitzen un préstec hipotecari sobre el seu habitatge, per import de més de 500.000 euros (amb un venciment a 6 mesos) i, alhora, concedeixen al creditor un poder per vendre la finca, cobrar el preu (i amb el mateix amortitzar el deute en cas d'impagament) i cancel·lar les garanties. Transcorregut un temps, finalment l'apoderat fa ús del poder i ven la finca davant de Notari, per cobrar-se aquest deute pendent impagat.

Presentada a inscripció aquesta escriptura de compravenda, aquesta és qualificada negativament pel Registrador, al·legant en essència que aquest procedir vulnera la prohibició general del pacte comisori (arts. 1.859 i 1.884 Cc), criteri que és confirmat per la Direcció General en la seva resolució .

S'adjunta ( AQUÍ ) el text aprovat pel Govern català per tramitar la modificació del Codi civil autonòmic en matèria de suport a l'exercici de la capacitat jurídica de les persones.

El text, emparant-se al Conveni de Nova York, aposta decididament per l'autonomia de les persones amb discapacitat, transitant de l'antic model de substitució de la voluntat (incapacitació), per un basat en l'acompanyament, mitjançant institucions informals o formals, com la assistència o els suports preventius (poders en previsió), és a dir, àmbits on els Notaris podem participar de manera molt activa en la protecció de les persones discapacitades.

En tot cas, caldrà esperar el tràmit parlamentari corresponent per a l'entrada en vigor del text.

El passat 9 d'octubre s'ha publicat ( AQUÍ ) la Memòria del Servei de Reclamacions del Banc d'Espanya, corresponent a l'exercici 2023, on el supervisor bancari recopila el conjunt de reclamacions presentades pels clients bancaris contra les seves entitats, així com els criteris de resolució aplicats pel supervisor en les matèries que presenten més conflictivitat. Document molt interessant per resoldre dubtes de clients sobre la procedència de comissions, tipus d'interès, penalitzacions, etc. en les relacions amb el banc.

Novetats interessants com en matèria de certificats de saldo zero en cancel·lar la hipoteca (on no és exigible aportar nota simple), en matèria de comissions per manteniment quan l'herència és jacent (on no és acceptable l'increment de comissions injustificat) o sobre la necessària transparència en relació amb el sistema d'amortització dels préstecs hipotecaris.

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de 2 d'octubre de 2024 (BOGC d'11 d'octubre de 2024), en què la DG resol un supòsit relatiu a l'intent d'inscripció d'un manament judicial que ordena la inscripció de l'ús de l'habitatge familiar (propietat dels dos excònjuges al 50%), atribuït en sentència de divorci, als fills menors d'edat comuns del matrimoni, ia l'excònjuge a qui correspon la guarda.

En la resolució en qüestió, s'ordena la inscripció d'aquest dret, però sense concretar-ne la durada temporal, la qual cosa és rebutjada inicialment per la Registradora de la Propietat, i confirmada per la DG, en el sentit que, de conformitat amb l'art. 233-20 CCCat, l'atribució de l'ús de l'habitatge s'ha de fer amb caràcter temporal, de manera que, en la resolució que s'acordi, s'ha d'especificar clarament la durada temporal d'aquesta atribució, perquè es pugui inscriure correctament al Registre de la Propietat.

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de 27 de setembre de 2024 (BOGC de 7 d'octubre de 2024), en què la DG resol un supòsit relatiu a l'intent del propietari d'una plaça de aparcament insereix en un garatge comunitari (és a dir, subjecte a un règim de propietat horitzontal), de modificar unilateralment la descripció de la plaça d'aparcament, per atribuir-se l'ús exclusiu d'un determinat annex o espai del pàrquing comunitari, basant-ne la pretensió en un suposat error de transcripció a l'escriptures de constitució del règim de propietat horitzontal i compravenda.

El Registrador, com no pot ser altrament (igual que finalment succeeix amb la resolució de la DG), determinen que això no és possible, ja que per poder rectificar el seient registral i reconèixer el dret d'una plaça concreta a l'ocupació privativa d'un espai comú, això suposa en essència un acte de disposició (atribuir l'ús exclusiu) dins d'una comunitat, per a això es requerirà el consentiment per unanimitat de la resta de copropietaris d'aquesta comunitat, d'acord amb allò que estableix de forma expressa larticle 552-7.6 del CCC.

S'adjunta ( AQUÍ ) interessant Sentència del Tribunal Superior de Justícia de la Comunitat Valenciana, on es resol un interessant supòsit que pot ser aplicable extensible a altres supòsits, en relació amb el valor de referència.

Es parteix del supòsit de venda d'una finca per 65.000€ (operació subjecta a ITP), en la qual l'administració tributària autonòmica, després d'iniciar comprovació limitada, fixa el valor de referència de l'immoble en 130.884,53 euros, emetent proposta de liquidació amb aquest import com a base imposable. L'obligada tributària, després d'una primera desestimació en via administrativa, recorre la liquidació en via economicoadministrativa, sol·licitant la suspensió de l'execució de l'acte liquidatori impugnat , per reservar el dret a sol·licitar la taxació pericial contradictòria (TPC).

El TEARCV va estimar la sol·licitud suspensòria, per entendre que era un dret de la reclamant després d'haver-se produït una comprovació del valor declarat per mitjà de l'art. 57 LGT , criteri que és confirmat pel TSJ, determinant expressament que en aquests supòsits, realitzada la comprovació del valor declarat, el contribuent té dret a la TPC, fet que suposa per mandat legal la suspensió de l'execució de la liquidació, sigui per sol·licitar-se la TPC com per reservar-se el dret a promoure-la .

Us adjuntem ( AQUÍ ) interessant Sentència de l'Audiència Provincial de Girona 688/2024, de 24 d'abril, on es resol un cas relatiu a la validesa d'una clàusula de desheretament continguda en un testament, a l'empara de l'art. 451-17, lletra e, CCCat, on un senyor deshereta les seves dues filles, per una suposada absència manifesta i continuada de relació familiar entre ell i les legitimàries, per causa únicament imputable a les legitimàries .

Al litigi, però, s'acredita que l'absència de relació familiar es deu a la conducta del pare (senyor que se separa de la mare quan les filles són molt petites, abandona el domicili familiar i no manté pràcticament relacions amb les filles menors ), de manera que no és aplicable la causa de desheretament de les filles de l'art. 451-17 CCCat, ja que aquest exigeix que la causa sigui únicament imputable a les legitimàries .

Així doncs, es recorda que per poder aplicar aquesta causa de desheretament, l'origen de l'absència de relació ha de ser imputable exclusivament a les legitimàries, i no al causant en qüestió.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a un nou article del bloc de la Notaria, on s'analitza el nou Compendi de criteris de Bones Pràctiques Bancàries, és a dir, un document elaborat pel supervisor bancari, on el Banc d'Espanya fixa els criteris interpretatius, metodologies o procediments que s'han consolidat com a estàndards al sector o són raonablement exigibles per a la gestió responsable, diligent i respectuosa amb la clientela bancària.

Aquest document determina la manera com s'han de resoldre conflictes habituals entre els bancs i els seus clients, en multitud de matèries, com ara comissions, préstecs, testamentaries, etc. També substitueix i unifica els criteris continguts anteriorment a la Memòria anual del Servei de Reclamacions del Banc d'Espanya. Document molt útil per als clients per trobar criteris per resoldre eventuals conflictes o discrepàncies amb el seu banc.

Us adjuntem ( AQUÍ ) Sentència del Tribunal Superior de Justícia de Catalunya 2821/2024, de 30 de gener, on es resol un cas relatiu a un dret real d'ús vitalici , que la part demandant pretén que es reconegui a favor seu.

El cas parteix del supòsit en què uns pares proposen a la seva filla (que està casada i amb dues filles) que s'hagi de viure amb ells, a un habitatge que és de la propietat d'aquests pares, prèvia realització de les obres pertinents ( mitjançant les quals, en una mateixa finca registral, es construeixen en realitat dos habitatges diferenciats). La filla accepta la proposta i es traslladen a viure a aquest habitatge, però passats uns anys i una separació matrimonial mitjançant els pares decideixen que no volen mantenir més aquesta situació, i demanen a la filla perquè abandoni l'habitatge, considerant que l'està ocupant en precari. Davant d'aquesta situació, la filla demana als pares, considerant que en el seu moment, quan els seus pares li van fer aquesta proposta, en realitat li van concedir un dret d'ús a favor seu sobre l'habitatge dels seus pares, de caràcter real i de durada vitalícia , el qual reclama que li reconegui la justícia, i que, efectivament, va ser reconegut en primera i segona instància.

Tot i això, finalment, el TSJ, a la Sentència analitzada, determina que el dret d'ús d'un habitatge per part dels progenitors titulars a la seva filla, gratuït i vitalici, segons la previsió legal, va suposar en termes jurídics una donació de bé immoble que necessitava la seva plasmació en escriptura pública , requisit essencial de forma per a l'eficàcia del negoci jurídic (ats. 531-7, 531-12 i 562-1). Així les coses, en no haver-se constituït aquest dret real d'ús en escriptura pública, no és procedent reconèixer-lo, quedant palès de nou l'important que és acudir al Notari i formalitzar correctament els actes i negocis jurídics que es pretenen , per aconseguir així el seu validesa.

Us adjuntem ( AQUÍ ) Sentència del Tribunal Superior de Justícia de Catalunya 5861/2024, de 17 d'abril, on es resol un cas relatiu a la signatura d'un contracte d'arres per a la venda d'un habitatge de 582.000, on la futura part compradora lliura a la venedora la quantitat de 40.000 euros, en concepte d' arres penitencials , no obstant això, es pacta la possibilitat de desistiment de la part compradora a l'empara de l'art. 621-49 CCCat.

En aquest sentit, cal recordar que lart. 621-49 CCCat (previsió de finançament per tercer), determina que “si el contracte de compravenda preveu el finançament de tot o part del preu per una entitat de crèdit, el comprador, llevat de pacte en contra, pot desistir del contracte si justifica documentalment , en el termini pactat, la negativa de l'entitat designada a concedir el finançament oa acceptar la subrogació del comprador a la hipoteca que grava l'immoble, llevat que la denegació es derivi de la negligència del comprador ”.

En el cas analitzat, el comprador no obté el finançament de dos bancs diferents, ia la vista d'això, sol·licita el desistiment pactat al contracte d'arres, el qual no és acceptat per la part venedora, al·legant aquesta que la negativa a aquest finançament es deu a la negligència de la part compradora en haver sol·licitat el finançament de l'habitatge objecte d'aquest litigi mancant la capacitat de reemborsament necessària .

El TSJ, en vista de les circumstàncies del cas, dóna la raó a la part compradora que ha desistit del contracte, resolent dues qüestions interessants:

1. Que per a laplicació de lart. 621-49 CCCat no cal designar específicament una entitat financera que ha de concedir el finançament (es pot recórrer a una o diverses de l'elecció del comprador, sense necessitat de designar-la prèviament perquè es pugui aplicar la causa de desistiment davant la negativa de la finançament).
2. Que el desistiment no serà aplicable al comprador que tingui una actitud negligent (això és, cap possibilitat, des del principi, d'obtenir el finançament hipotecari), però sí que serà aplicable al comprador que, inicialment, pot afrontar el finançament, durant el procés de estudi de la mateixa pateix una disminució dingressos imprevista que desemboca en la negativa a la concessió daquest finançament.

D'acord amb l'art. 202 del Reglament Notarial (relatiu a les actes de notificació), “ El notari sempre que no pugui fer lliurament de la cèdula haurà d'enviar la mateixa per correu certificat amb justificant de recepció , tal com estableix el Reial Decret 1829/1999 , de desembre, o per qualsevol altre procediment que permeti deixar constància fefaent del lliurament ”. En aquest Reial decret, fins ara s'establia que els serveis de correu certificat havien de ser prestats a través del servei postal universal (és a dir, només a través de l'empresa pública de Correus , i no a altres operadors privats).

Recentment, s'ha produït l'entrada en vigor del Reial decret 437/2024, el qual, deroga el Reial decret 1829/1999, generant una llacuna de dret que cal integrar, ja que la nova norma no estableix res sobre això de forma expressa .

En vista d'això, i per aplicació de l'art. 22.4 de la Llei 43/2010, es considera que en aquesta classe d'actes de notificació, la remissió de la mateixa haurà de continuar realitzant-se per correu certificat amb justificant de recepció a través de l'empresa pública de Correus, ja que és l' únic que acredita fefaentment el fet de la seva realització, entrega o refuse .

En el marc de la col·laboració entre el Consell General del Notariat i la Direcció General de Cadastre, s'ha posat a la seva disposició a la plataforma SIGNE l'obtenció del certificat cadastral de valor de referència determinat per la Direcció General del Cadastre. En sol·licitar-se els certificats d'un immoble a través del Servei de Tramitació Immobiliària a SIGNO, es podrà accedir tant al nou certificat cadastral de valor de referència com a la certificació cadastral descriptiva i gràfica, que ja estava disponible anteriorment.

S'adjunta (AQUÍ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 26 de juny de 2024 (BOE de 17 de juliol de 2024), on la DG resol un supòsit relatiu a una escriptura de poder que es pretén a inscriure en el Registre Mercantil, en la qual, entre altres facultats, la societat poderdant concedeix a l'apoderat la capacitat de "atorgar poders o apoderaments, totalment o parcialment i dins dels límits que se li ha conferit, a la persona o persones que lliurement estimi convenients lliurement revocar els apoderaments que hagi pogut conferir".

La Registradora Mercantil denega la inscripció, al·legant que perquè l'apoderat pugui atorgar nous poders, es requereix del consentiment exprés de l'òrgan d'administració (arts. 261 i 296 CCom).

La DG, alineant-se amb la Registradora, determina que en l' àmbit dels apoderaments mercantils, la pròpia raó de ser de l' apoderament fa que la facultat de substituir no pugui considerar-se com a susceptible al seu torn de substitució, ja que el poderdant inicial l' ha concedit exclusivament a l' apoderat en el qual té dipositada la seva confiança, per la qual cosa per poder practicar-la successivament (sigui o no amb límits) això s'ha d'explicitar amb absoluta i meridiana claredat.