Blog notarial i altres continguts pràctics

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de 27 de setembre de 2024 (BOGC de 7 d'octubre de 2024), en què la DG resol un supòsit relatiu a l'intent del propietari d'una plaça de aparcament insereix en un garatge comunitari (és a dir, subjecte a un règim de propietat horitzontal), de modificar unilateralment la descripció de la plaça d'aparcament, per atribuir-se l'ús exclusiu d'un determinat annex o espai del pàrquing comunitari, basant-ne la pretensió en un suposat error de transcripció a l'escriptures de constitució del règim de propietat horitzontal i compravenda.

El Registrador, com no pot ser altrament (igual que finalment succeeix amb la resolució de la DG), determinen que això no és possible, ja que per poder rectificar el seient registral i reconèixer el dret d'una plaça concreta a l'ocupació privativa d'un espai comú, això suposa en essència un acte de disposició (atribuir l'ús exclusiu) dins d'una comunitat, per a això es requerirà el consentiment per unanimitat de la resta de copropietaris d'aquesta comunitat, d'acord amb allò que estableix de forma expressa larticle 552-7.6 del CCC.

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de 2 d'octubre de 2024 (BOGC d'11 d'octubre de 2024), en què la DG resol un supòsit relatiu a l'intent d'inscripció d'un manament judicial que ordena la inscripció de l'ús de l'habitatge familiar (propietat dels dos excònjuges al 50%), atribuït en sentència de divorci, als fills menors d'edat comuns del matrimoni, ia l'excònjuge a qui correspon la guarda.

En la resolució en qüestió, s'ordena la inscripció d'aquest dret, però sense concretar-ne la durada temporal, la qual cosa és rebutjada inicialment per la Registradora de la Propietat, i confirmada per la DG, en el sentit que, de conformitat amb l'art. 233-20 CCCat, l'atribució de l'ús de l'habitatge s'ha de fer amb caràcter temporal, de manera que, en la resolució que s'acordi, s'ha d'especificar clarament la durada temporal d'aquesta atribució, perquè es pugui inscriure correctament al Registre de la Propietat.

El passat 9 d'octubre s'ha publicat ( AQUÍ ) la Memòria del Servei de Reclamacions del Banc d'Espanya, corresponent a l'exercici 2023, on el supervisor bancari recopila el conjunt de reclamacions presentades pels clients bancaris contra les seves entitats, així com els criteris de resolució aplicats pel supervisor en les matèries que presenten més conflictivitat. Document molt interessant per resoldre dubtes de clients sobre la procedència de comissions, tipus d'interès, penalitzacions, etc. en les relacions amb el banc.

Novetats interessants com en matèria de certificats de saldo zero en cancel·lar la hipoteca (on no és exigible aportar nota simple), en matèria de comissions per manteniment quan l'herència és jacent (on no és acceptable l'increment de comissions injustificat) o sobre la necessària transparència en relació amb el sistema d'amortització dels préstecs hipotecaris.

S'adjunta ( AQUÍ ) el text aprovat pel Govern català per tramitar la modificació del Codi civil autonòmic en matèria de suport a l'exercici de la capacitat jurídica de les persones.

El text, emparant-se al Conveni de Nova York, aposta decididament per l'autonomia de les persones amb discapacitat, transitant de l'antic model de substitució de la voluntat (incapacitació), per un basat en l'acompanyament, mitjançant institucions informals o formals, com la assistència o els suports preventius (poders en previsió), és a dir, àmbits on els Notaris podem participar de manera molt activa en la protecció de les persones discapacitades.

En tot cas, caldrà esperar el tràmit parlamentari corresponent per a l'entrada en vigor del text.

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 22 de juliol de 2024 (BOE de 9 d'octubre de 2024), en què els propietaris d'un habitatge formalitzen un préstec hipotecari sobre el seu habitatge, per import de més de 500.000 euros (amb un venciment a 6 mesos) i, alhora, concedeixen al creditor un poder per vendre la finca, cobrar el preu (i amb el mateix amortitzar el deute en cas d'impagament) i cancel·lar les garanties. Transcorregut un temps, finalment l'apoderat fa ús del poder i ven la finca davant de Notari, per cobrar-se aquest deute pendent impagat.

Presentada a inscripció aquesta escriptura de compravenda, aquesta és qualificada negativament pel Registrador, al·legant en essència que aquest procedir vulnera la prohibició general del pacte comisori (arts. 1.859 i 1.884 Cc), criteri que és confirmat per la Direcció General en la seva resolució .

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 23 de juliol de 2024 (BOE de 9 d'octubre de 2024), en què s'analitza un suposat interessant, en el qual, el propietari (diferent ja al promotor, ja que aquest ja ho havia venut) d'un local subjecte a règim de propietat horitzontal, segrega unilateralment una part del mateix per formar una finca independent, emparant-se en una clàusula dels estatuts de la finca matriu on consta que “el promotor de la divisió horitzontal es reserva el dret de dividir de la manera que cregui convenient els locals de negoci de la planta baixa”.

Presentada a inscripció aquesta escriptura, la Registradora denega la inscripció, ja que entén que la clàusula estatutària només habilita a realitzar aquesta segregació unilateral (és a dir, sense comptar amb l'acord de junta corresponent) el promotor, i no ulteriors propietaris de la finca, sent aquest criteri confirmat per la Direcció General, en el sentit que, en tractar-se d'una excepció a la regla general prevista a la legislació reguladora de la propietat horitzontal, com a tal, s'ha d'interpretar restrictivament.

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 23 de juliol de 2024 (BOE de 9 d'octubre de 2024), en què s'analitza un supòsit d'un préstec hipotecari (amb fiador) que es presenta a inscripció, on el Notari, en fer referència a l'acta prèvia LCI i el seu contingut i resultat, no es fa menció expressa que, les parts prestatària i fiadora n'hagin rebut l'assessorament previst a l'article 15 de la Llei 5/2019 de 15 de març i que, així mateix, la part fiadora hagi rebut amb antelació suficient la documentació establerta a la LCCI.

El Registrador denega la inscripció per aquest motiu i la Direcció General confirma el defecte, de manera que, com a conclusió, haurem d'extremar precaucions en ressenyar l'acta LCI en tots els préstecs hipotecaris, amb tots els requisits que exigeix la LCI, especialment en aquells casos en què a l'operació intervinguin terceres persones més enllà dels deutors hipotecants (com en aquest cas, fiadors).

S'adjunta ( AQUÍ ) Sentència del Tribunal de Justícia de la Unió Europea de 24 d'octubre de 2024, en la qual aquest Tribunal, donant resposta a una qüestió prejudicial, determina que, a l'empara de la normativa de la Unió aplicable al cas ( que té reflex a cada Estat membre), ha de tenir la condició de consumidor la persona física que adquireix un immoble residencial, amb finançament bancari (préstec hipotecari), amb la finalitat d'arrendar-lo, a títol onerós, sempre que no es tracti d'una activitat professional de la persona esmentada.

Fruit d'aquesta condició de consumidor, s'entén que s'aplicaran les normes de protecció d'aquests en l'àmbit de la contractació de préstecs hipotecaris (és a dir, LCI en el cas espanyol). Per tenir en compte quan es plantegés una operació daquesta naturalesa.

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 29 de juliol de 2024 (BOE de 10 d'octubre de 2024), en què la Direcció General analitza un interessant cas en què la Registradora de la Propietat denega l'emissió d'una certificació registral on es detalli el preu de compra pagat per l'actual titular registral.

En aquest cas, una persona sol·licita l'emissió d'aquesta certificació, on es detalli el preu de compra que consta a la inscripció registral, al·legant que ha signat un contracte d'arres amb l'actual propietària i que pretén entaular accions judicials relacionades amb aquest (lesió a la meitat del preu just, de l'art. 621-45 CCCat i avantatge injust de l'art. 621-46 CCCat), per a això requereix conèixer aquest preu de compra. La sol·licitant aporta com a prova del seu interès legítim còpia del contracte d'arres esmentat i un poder per a plets a l'efecte d'interposar aquesta acció judicial.

La Direcció General, revocant la negativa de la Registradora, considera suficientment acreditat l'interès legítim en el cas per poder obtenir detall d'aquest preu de venda que cal conèixer, ja que aquest és un element clau per determinar la viabilitat de l'acció judicial que es pretén entaular.

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 29 de juliol de 2024 (BOE de 10 d'octubre de 2024), en què la Direcció General ens recorda que, quan es compra un immoble per persones estrangeres casades, allò important no és determinar el règim econòmic matrimonial concret, sinó el seu caràcter legal o convencional, sense que el Registrador pugui exigir més concreció sobre això (és a dir, és vàlida la simple expressió clàssica de “casats conforme al règim econòmic matrimonial legal de nacionalitat”).

Això no obstant, és clar, serà en el moment de la venda (voluntària o forçosa) quan s'hagin de tenir en compte acreditar-se el concret dret estranger aplicable per valorar les condicions d'aquesta alienació.

En el marc de la col·laboració entre el Consell General del Notariat i la Direcció General de Cadastre, s'ha posat a la seva disposició a la plataforma SIGNE l'obtenció del certificat cadastral de valor de referència determinat per la Direcció General del Cadastre. En sol·licitar-se els certificats d'un immoble a través del Servei de Tramitació Immobiliària a SIGNO, es podrà accedir tant al nou certificat cadastral de valor de referència com a la certificació cadastral descriptiva i gràfica, que ja estava disponible anteriorment.

D'acord amb l'art. 202 del Reglament Notarial (relatiu a les actes de notificació), “ El notari sempre que no pugui fer lliurament de la cèdula haurà d'enviar la mateixa per correu certificat amb justificant de recepció , tal com estableix el Reial Decret 1829/1999 , de desembre, o per qualsevol altre procediment que permeti deixar constància fefaent del lliurament ”. En aquest Reial decret, fins ara s'establia que els serveis de correu certificat havien de ser prestats a través del servei postal universal (és a dir, només a través de l'empresa pública de Correus , i no a altres operadors privats).

Recentment, s'ha produït l'entrada en vigor del Reial decret 437/2024, el qual, deroga el Reial decret 1829/1999, generant una llacuna de dret que cal integrar, ja que la nova norma no estableix res sobre això de forma expressa .

En vista d'això, i per aplicació de l'art. 22.4 de la Llei 43/2010, es considera que en aquesta classe d'actes de notificació, la remissió de la mateixa haurà de continuar realitzant-se per correu certificat amb justificant de recepció a través de l'empresa pública de Correus, ja que és l' únic que acredita fefaentment el fet de la seva realització, entrega o refuse .

Us adjuntem ( AQUÍ ) Sentència del Tribunal Superior de Justícia de Catalunya 5861/2024, de 17 d'abril, on es resol un cas relatiu a la signatura d'un contracte d'arres per a la venda d'un habitatge de 582.000, on la futura part compradora lliura a la venedora la quantitat de 40.000 euros, en concepte d' arres penitencials , no obstant això, es pacta la possibilitat de desistiment de la part compradora a l'empara de l'art. 621-49 CCCat.

En aquest sentit, cal recordar que lart. 621-49 CCCat (previsió de finançament per tercer), determina que “si el contracte de compravenda preveu el finançament de tot o part del preu per una entitat de crèdit, el comprador, llevat de pacte en contra, pot desistir del contracte si justifica documentalment , en el termini pactat, la negativa de l'entitat designada a concedir el finançament oa acceptar la subrogació del comprador a la hipoteca que grava l'immoble, llevat que la denegació es derivi de la negligència del comprador ”.

En el cas analitzat, el comprador no obté el finançament de dos bancs diferents, ia la vista d'això, sol·licita el desistiment pactat al contracte d'arres, el qual no és acceptat per la part venedora, al·legant aquesta que la negativa a aquest finançament es deu a la negligència de la part compradora en haver sol·licitat el finançament de l'habitatge objecte d'aquest litigi mancant la capacitat de reemborsament necessària .

El TSJ, en vista de les circumstàncies del cas, dóna la raó a la part compradora que ha desistit del contracte, resolent dues qüestions interessants:

1. Que per a laplicació de lart. 621-49 CCCat no cal designar específicament una entitat financera que ha de concedir el finançament (es pot recórrer a una o diverses de l'elecció del comprador, sense necessitat de designar-la prèviament perquè es pugui aplicar la causa de desistiment davant la negativa de la finançament).
2. Que el desistiment no serà aplicable al comprador que tingui una actitud negligent (això és, cap possibilitat, des del principi, d'obtenir el finançament hipotecari), però sí que serà aplicable al comprador que, inicialment, pot afrontar el finançament, durant el procés de estudi de la mateixa pateix una disminució dingressos imprevista que desemboca en la negativa a la concessió daquest finançament.

Us adjuntem ( AQUÍ ) Sentència del Tribunal Superior de Justícia de Catalunya 2821/2024, de 30 de gener, on es resol un cas relatiu a un dret real d'ús vitalici , que la part demandant pretén que es reconegui a favor seu.

El cas parteix del supòsit en què uns pares proposen a la seva filla (que està casada i amb dues filles) que s'hagi de viure amb ells, a un habitatge que és de la propietat d'aquests pares, prèvia realització de les obres pertinents ( mitjançant les quals, en una mateixa finca registral, es construeixen en realitat dos habitatges diferenciats). La filla accepta la proposta i es traslladen a viure a aquest habitatge, però passats uns anys i una separació matrimonial mitjançant els pares decideixen que no volen mantenir més aquesta situació, i demanen a la filla perquè abandoni l'habitatge, considerant que l'està ocupant en precari. Davant d'aquesta situació, la filla demana als pares, considerant que en el seu moment, quan els seus pares li van fer aquesta proposta, en realitat li van concedir un dret d'ús a favor seu sobre l'habitatge dels seus pares, de caràcter real i de durada vitalícia , el qual reclama que li reconegui la justícia, i que, efectivament, va ser reconegut en primera i segona instància.

Tot i això, finalment, el TSJ, a la Sentència analitzada, determina que el dret d'ús d'un habitatge per part dels progenitors titulars a la seva filla, gratuït i vitalici, segons la previsió legal, va suposar en termes jurídics una donació de bé immoble que necessitava la seva plasmació en escriptura pública , requisit essencial de forma per a l'eficàcia del negoci jurídic (ats. 531-7, 531-12 i 562-1). Així les coses, en no haver-se constituït aquest dret real d'ús en escriptura pública, no és procedent reconèixer-lo, quedant palès de nou l'important que és acudir al Notari i formalitzar correctament els actes i negocis jurídics que es pretenen , per aconseguir així el seu validesa.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a un nou article del bloc de la Notaria, on s'analitza el nou Compendi de criteris de Bones Pràctiques Bancàries, és a dir, un document elaborat pel supervisor bancari, on el Banc d'Espanya fixa els criteris interpretatius, metodologies o procediments que s'han consolidat com a estàndards al sector o són raonablement exigibles per a la gestió responsable, diligent i respectuosa amb la clientela bancària.

Aquest document determina la manera com s'han de resoldre conflictes habituals entre els bancs i els seus clients, en multitud de matèries, com ara comissions, préstecs, testamentaries, etc. També substitueix i unifica els criteris continguts anteriorment a la Memòria anual del Servei de Reclamacions del Banc d'Espanya. Document molt útil per als clients per trobar criteris per resoldre eventuals conflictes o discrepàncies amb el seu banc.

Us adjuntem ( AQUÍ ) interessant Sentència de l'Audiència Provincial de Girona 688/2024, de 24 d'abril, on es resol un cas relatiu a la validesa d'una clàusula de desheretament continguda en un testament, a l'empara de l'art. 451-17, lletra e, CCCat, on un senyor deshereta les seves dues filles, per una suposada absència manifesta i continuada de relació familiar entre ell i les legitimàries, per causa únicament imputable a les legitimàries .

Al litigi, però, s'acredita que l'absència de relació familiar es deu a la conducta del pare (senyor que se separa de la mare quan les filles són molt petites, abandona el domicili familiar i no manté pràcticament relacions amb les filles menors ), de manera que no és aplicable la causa de desheretament de les filles de l'art. 451-17 CCCat, ja que aquest exigeix que la causa sigui únicament imputable a les legitimàries .

Així doncs, es recorda que per poder aplicar aquesta causa de desheretament, l'origen de l'absència de relació ha de ser imputable exclusivament a les legitimàries, i no al causant en qüestió.

S'adjunta ( AQUÍ ) interessant Sentència del Tribunal Superior de Justícia de la Comunitat Valenciana, on es resol un interessant supòsit que pot ser aplicable extensible a altres supòsits, en relació amb el valor de referència.

Es parteix del supòsit de venda d'una finca per 65.000€ (operació subjecta a ITP), en la qual l'administració tributària autonòmica, després d'iniciar comprovació limitada, fixa el valor de referència de l'immoble en 130.884,53 euros, emetent proposta de liquidació amb aquest import com a base imposable. L'obligada tributària, després d'una primera desestimació en via administrativa, recorre la liquidació en via economicoadministrativa, sol·licitant la suspensió de l'execució de l'acte liquidatori impugnat , per reservar el dret a sol·licitar la taxació pericial contradictòria (TPC).

El TEARCV va estimar la sol·licitud suspensòria, per entendre que era un dret de la reclamant després d'haver-se produït una comprovació del valor declarat per mitjà de l'art. 57 LGT , criteri que és confirmat pel TSJ, determinant expressament que en aquests supòsits, realitzada la comprovació del valor declarat, el contribuent té dret a la TPC, fet que suposa per mandat legal la suspensió de l'execució de la liquidació, sigui per sol·licitar-se la TPC com per reservar-se el dret a promoure-la .

S'adjunta (AQUÍ) la Resolució de 20 de juny de 2024, de la Direcció General de Treball, per la qual es registra i publica el III Conveni col·lectiu estatal de notaris/notàries i personal empleat, que regularà la relació laboral entre els Notaris i el seu personal empleat, per als anys 2024, 2025 i 2026. Prendre com a norma de referència per regular les relacions laborals entre notaris i els seus empleats.

S'adjunta (AQUÍ) Resolució de la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de 15 de juliol de 2024 (BOGC de 23 de juliol de 2024), en la qual la DG resol un supòsit relatiu a la institució de Dret civil català de l'hereu de confiança, en virtut de la qual, el testador, en el seu testament, pot instituir hereus o legataris de confiança a persones físiques determinades perquè donin als béns la destinació que els hagi encomanat confidencialment, de paraula o per escrit (art. 424-11 CCCat).

En aquesta figura, no obstant, la llei (art. 424-15 CCCat) determina la ineficàcia de les disposicions de confiança en cas que els hereus o els legataris nomenats la revelen o compleixen al seu favor, això és, s'adjudiquen per a si mateixos els béns de l'herència, que és justament el que succeeix en aquest cas, on dues nebodes pretenen adjudicar-se un immoble de la seva difunta tia a través d'aquesta via, cosa no permesa per la llei, i així confirmada per la Direcció General.

S'adjunta (AQUÍ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 9 de juliol de 2024 (BOE de 23 de juliol de 2024), on es resol un supòsit relatiu a la venda d'una finca on consta una obra nova, amb una antiguitat inferior a 10 anys, on es discuteix l'obligació d'acreditar l'existència de l'assegurança decennal.

Com és sabut, de conformitat amb la legislació vigent (Llei 38/1999, d'Ordenació de l'Edificació), en les obres noves és obligatòria la contractació d'una assegurança decennal. No obstant això, la DA 2a de la Llei 38/1999 determina que aquesta garantia no serà exigible en el supòsit d'autopromotor individual d'un únic habitatge unifamiliar per a ús propi.

Per al cas que la finca es vengui abans d' aquests 10 anys, aquesta DA 2a determina que l' autopromotor, llevat de pacte en contrari, quedarà obligat a la contractació d' aquesta garantia pel temps que resti per completar els deu anys. Així mateix, perquè aquesta exoneració sigui vàlida, la llei determina que l' autopromotor haurà d' acreditar que ha utilitzat l' habitatge per al seu ús propi.

En el present supòsit, es realitza la venda abans dels 10 anys, i s'intenta acreditar que l'habitatge l'ha utilitzat l'autopromotor per a ús propi, però aportant factures de subministraments a nom d'una altra empresa diferent a la titular registral (que resulta ser una societat del mateix grup, instrumental, per a l'explotació turística de l'habitatge), cosa que, segons el parer del Registrador, i també de la Direcció General, acrediten que no es compleix el requisit exigit per la llei (ús propi exclusiu de l'autopromotor), de manera que, cal acreditar la constitució de l'assegurança corresponent.

S'adjunta (AQUÍ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 9 de juliol de 2024 (BOE de 23 de juliol de 2024), on la DG accepta una clàusula estatutària que permet salvar l'omissió del lloc de celebració de la junta general en la convocatòria.

En concret, s'autoritza escriptura de constitució de societat mercantil, en els estatuts socials de la qual (art. 9) es determina que "si en la convocatòria no figura el lloc de celebració, s'entendrà que la Junta ha sigut convocada per a la seua celebració en el domicili social". Així mateix, l'article 23 dels Estatuts determina que "en tot el no previst en aquests Estatuts, s'estarà al que disposa la Llei de Societats de Capital, o norma que la substitueixi, i en la legislació i reglamentació complementàries."

El Registrador denega la inscripció d'aquesta clàusula en considerar que no és admissible la previsió que la junta pugui celebrar-se en qualsevol lloc del territori nacional, perquè no pot quedar a l'arbitri de l'òrgan d'administració el lloc de celebració de cada junta que convoqui (encara complint amb els requisits de forma i antelació exigits), doncs la determinació del terme municipal on celebrar les juntes constitueix una garantia per als socis.

Presentat el recurs corresponent, la DG s' alinea amb el criteri del notari, resolent que en aquest cas concret, el que es fa en els Estatuts Socials simplement és una reproducció parcial de l' article 175 de la Llei de societats de capital, només del seu incís segon, però això no implica un defecte que impedeixi la seva inscripció.

S'adjunta (AQUÍ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 8 de juliol de 2024 (BOE de 23 de juliol de 2024), on la DG resol un cas relatiu a una escriptura de canvi de domicili social d'una mercantil, en els estatuts de la qual consta la següent previsió "per acord o decisió de l'òrgan d'Administració podrà canviar-se el domicili social dins del mateix terme municipal”. En l'escriptura en qüestió, l'administrador únic canvia el domicili social d'un immoble situat a Madrid capital, a un altre situat a la localitat de Getafe.

El Registrador mercantil denega la inscripció, ja que de conformitat amb l' article 3 dels estatuts socials, l' òrgan d' administració no està facultat per canviar el domicili social a diferent terme municipal; essent aquest criteri confirmat per la Direcció General en resoldre el corresponent recurs, considerant el Centre Directiu que en efecte, aquest precepte dels Estatuts es tracta d' una disposició contrària a la competència de l' esmentat òrgan per canviar-lo dins de tot el territori nacional.

S'adjunta (AQUÍ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública d'11 de juny de 2024 (BOE de 12 de juliol de 2024), on la DG resol un supòsit en el qual es presenta a inscripció una opció de compra amb les següents característiques:

1. El preu de l' opció ascendeix a la quantitat de 5.500 euros, que es confia rebut pels concedents.
2. El preu de la futura venda es fixa en la quantitat de 110.000 euros, dels quals, l'import de 105.600 euros (que representa el 96 % del preu de compra), es reben en l'acte d'atorgament de l'escriptura d'opció "a compte" del preu pactat.
3. Es pacta així mateix que l' opció no es pot exercir abans de 12 mesos.

Presentada a inscripció aquesta opció de compra, el Registrador denega la inscripció afirmant que, en realitat, no estem davant d'una opció de compra, sinó davant d'un préstec amb carta de gràcia o opció comissòria (prohibit per la llei), sent aquest criteri confirmat per la Direcció General. Així doncs, cal tenir en compte que cada negoci jurídic és per al que és, i no es poden utilitzar figures diferents per encobrir en realitat una altra classe de negocis jurídics.

S'adjunta (AQUÍ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 28 de juny de 2024 (BOE de 17 de juliol de 2024), on la DG resol un supòsit en el qual una societat concursada ven una finca de la seva propietat (una plaça de garatge) que estava gravada amb una hipoteca a favor d'un banc, que està cancel·lada econòmicament (s'aporta certificat de saldo 0), però no registralment.

La Registradora denega la inscripció determinant que és fonamental que concorri la cancel·lació (225 TRLC) per inscriure la transmissió, sent aquest criteri confirmat per la Direcció General.

S'adjunta (AQUÍ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 20 de juny de 2024 (BOE de 15 de juliol de 2024), on la DG resol un supòsit relatiu a una escriptura de compravenda, en la qual diverses parts venedores formalitzen la transmissió representades mitjançant apoderat. El notari autoritzant, en ressenyar aquests poders i realitzar el judici de suficiència, simplement expressa que al seu judici són suficients les facultats representatives que els van confirmar en l' escriptura de poder per a l' atorgament de l' escriptura de compravenda, sense que consti la identitat i condició dels atorgants del poder.

El Registrador denega la inscripció per aquest motiu, i aquest criteri és confirmat per la Direcció General, determinant que en el judici de suficiència notarial del poder ha de constar l' expressió dels qui van ser les persones que van atorgar els poders, que els seus càrrecs eren vàlids i eren vigents, i que tenien facultats suficients per atorgar la representació en nom de la poderdant.

S'adjunta (AQUÍ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 26 de juny de 2024 (BOE de 17 de juliol de 2024), on la DG resol un supòsit relatiu a una escriptura de poder que es pretén a inscriure en el Registre Mercantil, en la qual, entre altres facultats, la societat poderdant concedeix a l'apoderat la capacitat de "atorgar poders o apoderaments, totalment o parcialment i dins dels límits que se li ha conferit, a la persona o persones que lliurement estimi convenients lliurement revocar els apoderaments que hagi pogut conferir".

La Registradora Mercantil denega la inscripció, al·legant que perquè l'apoderat pugui atorgar nous poders, es requereix del consentiment exprés de l'òrgan d'administració (arts. 261 i 296 CCom).

La DG, alineant-se amb la Registradora, determina que en l' àmbit dels apoderaments mercantils, la pròpia raó de ser de l' apoderament fa que la facultat de substituir no pugui considerar-se com a susceptible al seu torn de substitució, ja que el poderdant inicial l' ha concedit exclusivament a l' apoderat en el qual té dipositada la seva confiança, per la qual cosa per poder practicar-la successivament (sigui o no amb límits) això s'ha d'explicitar amb absoluta i meridiana claredat.

S'adjunta (AQUÍ) Resolució de la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de 4 de juny de 2024 (BOGC de 12 de juny de 2024), en la qual la DG resol un supòsit relatiu a una escriptura de donació, procedent prèviament d'una herència on s'havien fixat normes d'administració. En el cas en qüestió, un senyor, en el seu testament, nomena hereva la seva filla, però així mateix, nomena com a administradora de tots els béns de l' herència una germana de l' esmentada hereva, establint així mateix que en relació als immobles, l' administrador podrà llogar-los, alienar-los o gravar-los sense autorització judicial.

Presentada a Registre l'escriptura de donació d'aquesta finca (atorgada per l'hereva i per la seva germana administradora), la Registradora de la Propietat denega la seva inscripció, al·legant que sobre l'hereva pesa prohibició absoluta de disposar dels béns i que, així mateix, les normes de l'herència establertes pel causant (el seu pare) no autoritzen l'administrador a completar el consentiment del donant per realitzar actes a títol gratuït (això és, una donació).

Interposat el corresponent recurs, la Direcció General revoca la nota de qualificació, atès que si el testador ha previst que l' administrador pugui alienar els béns i, així mateix, no ha establert una prohibició expressa en relació als actes gratuïts, res no pot impedir que l' administrador, amb el consentiment de l' hereu, pugui donar l' immoble en qüestió.

S'adjunta (AQUÍ) Resolució de la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de 7 de juny de 2024 (BOGC de 17 de juny de 2024), en la qual la DG resol un supòsit relatiu a una herència provinent d'un senyor que, estant casat, va atorgar un testament, en el qual va designar com a hereva la seva dona, amb substitució vulgar a favor dels seus descendents, i en defecte de cònjuge i descendents, instituïa hereus de la meitat de l'herència als seus pares, a parts iguals, i amb dret a acréixer entre si, i l'altra meitat de l'herència als seus pares polítics (això és, els pares de la llavors la seva dona), també a parts iguals i amb dret a acréixer entre si. I en el seu defecte, els substitueix vulgarment pels seus respectius descendents. Aquest senyor, anys després, es divorcia i, posteriorment, mor.

Després de la mort, els seus nebots consanguinis (de "la seva branca familiar"), accepten l'herència, i presenten a inscripció la mateixa al Registre de la Propietat, denegant-se la inscripció per part de la Registradora, en entendre que en el cas concret, s'està davant d'un problema d'interpretació del testament, de manera que, com la designació d'aquests "pares polítics" (això és, els pares del seu exmembre) es fa de forma nominativa (pel seu nom i cognoms), es podria arribar a interpretar que, en el context del testament, el divorci no és causa d'ineficàcia d'aquesta substitució.

Interposat el corresponent recurs, la Direcció General s'alinea amb el notari recurrent, determinant que, de conformitat amb l'article 422-13.4 del CCCat, produït el divorci, la crida a la "família política" (sogres i els seus substituts) esdevé totalment ineficaç.

S'adjunta (AQUÍ) Resolució de la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació d'11 de juny de 2024 (BOGC de 19 de juny de 2024), en la qual la DG resol un supòsit relatiu a una herència que es ventila en virtut d'un pacte successori, en el qual, una senyora, prelega la meitat de la nua propietat d'una finca a una de les seves dues filles, juntament amb una substitució fideïcomissària de residu a favor dels 4 nets de la testadora (això és, els fills d'aquesta filla a la qual prelega la finca), a parts iguals, i aquests alhora substituïts vulgarment pels seus descendents per estirps.

Acceptada l'herència per la filla, i inscrit el seu dret en el Registre de la Propietat, els 4 nets (això és, els fideïcomissaris), atorguen una escriptura de renúncia a fideïcomís de residu, en la qual efectivament hi renuncien. Presentada a inscripció en el Registre, la Registradora de la Propietat denega la inscripció, al·legant que en el document presentat, els compareixents renuncien al fideïcomís de residu, però això no cancel·la el fideïcomís, ja que existeix la substitució vulgar per als seus descendents.

La Direcció General en aquesta ocasió s'alinea amb la Registradora, confirmant la nota de qualificació, en determinar que, de conformitat amb l'article 426-7 CCCat, "el testador pot disposar una substitució vulgar en fideïcomís per al cas que el fideïcomissari anomenat no arribi a ser-ho perquè no pugui o no vulgui", de manera que, si el fideïcomissari anomenat hi renuncia, el substitut vulgar és també fideïcomissari.

De resultes d' un cas recentment esdevingut al despatx, es recorda que, de conformitat amb el que disposa l' art. ~ ~ ~ 431-17.2 CCCat, els heretaments o les atribucions particulars fetes a favor del cònjuge o del convivent en parella estable, o dels parents d' aquests, llevat que s' hagi convingut expressament el contrari o així resulti del pacte, esdevenen ineficaços si, després d' haver estat atorgats, els cònjuges se separen de fet o legalment, o es divorcien, o el matrimoni és declarat nul, així com si en el moment de la mort hi ha pendent una demanda de separació, divorci o nul·litat matrimonial, llevat de reconciliació.

En el cas de la parella estable, esdevenen ineficaços si, després d' haver estat atorgades, els convivents se separen de fet, llevat que reprenguin la seva convivència, o s' extingeix la unió per una causa que no sigui la defunció d' un dels membres de la parella o el matrimoni entre ambdós.

Això també aplica als parents que només ho siguin del cònjuge o convivent, en línia directa o en línia col·lateral dins del quart grau, tant per consanguinitat com per afinitat.

Es recorda que, recentment, a través d'un grup parlamentari, i amb el suport del Govern, s'ha iniciat la tramitació per a l'eliminació de les anomenades "Golden Visa" previstes actualment en l'article 63.2.b) de la Llei 14/2013, on es reconeix la possibilitat que un estranger no resident pugui obtenir un visat d'estada / residència a Espanya si adquireix un immoble a Espanya amb una inversió de valor igual o superior a 500.000 euros per cada sol·licitant.

Tot i que la mesura segueix en vigor (això és, els actuals compradors se'n poden continuar beneficiant), es preveu la seva derogació en els pròxims mesos, cosa que pot impactar negativament en el mercat immobiliari d'alt standing. Per tenir en compte i, si s'escau, informar els clients al respecte (agències immobiliàries, potencials compradors, etc.).

Es recorda que, de conformitat amb la Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Publica de 7 de juliol de 2023 (AQUÍ pot consultar la mateixa), una vegada entrat en vigor l'anomenat Registre Electrònic, de la mà de la Llei 11/2023, de forma temporal, i fins al 31 de juliol de 2024, el termini de qualificació i despatx de documents en els Registres de la Propietat, Mercantils i de Béns mobles s'ha ampliat en 30 dies hàbils.

Això és, 45 dies hàbils, dels quals 15 dies corresponen al termini ordinari + 30 dies al termini previst a la Resolució.

A més, de conformitat amb la Resolució de l'esmentada Direcció General de 19 de juny de 2024 (AQUÍ es pot consultar) s'amplia en 15 dies hàbils el termini de qualificació i despatx dels documents:

• Presentats i que estiguin pendents de despatx a 31 de juliol de 2024, sempre que a aquesta data no haguessin esgotat el seu termini ordinari de qualificació i despatx (ampliació acumulable a l'ampliació de termini de la Resolució de 7 de juliol de 2023).

Per exemple, un document presentat el 29 de juliol de 2024 tindrà un termini de 60 dies hàbils (15 del termini ordinari + 30 del termini de la Resolució de 7 de juliol de 2023 + 15 de la Resolució de 19 de juny de 2024).

• Que es presentin des del dia 1 fins al dia 31 d' agost de 2024.

Per exemple, un document presentat l'1 d'agost de 2024 tindrà un termini de 30 dies hàbils (15 del termini ordinari + 15 de la Resolució de 19 de juny de 2024).

Aquestes ampliacions, combinades amb el termini de 10 dies hàbils de notificació de l' acte que preveu la legislació de Dret administratiu comú, provocarà en les properes setmanes i mesos una ampliació molt notable del termini d' inscripció dels documents presentats als Registres de la Propietat, Mercantil i de Béns Mobles.

S'adjunta (AQUÍ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 9 d'abril de 2024 (BOE de 26 d'abril de 2024), que ha estat analitzada en el recent WebiNots del Col·legi de Notaris de Catalunya de data 26 de juny de 2024. En ella s'analitza un supòsit de Dret Internacional privat, en el qual, un causant alemany, mor havent atorgat testament a Alemanya (i sent-li d'aplicació a la seva successió el Dret alemany), en el qual nomena hereus els seus fills, i així mateix, nomena un albacea.

En un primer acte, els hereus accepten l'herència del seu pare, la qual és inscrita en el Registre de la Propietat espanyol (això és, els hereus consten com a titulars registrals d'una la finca a Mallorca). I, en un segon acte, el babasseta ven aquesta finca a un tercer (sent això així perquè, de conformitat amb el Dret alemany, el banc està facultat per representar la comunitat hereditària i realitzar actes de disposició).

No obstant això, el Registre de la Propietat denega la inscripció aplicant la lex rei sitae, això és, basant-se en els principis bàsics del Dret registral espanyol (principi de protecció del titular registral i de tracte successiu), en virtut del qual, aquest abacea no és titular inscrit de la finca amb facultats per a la venda de l'immoble, doncs els seus duels inscrits són els hereus, amb independència del que digui el Dret alemany.

Interposat el corresponent Recurs, la Direcció General s' alinea amb el Registrador, confirmant que, una vegada inscrit el Dret de l' hereu a Espanya, la llei estrangera esgota els seus efectes i aplica la lex rei sitae, de manera que com la finca ja consta a nom dels hereus, aquests són els seus duels, i el banc ja no té facultats per a la venda de la mateixa.

En tot cas, aquest posicionament és qüestionat o matisat pels especialistes que analitzen la Resolució en el seminari.

S'adjunta (AQUÍ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 23 de novembre de 2023 (BOE de 14 de desembre de 2024), que ha estat analitzada en el recent WebiNots del Col·legi de Notaris de Catalunya de data 26 de juny de 2024.

S' hi analitza un supòsit de Dret Internacional privat, en el qual, la controvèrsia versa fonamentalment sobre la necessitat o no que documents públics en matèria de successions provinents d' un país estranger pertanyent a la Unió Europea, portin l ' apostilla exigida en el Conveni de la Haia nº XII, de 5 d' octubre de 1961 ni legalització.

La Direcció General, en la seva Resolució, determina que, en base a l'article 74 del Reglament europeu de Successions, relatiu a la "legalització i altres formalitats similars", no s'exigirà cap legalització ni formalitat anàloga per als documents expedits en un Estat membre en el marc del present Reglament".

Així doncs, en aquests casos (per exemple, una declaració d'hereus expedida per autoritat alemanya), no caldrà sol·licitar la documentació apostillada.

S'adjunta (AQUÍ) Sentència 2437/2024, de la Sala III del Tribunal Suprem, on s'aborda la fiscalitat en les herències en què entra en joc el dret de transmissió.

En resum, la sentència resol que, en aquells casos en què l' hereu mor sense haver acceptat o repudiat l' herència del mort, transmetent aquest dret d' acceptar o repudiar els seus hereus, el termini per a la prescripció del dret de l' Administració Tributària per liquidar l' Impost de Successions, es compta des del moment de la mort del segon causant o transmitent, i no des de la mort del primer mort.

A més, cal tenir en compte aquesta sentència, perquè el transcurs o no del termini de prescripció de l' impost determina el tipus d' acceptació de l' herència que es pot dur a terme. Si es considera que el termini de prescripció està consumat, només es podrà acceptar l' herència pura i simplement i no a benefici d' inventari, amb les conseqüències que, des del punt de vista de la responsabilitat, això suposa.

Recentment, s' ha posat de manifest una controvèrsia entre determinades entitats financeres amb relació a les minutes notarials d' instruments públics, en particular, pel que fa al cobrament de les diligències a incloure en la matriu, derivades de les actuacions addicionals que imposa la implantació del nou protocol electrònic. Aquesta controvèrsia se centra en el fet que, segons la interpretació d' aquestes entitats, els nous conceptes aranzelaris relacionats amb el protocol electrònic es tracten de serveis que no han estat demanats expressament per l' entitat, de manera que no procedeix la seva inclusió en la minuta que abona el banc.

Davant aquesta interpretació, cal precisar que la nova legislació introduïda per la Llei 11/2023, de 8 de maig, de digitalització d'actuacions notarials i registrals (AQUÍ pot consultar-la), obliga els Notaris a realitzar una sèrie d'actuacions addicionals en autoritzar tota classe d'instruments públics, això és, la seva incorporació al protocol electrònic, el seu acarament amb la matriu original (als efectes d'assegurar la concordança entre ambdós documents) i, finalment, el seu dipòsit en la base de dades establerta a tal efecte pel Consell General del Notariat, havent de deixar constància de tot això en l'instrument públic mitjançant diligència (art. 17.2 de la Llei del Notariat).

Tenint en compte lestres obligacions abans descrites que imposa la nova legislació al notari, en tots els instruments públics que s'autoritzin, han de constar aquestes diligències "d'incorporació" "d'acarament" i "de dipòsit" per deixar així constància que s'ha donat degut compliment a aquestes obligacions que imposa la llei al notari, generant les mateixes els corresponents drets aranzelaris previstos en el Reial decret 1426/1989, de 17 de novembre, pel qual s'aprova l'Aranzel dels Notaris (AQUÍ pot consultar el mateix), això és, 3,01 euros cadascuna d'elles, sent en total 9,03 euros.

S'adjunta (AQUÍ) detall de la controvèrsia esdevinguda i de la seva anàlisi jurídica al respecte per part del Despatx Notarial.

S'adjunta (AQUÍ) Resolució de la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de 30 d'abril de 2024 (BOGC de 10 de maig de 2024), en la qual la DG resol un supòsit en el qual la titular d'una farmàcia situada a Palamós concedeix una opció de compra sobre la mateixa, a favor d'una societat mercantil.

El Registrador Mercantil denega la inscripció del dret real d'opció de compra al·legant que la titularitat d'una farmàcia només pot ser d'una persona física farmacèutica (i no jurídica, tal com es constitueix en aquest cas), en base, entre d'altres, a l'art.

La DG revoca la qualificació negativa, i admet la inscripció, basant-se en el fet que en la pròpia escriptura de constitució del dret d'opció de compra es pacta que el dret de l'optant es pot cedir a un tercer (que sí que pot complir el requisit legal) i que, així mateix, s'especifica que, quan s'hagi d'exercir el dret, s' hauran de complir tots els requisits que estableix l' escriptura de constitució i els altres requisits legals i administratius.

S'adjunta (AQUÍ) Resolució de la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de 8 de maig de 2024 (BOGC de 15 de maig de 2024), en la qual la DG resol un supòsit en el qual un senyor, en el seu testament, institueix com a hereva única la seva esposa, amb una sèrie de substitucions. Anys després, el matrimoni se separa legalment (amb la corresponent sentència judicial) i, finalment, el marit mor.

L'esposa pretén adjudicar-se l'herència (ens els béns, un immoble) en base a aquest testament, la qual cosa és rebutjada pel Registrador davant el qual es presenta la instància privada d'acceptació d'herència, fonamentalment, en base a l'article 422-13 CCCat, on es determina que "la institució d'hereu, els llegats i les altres disposicions que s'hagin ordenat a favor del cònjuge del causant esdevenen ineficaços si, després d' haver estat atorgats, els cònjuges se separen de fet o legalment, o es divorcien, o el matrimoni és declarat nul, així com si en el moment de la mort hi ha pendent una demanda de separació, divorci o nul·litat matrimonial, llevat de reconciliació".

La DG confirma la nota de qualificació, a l' empara de l' esmentat precepte.

S'adjunta (AQUÍ) Resolució DGSJFP de 25 d'abril de 2024 (BOE de 17 de maig de 2024), en la qual la DG resol un cas en què el creditor hipotecari (UCI), concedeix una cancel·lació total d'una garantia (dret real d'hipoteca), davant d'un pagament parcial del deute pendent (en l'escriptura de cancel·lació es reconeix expressament que queda pendent de pagament part del deute).

El Registrador denega la inscripció afirmant que, en tal cas (pagament parcial), de conformitat amb la normativa tributària autonòmica, l'operació està subjecta a tributació (ITPAJD), de manera que haurà de presentar-se el corresponent model acreditatiu de la liquidació de l'impost, ja que de conformitat amb l'article 57 del DLeg 1/2018, l'exempció de l'impost en les cancel·lacions d'hipoteca només correspon quan es produeix el pagament (total, no parcial) de l'obligació garantida.

La DG confirma la nota de qualificació, confirmant que si no es compleix el requisit que la cancel·lació obeeixi al pagament (total) de l'obligació garantida, l'operació no queda inclosa en els supòsits en què no és obligatòria la presentació de la liquidació impositiva corresponent davant l'Agència Tributària autonòmica, de manera que perquè es pugui inscriure la cancel·lació, caldrà liquidar l' impost en qüestió.

S'adjunta (AQUÍ) Resolució DGSJFP de 29 d'abril de 2024 (BOE de 16 de maig de 2024), en la qual la DG resol un cas relatiu a una herència internacional, on un testador, de nacionalitat britànica i amb residència a Anglaterra, atorga un testament el 2003 a Londres davant d'un notari local. Finalment, mor l' any 2022, després de la qual cosa, s' autoritza a Espanya, davant de Notari espanyol, amb base al testament indicat, l' escriptura d' adjudicació dels béns que el causant té al nostre país, tot això a l' empara d' aquesta disposició testamentària.

El Registrador denega la inscripció ja que, en tractar-se d'un testament de Regne Unit, s'ha d'acreditar que s'ha obtingut el "probat" o adveració per part de les Autoritats d'aquest país i, perquè així mateix, no consta en l'escriptura d'acceptació d'herència la legislació que regeix la successió, a l'empara del Reglament Europeu de successions 650/2012.

La DG confirma íntegrament la nota de qualificació, determinant que, en aquest cas, en no existir "professio iuris" expressa per part del causant (això és, elecció de llei aplicable a la seva successió), es requereix aportar el "probat" (resultat d'un procés legal a seguir a Regne Unit a través del qual un Tribunal supervisa i aprova la distribució dels béns de l'herència a favor dels hereus) així com la determinació expressa de legislació aplicable a la successió.

A tall de recordatori, s'adjunta (AQUÍ) Resolució DGSJFP de 23 d'abril de 2024 (BOE de 15 de maig de 2024), en la qual la DG resol un cas que ens serveix per seguir tenint present que, en el marc d'una compravenda d'immoble, si el preu es paga mitjançant xec, és obligatori incorporar-ne un testimoni a l'escriptura de compravenda, doncs altrament, això impedirà la inscripció del document.

S'adjunta (AQUÍ) Resolució DGSJFP de 24 d'abril de 2024 (BOE de 15 de maig de 2024), en la qual la DG resol un cas en el qual s'atorga davant de Notari, una escriptura de declaració per antiguitat d'obra nova acabada i divisió horitzontal, en virtut de la qual, dins d'una parcel·la on existia un habitatge, es declara ara que existeixen en realitat 2 habitatges independents, procedint-se així mateix a formalitzar una divisió horitzontal de dita finca en dues parts completament independents registralment entre si (és a dir, es declara que existeixen 2 habitatges i es reparteixen el terreny existent entre elles, de forma exclusiva i excloent, amb les seves superfícies independents, els seus propis llindars, etc.).

El Registrador denega la inscripció al·legant que, en aquest cas, s'està realment davant un acte de divisió material de finca o parcel·lació, per a la qual cosa, es requereix la corresponent resolució administrativa de concessió de llicència urbanística o de declaració municipal d'innecessarietat, sent aquest criteri confirmat per la DG en la resolució del corresponent recurs.

S'adjunta (AQUÍ) Resolució DGSJFP de 24 d'abril de 2024 (BOE de 15 de maig de 2024), en la qual la DG resol un cas en el qual una persona divorciada (abans casada en règim convencional de separació de béns), ven una finca de la seva propietat, manifestant que la finca objecte de venda no constitueix el domicili habitual i permanent de la seva família.

El Registrador denega la inscripció al·legant que, en aquest cas, cal aportar el corresponent conveni regulador aprovat judicialment, del qual resulti que no s'atribueix l'ús d'aquest habitatge a l'excònjuge o, en altre cas, la ratificació d'aquest, sense que sigui prou la manifestació unilateral del transmitent que la finca objecte de la transmissió "no constitueix el seu domicili habitual i permanent de la seva família".

El notari autoritzant del document presenta el corresponent Recurs davant la DG, el qual és estimat, considerant el Centre Directiu que en tal supòsit, en no existir en el Registre ni en el document qualificat constància que s' hagi atribuït l' ús d' aquest habitatge a una altra persona, no existeix cap norma que imposi l' obligació d' exhibir el corresponent conveni regulador aprovat judicialment, del que resulti que no s' atribueix l' ús de tal habitatge a l' excònjuge, o, en altre cas, la ratificació d' aquest.

S'adjunta (AQUÍ) Resolució DGSJFP de 16 d'abril de 2024 (BOE de 15 de maig de 2024), en la qual la DG resol un cas en el qual s'eleva a públic una modificació d'estatuts socials (trasllat de domicili, canvi de l'estructura de l'òrgan d'administració, forma de convocatòria de les juntes, etc.). En el cas concret, l' ordre del dia de la convocatòria de la junta general contenia el text íntegre dels acords sotmesos a debat, així com la nova redacció que passarien a tenir els articles dels estatuts socials la modificació dels quals es proposava.

La Registradora Mercantil denega la inscripció al·legant que no s'havia respectat, en deguda forma, el dret d'informació al soci (art. 287 de la Llei de Societats de Capital), en virtut del qual, aquests tenen dret a examinar, en el domicili social, el text íntegre de la modificació proposada.

Davant d'aquesta qualificació, s'interposa el corresponent recurs, el qual és estimat per la Direcció General, determinant que l'anunci de convocatòria de la junta general expressa amb prou claredat el contingut de la modificació estatutària i el text íntegre dels acords sotmesos a debat així com la nova redacció que passarien a tenir els articles dels estatuts socials la modificació dels quals es proposava (i, en el cas concret, a major abundament, els tres únics socis eren també administradors solidaris de la societat, per la qual cosa no només tenien el dret sinó també el deure d' estar informats sobre la marxa dels assumptes de la societat i podien accedir a tota la documentació social, sense que consti que als administradors solidaris no convocants se' ls hagi impedit l' accés a aquesta informació).

S'adjunta (AQUÍ) Sentència del Tribunal Suprem 2218/2024, de 30 d'abril, on es resol un supòsit en el qual dos germans són copropietaris de 3 finques, de les quals, 2 d'elles són adquirides per compravenda, i la tercera, per donació d'una familiar. Passat el temps, els germans formalitzen la dissolució del condomini de les 3 finques, plantejant-lo com si fos una sola comunitat.

Davant aquest procedir, l' Administració Tributària autonòmica inicia un procediment de comprovació de valors, en el qual finalment, qualifica l' operació com de permuta, essent doncs necessari tributar per això en la modalitat de Transmissions Patrimonials Oneroses, ja que considera que els béns sobre els quals compartien titularitat conformaven dues comunitats de béns diferents en atenció als diversos títols d' adquisició.

El cas arriba finalment al Tribunal Suprem, el qual, revoca el criteri de l'administració, determinant que l'extinció de dos condominis, formalitzada en escriptura pública, quan s'adjudiquen els dos béns immobles indivisibles sobre els quals recau un dels condominis, que compensa l'excés d'adjudicació part en metàl·lic part pel lliurament de diversos béns mobles i un bé immoble que era titularitat exclusiva d'un dels copropietaris, constitueix per a l' expressat adjudicatari un supòsit de no-subjecció a la modalitat de Transmissions Patrimonials Oneroses, havent de tributar per la quota gradual de la modalitat d' actes jurídics documentats, sense que tingui rellevància a efectes fiscals que els béns adjudicats haguessin estat adquirits i incorporats als condominis en virtut de diferents títols d' adquisició.

S'adjunta (AQUÍ) Sentència del Tribunal Suprem 2171/2024, de 8 d'abril, on es resol un supòsit referit a la constitució d'una hipoteca sobre una finca, propietat d'un comuner que se la va adjudicar en una dissolució de condomini que després és declarada invàlida pels tribunals de justícia. En el cas concret, l' extinció de condomini i la hipoteca se signa el mateix dia, de forma simultània i consecutiva en la notaria corresponent.

El Tribunal Suprem resol que la protecció de la fe pública registral del tercer adquirent de bona fe opera des del moment en què s'estén l'assentament de presentació en el Registre de la Propietat, de manera que, en el cas concret, com quan se signa la hipoteca, l'extinció de condomini encara no s'havia presentat en el Registre (de manera que encara no existia aquest assentament de presentació), el dret del banc no queda protegit per la fe pública registral de l' art. ~ ~ ~ 34 LH, de manera que en declarar-se invàlida l' extinció de condomini, procedeix anular també la inscripció d' aquest dret real d' hipoteca.

S'informa que el Decret Llei català 6/2024, de 24 d'abril, de mesures urgents en matèria d'habitatge (AQUÍ) no ha estat convalidat pel Parlament de Catalunya, de manera que, el dret de tempteig i retracte en transmissions de grans tenidors persona jurídica que es va indicar a la newsletter del mes d'abril queda sense efecte.

S'adjunta (AQUÍ) Resolució DGSJFP de 23 d'abril de 2024 (BOE de 15 de maig de 2024), en la qual la DG resol un cas relatiu a una partició d'herència d'una senyora, morta amb testament, en el qual, lega l'usdefruit de l'herència al seu marit, nomena 3 dels seus fills com a hereus, i a una quarta filla, li llegeix la llegítima estricta que li correspongui (facultant els hereus per pagar aquesta llegítima en metàl·lic, fins i tot extrahereditari). En l' escriptura de partició, es realitza el repartiment de l' herència entre els hereus, i pel que fa al llegat d' aquesta filla, es determina que, entre els béns de l' inventari, hi havia un saldo en compte d' estalvi de la qual s' adjudica a la legatària de llegítima estricta la quantitat necessària per al pagament de la mateixa, expressant-se que "aquesta quantitat, una vegada acceptat el llegat i liquidat l'impost, serà transferida al compte que indiqui la legatària".

Presentada a inscripció en el Registre de la Propietat aquesta escriptura, el Registrador denega la inscripció d'unes finques a favor dels hereus perquè al seu parer, de conformitat amb l'article 844 del Codi Civil i art. 80 del Reglament Hipotecari, cal que es posi en coneixement del perceptor (mitjançant acta o altre document públic), l' existència d' aquesta llegítima, en el termini d' un any.

Interposat el recurs corresponent, la DG revoca la nota de qualificació indicada, determinant que no hi ha una disposició específica en la llei, ni pronunciament en la jurisprudència, ni doctrina, pels quals, en el cas de partició realitzada pel comptador-partidor testamentari, s' exigeixi el coneixement previ pel legitimari o almenys la seva notificació a aquest, per a la inscripció de la partició.

S'adjunta (AQUÍ) Resolució DGSJFP de 23 d'abril de 2024 (BOE de 15 de maig de 2024), en la qual la DG resol un cas relatiu a una dissolució i liquidació d'una SL, a l'escriptura de la qual s'adjunta un balanç de liquidació on no existeixen creditors, amb una sèrie de partides d'actiu, i amb un passiu igual a 0.

El Registrador denega la inscripció, al·legant que existeix error en el balanç final de liquidació, ja que en el mateix falten partides fonamentals (com la de capital social) i perquè, així mateix, el passiu i l'actiu han de ser iguals.

Presentat recurs, la DG revoca la nota de qualificació, al·legant que el balanç final de liquidació opera com un compte de tancament, per la qual cosa no és necessari el seu encaix en les normes que regulen l'estructura i contingut del balanç ordinari d'un exercici social (i perquè, així mateix, en les manifestacions de l'escriptura es poden reflectir dades rellevants per a la inscripció, com per exemple, la xifra de capital social que no apareix en aquest balanç aportat.

S'adjunta (AQUÍ) Resolució DGSJFP de 15 de gener de 2024 (BOE de 23 de febrer de 2024), en la qual la DG resol un cas en el qual una persona, en testament, institueix hereus dos dels seus fills i, així mateix, deshereta un tercer fill i també els descendents d'aquest fill desheretat (això és, els seus nets, dos menors d' edat de 13 i 8 anys), deixant constància en el testament del menyspreu d' aquests cap a la seva persona i de la seva absència d' interès en el manteniment de la relació entre l' àvia i aquests néts.

La Registradora denega la inscripció al·legant que, sent desheretats dos legitimaris en el testament de la causant menors d'edat al temps de l'atorgament, no pot prescindir-se de la seva intervenció en la partició d'herència, ja que no tenen els menors d'aptitud perquè li sigui jurídicament imputable la conducta que constitueix la causa legal de desheretament.

La DG, alineant-se amb la Registradora, resol que, per a menors de 14 anys, s' ha de partir de la seva inimputabilitat a falta del corresponent pronunciament judicial sobre les condicions de maduresa del menor que li facin apte per ser subjecte passiu del desheretament, de manera que, llevat que existeixi aquesta sentència judicial que validi el desheretament, aquesta no es podrà considerar eficaç en el pla patrimonial i registral.

S'adjunta (AQUÍ) Resolució DGSJFP de 15 de febrer de 2024 (BOE de 14 de març de 2024), en la qual la DG resol un cas en el qual una persona, incapacitada, ven unes finques, sent representada en aquest acte per la seva tutora, no constant en l'escriptura ni el fet d'haver-se remès al Registre Civil les corresponents resolucions judicials relatives al nomenament de tutora ni l'acceptació del càrrec.

El Registrador de la Propietat denega la inscripció per aquest motiu, i la DG, davant el recurs del notari, alineant-se amb aquest, determina que, en aquest cas concret, aquest defecte ha de decaure, ja que en l' escriptura de compravenda s' aporta i incorpora una interlocutòria judicial que autoritza expressament aquesta venda, de manera que, en constar en l' escriptura qualificada l' acte de control previ per part de l' autoritat judicial mitjançant una resolució el contingut de la qual no deixa lloc a dubtes i ha complert la funció de control de determinades facultats que, en tant que representant legal, competeixen a la tutora, s' ha de concloure que la registradora compta amb tots els elements precisos per qualificar l' autorització judicial que constitueix mitjà de prova suficient de la mesura de suport i sobre el referit càrrec i dóna suport a l' acte dispositiu realitzat per la tutora en nom de la seva representada.

S'adjunta (AQUÍ) Resolució DGSJFP de 21 de març de 2024 (BOE de 16 d'abril de 2024), en la qual la DG resol un cas en el qual una SL acorda la seva liquidació i extinció, amb la particularitat que aquesta disposa d'actiu (28.419,60 euros), així com un passiu no exigible (l'Impost de Societats de 2023 que encara no es podia pagar per una qüestió de dates). La societat adopta l' acord, dotant una provisió per al pagament d' aquest Impost de Societats, adjudicant la resta de l' actiu als socis corresponents.

El Registrador Mercantil denega la inscripció afirmant que, en aquests casos, en existir un passiu encara no exigible i un actiu amb el qual afrontar-lo, s' ha de procedir, de conformitat amb el que disposa l' article 391.1 de la Llei de societats de capital i 247.2.3a del Reglament del Registre Mercantil, això és, a consignar en entitat de crèdit la quantitat corresponent per fer front a aquest pagament tan bon punt s' obri el termini reglamentari per a això.

Presentat el corresponent recurs pel notari autoritzant de l'escriptura, finalment, la DG dona la raó al Registrador, resolent que, davant d'una situació com la que resulta del supòsit de fet (actiu suficient i deute no exigible en balanç), la previsió legal és que l'actiu sigui objecte de repartiment d'acord a l'aprovat pels socis (article 390 de la Llei de Societats de Capital), sense perjudici que el passiu no exigible sigui degudament consignat en entitat de crèdit perquè arribat el temps, es procedeixi al seu pagament (articles 391.1 i 395.1.b) de la mateixa llei).

De resultes d'una recent consulta realitzada per un client, sobre aquesta qüestió (plans de pensions i la seva relació amb la massa hereditària), es recorda la doctrina del TS sobre la matèria, asseguda en el seu STS 274/2021, de 10 de maig, en la qual s'estableix que "pel que interessa a efectes de la qüestió suscitada en aquest recurs, hem de partir que el legislador ha deixat al marge de la successió hereditària les prestacions que tenen dret a percebre els beneficiaris en cas de mort dels socis d' un pla de previsió o dels partícips de plans de pensions. El dret a les prestacions corresponents que es generin en cada pla a favor dels socis o partícips previstes no s' adquireix per via de transmissió hereditària; per això, fins i tot en els casos en què coincideixi la persona del beneficiari i de l' hereu, el dret a la prestació està sotmès a les seves pròpies regles i no al règim jurídic de la successió. Com de manera anàloga s'estableix per a l'assegurança de vida en l'article 88 de la Llei 5/1980, de 8 d'octubre, de contracte d'assegurança, i salvant les diferències entre ambdues figures, la prestació haurà de ser lliurada al beneficiari en compliment del contracte encara contra les reclamacions dels hereus legítims i creditors del prenedor de l'assegurança".

S'adjunta (AQUÍ) Resolució DGSJFP de 19 de març de 2024 (BOE d'11 d'abril de 2024), en la qual la DG resol un cas en el qual s'acorda el cessament d'un administrador únic d'una SL, el qual té el seu domicili a l'estranger.

La DG determina que, en aquests casos, la via de l'article 202 de l'RN no és l'única, de manera que si s'envia la cèdula mitjançant correu certificat amb justificant de recepció i el lliurament no es pot realitzar, subsidiàriament, per a aquesta notificació, també es pot recórrer a la via del Reglament (UE) 2020/1784, relatiu a la notificació i trasllat als Estats membres de documents judicials i extrajudicials en matèria civil o mercantil ( o, si s' escau, al Conveni de la Haia de 15 de novembre de 1965), on es determina que la notificació notarial haurà de ser traslladada a través de l' organisme transmissor designat pel Regne d' Espanya, és a dir, a través del lletrat de l' Administració de Justícia que correspongui al tribunal del domicili del notari autoritzant (en aquests casos, el client haurà doncs d'acudir al Jutjat del lloc on es trobi el despatx notarial on s'ha signat l'escriptura i sol·licitar al Lletrat de l'Administració de Justícia de l'esmentat Jutjat que procedeixi a la remissió del document al destinatari, a través del procediment establert en aquesta normativa europea).

S'adjunta (AQUÍ) Resolució DGSJFP d'11 de març de 2024 (BOE d'11 d'abril de 2024), en la qual la DG resol un cas en el qual una societat presenta a inscripció una escriptura d'ampliació d'objecte social i modificació d'estatuts, acordada per la seva Junta general, en la qual aquesta SL, originàriament dedicada a la neteja en general d'edificis i el seu manteniment, ara amplia el seu objecte als serveis de desinfecció, desratització i dilució, així com al transport de mercaderies per carretera i agència de transports.

El Registrador Mercantil denega la inscripció (i la DG ho confirma) resolent que l'addició d'una activitat a l'objecte social és una modificació substancial del mateix que origina el dret de separació dels socis que no han votat a favor d'aquest canvi d'objecte social.

Així doncs, en aquests casos, en l'escriptura de modificació d'objecte social que se signi haurà de constar la publicació o manifestació que s'ha comunicat l'acord a aquests socis que no hi han votat a favor, (article 348 LSC), i la declaració dels administradors que cap soci ha exercitat el dret de separació dins el termini establert o que la societat, prèvia autorització de la junta general, ha adquirit les participacions socials o accions dels socis separats (articles 346 i ss. LSC).

S'adjunta (AQUÍ) Resolució DGSJFP de 26 de març de 2024 (BOE de 17 d'abril de 2024), en la qual la DG resol un cas en el qual una societat, representada per un apoderat, ven una finca. El notari autoritzant, en ressenyar aquest apoderament, no especifica si aquest és general o especial, si està o no inscrit, ni la persona que concedeix aquest poder en nom de la societat a favor de l' apoderat.

La Registradora de la Propietat denega la inscripció, al·legant que no es ressenya adequadament la representació de l'apoderat, sent aquest criteri confirmat per la DG, ja que el notari autoritzant de l'escriptura qualificada es limita a expressar que l'intervinent en representació de la societat titular registral actua en virtut d'un poder concedit mitjançant una escriptura del seu protocol, però ometent tota referència al seu caràcter especial o no, a la persona concedent del poder i al títol representatiu que vinculi a aquest últim amb la societat, mancant doncs les circumstàncies precises perquè la registradora pugui revisar que el títol autoritzat permet corroborar que el notari ha exercit la seva funció de valoració de l' existència i vigència del poder i de la suficiència de les facultats que confereix de forma completa i rigorosa.

S'adjunta (AQUÍ) Resolució DGSJFP de 22 de març de 2024 (BOE de 16 d'abril de 2024), en la qual la DG resol un cas on la Registradora denega la inscripció d'una escriptura d'elevació a públic d'acords socials (dissolució i extinció de la societat i nomenament de liquidador), en considerar que la convocatòria no està ben feta ja que aquesta no va ser enviada per l'administrador (sinó a través d'un tercer, això és, el servei postal del "Col·legi d'Advocats de Palma") i, així mateix, perquè en el seu contingut, simplement constava en l'ordre del dia la dissolució de la societat per cauda legal (sense especificar de forma concreta la mateixa).

En aquest supòsit, la DG resol revocant aquests defectes, determinant doncs que si la convocatòria procedeix de l' administrador i està signada per aquest, encara que la remeti un tercer, és vàlida i, així mateix, que és vàlid l' ordre del dia sobre dissolució per causa legal sense necessitat d' expressar la causa concreta d' aquesta dissolució.

S'adjunta (AQUÍ) Resolució DGSJFP de 19 de març de 2024 (BOE d'11 d'abril de 2024), en la qual la DG resol un cas on es presenta a inscripció una escriptura de compravenda, en què la societat venedora es troba en concurs de creditors, en fase de liquidació, realitzant-se la venda conforme al pla de liquidació aprovat per una interlocutòria judicial de la qual no consta la seva fermesa.

El Registrador denega la inscripció per aquest motiu (falta de fermesa de la interlocutòria) i la DG ho confirma, determinant doncs que per a la venda d'una finca d'una entitat concursada en fase de liquidació s'ha d'aportar la interlocutòria aprovatòria del pla de liquidació en què consti la seva fermesa.

S'adjunta (AQUÍ) Resolució DGSJFP de 4 de desembre de 2023 (BOE de 27 de desembre de 2023), en la qual la DG resol un cas en el qual determina que, en relació al sistema de remuneració del càrrec d'administrador d'una societat, en els estatuts ha de quedar determinada la forma específica en la qual es materialitzarà aquesta retribució (és a dir, no és admissible descriure diversos sistemes alternatius i deixar a l' arbitri de la junta general l' elecció concreta).

En tot cas, no confondre amb la competència de la Junta per aprovar l'import màxim de la remuneració anual del conjunt dels administradors, ja que aquí el que s'indica és que en els Estatuts, ha de quedar fixada la forma concreta en què es retribueix als administradors (per exemple, una assignació fixa, o una participació en beneficis), sense que sigui admissible descriure diversos sistemes alternatius i deixar a la junta general la que sigui la que esculli entre ells quina tria en el cas concret.

S'adjunta (AQUÍ) Resolució DGSJFP d'11 de març de 2024 (BOE d'11 d'abril de 2024), en la qual la DG resol un supòsit on es formalitza la venda d'un immoble que pertany en proindivís a dos ex cònjuges, i en el qual hi ha inscrit un dret d'ús a favor dels fills, fixat en la sentència judicial de divorci.

En aquests casos, la DG determina que, si els fills són menors de 16 anys, per a la venda es requerirà autorització judicial, mentre que, si els fills són majors de 16 anys, n' hi haurà prou amb el seu consentiment en escriptura pública.