Blog notarial i altres continguts pràctics

S'adjunta (AQUÍ) Resolució de la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de 4 de juny de 2024 (BOGC de 12 de juny de 2024), en la qual la DG resol un supòsit relatiu a una escriptura de donació, procedent prèviament d'una herència on s'havien fixat normes d'administració. En el cas en qüestió, un senyor, en el seu testament, nomena hereva la seva filla, però així mateix, nomena com a administradora de tots els béns de l' herència una germana de l' esmentada hereva, establint així mateix que en relació als immobles, l' administrador podrà llogar-los, alienar-los o gravar-los sense autorització judicial.

Presentada a Registre l'escriptura de donació d'aquesta finca (atorgada per l'hereva i per la seva germana administradora), la Registradora de la Propietat denega la seva inscripció, al·legant que sobre l'hereva pesa prohibició absoluta de disposar dels béns i que, així mateix, les normes de l'herència establertes pel causant (el seu pare) no autoritzen l'administrador a completar el consentiment del donant per realitzar actes a títol gratuït (això és, una donació).

Interposat el corresponent recurs, la Direcció General revoca la nota de qualificació, atès que si el testador ha previst que l' administrador pugui alienar els béns i, així mateix, no ha establert una prohibició expressa en relació als actes gratuïts, res no pot impedir que l' administrador, amb el consentiment de l' hereu, pugui donar l' immoble en qüestió.

S'adjunta (AQUÍ) Resolució de la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de 7 de juny de 2024 (BOGC de 17 de juny de 2024), en la qual la DG resol un supòsit relatiu a una herència provinent d'un senyor que, estant casat, va atorgar un testament, en el qual va designar com a hereva la seva dona, amb substitució vulgar a favor dels seus descendents, i en defecte de cònjuge i descendents, instituïa hereus de la meitat de l'herència als seus pares, a parts iguals, i amb dret a acréixer entre si, i l'altra meitat de l'herència als seus pares polítics (això és, els pares de la llavors la seva dona), també a parts iguals i amb dret a acréixer entre si. I en el seu defecte, els substitueix vulgarment pels seus respectius descendents. Aquest senyor, anys després, es divorcia i, posteriorment, mor.

Després de la mort, els seus nebots consanguinis (de "la seva branca familiar"), accepten l'herència, i presenten a inscripció la mateixa al Registre de la Propietat, denegant-se la inscripció per part de la Registradora, en entendre que en el cas concret, s'està davant d'un problema d'interpretació del testament, de manera que, com la designació d'aquests "pares polítics" (això és, els pares del seu exmembre) es fa de forma nominativa (pel seu nom i cognoms), es podria arribar a interpretar que, en el context del testament, el divorci no és causa d'ineficàcia d'aquesta substitució.

Interposat el corresponent recurs, la Direcció General s'alinea amb el notari recurrent, determinant que, de conformitat amb l'article 422-13.4 del CCCat, produït el divorci, la crida a la "família política" (sogres i els seus substituts) esdevé totalment ineficaç.

S'adjunta (AQUÍ) Resolució de la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació d'11 de juny de 2024 (BOGC de 19 de juny de 2024), en la qual la DG resol un supòsit relatiu a una herència que es ventila en virtut d'un pacte successori, en el qual, una senyora, prelega la meitat de la nua propietat d'una finca a una de les seves dues filles, juntament amb una substitució fideïcomissària de residu a favor dels 4 nets de la testadora (això és, els fills d'aquesta filla a la qual prelega la finca), a parts iguals, i aquests alhora substituïts vulgarment pels seus descendents per estirps.

Acceptada l'herència per la filla, i inscrit el seu dret en el Registre de la Propietat, els 4 nets (això és, els fideïcomissaris), atorguen una escriptura de renúncia a fideïcomís de residu, en la qual efectivament hi renuncien. Presentada a inscripció en el Registre, la Registradora de la Propietat denega la inscripció, al·legant que en el document presentat, els compareixents renuncien al fideïcomís de residu, però això no cancel·la el fideïcomís, ja que existeix la substitució vulgar per als seus descendents.

La Direcció General en aquesta ocasió s'alinea amb la Registradora, confirmant la nota de qualificació, en determinar que, de conformitat amb l'article 426-7 CCCat, "el testador pot disposar una substitució vulgar en fideïcomís per al cas que el fideïcomissari anomenat no arribi a ser-ho perquè no pugui o no vulgui", de manera que, si el fideïcomissari anomenat hi renuncia, el substitut vulgar és també fideïcomissari.

De resultes d' un cas recentment esdevingut al despatx, es recorda que, de conformitat amb el que disposa l' art. ~ ~ ~ 431-17.2 CCCat, els heretaments o les atribucions particulars fetes a favor del cònjuge o del convivent en parella estable, o dels parents d' aquests, llevat que s' hagi convingut expressament el contrari o així resulti del pacte, esdevenen ineficaços si, després d' haver estat atorgats, els cònjuges se separen de fet o legalment, o es divorcien, o el matrimoni és declarat nul, així com si en el moment de la mort hi ha pendent una demanda de separació, divorci o nul·litat matrimonial, llevat de reconciliació.

En el cas de la parella estable, esdevenen ineficaços si, després d' haver estat atorgades, els convivents se separen de fet, llevat que reprenguin la seva convivència, o s' extingeix la unió per una causa que no sigui la defunció d' un dels membres de la parella o el matrimoni entre ambdós.

Això també aplica als parents que només ho siguin del cònjuge o convivent, en línia directa o en línia col·lateral dins del quart grau, tant per consanguinitat com per afinitat.

Es recorda que, recentment, a través d'un grup parlamentari, i amb el suport del Govern, s'ha iniciat la tramitació per a l'eliminació de les anomenades "Golden Visa" previstes actualment en l'article 63.2.b) de la Llei 14/2013, on es reconeix la possibilitat que un estranger no resident pugui obtenir un visat d'estada / residència a Espanya si adquireix un immoble a Espanya amb una inversió de valor igual o superior a 500.000 euros per cada sol·licitant.

Tot i que la mesura segueix en vigor (això és, els actuals compradors se'n poden continuar beneficiant), es preveu la seva derogació en els pròxims mesos, cosa que pot impactar negativament en el mercat immobiliari d'alt standing. Per tenir en compte i, si s'escau, informar els clients al respecte (agències immobiliàries, potencials compradors, etc.).

Es recorda que, de conformitat amb la Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Publica de 7 de juliol de 2023 (AQUÍ pot consultar la mateixa), una vegada entrat en vigor l'anomenat Registre Electrònic, de la mà de la Llei 11/2023, de forma temporal, i fins al 31 de juliol de 2024, el termini de qualificació i despatx de documents en els Registres de la Propietat, Mercantils i de Béns mobles s'ha ampliat en 30 dies hàbils.

Això és, 45 dies hàbils, dels quals 15 dies corresponen al termini ordinari + 30 dies al termini previst a la Resolució.

A més, de conformitat amb la Resolució de l'esmentada Direcció General de 19 de juny de 2024 (AQUÍ es pot consultar) s'amplia en 15 dies hàbils el termini de qualificació i despatx dels documents:

• Presentats i que estiguin pendents de despatx a 31 de juliol de 2024, sempre que a aquesta data no haguessin esgotat el seu termini ordinari de qualificació i despatx (ampliació acumulable a l'ampliació de termini de la Resolució de 7 de juliol de 2023).

Per exemple, un document presentat el 29 de juliol de 2024 tindrà un termini de 60 dies hàbils (15 del termini ordinari + 30 del termini de la Resolució de 7 de juliol de 2023 + 15 de la Resolució de 19 de juny de 2024).

• Que es presentin des del dia 1 fins al dia 31 d' agost de 2024.

Per exemple, un document presentat l'1 d'agost de 2024 tindrà un termini de 30 dies hàbils (15 del termini ordinari + 15 de la Resolució de 19 de juny de 2024).

Aquestes ampliacions, combinades amb el termini de 10 dies hàbils de notificació de l' acte que preveu la legislació de Dret administratiu comú, provocarà en les properes setmanes i mesos una ampliació molt notable del termini d' inscripció dels documents presentats als Registres de la Propietat, Mercantil i de Béns Mobles.

S'adjunta (AQUÍ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 9 d'abril de 2024 (BOE de 26 d'abril de 2024), que ha estat analitzada en el recent WebiNots del Col·legi de Notaris de Catalunya de data 26 de juny de 2024. En ella s'analitza un supòsit de Dret Internacional privat, en el qual, un causant alemany, mor havent atorgat testament a Alemanya (i sent-li d'aplicació a la seva successió el Dret alemany), en el qual nomena hereus els seus fills, i així mateix, nomena un albacea.

En un primer acte, els hereus accepten l'herència del seu pare, la qual és inscrita en el Registre de la Propietat espanyol (això és, els hereus consten com a titulars registrals d'una la finca a Mallorca). I, en un segon acte, el babasseta ven aquesta finca a un tercer (sent això així perquè, de conformitat amb el Dret alemany, el banc està facultat per representar la comunitat hereditària i realitzar actes de disposició).

No obstant això, el Registre de la Propietat denega la inscripció aplicant la lex rei sitae, això és, basant-se en els principis bàsics del Dret registral espanyol (principi de protecció del titular registral i de tracte successiu), en virtut del qual, aquest abacea no és titular inscrit de la finca amb facultats per a la venda de l'immoble, doncs els seus duels inscrits són els hereus, amb independència del que digui el Dret alemany.

Interposat el corresponent Recurs, la Direcció General s' alinea amb el Registrador, confirmant que, una vegada inscrit el Dret de l' hereu a Espanya, la llei estrangera esgota els seus efectes i aplica la lex rei sitae, de manera que com la finca ja consta a nom dels hereus, aquests són els seus duels, i el banc ja no té facultats per a la venda de la mateixa.

En tot cas, aquest posicionament és qüestionat o matisat pels especialistes que analitzen la Resolució en el seminari.

S'adjunta (AQUÍ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 23 de novembre de 2023 (BOE de 14 de desembre de 2024), que ha estat analitzada en el recent WebiNots del Col·legi de Notaris de Catalunya de data 26 de juny de 2024.

S' hi analitza un supòsit de Dret Internacional privat, en el qual, la controvèrsia versa fonamentalment sobre la necessitat o no que documents públics en matèria de successions provinents d' un país estranger pertanyent a la Unió Europea, portin l ' apostilla exigida en el Conveni de la Haia nº XII, de 5 d' octubre de 1961 ni legalització.

La Direcció General, en la seva Resolució, determina que, en base a l'article 74 del Reglament europeu de Successions, relatiu a la "legalització i altres formalitats similars", no s'exigirà cap legalització ni formalitat anàloga per als documents expedits en un Estat membre en el marc del present Reglament".

Així doncs, en aquests casos (per exemple, una declaració d'hereus expedida per autoritat alemanya), no caldrà sol·licitar la documentació apostillada.

S'adjunta (AQUÍ) Sentència 2437/2024, de la Sala III del Tribunal Suprem, on s'aborda la fiscalitat en les herències en què entra en joc el dret de transmissió.

En resum, la sentència resol que, en aquells casos en què l' hereu mor sense haver acceptat o repudiat l' herència del mort, transmetent aquest dret d' acceptar o repudiar els seus hereus, el termini per a la prescripció del dret de l' Administració Tributària per liquidar l' Impost de Successions, es compta des del moment de la mort del segon causant o transmitent, i no des de la mort del primer mort.

A més, cal tenir en compte aquesta sentència, perquè el transcurs o no del termini de prescripció de l' impost determina el tipus d' acceptació de l' herència que es pot dur a terme. Si es considera que el termini de prescripció està consumat, només es podrà acceptar l' herència pura i simplement i no a benefici d' inventari, amb les conseqüències que, des del punt de vista de la responsabilitat, això suposa.

Recentment, s' ha posat de manifest una controvèrsia entre determinades entitats financeres amb relació a les minutes notarials d' instruments públics, en particular, pel que fa al cobrament de les diligències a incloure en la matriu, derivades de les actuacions addicionals que imposa la implantació del nou protocol electrònic. Aquesta controvèrsia se centra en el fet que, segons la interpretació d' aquestes entitats, els nous conceptes aranzelaris relacionats amb el protocol electrònic es tracten de serveis que no han estat demanats expressament per l' entitat, de manera que no procedeix la seva inclusió en la minuta que abona el banc.

Davant aquesta interpretació, cal precisar que la nova legislació introduïda per la Llei 11/2023, de 8 de maig, de digitalització d'actuacions notarials i registrals (AQUÍ pot consultar-la), obliga els Notaris a realitzar una sèrie d'actuacions addicionals en autoritzar tota classe d'instruments públics, això és, la seva incorporació al protocol electrònic, el seu acarament amb la matriu original (als efectes d'assegurar la concordança entre ambdós documents) i, finalment, el seu dipòsit en la base de dades establerta a tal efecte pel Consell General del Notariat, havent de deixar constància de tot això en l'instrument públic mitjançant diligència (art. 17.2 de la Llei del Notariat).

Tenint en compte lestres obligacions abans descrites que imposa la nova legislació al notari, en tots els instruments públics que s'autoritzin, han de constar aquestes diligències "d'incorporació" "d'acarament" i "de dipòsit" per deixar així constància que s'ha donat degut compliment a aquestes obligacions que imposa la llei al notari, generant les mateixes els corresponents drets aranzelaris previstos en el Reial decret 1426/1989, de 17 de novembre, pel qual s'aprova l'Aranzel dels Notaris (AQUÍ pot consultar el mateix), això és, 3,01 euros cadascuna d'elles, sent en total 9,03 euros.

S'adjunta (AQUÍ) detall de la controvèrsia esdevinguda i de la seva anàlisi jurídica al respecte per part del Despatx Notarial.

S'adjunta (AQUÍ) Resolució de la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de 30 d'abril de 2024 (BOGC de 10 de maig de 2024), en la qual la DG resol un supòsit en el qual la titular d'una farmàcia situada a Palamós concedeix una opció de compra sobre la mateixa, a favor d'una societat mercantil.

El Registrador Mercantil denega la inscripció del dret real d'opció de compra al·legant que la titularitat d'una farmàcia només pot ser d'una persona física farmacèutica (i no jurídica, tal com es constitueix en aquest cas), en base, entre d'altres, a l'art.

La DG revoca la qualificació negativa, i admet la inscripció, basant-se en el fet que en la pròpia escriptura de constitució del dret d'opció de compra es pacta que el dret de l'optant es pot cedir a un tercer (que sí que pot complir el requisit legal) i que, així mateix, s'especifica que, quan s'hagi d'exercir el dret, s' hauran de complir tots els requisits que estableix l' escriptura de constitució i els altres requisits legals i administratius.

S'adjunta (AQUÍ) Resolució de la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de 8 de maig de 2024 (BOGC de 15 de maig de 2024), en la qual la DG resol un supòsit en el qual un senyor, en el seu testament, institueix com a hereva única la seva esposa, amb una sèrie de substitucions. Anys després, el matrimoni se separa legalment (amb la corresponent sentència judicial) i, finalment, el marit mor.

L'esposa pretén adjudicar-se l'herència (ens els béns, un immoble) en base a aquest testament, la qual cosa és rebutjada pel Registrador davant el qual es presenta la instància privada d'acceptació d'herència, fonamentalment, en base a l'article 422-13 CCCat, on es determina que "la institució d'hereu, els llegats i les altres disposicions que s'hagin ordenat a favor del cònjuge del causant esdevenen ineficaços si, després d' haver estat atorgats, els cònjuges se separen de fet o legalment, o es divorcien, o el matrimoni és declarat nul, així com si en el moment de la mort hi ha pendent una demanda de separació, divorci o nul·litat matrimonial, llevat de reconciliació".

La DG confirma la nota de qualificació, a l' empara de l' esmentat precepte.

S'adjunta (AQUÍ) Resolució DGSJFP de 25 d'abril de 2024 (BOE de 17 de maig de 2024), en la qual la DG resol un cas en què el creditor hipotecari (UCI), concedeix una cancel·lació total d'una garantia (dret real d'hipoteca), davant d'un pagament parcial del deute pendent (en l'escriptura de cancel·lació es reconeix expressament que queda pendent de pagament part del deute).

El Registrador denega la inscripció afirmant que, en tal cas (pagament parcial), de conformitat amb la normativa tributària autonòmica, l'operació està subjecta a tributació (ITPAJD), de manera que haurà de presentar-se el corresponent model acreditatiu de la liquidació de l'impost, ja que de conformitat amb l'article 57 del DLeg 1/2018, l'exempció de l'impost en les cancel·lacions d'hipoteca només correspon quan es produeix el pagament (total, no parcial) de l'obligació garantida.

La DG confirma la nota de qualificació, confirmant que si no es compleix el requisit que la cancel·lació obeeixi al pagament (total) de l'obligació garantida, l'operació no queda inclosa en els supòsits en què no és obligatòria la presentació de la liquidació impositiva corresponent davant l'Agència Tributària autonòmica, de manera que perquè es pugui inscriure la cancel·lació, caldrà liquidar l' impost en qüestió.

S'adjunta (AQUÍ) Resolució DGSJFP de 29 d'abril de 2024 (BOE de 16 de maig de 2024), en la qual la DG resol un cas relatiu a una herència internacional, on un testador, de nacionalitat britànica i amb residència a Anglaterra, atorga un testament el 2003 a Londres davant d'un notari local. Finalment, mor l' any 2022, després de la qual cosa, s' autoritza a Espanya, davant de Notari espanyol, amb base al testament indicat, l' escriptura d' adjudicació dels béns que el causant té al nostre país, tot això a l' empara d' aquesta disposició testamentària.

El Registrador denega la inscripció ja que, en tractar-se d'un testament de Regne Unit, s'ha d'acreditar que s'ha obtingut el "probat" o adveració per part de les Autoritats d'aquest país i, perquè així mateix, no consta en l'escriptura d'acceptació d'herència la legislació que regeix la successió, a l'empara del Reglament Europeu de successions 650/2012.

La DG confirma íntegrament la nota de qualificació, determinant que, en aquest cas, en no existir "professio iuris" expressa per part del causant (això és, elecció de llei aplicable a la seva successió), es requereix aportar el "probat" (resultat d'un procés legal a seguir a Regne Unit a través del qual un Tribunal supervisa i aprova la distribució dels béns de l'herència a favor dels hereus) així com la determinació expressa de legislació aplicable a la successió.

A tall de recordatori, s'adjunta (AQUÍ) Resolució DGSJFP de 23 d'abril de 2024 (BOE de 15 de maig de 2024), en la qual la DG resol un cas que ens serveix per seguir tenint present que, en el marc d'una compravenda d'immoble, si el preu es paga mitjançant xec, és obligatori incorporar-ne un testimoni a l'escriptura de compravenda, doncs altrament, això impedirà la inscripció del document.

S'adjunta (AQUÍ) Resolució DGSJFP de 24 d'abril de 2024 (BOE de 15 de maig de 2024), en la qual la DG resol un cas en el qual s'atorga davant de Notari, una escriptura de declaració per antiguitat d'obra nova acabada i divisió horitzontal, en virtut de la qual, dins d'una parcel·la on existia un habitatge, es declara ara que existeixen en realitat 2 habitatges independents, procedint-se així mateix a formalitzar una divisió horitzontal de dita finca en dues parts completament independents registralment entre si (és a dir, es declara que existeixen 2 habitatges i es reparteixen el terreny existent entre elles, de forma exclusiva i excloent, amb les seves superfícies independents, els seus propis llindars, etc.).

El Registrador denega la inscripció al·legant que, en aquest cas, s'està realment davant un acte de divisió material de finca o parcel·lació, per a la qual cosa, es requereix la corresponent resolució administrativa de concessió de llicència urbanística o de declaració municipal d'innecessarietat, sent aquest criteri confirmat per la DG en la resolució del corresponent recurs.

S'adjunta (AQUÍ) Resolució DGSJFP de 24 d'abril de 2024 (BOE de 15 de maig de 2024), en la qual la DG resol un cas en el qual una persona divorciada (abans casada en règim convencional de separació de béns), ven una finca de la seva propietat, manifestant que la finca objecte de venda no constitueix el domicili habitual i permanent de la seva família.

El Registrador denega la inscripció al·legant que, en aquest cas, cal aportar el corresponent conveni regulador aprovat judicialment, del qual resulti que no s'atribueix l'ús d'aquest habitatge a l'excònjuge o, en altre cas, la ratificació d'aquest, sense que sigui prou la manifestació unilateral del transmitent que la finca objecte de la transmissió "no constitueix el seu domicili habitual i permanent de la seva família".

El notari autoritzant del document presenta el corresponent Recurs davant la DG, el qual és estimat, considerant el Centre Directiu que en tal supòsit, en no existir en el Registre ni en el document qualificat constància que s' hagi atribuït l' ús d' aquest habitatge a una altra persona, no existeix cap norma que imposi l' obligació d' exhibir el corresponent conveni regulador aprovat judicialment, del que resulti que no s' atribueix l' ús de tal habitatge a l' excònjuge, o, en altre cas, la ratificació d' aquest.

S'adjunta (AQUÍ) Resolució DGSJFP de 16 d'abril de 2024 (BOE de 15 de maig de 2024), en la qual la DG resol un cas en el qual s'eleva a públic una modificació d'estatuts socials (trasllat de domicili, canvi de l'estructura de l'òrgan d'administració, forma de convocatòria de les juntes, etc.). En el cas concret, l' ordre del dia de la convocatòria de la junta general contenia el text íntegre dels acords sotmesos a debat, així com la nova redacció que passarien a tenir els articles dels estatuts socials la modificació dels quals es proposava.

La Registradora Mercantil denega la inscripció al·legant que no s'havia respectat, en deguda forma, el dret d'informació al soci (art. 287 de la Llei de Societats de Capital), en virtut del qual, aquests tenen dret a examinar, en el domicili social, el text íntegre de la modificació proposada.

Davant d'aquesta qualificació, s'interposa el corresponent recurs, el qual és estimat per la Direcció General, determinant que l'anunci de convocatòria de la junta general expressa amb prou claredat el contingut de la modificació estatutària i el text íntegre dels acords sotmesos a debat així com la nova redacció que passarien a tenir els articles dels estatuts socials la modificació dels quals es proposava (i, en el cas concret, a major abundament, els tres únics socis eren també administradors solidaris de la societat, per la qual cosa no només tenien el dret sinó també el deure d' estar informats sobre la marxa dels assumptes de la societat i podien accedir a tota la documentació social, sense que consti que als administradors solidaris no convocants se' ls hagi impedit l' accés a aquesta informació).

S'adjunta (AQUÍ) Sentència del Tribunal Suprem 2218/2024, de 30 d'abril, on es resol un supòsit en el qual dos germans són copropietaris de 3 finques, de les quals, 2 d'elles són adquirides per compravenda, i la tercera, per donació d'una familiar. Passat el temps, els germans formalitzen la dissolució del condomini de les 3 finques, plantejant-lo com si fos una sola comunitat.

Davant aquest procedir, l' Administració Tributària autonòmica inicia un procediment de comprovació de valors, en el qual finalment, qualifica l' operació com de permuta, essent doncs necessari tributar per això en la modalitat de Transmissions Patrimonials Oneroses, ja que considera que els béns sobre els quals compartien titularitat conformaven dues comunitats de béns diferents en atenció als diversos títols d' adquisició.

El cas arriba finalment al Tribunal Suprem, el qual, revoca el criteri de l'administració, determinant que l'extinció de dos condominis, formalitzada en escriptura pública, quan s'adjudiquen els dos béns immobles indivisibles sobre els quals recau un dels condominis, que compensa l'excés d'adjudicació part en metàl·lic part pel lliurament de diversos béns mobles i un bé immoble que era titularitat exclusiva d'un dels copropietaris, constitueix per a l' expressat adjudicatari un supòsit de no-subjecció a la modalitat de Transmissions Patrimonials Oneroses, havent de tributar per la quota gradual de la modalitat d' actes jurídics documentats, sense que tingui rellevància a efectes fiscals que els béns adjudicats haguessin estat adquirits i incorporats als condominis en virtut de diferents títols d' adquisició.

S'adjunta (AQUÍ) Sentència del Tribunal Suprem 2171/2024, de 8 d'abril, on es resol un supòsit referit a la constitució d'una hipoteca sobre una finca, propietat d'un comuner que se la va adjudicar en una dissolució de condomini que després és declarada invàlida pels tribunals de justícia. En el cas concret, l' extinció de condomini i la hipoteca se signa el mateix dia, de forma simultània i consecutiva en la notaria corresponent.

El Tribunal Suprem resol que la protecció de la fe pública registral del tercer adquirent de bona fe opera des del moment en què s'estén l'assentament de presentació en el Registre de la Propietat, de manera que, en el cas concret, com quan se signa la hipoteca, l'extinció de condomini encara no s'havia presentat en el Registre (de manera que encara no existia aquest assentament de presentació), el dret del banc no queda protegit per la fe pública registral de l' art. ~ ~ ~ 34 LH, de manera que en declarar-se invàlida l' extinció de condomini, procedeix anular també la inscripció d' aquest dret real d' hipoteca.

S'informa que el Decret Llei català 6/2024, de 24 d'abril, de mesures urgents en matèria d'habitatge (AQUÍ) no ha estat convalidat pel Parlament de Catalunya, de manera que, el dret de tempteig i retracte en transmissions de grans tenidors persona jurídica que es va indicar a la newsletter del mes d'abril queda sense efecte.

S'adjunta (AQUÍ) Resolució DGSJFP de 23 d'abril de 2024 (BOE de 15 de maig de 2024), en la qual la DG resol un cas relatiu a una partició d'herència d'una senyora, morta amb testament, en el qual, lega l'usdefruit de l'herència al seu marit, nomena 3 dels seus fills com a hereus, i a una quarta filla, li llegeix la llegítima estricta que li correspongui (facultant els hereus per pagar aquesta llegítima en metàl·lic, fins i tot extrahereditari). En l' escriptura de partició, es realitza el repartiment de l' herència entre els hereus, i pel que fa al llegat d' aquesta filla, es determina que, entre els béns de l' inventari, hi havia un saldo en compte d' estalvi de la qual s' adjudica a la legatària de llegítima estricta la quantitat necessària per al pagament de la mateixa, expressant-se que "aquesta quantitat, una vegada acceptat el llegat i liquidat l'impost, serà transferida al compte que indiqui la legatària".

Presentada a inscripció en el Registre de la Propietat aquesta escriptura, el Registrador denega la inscripció d'unes finques a favor dels hereus perquè al seu parer, de conformitat amb l'article 844 del Codi Civil i art. 80 del Reglament Hipotecari, cal que es posi en coneixement del perceptor (mitjançant acta o altre document públic), l' existència d' aquesta llegítima, en el termini d' un any.

Interposat el recurs corresponent, la DG revoca la nota de qualificació indicada, determinant que no hi ha una disposició específica en la llei, ni pronunciament en la jurisprudència, ni doctrina, pels quals, en el cas de partició realitzada pel comptador-partidor testamentari, s' exigeixi el coneixement previ pel legitimari o almenys la seva notificació a aquest, per a la inscripció de la partició.

S'adjunta (AQUÍ) Resolució DGSJFP de 23 d'abril de 2024 (BOE de 15 de maig de 2024), en la qual la DG resol un cas relatiu a una dissolució i liquidació d'una SL, a l'escriptura de la qual s'adjunta un balanç de liquidació on no existeixen creditors, amb una sèrie de partides d'actiu, i amb un passiu igual a 0.

El Registrador denega la inscripció, al·legant que existeix error en el balanç final de liquidació, ja que en el mateix falten partides fonamentals (com la de capital social) i perquè, així mateix, el passiu i l'actiu han de ser iguals.

Presentat recurs, la DG revoca la nota de qualificació, al·legant que el balanç final de liquidació opera com un compte de tancament, per la qual cosa no és necessari el seu encaix en les normes que regulen l'estructura i contingut del balanç ordinari d'un exercici social (i perquè, així mateix, en les manifestacions de l'escriptura es poden reflectir dades rellevants per a la inscripció, com per exemple, la xifra de capital social que no apareix en aquest balanç aportat.

S'adjunta (AQUÍ) Resolució DGSJFP de 15 de gener de 2024 (BOE de 23 de febrer de 2024), en la qual la DG resol un cas en el qual una persona, en testament, institueix hereus dos dels seus fills i, així mateix, deshereta un tercer fill i també els descendents d'aquest fill desheretat (això és, els seus nets, dos menors d' edat de 13 i 8 anys), deixant constància en el testament del menyspreu d' aquests cap a la seva persona i de la seva absència d' interès en el manteniment de la relació entre l' àvia i aquests néts.

La Registradora denega la inscripció al·legant que, sent desheretats dos legitimaris en el testament de la causant menors d'edat al temps de l'atorgament, no pot prescindir-se de la seva intervenció en la partició d'herència, ja que no tenen els menors d'aptitud perquè li sigui jurídicament imputable la conducta que constitueix la causa legal de desheretament.

La DG, alineant-se amb la Registradora, resol que, per a menors de 14 anys, s' ha de partir de la seva inimputabilitat a falta del corresponent pronunciament judicial sobre les condicions de maduresa del menor que li facin apte per ser subjecte passiu del desheretament, de manera que, llevat que existeixi aquesta sentència judicial que validi el desheretament, aquesta no es podrà considerar eficaç en el pla patrimonial i registral.

S'adjunta (AQUÍ) Resolució DGSJFP de 15 de febrer de 2024 (BOE de 14 de març de 2024), en la qual la DG resol un cas en el qual una persona, incapacitada, ven unes finques, sent representada en aquest acte per la seva tutora, no constant en l'escriptura ni el fet d'haver-se remès al Registre Civil les corresponents resolucions judicials relatives al nomenament de tutora ni l'acceptació del càrrec.

El Registrador de la Propietat denega la inscripció per aquest motiu, i la DG, davant el recurs del notari, alineant-se amb aquest, determina que, en aquest cas concret, aquest defecte ha de decaure, ja que en l' escriptura de compravenda s' aporta i incorpora una interlocutòria judicial que autoritza expressament aquesta venda, de manera que, en constar en l' escriptura qualificada l' acte de control previ per part de l' autoritat judicial mitjançant una resolució el contingut de la qual no deixa lloc a dubtes i ha complert la funció de control de determinades facultats que, en tant que representant legal, competeixen a la tutora, s' ha de concloure que la registradora compta amb tots els elements precisos per qualificar l' autorització judicial que constitueix mitjà de prova suficient de la mesura de suport i sobre el referit càrrec i dóna suport a l' acte dispositiu realitzat per la tutora en nom de la seva representada.

S'adjunta (AQUÍ) Resolució DGSJFP de 21 de març de 2024 (BOE de 16 d'abril de 2024), en la qual la DG resol un cas en el qual una SL acorda la seva liquidació i extinció, amb la particularitat que aquesta disposa d'actiu (28.419,60 euros), així com un passiu no exigible (l'Impost de Societats de 2023 que encara no es podia pagar per una qüestió de dates). La societat adopta l' acord, dotant una provisió per al pagament d' aquest Impost de Societats, adjudicant la resta de l' actiu als socis corresponents.

El Registrador Mercantil denega la inscripció afirmant que, en aquests casos, en existir un passiu encara no exigible i un actiu amb el qual afrontar-lo, s' ha de procedir, de conformitat amb el que disposa l' article 391.1 de la Llei de societats de capital i 247.2.3a del Reglament del Registre Mercantil, això és, a consignar en entitat de crèdit la quantitat corresponent per fer front a aquest pagament tan bon punt s' obri el termini reglamentari per a això.

Presentat el corresponent recurs pel notari autoritzant de l'escriptura, finalment, la DG dona la raó al Registrador, resolent que, davant d'una situació com la que resulta del supòsit de fet (actiu suficient i deute no exigible en balanç), la previsió legal és que l'actiu sigui objecte de repartiment d'acord a l'aprovat pels socis (article 390 de la Llei de Societats de Capital), sense perjudici que el passiu no exigible sigui degudament consignat en entitat de crèdit perquè arribat el temps, es procedeixi al seu pagament (articles 391.1 i 395.1.b) de la mateixa llei).

De resultes d'una recent consulta realitzada per un client, sobre aquesta qüestió (plans de pensions i la seva relació amb la massa hereditària), es recorda la doctrina del TS sobre la matèria, asseguda en el seu STS 274/2021, de 10 de maig, en la qual s'estableix que "pel que interessa a efectes de la qüestió suscitada en aquest recurs, hem de partir que el legislador ha deixat al marge de la successió hereditària les prestacions que tenen dret a percebre els beneficiaris en cas de mort dels socis d' un pla de previsió o dels partícips de plans de pensions. El dret a les prestacions corresponents que es generin en cada pla a favor dels socis o partícips previstes no s' adquireix per via de transmissió hereditària; per això, fins i tot en els casos en què coincideixi la persona del beneficiari i de l' hereu, el dret a la prestació està sotmès a les seves pròpies regles i no al règim jurídic de la successió. Com de manera anàloga s'estableix per a l'assegurança de vida en l'article 88 de la Llei 5/1980, de 8 d'octubre, de contracte d'assegurança, i salvant les diferències entre ambdues figures, la prestació haurà de ser lliurada al beneficiari en compliment del contracte encara contra les reclamacions dels hereus legítims i creditors del prenedor de l'assegurança".

S'adjunta (AQUÍ) Resolució DGSJFP de 19 de març de 2024 (BOE d'11 d'abril de 2024), en la qual la DG resol un cas en el qual s'acorda el cessament d'un administrador únic d'una SL, el qual té el seu domicili a l'estranger.

La DG determina que, en aquests casos, la via de l'article 202 de l'RN no és l'única, de manera que si s'envia la cèdula mitjançant correu certificat amb justificant de recepció i el lliurament no es pot realitzar, subsidiàriament, per a aquesta notificació, també es pot recórrer a la via del Reglament (UE) 2020/1784, relatiu a la notificació i trasllat als Estats membres de documents judicials i extrajudicials en matèria civil o mercantil ( o, si s' escau, al Conveni de la Haia de 15 de novembre de 1965), on es determina que la notificació notarial haurà de ser traslladada a través de l' organisme transmissor designat pel Regne d' Espanya, és a dir, a través del lletrat de l' Administració de Justícia que correspongui al tribunal del domicili del notari autoritzant (en aquests casos, el client haurà doncs d'acudir al Jutjat del lloc on es trobi el despatx notarial on s'ha signat l'escriptura i sol·licitar al Lletrat de l'Administració de Justícia de l'esmentat Jutjat que procedeixi a la remissió del document al destinatari, a través del procediment establert en aquesta normativa europea).

S'adjunta (AQUÍ) Resolució DGSJFP d'11 de març de 2024 (BOE d'11 d'abril de 2024), en la qual la DG resol un cas en el qual una societat presenta a inscripció una escriptura d'ampliació d'objecte social i modificació d'estatuts, acordada per la seva Junta general, en la qual aquesta SL, originàriament dedicada a la neteja en general d'edificis i el seu manteniment, ara amplia el seu objecte als serveis de desinfecció, desratització i dilució, així com al transport de mercaderies per carretera i agència de transports.

El Registrador Mercantil denega la inscripció (i la DG ho confirma) resolent que l'addició d'una activitat a l'objecte social és una modificació substancial del mateix que origina el dret de separació dels socis que no han votat a favor d'aquest canvi d'objecte social.

Així doncs, en aquests casos, en l'escriptura de modificació d'objecte social que se signi haurà de constar la publicació o manifestació que s'ha comunicat l'acord a aquests socis que no hi han votat a favor, (article 348 LSC), i la declaració dels administradors que cap soci ha exercitat el dret de separació dins el termini establert o que la societat, prèvia autorització de la junta general, ha adquirit les participacions socials o accions dels socis separats (articles 346 i ss. LSC).

S'adjunta (AQUÍ) Resolució DGSJFP de 26 de març de 2024 (BOE de 17 d'abril de 2024), en la qual la DG resol un cas en el qual una societat, representada per un apoderat, ven una finca. El notari autoritzant, en ressenyar aquest apoderament, no especifica si aquest és general o especial, si està o no inscrit, ni la persona que concedeix aquest poder en nom de la societat a favor de l' apoderat.

La Registradora de la Propietat denega la inscripció, al·legant que no es ressenya adequadament la representació de l'apoderat, sent aquest criteri confirmat per la DG, ja que el notari autoritzant de l'escriptura qualificada es limita a expressar que l'intervinent en representació de la societat titular registral actua en virtut d'un poder concedit mitjançant una escriptura del seu protocol, però ometent tota referència al seu caràcter especial o no, a la persona concedent del poder i al títol representatiu que vinculi a aquest últim amb la societat, mancant doncs les circumstàncies precises perquè la registradora pugui revisar que el títol autoritzat permet corroborar que el notari ha exercit la seva funció de valoració de l' existència i vigència del poder i de la suficiència de les facultats que confereix de forma completa i rigorosa.

S'adjunta (AQUÍ) Resolució DGSJFP de 22 de març de 2024 (BOE de 16 d'abril de 2024), en la qual la DG resol un cas on la Registradora denega la inscripció d'una escriptura d'elevació a públic d'acords socials (dissolució i extinció de la societat i nomenament de liquidador), en considerar que la convocatòria no està ben feta ja que aquesta no va ser enviada per l'administrador (sinó a través d'un tercer, això és, el servei postal del "Col·legi d'Advocats de Palma") i, així mateix, perquè en el seu contingut, simplement constava en l'ordre del dia la dissolució de la societat per cauda legal (sense especificar de forma concreta la mateixa).

En aquest supòsit, la DG resol revocant aquests defectes, determinant doncs que si la convocatòria procedeix de l' administrador i està signada per aquest, encara que la remeti un tercer, és vàlida i, així mateix, que és vàlid l' ordre del dia sobre dissolució per causa legal sense necessitat d' expressar la causa concreta d' aquesta dissolució.

S'adjunta (AQUÍ) Resolució DGSJFP de 19 de març de 2024 (BOE d'11 d'abril de 2024), en la qual la DG resol un cas on es presenta a inscripció una escriptura de compravenda, en què la societat venedora es troba en concurs de creditors, en fase de liquidació, realitzant-se la venda conforme al pla de liquidació aprovat per una interlocutòria judicial de la qual no consta la seva fermesa.

El Registrador denega la inscripció per aquest motiu (falta de fermesa de la interlocutòria) i la DG ho confirma, determinant doncs que per a la venda d'una finca d'una entitat concursada en fase de liquidació s'ha d'aportar la interlocutòria aprovatòria del pla de liquidació en què consti la seva fermesa.

S'adjunta (AQUÍ) Resolució DGSJFP de 4 de desembre de 2023 (BOE de 27 de desembre de 2023), en la qual la DG resol un cas en el qual determina que, en relació al sistema de remuneració del càrrec d'administrador d'una societat, en els estatuts ha de quedar determinada la forma específica en la qual es materialitzarà aquesta retribució (és a dir, no és admissible descriure diversos sistemes alternatius i deixar a l' arbitri de la junta general l' elecció concreta).

En tot cas, no confondre amb la competència de la Junta per aprovar l'import màxim de la remuneració anual del conjunt dels administradors, ja que aquí el que s'indica és que en els Estatuts, ha de quedar fixada la forma concreta en què es retribueix als administradors (per exemple, una assignació fixa, o una participació en beneficis), sense que sigui admissible descriure diversos sistemes alternatius i deixar a la junta general la que sigui la que esculli entre ells quina tria en el cas concret.

S'adjunta (AQUÍ) Resolució DGSJFP d'11 de març de 2024 (BOE d'11 d'abril de 2024), en la qual la DG resol un supòsit on es formalitza la venda d'un immoble que pertany en proindivís a dos ex cònjuges, i en el qual hi ha inscrit un dret d'ús a favor dels fills, fixat en la sentència judicial de divorci.

En aquests casos, la DG determina que, si els fills són menors de 16 anys, per a la venda es requerirà autorització judicial, mentre que, si els fills són majors de 16 anys, n' hi haurà prou amb el seu consentiment en escriptura pública.

El 9 de maig entrarà en vigor la part de la llei 11/2023 que regula les comunicacions entre notaries i registres. Aquest fet està requerint realitzar modificacions en les aplicacions de SIGNO i en els sistemes de comunicació, en el que estan treballant els tècnics d' ambdues corporacions des de fa setmanes. Pel que fa a la remissió de les còpies de les escriptures als registres, els canvis visibles per a les notaries seran mínims, afectant únicament algunes noves dades establertes en la resolució de la DGSJFP de 20 de juliol de 2023, malgrat l' important avanç en seguretat que comportarà el nou sistema. Quant a l' obtenció d' informació registral a través de les notes simples continuades, i atès que la llei prohibeix l' ús del telefax, s' utilitzarà un sistema de repositori que els notaris podrem consultar tantes vegades com sigui necessari, sense cost addicional al propi de la nota.

En qualsevol cas, vull recordar que la resolució de la DGSJFP de 7 de juliol de 2023 estableix que els dies 9 i 10 de maig seran inhàbils a efectes de presentació de documents. Per tant, els notaris rebrem el justificant d' entrada del document en el registre immediatament, però l' assentament de presentació no ens arribarà fins al següent dia hàbil. En les primeres setmanes es podria donar el cas que, per qüestions d'integració tecnològica, alguns registres no sol·licitin la totalitat de les dades que han d'acompanyar el document presentat. Això no afectarà la validesa de la presentació, que serà realitzada amb les mínimes dades remeses.

En els pròxims dies des d'Ancert enviaran a la teva notaria els manuals corresponents i es realitzarà una sessió de formació online, de la qual se t'informarà puntualment.

S'adjunta (AQUÍ) el Decret Llei català 6/2024, de 24 d'abril, de mesures urgents en matèria d'habitatge, en el qual es reconeix un dret de tempteig i retracte a favor de la Generalitat en la transmissió de qualsevol habitatge situat en una zona declarada de mercat residencial tensat que sigui propietat d'un gran tenidor persona jurídica que estigui inscrit en el registre de grans tenidors d'habitatge. Aquest dret d' adquisició preferent afecta la primera i posteriors transmissions dels habitatges.

A dia d'avui, aquest Registre de grans tenidors encara no existeix (tal com consta en la nota de Col·legi Notarial de Catalunya que s'adjunta AQUÍ), de manera que, quan entri en funcionament (de la qual cosa ja s'advertirà degudament), s'haurà de tenir en compte aquesta limitació en formalitzar aquesta classe d'operacions de compravenda immobiliària.

S'adjunta (AQUÍ) Resolució DGSJFP de 5 de febrer de 2024 (BOE de 8 de març de 2024), en la qual la DG resol un cas en el qual es formalitza un préstec hipotecari a favor d'una societat, constant com a fiador una persona física que, al seu torn, n'és administrador.

La DG resol que quan el fiador persona física d' un préstec empresarial és administrador d' aquesta societat, apoderat, o soci, aquesta persona física té un vincle funcional amb la societat que exclou que tingui la condició de consumidor i, per tant, determina la no aplicació de les cauteles de la LCI.

S'adjunta (AQUÍ) Resolució DGSJFP de 29 de gener de 2024 (BOE de 8 de març de 2024), en la qual la DG resol un supòsit en el qual es formalitza mitjançant escriptura de compravenda l'alienació d'una partició indivisa d'1/49 d'una finca registral consistent en un local comercial, que donava el dret a ús i gaudi en exclusiva d'una plaça de garatge. En el Registre i en la nota simple informativa constava inscrit que "les assenyalades places de garatge tindran la consideració d' element accessori per al servei de l' habitatge i en conseqüència s' obliguen expressament a no transmetre la plaça de garatge adquirida sinó conjuntament amb l' habitatge corresponent a cadascun d' ells". El Registrador denega la inscripció, considerant que només es pot vendre la plaça de garatge conjuntament amb l' habitatge en qüestió.

La DG, alineant-se amb el notari, revoca la nota de qualificació i permet la venda, al·legant que en aquest cas s'està davant d'un pacte merament obligacional, i no una vinculació ob rem, ja que aquesta requereix que es formalitzi degudament i consti així inscrita de forma expressa.

S'adjunta (AQUÍ) Resolució DGSJFP de 6 de febrer de 2024 (BOE de 8 de març de 2024), en la qual la DG resol que en les renúncies d'herència on intervenen estrangers, també cal ressenyar el Número d'Identificació d'Estranger del renunciant, ja que es tracta d'un acte amb transcendència tributària, per als quals, així ho exigeix la llei (arts. 254.2 LH, 23 LN i 156.5 RN).

S'adjunta (AQUÍ) Resolució DGSJFP de 30 de gener de 2024 (BOE de 8 de març de 2024), en la qual la DG resol que en si es formalitza l'habitatge habitual de la família, per part d'un dels cònjuges, no és necessari el consentiment de l'altre cònjuge, si en aquesta novació no s'amplia capital ni s'incrementa la responsabilitat hipotecària de la finca gravada.

S'adjunta (AQUÍ) Resolució DGSJFP de 29 de febrer de 2024 (BOE de 20 de març de 2024), en la qual la DG resol que, per poder-se calcular la pèrdua financera, cal expressar el diferencial aplicable a la mateixa, ja que això ha de constar en la inscripció perquè la seva quantificació, si s'escau, es pugui realitzar correctament.

S'adjunta (AQUÍ) Resolució DGSJFP de 19 de febrer de 2024 (BOE de 19 de març de 2024), en la qual la DG resol que, en el cas d'una societat en concurs de creditors i ja en fase de liquidació, no és possible nomenar i inscriure un nou administrador, ja que les operacions de liquidació societària són competència dels liquidadors de la societat sense que puguin ser dutes a terme pels administradors socials que, com a conseqüència de l' estat de dissolució, queden cessats d' iure.

S'adjunta (AQUÍ) Resolució DGSJFP de 5 de febrer de 2024 (BOE de 8 de març de 2024), en la qual la DG resol un cas en el qual una societat, mitjançant el corresponent acord de Junta General, acorda la dissolució i extinció de la mateixa, i en l'escriptura corresponent es demana al Registre Mercantil la cancel·lació dels assentaments registrals de la companyia. En aquesta escriptura es declara que la societat no té cap actiu i que, així mateix, només té un creditor (l'AEAT),el crèdit de la qual no es pot satisfer per absència de massa activa.

El Registrador denega la inscripció al·legant que, de conformitat amb l'article 395 LSC, l'escriptura d'extinció de la societat ha de contenir la manifestació dels liquidadors de què s'ha procedit al pagament dels creditors o a la consignació dels seus crèdits.

Contra aquesta qualificació, presenta recurs el liquidador de la SL, i la DG, alineant-se amb aquest, considera que, en efecte, quan no hi ha actiu que liquidar, encara que hi hagi creditors, en l' àmbit estrictament registral no existeix cap norma que supediti la cancel.lació dels assentaments registrals d' una societat de capital que no tingui actiu social a la prèvia declaració de concurs. Així doncs, en conseqüència, encara que existeixin creditors, com que no hi ha res amb què pagar-los, s'ha d'admetre la sol·licitud de cancel·lació de seients registrals, encara que la societat no s'hagi declarat en concurs prèviament.

S'adjunta (AQUÍ) Resolució DGSJFP de 21 de febrer de 2024 (BOE de 19 de març de 2024), en la qual la DG resol que en el cas dels apoderaments de Regne Unit, per la seva pròpia naturalesa, el judici de suficiència del Notari es realitza adequadament quan s'exhibeix davant el mateix el document original signat pel poderdant, i no en format de còpia autèntica.

Es detalla a continuació dues qüestions interessants, analitzades en el darrer WebiNots del Col·legi de Notaris de Catalunya, en matèria de successions:

TESTAMENT I JUDICI DE CAPACITAT NOTARIAL:

S'analitzen dues sentències del TSJ on es qüestiona la validesa de senglades testaments, atorgats per persones grans (més de 80 anys). Extremar precaucions amb testaments de gent gran (més de 80 anys), que tenint en compte la piràmide de població, cada vegada seran més habituals. Davant el mínim dubte sobre la capacitat del testador, hi ha diverses opcions per reforçar el judici de capacitat:

• Acta prèvia on es deixi constància de proves conforme la persona es troba en plenes facultats psíquiques (informe mèdic).
• Realitzar una gravació de la persona amb una entrevista i dipositar-la en una acta prèvia.
• Casos extrems: exigir la presència de 2 facultatius.

DONACIONS I IMPUTACIÓ A LA LLEGÍTIMA:

De conformitat amb el Codi Civil de Catalunya (art. 451-8 CCCat), "són imputables a la llegítima les donacions entre vius atorgades pel causant amb pacte exprés d'imputació o fetes en pagament o a compte de la llegítima. El caràcter imputable de la donació s' ha de fer constar expressament en el moment en què s' atorga i no es pot imposar amb posterioritat per actes entre vius ni per causa de mort.

Important recordar això als clients quan es formalitzi la donació, perquè només es pot fer en aquell moment, no a posteriori! (com succeeix en el cas en què s'analitza en el seminari, on després de la donació, la relació entre pare i fill es deteriora, i el pare (donant), en testament, indica que aquesta donació passada és imputable a la llegítima, però això ja no és possible, i així ho declara el TSJ en la sentència del cas concret).

S'adjunta (AQUÍ) Resolució DGSJFP de 15 de gener de 2024 (BOE de 22 de febrer de 2024), en la qual la DG, resol un supòsit relatiu a una compra d'un immoble, amb caràcter privatiu, d'una persona casada en règim de societat de guanys de Dret comú.

Interessant Resolució per recordar les formes en què es pot produir aquesta adquisició amb caràcter privatiu, això és:

• Justificant indubitadament el caràcter privatiu del bé (mitjançant prova documental pública).
• Confessió de privativitat de l'altre cònjuge (el que subjecta l'adquisició al règim especial de l'art.
• Celebració entre els cònjuges d'un negoci jurídic d'atribució de caràcter privatiu (on s'expressi clarament la causa onerosa o gratuïta d'aquest negoci).

S'adjunta (AQUÍ) Resolució DGSJFP de 9 de gener de 2024 (BOE de 21 de febrer de 2024), en la qual la DG resol un cas en el qual el Registre de la Propietat denega la inscripció d'un dret d'opció de compra sobre una finca, en incórrer aquest en la prohibició del pacte comissori (doncs existeixen relacions financeres prèvies entre concedent i optant, això és, deutes previs, que es plasmen en un protocol anterior al de l'opció de compra).

La DG, alineant-se amb el Registrador, considera que, en efecte, no és possible utilitzar el negoci d'opció de compra per a una finalitat que li és estranya, això és, la d'operar com a garantia, de manera que no és admissible que, sota l'aparença d'un contracte d'opció de compra, s'amagui un comís que permeti a l'optant (creditor d'un deute), fer-se amo de la finca oferta en garantia (per saldar aquest deute), i tot això, sense els requisits i cauteles propis de l'execució processal.

S'adjunta (AQUÍ) Resolució DGSJFP de 19 de desembre de 2023 (BOE de 16 de febrer de 2024), en la qual la DG resol un cas en el qual el promotor d'un edifici d'obra nova formalitza en una escriptura una segregació d'una participació indivisa que li pertany, en un local de planta semisoterrani destinat a garatge / trasters, per crear tres finques registrals independents, això és, dues places d'aparcament i un traster, per així poder procedir a la seva venda a compradors finals.

El Registrador denega la inscripció perquè, a la vista de la clàusula estatutària de la divisió horitzontal que faculta el promotor a realitzar aquestes segregacions, s'adverteix que en la mateixa s'estableix que aquesta facultat només podrà ser utilitzada "abans de procedir a la venda dels citats trasters", considerant el Registrador que com la promotora ja ha començat a vendre altres trasters, ja no es pot aplicar aquesta clàusula, de manera que és necessari el consentiment de tots els titulars registrals de les restants participacions indivises ja venudes.

La DG, alineant-se amb el notari, revoca la nota de qualificació, considerant que, en aquest cas, cal interpretar la clàusula estatutària d'una manera "lògica, finalista i contextual", això és, permetent aquestes modificacions, encara que la venda d'altres trasters ja s'hagi iniciat, sempre que aquestes modificacions posteriors afectin només participacions indivisa que pertanyen a la societat promotora.

S'adjunta (AQUÍ)Circular informativa 1/2024, del Consell General del Notariat, sobre Inversions Exteriors. En aquesta, es detallen les novetats introduïdes per l'Ordre HFP/115/2023, de 9 de febrer, per la qual es determinen els països i territoris, així com els règims fiscals perjudicials, que tenen la consideració de jurisdiccions no cooperatives (AQUÍ), l'entrada en vigor de les quals s'ha produït l'1 de febrer de 2024.

En aquesta ordre (que desenvolupa el Reial decret 571/2023 al qual ja es va fer referència en una Newsletter anterior), es determinen els models destinats a la tramitació i declaració d'inversions exteriors a Espanya i de les inversions espanyoles a l'exterior.  A tall de recordatori, indicar que aquesta normativa estableix, segons el cas, un règim de declaració o autorització (en el cas de la declaració, la seva absència no afecta la validesa de l'operació, mentre que, en els supòsits d'autorització, la seva absència si que afecta la validesa). En la Circular que s' adjunta, es detallen els supòsits concrets en els quals és necessària la declaració o autorització.

Procediment per tenir en compte en les operacions on es requereix declaració prèvia:

1. L'inversor estranger que vagi a formalitzar l'operació davant notari haurà, amb anterioritat a la firma, emplenar, sota la seva exclusiva responsabilitat, la declaració que correspongui a AFORIX (s'adjunta AQUÍ manual amb resum del procediment a realitzar pel titular no resident).
2. Si l'atorgant ha complimentat el formulari corresponent i aporta a la notaria, en el moment de signatura, els fitxers electrònics que corresponen, des de notaria s'haurà de comprovar que les dades essencials del fitxer electrònic lliurat coincideixen amb les de l'escriptura o pòlissa que s'ha de signar (AQUÍ s'adjunta un manual amb el procediment a realitzar des de la notaria).  Realitzada aquesta comprovació, s' haurà d' imprimir el formulari i incorporar-se a l' escriptura, de manera que, un cop signada l' escriptura, el notari haurà de remetre la informació subministrada, a través de la seu electrònica notarial, al Consell General del Notariat, qui al seu torn la remetrà al Registre d' Inversions.
3. Si l' atorgant no lliura el fitxer en el moment de signatura, el notari en deixarà constància en l' escriptura, amb els advertiments oportuns. Si s' escau, si el fitxer s' aporta posteriorment, el notari ho farà constar mitjançant diligència, procedint a realitzar els mateixos tràmits abans descrits.
4. S'acompanya així mateix models de clàusules d'inversions exteriors a incorporar en les escriptures, segons el cas (AQUÍ).

Procediment per tenir en compte en les operacions on es requereix autorització expressa:

En la circular annexa es detallen les operacions subjectes a aquesta autorització expressa (per exemple, inversions de residents en països de fora de la UE que impliquin passar a ostentar un 10% o més d'una societat espanyola, si l'objecte d'aquesta és, entre d'altres, infraestructures crítiques, tecnologies crítiques, subministraments d'energia, sectors d'accés a informació sensible, o mitjans de comunicació). En aquests casos, el notari està obligat a informar els sol·licitants de la necessitat d'obtenció d'aquesta autorització expressa, denegant l'autorització del document públic fins que no s'obtingui la mateixa.

S'adjunta (AQUÍ) Resolució JUS/47/2024 de la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació, de 3 de gener (DOGC 19/01/2024), en la qual la DG resol un recurs interposat contra la negativa d'un Registrador a inscriure un pacte successori formalitzat per una mare (que té 4 fills) i tres dels seus fills, en el qual es realitzen disposicions a favor dels atorgants, però també a favor d'un tercer que no participa directament en el pacte (aquest quart fill).

La DG, alineant-se amb el recurrent, revoca la nota de qualificació, afirmant que, de conformitat amb el paràgraf segon de l' art. ~ ~ ~ 431-1 del CCCat, els pactes successoris catalans admeten disposicions entre els atorgants i, també, a favor de terceres persones que no participin directament en el seu atorgament.

S'adjunta (AQUÍ), un llistat d'entitats i institucions que poden prestar assistència a persones que la requereixin per a l'exercici de la seva capacitat jurídica en condicions d'igualtat (persones grans amb deteriorament cognitiu, discapacitats, etc.), facilitat per la Direcció General de l'Autonomia Personal i la Discapacitat de la Generalitat de Catalunya al Col·legi Notarial de Catalunya. Per tenir-ho en compte si atenem algun client que requereix d'aquesta classe d'assistència o la pugui necessitar en un futur.

S'adjunta (AQUÍ) Resolució de 27 de desembre de 2023, de la Secretaria d'Estat d'Economia, on es modifica el Codi de Bones Pràctiques bancàries, per a deutors amb dificultats, ampliant l'espectre de potencials beneficiaris d'aquestes mesures en el cas de novacions hipotecàries. En concret, fonamentalment:

• S'amplia el límit d'ingressos de la unitat familiar per poder acollir-se al Codi fins a 4,5 vegades l'IPREM anual (podent arribar en casos concrets a 5,5 vegades).
• Es permet demanar mesures d' ampliació del termini fins a 7 anys i fixació de la quota durant 12 mesos, de forma independent o conjunta.

S'adjunta (AQUÍ) Resolució JUS/4208/2023 de la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació, de 12 de desembre (DOGC 20/12/2023), en la qual la DG, a efectes doctrinals, resol un cas on una persona casada (de veïnatge civil catalana), protagonitza ella sola la clàssica CV + PH d'immoble per destinar-lo a "habitatge habitual", formalitzant ella sola les 2 escriptures, això és, sense el consentiment de l'altre cònjuge.

La DG, alineant-se amb el Registrador, considera que a Catalunya no és aplicable la teoria del negoci jurídic complex, en base als arts. 569-31 i 231-9.2 CCCat, de manera que, la compra de l'habitatge familiar i la constitució d'una hipoteca sobre aquest habitatge immediatament a continuació (per garantir el préstec que possibilita l'adquisició), són dos negocis jurídics independents, de manera que han de reunir els requisits legals respectius, això és, en el cas del PH, el consentiment del cònjuge convivent de l' hipotecant.

S'adjunta (AQUÍ) nota informativa del Col·legi Notarial de Catalunya, on es recorden enllaços d'interès per al dia a dia de la preparació de determinades operacions immobiliàries. En concret:

• Certificats d' eficiència energètica: Cercador per localitzar la informació tècnica dels diferents certificats d' eficiència energètica d' edificis o habitatges inclosos en el Registre oficial de la Generalitat de Catalunya.
• V.P.O.: Consulta dels preus màxims de venda i renda dels habitatges de protecció oficial.
• Registre de planejament urbanístic de Catalunya: Eina de consulta de planejament urbanístic vigent, els convenis urbanístics i trames urbanes consolidades.

El Reial decret 8/2023 porta com a novetats més rellevants en matèria de protecció dels deutors hipotecaris, les següents:

• Se suprimeixen durant el 2024 les comissions d'amortització anticipada total o parcial de préstecs hipotecaris amb interès variable.
• Se suprimeixen igualment les comissions de modificació de condicions per canviar de tipus variable a tipus fix. Tampoc es podrà cobrar aquesta comissió quan la modificació consisteixi a canviar de tipus variable a tipus mixt, sempre que el període fix sigui almenys de 3 anys.
• Tampoc podran cobrar-se comissions per canviar d' entitat quan es faci per substituir el tipus variable per un de fix o per un de mixt amb els requisits anteriorment assenyalats.

S'adjunta (AQUÍ) Resolució DGSJFP de 26 de setembre de 2023 (BOE d'1 de novembre de 2023), en la qual la DG, alineant-se amb el Registrador Mercantil, determina que en la dissolució i liquidació d'una SL, encara que l'haver social a repartir sigui 0, cal identificar els socis i la seva quota de participació.

S'adjunta (AQUÍ) Resolució DGSJFP de 29 de novembre de 2023 (BOE de 28 de desembre de 2023), en la qual la DG resol un cas d'una escriptura de modificació de propietat horitzontal, amb nova configuració d'elements independents (de la qual formaven part diverses finques hipotecades). El Registrador denega la inscripció davant la falta de consentiment del creditor hipotecari.

En aquest cas, la DG, amb una interessant Resolució, realitza un resum molt didàctic sobre la inscripció d' actes que puguin alterar l' element objectiu de la garantia hipotecària i en quins casos és, o no, necessària la intervenció del creditor hipotecari.

Finalment, en el cas concret, determina que no és necessari aquest consentiment, ja que hi ha correspondència entre les finques primitives i les resultants de la reorganització de la propietat horitzontal.

S'adjunta (AQUÍ) Instrucció de la DGT sobre els tràmits a realitzar quan mor el titular d'un vehicle a motor. En concret, s' hi detalla que els hereus, en un termini màxim de 90 dies, poden optar entre dues opcions:

• O bé identificar un custodi provisional, que serà el posseïdor del vehicle i responsable en tot el relatiu al mateix. Cal realitzar una tramitació específica per comunicar aquesta custòdia dins d' un termini de 90 dies de la mort. És provisional i no pot vendre el vehicle. Només es pot transferir al propi custodi o un hereu.
• O bé realitzar la transferència definitiva a un dels hereus, per a la qual cosa, un cop s' adjudiqui el vehicle a un dels hereus, aquest tindrà 90 dies per realitzar la transferència definitiva al seu nom. Aquest titular esdevé propietari, amb tots els drets i obligacions.

S'adjunta (AQUÍ) Resolució DGSJFP de 29 de novembre de 2023 (BOE de 28 de desembre de 2023), en la qual la DG resol un cas d'una declaració d'obra nova "antiga", on s'aporta una certificació cadastral que acredita que l'obra és de 2015 (de manera que no han transcorregut els 10 anys que exigeix la normativa autonòmica per poder-se acollir a aquesta via), juntament amb un document, expedit per l' Ajuntament de la localitat on radica la finca, en el qual es declara que s' han complert les condicions establertes en la llicència i que no existeix inconvenient en la concessió de llicència de primera ocupació.

La DG, alineant-se amb el Registrador, determina que si es pretén inscriure una declaració d'obra nova, s'ha de triar bé la via, això és, l'"ordinària" de declaració d'obra nova acabada (més exigent a nivell documental, doncs es requerirà llicència municipal, assegurança, certificació descriptiva de tècnic competent, etc.) o la via de la declaració d'obra nova "per antiguitat", de manera que, si es tria aquesta segona, s'ha d'acreditar que ha transcorregut el temps que exigeix la llei per a això, amb independència que s'aporti algun document que correspondria en el cas d'haver optat per la declaració d'obra nova de la "via ordinària".

Breu ressenya a la Llei 28/2022, de foment de l'ecosistema de les empreses emergents (AQUÍ), ve a afavorir la creació d'empreses emergents a Espanya establint incentius fiscals i simplificant els tràmits per constituir-les:

• Es preveu un tipus reduït del 15% en l'Impost de Societats.
• Per tal d' atreure inversió estrangera, s' exigeix únicament que l' inversor estranger tingui NIF espanyol, però no NIE.
• El termini per a la inscripció de la seva constitució és de 5 dies hàbils i si s' utilitzen estatuts tipus de sis hores.
• Els aranzels notarials en cas de constituir-se via CIRCE, amb estatuts tipus i amb capital inferior a 3100 €, seran de60 €.
• El concepte d' empresa emergent el recullen els articles 3 i 4 de l' esmentada llei.