Blog notarial i altres continguts pràctics

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 6 d'octubre de 2025 (BOE de 21 de gener de 2026) en què s'analitza un interessant supòsit en relació amb una escriptura de liquidació d'una SL.

El cas parteix d'una SL que va entrar en concurs, en què s'acredita que la societat no té massa activa. En vista d'això, el jutge del concurs resol, a l'empara de la legislació concursal, que escau la liquidació de la societat per via mercantil. Per això, la Junta General de la societat adopta l'acord corresponent i l'eleva a públic mitjançant la necessària escriptura pública de liquidació.

Presentada a inscripció aquesta escriptura, el Registrador Mercantil denega la inscripció, al·legant en essència que, de conformitat amb el balanç final de liquidació de la societat, aquesta presenta uns deutes de més de 8 milions d'euros, de manera que, de conformitat amb l'art. 395 de la Llei de societats de capital, es requereix el pagament previ o la consignació dels deutes esmentats o, si s'escau, seguir-se el procediment concursal corresponent.

Interposat el corresponent recurs, la Direcció General el resol revocant la nota de qualificació, determinant que, en aquest cas, havent acordat pel jutge la conclusió del concurs per insuficiència de la massa activa de la societat concursada i ordenat pel jutge el tancament provisional del full registral, s'ha d'admetre que, abans que transcorri 1 any des de la resolució judicial que ordeni el tancament cancel·lació de la inscripció de la personalitat jurídica de la societat.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a una Sentència del Tribunal Suprem molt rellevant, en concret la 5981/2025, de 9 de desembre, relativa a una mala praxi notarial en el marc d'una compravenda de participacions socials, i la responsabilitat que se'n deriva per al fedatari públic.

El cas versa sobre la compravenda d'unes participacions socials d'una mercantil, el preu de les quals en part queda ajornat, garantint-se el mateix amb una condició suspensiva. La compravenda es formalitza en escriptura pública a la Notaria del senyor “X”.

Arribat el moment del pagament d'aquest preu ajornat, el comprador ho impaga, de manera que, el venedor, insta l'execució forçosa al jutjat, però aquesta resulta infructuosa, ja que la societat compradora havia revenut aquestes participacions socials a un tercer de bona fe, a la mateixa Notaria, però actuant com a substitut un altre Notari (don “Y”). En aquesta segona compravenda, el Notari substitut no verifica l'existència de la condició suspensiva, ni el seu compliment, ni n'adverteix les parts.

Finalment, el comprador que deu els diners resulta insolvent, de manera que el venedor original no pot cobrar la totalitat dels seus diners, de manera que, a la vista d'això, decideix demanar als dos notaris, reclamant-los el preu de la compravenda més els interessos corresponents (estem parlant en total de gairebé 600.000 euros).

El Tribunal Suprem, donant la raó al demandant, determina que el Notari intervinent va incomplir els seus deures professionals com a fedatari públic (arts. 1 LN i 1, 145, 146, 147 i 196 del Reglament Notarial), en no haver vetllat per la legalitat de la transmissió, la compliment dels requisits legals i la condició suspensiva, conseqüència de la qual cosa, el condemna a satisfer a aquest demandant les quantitats reclamades.

Per tenir present aquest cas en totes les compravendes de participacions socials i extremar el zel per garantir els drets dels atorgants i evitar responsabilitats professionals derivades d'una mala praxi professional.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Sentència del Tribunal Suprem número 4871/2025, de 27 d'octubre, en què l'Alt Tribunal analitza un cas molt habitual en pares separats/divorciats que, en realitzar el testament i arribar els seus béns als seus fills, designen un administrador perquè aquest sigui administrat perquè gestioni l'herència, en nom dels seus fills cònjuge (per evitar així que l'exmarit o exdona gestionin els seus béns a la seva mort).

En aquest cas, la particularitat del supòsit rau que el testador, més enllà de nomenar un administrador, limita als hereus la disposició dels béns fins als 25 anys, de manera que, fins que arribin a aquesta edat, aquests fills no podran disposar de l'herència (incloent-hi la llegítima), els quals seguirien sent gestionats per l'administrador nomenat.

El cas finalment es judicialitza, i el Tribunal Suprem resol encertadament que, de conformitat amb els arts actuals. 240, 246 i 813 del Codi civil, en assolir-se la majoria d'edat, s'adquireix la plena capacitat d'obrar per administrar i disposar dels béns propis, de manera que aquesta limitació d'administrar els béns més enllà dels 18 anys no pot afectar la llegítima, ja que seria contrari al principi general de la seva intangibilitat.

Així doncs, recordar pares/mares divorciats, que en efecte, poden establir al seu testament una clàusula per imposar l'administració dels béns de la seva herència a algú diferent del seu excònjuge, però sempre tenint en compte que la clàusula de l'administrador només arribarà més enllà dels 18 anys a la part que excedeixi de la llei.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la circular fiscal número 9/2025, de l'Il·lustre Col·legi Notarial de Catalunya, on es destaquen les principals mesures fiscals que conté el Reial decret llei 16/2025, publicat al BOE de 24 de desembre ( AQUÍ s'hi pot accedir), aplicables per a l'exercici fiscal de 2026. Es resumeixen a continuació les principals mesures:

En matèria d'IRPF, es prorroguen les deduccions següents:

• Deducció del 20% per a quantitats satisfetes en obres realitzades durant el 2026 per a la reducció de la demanda de calefacció i refrigeració.
• Deducció del 40% per a quantitats satisfetes en obres realitzades durant el 2026 per a la millora del consum d'energia primària no renovable.
• Fins al 31 de desembre del 2027, la deducció del 60% per a quantitats satisfetes en obres de rehabilitació energètica dels contribuents propietaris d'habitatges ubicats en edificis d'ús predominantment residencial.
• Deducció del 15% del valor dadquisició de vehicles elèctrics, així com del valor de la instal·lació de sistemes de recàrrega (bases màximes de deducció de 20.000 i 4.000 euros respectivament).

En matèria d'impost de societats, amb efectes 1 de gener de 2025, es prorroguen un any més els incentius fiscals de llibertat d'amortització d'inversions que utilitzin energia procedent de fonts renovables.

En matèria de “plusvàlua municipal” (Impost sobre l'increment de valor de terrenys de naturalesa urbana), s'actualitzen els imports màxims dels coeficients a aplicar sobre el valor del terreny en el moment de la meritació, penalitzant-se més les vendes “especulatives” oa curt termini d'immobles.

No obstant això, sobre aquestes mesures és molt important tenir en compte que el Congrés dels Diputats no ha convalidat finalment aquest Reial decret llei ( AQUÍ ), amb la qual cosa caldrà esperar la reacció del Govern per saber finalment l'abast real i temporal d'aquestes mesures.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la recent Sentència del Tribunal Suprem número 5512/2025, de 3 de desembre, en què l'Alt Tribunal resol un supòsit relatiu a la constitució d'una hipoteca per qui ja no era propietari de la finca gravada, però la transmissió de la qual no constava inscrita al Registre de la Propietat.

En el cas en concret, la propietària originària ven la finca a un tercer, el qual no obstant no inscriu aquesta compra al Registre de la Propietat. Tot i això, gestiona amb el banc creditor la cancel·lació registral d'una hipoteca prèvia sobre aquesta finca, cosa que permet conèixer aquesta entitat financera de l'existència de la transmissió i de la nova condició de propietari del comprador. Tot i això, posteriorment, el venedor de la finca sol·licita un nou préstec hipotecari que és concedit per la mateixa entitat financera, procedint a tornar a gravar la finca en qüestió (que recordem, s'havia venut però no inscrit la transmissió).

Davant d'aquesta situació, el nou comprador demana a la part venedora i al banc, sol·licitant la declaració judicial de nul·litat d'aquesta hipoteca i de la seva inscripció, tot i que, des d'un punt de vista registral, l'operació era correcta (en formalitzar la hipoteca, a la nota simple constava que el venedor encara era el titular de la finca).

En aquest cas, el Tribunal Suprem determina que cal inclinar-se per la denominada concepció “ètica” de la bona fe registral (art. 34 Llei Hipotecària), segons la qual, perquè el tercer de bona fe quedi protegit per la publicitat registral, cal que, més enllà del que indiqui la nota simple, aquest actuï diligentment per cerciorar-se de la coincidència.

Com en el cas concret, el banc pot tenir coneixement que el venedor ja no és titular de la finca (ja que gestiona la cancel·lació registral d'una hipoteca prèvia amb el comprador, que s'identifica com a tal davant del banc i els seus empleats), procedeix l'estimació de l'acció i, per tant, declarar la nul·litat de la hipoteca i de la inscripció registral consegüent.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la recent Sentència del Tribunal Suprem número 4958/2025, d'11 de novembre, en la qual, el Tribunal Suprem enjudicia un supòsit de Dret hereditari, en concret, una acceptació de l'herència a benefici d'inventari en la qual es produeix una actuació deslleial dels hereus consistent en la mercantil.

En concret, estem davant d'una herència, acceptada a benefici d'inventari, en què l'actiu principal són part de les accions d'una societat, la qual, estant íntegrament controlada pels hereus, procedeixen a despatrimonialitzar-la (mitjançant negocis jurídics ficticis) en perjudici dels creditors.

En aquest cas, el Tribunal Suprem resol que, quan el cabal hereditari està integrat per accions d'una companyia controlada pels hereus, la venda fraudulenta d'actius pot equiparar-se al supòsit de pèrdua del benefici d'inventari que preveu l'article 1024.2 del Codi Civil, de manera que, en conseqüència, procedeix l'aixecament del vel per protegir els que protegiran els qui volen protegir els patrimoni dels deutes existents. Per tenir en compte i “no passar-se de llest” en l'acceptació d'herència a benefici d'inventari.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a una interessant Resolució de la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació, en concret la Resolució JUS/4367/2025 (publicada al DOGC de 3 de desembre de 2025), en la qual s'aborda el recurs contra la qualificació d'una Registradora de la Propietat relativa a una escriptura d' acceptació residu .

En el cas en concret, es tracta de l'herència d'un senyor, el qual, havent mort amb un testament vàlid, va llegar una finca a alguns dels seus nebots, els quals se l'adjudiquen a l'herència ara qualificada. En aquesta finca, es dóna la circumstància que a la víctima, la meitat de la finca en qüestió li pertanyia per un títol d'herència de la seva difunta esposa, la qual, en relació amb aquesta meitat, va establir al seu moment una substitució de residu a favor d'unes persones que no han intervingut en l'acceptació d'herència, motiu pel qual ara la Registradora qualifica l'acceptació d'herència.

El cas en concret ens serveix per recordar, tal com ens indica la DG catalana, que el fideïcomís de residu i la substitució preventiva de residu són institucions diferents , ja que en el cas del fideïcomís de residu, aquest persegueix mantenir els béns del testador dins de la seva família (i per això s'estableix un ordre successiu de crides, primer el fiduciari succeirà el testador en els béns de què no hagi disposat el fiduciari per acte inter vivos), mentre que, en canvi, en canvi, la substitució preventiva de residu evita la successió intestada dels béns atribuïts pel testador a l'hereu instituït i no hi ha un ordre successiu de crides, sinó una única crida i una conditio iuris el testador), de manera que només si es compleix aquesta condició es produeix la crida als substituts.

Així doncs, en el cas en concret, com que el difunt sí que disposava d'un testament vàlid, no és aplicable la substitució preventiva de residu prevista en el seu moment per l'esposa del difunt l'herència del qual ara s'accepta, de manera que, en conseqüència, és procedent revocar la nota de qualificació pels arguments exposats.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la nova i molt recent (de 19 de desembre del 2025) Ordenança de l'Ajuntament de Barcelona destinada a la regulació de l'exercici del dret de tempteig i retracte de l'Ajuntament de Barcelona, ​​quan correspongui exercir aquest dret a l'administració local de conformitat amb la normativa urbanística vigent.

Entre altres qüestions, es preveu:

• La possibilitat que lAjuntament renunciï a comprar un immoble i cedeixi el seu dret a terceres persones o entitats promotores dhabitatge públic, a les persones ocupants legals de limmoble oa entitats promotores privades o sense ànim de lucre que tinguin com a objecte la promoció dhabitatge protegit.
• També es permetrà la compra conjunta entre lAjuntament i aquests beneficiaris, sempre que el Consistori tingui almenys un terç de la propietat. En cas de compra, caldrà que els veïns i veïnes representin un mínim del 60 % dels habitatges de l'edifici, compleixin les condicions d'accés al Registre de sol·licitants d'habitatge protegit i acreditin solvència econòmica.
• L'ordenança també preveu que s'obri un espai web amb accés a entitats beneficiàries per consultar els immobles subjectes als drets de tempteig i retracte en què l'Ajuntament no hi tingui interès.

Norma a tenir molt en compte per tots els operadors immobiliaris que exerceixin la seva activitat professional a la ciutat de Barcelona.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a sessió de formació en vídeo impartida en el marc de les activitats de formació de la Fundació Notariat, en la qual, el senyor Juan Pablo Pérez Velázquez, professor titular de Dret Civil a la Universitat Pablo d'Olavide de Sevilla), realitza una formació pràctica sobre disposicions testamentàries a favor de persones amb discapacitat , a la llum de 2 la que es reforma la legislació civil i processal per al suport a les persones amb discapacitat en lexercici de la seva capacitat jurídica.

A la sessió, amb un marcat interès i enfocament pràctic, s'aborden diferents qüestions d'interès aplicables en aquests casos, com ara la tipologia de clàusules testamentàries que cal tenir en compte, les substitucions preventives de residu o la facultat del testador de gravar la llegítima estricta a favor d'un legitimari amb discapacitat.

S'adjunten així mateix AQUÍ models de clàusules testamentàries a aquest efecte elaborades per l'autor que poden servir d'exemple per a aquests supòsits.

S'informa que, en virtut de la Llei Catalana 11/2025 ( AQUÍ es pot consultar), des de l'1 de gener, qualsevol transmissió d'habitatge que es realitzi en zona tensionada ( AQUÍ es poden consultar els municipis afectats) quan el venedor sigui una gran forquilla persona jurídica , queda subjecta als drets de tempteig i retracte de la Generalitat de Catalunya

Sobre el concepte de gran forquilla a Catalunya, important recordar que, actualment, és gran forquilla a Catalunya qui sigui titular de:

• Cinc o més habitatges situats a municipis declarats zona de mercat residencial tensionat (sense comptar el seu habitatge habitual).
• Més de 10 habitatges situats en territori espanyol, sempre que almenys un estigui en un municipi tensionat de Catalunya.
• Més de 1.500 m² construïts dús residencial (amb regles específiques per a cotitularitat).

Com cal procedir en aquests casos?

Si estem davant d'una operació en què el venedor de l'habitatge és una persona jurídica, aquesta haurà de declarar si és gran forquilla o no.

• Si ho és, caldrà acreditar la comunicació del tempteig i retracte.
• Si no ho és, fins que no entri en vigor el Registre de Grans Forquilles que preveu la norma, s'ha de declarar expressament a l'escriptura que la societat venedora no és gran forquilla. En aquest cas, cal aportar certificació registral acreditativa del nombre dimmobles de què és titular en el moment de la transmissió.

Excepcions:

• Habitatges de nova construcció / gran rehabilitació (que es facin en el termini màxim d'1 any a comptar de la concessió de la cèdula d'habitabilitat).
• Operacions intragrup entre societats amb objecte social immobiliari.
• Quan l'adquirent sigui persona física, la Generalitat no exercirà el dret de tempteig si el comprador declara acollir-se a aquesta excepció específica i compleix una sèrie de requisits (com estar inscrit al Registre de sol·licitants de VPO, comprometre's a sol·licitar la qualificació de l'habitatge com a VPO, etc.).

Qüestions addicionals: També queden subjectes a dret de tempteig i retracte de la Generalitat "l´adjudicació de qualsevol habitatge que provingui d´una subhasta administrativa o judicial".

Per a més detalls, s'adjunta AQUÍ nota informativa del Col·legi de Notaris de Catalunya.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a molt rellevant i recent Sentència del Tribunal Suprem número 1.713/2025, de 26 de novembre, en què l'Alt Tribunal es pronuncia sobre la validesa dels pactes de socis (o parasocials) en què s'introdueixin regles d'unanimitat o majories reforçades per a la vàlida.

En concret, el cas versa sobre una SL en la qual, en un moment de necessitat, s'hi incorpora un nou soci (amb un 15%), que concedeix així mateix un préstec participatiu a la societat, i tot seguit se signa un pacte parasocial en virtut del qual s'introdueix una majoria reforçada del 90% per adoptar determinats acords clau per a la societat, com ara la modificació la política salarial de directius. Passat un temps, l'accionariat de la companyia canvia, cosa que genera una situació de bloqueig de la companyia, que porta finalment a judicialitzar el cas.

En la seva sentència, el Tribunal Suprem centra el debat jurídic sobre la interpretació de l'article 200 LSC (que permet la introducció de majories reforçades sense arribar a la unanimitat) en la seva projecció sobre els pactes parasocials, resolent que, en efecte, en els pactes de socis no és admissible una clàusula que exigeixi la unaiitat reforçada (fins i tot del 90% com és el cas), fins i tot si això acaba generant un bloqueig de la societat, sempre que és clar aquestes limitacions hagin estat lliurement acceptades pels socis en el pacte subscrit.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Instrucció per a la comprovació de valors de béns immobles per a l'any 2026, a l'àmbit català, i per als actes subjectes a ITP, AJD i ISD, quan els immobles en qüestió no tinguin valor de referència. Així mateix, s'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Circular Fiscal número 8 del Col·legi Notarial de Catalunya, on es realitza un resum dels principals aspectes a tenir en compte en aquests casos.

Especialment, s'indica que seran objecte de comprovació prioritària aquells casos en què el valor declarat sigui inferior al valor cadastral (corregit pels coeficients correctors aplicables) així com en aquells casos en què, encara que el valor declarat sigui superior al valor cadastral (corregit per coeficients), aquest no es correspongui amb les característiques físiques/urbanes de l'immoble, així com en cas de béns singulars.

En aquests casos, sindica que el procediment de comprovació es basarà fonamentalment en un dictamen pericial dun tècnic de ladministració (art. 57.1 LGT). Per tenir en compte en totes les operacions meritades a partir de l'1 de gener del 2026 on concorrin aquestes circumstàncies.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Resolució JUS/4368/2025, de 19 de setembre (publicada al DOGC de 3 de desembre) de la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de la Generalitat de Catalunya, on es resol un recurs interposat contra la negativa d'un Registrador de la Propietat a assignar un número únic de registre. En concret, es tracta d'un cas en què el propietari de l'immoble sol·licita l'assignació d'aquest número únic de registre per exercir l'activitat d'arrendament de curta durada no turístic (és a dir, el lloguer de temporada per motius de treball, estudi, etc. que està regulat per la LAU). Cal recordar que, des de fa uns mesos, per poder exercir l'activitat de determinades modalitats de lloguer d'immobles cal disposar d'aquest número únic de registre, de conformitat amb allò previst amb el Reial decret 1312/2024.

La negativa del Registrador es fonamenta en una suposada prohibició dels estatuts de la comunitat, ja que en concret, el seu article 25 estableix que “les entitats privatives que integren la comunitat en cap cas no podran dedicar-se a col·legi, acadèmia, hostatgeria, habitatge d'ús turístic, bed & brekfast, fonda, pensió, hotel o qualsevol altra modalitat anàloga”. Interposat el corresponent recurs, la Direcció General catalana revoca la nota de qualificació, considerant que el lloguer de temporada és una modalitat d'arrendament prevista a la LAU, de manera que, si la comunitat de propietaris l'hagués volgut prohibir, l'hagués hagut d'incloure expressament al llistat d'activitats no permeses en els seus estatuts, però com que això no succeeix (que no es cita expressament aquesta modalitat), no es cita expressament aquesta modalitat, tant, a obtenir el número únic de registre que se sol·licita.

Per tenir molt present quan es redactin estatuts de comunitats de propietaris i/o les seves modificacions, ja que és molt important atendre al detall de què és el que es pretén, ja que en cas contrari, es poden arribar a generar resultats indesitjats per a la majoria de propietaris.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Resolució JUS/4369/2025, d'1 d'agost (publicada al DOGC de 3 de desembre) de la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de la Generalitat de Catalunya, on es resol un recurs interposat contra la qualificació negativa d'una Registradora de la Propietat, en virtut de la de llegats per part d'un cohereu, sense la concurrència de l'altre.

En el supòsit en qüestió, una mare atorga testament, nomenant hereus els seus dos fills, distribuint l'herència en dos grans lots, un per a cadascun i, a més, ordenant una sèrie de llegats. Morta la senyora, un d'ells, com a cohereu, atorga una escriptura d'acceptació d'herència i entrega de llegats, en virtut de la qual es lliura la nua propietat de 5 finques als 4 fills (els legataris). Presentada a inscripció l'escriptura, la Registradora denega la inscripció, al·legant que per al lliurament vàlid dels llegats, cal la concurrència de l'altre cohereu (art. 427-22.3 CCCat), llevat que aquest hagi renunciat a l'herència.

Interposat el corresponent Recurs, la Direcció General catalana revoca la nota de qualificació, considerant que ni de l'escriptura d'acceptació i lliurament de llegats ni de cap altre document es pot interpretar que el lliurament de llegats efectuat només per un dels cohereus hagi perjudicat l'altre que no compareix en aquest lliurament, mentre que si es considera que això fos així, la llei estableix mecanismes per

S'adjunta ( AQUÍ ) la molt recent Consulta 404/25, de la Direcció General de Tributs i Joc de la Generalitat de Catalunya, on es resolen un conjunt de dubtes interpretatius en relació amb l'aplicació del tipus impositiu del 20% d'ITP en l'adquisició d'immobles per part de grans forquilles, a resultes del que disposa el Decret5 Llei 5/2.

A la consulta plantejada, es resolen múltiples dubtes molt interessants. Com a exemple:

• Si s'adquireixen diversos béns en una mateixa escriptura, l'escala s'aplica individualment a cada bé, fins i tot en el cas de les vinculacions ob rem (és a dir, no s'acumulen els valors de cada bé fins a crear una base imposable única).
• Sobre la consideració de gran forquilla, s'haurà d'atendre les propietats que tingui cada persona física o jurídica de forma diferenciada, sense que això pugui afectar indirectament els socis d'aquestes empreses (així doncs, no tindrà per se la consideració de gran forquilla la persona física que sigui sòcia d'una societat que sí que tingui la consideració de gran forquilla, ja que els immobles són propietat de la societat).
• En el cas que la condició de gran forquilla vingui determinada pels metres quadrats de superfície construïda d'ús residencial que posseeix el contribuent, en el cas d'adquisicions d'habitatges unifamiliars, és possible excloure del còmput els metres quadrats destinats a altres usos diferents del residencial (com ara garatges, trasters, etc.).
• La compra d‟un immoble sense cèdula d‟habitabilitat (com un estudi) o amb la mateixa caducada no pot comportar la negació de la condició d‟habitatge de l‟immoble, per tant, això no pot impedir l‟aplicació del tipus agreujat del 20% si l‟adquirent és gran forquilla.
• A l'excepció d'aplicació del tipus agreujat del 20% per als casos que l'adquisició de l'edifici es destini a cobrir les necessitats habitacionals de l'adquirent i la família, el segon grau de parentiu no inclou els familiars per afinitat (només aplica als familiars consanguinis).

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Sentència del Tribunal Suprem número 1215/2025, de 5 de setembre, on s'aborda, davant d'una qualificació negativa del Registrador/a, la importància del diferent abast que tenen els recursos davant la DGSJFP davant de les impugnacions judicials abans els tribunals civils.

Així doncs, cal recordar i tenir en compte que, davant d'una qualificació negativa d'un Registrador, el recurs administratiu davant de la Direcció General, la revisió recau només sobre aquelles qüestions que es relacionen directament amb la qualificació del registrador, i es rebutja qualsevol altra pretensió basada en motius o en documents diferents dels que el registrador va disposar a l'hora de realitzar aquesta tasca qualificadora6 (art.

Per contra, en el cas de la revisió pels jutges civils (art. 328 LH), el seu àmbit de coneixement és més ampli, de manera que es poden tenir en compte mitjans de prova i informacions de què no va disposar, al seu dia, el registrador. Així doncs, en l'enjudiciament sobre la procedència o no de la qualificació negativa del registrador, el jutge pot tenir en compte no només els materials propis del tràmit administratiu (fonamentalment l'escriptura qualificada), sinó també qualssevol altres que poguessin incidir directament en la inscripció o anotació pretesa i denegada, podent les parts aportar al procediment civil tots els documents i altres disposició del Registrador) per a l'estimació de la pretensió.

Important per tenir en compte sobre l'estratègia processal a seguir davant d'una qualificació negativa del Registre de la Propietat, Mercantil o de Béns Mobles.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç al Flash Fiscal número 18 del Col·legi Notarial de Catalunya, en el qual el notari de Cubelles el senyor Tomàs Viña, analitza una resolució de la DGT (en concret, la 1727/2025) relativa a la rectificació de la distribució d'habitatges en un edifici sense divisió horitzontal i al canvi d'ús turístic.

En aquest cas, la Direcció General de Tributs aprecia dos actes jurídics diferenciats (d'una banda la rectificació de la descripció i de l'altra el canvi d'ús turístic), cosa que implica l'existència de dos fets imposables a efectes fiscals.

D'una banda, la rectificació de la distribució interna es considera una modificació d'obra subjecta a AJD, prenent com a base imposable el cost de les obres d'adequació necessàries per adaptar els espais i, per altra banda, el canvi d'ús dels habitatges a ús turístic també tributa per AJD, amb la particularitat que la DGT fixa com a base imposable el valor total de l'immoble.

S'adjunta ( AQUÍ ) recent i molt interessant Sentència del Tribunal Suprem, en concret, la STS 1745/2025, d'1 de desembre, en què l'alt tribunal analitza quins requisits s'han de complir quan un veí, propietari d'una plaça de garatge comunitària, es compra un cotxe elèctric i necessita instal·lar a la plaça d'aparcament un carregador per al nou vehicle.

En la seva Sentència, l'Alt Tribunal resol que la instal·lació d'un punt de recàrrega de vehicles elèctrics per a ús privat a l'aparcament d'un edifici en règim de propietat horitzontal, sempre que s'ubiqui en una plaça individual del garatge comunitari, no requereix cap altre requisit que la comunicació prèvia a la comunitat, és a dir, que no cal que l'assumpte es voti en una Junta de la comunitat de propietaris.

En particular, el TS resol que encara que el cablejat per al subministrament d'energia discorri en tot o en part per elements comuns o hagi de quedar subjecte a aquests, no cal l'autorització de la comunitat, llevat que s'apreciï una afectació innecessària o desproporcionada d'aquests elements comuns o pugui comportar un perjudici per als altres copropietaris.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Consulta Vinculant de la Direcció General de Tributs número V1522-25, de 21 d'agost, on es parteix del supòsit d'un immoble heretat per 4 germans al 25%, i en què es consulta sobre la fiscalitat d'una operació consistent en la possibilitat que 2 d'ells abandonin la comunitat per 2 a cadascun, quedant doncs l'immoble en règim de copropietat del 50% per als altres 2 germans.

En aquest cas, l'òrgan administratiu consultiu considera que exposades les circumstàncies, no es produirà una dissolució de la comunitat de béns, ja que el fet que no s'adjudiqui l'immoble a una persona fa que la comunitat de béns persisteixi (simplement es passa de 4 comuners a 2), amb la qual cosa, no és possible tributar per aquesta operació com a extinció de 1,5% per AJD).

Així doncs, simplement estem davant d'una adquisició per part dels comuners que romanen a la comunitat del % de copropietat dels comuners que l'abandonen, de manera que, si es tracta d'un negoci onerós, l'operació tributarà per ITP (en la seva modalitat de TPO), mentre que si es tractés d'un negoci lucratiu, estaríem davant d'una donació que tributaria.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la sessió de formació impartida per la Fundació Notariat, en què la senyora Concepción Pilar Barrio Del Olmo, Presidenta de Fundació Notariat i del Consell General del Notariat, imparteix una lliçó magistral sobre el paper dels Notaris en els famosos i nous MASC (o Mitjans Adequats de Solució de Contro).

Com és sabut, des de fa pocs mesos, amb l'entrada en vigor de la Llei Orgànica 1/2025, del 2 de gener, de mesures en matèria d'eficiència del Servei Públic de Justícia, per a l'admissió a tràmit de la major part d'accions civils i mercantils, és obligatori haver intentat prèviament resoldre el conflicte existent a través d'un MASC.

En aquest àmbit, els notaris podem jugar un paper molt important, a través de les figures de la mediació i conciliació notarial fonamentalment. Per al seu visionat i estudi per part de tots els oficials, ja que sens dubte és una temàtica que anirà a l'alça els propers mesos i anys.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a Flash Fiscal del Col·legi Notarial de Catalunya, en el qual, el Notari el senyor Manuel Sarobe Oyarzun, analitza la tributació de l'adjudicació de béns immobles en pagament de la llegítima.

En base a allò que s'ha indicat, quan els béns passen directament del causant al legitimari, l'operació queda subjecta a l'impost sobre successions. En canvi, si l'hereu ja s'ha adjudicat els béns i els lliura després, la Direcció General de Tributs (consultes 150/20 i 123/21) considera que es tracta d'una adjudicació en pagament de deute, subjecta a l'impost sobre transmissions patrimonials (ITP).

A més, la consulta V462/19 recorda que els legitimaris disposen de 10 anys per reclamar la llegítima, comptats des de la mort del causant, i que l'hereu pot rectificar la seva autoliquidació de l'impost sobre successions si ja va tributar per aquests béns.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Consulta Vinculant V0935-25 de la Direcció General Tributària, en la qual el consultant pla manifesta que planeja efectuar la venda d'un immoble a canvi de criptomonedes. En concret, la contraprestació es pagaria a bitcoins. La venda s'efectuaria al marge de l'activitat econòmica que pogués ser desenvolupada, si escau, pel consultant.

Per resoldre la qüestió, la DGT parteix de la base que, de conformitat amb el Reglament (UE) 2023/1114, els criptoactius (article 3.1.5) poden ser definits com “una representació digital d'un valor d'un dret que es pot transferir i emmagatzemar electrònicament, mitjançant la tecnologia de registre distribuït o una tecnologia similar”. Físiques, el Centre Directiu considera en diverses consultes vinculants (V0999-18, V1149-18 i V1948-21, entre d'altres) les monedes virtuals o criptomonedes com a béns immaterials, de manera que, sent això així, la venda d'un immoble a canvi d'una quantitat de criptomonedes constitueix una permu.

Per tant, de conformitat amb l'art. 23 del Reglament de l'IPT, en les permutes de béns o drets, tributarà cada permutant pel valor comprovat dels que adquireixi, de manera que, en el supòsit objecte de consulta, i sent considerades les monedes virtuals o criptomonedes com a béns immaterials, l'operació plantejada constitueix una permuta en els termes establerts a l'article 1538. Per tant, en l'àmbit de la imposició indirecta, i pel que fa a l'ITP i AJD, d'acord amb el que preveu l'article 23 del RITPAJD, la DGT considera que cada un dels permutants haurà de tributar pel valor comprovat del que adquireixi, llevat que el declarat sigui superior, i el tipus de gravamen aplicable és el que correspongui a la naturalesa.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 31 de juliol de 2025 (BOE de 30 d'octubre de 2025), en què es resol un supòsit relatiu a una escriptura d'ampliació d'obra nova per antiguitat referent a unes golfes inserides en un pis subjecte a propietat horitzontal.

Es tracta doncs del supòsit molt habitual en edificis antics de grans ciutats, on hi ha pisos que gaudeixen de forma privativa d'una golfa però que aquesta no consta declarada i inscrita al Registre de la Propietat. Quan es planteja la venda, normalment la taxació hipotecària del comprador dóna aquesta situació com a condicionant, cosa que obliga el venedor a intentar regularitzar la situació per poder formalitzar la venda al preu de mercat i que el banc del comprador li financi tota l'operació una vegada el condicionant s'hagi solucionat.

Per fer-ho, cal declarar l'obra nova per antiguitat de les golfes, sent requisits necessaris dos, segons ha resolt la Direcció General en aquest supòsit, és a dir, comptar amb acord de la comunitat de propietaris que ho permeti (que no ha de ser unànime, n'hi haurà prou amb una majoria de 3/5 de la LPH o la majoria que prevegi la norma autonòmica corresponent, a segon certificat de l'obra, sense que calgui acreditar que l'ús no és contrari al planejament urbanístic.

S'adjunta ( AQUÍ ) recent Sentència del Tribunal Suprem, en concret, la STS 944/2025, de 16 d'octubre, la qual senti una jurisprudència rellevant en matèria de pensió de viduïtat i parelles de fet.

El cas versa sobre una dona que havia conviscut molts anys amb la seva parella, i tenien dos fills en comú, però no havien formalitzat la seva parella estable en la forma prevista a la Llei. Després de la defunció, la convivent supervivent sol·licita pensió de viduïtat, la qual li és denegada per falta de formalització de la parella de fet, interpretació que és confirmada pel Tribunal Suprem. novament la seva doctrina, recordant-nos que, en el cas de parelles de fet, per poder cobrar la pensió de viduïtat en cas de mort d'un dels membres de la parella, no n'hi ha prou d'acreditar la convivència perllongada ni l'existència de fills en comú, sinó que caldrà que la parella estigui formalment constituïda, mitjançant inscripció al Registre de Parelles de fet corresponent o mitjançant la inscripció al Registre de Parelles de fet corresponent.

Molt important per a les parelles de fet tenir en compte aquesta realitat, per fer les coses bé, acudir a un Notari, formalitzar la seva relació i així quedar degudament cobert legalment davant de futures contingències que puguin passar.

S'adjunta ( AQUÍ ) molt recent Sentència del Tribunal Suprem, en concret, la STS 4685/2025, de 29 d'octubre, en què l'alt tribunal resol un cas relatiu a la responsabilitat personal dels administradors per deutes socials.

En el cas en concret, es tracta d'una SL, amb un capital social de 3.006 € que, des de fa anys, presenta una situació econòmica greu (pèrdues sostingudes en el temps i, derivat d'això, un patrimoni net molt inferior a la meitat del seu capital social, fins i tot en algun exercici final negatiu de més de 100.000 €), la qual cosa la porta a causa de l'article 3. Societats de Capital, la qual no obstant això no és promoguda pels administradors de la societat. Paral·lelament, la societat contracta amb una tercera empresa la instal·lació d'unes plaques fotovoltaiques a la nau industrial de la seva propietat, incomplint les obligacions de pagament assumides en aquest acord, la qual cosa finalment comporta a l'existència d'un deute (reconegut judicialment) amb l'empresa d'0. Aquesta empresa, davant de la impossibilitat de cobrar el deute amb els recursos de la mercantil deutora, interposa una acció de responsabilitat solidària contra els administradors de la societat, perquè aquests responguin amb el seu patrimoni dels deutes socials generats.

Els tribunals de justícia confirmen en aquest cas que, davant l'incompliment dels administradors del seu deure de promoure oportunament la dissolució social (convocar junta general en el termini de dos mesos perquè adoptés l'acord de dissolució o la remoció de la causa dissolutòria ex. article 365 LSC), aquests han de respondre de les obligacions socials posteriors a la de 367 LSC, és a dir, estaran obligats a pagar de la seva butxaca deutes que no són seus (són de la societat), per culpa de “no haver fet les coses bé” i haver promogut la dissolució de l'empresa davant la greu situació econòmica de la mateixa.

Per tenir present en l'assessorament que prestem als clients en constituir societats o assumir càrrecs en òrgans d'administració de societats mercantils, ja que les conseqüències de fer les coses malament poden ser molt greus per a les persones que assumeixen aquestes responsabilitats.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Resolució JUS/3997/2025, de 16 d'octubre, de la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació (publicada al DOGC de 6 de novembre), en què es resol un supòsit relatiu a la venda d'un immoble, en què la part venedora és una gran forquilla persona a la transmissió. l'Habitatge de Catalunya, als efectes que aquesta pugui optar per exercir els drets de tempteig o retracte de l'administració establerts a l'article 6 del Decret llei català 2/2025, de 25 de febrer.

Presentat a inscripció el document, la Registradora de la Propietat qualifica negativament el document, al·legant que, per a la vàlida inscripció, cal acreditar la comunicació pertinent a l'òrgan administratiu català competent en matèria d'habitatge, ja que de conformitat amb la interpretació de la Registradora, aquestes operacions (venda de gran forquilla persona física) estan subjectes a dret de tempteig i retracte de l'administració catalana.

Interposat el corresponent recurs, la Direcció General catalana revoca la nota de qualificació, exposant que, en el cas concret, la qüestió que es planteja és la de determinar si en les transmissions d'habitatges realitzats per persones físiques grans forquilles és aplicable el dret d'adquisició preferent a favor de l'administració de la Generalitat, havent de respondre negativament a la qüestió, ja que la normativa actualment vigent determina transmissions efectuades per grans forquilles exigeix ​​que la transmitent sigui una persona jurídica.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a sessió de formació en vídeo, oferida pel Notari d'Esplugues de Llobregat el senyor José Vicente Galdón, on s'analitza en profunditat la fiscalitat de les donacions mortis causa i dels pactes successoris d'atribució particular.

Sessió molt interessant per introduir-se en una matèria complexa, amb disparitat de criteris administratius i jurisprudencials, especialment a l'àmbit civil català que compta amb institucions pròpies en aquest àmbit.

Així mateix, cal indicar que es tracta d'una matèria de rabiosa actualitat, tenint en compte la importància creixent de la matèria successòria en el marc d'una societat envellida. Per visionar-los i estudiar-los amb detall, per poder prestar un assessorament de qualitat als clients del despatx notarial que pretenguin formalitzar operacions d'aquesta naturalesa.

S'adjunta ( AQUÍ ) recent i molt interessant Sentència del Tribunal Suprem, en concret, la STS 4240/2025, de 7 d'octubre, en què l'alt tribunal analitza, en el marc d'un procés de desnonament per expiració de termini, la validesa d'una clàusula convencional de pròrroga indefinida per anys successius obligatòria per a d‟arrendament d‟habitatge celebrat després de l‟entrada en vigor de la LAU de 1994.

El Tribunal Suprem, en una extensa resolució, reconeix l'aplicabilitat del principi d'autonomia de la voluntat de les parts (art. 1255 Cc), en virtut del qual, és possible pactar terminis de pròrroga superior als que fixa la Llei, sempre i quan es respectin els drets de l'arrendatari (és a dir, que la clàusula li sigui, fixat en la pròpia vida del dit llogater.

Així mateix, l'Alt Tribunal resol que el pacte vincula el nou adquirent de l'immoble, encara que aquest sigui celebrat entre l'anterior propietari i l'inquilí en qüestió. Important per a inversors que plantegin la compra d'immobles llogats, als efectes de calibrar les conseqüències jurídiques de les clàusules existents als contractes de lloguer d'aquestes finques.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 29 de juliol de 2025 (BOE de 27 d'octubre de 2025), en què es resol un supòsit relatiu a la immatriculació d'una finca mitjançant escriptura d'extinció de condomini precedida d'una escriptura d'acceptació.

En el cas en concret, s'atorga per part de 3 persones una escriptura d'acceptació d'herència (d'uns causants que havien mort feia més d'un any) i, el mateix dia, amb el protocol següent del mateix Notari, s'atorga consecutivament una escriptura d'extinció de condomini, adjudicant-ne una finca concreta. Mitjançant aquests dos documents, l'ara titular pretén immatricular la finca al Registre de la Propietat a l'empara del que disposa l'article 205 de la Llei Hipotecària (requisit del doble títol). Presentat a inscripció el document, aquest és qualificat negativament, ja que el registrador de la propietat considera que, encara que formalment s'hagi complert el requisit de la Hipotecaria), la simultaneïtat dels dos títols indica que haurien estat elaborades ad hoc per obtenir títols immatriculadors.

Interposat el corresponent recurs, la Direcció General revoca la nota de qualificació, considerant que en aquest cas (com ha transcorregut més d'un any des de la mort dels causants que dóna lloc a l'herència fins a l'atorgament del títol traslatiu posterior, és a dir, la dissolució de condomini) dels documents presentats a qualificació no es pot deduir que s'hagi fet en títol que el títol immatriculador no és suficient per destruir la presumpció de veracitat que se'n deriva d'acord amb l'article 17 bis de la Llei del Notariat.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç al webinots 79 del Col·legi Notarial de Catalunya, en el qual, el Notari de Malgrat de Mar el senyor Pedro Rincón de Gregorio, analitza en profunditat el fenomen nou de la tokenització d'actius, inclosos els immobiliaris, posant èmfasi en com pot afectar aquesta nova realitat a l'àmbit notarial i quines implicacions.

A manera resumida, la tokenització d'immobles és el procés de fraccionar la propietat d'un actiu immobiliari a tokens digitals que es registren en una blockchain, cosa que permet als inversors comprar i vendre parts fraccionades de la propietat de manera més accessible, augmentant la liquiditat del mercat i facilitant la inversió immobiliària en permetre la participació.

La conferència aborda fonamentalment els reptes de futur que presenta aquesta nova tecnologia i el seu encaix al nostre ordenament jurídic ia la institució del Notariat. Visionat molt interessant per estar al corrent de noves tendències tecnològiques que de ben segur tard o d'hora arribaran amb molta intensitat al nostre país.

Us adjuntem ( AQUÍ ) Resolució de 28 de juliol de 2025, de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública (BOE de 17 d'octubre de 2025), relativa a la negativa del Registrador Mercantil a inscriure els comptes anuals del Sevilla Club de Futbol.

La particularitat del cas és que a l'anunci de convocatòria de la junta general que aprova aquests comptes, s'omet de manera absoluta la referència al dret del soci a obtenir els documents que han de ser sotmesos a l'aprovació de la junta en els termes que exigeix ​​l'art. 272.2 de la LSC (on s'estableix que a partir de la convocatòria de la junta general, qualsevol soci podrà obtenir de la societat, de forma immediata i gratuïta, els documents que han de ser sotmesos a l'aprovació de la mateixa, així com si escau, l'informe de gestió i l'informe de l'auditor de comptes). Així doncs, l'absència d'aquesta menció a l'anunci de convocatòria vicia de nul·litat la junta que aprova els comptes anuals de la societat, cosa que n'impedeix el dipòsit al Registre Mercantil.

Davant la negativa del Registrador, s'interposa recurs davant la Direcció General, la qual confirma la nota de qualificació, recordant-nos de nou la importància de realitzar els anuncis de convocatòria de junta general de forma escrupolosament correcta, ja que qualsevol petit defecte, a la pràctica, pot resultar insubsanable i invalidar l'eficàcia jurídica de tots els acords adoptats, amb tots els acords adoptats.

S'informa que recentment s'ha afegit a la plataforma notarial SIGNO una nova funcionalitat, en virtut de la qual, a més d'una cerca per subjectes, es pot fer una cerca per immoble.

Així doncs, mitjançant la referència cadastral, es pot obtenir un informe detallat de les operacions notarials on la finca apareix, amb resultats des de 2007 fins a la data, i sense cap cost (en base a prova realitzada apareixen les compravendes que ha experimentat la finca, constitució de drets reals d'hipoteca, escriptures de cancel·lació d'hipoteca, etc.) amb detall de data, import de l'operació.

Recurs molt interessant que pot aportar informació interessant en el marc de la formalització d'operacions immobiliàries.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a Flash Fiscal número 15, de la Comissió Fiscal del Col·legi Notarial de Catalunya, en el qual, el senyor Juan Galdón López, Notari d'Esplugues de Llobregat, comenta la Consulta Vinculant CV0935/2025 de 27 de maig ( AQUÍ es pot consultar), de la Direcció General de Tributs, relativa a la possibilitat de, en el marc d'una compravenda immobiliària, abonar-ne el preu amb criptomonedes (en concret, Bitcoin).

Analitzada la normativa bàsica que regula el contracte de compravenda i el de permuta, així com la normativa en matèria de prevenció de blanqueig de capitals (que considera les monedes digitals com a béns immaterials que constitueixen representacions digitals de valor que no han estat emeses ni admeses per un Banc Central), s'arriba a la conclusió que si es formalitza una operació per immobiliària. una compravenda sinó davant d'una permuta, ja que la moneda virtual no té consideració de diners de curs legal amb què es pot pagar el preu de la compravenda, amb els rellevants efectes que tindrà a nivell de tributació.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Resolució JUS/3811/2025, de 10 de febrer, de la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de la Generalitat de Catalunya, publicada al DOGC de 24 d'octubre, en què la Direcció General resol un supòsit relatiu a una escriptura d'opció de compra autoritzada pel Notaria de Barcelona ocasions.

En concret, el cas versa sobre una opció de compra que es concedeix sobre una finca, amb un preu de compra molt reduït, i amb la facultat d'exercici unilateral per part de l'optant (a més, amb una redacció de minuta que ja ha estat objecte de pronunciament en un cas anàleg per la DGSJFP en la seva resolució de 9 de setembre de 2022). pel Registrador de la Propietat, al·legant en essència que, en realitat, no estem davant d'una opció de compra, sinó davant d'una trava sobre un immoble en funció de garantia d'un préstec, que no compleix els requisits de protecció de la part deutora que imposa la configuració legal bàsica dels drets reals de garantia immobiliària ni s'acredita el compliment dels requisits de transparència material que exigeix ​​la Llei. immobiliari.

Interposat el corresponent recurs, la Direcció General catalana confirma íntegrament la nota de qualificació. Per estar molt atents a aquesta classe d'operatives fraudulentes que poden generar greus perjudicis econòmics als ciutadans que caiguin en aquesta classe d'enganys, així com a tots els professionals implicats en l'operació, incloent al fedatari públic que les autoritzi, com s'ha pogut veure recentment es troben actualment judicialitzats en via penal (s'enllaça AQUÍ n oticia periodística sobre aquests casos sobre casos molt similars a l'aquí analitzat).

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Resolució JUS/3812/2025, de 14 de febrer, de la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de la Generalitat de Catalunya, publicada al DOGC de 24 d'octubre, en què la Direcció General resol un supòsit molt curiós relatiu a uns drets de servitud personal i perpetua Barcelona, ​​que consten inscrites al Registre de la Propietat, amb els particulars següents:

Segons resulta de la resolució, al Registre de la Propietat on consta inscrit el Gran Teatre del Liceu de Barcelona (constant com a propietari el Consorci del Gran Teatre del Liceu), la finca resulta gravada per una pluralitat de drets de servitud personal i perpètua a favor dels socis del Teatre, en virtut dels quals, cadascun dels seus titulars té dret a cadascun dels seus titulars les mateixes i transmetre-les a tercers segons considerin.

Mitjançant escriptura autoritzada davant de Notari, 3 dels socis venen els seus respectius drets de servitud personal i perpètua al Consorci del Gran Teatre del Liceu (és a dir, el propietari del solar i de l'edifici) i, en base a això, aquest Consorci sol·licita la cancel·lació del dret real de servitud per confusió.

Presentada a inscripció l'escriptura, la mateixa és qualificada negativament per la Registradora, al·legant que no és possible l'extinció per confusió/consolidació, ja que no concorre en un únic patrimoni i el conjunt de totes les facultats, drets u obligacions que es desprenen de les servituds personals en qüestió. Interposat el corresponent recurs davant la Direcció General catalana, es dicta una interessant V del Codi Civil de Catalunya (en concret la figura dels drets d'aprofitament parcial dels arts. 563-1 i ss CCCat), en què finalment es conclou que (aplicant per analogia l'art. 566-3.3 CCCat) sí que és procedent la sol·licitud d'extinció i cancel·lació dels 3 drets d'aprofitament parcial adquirits, perquè amb la parcial sobre béns immobles.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Resolució JUS/3636/2025, de 4 de febrer, de la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de la Generalitat de Catalunya, publicada al DOGC de 14 d'octubre, en què la Direcció General resol un supòsit relatiu a una escriptura d'acceptació d'herència i lliurament de llegítima:

Es tracta d'una herència d'un senyor que, en testament vàlid, deshereta els seus fills per absència de relació familiar manifesta i prolongada (a l'empara de l'art. 451-17 CCCat) i nomena hereu de tots els seus béns a l'Ajuntament del seu poble. Mort el senyor, l'Ajuntament accepta l'herència, però amb la particularitat que els el seu rebuig a aquesta desheretament, de manera que anuncien la intenció de portar el cas als tribunals. Davant d'aquesta situació, l'Ajuntament, per evitar una situació litigiosa, malgrat la desheretament del causant, opta per pagar la legítima als fills amb el lliurament de dues finques rústiques de l'herència del causant.

Presentada a inscripció l'escriptura en el Registre, aquesta és qualificada negativament, al·legant el Registrador que, en haver estat desheretats els fills, el lliurament d'aquestes dues finques per part de l'Ajuntament constitueix una donació, sense que concorrin els requisits legals per a la validesa d'aquesta. Interposat el corresponent recurs, la Direcció General catalana revoca la nota de qualificació, al·legant que, en la causa de desheretament ha de tenir efecte o no, ja sigui per motius de prova, o pels que siguin, de manera que, a l'empara del principi de llibertat civil (art. 111-6 CCCat), res no impedeix a hereu i legitimaris assolir un pacte i deixar sense efecte la clàusula de desheretament.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç al Reglament UE 2024/886, de 13 de març, en virtut del qual, a partir del 9 d'octubre de 2025, les entitats financeres i de pagament que permetin emetre transferències, estan obligades a fer una comprovació prèvia conforme el beneficiari d'una transferència (informat per l'ordenant) i el titular.

Així doncs, a partir d'ara, quan fem una transferència, abans que s'emeti, el banc ens informarà de si hi ha alguna discrepància entre el beneficiari de la transferència que estem realitzant, i el titular real del compte, cosa que ajudarà a evitar moltes estafes i fraus amb suplantació d'identitat, ajudant així a incrementar el nivell de protecció del client bancari davant d'aquestes conducta.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a sessió de formació en vídeo, oferta pel Notari de Madrid el senyor Segismundo Álvarez Royo-Villanova, al si de la formació pràctica notarial que ofereix la Fundació Notariat.

En ella, el Notari esmentat realitza una sessió formativa molt interessant i il·lustrativa sobre el règim jurídic aplicable a aquesta classe d'operacions (transformacions per canvi de tipus social, fusions, escissions, cessions globals d'actiu i passiu, operacions transfrontereres, etc.). En concret, la sessió centra la seva anàlisi partint de la nova normativa aplicable vigent des de l'any 2023, de la mà de Reial decret llei 5/2023, de 28 de juny ( AQUÍ se'n pot consultar), destacant la protecció que la nova regulació brinda als drets dels socis, treballadors i creditors i la voluntat del legislador de facilitar i simplificar aquesta classe d'operacions mercantils complexes.

Per visionar amb deteniment i familiaritzar-se amb el règim jurídic daquesta classe doperacions mercantils complexes.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Llei catalana 8/2025, de 30 de juliol, de l'Estatut dels municipis rurals, en virtut de la qual, a partir del 20 d'agost de 2025, la compra de primer habitatge/habitatge habitual a municipis rurals de Catalunya gaudirà d'un ITP reduït.

En concret, un tipus del 4% a municipis rurals i del 3% a municipis rurals d'atenció especial. Per saber el llistat de municipis englobats a cada categoria, AQUÍ es pot accedir a la informació en concret. Els requisits per beneficiar-se de la mesura són els següents:

• La persona contribuent ha de ser membre duna unitat familiar amb fills de fins a 16 anys escolaritzats en un centre educatiu al municipi rural o bé en un centre dun altre municipi al qual està adscrit el centre del municipi rural. Aquest requisit descolarització no serà exigible per als menors de fins a 3 anys.
• A la darrera declaració de l'impost sobre la renda de les persones físiques (IRPF), la suma de les bases imposables general i de l'estalvi, corresponents als membres de la unitat familiar, menys els mínims personals i familiars, no ha d'excedir els 36.000 euros.
• Que limmoble es destini a ser lhabitatge habitual de ladquirent.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç al nou portal estadístic immobiliari que ha creat el Consell General del Notariat espanyol, en el qual es pot trobar molta informació d'interès sobre l'evolució del mercat immobiliari d'una ciutat concreta o, fins i tot, d'un codi postal específic (cosa que ens permet acotar molt més la cerca i trobar informació de més interès per a cada cas concret, i cal accedir al Portal simplement, és necessari tindrem accés a fer les consultes que vulguem.

Adjunt AQUÍ un exemple de la informació ampliada que es pot obtenir (corresponent en concret al Municipi de Matadepera, situat a la província de Barcelona), on podrem trobar detall de l'evolució dels preus per metre quadrat del darrer any, nombre d'operacions formalitzades, preu total mitjà, superfície total mitjana dels immobles, tipologia d'habitatges transmesos (obra nova vs “segona mà edats mitjanes dels compradors, % de tipologies de compradors (persones físiques vs persones jurídiques), així com informació relativa a la nacionalitat dels compradors.

Nova eina que el Notariat posa a disposició de la societat i facilita molta informació d'interès als operadors del mercat immobiliari a l'hora de plantejar una operació immobiliària en un lloc concret.

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de 4 de juny de 2025, de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública, relativa a una escriptura de reducció i ampliació de capital social, la qual presentada a inscripció al Registre Mercantil, és qualificada negativament en primera instància. Davant d'això, el Notari autoritzant presenta diligència d'esmena (on s'incorpora certificat d'acords socials de la companyia aclarint i esmenant els defectes observats).

Presentada aquesta diligència d'esmena, el Registrador Mercantil la torna a qualificar negativament, al·legant que hi ha de constar qui efectua el lliurament de la certificació subsanatòria, elevant a públic aquesta certificació, així com les seves facultats (art. 108.3 RRM).

Davant d'aquesta segona qualificació, s'interposa el corresponent recurs davant la Direcció General, la qual revoca la nota de qualificació, confirmant que, en aquests supòsits d'errors materials, com el consentiment a l'elevació a públic dels acords socials ja va ser prestat per part del president del consell d'administració en formalitzar l'escriptura d'elevació a públic d'acords, amb la simple incorporació de la certificació subsanatòria (correctament a l'empara de l'article 153 del Reglament Notarial), el procediment utilitzat és un mecanisme perfectament vàlid per obtenir aquesta esmena.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la primera actualització del Compendi de Bones Pràctiques Bancàries del Banc d'Espanya, és a dir, el document on el supervisor recull les principals queixes dels clients bancaris pel que fa a la relació amb les entitats financeres, i el criteri del supervisor en aquests casos.

El document presenta les novetats següents:

• Comptes bancaris : En practicar embargaments en comptes dels clients, les entitats bancàries han d'actuar proactivament si el client manifesta que el saldo prové d'una renda bàsica o un ingrés mínim vital o un salari inferior al mínim legal. En aquestes situacions, l‟entitat ha d‟atendre amb agilitat les peticions dels seus clients i, si després d‟analitzar la situació, es confirma que el saldo podria ser inembargable, contactar amb l‟òrgan embargant per informar sobre la situació, encara que l‟entitat no sigui responsable del resultat d‟aquesta gestió
• Comunicacions amb el client :En les comunicacions que s'hagin de fer al client amb un termini de preavís establert (per exemple, modificacions contractuals de condicions), si es fa servir una bústia de banca electrònica amb avís (SMS, correu electrònic, etc.), aquest termini comença quan s'ha realitzat efectivament l'avís. El contingut de la comunicació no es pot aplicar fins que venci el termini establert des d'aquest avís pel mitjà de comunicació habitual del client
• Préstecs hipotecaris:S'introdueixen nous criteris per a la forma de calcular la pèrdua financera en reemborsament anticipat de préstec hipotecari (art. 23 de la Llei 5/2019). En calcular el valor de mercat d'un préstec hipotecari, és essencial considerar totes les regles de remuneració al moment de la concessió per evitar pèrdues financeres fictícies. Així:
  
  • En préstecs amb un tram inicial a tipus reduït inferior a 36 mesos, el tipus de contractació per calcular el diferencial s'obté prenent el valor més gran entre els tipus fixos o, si és variable, el valor més gran entre els tipus fixos pactats per al tram inicial i l'índex variable pactat en la data de contractació més el seu diferencial.
  • En préstecs mixtos amb un tram fix inicial d'almenys 36 mesos, si aquest tram és inferior a 60 mesos, s'usa el valor més gran entre els tipus fixos i el variable en la data de contractació; si és igual o superior a 60 mesos, només es consideren els tipus fixos pactats per al tram inicial.
  • En préstecs amb diferencial bonificable, les bonificacions no han de generar pèrdues i s'han d'aplicar consistentment, calculant el diferencial a la data de formalització i incloent una nota a la FEIN sobre possibles variacions futures.
• Testamentaries :No es considera bona pràctica augmentar les comissions de manteniment d'un compte en aquelles situacions en què els hereus —o els titulars supervists i els hereus del titular mort en el cas de ser un compte de titularitat plural— no el poden cancel·lar per causes alienes a ells, com en casos judicialitzats. La prohibició de modificar a l'alça les comissions també s'aplica si hi ha productes vinculats que requereixen mantenir el compte obert. En resum, augmentar les comissions en aquestes circumstàncies es considera contrari a les bones pràctiques bancàries

Us adjuntem ( AQUÍ ) Resolució de 9 de juliol de 2025, de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública, relativa a una escriptura de renúncia al càrrec d'administrador solidari d'una SL.

En el supòsit, l'administrador solidari de la societat (l'únic amb càrrec vigent), de manera unilateral, renuncia al seu càrrec en escriptura pública, i opta per notificar aquesta renúncia a la societat mitjançant correu certificat al domicili social de la companyia (la carta tornada en no ser recollida per cap persona).

Presentat a inscripció el document, la Registradora Mercantil denega la inscripció per dos motius:

• Si la notificació per correu certificat és infructuosa, s'ha d'intentar la notificació presencial i personal per part del Notari (via de l'art. 202 del Reglament Notarial).
• A més, l'administrador sortint ha d'acreditar que ha convocat Junta General, de manera vàlida, a fi que es pugui triar un nou administrador.

La Direcció General confirma la nota de qualificació, de manera que, en aquests casos de renúncia unilateral de l'administrador, aquests particulars s'han de tenir en compte perquè la decisió pugui desplegar-ne els efectes i inscriure's al Registre Mercantil.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a Flash Fiscal número 14, de la Comissió Fiscal del Col·legi Notarial de Catalunya, en el qual, la senyora Concha Carballo, advocada i economista, analitza la sentència de la Sala III del Tribunal Suprem de 14 de juliol de 2025 ( AQUÍ es pot consultar), relativa a l'aplicació de la reducció del 99% a l'impost sobre successions (art. 20 2c) a participacions socials d'una societat mercantil l'activitat principal de la qual és la d'arrendament d'immobles.

En el supòsit es debat si n'hi ha prou de complir els requisits formals de l'article 27 de la Llei de l'IRPF per gaudir d'aquest benefici fiscal o, per contra, cal que la contractació de la persona empleada amb contracte laboral ia jornada completa es justifiqui des d'un punt de vista econòmic (és a dir, que tingui una càrrega de feina suficient per justificar-ne el contracte de treball).

El Tribunal Suprem confirma en la seva sentència que, en efecte, n'hi ha prou amb complir els requisits formals del precepte esmentat (sense que s'exigeixi una valoració sobre la racionalitat de la contractació de l'empleat o la seva justificació econòmica), recordant que, en cas de sospita de frau, s'ha d'acudir a la via de la simulació.

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució d'1 de juliol de 2025, de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública, relativa a un recurs interposat contra la negativa del registrador de béns mobles I de Madrid a inscriure una escriptura de penyora de participacions socials.

En aquest supòsit estem davant d'un cas en què mitjançant escriptura el febrer de 2025, es formalitza la compravenda de determinades participacions socials d'una SL, i, en garantia del pagament de part del preu que s'ajorna, la compradora constitueix peça sobre altres participacions socials d'aquesta mateixa SL de les que ja era titular abans de la compravenda.

Es presenta a inscripció aquesta peça en el Registre de Béns Mobles, aquesta és qualificada amb defecte insubsanable, ja que a judici del Registrador, no és inscrivible al Registre de Béns Mobles una peça sense desplaçament constituïda sobre participacions de societat limitada. Interposat el corresponent Recurs, la Direcció General confirma la nota de qualificació, confirmant així de nou legitimació i una llei de circulació que opera al marge del Registre Mercantil.

Tot i això, per fer seguiment de la qüestió, ja que el Govern ha presentat recentment iniciatives legislatives que, a mitjà termini, poden suposar un canvi de paradigma en aquest àmbit (és a dir, l'obligatorietat d'inscriure al Registre Mercantil la titularitat d'accions i participacions socials).

S'adjunta ( AQUÍ ) interessant Sentència del Tribunal Suprem (STS 1053/2025, d'1 de juliol), en què es resol el supòsit habitual que passa en moltes herències, on un habitatge, que és heretat per diverses persones, a la pràctica és ocupat per un dels cohereus de forma exclusiva i excloent, impedint el immoble de l'immoble.

En aquests casos, l'alt Tribunal resol que la condició de cohereu no concedeix un dret a un ús exclusiu i excloent de l'immoble que impedeixi el gaudi a la resta de copropietaris (independentment que es tingui un % de la propietat més gran que la resta de cohereus), de manera que, en aquests casos conflictius, la resta de cohereus, la resta de cohereus una acció de desnonament per precari contra el cohereu que ocupa limmoble, als efectes de poder recuperar lús i gaudi de limmoble.

S'adjunta ( AQUÍ ) interessant qüestió plantejada a la Comissió de Consumidors del Consell General del Notariat, que consisteix en la possibilitat que el deutor hipotecari delegue la signatura de l'acta LCI en un tercer relacionat amb l'operació que se signarà (és a dir, un empleat de la gestoria que prepara la hipoteca, del banc que la concedeix, d'un professional de la inmobiliària).

La resposta a ^aquesta pregunta és rotundament negativa segons la Comissió esmentada, ja que tal com s'indica en aquest document, l'objectiu de la LCI és que el deutor, abans de signar la seva hipoteca, tingui a la seva disposició la informació necessària per poder comprendre adequadament l'operació que vol signar, i així, més tard, poder formalitzar el préstec hipotecari completament informat de tots els aspectes jurídics i econòmics.

Així doncs, cal que tota la informació precontractual que ha de brindar el Notari al futur deutor es realitzi d'una forma presencial i directa, ja que només així es garanteix que aquesta sigui personalitzada i adequada per als fins perseguits. Així mateix, la nota respon una altra qüestió interessant, negant la possibilitat que el test que ha de respondre el deutor es pugui contestar per correu electrònic.

S'adjunta ( AQUÍ ) un manual molt interessant per gestionar la rectificació de les discrepàncies entre el cadastre i el títol de propietat d'un immoble.

En concret, el manual detalla tots els passos a seguir per resoldre aquells supòsits en què no coincideix la realitat física amb el Cadastre, per a això, serà procedent iniciar el procediment notarial d'esmena de discrepàncies (regulat a l'art. 18 de la Llei del Cadastre Immobiliari).

Així mateix, també consta d'una guia pràctica per saber com cal procedir en cas d'una alteració física de la finca (com segregacions, divisions, agregacions, agrupacions o reparcel·lacions), als efectes de comunicar al Cadastre Immobiliari aquestes operacions, i adaptar així la nova realitat jurídica de la finca al Registre públic esmentat.

El manual conté informació de molta utilitat, com ara formularis d'instruments públics així com captures de pantalla de tots els passos a seguir a la web del Cadastre.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Sentència de l'Audiència Provincial de Múrcia número 983/2025, de 3 d'abril, en la qual es planteja un supòsit relatiu a un entramat societari creat amb l'objectiu de defraudar creditors.

La sentència objecte d'anàlisi fa un interessant repàs a la figura de l'aixecament del vel societari, la qual permet als tribunals ometre la responsabilitat patrimonial societària, i atribuir els deutes de la societat també als administradors o socis quan aquests pretenen cometre fraus o abusos davant de tercers i “amagar-se” darrere d'una societat perquè les conseqüències.

Important recordatori per a tots els empresaris i emprenedors que creïn una nova societat perquè facin sempre les coses bé, i no pensin que, pel fet d'haver-hi una societat interposada, les conseqüències de fer les coses malament (fraus, actuacions malintencionades, etc.) no els pot arribar a comportar greus conseqüències econòmiques sobre el seu propi patrimoni personal.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Consulta Vinculant número V0174-25, de 14 de febrer de 2025, de la Direcció General de Tributs, on aquesta resol una consulta relativa a com han de tributar les operacions on s'eleva a públic un contracte antic subjecte a ITP.

El cas en concret versa sobre l'elevació a públic d'un contracte privat de compravenda de drets hereditaris formalitzat l'any 2003 entre dos germans (un li ven a l'altre el 25% dels seus drets sobre una herència formada per un immoble), on el germà venedor mor el 2006. Ara, el 2025, es planteja la possibilitat de sobre la tributació de l'operació tant pel que fa a l'ITP com a l'AJD.

• Pel que fa a l'ITP, el còmput del termini de prescripció respecte de fets imposables documentats en document privat depèn de la concurrència d'alguna de les circumstàncies previstes a l'art. 1227 del Codi Civil (entre d'altres, la data de mort d'algun dels signants), de manera que en aquest cas estaria prescrit (perquè un dels signants mor el 2006).
• Pel que fa a la quota gradual d'AJD, tampoc no és procedent tributar per aquest impost, ja que no es compleix un dels requisits exigits per l'art. 31.2 LITPAJD, és a dir, que l'acte no estigui subjecte a l'ISD o l'ITP (ja que està subjecte però prescrit com hem vist), de manera que, com a conclusió, l'elevació a públic de contracte privat subjecte a ITP, quan està prescrit, tampoc no dóna lloc a la tributació per quota gradual d'AJD.

S'adjunta ( AQUÍ ) nota informativa de la Junta Directiva del Col·legi Notarial de Catalunya, en relació amb determinades deficiències en informació i remissió de documents a l'Índex Únic, que afecten la tasca de l'Agència Tributària de Catalunya. Així doncs, en concret es recorda:

• Remissió de còpies simples : És obligatori per part dels Notaris remetre a l'ATC còpia simple de les escriptures que recullin fets imposables d'ITP i AJD en un termini màxim de 10 dies des de la formalització del document a través de l'eina telemàtica existent a aquest efecte.
• Operacions subjectes a IVA amb inversió del subjecte passiu : S'han detectat nombroses errades d'enregistrament en aquestes operacions, tot recordant que cal assenyalar que es tracta d'operacions “subjectes a IVA”.
• Número de protocol : És molt important informar correctament del número de protocol, ja que s'ha detectat un alt percentatge d'errors en aquest camp.

Es fa referència a la Nota emesa pel Consell General del Notariat, en relació amb l'Ordre HAC/305/2025, de 27 de març ( AQUÍ es pot consultar, ia la qual ja vam fer una referència en una newsletter anterior), en la qual s'estableix el sistema de recaptació de l'import del timbre dels folis de matriu i de còpia autoritzada.

Aquesta Ordre, encara que ja està en vigor, està pendent que se n'implementin els aspectes tècnics informàtics per a la seva posada en marxa efectiva.

Quan això succeeixi, el seu desplegament suposarà un increment del cost dels documents públics, ja que en notaria s'haurà de procedir a la recaptació com a suplert de l'import del “timbre electrònic”.

Tan aviat el sistema informàtic que ha d'elaborar la FNMT estigui conclòs es comunicarà perquè els ciutadans en tinguin coneixement.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a Circular Fiscal 4/2025 del Col·legi Notarial de Catalunya, on s'analitzen les principals modificacions fiscals a Catalunya que entren en vigor a partir del 27 de juny del 2025, de la mà del Decret Llei 5/2025. En concret:

• Nou escalat de l'ITP del 10% al 13% (per a imports superiors a 1,5M euros).
• Tipus agreujats del 20% per a grans forquilles i transmissions d'edificis sencers.
• Novetats en matèria de tipus reduïts per comprar habitatge habitual de joves menors de 35 anys, famílies nombroses, persones amb discapacitat, famílies monoparentals i víctimes de violència de gènere.
• Noves bonificacions en matèria de TPO per a cooperatives d'habitatges sense ànim de lucre, o en la transmissió d'edificis d'oficines per transformar-los en HPO.
• El tipus de gravamen de l'AJD s'eleva al 3,5% per a documents notarials en què s'hagi renunciat a l'exempció d'IVA.
• Bonificació del 100% AJD per a joves de fins a 35 anys a l'adquisició d'habitatge habitual (si compleixen una sèrie de requisits).
• Derogació de la bonificació per a la transmissió dimmobles en el cas dempreses immobiliàries.
• A l'ISD, s'amplia de 3 a 6 mesos el termini per adquirir l'habitatge en el cas de donacions de diners de familiars per adquirir-lo.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç al Pla Estatal de Lluita contra la Corrupció, aprovat recentment pel Govern, en el qual, entre altres mesures, es projecta la possibilitat que, en un futur proper, sigui obligatori:

• Inscriure al Registre Mercantil totes les transmissions de participacions socials.
• Dipositar electrònicament de manera anual el llibre de socis al Registre Mercantil.
• Així mateix, vincular l'eficàcia davant de tercers de la transmissibilitat de les participacions a la seva inscripció registral.

Actualment, la legislació mercantil espanyola no obliga a la inscripció al Registre Mercantil de la titularitat de les participacions de les societats de responsabilitat limitada, amb la qual cosa, la futura reforma que es projecta pot tenir una gran incidència en el trànsit mercantil del nostre país. Per seguir de prop levolució legislativa de la mesura que es proposa.

S'adjunta ( AQUÍ ) curiosa Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 12 de juny de 2025 (BOE de 3 de juliol de 2025), a la Direcció General resol un recurs contra la negativa de la registradora mercantil central II a reservar determinades denominacions socials.

De totes les denominacions sol·licitades, les que generen interès són la denegació de les denominacions “EVM, SL” i “EVM Hub, SL”, la qual va ser basada en l'existència d'identitat o quasi coincidència amb altres ja inscrites o reservades (com “EVM Group, SL” o “VMP Hub, SL”).

Interposat el recurs corresponent, la Direcció General emet una resolució interessant, on es repassen els requisits que han de reunir les denominacions socials que es pretenen reservar per a la constitució d'una nova societat (o canvi de denominació és clar), centrant la seva mirada en el concepte d'identitat (art. 408 del Reglament del Registre Mercantil i l'Ordre de 30 de desembre de 1991, sobre el Registre, genèricscarents de virtualitat diferenciadora que, afegits a una denominació ja existent, no permeten la seva diferenciació (i per tant no han de ser admeses).

A aquest efecte, s'adjunta AQUÍ una guia dajuda del Registre Mercantil Central on sinclou un llistat daquests termes genèrics.

En el cas concret, la paraula “Grup” o “Group” sí que es troba dins del llistat de termes genèrics (de manera que no es pot admetre la denominació sol·licitada).

A diferència d'això, considera la Direcció General que s'ha d'arribar a una conclusió diferent respecte de la denominació «EVM Hub, SL», ja que s'afegeix un terme (“Hub”) que no està inclòs en la relació esmentada i s'ha de considerar suficientment diferenciador per no incórrer en la prohibició d'identitat de denominacions.

Interessant resolució que ens recorda i facilita recursos interessants per triar bé el nom de la nostra futura societat i no tenir-hi problemes.

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 19 de juny de 2025 (BOE de 9 de juliol de 2025), a la Direcció General resol un supòsit relatiu a una sol·licitud per a l'assignació de número de registre de lloguer de curta durada a una finca registral.

Com és sabut, des de l'entrada en vigor (1 de juliol del 2025) del Reial Decret 1312/2024 ( AQUÍ es pot consultar) tots els arrendadors d'immobles de curta durada estan obligats a obtenir prèviament un número de registre al Registre de la Propietat als efectes de poder oferir els seus serveis a través de les plataformes en línia.

En aquest cas concret, l'interessat sol·licita l'assignació d'aquest número de Registre, la qual cosa és denegada per la Registradora, ja que els estatuts de la comunitat de propietaris estableixen que “els seixanta-sis apartaments existents a l'edifici serà destinats exclusivament a habitatge, sense que pugui per tant instal·lar-se en cap d'ells, ni en part del mateix indústries, comerços ni, en suma, exercir.

Interposat el corresponent recurs, la Direcció General confirma la nota de qualificació, establint que, en aquests casos, cal diferenciar entre l'autorització administrativa per exercir una activitat d'ús turístic de curta durada, i el plànol civil, ja que encara que es compti amb aquesta autorització, si la comunitat de propietaris prohibeix aquest ús, no serà possible l'assignació del número de registre que exigeix la nova norma per poder publicitar l'immoble en les immobles.

Aquesta resolució ens serveix per recordar l'entrada en vigor d'aquesta nova norma i també per veure la importància d'examinar amb detall els aspectes civils que poden influir en el desenvolupament d'una activitat econòmica en un immoble.

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 27 de maig de 2025 (BOE de 25 de juny de 2025), a la Direcció General resol un supòsit relatiu a una escriptura de cancel·lació de condició resolutòria amb els condicionants següents:

• Es formalitza escriptura de compravenda, on part del preu, queda ajornat a futur, amb un calendari de diversos pagaments, sent el darrer amb data límit 31/12/2024.
• En garantia del preu ajornat es constitueix condició resolutòria, la qual es podrà cancel·lar, segons el que s'ha pactat, de forma unilateral per la part compradora, quan s'acrediti el pagament de les quantitats degudes.
• La part compradora realitza els pagaments (però l'últim el realitza fora de termini mitjançant transferència datada el 03/01/2025) i, en base a això, atorga l'escriptura de cancel·lació de condició resolutòria que es presenta a inscripció.

Presentada aquesta escriptura al Registre de la Propietat, el Registrador la qualifica negativament, considerant que en haver-se realitzat el pagament ajornat més enllà de la data límit convinguda entre les parts, no es compleix la condició pactada perquè el comprador pugui cancel·lar unilateralment la condició resolutòria, de manera que serà necessari el consentiment exprés de la part venedora per poder

Interposat el corresponent recurs, la Direcció General confirma la nota de qualificació, considerant que, com l'únic que es va pactar expressament com a supòsit de cancel·lació unilateral va ser el pagament del preu ajornat com a data límit el 31/12/2024, i el pagament s'ha produït més tard, no és procedent acudir a aquesta via unilateral, sinó que l'única forma que es pugui cancel·lar aquesta, consentiment expressat del titular de la condició resolutòria o resolució judicial ferma, o bé el transcurs dels casos que de caducitat legal que per als supòsits de condicions resolutòries que no són en garantia de preu ajornat.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç al Webinot 78 del Col·legi Notarial de Catalunya, on el Notari de Reus el senyor Emilio Mesquita García-Granero analitza a fons el controvertit concepte de gran forquilla i els reptes que planteja la seva definició en la pràctica notarial i en la tributació de les operacions que es formalitzen als despatxos notarials.

Així mateix, s'adjunta ( AQUÍ ) la Resolució 3/2025, de la Direcció General de Tributs i Joc de la Generalitat de Catalunya, on s'ofereixen pautes interpretatives en relació a l'ITP i l'aplicació a Catalunya del tipus de gravamen del 20% en transmissions patrimonials oneroses d'habitatges quan l'adquirent sigui una persona física o jurídica que tingui la consideració de consideració de gran. A la Resolució, per exemple, com a aspectes interessants, es poden ressenyar els següents:

• No es tindran en consideració a efectes del còmput d'habitatges de gran forquilla quan s'ostenti simplement un dret d'usdefruit o habitació (si de la propietat plena o de la nua propietat).
• Si el contribuent és propietari d'un o més immobles en un % inferior al 100%, es considera la gran forquilla si la suma de les superfícies de tots els immobles on és propietari d'algun % és superior als 1.500 metres quadrats.
• En el cas de persona física, se n'exclou del còmput l'habitatge habitual.
• En el cas de venda completa d'un edifici, tindrà la consideració d'edifici la construcció que tingui 2 habitatges independents o més, estigui feta o no la divisió horitzontal (queden doncs excloses les transmissions d'habitatges unifamiliars). Així mateix, el gravamen del 20% només s'aplicarà a la superfície de l'immoble que tingui ús residencial, així com als elements comuns, però no a la part proporcional que estigui qualificada per a altres usos (locals, magatzems, aparcaments, etc.).

Així mateix, sobre aquesta matèria, s'adjunta ( AQUÍ ) circular fiscal número 5/2025 del Col·legi Notarial de Catalunya, que aporta més criteris interpretatius sobre aquesta matèria.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la pàgina web de l'Institut Català de Finances on es posa en marxa l'anomenat “Préstec d'emancipació”, en virtut del qual, si tens entre 18 i 35 anys i vols comprar el teu primer habitatge, el “préstec ICF Habitatge Emancipació” et permet finançar l'entrada fins al 00%. €.

Per poder tenir accés a aquests préstecs, caldrà complir una sèrie de requisits com:

• Tenir entre 18 i 35 anys.
• Compra del primer habitatge del sol·licitant per destinar-lo a habitatge habitual.
• No superar uns determinats llindars de renda bruta (per exemple, una persona sola, 80.963,31 euros/any).
• No tenir impagaments ni deutes significatius amb bancs.
• Que l'habitatge que es vol comprar sigui a Catalunya, tingui cèdula d'habitabilitat vigent i no estigui qualificada prèviament com a VPO.

La particularitat del préstec és que el deutor no l'haurà de tornar fins que la hipoteca amb el banc ja estigui pagada. Després daquest període, es disposarà dun termini de 5 anys per tornar la totalitat del préstec en quotes mensuals, amb un interès del 0%.

Tot i això, com a aspecte negatiu, cal indicar que, amb l'objectiu d'ampliar l'oferta d'habitatge assequible a Catalunya, l'habitatge que s'adquireixi per aquesta via passarà a ser un habitatge amb protecció oficial (HPO) de preu limitat de forma permanent.

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 25 d'abril de 2025 (BOE de 23 de maig de 2025), a la Direcció General resol un supòsit relatiu a una escriptura pública que es presenta en format de còpia autoritzada electrònica amb CSV a través de la Seu Electrònica del Col·legi de Registradors.

Presentada aquesta escriptura, el Registrador denega l'assentament de presentació, ja que considera que a través d'aquesta via no es pot comprovar i garantir l'autorització pel notari del document aportat.

Presentat el corresponent recurs, com no pot ser d'una altra manera, la qualificació és revocada, resolent la Direcció General que, en efecte, les còpies autoritzades electròniques que expedim els notaris, amb el corresponent CSV, són plenament vàlides per causar un seient de presentació (i la posterior inscripció en el seu cas) en el Registre de la Propietat que reposa amb el registrador, a través d'un portal autoritzada electrònica poden descarregar el document amb la signatura electrònica del Notari i verificar així la seva autenticitat i plena validesa, per assolir els efectes registrals que corresponguin.