Notes jurídiques pràctiques - Juliol 2024
1.- Nou conveni col·lectiu personal empleat de notaries
S'adjunta (AQUÍ) la Resolució de 20 de juny de 2024, de la Direcció General de Treball, per la qual es registra i publica el III Conveni col·lectiu estatal de notaris/notàries i personal empleat, que regularà la relació laboral entre els Notaris i el seu personal empleat, per als anys 2024, 2025 i 2026. Prendre com a norma de referència per regular les relacions laborals entre notaris i els seus empleats.
2.- Hereu de confiança a Catalunya i impossibilitat d' adjudicar-se per a si mateix béns de l' herència en base a l' esmentada confiança revelada
S'adjunta (AQUÍ) Resolució de la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de 15 de juliol de 2024 (BOGC de 23 de juliol de 2024), en la qual la DG resol un supòsit relatiu a la institució de Dret civil català de l'hereu de confiança, en virtut de la qual, el testador, en el seu testament, pot instituir hereus o legataris de confiança a persones físiques determinades perquè donin als béns la destinació que els hagi encomanat confidencialment, de paraula o per escrit (art. 424-11 CCCat).
En aquesta figura, no obstant, la llei (art. 424-15 CCCat) determina la ineficàcia de les disposicions de confiança en cas que els hereus o els legataris nomenats la revelen o compleixen al seu favor, això és, s'adjudiquen per a si mateixos els béns de l'herència, que és justament el que succeeix en aquest cas, on dues nebodes pretenen adjudicar-se un immoble de la seva difunta tia a través d'aquesta via, cosa no permesa per la llei, i així confirmada per la Direcció General.
3.- Venda d' obra nova d' autopromoció abans de 10 anys i obligació de constituir assegurança decennal en realitzar la venda
S'adjunta (AQUÍ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 9 de juliol de 2024 (BOE de 23 de juliol de 2024), on es resol un supòsit relatiu a la venda d'una finca on consta una obra nova, amb una antiguitat inferior a 10 anys, on es discuteix l'obligació d'acreditar l'existència de l'assegurança decennal.
Com és sabut, de conformitat amb la legislació vigent (Llei 38/1999, d'Ordenació de l'Edificació), en les obres noves és obligatòria la contractació d'una assegurança decennal. No obstant això, la DA 2a de la Llei 38/1999 determina que aquesta garantia no serà exigible en el supòsit d'autopromotor individual d'un únic habitatge unifamiliar per a ús propi.
Per al cas que la finca es vengui abans d' aquests 10 anys, aquesta DA 2a determina que l' autopromotor, llevat de pacte en contrari, quedarà obligat a la contractació d' aquesta garantia pel temps que resti per completar els deu anys. Així mateix, perquè aquesta exoneració sigui vàlida, la llei determina que l' autopromotor haurà d' acreditar que ha utilitzat l' habitatge per al seu ús propi.
En el present supòsit, es realitza la venda abans dels 10 anys, i s'intenta acreditar que l'habitatge l'ha utilitzat l'autopromotor per a ús propi, però aportant factures de subministraments a nom d'una altra empresa diferent a la titular registral (que resulta ser una societat del mateix grup, instrumental, per a l'explotació turística de l'habitatge), cosa que, segons el parer del Registrador, i també de la Direcció General, acrediten que no es compleix el requisit exigit per la llei (ús propi exclusiu de l'autopromotor), de manera que, cal acreditar la constitució de l'assegurança corresponent.
4.- Validesa de clàusula estatutària que permet salvar l' omissió del lloc de celebració de la junta general
S'adjunta (AQUÍ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 9 de juliol de 2024 (BOE de 23 de juliol de 2024), on la DG accepta una clàusula estatutària que permet salvar l'omissió del lloc de celebració de la junta general en la convocatòria.
En concret, s'autoritza escriptura de constitució de societat mercantil, en els estatuts socials de la qual (art. 9) es determina que "si en la convocatòria no figura el lloc de celebració, s'entendrà que la Junta ha sigut convocada per a la seua celebració en el domicili social". Així mateix, l'article 23 dels Estatuts determina que "en tot el no previst en aquests Estatuts, s'estarà al que disposa la Llei de Societats de Capital, o norma que la substitueixi, i en la legislació i reglamentació complementàries."
El Registrador denega la inscripció d'aquesta clàusula en considerar que no és admissible la previsió que la junta pugui celebrar-se en qualsevol lloc del territori nacional, perquè no pot quedar a l'arbitri de l'òrgan d'administració el lloc de celebració de cada junta que convoqui (encara complint amb els requisits de forma i antelació exigits), doncs la determinació del terme municipal on celebrar les juntes constitueix una garantia per als socis.
Presentat el recurs corresponent, la DG s' alinea amb el criteri del notari, resolent que en aquest cas concret, el que es fa en els Estatuts Socials simplement és una reproducció parcial de l' article 175 de la Llei de societats de capital, només del seu incís segon, però això no implica un defecte que impedeixi la seva inscripció.
5.- Clàusula estatutària vàlida que limita la capacitat de l' òrgan d' administració a canviar el domicili social dins del terme municipal
S'adjunta (AQUÍ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 8 de juliol de 2024 (BOE de 23 de juliol de 2024), on la DG resol un cas relatiu a una escriptura de canvi de domicili social d'una mercantil, en els estatuts de la qual consta la següent previsió "per acord o decisió de l'òrgan d'Administració podrà canviar-se el domicili social dins del mateix terme municipal”. En l'escriptura en qüestió, l'administrador únic canvia el domicili social d'un immoble situat a Madrid capital, a un altre situat a la localitat de Getafe.
El Registrador mercantil denega la inscripció, ja que de conformitat amb l' article 3 dels estatuts socials, l' òrgan d' administració no està facultat per canviar el domicili social a diferent terme municipal; essent aquest criteri confirmat per la Direcció General en resoldre el corresponent recurs, considerant el Centre Directiu que en efecte, aquest precepte dels Estatuts es tracta d' una disposició contrària a la competència de l' esmentat òrgan per canviar-lo dins de tot el territori nacional.
6.- L'opció de compra que amaga en realitat un préstec amb pacte comissori no és admissible
S'adjunta (AQUÍ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública d'11 de juny de 2024 (BOE de 12 de juliol de 2024), on la DG resol un supòsit en el qual es presenta a inscripció una opció de compra amb les següents característiques:
- El preu de l' opció ascendeix a la quantitat de 5.500 euros, que es confia rebut pels concedents.
- El preu de la futura venda es fixa en la quantitat de 110.000 euros, dels quals, l'import de 105.600 euros (que representa el 96 % del preu de compra), es reben en l'acte d'atorgament de l'escriptura d'opció "a compte" del preu pactat.
- Es pacta així mateix que l' opció no es pot exercir abans de 12 mesos.
Presentada a inscripció aquesta opció de compra, el Registrador denega la inscripció afirmant que, en realitat, no estem davant d'una opció de compra, sinó davant d'un préstec amb carta de gràcia o opció comissòria (prohibit per la llei), sent aquest criteri confirmat per la Direcció General. Així doncs, cal tenir en compte que cada negoci jurídic és per al que és, i no es poden utilitzar figures diferents per encobrir en realitat una altra classe de negocis jurídics.
7.- La venda per part d'una societat concursada d'una finca hipotecada requereix de la cancel·lació registral prèvia de la càrrega hipotecària
S'adjunta (AQUÍ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 28 de juny de 2024 (BOE de 17 de juliol de 2024), on la DG resol un supòsit en el qual una societat concursada ven una finca de la seva propietat (una plaça de garatge) que estava gravada amb una hipoteca a favor d'un banc, que està cancel·lada econòmicament (s'aporta certificat de saldo 0), però no registralment.
La Registradora denega la inscripció determinant que és fonamental que concorri la cancel·lació (225 TRLC) per inscriure la transmissió, sent aquest criteri confirmat per la Direcció General.
8.- Poders i judici de suficiència en l' escriptura. Cal ressenyar correctament totes les dades del poder
S'adjunta (AQUÍ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 20 de juny de 2024 (BOE de 15 de juliol de 2024), on la DG resol un supòsit relatiu a una escriptura de compravenda, en la qual diverses parts venedores formalitzen la transmissió representades mitjançant apoderat. El notari autoritzant, en ressenyar aquests poders i realitzar el judici de suficiència, simplement expressa que al seu judici són suficients les facultats representatives que els van confirmar en l' escriptura de poder per a l' atorgament de l' escriptura de compravenda, sense que consti la identitat i condició dels atorgants del poder.
El Registrador denega la inscripció per aquest motiu, i aquest criteri és confirmat per la Direcció General, determinant que en el judici de suficiència notarial del poder ha de constar l' expressió dels qui van ser les persones que van atorgar els poders, que els seus càrrecs eren vàlids i eren vigents, i que tenien facultats suficients per atorgar la representació en nom de la poderdant.
9.- L' apoderat d' una societat no té capacitat per facultar subapoderaments, llevat d' autorització expressa
S'adjunta (AQUÍ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 26 de juny de 2024 (BOE de 17 de juliol de 2024), on la DG resol un supòsit relatiu a una escriptura de poder que es pretén a inscriure en el Registre Mercantil, en la qual, entre altres facultats, la societat poderdant concedeix a l'apoderat la capacitat de "atorgar poders o apoderaments, totalment o parcialment i dins dels límits que se li ha conferit, a la persona o persones que lliurement estimi convenients lliurement revocar els apoderaments que hagi pogut conferir".
La Registradora Mercantil denega la inscripció, al·legant que perquè l'apoderat pugui atorgar nous poders, es requereix del consentiment exprés de l'òrgan d'administració (arts. 261 i 296 CCom).
La DG, alineant-se amb la Registradora, determina que en l' àmbit dels apoderaments mercantils, la pròpia raó de ser de l' apoderament fa que la facultat de substituir no pugui considerar-se com a susceptible al seu torn de substitució, ja que el poderdant inicial l' ha concedit exclusivament a l' apoderat en el qual té dipositada la seva confiança, per la qual cosa per poder practicar-la successivament (sigui o no amb límits) això s'ha d'explicitar amb absoluta i meridiana claredat.
