Préstec hipotecari

Pas 4

Més preguntes freqüents

Normalment tot contracte de préstec hipotecari, independentment de l' entitat financera elegida, presenta la mateixa estructura dividida en dos grans blocs: les clàusules financeres i les clàusules generals no financeres. En aquest apartat responem tots els possibles dubtes que puguin sorgir-te, seguint l'ordre de les clàusules que et trobaràs en la teva futura escriptura notarial de préstec hipotecari.

Clàusules financeres

Què és el capital del préstec?

El capital del préstec és l'import que el comprador de l'habitatge haurà de sol·licitar a l'entitat financera per, juntament amb els fons propis de què disposi, afrontar el pagament del preu de compra pactat en l'operació de compravenda immobiliària, de manera que el capital del préstec és, en definitiva, la quantitat de diners que ens deixarà l'entitat financera perquè puguem pagar el preu de compra de l'habitatge que desitgem adquirir.

Quan es produeix l'entrega del capital al deutor?

El lliurament del capital per a l' adquisició de l' habitatge es produirà el mateix dia en què se celebri el contracte de compravenda de l' immoble, de manera que, de forma quasi simultània i consecutiva, és a dir, alhora, el comprador signarà la seva escriptura de compravenda per, tot seguit, formalitzar l' escriptura del préstec hipotecari en el qual quedarà reflectida aquesta relació obligacional entre el deutor hipotecari i l' entitat financera creditora.

Com es produeix l'entrega del capital al deutor?

El dia que adquirim el nostre habitatge, com s'ha indicat, primer signarem la nostra escriptura de compravenda, utilitzant els fons que ens haurà abonat aquell mateix dia l'entitat financera, normalment a través d'un xec bancari o a través d'una transferència immediata via Banc d'Espanya amb destinació al compte bancari del venedor que s'hagués designat, per, tot seguit, signar el contracte de préstec en el qual es reculli aquesta cessió de capital, les seves condicions i termini de devolució.

Quina quantitat et pot prestar el banc per a la teva hipoteca?

D'ordinari, les entitats financeres consideren que una persona o unitat familiar pot assumir una quota mensual d'un préstec hipotecari que suposi un percentatge que oscil·li entre el 30% i el 40% de la seva renda neta mensual disponible.

Per tant, si volem saber quina és la nostra capacitat màxima d'endeutament, haurem de sumar tots els nostres ingressos nets mensuals (per exemple, "un matrimoni en el qual tots dos cònjuges ingressen 2.000 € nets, disposen en total de 4.000€ mensuals per afrontar la seva economia familiar"). A aquesta xifra, haurem d'aplicar els percentatges abans esmentats (30-40%), la qual cosa, per exemple, en el supòsit proposat, "arreplega un resultat d'entre 1.200€ i 1.600€", de manera que si la quota mensual del préstec que es pretén obtindre es troba dins d'aquests llindars, l'operació seria, a priori, viable, mentre que, per contra, si la quota resultant, o la suma d' aquesta quota juntament amb la d' altres deutes anteriors supera aquests límits, l' operació difícilment serà aprovada per l' entitat financera.

Quin percentatge de finançament em concediran?

Sense perjudici de les particularitats concretes de cada operació, el criteri generalitzat en les entitats financeres és el de no concedir préstecs per un import superior al 80% del valor de taxació de l'immoble (això és, el valor que objectivament li assigni al mateix una empresa dedicada a la valoració o taxació d'immobles que haurà de contractar-se perquè realitzi aquesta tasca) o, si s' escau, del 80% del valor de mercat que l' entitat assigni a aquest immoble.

Per tant, per poder optar a adquirir un immoble, el comprador haurà de disposar de, almenys el 20% del preu de compra, mentre que fins al 80% restant, serà sufragat amb el préstec que se sol·liciti.

Així doncs, a tall d'exemple, "si es pretén adquirir un pis el valor de venda del qual és de 300.000€, si el seu valor de taxació coincideix amb aquest import, per poder adquirir el mateix haurem de disposar d'uns estalvis de, almenys, 60.000€".

‍Hauré de pagar impostos en adquirir el meu habitatge?
Cal tenir en compte que les operacions de compravenda d' immobles estan subjectes a tributació d' impostos indirectes, això és, l' Impost sobre el Valor Afegit en el cas d' obres noves o de l' Impost de Transmissions Patrimonials en el cas d' habitatge usat. A grans trets, i sense entrar en detalls de la normativa tributària, és pràctica comuna acceptada que la càrrega impositiva d'una operació d'adquisició d'habitatge ascendirà a, aproximadament, el 10% del seu cost, de manera que, si, per exemple, "desitjo adquirir un immoble de 300.000€, s'haurà de disposar de 30.000€ addicionals per sufragar aquests tributs".

‍He d'abonar alguna despesa més per adquirir el meu habitatge?
Si es vol formalitzar adequadament l' operació de compra amb les màximes garanties i seguretat jurídica, serà necessari i adequat instrumentar la compra de l' immoble a través d' una escriptura pública autoritzada per un notari públic, això és, un funcionari públic, professional del Dret, la missió del qual consisteix a donar fe dels actes i negocis que autoritza i vetllar per la legalitat de tot el que s' hi acordi. A més, si es vol gaudir de la protecció que atorga la publicitat registral del nostre dret enfront de tercers, caldrà inscriure l' escriptura de compravenda en el Registre de la Propietat corresponent.

Ambdues operacions, això és, tant l'atorgament de l'escriptura com la seva inscripció en el Registre de la Propietat, tenen un cost subjecte a un aranzel fixat per l'Estat, el qual, a grans trets, pot aproximar-se entre un 1 i un 2% del cost de l'operació, de manera que, per exemple, "si es vol adquirir un habitatge de 300.000€, suposaria un import total d'entre 3.000€ a 6.000€".

Així doncs, s'haurà de tenir en compte aquestes quantitats per saber quin és l'import màxim que la meva entitat financera em pot prestar.

Quin import total necessito tenir estalviat per comprar el meu habitatge?

Si desitgem adquirir un habitatge, més enllà del capital que ens pugui prestar una entitat financera, haurem de comptar amb uns fons propis previs de, aproximadament, el 32% del cost de venda de la finca, per afrontar, si més no, el 20% del preu amb els nostres estalvis (que és el mínim que ens exigirà l'entitat financera), el 10% de l'operació, aproximadament, per pagar els impostos que la graven, així com entre un 1 i un 2% addicional per sufragar les despeses de notaria i Registre de la Propietat.

Així doncs, a tall d'exemple, "si desitgem adquirir un habitatge el preu de venda del qual és de 300.000€, aquest 32% suposaria la quantitat de 96.000€; dels quals el 20% correspondrà a la part del preu que haurem de pagar amb els nostres estalvis (60.000€ en l'exemple), el 10% per satisfer els impostos de l'operació (30.000€ aproximadament en el nostre exemple) i entre un 1 i un 2% per pagar les despeses de notaria i Registre de la Propietat (això és, en el nostre exemple, un import màxim al voltant de 6.000€)".

Cal observar alguna formalitat per poder constituir una hipoteca?

De conformitat amb la normativa vigent, perquè una hipoteca quedi vàlidament constituïda, aquesta s' ha d' inscriure en el Registre de la Propietat, per a la qual cosa caldrà que aquesta hipoteca s' hagi formalitzat al seu torn en una escriptura pública autoritzada per un notari. Així doncs, efectivament, per poder tenir accés al nostre préstec amb garantia hipotecària, caldrà formalitzar l' operació en una escriptura pública i, a posteriori, inscriure la mateixa en el Registre de la Propietat.

En qualsevol cas, tots aquests tràmits es realitzaran habitualment per una gestoria o per la mateixa oficina notarial, sense que el comprador s' hagi de preocupar de realitzar tots aquests actes burocràtics.

Què és un pacte de bonificació del tipus d'interès?

Es tracta d'un acord entre el deutor hipotecat i l'entitat financera creditora, en virtut del qual, a canvi de contractar una sèrie de productes addicionals (com poden ser contractes d'assegurances, plans de pensions, domiciliació de nòmina, contractació de targetes de crèdit, alarmes de seguretat per a l'habitatge, etc.) el tipus d'interès inicialment pactat es veurà reduït en favor del deutor.

És obligatòria la contractació de productes addicionals al préstec?

La resposta a aquesta pregunta ha de ser negativa, en el sentit que en l'actualitat està terminantment prohibit comercialitzar, juntament amb un préstec, altres productes de forma conjunta, a través d'una sort de "pack únic i indivisible".
‍
Per comprendre adequadament aquesta qüestió, és menester tenir en compte que, lamentablement, en els últims anys, les entitats financeres, per generar més beneficis, han vinculat la concessió de préstecs a la contractació de productes addicionals (com assegurances, plans de pensions, fons d'inversió, domiciliació de nòmines, altes de targetes de crèdit, contractació d'alarmes de seguretat, finançament de telèfon mòbils, etc.), de manera que si el deutor hipotecari no contractava aquests productes, l'entitat financera denegava l'operació.

A la vista d'aquesta mala praxi bancària, el regulador, en la recent Llei 5/2019, de 15 de març, reguladora dels contractes de Crèdit Immobiliari, ha posat vedat a la mateixa, establint una estricta regulació sobre aquestes pràctiques.
‍
Així les coses, en l'actualitat, la venda vinculada de productes bancaris en la contractació d'un préstec, això és, l'oferiment d'un paquet conjunt constituït pel préstec i altres productes addicionals, oferts conjuntament, queda completament prohibida, so pena de nul·litat de tot contracte vinculat al préstec en qüestió.

Hi ha excepcions a la prohibició de venda vinculada de productes?

Partint d' una prohibició general de venda vinculada o conjunta, el legislador estableix una sèrie d' excepcions que el consumidor ha de conèixer, i que a continuació s' exposen:

En primer lloc, serà possible vincular la contractació del préstec a altres productes addicionals quan això s' autoritzi de forma expressa pel Banc d' Espanya, en cas que aquest producte o servei, comparat amb altres similars d' empreses competents, suposi un clar benefici al prestatari.
Així mateix, la contractació del préstec es podrà vincular al fet que el deutor hipotecari contracti una assegurança de vida (per garantir el compliment de l'obligació contreta en cas de mort del deutor), així com una assegurança de danys respecte de l'immoble hipotecat (per així assegurar que, si l'immoble que serveix com a garantia del préstec pateix qualsevol dany, el mateix podrà ser reparat).
Addicionalment, es podrà exigir la contractació de certs productes vinculats per part de familiars directes del deutor, quan aquests figurin en l' operació com a garants i la seva contractació serveixi com a suport o assegurament de l' esmentada operació creditícia.

Hi ha alguna mena de producte que si que sigui obligatori contractar addicionalment?

Juntament amb el préstec garantit mitjançant hipoteca, hi ha dos productes la contractació dels quals serà obligatòria, això és, una assegurança de vida (per garantir el compliment de l'obligació contreta en cas de mort del deutor), així com una assegurança de danys respecte de l'immoble hipotecat (per així assegurar que, si l'immoble que serveix com a garantia del préstec pateix qualsevol dany, el mateix podrà ser reparat).
‍
En qualsevol cas, la contractació obligatòria d' aquests dos productes no s' haurà de realitzar, de forma invariable, amb l' entitat financera que ens concedeix el préstec, ja que si trobem en una companyia de la competència un producte anàleg amb millors condicions econòmiques i de cobertura, podrem contractar aquest en detriment de l' assegurança que ens oferia el nostre banc i que tenia pitjors condicions.

Què és la venda combinada?

La venda combinada, a diferència de la venda vinculada, és aquella venda de productes addicionals (plans de pensions, domiciliació de nòmina, contractació de targetes, etc.) es realitza de forma separada, de manera que el deutor rep una oferta individualitzada en les quals es detallen les condicions separades de cada producte, perquè aquest les pugui valorar individualment i decidir, a casa cas, si la seva contractació és convenient o no.

Quins beneficis genera la contractació de productes combinats?

Si l' entitat financera ens ofereix un pacte de bonificació de tipus d' interès en el cas de contractar un determinat producte o servei financer, evidentment, haurem de valorar aquesta oferta i determinar si la rebaixa del tipus d' interès és suficientment atractiva o no.
‍
Així mateix, des d'un punt de vista operatiu, contractar tots els nostres productes i serveis financers i asseguradors en una mateixa companyia simplifica els tràmits administratius que hem de realitzar, i a més reforça el nostre poder de negociació futur amb l'entitat, ja que si disposem de molts productes contractats, davant el risc de perdre'ns com a clients en un futur (cosa que impactaria fortament en el seu marge), és possible que ens ofereixin condicions millors per a ulteriors contractacions.
‍
Del costat negatiu, si contractem tots els nostres productes en una mateixa entitat, tal vegada estem renunciant a ofertes més agressives de companyies competidores que ens podrien oferir un preu o unes condicions de servei millors.

Veure més preguntes freqüents

Què és la taula de pagaments?

La taula de pagaments, o d' amortització d' un préstec hipotecari, és un document en el qual es recullen tots els pagaments que haurà de realitzar el deutor al llarg de la vida del préstec, de manera que abans de signar el nostre préstec, sabrem quantes quotes pagarem, de quin import, quina quantitat de principal i d' interessos engloba cada quota i quin és el capital amortitzat i el capital pendent, en cada moment.
‍
Aquesta taula d'amortització és un document que obligatòriament ens haurà de facilitar l'entitat financera en el procés de negociació del nostre préstec, ja que la llei exigeix que aquesta formi part de la informació precontractual de l'operació a recollir en l'anomenada Fitxa Europea d'Informació Normalitzada (coneguda com a FEIN). Amb això, es garanteix la protecció del consumidor hipotecari, ja que aquest queda perfectament informat de com es comportarà el seu préstec al llarg del seu cicle de vida.

Com és una taula de pagaments?

A continuació es mostra una simulació d' una taula de pagaments per a un préstec de 10.000 €, amb un termini de devolució de 12 mesos, i amb un tipus d' interès del 5%:

Com es calcula l'import de cada quota?

L' import de cada quota mensual del meu préstec vindrà determinat per la fórmula matemàtica corresponent al sistema d' amortització que s' hagi pactat, a la qual s' haurà d' aplicar el capital demanat, el tipus d' interès pactat i els terminis de devolució acodats.

Què és el TIN?

El tipus d' interès nominal, també conegut amb l' acrònim de TIN, és el tipus d' interès que pagarà el deutor del préstec a l' entitat financera, el qual vindrà determinat per un percentatge concret si el préstec hipotecari s' ha pactat a tipus fix, mentre que, en cas que s' hagués referenciat a un tipus variable, aquest vindrà determinat per l' import actual de l' índex de referència més el diferencial que s' hagués pactat.
‍
"Així doncs, a tall d'exemple, si s'ha pactat un tipus fix del 2,5%, el TIN de l'operació és aquest 2,5%, mentre que si el tipus d'interès pactat fos variable, referenciat a l'EURIBOR (el qual en aquell moment cotitzava a l'1%), més un diferencial de mig punt, el TIN de l'operació, en aquell moment, seria de l'1,5%".

Què és la TAE?

La Taxa Anual Equivalent, també coneguda pel seu acrònim de TAE, és una fórmula de matemàtica financera que ens permet conèixer el cost real d'una operació de crèdit, tenint en compte la periodicitat de pagament de les seves quotes, així com les altres comissions i despeses que pugui comportar l'operació, més enllà de l'interès nominal (o TIN) de la mateixa.
Així doncs, la TAE és el valor de referència que haurem de manejar per valorar el cost real del nostre préstec.

Com puc calcular la TAE?

El càlcul de la TAE s'obté a través d'una fórmula de matemàtica financera que té en compte el capital sol·licitat, el tipus d'interès nominal, el termini de devolució i la periodicitat de pagament de les quotes (anual, trimestral, mensual), així com les despeses i comissions addicionals que tingui el nostre préstec.
‍
La TAE de la nostra operació de crèdit, ha de ser facilitada de forma obligatòria per l' entitat financera, tant en la documentació precontractual del préstec, com en el propi contracte de préstec.
‍
No obstant això, si volem cerciorar-nos de l'import de la TAE de la nostra operació, el regulador bancari (això és, el Banc d'Espanya) posa a la nostra disposició una calculadora online en la qual podrem obtenir la TAE del nostre préstec (punxa aquí)

Quina diferència la TIN de la TAE?

Si el TIN expressa, d'una manera senzilla, el tipus d'interès nominal aplicable a l'operació, la TAE suposa un valor més complex (per obtenir-lo hem d'aplicar una fórmula matemàtica) que té en compte variables addicionals més enllà del tipus d'interès, com és el termini de devolució, la periodicitat dels pagaments, així com altres costos i comissions de l'operació.

Així les coses, la TAE és un indicador que ens mostra de forma més fidedigna i adequada el cost real de l'operació, i ens permet comparar de forma adequada diferents opcions de préstecs amb durades, tipus d'interès o condicions addicionals (despeses i comissions) diferents.

Per tant, el consumidor ha de prendre com a referència la TAE de l' operació per valorar adequadament si l' oferta rebuda és adequada o no, així com la seva possible comparativa amb altres opcions que li puguin arribar a oferir altres entitats financeres, per així optar per aquella que més el convingui.

Què són els interessos de demora?

Els interessos de demora, o també coneguts com a interessos moratoris, són aquells interessos que el deutor ha de pagar al creditor hipotecari en cas que es produeixi un impagament d' una o diverses quotes del préstec.
‍
Així doncs, els interessos de demora es constitueixen en una sort de penalització o indemnització que el deutor ha de satisfer al Banc o Caixa d' Estalvis per compensar-lo per les pèrdues i perjudicis que li genera aquest impagament del deute.

Hi ha algun límit legal als interessos de demora?

Sobre quina quantitat es calcularan els interessos de demora?

De conformitat amb l'article 25 de la Llei 5/2019, de 15 de març, reguladora dels contractes de crèdit immobiliari, quan aquesta norma sigui aplicable (això és, per a crèdits celebrats entre un consumidor, com a deutor, i un professional, com a creditor, per a la compra d'habitatge residencial), l'interès de demora es calcularà sobre el principal pendent de pagament i vençut, és a dir, sobre el deute impagat.
‍
"Així doncs, per exemple, si es deuen 3 quotes de 1.000€ cadascuna, l'interès de demora s'aplicarà sobre aquests 3.000€".
‍
Així mateix, l' esmentada norma estableix que aquests interessos de demora no podran ser capitalitzats, de manera que no es podran cobrar interessos de demora sobre els interessos de demora ja generats, la qual cosa protegeix el deutor i evita incórrer en l' anomenat anatocisme, cosa que incrementaria notablement el deute del particular amb l' entitat financera.

Si la llei estableix un límit als interessos de demora, es pot pactar un interès més gran amb l'entitat financera?

La resposta a aquesta pregunta ha de ser negativa, ja que de conformitat amb l'article 25 de la Llei 5/2019, de 15 de març, reguladora dels contractes de crèdit immobiliari, quan aquesta norma sigui aplicable (això és, per a crèdits celebrats entre un consumidor, com a deutor, i un professional, com a creditor, per a la compra d'habitatge residencial), els límits a l'interès de demora (això és, com a màxim, tres punts percentuals superiors a l'interès remuneratori del préstec) no admeten pacte en contrari, de manera que si es pactés un interès superior o l'entitat financera imposés una clàusula amb un percentatge més gran, aquesta seria nul·la.

Si no puc pagar el meu préstec, i el banc inicia els tràmits per executar hipoteca, la meva finca respon sense límits de tots els interessos que es generin?

Si efectivament el deutor presenta una situació econòmica molt adversa, de manera que no pot afrontar les quotes del seu préstec de forma reiterada, de manera que els impagaments de les mensualitats s' acumulen sense atubs de poder revertir la situació, el més probable és que l' entitat financera iniciï un procediment judicial d' execució hipotecària, per tractar de recuperar el deute generat i els interessos meritats.
‍
En aquest cas, cal saber que la nostra finca no respondrà de tot el deute que es generi, sinó que ho farà, com a molt, per la responsabilitat hipotecària màxima que s'hagués pactat (article 12 i 114 de la Llei Hipotecària) la qual inclou el principal del préstec, els interessos pactats, tant remuneratoris com de demora, així com les costes i despeses judicials d'aquest procés.
‍
Així les coses, pel que fa a aquesta responsabilitat hipotecària màxima de la finca, cal puntualitzar que pel que fa als interessos impagats, tant remuneratoris com de demora, la Llei 5/2019 estableix uns límits als mateixos, de manera que la nostra finca només podrà respondre de fins a 5 anys d'interessos impagats (art. 114 de la Llei Hipotecària i 220 del Reglament Hipotecari).

Si forma la meva hipoteca fa anys, i aquesta té uns interessos de demora molt elevats ¿els tribunals han establert algun límit a aquests?

Efectivament, si vostè va formalitzar la seva hipoteca fa anys, abans de l'entrada en vigor de la Llei 5/2019, de manera que en el seu contracte de préstec amb garantia hipotecària s'estableixen uns interessos de demora molt elevats, pot recórrer a un procés judicial per tractar que es declari la nul·litat d'aquesta clàusula, atès el seu caràcter abusiu, això és, que suposa una desproporció no raonable en favor de l' entitat financera i en perjudici del consumidor.

En aquest sentit, s'haurà de tenir en compte la doctrina del Tribunal Suprem sobre aquesta matèria (Sentència 364/2016, de 3 de juny), en la qual s'estableix que seran abusius els interessos de demora que superin en 2 punts percentuals a l'interès remuneratori pactat.

A més, cal tenir en compte que si efectivament aquests interessos de demora pactats fossin abusius, suposarien la declaració de nul·litat de la clàusula en qüestió, de manera que no es podrien moderar o reduir a una xifra menor, sinó que en aquest cas només es podran cobrar interessos remuneratoris, però no de demora (que solen ser més elevats i incrementen notablement el deute amb l'entitat financera).

Què és un préstec?

Un préstec és una classe de contracte, celebrat entre dues parts, en virtut del qual, una d'elles, anomenada creditor, presta a l'altra, denominada deutor, una quantitat de diners, comprometent-se aquest deutor a retornar aquesta quantitat de diners en un termini determinat, normalment a través d'un retorn dilatat al llarg del temps mitjançant el pagament de quotes periòdiques (mensualment és el més comú) fins que s'aconsegueix la devolució de tot el capital prestat.
‍
Així mateix, en tractar-se d' un negoci onerós, el creditor, a canvi de prestar uns diners, rep una contraprestació en forma d' interès remuneratori pactat, de manera que el deutor, a més de retornar el capital prestat, paga al creditor un tipus d' interès amb el qual aquest obté un benefici.

Què és un préstec hipotecari?

Un préstec hipotecari és una modalitat de préstec en la qual, atès l'habitual import elevat del mateix, el creditor exigeix, com a garantia addicional per assegurar el compliment de l'obligació dinerària (això és, retornar els diners prestats), la constitució d'un dret real d'hipoteca sobre una finca propietat del deutor, de manera que, en cas d'impagament, més enllà dels béns i actius que el deutor disposi en el seu patrimoni per pagar aquest deute, el creditor disposarà d' un dret a instar, mitjançant el corresponent procés judicial executiu, la venda d' aquest habitatge per, amb els diners que se n' obtingui en una subhasta, satisfer l' import del deute en qüestió.
‍
Així doncs, en realitat, quan se signa un préstec hipotecari, s'estan realitzant dos actes jurídics diferenciats. En primer lloc, un contracte de préstec, i a més un segon acte, això és, la constitució d' un dret real a favor del creditor hipotecari.

Per a què serveix un préstec hipotecari?

En realitat, un préstec hipotecari pot servir per finançar qualsevol operació que es desitja, des de la compra d'un immoble, o un cotxe, o fins i tot per obtenir el capital necessari per iniciar una empresa o realitzar una inversió en una altra ja existent.
‍
En definitiva, la constitució d' un dret real d' hipoteca sobre una finca propietat d' un deutor, en garantia d' una operació de préstec, és un recurs al qual es pot acudir per finançar qualsevol classe d' operació, amb independència de la destinació dels diners prestats, si així ho acorden les parts contractants.
‍
No obstant això, la realitat del mercat ens mostra que, atès l'elevat preu actual de l'habitatge, la majoria de persones que es plantegen l'adquisició d'un immoble ho fan recorrent al crèdit d'una entitat financera, i és en aquests casos, per assegurar el compliment del pagament d'aquest deute destinat a l'adquisició d'un habitatge, que les parts contractants recorren a la constitució del dret real d' hipoteca sobre la finca en qüestió, per així dotar de majors garanties l' operació de crèdit, fer-la viable i aconseguir així que la major part de la població tingui accés a un habitatge en propietat.

Un préstec hipotecari només serveix per comprar un habitatge habitual?

Per suposat, la resposta a aquesta pregunta és negativa, de manera que, encara que l'habitual en la majoria de famílies és que recorrin a un préstec hipotecari per adquirir el seu primer habitatge, o habitatge habitual, és a dir, aquella en la qual resideixen habitualment la major part de l'any, no és menys cert que, si es disposa de capacitat econòmica suficient, es pot recórrer a un préstec hipotecari per adquirir un segon habitatge destinat al lleure vacacional.

En definitiva, l'habitual és contreure un préstec hipotecari per adquirir el nostre habitatge habitual, però si es disposa d'ingressos suficients, i una entitat financera ens ho concedeix, no hi ha cap impediment a contraure un segon o ulterior préstec hipotecari per comprar una segona residència.

Hi ha diferències entre les normes aplicables en funció de l'habitatge o de les parts contractants?

Efectivament, tenint en compte la importància que suposa per a qualsevol família mitjana l'adquisició d'un habitatge habitual, existeix abundant normativa que regula de forma concreta, amb un biaix de major protecció cap al consumidor, aquelles operacions de préstec hipotecari destinades a l'adquisició d'un habitatge residencial, com per exemple pot succeir amb la Llei 5/2019, de 15 de març, reguladora dels contractes de crèdit immobiliari, o en les normes de la Llei d' Enjudiciament Civil relatives a l' execució hipotecària, en les quals s' ofereix una major protecció i regulació més avantatjosa sobre els habitatges habituals que respecte de qualsevol altra.
‍
Així doncs, com s'indica, en funció de la tipologia de parts contractants, és a dir, si el deutor és una persona física particular i el creditor un professional, o en funció del tipus d'habitatge adquirit (per exemple, si es tracta d'un habitatge habitual o no), la normativa que regirà l'operació serà una o altra diferent.

Clàusules generals

Què és el domicili de pagament en un préstec hipotecari?

En les minutes de préstec amb garantia hipotecària, cal que les parts, en especial pel que fa al deutor hipotecat, que es fixi un domicili concret, ja que al mateix es realitzaran qualsevol classe de notificació fefaent que l' entitat creditora hagi de realitzar al deutor, en relació a qualsevol vicissitud que succeeixi al llarg de la vida del contracte de préstec.

"Així doncs, per exemple, si ocorregués algun impagament i l'entitat financera hagués de reclamar aquest deute no satisfet, podrà fer-ho notificant fefaentment la reclamació d'aquest incompliment al domicili fixat per les parts".
‍
A la pràctica, en la majoria d' operacions s' estableix com a domicili de pagament, a efectes de notificacions, el de la mateixa finca hipotecada, tret que es tracti d' una segona residència destinada al lleure vacacional, cas en el qual es pot pactar fixar com a domicili a efectes de notificacions l' habitatge habitual dels deutors.

Què és el dipòsit associat en un préstec hipotecari?

El dipòsit associat d'un préstec hipotecari és el compte bancari en què el deutor domiciliarà els rebuts del préstec, de manera que, en cada període que s'hagués pactat (normalment, mes a mes), el Banc o Caixa d'Estalvis ens girarà un rebut a aquest compte per cobrar la mensualitat corresponent del nostre préstec hipotecari.
Com a ampliació, té en compte que si se sol·licita un préstec hipotecari en una determinada entitat financera, el normal i raonable és disposar d'un compte bancari en la mateixa, per així facilitar el pagament d'aquests rebuts per ambdues parts.

Es pot constituir un préstec en una moneda d'un altre país?

Efectivament, és legal i perfectament possible constituir un préstec en una divisa diferent a l'Euro, que és la moneda de curs legal a Espanya. En aquest cas, tant el capital prestat com les quotes a retornar estaran referenciades a aquesta altra moneda que es triï ("com per exemple el dòlar americà, el ien japonès, etc.).

És recomanable constituir un préstec en una moneda d'un altre país?

Sobre aquesta classe d'operacions, cal que el consumidor sigui molt conscient que aquestes presenten un risc elevat, ja que el deute existent variarà no només en funció dels diners que retornem mes a mes, sinó de la cotització d'aquesta divisa en qüestió. Així doncs, si aquesta altra moneda experimenta altes apreciacions, i els nostres ingressos són en euros, ens serà molt més car disposar de les divises necessàries per pagar cada quota mensual, amb la qual cosa, el nostre deute va a créixer. Per contra, si la fluctuació fos favorable als nostres interessos, davant d'una depreciació d'aquesta moneda, ens veuríem beneficiats en l'operació.

A la vista de l'indicat, no sembla raonable que un consumidor particular, sense amplis coneixements sobre el funcionament dels mercats financers i de divises i amb ingressos a Espanya en euros, acudeixi a una classe de préstec hipotecari d'aquesta naturalesa, ja que depenent de la fluctuació d'aquesta divisa, pot arribar a perdre molts diners, com ja va succeir en dècades passades en el sector financer espanyol, en el qual moltes persones, per estalviar diners, van constituir hipoteques referenciades al Ien japonès i van perdre grans quantitats de diners (estem parlant fins i tot de cents de milers d'euros).

No obstant això, si es tenen amplis coneixements en matèria de finances i cotització de divises, o s'obtenen ingressos en aquesta moneda (per exemple, algú que cobra rendes de lloguers en aquest país amb aquesta moneda, o treballa per a una empresa estrangera que li paga el seu salari en aquesta moneda), si les condicions del mercat són favorables, pot suposar un estalvi de diners considerable.

Si disposo d'un compte corrent en un banc ¿els diners que hi tinc dipositats estan garantits?

Efectivament, en l' actualitat, per garantir la solvència i la confiança dels dipositants en el sistema financer espanyol, l' anomenat Fons de Garantia de Dipòsits, que és una entitat de crèdit pública que, nodrint-se de les aportacions que realitzen les pròpies entitats financeres, garanteix fins a 100.000 € per dipòsit.
‍
Així doncs, si qualsevol persona té un compte bancari amb fins a 100.000€ en una entitat financera espanyola, i aquesta tingués un problema de liquiditat o solvència que li impossibilités atendre les peticions de retirada de fons dels seus dipositants, fins a tal punt de portar a la fallida del Banc o Caixa d'Estalvis, el Fons de Garantia de Dipòsits entraria en joc, assegurant que els estalviadors particulars recuperen els seus diners, fins al límit indicat de 100.000€.

Quin import total necessito tenir estalviat per comprar el meu habitatge?

Cal observar alguna formalitat per poder constituir una hipoteca?

Què és una hipoteca?

La hipoteca és un dret real que es constitueix sobre una finca (propietat del deutor), juntament amb el préstec, per garantir el compliment de l'obligació principal, això és, retornar els diners prestats. Així doncs, si es produeix un impagament del préstec, l' entitat financera, com a creditora, pot instar un procediment judicial d' execució hipotecària per tal d' aconseguir que aquest habitatge sigui subhastat per, amb els diners que s' obtingui de la millor oferta, poder recuperar els diners prestats i els interessos que s' haguessin meritat, així com les despeses i costes que hagi generat aquest procés judicial.

Cal formalitzar una hipoteca en una escriptura pública?

L' adquisició d' un immoble, en principi, es pot formalitzar en un document privat subscrit entre comprador i venedor en el qual es recullin totes les clàusules del contracte en qüestió.
‍
No obstant això, aquesta pràctica, en l' actualitat, es troba pràcticament desterrada de la realitat del trànsit econòmic, ja que per assegurar la legalitat del contracte, així com la seguretat jurídica de totes les parts, el més recomanable és formalitzar aquesta operació de compravenda davant un notari públic, ja que aquest, com a funcionari públic expert en Dret privat, vetllarà per la verificació de la identitat dels contractants, l' assegurament de la titularitat del bé immoble que es vol transmetre, així com la legalitat de totes les clàusules i estipulacions que acordin les parts, la qual cosa sens dubte ofereix la tranquil·litat que el negoci jurídic que s' està celebrant, és crucial transcendència en la vida de qualsevol persona, es realitza de forma impol·luta i sense cap risc per a cap de les parts contractants.
‍
Així les coses, si això és així pel que fa al contracte de compravenda de l'immoble, la qüestió adquireix més importància en el cas que per a l'adquisició de l'habitatge s'hagi de recórrer a un préstec amb una entitat financera, ja que aquesta, per garantir el pagament del deute que es contreu, requerirà la constitució d' una hipoteca sobre la finca en qüestió, per a la qual cosa, es requerirà com a requisit formal l' atorgament d' una escriptura pública, ja que així ho exigeix l' article 145 de la Llei Hipotecària.

Cal inscriure la hipoteca en el Registre de la Propietat?

Efectivament, a més del requisit formal de vehicular la hipoteca a través d' una escriptura pública autoritzada per Notari, és menester que aquesta sigui inscrita en el Registre de la Propietat en el qual es trobi registrada la finca, ja que així ho exigeix la normativa aplicable, com l' article 1875 del Codi Civil o l' article 145 de la Llei Hipotecària.
‍
Amb això, s'aconseguirà que la nostra hipoteca quedi perfectament validada per dos funcionaris públics especialistes en seguretat jurídica preventiva (això és, el Notari de l'operació i el Registrador de la Propietat), amb la qual cosa ens assegurarem que el dret real d'hipoteca compleix amb tots els requisits i garanties de la normativa vigent.

Què és el Registre de la Propietat?

Quin cost té l'escriptura d'hipoteca i la seva inscripció?

L' atorgament d' instruments públics davant de notari, així com la seva inscripció en el Registre de la Propietat, estan subjectes a un cost, el qual ve determinat i prefixat per una normativa oficial, en la qual a través d' un aranzel, es fixen els honoraris que han de cobrar els notaris i Registradors, en funció de diverses variables, com per exemple l' import de l' operació, l' extensió del document, etc.
‍
En qualsevol cas, ha de ser l'entitat financera la que afronti el cost de l'atorgament de l'escriptura de préstec hipotecari, així com la seva inscripció en el Registre de la Propietat, ja que és la part interessada en què es constitueixi aquesta garantia.
No obstant això, l' interessat ha d' entendre que aquest trasllat de preu pot resultar fictici, ja que encara que la llei així ho estableixi, el raonable és que els bancs, en funció del seu poder de marcatge, acabin traslladant aquest cost al seu client via increment del tipus d' interès aplicable a les operacions.

Què és el Registre de la Propietat?

El Registre de la Propietat és una institució pública que té per objecte la inscripció o anotació dels actes i contractes relatius al domini i altres drets reals sobre béns immobles.
‍
Així doncs, en el Registre de la Propietat és un instrument que dota de seguretat jurídica i publicitat al mercat immobiliari, ja que hi consten inscrites totes les finques d' un determinat àmbit territorial, amb descripció de la seva ubicació, la seva mida i característiques, així com, el que resulta més important i interessant, els seus propietaris i els drets o gravàmens que puguin pesar sobre aquestes finques.
‍
Per tant, si desitgem comprar un habitatge, el Registre de la Propietat ens servirà per saber la mida real d'aquesta finca i les seves característiques, així com qui són els seus propietaris i les possibles càrregues que pugui tenir aquesta finca. Amb tota aquesta informació, podrem saber la realitat d'aquest immoble, els qui són els seus propietaris i quin és el seu valor real, tenint en compte les càrregues o gravàmens que puguin perjudicar o limitar l'ús o gaudi d'aquest bé.

Què és el Cadastre?

El Cadastre és un Registre públic, de naturalesa administrativa, dependent del Ministeri d' Hisenda, en el qual es descriuen gràficament els béns immobles rústics i urbans.
‍
Així doncs, en aquest Registre cadastral consta, en relació a cada finca, una descripció de les mateixes, amb detall de les seves característiques físiques, econòmiques i jurídiques, entre les quals es troben la seva localització i referència cadastral, la seva superfície, el seu ús o destinació, la qualitat de les seves construccions, la seva representació gràfica o el seu valor de referència de mercat.

Quina relació existeix entre el Cadastre i el Registre de la Propietat?

Des de l' any 2015, amb una reforma legislativa, existeix un sistema de coordinació entre el Cadastre Immobiliari i el Registre de la Propietat, de manera que, gradualment, en el Registre de la Propietat s' incorporarà la descripció gràfica de les finques registrals, amb la seva georeferenciació, utilitzant com a base la cartografia registral.
‍
Amb aquesta novetat, tots els operadors jurídics veuran incrementada la seguretat jurídica del mercat immobiliari, ja que consultant el Registre de la Propietat es podrà saber també la ubicació de la finca i la seva delimitació.

Què haig de fer si vull saber qui és el propietari d'un habitatge?

Si estic pensant a adquirir un habitatge, i començo a negociar en ferm amb el seu venedor, el raonable és, en primer lloc, cerciorar-nos que la persona amb la qual estem negociant és la veritable propietària d'aquest immoble.
‍
Per aconseguir aquesta informació de forma ràpida i segura, simplement hem de demanar una nota simple al Registre de la Propietat on es trobi inscrita la finca. Amb això aconseguirem, d'una manera molt ràpida (en el mateix dia, o al dia hàbil següent), conèixer la descripció de la finca, qui són els seus veritables propietaris, així com les càrregues o gravàmens que poguessin pesar sobre la finca, i tot això per un preu molt reduït, ja que les notes simples costen uns pocs euros.
‍
En qualsevol cas, cal saber que la nota simple només té efectes informatius.

Què és una certificació registral?

Una certificació registral és un document emès pel Registrador de la Propietat en la qual se certifica la descripció d' una finca, la seva titularitat i les seves càrregues.
‍
A diferència de la nota simple, que només té efectes informatius, la certificació registral gaudeix de la fe pública registral i fa prova del seu contingut davant de tercers, amb la qual cosa, si es vol obtenir aquesta informació per aportar-la a algun procés judicial o procediment administratiu, la certificació registral seria l' instrument més adequat.
‍
En qualsevol cas, des d' un punt de vista econòmic, la certificació registral té un preu superior a la nota simple.

Què és la descripció de la finca?

La descripció de la finca és la informació que podrem trobar inscrita en el Registre de la Propietat en la qual es detalla les característiques de l' immoble en qüestió, com ara la seva situació física, les dades relatives a la seva naturalesa, els seus llindars o la seva superfície.

Què és l'extensió de la garantia hipotecària?

Per extensió de la garantia hipotecària cal entendre un conjunt de garanties addicionals que la Llei hipotecària concedeix al creditor del préstec garantit, de manera que, en cas de concórrer aquests supòsits, el fet que existeixi una hipoteca sobre la finca també afectarà aquestes situacions sobrevingudes que, eventualment, incrementen el valor de la finca o són susceptibles d' una valoració econòmica addicional.

Quines modalitats d'extensió de garantia hipotecària existeixen?

De conformitat amb els articles 109 i següents, i de la millor doctrina al respecte, existeixen tres grans tipologies d' extensions de garantia hipotecària, a saber:

Extensió natural de la hipoteca: que abasta les accessions naturals, les millores del bé immoble o les indemnitzacions concedides al propietari per raó d' aquests.
Extensió convencional de la hipoteca: abasta, només en cas de pacte entre les parts, els objectes mobles que es troben permanentment col·locats a la finca, o els seus fruits (per exemple).
Extensió de la hipoteca enfront d' un tercer posseïdor: que limita la garantia de la hipoteca als béns mobles que es troben a la finca, els seus fruits o rendes, quan la finca hagi estat transmesa a un tercer.

Què és l'extensió natural de la garantia hipotecària?

L' extensió natural de la hipoteca engloba un conjunt de situacions en les quals es produeixen modificacions en l' estat de la finca o en el patrimoni del seu propietari, per raó d' aquesta mateixa propietat, les quals també queden afectes al compliment de l' obligació principal. Així doncs, es poden destacar, entre d' altres:

Les accessions naturals: com per exemple pot succeir amb una finca confrontant amb un riu, el curs del qual es modifica per causes naturals, causant un increment de superfície del terreny
Les millores: això és, noves plantacions, obres de reg o desguàs, obres de reparació, seguretat, transformació, comoditat, estalvi, elevació d' edificis o qualssevol altres semblants. Així doncs, si es produeix alguna d'aquestes obres, i aquestes incrementen el valor de la finca, totes elles també responen en cas d'impagament de l'obligació principal ("de manera que, per exemple, el propietari no podria eliminar aquestes millores per intentar evitar la seva pèrdua, ja que aquestes també han quedat afectades per la hipoteca)
Les indemnitzacions que pugui percebre el propietari de l' immoble hipotecat en cas de sinistre en el mateix, per garantir que la finca no perd valor i, per tant, no perjudica la garantia hipotecària
Les indemnitzacions procedents d' una expropiació forçosa per causa d' utilitat pública

Què és l'extensió convencional de la garantia hipotecària?

L' extensió convencional de la garantia hipotecària, prevista a l' article 111 de la Llei Hipotecària, estableix que llevat de pacte en contrari, aquesta no s' estén a:

Els objectes mobles col·locats a la finca amb funcions d'adorn, comoditat o explotació, o bé per al servei d'alguna activitat industrial (en aquest últim cas, tret que no puguin separar-se de la finca sense causar un menyscapte a la mateixa)
Els fruits, qualsevol que sigui la situació en què es trobin ("per exemple, la collita d'una explotació agrària")
Les rendes vençudes i no satisfetes alhora d'exigir-se el compliment de l'obligació garantida (per exemple, mesos d'un lloguer d'aquesta finca)

Per tant, com s' ha comentat, la garantia hipotecària en principi no s' estén a tots aquests conceptes, però si es pactés així expressament, això seria possible.

Què és l'extensió de la garantia hipotecària davant el tercer posseïdor?

Aquesta previsió legal emanada de l' article 112 de la Llei Hipotecària, implica que, en cas que la finca passi a mans d' un tercer posseïdor, la garantia hipotecària no es farà extensible als béns mobles col·locats permanentment en els edificis per aquest, ni les millores que no consisteixin en obres de reparació, seguretat o transformació, sempre que totes elles haguessin estat costejades pel nou duel.
‍
"Així doncs, a tall d'exemple, si el nou propietari de la finca hi instal·lés una piscina desmuntable, si la finca s'executés, aquesta es mantindria en propietat d'aquest tercer, ja que la garantia hipotecària no s'hi estendria".

Veure més preguntes freqüents

Què és la venda extrajudicial de la finca hipotecada?

Per venda extrajudicial d' una finca hipotecada s' entén el procediment en virtut del qual, en cas d' imago del préstec hipotecari, l' execució de la garantia, això és, l' intent de venda de l' immoble hipotecat per obtenir els fons necessaris per saldar aquest deute, no es realitza a través d' un procediment judicial, sinó mitjançant un procediment de venda diferent, que es realitzarà davant de Notari.

Quan serà possible la venda extrajudicial de la finca hipotecada?

En cas d' impagament del préstec garantit amb el dret real d' hipoteca, només es podrà acudir a aquest procediment per tractar de subhastar la finca hipotecada, quan així s' hagués pactat de forma expressa en l' escriptura de constitució de la hipoteca en qüestió.
‍
Per contra, si això no s' hagués pactat expressament, el creditor haurà d' acudir al corresponent procediment judicial d' execució hipotecària.

Quins requisits ha de tenir la meva hipoteca perquè es pugui pactar una venda extrajudicial de la finca hipotecada?

Perquè el pacte que s' hagués assolit d' acudir a aquest procediment de venda extrajudicial, en cas d' imago, sigui vàlid, s' hauran de complir una sèrie de requisits, essent els més rellevants els següents:

En primer lloc, s' haurà de pactar aquesta particularitat en una estipulació separada de les restants de l' escriptura. Amb això el legislador pretén ressaltar i destacar la importància d'optar per aquesta via perquè el deutor en sigui plenament conscient i no obviï l'existència d'aquest acord en constar "emmascarat" entre altres moltes clàusules del contracte
Així mateix, només es podrà acordar acudir a aquesta classe de procediment en cas que, inicialment, en constituir la hipoteca en qüestió, es determinin expressament l' obligació garantida per la mateixa, així com els seus interessos ordinaris o de demora, de manera que el deutor sàpiga, des del primer moment, quina és la responsabilitat màxima per la qual respondrà aquesta finca que, en cas d' impagament, se subhastaria per aquesta via extrajudicial
Addicionalment, haurà de constar expressament en l'escriptura de constitució el valor de taxació en què els interessats findin la finca, perquè aquest serveixi de tipus en la subhasta, tenint en compte que aquest valor, no podrà ser diferent al que s'hagués fixat en el procediment d'execució judicial directa (amb aquesta estipulació el legislador pretén protegir el consumidor de possibles taxacions abusives, per insuficients, el que perjudicarien el deutor)
A més, haurà de constar el domicili assenyalat per l'hipotecant per a la pràctica de requeriments i notificacions, així com la persona que, si s'escau, hagi d'atorgar l'escriptura de venda en nom de l'hipotecant (podent-se designar el propi creditor)
Finalment, en cas que el préstec hipotecari estigués referenciat a tipus variable, juntament amb la sol·licitud de venda extrajudicial, el creditor haurà d'acompanyar un document fefaent que acrediti haver-se practicat la liquidació del deute pendent en la forma pactada per les parts en l'escriptura de constitució de la hipoteca

Com es procedirà a la venda extrajudicial de la meva finca?

Si efectivament es produeix un impagament del deute garantit, i en l'escriptura de constitució s'hagués pactat aquest procediment, el creditor dirigirà un requeriment a un notari (que ha de ser del lloc on radiqui la finca) perquè s'iniciï aquest procediment, expressant els detalls de l'impagament, juntament amb la corresponent escriptura d'hipoteca inscrita.
‍
Verificada la concurrència de tota la documentació, el notari en qüestió comunicarà aquesta circumstància al deutor perquè, en un termini determinat, pagui el deute existent (donant-li així una oportunitat de pagar el degut i evitar perdre casa seva).
‍
Transcorregut el termini concedit sense que s' atengués el requeriment, es procedirà a la subhasta de la finca, la qual es realitzarà actualment per una sola vegada, de forma electrònica, a través del portal de subhastes de l' Agència Estatal del Butlletí Oficial de l' Estat. En aquesta, s'admetran totes les pujades dels licitadors que compleixin els requisits legalment establerts, adjudicant-se la rematada a la millor licitació (això és, declarant-se "guanyador" de la subhasta al millor postor) i, si aquest pagués la quantitat en qüestió, s'adjudicarà la finca, mentre que si no hi hagués cap postor, aquesta serà adjudicada al creditor hipotecari pel valor que s'hagués fixat.

Com a consumidor, si en la meva escriptura hi ha alguna clàusula abusiva sobre aquest procediment de venda extrajudicial ¿puc fer alguna cosa?

Per suposat, i per evitar abusos que puguin exercitar creditors professionals sobre deutors consumidors, la llei estableix una sèrie de cauteles o proteccions que poden emparar el consumidor en cas que les condicions establertes per a la venda extrajudicial fossin abusives.
‍
Així doncs, si el notari en qüestió considerés que alguna de les clàusules d' aquesta estipulació és abusiva, la llei l' obliga a posar-ho en coneixement del deutor, als efectes que aquest adopti les decisions que millor protegeixin els seus drets. Si a resultes d' aquesta comunicació, el deutor considera que la clàusula és abusiva i interposa una acció judicial en aquest sentit, el procediment de subhasta notarial quedarà suspès fins que se substanteixi la qüestió, en ferm, en aquest procediment judicial.

Qui és l'avalista?

L' avalista o fiançador d' un préstec hipotecari és la persona que garanteix subsidiàriament el compliment de l' obligació principal, de manera que si el deutor principal retornar el préstec en qüestió, haurà de ser l' avalista o fiançador el que passi a pagar les quotes d' aquest préstec impagat.
‍
Així doncs, per exemple, en el clàssic supòsit de fiançament entre pares i fills, el fill adquireix un habitatge per a si mateix, com a deutor principal, de manera que és ell qui ha de pagar les mensualitats del préstec. No obstant, els seus pares són inclosos en l'operació com a avalistes, de manera que si el fill no pogués pagar (perquè per exemple s'ha quedat aturat) seran els pares els que hauran d'assumir el pagament d'aquest deute.

Quan caldrà que l'operació estigui avalada per un tercer?

En general, la necessitat d' avalar una operació de préstec amb garantia hipotecària només serà necessària quan el deutor o deutors presentin una capacitat econòmica exigua en relació al deute contret, de manera que l' entitat financera, davant els dubtes o recels que genera una eventual pèrdua de capacitat de pagament sobrevinguda dels deutors, demana com a garantia addicional de l'operació la presència d'un avalista, de manera que, en cas que efectivament aquesta pèrdua de capacitat econòmica es produeixi, cosa que provocaria que el deutor principal no pugui afrontar la devolució del deute, hi hagi un tercer, amb uns ingressos o patrimoni suficients per garantir el pagament periòdic d'aquest deute.

Quina classe d'avals existeixen?

A grans trets, podem trobar avals totals, que garanteixen la totalitat del deute contret i els seus interessos, i així mateix, a diferència d' aquests, podem trobar també avals per un temps o import determinat, de manera que la responsabilitat d' aquests queda limitada a una xifra econòmica que es pacti o a un termini de temps concret, de manera que, aquests ja no respondrien d'un eventual impagament.

Quins riscos té avalar?

Els riscos de prestar aval a un tercer són evidents, ja que si aquest no paga el seu préstec, serem nosaltres els qui haurem de fer-ho, quan la propietat de l'immoble hipotecat no és nostra, sinó del deutor principal, de manera que, en definitiva, l'avalista estarà pagant un deute hipotecari d'una casa que no és seva.
‍
Així mateix, com a risc més rellevant, l'avalista ha de saber que ha de respondre d'aquest deute avalat amb tot el seu patrimoni, de manera que si ell tampoc pogués pagar, però tingués béns o actius al seu nom, l'entitat financera podria atacar-los, amb la qual cosa podria fins i tot arribar a perdre el seu propi habitatge, com ha succeït en multitud d'ocasions, generant situacions dramàtiques en què diverses generacions d'una mateixa família (fills i pares) perden tots la propietat del seu habitatge.

És convenient avalar un tercer?

La resposta a aquesta pregunta ha de ser que rotundament no. Els riscos d'una operació d'aval són molt elevats, ja que poden posar en risc el patrimoni d'una família, fins i tot de diverses generacions de la mateixa. Per això, es recomana encaridament fugir d' aquest recurs i evitar-lo a tota costa, ja que pot generar situacions molt greus i molt desagradables per a les parts.

Quina altra classe de garanties podem trobar?

A més de l' aval, hi ha altres possibilitats de constituir garanties addicionals, com són per exemple el recurs a la pignoració d' actius. Així doncs, si un deutor hipotecari posseeix actius borsaris, pot pignorar aquestes accions a favor de l' entitat financera en cas d' impagament, de manera que aquesta disposa d' una garantia addicional per aprovar i concedir l' operació de crèdit.

Què és un poder?

Un poder és un document públic en el qual una persona, anomenada poderdant, confereix a un tercer, denominat apoderat, la capacitat de representar-lo perquè, en el seu nom i dret, realitzi algun tràmit o negoci jurídic.

Quins tipus de poders podem trobar?

A grans trets, podem distingir els anomenats poders generals, que són aquells en què el poderdant confereix a l'apoderat una facultat per realitzar en el seu nom qualsevol classe d'acte o negoci jurídic ("com per exemple comprar un immoble, hipotecar-lo, acceptar una herència, realitzar tràmits administratius, interposar accions judicials, etc". ). Aquests poders, que comporten un poder evident, ja que es dóna a un tercer la facultat de realitzar en el nostre nom qualsevol acte amb una transcendència econòmica molt elevada, s' han d' atorgar molt restrictivament i només a favor de persones sobre les quals es tingui absoluta confiança.
‍
Per contra, els anomenats poders especials són aquells en què el fes de facultats es limita a un sol acte o negoci en concret, de manera que l' apoderat només pot realitzar en el nostre nom aquella actuació concreta que es detalla en el poder, però res més.

Què és la clàusula d'apoderament d'una hipoteca?

La clàusula d' apoderament d' una hipoteca constitueix un pacte en virtut del qual, el deutor hipotecat, confereix un poder a favor de l' entitat financera que li concedeix el préstec, als efectes que aquesta pugui, per si mateixa, rectificar o esmenar el que correspongui de la nostra hipoteca, als efectes d' aconseguir la inscripció de la mateixa en el Registre de la Propietat.

Per a què serveix la clàusula d'apoderament d'una hipoteca?

Perquè un dret real d' hipoteca quedi constituït vàlidament, cal que el mateix quedi inscrit en el Registre de la Propietat, ja que així ho exigeix la normativa vigent i només amb això s' aconseguirà la protecció registral d' aquesta hipoteca enfront de tercers que volguessin atacar la finca en garantia d' altres deutes.
‍
Així les coses, en la pràctica notarial i registral pot succeir que l' escriptura de préstec amb garantia hipotecària contingui petits errors materials, imprecisions o dades inexactes que, en ser advertits pel Registrador de la Propietat que ha d' inscriure la mateixa, provoquin una qualificació negativa d' aquest, és a dir, una negativa a inscriure aquesta hipoteca per justament contenir aquestes inexactituds o estipulacions menors que han generat l' impediment.

Així doncs, per facilitar aquest tràmit d'esmena de l'error en l'escriptura, es constitueix un apoderament en favor de l'entitat creditora, de manera que aquesta, per si mateixa, en nom i representació de les dues parts (això és, deutor i creditor) pot atorgar una escriptura de rectificació o esmena per corregir aquests errors i aconseguir així la pretesa inscripció del dret real d'hipoteca.

Té algun límit la clàusula d'apoderament d'una hipoteca?

Per suposat, aquest apoderament queda limitat per esmenar o rectificar errors materials que no tinguin una transcendència nuclear en el contracte, però en cap cas habilita l' entitat financera per modificar el contracte unilateralment, al seu favor, afectant aspectes fonamentals del mateix, com poguessin ser la quantitat prestada, el període de devolució, el tipus d' interès, etc.

Què és una assegurança?

Un contracte d' assegurances és un negoci jurídic en el qual una part, anomenada asseguradora, es compromet a satisfer una determinada quantitat de diners o prestació a favor de la contrapart, denominada assegurat, en cas que es produeixi un esdeveniment incert.
‍
"Així doncs, per exemple, una assegurança de danys a la llar cobreix els riscos que puguin provocar una destrucció o menyscabament a l'habitatge, com una explosió de gas que pogués provocar la ruïna de la finca".

És obligatori contractar una assegurança de danys en hipotecar-se?

Efectivament, l'article 8 de la Llei 2/1981, de 25 de març, de regulació del Mercat Hipotecari, estableix que els béns hipotecats hauran d'estar assegurats contra danys pel valor de taxació.
‍
Amb això, s'assegura que, en cas que el bé immoble hipotecat patís un dany, la companyia asseguradora el repararà, restituint així el valor de mercat de la garantia, cosa que permet evitar que aquesta perdi valor i que, davant d'un eventual impagament del préstec, l'entitat financera no pugui recuperar el seu deute amb la subhasta del mateix, donada la pèrdua de valor derivada d' aquest dany o menyscabament.
‍
Així mateix, la recent Llei 5/2019, de 15 de març, reguladora dels contractes de Crèdit Immobiliari, estableix l'obligació de contractar una assegurança de danys en constituir una hipoteca sobre un bé immoble.

En contractar una assegurança de danys quan demano una hipoteca ¿és obligatòria contractar-lo amb la mateixa entitat que em concedeix el préstec?

La resposta en aquest cas és rotundament no, ja que així ho disposa l'article 17 de la 5/2019, de 15 de març, reguladora dels contractes de Crèdit Immobiliari.
‍
Així doncs, si ho desitgem, serà possible contractar aquesta assegurança de danys amb la mateixa entitat (a través de la seva companyia d'assegurances), però si, per contra, trobem una altra companyia asseguradora que ens ofereix unes condicions anàlogues però amb una prima menor, l'entitat financera creditora estarà obligada a acceptar aquesta assegurança en detriment del seu propi.
‍
Així mateix, l' entitat financera que ens concedeix el préstec no ens podrà repercutir cap cost per les despeses en què incorri en estudiar la pòlissa que triem.

És obligatori contractar una assegurança de vida en hipotecar-se?

En sentit estricte, analitzant la normativa vigent, a diferència del que succeeix amb l' assegurança de danys, no és obligatòria la contractació d' una assegurança de vida per hipotecar-se.
‍
No obstant això, no és menys cert que l'article 17 de la 5/2019, de 15 de març, reguladora dels contractes de Crèdit Immobiliari (aplicable quan el deutor sigui un consumidor, el creditor un professional, i el préstec estigui destinat a l'adquisició d'habitatge residencial) estableix que les entitats financeres podran condicionar la concessió del préstec hipotecari al fet que el deutor contracti una assegurança de vida. En aquest cas, el deutor podrà triar entre contractar aquesta assegurança amb la companyia d' assegurances de la pròpia entitat financera, o si troba una oferta millor en una altra asseguradora de la competència, optar per la mateixa.
‍
En qualsevol cas, es considera molt convenient disposar d'una assegurança de vida per a aquestes ocasions, ja que en cas de mort del deutor principal, si no se'n disposa, el deute contret es traslladarà als seus hereus, els quals, si no disposen de capacitat econòmica suficient ("com per exemple pot succeir si mor un pare de família amb fills menors d'edat"), es poden veure abocats a una situació econòmica molt delicada.

Pot ser convenient contractar alguna assegurança més?

A més de l'assegurança de danys i de l'assegurança de vida, en l'actualitat hi ha companyies asseguradores que asseguren el pagament temporal del deute en cas que el deutor es trobi en una situació d'atur sobrevinguda.
‍
Així doncs, si el deutor pot afrontar sense problemes la seva quota hipotecària, però sobtadament perd la seva feina i, en no comptar amb ingressos, ja no pot afrontar la mensualitat del seu préstec, en aquest cas entraria en joc l' entitat asseguradora pagant les quotes corresponents, fins a l' import o límit temporal que s' hagués pactat en el contracte d' assegurança.
‍
Aquesta, no sent una opció molt comuna, pot ser interessant per a persones que presenten una quota mensual de préstec hipotecari elevada i un patrimoni o estalvis escàs, de manera que davant d' una situació sobtada d' atur poguessin tenir dificultats severes per afrontar el pagament de les quotes del seu préstec.

Es pot vendre una finca hipotecada?

Per suposat, el fet que existeixi una hipoteca sobre una finca no impedeix per a res que els seus titulars la puguin vendre. Així doncs, si aquests posen al mercat l'immoble i troben un comprador, no hi haurà cap problema a realitzar la compravenda.

¿Si es ven una finca hipotecada, què succeeix amb aquest deute?

En cas que es vengui la finca hipotecada, el normal és que, en el mateix acte de la compravenda, si el comprador disposa dels fons necessaris per a això, lliuri una part del preu a l' entitat financera creditora per liquidar el deute preexistent garantit amb aquesta hipoteca, amb la qual cosa la finca quedarà alliberada de càrregues, i el problema quedarà resolt.

Si no puc pagar el meu nou habitatge al comptat i aquesta ja està hipotecada com puc actuar?

Si efectivament desitjo adquirir un habitatge, però no disposo dels fons propis necessaris per a això, de manera que haig de recórrer al finançament extern d'una entitat financera (això és, un préstec hipotecari), però el pis o la casa que em vull comprar ja té una hipoteca prèvia de l'actual propietari, tinc dues grans opcions:

La primera d'elles pot consistir a buscar una entitat financera diferent que em concedeixi un préstec per pagar el preu de compra, comprar l'habitatge en qüestió, en la qual part del preu anirà al venedor i part a l'entitat financera que va concedir el préstec a aquest, de manera que la finca quedarà alliberada de l'anterior hipoteca i gravada amb la nova hipoteca que garanteix aquest nou préstec.
O bé, si s' escau, optar per una subrogació hipotecària, això és, negociar amb l' entitat financera actual del venedor adquirir la titularitat d' aquest préstec, de manera que només lliurarem al venedor la part del preu que difereixi entre el preu de venda pactat i el deute existent, assumint des d' aleshores el nou propietari el deute preexistent.

Si com a comprador em subrogo en el préstec hipotecari preexistent ¿es mantenen invariables les condicions d'aquest préstec?

Efectivament, en cas que es produeixi una subrogació de deutor hipotecari, si no es pacta res més, les condicions de l' operació romandran invariables, amb l' únic canvi que, a partir d' ara, l' obligat al pagament ja no és l' antic propietari, sinó els nous duels de la finca.

Si com a comprador em subrogo en el préstec hipotecari preexistent ¿puc negociar amb l'entitat financera noves condicions?

Per suposat, si s' assoleix un acord entre les parts que afecti els elements essencials del contracte, com per exemple l' import del préstec, el termini de devolució, el tipus d' interès aplicable, etc., no hi haurà problemes a realitzar la subrogació amb aquest canvi de condicions, però en tal cas estarem davant d' una operació de subrogació i novació del préstec hipotecari, doncs es produeixen conjuntament aquestes dues circumstàncies, això és, el canvi del deutor i la modificació de condicions essencials del contracte.

Què són les clàusules de cessió de la informació en una hipoteca?

En virtut de la, o les clàusules de cessió de la informació, el deutor consent que el creditor comuniqui les dades de l' operació a una sèrie de bases de dades, així com, per al cas que es produeixi un impagament, comunicar-lo a bases de dades d' impagats perquè terceres persones puguin conèixer aquesta situació.

Què és la CIRBE?

La Central d'Informació de Riscos, coneguda comunament com a CIRBE, és una base de dades del Banc d'Espanya que recull informació dels préstecs, avals, o altres riscos vigents que les entitats financeres mantenen amb els seus clients.
‍
Així doncs, quan una entitat financera formalitza una operació de crèdit, comunica la mateixa (dades del deutor, import, etc.) a CIRBE perquè aquesta quedi registrada en ella. Amb aquest procedir s'aconsegueix que qualsevol entitat, si un client li demana una operació de crèdit, pugui consultar aquesta base de dades i conèixer, de forma real, quins deutes previs té aquesta persona amb altres entitats de crèdit, cosa que li permetrà avaluar adequadament la viabilitat de l'operació.
‍
Per tant, aquesta cessió de dades personals de les entitats bancàries cap a CIRBE només es pot realitzar si la part deutora l' ha consentit en la corresponent clàusula de cessió de la informació.

Per a què pot cedir les meves dades una entitat financera?

Les entitats financeres poden així mateix cedir les dades dels seus clients i de les seves operacions a bases de dades especialitzades en l' anàlisi d' operacions de crèdit, per així constituir un banc de dades amb els quals analitzar la viabilitat d' operacions futures. En definitiva, en l' actualitat, amb l' ús de tècniques de big data, és possible, analitzant el comportament d' operacions de crèdit passades, predir l' evolució de futures d' operacions de préstec actual, de manera que amb aquesta cessió s' aconsegueix dotar de la informació necessària aquests fitxers de dades amb els quals les entitats financeres prenen decisions d' anàlisi i estudi.

Què són els fitxers d'impagats?

En cas que es produeixi un impagament greu i reiterat de les obligacions del deutor, si això s'ha pactat de forma expressa en el contracte de préstec, l'entitat financera podrà comunicar les dades del mateix a fitxers d'impagats ("com per exemple el RAI o ASNEF"). Així doncs, en aquests supòsits, el Banc o Caixa d' Estalvis comunica aquest impagament i les dades del deutor a aquest fitxer d' impagats, després de la qual cosa, queden a disposició de qualsevol que realitzi una recerca en aquestes bases de dades.
‍
Per tant, si es produeix l'impagament i el registre a la base de dades d'impagats, en el futur, quan el deutor vulgui realitzar qualsevol nova operació de crèdit o contractar un servei subjecte a terminis periòdics que poden ser objecte d'impagament (com l'aigua, la llum, el gas, la telefonia, etc.), aquestes companyies, si realitzen una recerca prèvia en aquests fitxers i apareix el seu nom, desconfiaran de la seva capacitat de pagament i rebutjaran l' operació o la contractació del servei, amb l' evident perjudici a futur que generen a aquesta persona.

Puc negar-me a cedir aquesta informació a tercers?

En principi, això és possible, però el més probable és que, en aquest cas, l' entitat financera es negui a signar l' operació, ja que la cessió de les dades d' operacions de crèdit a aquestes bases de dades és un instrument molt útil per a tots els Bancs i Caixes d' Estalvis en la gestió i concessió de riscos.

Què és l'enervació de la hipoteca?

L'enervació de la hipoteca és una situació que es pot produir quan el deutor, una vegada iniciada la vida del préstec, decideix canviar la seva operació cap a una altra entitat financera que li ofereix millors condicions. En aquest cas, l' enervació es produirà si, després de l' oferta de l' altra entitat, el Banc o Caixa d' Estalvis que va realitzar el préstec inicial presenta una contraoferta millor, amb la qual s' impedeix que el deutor es pugui portar la seva hipoteca a una altra entitat.

Si he decidit canviar la meva hipoteca a una altra entitat ¿el banc que em va concedir inicialment el préstec pot impedir-ho?

Fins ara, efectivament això era possible, de manera que l'entitat financera inicial millorava l'oferta que la competència li estava fent al seu client, tenia dret a retenir-lo i evitar la subrogació del creditor hipotecari.
‍
No obstant això, una recent modificació legislativa operada per la Llei 5/2019, de 15 de març, reguladora dels contractes de Crèdit Immobiliari, ha modificat per complet aquesta qüestió, de manera que en l'actualitat, en el cas que l'entitat financera inicial realitzi una contraoferta al deutor, aquesta pot ser acceptada o no de forma voluntària per aquest deutor, de manera que l'entitat financera ha perdut aquesta facultat de retenir unilateralment el seu client millorant l'oferta del banc o caixa d'estalvis competidor.

Com es vehicula aquesta subrogació de creditor hipotecari?

En cas que siguin aplicables les normes de la Llei 5/2019, de 15 de març, reguladora dels contractes de crèdit immobiliari (això és, celebrats entre deutors consumidors i creditors professionals per a l'adquisició d'habitatge residencial), si com a deutor rebut una oferta d'un banc o caixa diferent a l'actual, en la qual es milloren les condicions del meu préstec hipotecari, si accepto aquesta oferta, aquest banc notificarà aquesta circumstància a la meva entitat actual perquè en sigui coneixedora.
‍
A la vista d' aquesta notificació, la meva entitat financera actual haurà de lliurar, en el termini de 7 dies naturals, un certificat en el qual consti el deute pendent de pagament, perquè la nova entitat sàpiga amb seguretat quina és la quantitat a subrogar.
‍
Rebuda la certificació, durant els 15 dies naturals següents, l' entitat creditora actual podrà realitzar una contraoferta al seu client, la qual podrà ser acceptada o no de forma voluntària per aquest. Durant aquest termini de 15 dies no es podrà realitzar la subrogació del creditor.

Així doncs, transcorregut aquest termini de 15 dies sense que s' accepti la contraoferta de la nostra actual entitat, ja es podrà formalitzar l' escriptura de novació, en la qual n' hi haurà prou que la nova entitat financera manifesti que ha pagat a l' entitat creditora la quantitat deguda que es va assenyalar en la certificació lliurada.

Què és la comissió per canvi de creditor?

Es tracta de la comissió que, eventualment, ens pot cobrar l'entitat financera que ens va concedir el préstec inicialment si, a posteriori, decidim canviar de banc o caixa d'estalvis i traslladar el nostre préstec a una altra entitat que ens ofereixi millors condicions (ja sigui de tipus d'interès, de termini de devolució, de capital concedit, etc.).

És legal que l'entitat financera em cobri una comissió pel canvi de creditor?

Per suposat, això és possible i legal, sempre que aquesta comissió i els seus eventuals imports s' haguessin pactat prèviament en el contracte de préstec, i es compleixin tots els requisits de transparència i no abusivitat de la clàusula contractual en qüestió, així com els límits màxims fixats per la llei

Quin import màxim em pot cobrar l'entitat financera actualment a la comissió per canvi de creditor?

De conformitat amb l'article 3 de la Llei 2/1994, en les subrogacions de préstecs hipotecaris per canvi de creditor, si el préstec hipotecari estigués referenciat a un tipus variable, es podran cobrar les següents comissions:

Si no s' hagués pactat cap comissió, no es podrà cobrar res per aquest concepte.
Si s' hagués pactat una comissió inferior a l' 1%, s' abonarà la mateixa.
Si s' hagués pactat una comissió superior a l' 1%, només es pagarà aquest 1%, llevat que l' entitat financera demostri l' existència d' un dany econòmic, cas en el qual també podrà reclamar aquest perjudici.

No obstant l' anterior, cal tenir en compte que si la subrogació del creditor suposa la substitució d' un tipus variable per un tipus fix per a la resta de la vigència del préstec, el legislador ha establert una regla especial, que és la següent:

Si la subrogació es produeix durant els tres primers anys de vida del préstec, la compensació no podrà superar la pèrdua financera que pogués patir el prestador, amb el límit del 0,15 per cent del capital reemborsat anticipadament.
Si la subrogació es produeix més enllà dels tres primers anys de vida del préstec, el creditor no podrà exigir cap comissió.

Què és l'enervació de l'acció hipotecària?

A diferència del concepte d' enervació de la hipoteca, l' enervació de l' acció hipotecària és una qüestió molt diferent, que a continuació es tractarà d' explicar per evitar errors en la interpretació de les clàusules de la nostra hipoteca.
‍
Així doncs, per enervació de l'acció hipotecària s'ha d'entendre aquella situació prevista en l'article 693.3 de la Llei 1/2000, d'Enjudiciament Civil, en la qual davant un impagament del préstec, i una vegada iniciat el procediment d'execució hipotecària i, per tant, l'intent de subhasta de la finca, si abans del tancament de la subhasta, el deutor consigna la quantitat exacta deguda en concepte de principal i interessos que estigui vençuda, s' aconseguirà l' alliberament del bé, això és, l' extinció del deute i la terminació del procediment executiu, de manera que amb això el deutor té una nova oportunitat de conservar la propietat del seu habitatge.

Què és la protecció de dades personals?

La protecció de les persones físiques en relació amb el tractament de les seves dades personals és un dret fonamental reconegut per l' article 18 de la Constitució, de manera que tots els ciutadans tenim dret a la protecció del nostre honor i intimitat personal, la qual cosa es projecta també sobre totes les nostres dades personals que facilitem a qualsevol empresa o professional, quan contractem els seus productes o serveis.
‍
Així doncs, quan contractem un préstec hipotecari amb una entitat financera, facilitem aquesta multitud de dades personals molt íntimes, com el nostre DNI, domicili, compte bancari, dades sobre els nostres ingressos i patrimoni, etc., la qual cosa, a la vista d'això, obliga aquestes empreses a tractar adequadament aquestes dades per assegurar la seva confidencialitat, així com un ús adequat dels mateixos.

Quina normativa regula la protecció de dades personals?

La normativa reguladora de la protecció de les dades dels consumidors, la qual pot ser qualificada com de molt estricta, es troba establerta principalment en la Llei Orgànica 3/2018, de 5 de desembre, de Protecció de Dades Personals i garantia dels drets digitals, així com del seu Reglament de desenvolupament, en les quals s'estableixen elevades sancions administratives en cas d'incompliments o males praxis en el tractament de dades personals de clients.

Què implica la clàusula de tractament de dades personals en l'escriptura?

En la clàusula de tractament de dades personals, el deutor hipotecari manifesta lliurement i voluntàriament que consent el tractament de les seves dades personals per part de l' entitat financera, de manera que aquesta queda autoritzada a recaptar-les, analitzar-los i emmagatzemar-los degudament en les seves bases de dades.
‍
Així mateix, en aquesta clàusula, l'entitat financera compleix amb el deure d'informació que exigeix la normativa sobre protecció de dades, informant el deutor de com va a tractar les seues dades, quin ús o destinació es donarà als mateixos, així com la identificació del responsable de tractament, això és, la persona encarregada de vetllar pel compliment de la legalitat en aquesta matèria.

Com a consumidor ¿tinc accés a les meves dades personals?

Per suposat, la normativa de protecció de dades confereix al client o usuari la facultat de consultar les dades que en disposin les companyies amb les quals ha contractat productes o serveis, als efectes de conèixer-les, així com, si s' escau, instar la seva modificació o rectificació si no fossin correctes.

Pot l'entitat financera cedir les meves dades a tercers?

Efectivament, si això es pacta així en la clàusula que se signi, és possible habilitar l' entitat financera perquè cedeixi aquestes dades a tercers, amb finalitats estadístiques, d' estudi o fins i tot per a altres campanyes comercials.

Què és un concurs de creditors?

Un concurs de creditors és un procediment jurídic, pilotat per un Jutge, en el qual una determinada persona (ja sigui física o jurídica), davant d'una impossibilitat d'atendre les seves obligacions (és a dir, davant la impossibilitat de fer front als seus deutes), recorre al mateix per tractar de reordenar i reconduir la seva situació financera, si això és possible, de manera que amb una reorganització dels deutes s' aconsegueixi la seva devolució o, en cas de no ser això possible, una liquidació ordenada del seu patrimoni per aconseguir que els seus creditors recuperin la major part possible dels seus crèdits.

Una persona física també pot sol·licitar un concurs de creditors?

Efectivament, en l'actualitat existeix un mecanisme jurídic, regulat en la Llei 25/2015, de 28 de juliol, de mecanisme de segona oportunitat, que permet a persones endeutades en una situació econòmica adversa que els impedeix afrontar el pagament de les mateixes, acollir-se a una sèrie de mecanisme per a tractar de reordenar aquesta situació i, fins i tot, en el millor dels casos, aconseguir una exoneració parcial dels deutes preexistents, alleugerint així la seva situació financera.

Qui pilotarà el concurs de creditors?

En cas que s' arribi a una fase judicial, per suposat, hi intervindrà un Jutge. No obstant això, més enllà d'aquesta figura, en tot concurs de creditors intervindrà l'anomenat administrador concursal, això és, un professional (advocat o economista) especialitzat en la reestructuració de deutes, que assessorarà el deutor i proposarà al Jutge les mesures més adequades per tractar de reconduir la situació d'insolvència.

Quins mecanismes poden comportar la declaració d'un concurs?

Si una persona declara voluntàriament el seu concurs de creditors, aquest determina la paralització dels deutes existents i dels seus procediments executius, de manera que els creditors individuals no podran executar separadament les seves garanties, sinó que hauran de subjectar-se a l' evolució del concurs i les decisions que s' hi adoptin.
‍
Així les coses, en el supòsit que el concurs de creditors fos un instrument apte per reordenar la situació del deutor, de manera que es pugui aprovar un conveni que guiï la devolució ordenada dels seus deutes, per a això es podrà recórrer, a grans trets, a dos mecanismes, això és:

Les trucades quites, que impliquen que els deutors condonen o perdonen una part del deute, amb la qual cosa, les quotes que ha de retornar el deutor són menors, amb la qual cosa aquest si les pot afrontar.
Les trucades esperes, que impliquen un ajornament del deute, de manera que el deutor concursat, durant un temps (per exemple 1 o 2 anys) no ha de tornar el principal del degut, amb la qual cosa aconsegueix temps per guanyar més diners i així recobrar capacitat de pagament per tornar els seus deutes.

Quines implicacions tenen les clàusules concursals en la hipoteca?

Les anomenades clàusules concursals, en les minutes de préstec hipotecari, permeten limitar els efectes que pugui tenir un concurs de creditors del deutor principal o d'un fiador sobre la responsabilitat de terceres persones obligades en l'operació, de manera que encara que algun d'ells entri en concurs, i en el si d'aquest procediment s'aprovi un conveni concursal en el qual es pugui minorar l'obligació del concursat (mitjançant una quitació o espera), aquest no afectarà la posició del tercer fiador, de manera que aquest seguirà responent personalment de tota l' obligació principal inicialment contreta.
‍
"Així doncs, a tall d'exemple, en una hipoteca de 200.000€ amb un deutor principal i un fiador, si el deutor entrés en concurs i s'aprovés un conveni en el qual es redueix el deute a la meitat, això és, 100.000€, de manera que el deutor ja només hauria de retornar 100.000€, aquest conveni no afectarà el fiador en base a aquesta clàusula de conveni concursal, de manera que el mateix si que respondrà per tots els 200.000€ inicialment sol·licitats".

Què és un préstec hipotecari?

Quina documentació necessito per acudir al notari a signar un préstec hipotecari?

Prestador (Entitat financera)

Prestatari (Client o deutor)

Immoble (Habitatge objecte d'hipoteca)

Quant costa formalitzar una escriptura de préstec hipotecari davant notari?

Aranzel notarial

Aranzel registral

Taula (AJD) per comunitat

Més preguntes freqüents

Clàusules financeres

Clàusules generals

Articles relacionats

On puc consultar la normativa aplicable al respecte?

Nova normativa

Normativa de desenvolupament

Direcció general de la fe pública i seguretat jurídica (antiga DGRN)

Consell general del notariat (CGN)

Col·legi de registradors

Normativa restant (modificada parcialment)

Demanar cita

Selecciona data i hora i demana la teva cita online

Moltes gràcies!

Moltes gràcies!