Divisió horitzontal

De conformitat amb la legislació civil catalana, estan legitimats per a l' establiment del règim de la propietat horitzontal el propietari o propietaris de l' immoble que ho siguin en el moment de l' atorgament del títol de constitució.

El títol de constitució del règim de propietat horitzontal ha de constar en una escriptura pública, això és, l' escriptura de divisió horitzontal que s' està analitzant al llarg d' aquestes preguntes.

En aquesta escriptura, en tot cas, ha de constar:

• La descripció de l' immoble en conjunt, que ha d' indicar si està enllestit o no, i la relació dels elements, les instal·lacions i els serveis comuns de què disposa.
• La descripció de tots els elements privatius, amb el corresponent número d' ordre intern a l' immoble, la quota general de participació i, si escau, les especials que els corresponen, així com la superfície útil, la situació, els límits, la planta, la destinació i, si escau, els espais físics o els drets que constitueixin els seus annexos o vinculacions.
• Un plànol descriptiu de l' immoble.
• Els estatuts, si n' hi ha.
• Les reserves de drets o facultats, si n' hi ha, establertes a favor del promotor o dels constituents del règim.
• La previsió, si escau, de formació de subcomunitats.

Com acabem de comentar, si el títol constitutiu de la comunitat de propietaris és l' escriptura de divisió horitzontal, per a la seva modificació, caldrà atorgar una escriptura de modificació de l' esmentada divisió horitzontal.

<ejemplo>Así pues, puede suceder que, una vez otorgada la escritura de división horizontal, sea necesario modificar la misma, por ejemplo para cambiar la descripción de alguno de sus elementos, cambios de superficies, el cambio de estatutos de la comunidad, la colocación de un nuevo elemento como un ascensor, etc.<ejemplo>

En aquest cas, s'haurà d'atorgar aquesta escriptura de modificació de la divisió horitzontal, amb la particularitat que, perquè això sigui possible, caldrà que aquesta modificació compti amb l'aval del corresponent l'acord de la junta de propietaris (adoptat pel quorum que exigeix la llei) i que en l'escriptura modificativa s'observin els requisits que la llei exigeix per al tipus de modificació que es tracti.

No obstant això, no caldrà l' acord de la junta de propietaris per a la modificació del títol de constitució si la motiven els fets següents:

• L' exercici d' un dret de vol, sobreelevació, subedificació i edificació si s' ha previst així en constituir el règim o el dret.
• Les agrupacions, agregacions, segregacions i divisions dels elements privatius o les desvinculacions d' annexos, si els estatuts així ho estableixen.
• Les alteracions del destí dels elements privatius, llevat que els estatuts les prohibeixin expressament.
• L' execució d' actuacions ordenades per l' Administració pública de conformitat amb la legislació vigent en matèria urbanística, d' habitabilitat, d' accessibilitat i sobre rehabilitació, regeneració i renovació urbanes.

El règim de propietat horitzontal s' extingeix voluntàriament per acord unànime de la junta de propietaris o, si s' escau, per decisió del propietari únic. Així doncs, si tots els propietaris dels diferents elements privatius (o un de sol si fos propietari de tots ells) decideix la seva extinció, es podrà formalitzar la mateixa atorgant la corresponent escriptura pública i inscrivint-la en el Registre de la Propietat.

En tot cas, cal saber que l'acord o decisió requereix el consentiment dels titulars de drets reals sobre els elements privatius o comuns afectats (el qual es presumirà atorgat si el titular del dret real no ha manifestat la seva oposició a l'acord o decisió en el termini d'un mes a comptar de la data en què se li hagi notificat).

Així mateix, cal saber que el règim de propietat horitzontal també s' extingirà en els supòsits de destrucció, declaració de ruïna i expropiació forçosa de l' immoble.

Com s'ha indicat en una pregunta precedent, la constitució d'una comunitat en règim de propietat horitzontal implicarà necessàriament assignar a cada element privatiu (per exemple, a cada pis del bloc de pisos) una quota de participació, és a dir, un determinat % que servirà:

• Per determinar i concretar la participació que correspon als elements privatius sobre la propietat dels elements comuns.
• Per fixar la participació en les càrregues, els beneficis, la gestió i el govern de la comunitat i els drets dels propietaris en cas d'extinció del règim (així doncs, per exemple, si un pis té una quota del 10%, quan es realitzi una votació per acordar la procedència d'una despesa extraordinària, el vot del propietari d'aquest pis computarà un 10% del total de vots, mentre que si un altre pis només té un 5% de quota de participació, el seu vot només computarà per aquest 5%).
• Per establir la distribució de les despeses i el repartiment dels ingressos, llevat de pacte en contrari (per exemple, si un pis té una quota de participació del 10%, i les despeses mensuals de la comunitat són de 1.000€, aquest pis haurà d'abonar 100€ mensuals, això és, el 10% que li correspon).

Com s'ha indicat, les quotes de participació corresponents als elements privatius s'expressen en percentatge (%) sobre el total de l'immoble, i aquestes es fixen proporcionalment a la superfície i ponderant l'ús, la destinació i les altres dades físiques i jurídiques dels béns que integren la comunitat.

<ejemplo>Así pues, por ejemplo, si uno de los pisos tiene 100 metros cuadrados de superficie construida, se le asignará por ejemplo una cuota del 10%, mientras que otro que tenga 50 metros cuadrados, se le asignará una cuota del 5%.<ejemplo>

Finalment, indicar que les quotes de participació es determinen i es modifiquen per acord unànime dels propietaris o, si aquest no és possible, per mitjà de l' autoritat judicial o d' un procediment de resolució extrajudicial de conflictes.

Els estatuts de la comunitat, són, a grans trets, les normes fonamentals que regiran les relacions jurídiques entre els diferents propietaris dels elements privatius que la conformen.

Així doncs, en els estatuts de la comunitat, es recollirà el règim jurídic al qual queda sotmesa la mateixa, amb especial referència a les següents qüestions:

• El destí, ús i aprofitament dels elements privatius i dels elements comuns.
• Les limitacions d' ús i altres càrregues dels elements privatius.
• L' exercici dels drets i el compliment de les obligacions.
• L' aplicació de despeses i ingressos i la distribució de càrregues i beneficis.
• Els òrgans de govern complementaris que, si s' escau, es puguin establir, així com les seves competències.
• La forma de gestió i administració.

Així mateix, els estatuts de la comunitat podran estar complementats amb el que s'anomena "Reglament de règim interior", això és, una normativa de rang inferior als estatuts, en la qual s'inclouran les regles internes referents a les relacions de convivència i bon veïnatge entre els propietaris i a la utilització dels elements d'ús comú i de les les normes d' utilització d' una piscina comunitària que tingui la comunitat).

A la vista de tot el que s' indica, els interessats han de tenir en compte que en atorgar l' escriptura de divisió horitzontal, el propietari o propietaris dels elements conformants d' aquesta hauran d' aportar uns estatuts a aquest efecte.

La comunitat de propietaris que crea la divisió horitzontal es gestionarà a través de tres grans òrgans que preveu la llei, això és, la presidència, la secretaria i la junta de propietaris. 

En relació amb ells, cal assenyalar les següents qüestions:

• La Junta de Propietaris és l'òrgan suprem de la comunitat, en la qual participaran tots els propietaris i s'adoptaran els acords més rellevants per a la comunitat, mitjançant un sistema de votació, corresponent a cada propietari un % de drets de vot en atenció a la seva quota de participació.
• Per a la vàlida adopció d'acords de la junta de propietaris, s'haurà de tenir en compte les regles que estableix el Codi Civil català per a la seva convocatòria, quorum d'assistència i d'adopció d'acords (doncs depenent de la tipologia i importància de l'acord a adoptar, s'exigirà un % de vots concret, podent fins i tot exigir-se la unanimitat per als acords amb més transcendència).
• Els càrrecs de president i secretari són unipersonals.
• El càrrec de la presidència ha de ser exercit per un propietari, mentre que el de secretari pot ser exercit també per un propietari o, per contra, per una persona externa a la comunitat que assumeixi les funcions d'administració (això és, un professional extern especialista en administració de finques).
• Al president i secretari de la comunitat els designarà la junta de propietaris, davant la qual respondran de les seves actuacions. 
• Els càrrecs de president i secretari són anuals i reelegibles.
• L'exercici dels càrrecs de president i secretari és obligatori (no obstant això, la junta de propietaris pot considerar l'al·legació de motius d'excusa fonamentats), i la seva designació s'efectua, en defecte de candidats, per un torn rotatori o per sorteig entre les persones que no han exercit el càrrec.
• Els càrrecs de president i secretari no són remunerats, llevat que recaiguin en persones alienes a la comunitat, cas en el qual podran ser-ho. 

Com és lògic, una comunitat de propietaris, per regla general tindrà una sèrie de despeses (per exemple, de manteniment de l'ascensor, de neteja, de manteniment d'una piscina comunitària o d'un jardí, etc.) que caldrà atendre per a l'adequat funcionament de la comunitat. 

Així mateix, en determinats casos (més excepcionals, és clar), les comunitats de propietaris també poden ser titulars de crèdits o ingressos al seu favor, com per exemple succeiria en el cas d'un bloc de pisos que té un habitatge destinat a porteria que es lloga i a través d'aquest lloguer s'obtenen uns ingressos.

Així doncs, partint d' aquesta base, cal comprendre que, la participació de cada propietari, tant en els ingressos com en les despeses de la comunitat, vindrà determinada per la seva quota de participació, de manera que tots els propietaris seran titulars mancomunats dels ingressos i despeses de la comunitat, corresponent a cadascun d' ells el % corresponent segons la seva quota de participació.

<ejemplo>Así pues, por ejemplo, si los gastos fijos ordinarios de la comunidad son de 1.000 euros al mes, y al propietario del ático le corresponde una cuota de participación del 10%, deberá abonar 100 euros mensuales de gastos de comunidad, mientras que si al propietario del 1º-1ª le corresponde una cuota del 5%, en su caso deberá abonar 50 euros mensuales de gastos de comunidad.<ejemplo>

L' afecció real dels elements privatius implica que la llei, per assegurar que tots els propietaris afronten les despeses ordinàries i extraordinàries que els correspon a la comunitat, estableix una garantia de pagament d' aquests deutes sobre l' habitatge en qüestió, de manera que, si el propietari no abona les despeses que li corresponguin, la comunitat pot accionar judicialment contra aquest propietari, i si aquest no té béns amb els quals respondre del pagament, la comunitat fins i tot podria accionar contra l'habitatge (sol·licitant el seu embargament i execució judicial) per aconseguir cobrar el seu crèdit.

Aquesta garantia s'estendrà tant als deutes que tingués l'actual propietari de l'habitatge com els anteriors propietaris, de manera que, quan es produeix una venda d'un habitatge subjecte al règim de propietat horitzontal, caldrà aportar un certificat de l'estat de deutes amb la comunitat de propietaris, perquè així el comprador pugui verificar si existeix o no algun deute pendent de pagament amb la comunitat (doncs en cas que existeixi, en adquirir l' habitatge, el nou propietari es veurà afectat per aquesta afecció real, amb la qual cosa, aquest ha de disposar d' aquesta informació abans de la formalització de la seva operació).

Com és lògic, més enllà de les despeses ordinàries que la comunitat pugui tenir cada mes (pagar la llum de l'escala, el manteniment de l'ascensor, la neteja de l'escala, etc.), és normal que, amb el pas del temps, sorgeixi la necessitat de realitzar despeses extraordinàries per a l'adequat manteniment de l'edifici (per exemple, canviar algun element que s'ha trencat).

Per poder abonar aquestes despeses extraordinàries, la llei determina que, en el pressupost de la comunitat, haurà de figurar una quantitat no inferior al 5% de les despeses comunes destinada a la constitució d'un fons de reserva per disposar de fons (o "estalvis") amb les quals poder afrontar adequadament aquestes despeses extraordinàries.

En relació a aquest fons, cal tenir en compte que:

• La seva titularitat és de tots els propietaris.
• El fons resta afectat a la comunitat sense que cap propietari tingui dret a reclamar la seva devolució en el moment de l' alienació de l' element privatiu.
• El fons de reserva ha de figurar en comptabilitat separada i s' ha de dipositar en un compte bancari especial a nom de la comunitat. 
• Els administradors només en poden disposar, amb l' autorització de la presidència, per a atendre despeses de la comunitat imprevistos de caràcter urgent o, amb l' autorització de la junta de propietaris, per a fer front a les obres extraordinàries de conservació, reparació, rehabilitació, instal.lació de nous serveis comuns i seguretat, i també per a les que siguin exigibles d' acord amb les normatives especials.
• Els romanents del fons de reserva de cada any s' acumularan en el fons de l' any següent.

En efecte, el Codi Civil català diferencia tres modalitats de divisió horitzontal, a saber:

• L'anomenada divisió horitzontal "simple", que és aquella que es crea en un edifici ordinari, en el qual es divideixen els diferents elements privatius que poden ser objecte d'aprofitament individual i tenen independència funcional i accés directe i independent a la via pública, tot això amb un conjunt d'elements comuns que serveixen a les finalitats de la finca (per exemple, el clàssic edifici de pisos amb 10-12 pisos independents amb una escala comunitària).
• L'anomenada divisió horitzontal "complexa", que és aquella que es crearà quan, en el marc d'un complex urbanístic format per diferents edificis independents, s'hi creen diferents subcomunitats, formant diverses escales o portals, que es connecten entre ells i comparteixen zones enjardinades i d'esbarjo, piscines o altres elements comuns similars ( el clàssic complex urbà format per diferents blocs d'edificis que comparteixen un garatge, piscina i jardins comunitaris entre tots ells.
• I per últim, la coneguda com a propietat horitzontal "per parcel·les", que és aquella que s'estableix sobre un conjunt de finques independents que tenen la consideració de solars, edificats o no, i que formen part d'una actuació urbanística participant amb caràcter inseparable d'uns elements de titularitat comuna (seria aquí l'exemple de la clàssica urbanització privada formada per diferents cases unifamiliars que comparteixen serveis comuns, com una piscina o una zona enjardinada).

Així doncs, depenent de la naturalesa i tipologia de la construcció o terrenys que es tracti, s' hauran de tenir en compte les particularitats de cadascun d' aquests règims de propietat horitzontal per a la seva adequada constitució i gestió.

En efecte, l' atorgament de l' escriptura de divisió horitzontal està subjecte a tributació per l' Impost sobre Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats, en la seva modalitat d' Actes Jurídics Documentats, amb una base imposable del valor de l' edificació i un tipus impositiu, en el cas català, de l' 1,5%.

El subjecte passiu de l' impost serà el propietari o propietaris que atorguin l' escriptura de divisió horitzontal, i per al seu pagament disposaran del termini d' un mes a comptar de la meritació del mateix, això és, des de la data de signatura de l' escriptura.