Cancel·lació d'hipoteca

Pas 1

Què és una cancel·lació d'hipoteca?

És el document notarial mitjançant el qual i a través de la seva inscripció en el Registre de la Propietat, s' aconseguirà eliminar de la nostra finca la càrrega que la grava en forma d' hipoteca, de manera que una vegada s' ha finalitzat el pagament del nostre préstec hipotecari, a través d' aquest tràmit aconseguirem deixar el nostre habitatge completament lliure de càrregues.

Pas 2

Quina documentació necessito per cancel·lar la meva hipoteca?



Pas 3

Quant costa formalitzar la meva cancel·lació d'hipoteca davant notari?

Veure pressupost orientatiu

A través de la següent calculadora s'ofereix al consumidor la possibilitat de conèixer per endavant amb gran exactitud les despeses de formalitzar la cancel·lació de la seva hipoteca. La present calculadora té parametritzats tant l'aranzel notarial i registral, així com la normativa autonòmica en relació amb l'Impost d'Actes Jurídics Documentats i els nostres honoraris de gestió (en cas d'encomanar aquest tràmit complet en la nostra notaria)

Pas 4

Més preguntes freqüents

Per què he de cancel·lar la meva hipoteca?

Sens dubte, el pagament de l'última quota del nostre préstec hipotecari és una fita en la vida de la major part de persones, ja que això significa que hem acabat de pagar el nostre habitatge i que ja no es deu cap import al nostre Banc o Caixa d'Estalvis per aquest concepte.

No obstant això, més enllà del pagament complet del deute, l'interessat ha de saber que en el Registre de la Propietat la garantia hipotecària es manté inscrita, de manera que una vegada finalitzat el pagament del nostre préstec hipotecari, per poder deixar la nostra finca completament lliure de càrregues en el Registre de la Propietat, serà necessari realitzar la cancel·lació registral de la nostra hipoteca, doncs amb això, com s' indica, aconseguirem eliminar qualsevol referència a aquest préstec i la seva corresponent garantia ja extingida.

Això ens permetrà, sens dubte, gestionar molt més adequadament la nostra propietat, ja que si la desitgem vendre en un futur, la cancel·lació registral de la hipoteca serà un requisit del tot necessari perquè el comprador accepti l'operació. Així mateix, si planegem donar el nostre habitatge als nostres fills o deixar-se-la en herència, si la hipoteca que al seu dia demanem ja està cancel·lada, els estalviarem aquest tràmit i les molèsties pertinents als nostres éssers estimats. Finalment, també pot succeir que, si en un futur necessitem una nova operació de crèdit, i aquesta ha de ser garantida amb una hipoteca sobre el nostre habitatge, si ja hem realitzat la cancel·lació registral de la garantia prèvia no tindrem problemes, mentre que si aquesta persisteix en el Registre de la Propietat, és molt possible que l'entitat financera ens denegués l'operació en constar que existeix un deute previ del qual respon aquesta habitatge, encara que aquesta ja estigui pagada, ja que com s'ha indicat, encara continua constant aquesta hipoteca antiga.

Per tot l'exposat, el més raonable i convenient, un cop hem acabat de pagar el nostre préstec hipotecari, és realitzar la cancel·lació registral de la hipoteca.

Què passa si no cancel·la la meva hipoteca?

En primer lloc, l'interessat ha de saber que és cert que no existeix cap obligació legal de cancel·lar registralment la nostra hipoteca a través d'una escriptura de cancel·lació d'hipoteca, ja que si hem finalitzat el pagament del nostre préstec, l'entitat financera ja no ens pot reclamar res per ell, ni, si s'escau, atacar la garantia d'aquest préstec extingit, això és, el nostre dret de propietat de l'habitatge hipotecat.

No obstant això, una gestió diligent del nostre patrimoni ens porta a recomanar que, una vegada hem acabat de pagar el nostre préstec hipotecari, el més recomanable és procedir a la cancel·lació registral de la hipoteca, ja que en cas contrari, en un futur aquesta circumstància ens pot generar problemes.

Així doncs, per exemple, si volem vendre el nostre habitatge, el comprador exigirà que la hipoteca prèvia es cancel·li registralment, ja que ningú comprarà casa nostra si en el Registre de la Propietat consta que aquesta està gravada per una hipoteca. Així mateix, si planegem deixar en herència casa nostra els nostres fills, o donar-se-la en vida, si a l'habitatge consta encara la hipoteca, els nostres éssers estimats hauran de realitzar farragós tràmit addicional que els podem estalviar.

A més, si en un futur necessitàrem de nous diners i sol·licitàrem un nou préstec amb garantia hipotecària, el banc que ens ho anés a concedir, si identifica una hipoteca prèvia que grava la finca no accediria a realitzar l'operació, ja que consideraria que aquesta finca ja està hipotecada en garantia d'un deute previ.

Finalment, cal tenir en compte que amb el panorama de fusions bancàries existents, si no gestionem la cancel·lació registral de la nostra hipoteca quan acabem de pagar el nostre préstec, pot succeir que, passats 10 o 15 anys, sigui molt difícil que la nostra entitat financera ens faciliti el certificat de saldo zero o realitzi la gestió de l'atorgament de l'escriptura de cancel·lació d'hipoteca, ja que transcorregut tant de temps pot succeir que ja no existeixin registres informàtics de l' operació, de manera que els representants actuals del banc es neguin a certificar el pagament d' un préstec del qual no tenen constància, situació que sol succeir molt habitualment, lamentablement.

Per tot l'indicat, de nou es recomana que, un cop hem acabat de pagar el nostre préstec amb garantia hipotecària, el més raonable i diligent és gestionar la cancel·lació registral de la hipoteca en qüestió.

Quins són els principals tràmits per aconseguir la cancel·lació d'una hipoteca?

Per aconseguir cancel·lar la nostra hipoteca, caldrà realitzar una sèrie de tràmits, els quals es detallen a continuació

En primer lloc, necessitarem disposar del certificat de saldo zero, que és un document que ens ha de facilitar l'entitat financera, en el qual un apoderat de la mateixa certifica que el préstec hipotecari ja ha estat completament pagat, de manera que el Banc o Caixa d'Estalvis consenten la cancel·lació registral de la hipoteca, doncs el deute garantit ja ha estat saldat per complet.

Per aquest certificat de saldo zero, l'entitat financera no ens pot cobrar cap comissió, tal com es desprèn de la Memòria de Reclamacions del Banc d'Espanya de 2016.

Amb el certificat de saldo zero, acudirem a la notaria que hàgim triat perquè el Notari, contactant amb un apoderat del nostre banc, signi l'escriptura de cancel·lació d'hipoteca, és a dir, un document públic en el qual la nostra entitat, com a beneficiària de la garantia hipotecària, consent la seva cancel·lació en haver-se extingit ja l'obligació a garantir, doncs el préstec ja s'ha pagat. Així doncs, nosaltres, com a particulars, no haurem de signar cap document, sinó que l'encarregat de signar l'escriptura de cancel·lació d'hipoteca és un representant del nostre Banc o Caixa d'Estalvis.

En tercer lloc, cal tenir en compte que l'escriptura de cancel·lació d'hipoteca és un acte subjecte a l'Impost d'Actes Jurídics Documentats, no obstant això, gaudeix d'un benefici fiscal d'exempció, de manera que excepte en supòsits molt excepcionals (concretament en territoris forals del País Basc per a habitatges no habituals) no és necessari pagar res per aquest impost. No obstant això, és necessari realitzar el tràmit de presentació de l'autoliquidació de l'impost (l'anomenat model 600) a la Hisenda Autonòmica corresponent.
Finalment, una vegada disposem ja de l'escriptura de cancel·lació d'hipoteca i de l'autoliquidació de l'Impost d'Actes Jurídics Documentats, amb tot això podem acudir al Registre de la Propietat corresponent, en el qual, després de la sol·licitud corresponent, es procedirà a la inscripció de l'escriptura i, per tant, a la cancel·lació registral de la nostra hipoteca.

Quant costa la meva escriptura de cancel·lació d'hipoteca?

Els notaris, pel seu treball, en autoritzar escriptures, generen uns honoraris, denominats Aranzels, els quals estan regulats i taxats per una sèrie de normativa pública, de manera que cada notari no pot cobrar el preu que consideri, sinó que només pot cobrar aquest import que ve prefixat per una norma. Així doncs, pel que fa a les cancel·lacions d'hipoteca, aquestes es facturen com el que s'anomena "documents de quantia", de manera que depenent de l'import del capital garantit per la hipoteca, és a dir, dels diners que demanem al banc en el seu moment, el cost de l'escriptura variarà.

Per saber el cost concret de l'escriptura, així com de la gestió d'inscripció de la mateixa en el Registre de la Propietat, li facilitem en el pas anterior de la web una calculadora intel·ligent per calcular el cost al seu cas concret.

Haig de realitzar jo tots els tràmits de la cancel·lació d'hipoteca?

Per a realitzar la cancel·lació registral de la hipoteca, efectivament cada particular pot gestionar el seu tràmit, no obstant això, això pot suposar una elevada inversió de temps i esforç, ja que haurem d'acudir en diverses ocasions al Notari, al Registre de la Propietat i a l'Oficina Liquidadora corresponent de la nostra Hisenda Pública Autonòmica.

Per evitar tots aquests tràmits, si es desitja, es pot demanar al notari al qual encarreguem la signatura de la nostra escriptura, que s' ocupi de tot això, a canvi d' uns honoraris convinguts entre les parts. Així doncs, per un mòdic preu, és possible aconseguir la cancel·lació registral de la nostra hipoteca sense necessitat de realitzar farragosos tràmits administratius.

Veure més preguntes freqüents

Hi ha alguna manera de cancel·lar la hipoteca sense atorgar una escriptura de cancel·lació d'hipoteca?

Efectivament, a més de la cancel·lació de la hipoteca a través d'una escriptura de cancel·lació, és possible cancel·lar una hipoteca inscrita en el Registre de la Propietat a través de l'anomenada institució de la prescripció, és a dir, pel transcurs d'un llarg termini de temps, des que el préstec hipotecari ja hauria d'estar completament pagat, sense que l' entitat financera creditora hagués exercit l' acció hipotecària, és a dir, un procés judicial que tingui per objecte aconseguir la venda forçosa del nostre immoble per saldar un deute impagat del nostre préstec.

Així doncs, si transcorre aquest llarg termini de temps des que la hipoteca ja hauria d'estar pagada sense que el Banc o Caixa d'Estalvis hagi acudit a un Jutge a reclamar l'execució de la garantia, la llei considera que el creditor hipotecari ja no té dret a reclamar judicialment aquesta execució, amb la qual cosa, consent que amb una simple instància privada amb signatura legitimada notarialment es pugui aconseguir la cancel·lació registral de la hipoteca.

Pel que fa al termini concret, de conformitat amb la normativa vigent, en l'àmbit de la normativa estatal, si transcorren 20 anys des que el deute s'havia d'extingir (és a dir, a comptar des de la data del pagament de l'última quota) sense que el Banc o Caixa d'Estalvis hagi acudit a aquest procediment judicial d'execució hipotecària (cosa que, si s'escau, constaria en el Registre de la Propietat mitjançant una anotació preventiva) serà possible aconseguir la cancel·lació registral de la hipoteca sense necessitat d'atorgar l'escriptura de cancel·lació d'hipoteca.

No obstant això, té en compte que a més d' aquests 20 anys, de conformitat amb la normativa vigent, caldrà que transcorri un altre any addicional sense que consti en el Registre de la Propietat renovació de l' obligació o novació de la hipoteca o que sobre aquesta no hagi iniciada l' execució de la mateixa.

Per tant, en realitat, el termini per poder sol·licitar la cancel·lació d'hipoteca per prescripció està establert, a la pràctica, en 21 anys a comptar des de la data en què s'hagi de produir el pagament de l'última quota del deute.

En qualsevol cas, es considera poc recomanable optar per aquesta via, perquè en un termini tan llarg de temps poden succeir moltes circumstàncies inesperades que determinin la necessitat de vendre l' immoble o hipotecar-lo de nou, de manera que si encara existeix la càrrega anterior, això serà molt més difícil, amb la qual cosa ens veurem perjudicats per aquesta realitat.

Què és un certificat de saldo zero?

Un certificat de saldo o deute zero és un document emès per un representant de la nostra entitat financera en el qual se certifica que el préstec hipotecari que va ser sol·licitat en el seu moment, està ja totalment pagat i que, per tant, no es té cap deute amb el banc.

Aquest serà el document que s'haurà de lliurar al Notari perquè aquest pugui signar l'escriptura de cancel·lació d'hipoteca amb un representant de la nostra entitat.

¿Haig de ser jo el que sol·liciti el certificat de saldo zero o ho pot sol·licitar la gestoria o el Notari elegit?

Sí, el deutor hipotecari i propietari de l'habitatge és l'únic legitimat per sol·licitar al seu banc el certificat de saldo zero, de manera que ni el Notari ni una gestoria poden realitzar aquest tràmit.

Qui hauria de pagar les despeses de la cancel·lació d'hipoteca?

En ser el deutor i propietari de l'habitatge la part interessada a cancel·lar la hipoteca, ja que sens dubte, en alliberar de la càrrega la seva finca obté un benefici, ha de ser ell qui afronti els costos de l'escriptura de cancel·lació d'hipoteca i la seva corresponent inscripció en el Registre de la Propietat.

Per quins conceptes pot cobrar-nos el banc?

De conformitat amb la normativa vigent i amb els Codis de Bones Pràctiques Bancàries del regulador bancari, les entitats financeres no poden cobrar als particulars ni per expedir el certificat de saldo zero, ni tampoc pel fet que un dels seus apoderats hagi de desplaçar-se a l' oficina notarial elegida per signar escriptura de cancel.lació d' hipoteca.

No obstant això, si encomanem a la gestoria del nostre Banc o Caixa d' Estalvis que siguin ells els que gestionin la inscripció de l' escriptura en el Registre de la Propietat, en tal cas si que serà correcte que haguem de pagar el preu que es pacti entre les parts.

Haig de pagar comissió al Banc per cancel·lació anticipada?

L' obligació de pagar una comissió al nostre banc pel fet de pagar abans del termini establert inicialment el deute existent dependrà del que les parts haguessin pactat en constituir la hipoteca, de manera que si en el seu moment es va pactar una comissió a favor del banc per compensar-lo pels perjudicis que això li generés, efectivament aquesta s' haurà de pagar.

No obstant això, l' interessat ha de tenir clar que l' import d' aquesta comissió no pot ser qualsevol, sinó que existeixen normes que en determinen l' import màxim. La norma en concret aplicable a cada hipoteca dependrà del moment en què aquesta es va signar, ja que aquesta regulació ha anat variant al llarg del temps.

Quina comissió d'amortització anticipada màxima em pot cobrar el banc en l'actualitat?

Si es tracta d'hipoteques recents, a les quals ja és d'aplicació la Llei 5/2019, de 15 de març, reguladora dels contractes de crèdit immobiliari, la comissió que ens podrà cobrar el banc serà la següent:

1) Per als préstecs a tipus d'interès variable, podrà establir-se contractualment una comissió per amortització anticipada en alguna de les dues modalitats que a continuació s'exposaran (les quals seran excloents entre si):

Si l'amortització anticipada (total o parcial) del préstec es produeix durant els 5 primers anys de vigència del contracte, es podrà establir una compensació o comissió que no podrà excedir de la pèrdua financera que pogués patir el prestador, amb un límit del 0,15 per cent del capital reemborsat anticipadament.
Si l'amortització anticipada (total o parcial) del préstec es produeix durant els 3 primers anys de vigència del contracte, es podrà establir una compensació o comissió que no podrà excedir de la pèrdua financera que pogués patir el prestador, amb un límit del 0,25 per cent del capital reemborsat anticipadament.

2) Per als préstecs a tipus d' interès fix, podrà establir-se contractualment una comissió per amortització anticipada que tindrà els següents límits:

Si l'amortització anticipada (total o parcial) del préstec es produeix durant els 10 primers anys de vigència del contracte, es podrà establir una compensació o comissió que no podrà excedir de la pèrdua financera que pogués patir el prestador, amb un límit del 2 per cent del capital reemborsat anticipadament.
Si l'amortització anticipada (total o parcial) del préstec es produeix durant més enllà dels 10 primers anys de vigència del contracte, es podrà establir una compensació o comissió que no podrà excedir de la pèrdua financera que pogués patir el prestador, amb un límit de l'1,5 per cent del capital reemborsat anticipadament.

Puc fer alguna cosa si el banc m'ha cobrat per algun concepte indegut?

Si el banc li ha facturat per conceptes indeguts, com, per exemple, l'obtenció del certificat de saldo zero, el que es pot fer és interposar una reclamació.

En primer lloc, s' haurà de presentar aquesta reclamació davant el servei d' atenció al client de l' entitat. Si transcorregut un termini prudencial no rep resposta (com a màxim 2 mesos), o bé, la resposta no és satisfactòria, podrà acudir al servei de reclamacions del Banc d'Espanya.

Aquesta reclamació la podrà presentar tant electrònicament o bé per escrit, directament de forma presencial al Registre General del Banc d'Espanya (a Madrid) o bé per correu postal.

El notari que signi la meva escriptura de cancel·lació ha de ser el de l'elecció del banc?

En absolut, doncs, el notari que s'encarregui d'elaborar la seva escriptura de cancel·lació d'hipoteca pot ser totalment de la seva elecció. El banc no pot imposar-li que vagi a cap notaria concreta.

En aquest sentit, cal advertir que en moltes ocasions els bancs centralitzen les cancel·lacions en notaries concretes, el motiu principal és que es tracta d'un document notarial que no requereix la signatura del deutor, sinó només del representant de l'entitat bancària. Per aquest motiu, i per a un sistema més eficient del temps des del punt de vista del banc, es tendeix a la centralització de la signatura d' aquest tipus de document en notaries concretes.

El dia de la signatura de l'escriptura ¿haig d'estar present a la notaria? i ¿heu d'avisar l'apoderat del banc perquè vagi a signar?

No, per a res cal que estigui vostè present a la firma. En l'escriptura de cancel·lació només és necessària la signatura de l'apoderat del banc i del Notari.

Respecte a si fa cal que vostè contacti amb l'apoderat de la seva entitat, la resposta és negativa, de manera que no s'ha de preocupar per res, perquè serà el Notari el que es posi en contacte amb l'apoderat i concerti una cita amb ell per a la firma.

Pot el deutor sol·licitar la nota simple en el Registre de la Propietat?

Si volem saber quina és la situació registral de la nostra finca, és a dir, saber quines dades concretes de la nostra propietat consten inscrits en el Registre de la Propietat (com per exemple la seva mida, ubicació o propietaris), així com les càrregues i gravàmens que pesen sobre ella, simplement amb sol·licitar el que s'anomena una nota simple registral tindrem accés a tot això.

Per aconseguir aquesta nota simple registral, haurem d'acudir al Registre de la Propietat en el qual es trobi inscrita el nostre habitatge i sol·licitar-la, després de la qual se'ns facilitarà la mateixa en un termini molt breu de temps (el mateix dia en ocasions, o a tot estirar, quatre dies), previ pagament del seu cost, el qual no és per a res elevat (sol tenir un cost aproximat d'uns pocs euros).

Així mateix, cal tenir en compte que en l'actualitat aquesta nota simple registral es pot sol·licitar telemàticament a través de la pàgina web del Col·legi de Registradors.

En qualsevol cas, tingui en compte que no és obligatori que vostè realitzi aquest tràmit, ja que si no aporta la nota simple registral, serà el mateix Notari que vostè triï per atorgar la seva escriptura de cancel·lació d'hipoteca el que s'encarregarà de sol·licitar-la.

Quin termini es triga a cancel·lar formalment una hipoteca?

En relació amb el termini global que es necessitarà per aconseguir la cancel·lació registral de la nostra hipoteca, no és possible determinar-ho amb precisió, ja que això pot dependre de molts factors, sobretot el relacionat amb el temps que tardi el representant del seu banc a acudir a l'oficina notarial per a la signatura de l'escriptura de cancel·lació.

No obstant això, una vegada s'aconsegueixi la signatura de la mateixa, el tràmit ja s'accelerarà molt, ja que des de la data de la signatura es disposa del termini màxim d'un mes per presentar l'autoliquidació de l'Impost d'Actes Jurídics Documentats (tràmit que si encomana la gestió al seu Notari realitzarà el mateix dia de la signatura) i, des que es presenti l' escriptura en el Registre de la Propietat, 15 dies hàbils per a la seva inscripció o, si s' escau, qualificació negativa si l' escriptura contingués algun error o existís alguna circumstància excepcional que impedís la seva inscripció en aquell moment.

En qualsevol cas, de l'experiència acumulada es pot afirmar que el termini d'un mes és el raonable i habitual per aconseguir la cancel·lació registral de la nostra hipoteca.

Les cancel·lacions d'hipoteques en què s'hagués iniciat una execució hipotecària, posteriorment arxivada, es cancel·larien de la mateixa manera? O per contra segueixen un procés diferent?

Si al llarg de la vida del nostre préstec hipotecari s' ha experimentat algun moment de dificultat econòmica greu, fins a tal punt que durant un cert temps no es van poder pagar les quotes corresponents, la qual cosa va provocar que l' entitat financera iniciés un procediment judicial d' execució hipotecària, però posteriorment aquesta situació es va poder superar, de manera que el deute pendent es va saldar, és possible que hi hagi una dificultat afegida.

Això és així perquè si en el Registre de la Propietat consta que es va iniciar aquest procediment executiu (en el que es denomina nota marginal) però no consta adequadament que aquest es va arxivar per desistiment del creditor, en aconseguir el deutor restablir el pagament del préstec, serà necessari realitzar un pas previ, això és, sol·licitar al Jutjat corresponent un manament judicial de cancel·lació de la nota marginal, per posteriorment presentar-lo en el Registre de la Propietat, i aconseguir així que aquesta nota sigui cancel·lada i pugui inscriure's posteriorment l'escriptura de cancel·lació d'hipoteca.

Fet aquest tràmit, llavors ja si es podrà cancel·lar registralment la hipoteca a través de la inscripció de l'escriptura de cancel·lació d'hipoteca, com en qualsevol altre cas.

Articles relacionats

Pas 5

On puc consultar la normativa aplicable al respecte?

De la regulació legal del dret real d' hipoteca, vegeu articles 11, 76, 78, 79, 80, 80 i 129 de la Llei Hipotecària.
De la persona a qui correspon assumir el cost de la cancel·lació de la hipoteca, vegeu l'article 1168 del Codi Civil.
De la prescripció de l' acció hipotecària, vegeu l' article 1964 del Codi Civil.
De l'exempció de la cancel·lació d'hipoteca en l'Impost d'Actes Jurídics Documentats, vegeu l'article 45 de la Llei de l'Impost de Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats.
Dels límits de la comissió per amortització anticipada, vegeu l' article 23 de la Llei reguladora dels contractes de crèdit immobiliari.

Pas 6

Demanar cita



Compleixo els requisits i vull reservar hora

Continuar



Tinc dubtes i vull resoldre-les