Acta de transparència

De conformitat amb la Llei 5/2019, de 15 de març, reguladora dels contractes de crèdit immobiliari, l'acta de transparència material l'haurà de signar tant el futur deutor, com els possibles fiadors o garants de l'operació, si n'hi hagués.

<ejemplo>Así pues, retomando el ejemplo inicial en el que Juan y Laura, una joven pareja, compran su primera vivienda, el banco, para mayor garantía de la operación, ha exigido un aval de la misma, el cual será prestado por los padres de Juan, de modo que dichos padres, como avalistas, también deberán acudir al Notario a firmar el acta de transparencia material, al igual que Juan y Laura como deudores.<ejemplo>

A la pràctica, el deutor haurà d'acudir a la seva oficina bancària i signar tota la documentació precontractual del préstec (FEIN, FIAE, etc.), després de la qual cosa, el banc la remetrà al Notari que s'hagués determinat, tot això a través d'una plataforma telemàtica existent entre els bancs i els Notaris.

Un cop el notari hagi rebut aquesta documentació, contactarà amb el futur deutor, als efectes de concertar una cita per a la signatura de l' acta de transparència material.

Arribat el dia i hora convinguts, els futurs deutors (i en el seu cas també els fiadors o garants de l'operació) acudiran a la notaria, i es procedirà a la signatura de l'acta de transparència, amb tots els requisits i formalitats assenyalats en les preguntes precedents, i si s'han complert tots els requisits, s'atorgarà l'acta amb un resultat positiu.

Després d' això, ja es podrà signar l' escriptura de compravenda i préstec hipotecari, una vegada transcorrin els terminis legalment establerts, que es detallaran en la pregunta precedent.

L' acta de transparència material s' ha de signar abans de la signatura de l' escriptura de préstec hipotecari. Partint d' aquesta base, cal tenir en compte les particularitats següents:

En primer lloc, cal tenir en compte que la Llei 5/2019 estableix que hauran de transcórrer, com a mínim, deu dies entre que la documentació precontractual de l'operació s'ha posat a disposició del deutor i la signatura de l'operació, de manera que el termini realment rellevant per al còmput, i que tots els interessats han de tenir en compte, és el dia en què s' hagi signat aquesta documentació precontractual i s' hagi remès i rebut en la notaria designada, ja que serà a partir d' aquell moment quan es podran començar a comptar aquest termini de 10 dies, després dels quals ja es podrà signar l' escriptura de préstec hipotecari.

A més cal tenir en compte que en determinats territoris, aquest termini és superior, doncs per exemple, en el cas català, la seva normativa de consum eleva aquest termini fins als 14 dies.

<ejemplo>Así pues, por ejemplo, si Juan y Laura acuden a su banco a firmar la documentación precontractual de su préstamo el día 1 de septiembre, y su banco la remite ese mismo día a la Notaría designada, una vez se firme el acta de transparencia, su préstamo hipotecario se podrá firmar a partir del día 12 de septiembre (esto es, 10 días naturales después), de conformidad con la normativa estatal.<ejemplo>

Així mateix, cal tenir en compte que la Llei 5/2019 determina que haurà de transcórrer almenys un dia entre la signatura de l'acta de transparència material i l'escriptura de préstec hipotecari, de manera que, com a mínim, l'acta de transparència s'haurà de signar el dia anterior a la signatura de l'escriptura de préstec.

<ejemplo>Siguiendo nuestro ejemplo anterior, si la documentación precontractual se ha firmado el día 1 y a partir del día 12 de septiembre se puede firmar la escritura de préstamo hipotecario, el acta de transparencia material se podrá firmar entre los días 2 a 11 de septiembre, quedando pendiente de concretar entre el deudor y la Notaría designada, a la vista de la disponibilidad horaria de ambas partes.<ejemplo>

En la compravenda immobiliària cal tenir en compte que, llevat de pacte en contrari, serà la part compradora la que tindrà dret a triar el Notari on se signarà l'operació, de manera que serà en aquesta notaria (en la qual se signi la compravenda) en la qual el comprador i futur deutor haurà de signar la seva acta de transparència material.

A la pràctica, com és el comprador el que té dret a triar la notaria, quan aquest acudeixi al seu banc a signar la documentació precontractual, haurà d' informar del nom del notari que hagi triat, als efectes que el seu banc pugui enviar a aquest notari la documentació de l' operació a través de la plataforma telemàtica que s' ha indicat.

La FEIN, o Fitxa Europea d' Informació Normalitzada, és un document que haurà de lliurar el banc al futur prestatari, i ser signat per ambdues parts, operant aquest com a oferta vinculant, això és, un document que recull en ferm totes les condicions del futur contracte de préstec.

Quant al seu contingut concret, la Llei 5/2019 el desenvolupa en un Annex d'aquesta norma, respecte del qual cal destacar les següents qüestions:

• La FEIN tindrà un termini de validesa concret i limitat, de manera que les parts hauran de tenir en compte el termini que consti en el document per poder formalitzar la seva operació de préstec.
• En cas que transcorri el termini i per qualsevol circumstància sobrevinguda no es pugui signar la compravenda i el préstec, les parts hauran d' acordar una pròrroga de la FEIN perquè això sigui possible.
• En el document es detallaran amb claredat les dades identificatives de les parts contractants (això és, l'entitat financera d'una banda, i els deutors i, si s'escau, avalistes o garants), això és, noms, DNIs, adreces, telèfons, emails, etc.
• Com a aspecte fonamental, en la FEIN es detallaran els elements nuclears del préstec, això és, la quantitat prestada, el termini de devolució, el tipus d' interès aplicable, el nombre de quotes de devolució, la seva periodicitat, l' import de les mateixes, etc.
• També, com a aspecte molt rellevant, s'haurà de detallar informació clara i veraç perquè el futur deutor tingui coneixement real del cost de la seva operació, havent de detallar tant l'import total a reemborsar així com la TAE (o Taxa Anual Equivalent), això és, el cost del préstec expressat en percentatge anual.
• Perquè el client comprengui més adequadament el préstec, també haurà de constar un exemple de taula il·lustrativa de reemborsament, en el qual es mostrin les quantitats a retornar de forma periòdica, i l'import que correspon a capital i interessos en cadascuna d'elles, així com el saldo viu pendent.
• Així mateix, haurà de constar detall de les causes de reemborsament anticipat així com, si s' escau, els costos i comissions que es pactin al respecte.

La FIAE, o Fitxa d' Advertències Estandarditzades, és un altre document que l' entitat creditora haurà de lliurar al client, havent-lo de signar ambdues parts, en el qual la Llei reguladora dels contractes de crèdit immobiliari obliga l' entitat creditora a informar el prestatari o potencial prestatari de l' existència de les clàusules o elements més rellevants del contracte, amb especial referència a:

• Si el préstec fos d' interès variable, els índexs oficials de referència utilitzats per fixar el tipus d' interès.
• Si s'han pactat una "clàusula sòl" (que determina que el tipus d'interès, com a màxim, es podrà veure reduït fins a un percentatge "x" que es pacti), menció expressa a l'existència d'aquesta clàusula, això és, de límits mínims en el tipus d'interès aplicable com a conseqüència de la variació a la baixa dels índexs o tipus d'interès als quals aquell estigui referenciat.
• Referència expressa a la possibilitat que es produeixi el venciment anticipat del préstec com a conseqüència de l'impagament i les despeses derivades d'això (de manera que, per exemple, si el deutor no retorna el seu préstec, això pot comportar un procediment d'execució hipotecària que, en última instància, li provocarà la pèrdua de l'habitatge finançat).
• Detall i distribució de les despeses associades a la concessió del préstec.
• En cas que es tractés d' un préstec referenciat a una moneda estrangera, detall i menció expressa a això.

Com s'ha indicat en una pregunta anterior, la Llei 5/2019 obliga el notari que autoritzi l'acta de transparència material a comprovar que el futur deutor ha comprès adequadament el préstec hipotecari que pròximament formalitzarà.

A aquest efecte, el notari haurà de facilitar un test al futur deutor en el qual se li plantejaran preguntes relatives al seu préstec (com per exemple si és de tipus fix o variable, si coneix les comissions que ha pactat en el seu contracte, si coneix les conseqüències de no retornar el préstec que contractarà, etc.), al qual haurà de donar resposta el deutor, marcant les caselles que corresponguin en cada cas.

Aquest test quedarà incorporat com a document unit a l' acta de transparència material, als efectes de deixar-ne constància.

En efecte, els futurs deutors i/o garants o fiadors, a més de tota la informació documental que rebran, tenen dret a rebre l'assessorament expert del Notari, de manera que podran plantejar al mateix tots els dubtes, consultes, i aspectes que no tinguin clar sobre la seva operació, a les quals el Notari donarà deguda resposta i explicacions, a la vista del seu coneixement detallat de la llei i del mercat hipotecari.

En el cas que el notari consideri que en l' operació no s' han complert els requisits exigits per la Llei, en els termes que s' han detallat en les preguntes anteriors, o en cas que el futur deutor no comparegui en el termini legalment establert davant el notari per atorgar l' acta de transparència material, així es farà constar en l' acta, i es donarà per conclosa la mateixa, cas en el qual no es podrà autoritzar l' escriptura pública de préstec hipotecari que s' havia plantejat.

La Llei 5/2019 determina que l'acta de transparència material no té cost per al client, ja que en definitiva és un pas previ a una escriptura de préstec hipotecari, la qual ja meritarà el seu aranzel notarial corresponent.

Per verificar que s'ha complert el principi de transparència material i que s'ha atorgat prèviament l'acta de transparència, la llei exigeix que el notari, en autoritzar l'escriptura de préstec hipotecari, faci referència expressa a l'acta de transparència material autoritzada prèviament (identificant-la amb el seu número de protocol i data), doncs, en cas contrari, no es podrà ni atorgar l' escriptura ni inscriure-la en el Registre de la Propietat.