Extinció de condomini

Com s'acaba d'exposar en la pregunta precedent, l'extinció de condomini és la figura jurídica que permet posar fi a una situació de propietat compartida de diverses persones sobre un bé, de manera que, una (o alguna) d'elles, merita en la nova propietària de la totalitat d'aquest bé.

A la vista del concepte exposat, la seva utilitat resulta més que evident en aquells casos en què, pels motius que fos, diverses persones que comparteixen la propietat d' un immoble volen posar fi a aquesta situació, de manera que aquest passi a ser propietat d' una sola d' elles.

A la pràctica, el recurs a l' extinció de condomini sol donar-se, entre altres casos, en els supòsits següents:

• En el cas de parelles que adquireixen conjuntament un habitatge i que posteriorment, en posar fi a la relació sentimental, una d'elles desitja adquirir la totalitat de l'habitatge i l'altra, abandonar la comunitat a la vista del cessament de la convivència produït entre tots dos (pensem en casos de separacions, divorcis, extincions de parelles estables, etc.).
• Julia i Vicente són una parella que han mantingut una relació sentimental de 10 anys, durant la qual, han adquirit la propietat d'un pis a Barcelona (el 50% cadascun), per fixar el seu habitatge habitual. Passat aquest temps, per diferències personals, Julia i Vicente decideixen posar fi a la seva relació sentimental, de manera que Julia abandona l'habitatge comú i es trasllada a viure a un altre domicili.
• A resultes d'aquesta situació, com Julia i Vicente ja no són parella ni viuen junts, Julia desitja desprendre's del 50% que posseeix en aquest habitatge, de manera que, després d'acordar el procedent amb Vicente, tots dos decideixen de comú acord procedir a l'extinció del condomini existent, de manera que Vicente adquireix el 50% de la propietat restant que abans pertanyia a Julia i, a canvi, aquest la compensa amb el valor de mercat d'aquest %, posem per exemple 150.000 euros, de manera que així, la situació de comunitat s'extingeix, quedant Vicente com a únic propietari del 100% del ple domini.
• També és molt comú en el cas de béns que s' han adquirit per herència per diversos germans o nebots, els quals, passats un temps, a la vista de les dificultats de gestionar la comunitat, acorden cessar en aquesta situació, de manera que un d' ells es quedarà amb la totalitat del bé, compensant la resta en la quantitat dinerària que correspongui.
• Imaginem que Óscar i Raquel, propietaris d'un habitatge d'estiueig a Calella de Palafrugell, són un matrimoni que tenen tres filles, anomenades Belén, Andrea i Sara. En morir Óscar i Raquel, les seves tres filles, com a hereves universals, en acceptar l'herència dels seus difunts pares, es converteixen en les propietàries del ple domini d'aquest habitatge, corresponent a cadascuna el 33% de la propietat.
• Passats els anys, les tres germanes arriben a la conclusió que compartir la propietat de l'habitatge no és pràctic, perquè per exemple dues d'elles no la fan servir, de manera que finalment, com Sara si que la gaudeix, acorden extingir el condomini existent, de manera que Sara adquireix el 66% restant (pertanyent a Belén i Andrea en un 33% respectivament), convertint-se així Sara en la propietària del 100% del ple domini.
• I així mateix, es pot utilitzar per dissoldre la comunitat existent sobre un immoble per qualsevol altra causa (recordem l'exemple abans indicat de les dues amigues que adquireixen conjuntament una segona residència, i posteriorment volen posar fi a aquesta situació).
  

Com es pot observar, la compravenda i l'extinció de condomini són operacions molt similars, ja que en ambdós casos es produeix un traspàs de part de la propietat d'un bé a un tercer, a canvi d'una contraprestació econòmica (sempre que és clar, l'extinció de condomini es realitzi a títol onerós).

Així doncs, partint d' aquesta base de similitud entre altres operacions, les diferències fonamentals entre ambdós recursos són, a grans trets, les següents:

En primer lloc, com resulta evident, cal indicar que l' extinció de condomini només es podrà realitzar si algun dels comuners està disposat a adquirir les restants porcions que pertanyin als altres comuners, doncs si tots desitgen abandonar la comunitat, i per tant procedeix la transmissió a un tercer, l' únic mecanisme jurídic adequat per a això serà la compravenda.

<ejemplo>Así pues, recuperando el ejemplo inicialmente propuesto de Mireia y Anna que adquirieron conjuntamente una vivienda en Puigcerdà, si pasados los años, ambas ya no desean tener la propiedad de esta vivienda, lo que procederá es realizar una compraventa y vender la finca a un tercero que la adquiera, por el precio que se pacte.<ejemplo>

Feta aquesta precisió, bàsica i evident, però a la par que necessària, si en el cessament de la comunitat que es pretén, un dels comuners està disposat a adquirir les porcions restants de l' immoble que pertanyen a la resta de comuners, en tal cas, cal indicar que els intervinents, a més de recórrer a l' extinció de condomini, també podrien optar per la compravenda, no obstant, aquesta tindrà un cost fiscal més elevat, ja que en aquest cas, es tributarà per l'Impost de Transmissions Patrimonials (a Catalunya, per exemple, a un tipus del 10%).

<ejemplo>Así pues, recuperando el ejemplo inicialmente propuesto de Mireia y Anna que adquirieron conjuntamente una vivienda en Puigcerdà, si posteriormente Mireia desea abandonar la comunidad, puede plantear una compraventa a Anna, de modo que Anna adquiera el 50% de la propiedad restante mediante una escritura de compraventa, a cambio de, por ejemplo, 150.000 euros.<ejemplo>

<ejemplo>No obstante, como se indica, en este caso, al tratarse de una compraventa, la misma tributará por ITP al 10%, esto es, Anna deberá pagar 15.000 euros (el 10% de 150.000 euros) en concepto de ITP a la Agencia Tributaria catalana.<ejemplo>

Per contra, si el cessament de la comunitat es planteja mitjançant l' extinció de condomini, de manera que un dels comuners adquireix les porcions de la propietat que pertanyen a la resta de copropietaris, tot això a través d' aquesta figura de l' extinció de condomini, l' operació tindrà un tractament fiscal més favorable, doncs en aquest cas, només es tributarà per l'Impost d'Actes Jurídics Documentats (a Catalunya, per exemple, a un tipus impositiu de l'1,5%).

<ejemplo>Así pues, recuperando el ejemplo inicialmente propuesto de Mireia y Anna que adquirieron conjuntamente una vivienda en Puigcerdà, si posteriormente Mireia desea abandonar la comunidad, si la operación se plantea como una extinción de condominio, Anna adquirirá el 50% restante de la propiedad, Mireia recibirá esos 150.000 euros igualmente como contraprestación, pero el coste fiscal será mucho menor, pues se tributará por AJD sólo 2.250 euros (esto es, el 1,5% de 150.000 euros).<ejemplo>

Abans de comprendre com es procedeix quan es realitza una extinció de condomini, crec que, sens dubte, és també molt necessari saber què és una comunitat indivisa, així com saber com es regula la mateixa.

Pel que fa al concepte de comunitat indivisa, com ja s'ha indicat anteriorment, aquesta és aquella realitat jurídica en la qual dues o més persones comparteixen de forma conjunta i concurrent la titularitat de la propietat o d'un altre dret real sobre un mateix bé (en el nostre cas, immoble, és a dir, un pis, una casa, una plaça d'aparcament, etc.), sense que existeixi una determinació sobre quina part concreta i específica pertany a cadascun dels acarnissaments.

<ejemplo>Así pues, recuperando el ejemplo inicialmente propuesto de Mireia y Anna que adquirieron conjuntamente, al 50%, una vivienda en Puigcerdà, como vemos, lo único que sabemos es que dicho piso pertenece al 50% a cada una, pero sin que sea posible determinar qué parte concreta del piso pertenece a cada una, de modo que, por ejemplo, no es posible saber si una habitación concreta, o un baño, o el pasillo, pertenecen a una u otra.<ejemplo>

Sabent doncs què és una comunitat indivisa, cal saber que, quant a la seva regulació, aquesta es regirà:

• En primer lloc, per l'autonomia de la voluntat de les parts, és a dir, pels pactes o acords que assoleixin els batlles (en l'exemple de Mireia i Maria, aquestes poden haver pactat que l'apartament serà utilitzat de forma indistinta per ambdues tot el temps, o per setmanes alternes, entre altres moltes opcions).
• I, a falta d'acord entre les parts, per les normes legals que estableix la legislació civil (en el cas de la catalana, els articles 552-1 i següents del Llibre V del Codi Civil de Catalunya).

Així doncs, en relació amb aquesta regulació, a grans trets, cal destacar les qüestions principals següents:

• Cadascun dels drets determina la quota de participació en l'ús, gaudi i rendiments de l'immoble (així doncs, per exemple, si Juan és propietari del 25% d'un pis, té dret a usar-lo 3 mesos a l'any, això és, el 25% del temps; O, si per exemple aquest pis està llogat per un import de 800 euros mensuals, Juan cobrarà 200 euros, això és, el 25% de la renda que s'obté.
• Cada cotitular pot disposar lliurement del seu dret a la comunitat, alienar-lo i gravar-lo (és a dir, en el nostre exemple, Juan, si ho desitja, pot vendre el seu 25% o fins i tot hipotecar-lo).
• Cada cotitular pot fer ús de l' objecte de la comunitat d' acord amb la seva finalitat social i econòmica i de manera que no perjudiqui els interessos de la comunitat ni el dels altres cotitulars, als quals no pot impedir que en facin ús
• Cap cotitular podrà modificar l'immoble objecte de la comunitat (és a dir, fer obres, reformes, etc.), ni tan sols per millorar-lo o fer-lo més rendible, sense el consentiment dels altres. No obstant això, si un cotitular fa obres que milloren l' immoble sense que els altres manifestin oposició expressa dins l' any següent a la seva execució, pot exigir el rescabalament amb els interessos legals meritats des del moment en què els reclama fefaentment.
• L' administració de la comunitat correspon a tots els cotitulars, i per a l' adopció d' acords es tindran en compte les regles següents:
• Per als actes d'administració ordinària (com per exemple una petita reparació), els acords s'adoptaran per la majoria dels cotitulars, segons el valor de la seva quota.
• Per contra, per als actes d'administració extraordinària (com, per exemple, instal·lar una piscina a l'habitatge que tingui un cost de 40.000 euros), caldrà una majoria de tres quartes parts de les quotes.
• Cada cotitular haurà de contribuir, en proporció a la seva quota, a les despeses necessàries per a la conservació, ús i rendiment de l'objecte de la comunitat, així com als de reforma i millora que hagi acordat la majoria (així doncs, si Juan és propietari del 25% de l'habitatge, i es fa malbé un electrodomèstic la reparació del qual ascendeix a 1.000 euros, Juan haurà de pagar els 250 euros que li corresponen pel seu 25%).
  ‍
En aquests casos, a més s' haurà de tenir en compte que els cotitulars que haguessin avançat despeses podran exigir als altres el reemborsament de la part que els correspon, més els interessos legals meritats des del moment en què els reclamen fefaentment.

De conformitat amb la normativa civil catalana, cal saber que, com ja s' ha indicat, qualsevol dels cotitulars que vulgui abandonar la comunitat, té dret a fer-ho, sense necessitat d' al·legar o justificar cap motiu, podent en tal cas vendre la seva participació a un tercer aliè a la comunitat.

<ejemplo>Así pues, siguiendo con nuestro ejemplo inicial de Mireia y Anna que poseen cada una el 50% de ese piso en Puigcerdà, si Mireia desea desprenderse de su 50%, tiene todo el derecho a hacerlo, de modo que podrá venderlo a un tercero distinto a Anna, por ejemplo, a su amigo Francisco, que desea comprar ese 50%, a cambio de 100.000 euros.<ejemplo>

No obstant això, en aquests casos, la llei estableix que els altres comuners tindran un dret de tempteig per poder adquirir aquest % que es vol desprendre el comuner (llevat que en el títol de constitució s'hagués pactat el contrari de forma expressa). Per exercir aquest dret de tempteig, el comuner que desitgi adquirir aquest % de la propietat haurà d'abonar el mateix preu i amb les mateixes condicions que s'haguessin convingut amb el tercer aliè.

<ejemplo>En nuestro ejemplo, como Anna no quiere compartir ese piso con Francisco, porque no tienen buena relación, si Anna lo desea, puede “igualar” la oferta de Francisco, de modo que si ella abona los 100.000 euros a Mireia, podrá adquirir ese 50% de Mireia y hacerse con el 100% de la propiedad, “pasando por delante” de Francisco, pues como este es un tercero ajeno a la comunidad, ella tendrá este derecho de tanteo.<ejemplo>

Per exercir aquest dret, els cotitulars que pretenen fer la transmissió hauran de notificar als altres cotitulars, fefaentment (amb un burofax per exemple), la decisió d'alienar i les circumstàncies de la transmissió.

• En aquest cas, el tanteig es podrà exercir en el termini d' un mes comptat des del moment en què es fa la notificació.

Així mateix, per evitar que el comuner que desitja vendre no respecti aquest dret, la llei determina que, si no existeix la notificació o si la transmissió s' efectua per un preu o en circumstàncies diferents a les que hi consten, el tempteig comportarà el retracte, és a dir, la possibilitat de plantejar una acció judicial per invalidar aquesta venda a un tercer, als efectes que els altres comuners siguin els que finalment adquireixin aquest % venut a algú aliè a la comunitat.

• En aquest cas, aquest dret de retracte podrà exercir-se en el termini de tres mesos comptats des del moment en què els altres cotitulars tenen coneixement de l' alienació i les seves circumstàncies o des de la data en què s' inscriu la transmissió en el Registre de la Propietat.

Finalment, indicar que si hi hagués més de dos cotitulars que volen exercitar el dret de tempteig, a cadascun d'ells els correspondrà un % en proporció als seus drets respectius en la comunitat.

<ejemplo>Así pues, siguiendo con nuestro ejemplo inicial, si este piso en Puigcerdà lo compraron Mireia, Anna y Paula, cada una un 33%, y posteriormente Mireia desea vender su 33% y Anna y Paula lo desean comprar, dicho 33% se dividirá entre ambas, correspondiendo un 16,5% a cada una, de modo que Anna y Paula se convertirán en propietarias del 50% cada una.<ejemplo>