Estic pensant a comprar o vendre un immoble llogat... ¿quins drets té el llogater?

12/3/2021

Temps de lectura:

Estic pensant a comprar o vendre un immoble llogat... ¿quins drets té el llogater?

En aquest article trobaràs

El present article té per objecte exposar totes aquelles qüestions que, tant comprador com venedor, han de tenir en compte en el cas que l' immoble objecte de transmissió es trobi arrendat a un tercer, ja que en aquest cas, la llei determina un règim especial per tenir en compte, amb una sèrie de drets a favor del llogater que s' hauran de respectar perquè la compravenda es pugui realitzar de forma adequada.

En aquest cas, novament, com ve sent de costum, en la meva exposició utilitzaré el sistema de preguntes i respostes breus, ressaltant en qualsevol cas els elements més rellevants a tenir en compte, perquè si així es prefereix, es pugui realitzar una lectura ràpida de l'article simplement llegint les preguntes i la lletra en negreta.

Què és un contracte d'arrendament en general?

De conformitat amb el que disposa la normativa civil, per regla general, un contracte d' arrendament és aquell en virtut del qual, una part, que es denomina arrendador, com a propietari d' un bé, s' obliga a cedir el gaudi o ús d' aquest bé a una altra persona, que es denomina arrendatari, durant un temps determinat, i a canvi d' una contraprestació econòmica determinada.

Així doncs, per exemple, si ens anem de vacances uns dies a un altre país, tal vegada necessitem utilitzar un cotxe per desplaçar-nos pels llocs que vulguem visitar. A aquest efecte, llogarem un cotxe a una companyia de lloguer de vehicles, de manera que aquesta empresa, com a propietària del cotxe, ens cedirà el seu ús pel termini convingut (per exemple, 4 dies), a canvi d'una contraprestació econòmica (per exemple, 250€), després de la qual cosa, haurem de retornar el vehicle al seu propietari.

Què és un contracte d'arrendament de bé immoble?

Com s' ha pogut observar en la pregunta precedent, en el Codi Civil podem trobar un conjunt de normes que regulen el contracte d' arrendament en general, quan es refereix a qualsevol classe de bé.

No obstant això, quan l' arrendament es refereix a un bé immoble, podem precisar encara més la definició, afirmant doncs que per un contracte d' arrendament d' un bé immoble cal entendre un negoci jurídic en virtut del qual el propietari d' un immoble, que es denominarà arrendador, cedeix l' ús d' aquest immoble a una tercera persona, que es denomina llogater o arrendatari, per un temps determinat i a canvi d' un preu convingut.

El propietari d'un bé immoble "pot pactar el que vulgui" amb el llogater o arrendatari?

Cal indicar que, atesa la rellevància d'aquest sector de contractació, el legislador ha considerat més adequat regular expressament i a banda del Codi Civil aquesta tipologia de contractes de lloguers, en concret, en la Llei 29/1994, de 24 de novembre, d'Arrendaments Urbans, com s'explicarà en les següents preguntes.

Així doncs, a l' empara del principi d' autonomia de la voluntat de les parts, consagrat per l' article 1.255 del Codi Civil, les parts podran establir lliurement aquells acords que estimin convenients en el seu contracte de lloguer però, com s' ha indicat, en existir una normativa pròpia que regula aquesta tipologia de contractes, els esmentats pactes quedaran limitats pel contingut d' aquesta llei, la qual, en molts dels seus aspectes, té caràcter de norma imperativa, com per exemple succeeix amb el termini de durada del contracte, o en els drets del llogater quan es vengui l' habitatge arrendat, de manera que en tal cas, les parts no podran pactar el que vulguin, sinó que hauran de respectar els límits que estableixi la llei per a cada cas concret.

Quina normativa s'aplica a l'arrendament (o lloguer) d'un bé immoble?

Així doncs, quan estem davant d' un arrendament d' una finca o un habitatge, per exemple, en primer lloc, per determinar quina norma li serà d' aplicació, haurem d' analitzar la tipologia d' immoble que es tracti, doncs depenent de la naturalesa del bé immoble, serà d' aplicació una o altra normativa diferent. Per tant:

Si estem davant d'una finca urbana (com per exemple un pis o un local comercial), la norma de referència serà la Llei 29/1994, de 24 de novembre, d'Arrendaments Urbans.
Per contra, si l'arrendament versa sobre una finca rústica (com per exemple, una explotació agrícola, ramadera o forestal), la norma de referència serà la Llei 49/2003, de 26 de novembre, d'Arrendaments Rústics.

Sobre aquestes normes, cal precisar que aquestes tenen caràcter estatal, de manera que aquesta regulació s' aplicarà amb caràcter general a tots els arrendaments d' immobles situats en territori de l' estat espanyol. No obstant això, no és menys cert que, en determinats àmbits, com per exemple:

En matèria de contractes d'arrendament de finques rústiques, hi ha Comunitats Autònomes que tenen normativa pròpia que cal tenir en compte (com succeeix en el cas de Catalunya, en el Llibre VI del seu Codi Civil, articles 623-11 i següents, es regula l'arrendament de finques rústiques).
O en matèria de lloguers turístics o vacacionals, en el qual també determinades Comunitats Autònomes han desenvolupat normatives pròpies que també s' hauran de tenir en compte en aquests sectors d' activitat.

Per què hi ha una normativa especial que regula expressament els arrendaments d'immobles urbans?

A la vista de l'exposat en la pregunta precedent, com s'ha pogut observar, quan estem davant d'un arrendament de finca urbana (per exemple, una casa o un pis), la norma que regularà aquest contracte de lloguer serà una llei creada específicament a aquest efecte, és a dir, la ja citada Llei 29/1994, de 24 de novembre, d' Arrendaments Urbans.

Així doncs, cal comprendre que quan la cessió de gaudi o ús es refereix a un immoble urbà, les regles a tenir en compte, des d' un punt de vista legal, no són les normes comunes que regulen qualsevol classe de contracte d' arrendament, sinó que a la vista de la importància que té en la vida de les persones la necessitat d' habitatge, el legislador ha optat per crear un marc normatiu específic per a aquesta classe d' arrendaments, per així protegir adequadament els drets de les parts i donar compliment al mandat constitucional establert a aquest efecte, ja que recordem que, de conformitat amb el que disposa l' article 47 de la Constitució espanyola, tots els espanyols tenen dret a gaudir d' un habitatge digne i adequat, de manera que aquest objectiu és un principi rector de la política social i econòmica fixat pel legislador constituent que tots els poders públics han de tractar de fomentar i protegir en el seu àmbit d' actuació.

Així doncs, quan estem davant d'un arrendament o lloguer d'un habitatge, haurem de prendre com a referència normativa el que disposa la Llei 29/1994, de 24 de novembre, d'Arrendaments Urbans, en la qual es detallen tots els aspectes a tenir en compte en aquests lloguers que tenen per objecte un habitatge, la qual cosa, com es veurà, tindrà una gran transcendència en el cas que l'habitatge que es pretengui vendre es trobi llogat.

Sobre aquesta normativa, és menester indicar que aquesta ha sofert múltiples reformes parcials des de la seva promulgació, d' entre les quals podem destacar les operades per les normes següents:

Llei 13/1996, de 30 de desembre, de Mesures Fiscals, Administratives i de l'Ordre Social (AQUÍ).
Llei 50/1998, de 30 de desembre, de Mesures Fiscals, Administratives i de l'Ordre Social (AQUÍ).
Llei 55/1999, de 29 de desembre, de Mesures fiscals, administratives i de l'ordre social (AQUÍ).
Llei 1/2000, de 7 de gener, d'Enjudiciament Civil (AQUÍ).
Llei 19/2009, de 23 de novembre, de mesures de foment i agilitació processal del lloguer i de l'eficiència energètica dels edificis (AQUÍ).
Llei 39/2010, de 22 de desembre, de Pressupostos Generals de l'Estat per a l'any 2011 (AQUÍ).
Llei 4/2013, de 4 de juny, de mesures de flexibilització i foment del mercat del lloguer d'habitatges (AQUÍ).
Llei 2/2015, de 30 de març, de desindexació de l'economia espanyola (AQUÍ).
Reial decret llei 21/2018, de 14 de desembre, de mesures urgents en matèria d'habitatge i lloguer (AQUÍ) derogat posteriorment per Acord del Congrés dels Diputats de data 22 de gener de 2019, segons resulta de Resolució de la mateixa data publicada al BOE de 24 de gener de 2019 (AQUÍ).
I el recent Reial decret llei 7/2019, d'1 de març, de mesures urgents en matèria d'habitatge i lloguer (AQUÍ).

A la vista de l'indicat, en el present article, el lector tindrà oportunitat de comprendre què succeeix quan es vol comprar o vendre un habitatge (una casa o un pis, per exemple), que es troba arrendada. Així mateix, addicionalment, també s' analitzarà al final d' aquest article què succeeix quan l' immoble arrendat no és un habitatge destinat a habitació, sinó una altra tipologia de béns immobles, com per exemple locals de negoci.

Aclarides aquestes petites nocions bàsiques sobre què és un contracte d' arrendament, el tipus d' immoble que pot ser objecte d' arrendament; i, en conseqüència, la normativa aplicable en qüestió. És hora de centrar l' article, en l' arrendatari o llogater i el seu dret de gaudi o ús sobre, en aquest cas, l' habitatge arrendat.

Què succeeix habitualment amb el dret d'ús d'un habitatge que es ven?

Normalment, el més habitual és que, quan el propietari d'un habitatge procedeix a vendre-la, aquesta casa o pis es troben lliures d'arrendataris o ocupants, de manera que en aquest immoble viu el seu venedor (o no), però no hi ha ningú més vivint en aquest habitatge, ni com a llogater, ni com a morador emparat per qualsevol altra classe de dret. Així doncs, quan es formalitza la venda de l' immoble mitjançant l' atorgament de l' escriptura de compravenda, el venedor transfereix el ple domini de la finca al comprador, el qual, adquireix doncs tant la propietat de l' habitatge, com el dret de gaudi o ús immediat de la mateixa, de manera que, en estar la finca lliure de llogaters, ocupants o precaristes, aquest ja en pot disposar des del mateix moment en què se signa doncs l' escriptura pública.

Així doncs, per exemple, el Sr. Juan, propietari d' un pis a Barcelona, ven el mateix a la Sra. Maria, que el compra, lliure d' arrendataris, precaristes o ocupants. Per tant, en el mateix acte de la compravenda, el venedor fa entrega de les claus del pis a la compradora, moment a partir del qual la Sra. Maria ja pot accedir lliurement al seu nou pis i viure-hi o utilitzar-lo sense cap problema com li plagui.

Què succeeix si l'habitatge que es ven està arrendat?

Per contra, encara que sigui el menys habitual a la pràctica, també pot succeir que l'habitatge en qüestió que és objecte de compravenda es trobi arrendat a uns llogaters.

Així doncs, si es produeix la compravenda de l' habitatge en aquestes circumstàncies, el comprador adquirirà el dret de propietat sobre l' habitatge, però el dret de gaudi i gaudi de l' habitatge seguirà en mans de l' arrendatari, el qual haurà de ser respectat en els termes que constin en el contracte de lloguer, amb les garanties que estableix la llei i, si s' escau, amb els pactes que poguessin assolir les parts, tot això es tractarà de desenvolupar en les preguntes que a continuació s' exposen.

Així doncs, per exemple, el Sr. Juan, propietari d' un pis a Barcelona, vol vendre' l a la Sra. Maria, que el vol comprar, però aquest pis es troba llogat al Sr. Jesús, amb un contracte de lloguer d' una durada de 5 anys, quedant encara pendents de complir-ne 3. En aquest cas, caldrà determinar quins drets té el Sr. Jesús, tant pel que fa a la possible compra d'aquest habitatge (podent-se avançar ja aquí que eventualment tindrà un dret d'adquisició preferent sobre la mateixa), com en relació amb la vigència del contracte de lloguer subscrit.

Quin és l'aspecte fonamental a tenir en compte si l'habitatge està arrendat?

En cas que l'habitatge a vendre o comprar (depenent de l'òptica que s'analitzi, és clar) es trobi arrendada, les parts han de tenir en compte que el règim jurídic a aplicar dependrà fonamentalment dels pactes que haguessin assolit el propietari de l'habitatge i el llogater en formalitzar el seu contracte de lloguer, és a dir, del que tècnicament es coneix com a principi d' autonomia de la voluntat de les parts. Així doncs, en primer lloc, si les parts haguessin pactat expressament algun acord relatiu al reconeixement o renúncia d'un dret d'adquisició preferent sobre la finca s'haurà d'atendre al que hagin pactat les parts per a la possibilitat del seu exercici o no, sempre que aquest pacte no contravingui el contingut d'una norma imperativa (és a dir, d' obligat compliment i sobre la qual les parts no poden disposar o renunciar a la seva aplicació).

Així doncs, seguint el supòsit anterior, si per exemple el Sr. Juan i el Sr. Jesús, en el seu contracte de lloguer haguessin pactat una renúncia al dret d' adquisició preferent, el Sr. Juan podrà vendre l' habitatge a la Sra. Maria sense més problema.

Així mateix, si per contra haguessin pactat el reconeixement exprés d' un dret d' adquisició preferent, així com, en el seu cas, els termes del mateix, l' esmentat acord també serà vinculant per a les parts.

Per contra, si les parts no haguessin pactat res al respecte, entrarà en joc el règim legal supletori previst en la Llei d' Arrendaments Urbans, en virtut del qual es reconeixen els anomenats drets de tempteig i retracte en favor del llogater, els quals es tractaran d' exposar en les preguntes que a continuació es desenvolupen.

Seguint doncs l' exemple anterior, per contra, si el Sr. Juan i el Sr. Jesús no haguessin pactat res expressament, el Sr. Jesús tindrà un dret d' adquisició preferent sobre l' habitatge que ell té llogada, en els termes que s' explicaran en les següents preguntes.

Arribats a aquest punt, ara venen, les preguntes o qüestions claus quan es planteja la venda d'un habitatge llogat: "El dret d'adquisició preferent del llogater".

Quines circumstàncies donaran lloc a l'existència o no del dret d'adquisició preferent del llogater en cas de venda de l'habitatge?

Com s' acaba d' indicar en la pregunta precedent, per determinar si el llogater d' un habitatge té o no un dret d' adquisició preferent sobre la mateixa en cas que el seu propietari vulgui vendre-la, haurem d' atendre el que les parts haguessin pactat en el contracte de lloguer. Així doncs:

PACTE ENTRE LES PARTS: Si les parts haguessin pactat el seu reconeixement exprés en el contracte, així com els seus termes, el dret d' adquisició preferent es podrà exercir de la forma que s' hagués pactat.
RENÚNCIA EXPRESSA: Si per contra les parts haguessin renunciat expressament en el contracte de lloguer a aquest dret d' adquisició preferent, el llogater no tindrà cap dret a adquirir l' habitatge d' una manera preferent en cas de venda per part del propietari, de manera que aquest podrà formalitzar la compravenda amb el comprador que ell vulgui, sense més impediments. En aquest cas, el propietari de l' habitatge arrendador simplement haurà de notificar al llogater la seva intenció de vendre l' habitatge, amb un termini d' almenys trenta dies d' antelació respecte de la data en què es formalitzi la venda.
ABSÈNCIA DE PACTE ENTRE LES PARTS (és a dir, que en el contracte d'arrendament no es diu res al respecte): En el supòsit que les parts no haguessin pactat res al respecte, és a dir, ni el seu reconeixement ni la seva renúncia, en tal cas s' aplicarà el règim legal supletori que preveu la Llei d' Arrendaments Urbans, en el qual efectivament es reconeix un dret d' adquisició preferent a favor del llogater, en els termes que es tractarà d' exposar en les següents preguntes.

Quins drets engloba en realitat aquest dret d'adquisició preferent?

Sota el paraigua d'aquest dret d'adquisició preferent, en realitat, la llei reconeix al llogater dos drets diferenciats, a saber:

Un dret de tempteig. En relació al dret de tempteig, és menester indicar que aquest fa referència a la possibilitat que el llogater, un cop el propietari de l' habitatge li notifica el fet que ha posat l' habitatge a la venda i que ja té un possible comprador amb el qual ha pactat un preu de venda, aquest procedeixi a "igualar l'oferta", de manera que si accepta pagar el mateix preu que l'acordat amb aquest possible comprador, el llogater tindrà dret a adquirir l'habitatge llogat, havent en tal cas el venedor procedir a la seva venda a aquest llogater, rebutjant així l'oferta inicial acceptada per part de l'altre potencial comprador.
Un dret de retracte. Per contra, el dret de retracte fa referència a la situació que es generaria en cas que el propietari de l'habitatge no respecti el dret de tempteig del llogater, de manera que procedeixi a vendre l'habitatge a un altre comprador sense donar-li la possibilitat d'igualar l'oferta perquè per exemple no li ho notifica. En aquest cas, el llogater, una vegada tingui coneixement de la venda, exercint aquest dret de retracte, tindrà la possibilitat de, pagant el preu que hagués abonat aquest comprador, adquirir igualment la propietat de l'habitatge, quedant així anul·lada aquesta venda inicial que es va fer a favor d'un tercer.

Com s'exercita a la pràctica el dret de tempteig?

PRIMER PAS (NOTIFICAR FORMALMENT AL LLOGATER): Arribats a aquest punt, en el cas que el propietari de l'habitatge decideixi vendre la finca, un cop comercialitzi la mateixa i trobi un possible comprador amb el qual pacti les condicions fonamentals de l'operació (en especial, el preu), el propietari haurà de notificar fefaentment al llogater la decisió de vendre la finca (amb detall del preu i altres condicions essencials de la transmissió). En aquest cas, en relació amb aquesta notificació fefaent, la llei no detalla la manera concreta en què s' ha d' efectuar, però el més habitual per a això és recórrer a un burofax. En aquesta comunicació, es detallarà el preu de venda, la forma de pagament, la data prevista de signatura de l' escriptura de compravenda, així com qualsevol altre acord entre les parts que pogués ser rellevant, atenent les circumstàncies concretes del cas.
SEGON PAS (RECEPCIONAR LA NOTIFICACIÓ): Rebuda doncs aquesta notificació fefaent per part del llogater, la llei li concedeix un termini de trenta dies naturals (és a dir, d'un mes), per exercir el que tècnicament es denomina com a dret de tempteig, és a dir, un dret a "igualar" l'oferta d'aquest possible comprador, de manera que, en aquest cas, serà el llogater el que finalment adquireixi l'habitatge, i no aquest possible comprador que va realitzar l'oferta inicialment acceptada pel venedor, ja que com s'indica, el llogater té un dret d'adquisició preferent.
TERCER PAS (CONTESTAR FORMALMENT A LA NOTIFICACIÓ): A tal efecte, a la pràctica, el llogater haurà de notificar fefaentment aquesta voluntat d'exercir el dret de tempteig al venedor (normalment, també mitjançant burofax), en el qual li comunicarà la seva voluntat d'"igualar l'oferta", citant-lo a tal efecte un dia i hora concrets, en una notaria de la seva elecció, per formalitzar l' escriptura de compravenda. En aquest cas, el venedor haurà d'acceptar la proposta del seu llogater i vendre l'habitatge al mateix, rebutjant l'oferta que inicialment li va realitzar aquest altre potencial comprador.

Així doncs, reprenent l'exemple anterior, si el Sr. Juan, propietari d'un pis a Barcelona, vol vendre'l a la Sra. Maria, que el vol comprar (havent pactat un preu de venda de 300.000€), però aquest pis es troba llogat al Sr. Jesús, amb un contracte de lloguer d'una durada de 5 anys, quedant encara pendents de complir-ne 3, s' haurà de procedir de la manera següent:

El Sr. Juan haurà d' enviar un burofax al Sr. Jesús, notant-li que desitja vendre l' habitatge que té llogat, i que a tal efecte ja té un comprador que li ofereix 300.000 €.
Si el Sr. Jesús rep aquesta notificació el dia 1 de març, el mateix disposarà de termini fins al 31 de març per decidir què fer.
Si el Sr. Jesús decideix "igualar l'oferta", haurà d'enviar un burofax al Sr. Juan en el qual així es desprengui, i així mateix haurà de citar-lo en un Notari de la seva confiança, per exemple el 25 de març, per formalitzar la compra. En tal cas, el Sr. Juan estarà obligat a vendre la finca al Sr. Jesús, doncs aquest té un dret d' adquisició preferent.

Què succeeix si el llogater no exerceix el dret de tempteig?

Transcorreguts doncs els trenta dies naturals des que s' hagués notificat fefaentment la intenció de vendre la finca, sense que el llogater hagi manifestat la seva intenció d' exercir el dret de tempteig explicat en la pregunta precedent, o en el seu cas, hagués notificat fefaentment la seva intenció de renunciar-hi, el propietari de l' habitatge ja podrà formalitzar la compravenda amb el comprador que hagués trobat. A tal efecte, atorgaran la corresponent escriptura de compravenda davant de Notari, en la qual, s' haurà de deixar constància de la notificació fefaent que s' hagués realitzat al llogater, per així poder verificar que ha transcorregut aquest termini de trenta dies naturals, doncs en cas contrari, l' escriptura no es podrà inscriure en el Registre de la Propietat.

Així doncs, seguint l' exemple proposat, si el Sr. Jesús no vol comprar l' habitatge, un cop transcorri aquest termini de 30 dies naturals, és a dir, a partir de l' 1 d' abril, el Sr. Juan, com a propietari, ja podrà vendre la finca a la Sra. Maria per aquests 300.000 € pactats.

Què succeiria si finalment el propietari no formalitza la venda de l'habitatge?

En el cas que, un cop notificada fefaentment la decisió de vendre la finca per part del propietari, pel motiu que fos (per exemple, perquè el possible comprador finalment "s'atura enrere" i no la compra), el propietari no ven l'habitatge, cal deixar constància que la llei determina que els efectes d'aquesta notificació caducaran als 180 dies naturals següents de la mateixa . Així doncs, transcorreguts aquests sis mesos des de la notificació, sense que s' hagués materialitzat la venda, si posteriorment el propietari decideix vendre la finca i hi ha un comprador que realitzés una nova oferta, en aquest cas s' haurà de realitzar una nova notificació fefaent al llogater, el qual disposarà d' un nou termini de trenta dies naturals per exercir el dret de tempteig que li concedeix la llei, en els termes exposats en les preguntes precedents.

Així doncs, seguint l' exemple proposat, si finalment la Sra. Maria no adquirís l' habitatge, els efectes de la notificació realitzada caducarien a finals d' agost, de manera que a partir del 29 d' agost, si el Sr. Juan troba un nou possible comprador que li oferís aquests 300.000 €, hauria de notificar-ho fefaentment de nou al Sr. Jesús, perquè aquest, dins d' un nou termini de trenta dies naturals, pugui exercir el dret de tempteig si ho considera oportú.

Què passaria si el propietari de l'habitatge no notifica al llogater la seva voluntat de vendre l'habitatge i la ven?

En el supòsit que el propietari de l' habitatge, desoint l' establert per la llei, decideixi vendre l' habitatge a un comprador sense realitzar la notificació fefaent al llogater, en tal cas entrarà en joc el que tècnicament es denomina dret de retracte, les característiques del qual es desenvoluparan a continuació. Així doncs, en aquest supòsit, una vegada s'hagi formalitzat la compravenda, el comprador estarà obligat a notificar fefaentment al llogater les condicions en les quals es va formalitzar la compravenda (normalment, mitjançant el lliurament d'una còpia simple de l'escriptura via burofax), i a partir d'aquell moment, el llogater tindrà dret a exercir l'esmentat dret de retracte.

A aquest efecte, el llogater, dins d'aquest termini de trenta dies naturals des que li notifiquin les condicions essencials de la venda (o, si s'escau, en tingui constància per qualsevol via), haurà d'entaular una acció judicial contra el comprador de l'habitatge per exercir aquest dret de retracte i, així mateix, consignar l'import del preu de la compra en el compte de consignacions del Jutjat. Finalment, si aquesta acció judicial prospera, els efectes de la compravenda entre l'antic propietari i el comprador quedaran "anul·lats", de manera que el comprador de l'habitatge recuperarà els diners que va pagar per l'habitatge (aquest import que el llogater ha consignat al Jutjat en interposar la seva demanda), però perdrà la seva propietat, la qual quedarà en mans del llogater que ha exercit el dret de retracte.

Així doncs, reprenent l' exemple anterior, si el Sr. Juan ven l' habitatge a la Sra. Maria per aquests 300.000 € sense notificar l' operació al Sr. Jesús, aquest tindrà dret a demandar a la Sra. Maria per exercir el dret de retracte. A aquest efecte, juntament amb la demanda, que haurà de presentar dins d' aquests 30 dies següents a què hagi tingut coneixement de l' operació, dipositarà al jutjat els 300.000 € del preu de compra. Finalment, si la demanda prospera i és estimada, aquests 300.000€ seran lliurats al comprador, que recuperarà els seus diners però perdrà la propietat del bé, mentre que la propietat del bé quedarà en mans del llogater, Sr. Jesús, que ha exercit el dret de retracte.

Així mateix, cal precisar que aquest dret de retracte també es podrà exercir pel llogater en el cas que el propietari de l'habitatge, en notificar-li la seva intenció de vendre l'habitatge, la fes d'una manera incomplet (per exemple, amagant informació dels pactes fonamentals assolits), o informant d'un preu de venda superior al que finalment es formalitzi l'operació, tot això als efectes de facilitar una informació inexacta al llogater, amb l' objectiu d' aconseguir que aquest no exerceixi el dret de tempteig, pels motius que fossin.

Així doncs, reprenent l' exemple anterior, si el Sr. Juan ven l' habitatge a la Sra. Maria per aquests 300.000 €, però en notificar-ho al Sr. Jesús li indica que el preu de venda serà de 400.000 €, per així dissuadir-lo que adquireixi l' habitatge, però finalment la ven pels 300.000 € pactats, en tal cas el Sr. Jesús podrà exercir el dret de retracte en els termes exposats.

El dret de tempteig o retracte sempre té preferència sobre qualsevol altra persona?

Efectivament, la Llei d' Arrendaments Urbans estableix que els drets de tempteig o retracte de l' arrendatari tindran preferència sobre qualsevol altre d' anàloga naturalesa que pogués existir, llevat de dues excepcions:

En el cas del dret de retracte que tinguessin els agafaments (article 25.4 LAU): És a dir, que en cas que l'habitatge a adquirir tingués diversos duels, si es compra només una porció, cal tenir en compte que els altres batlles tenen "preferència" a l'hora de comprar aquesta part respecte del dret que pogués tenir el llogater.
En el cas que s'hagués pactat un dret de retracte convencional i aquest es troba reinscrit en el Registre de la Propietat quan es va celebrar el contracte d'arrendament (article 25.4 LAU): És a dir, que en el passat, aquesta finca s'hagués venut a l'actual propietari, però l'anterior propietari s'hagués reservat un dret de "recomprar" la finca, i aquest es troba inscrit en el Registre de la Propietat.

Hi ha algun supòsit excepcional en què aquests drets de tempteig i retracte del llogater no es puguin exercitar?

Efectivament, tot i que la possibilitat del seu exercici és la regla general, la llei determina dos supòsits excepcionals en què els drets de tempteig i retracte a favor del llogater no es podran aplicar. Així doncs, aquests són:

En el cas que l'habitatge arrendat es vengui juntament amb la totalitat d'habitatges o locals propietat de l'arrendador que formin part d'un mateix immoble (art. 25.7 LAU).
Així com en el cas que es venguin de forma conjunta, per diferents propietaris, i a un mateix comprador, la totalitat de pisos o locals d'un immoble (art. 25.7 LAU).

No obstant això, per evitar equívocs, la llei deixa clar que en el cas que l'immoble tingui només un habitatge, el llogater si que tindrà dret de tempteig o retracte en els termes exposats en aquest article (art. 25.7 in fine LAU).

Deixem ara, al marge el dret d'adquisició preferent del llogater, i ens centrem en l'altra gran preocupació de llogaters i propietaris: "que succeeix amb el termini pactat del contracte d'arrendament com a conseqüència de la venda a un nou propietari".

Si finalment es formalitza la venda de l'habitatge a un comprador diferent del llogater què succeeix amb el contracte de lloguer?

En cas que finalment, ja fos perquè el llogater ha renunciat al seu dret de tempteig en el contracte de lloguer, o perquè a la vista de les condicions de la venda no li ha interessat exercir-lo (és a dir, que prefereix no comprar l'habitatge), l'habitatge en qüestió sigui venut a un comprador diferent del llogater, cal determinar què succeirà amb aquest contracte de lloguer que va subscriure l'antic propietari de l'habitatge, que ara l'ha venut, amb el llogater actual.

A aquest efecte, cal portar a col·lació el que disposa l'article 14 de la Llei d'Arrendaments Urbans, en el qual s'estableix que l'adquirent d'un habitatge arrendat quedarà subrogat en els drets i obligacions de l'arrendador durant els cinc primers anys de vigència del contracte (o set anys si l'arrendador fos una persona jurídica), fins i tot en el cas que les parts haguessin pactat que la venda de l' habitatge extingiria l' arrendament.

No obstant això és menester indicar així mateix que, de conformitat amb l'esmentat precepte, per regla general, si el contracte d'arrendament tingués una durada superior a 5 anys (o a 7 si l'arrendador anterior fos persona jurídica), l'adquirent també quedarà subrogat en la totalitat de la durada pactada.

Així doncs, reprenent l' exemple anterior, si el Sr. Juan finalment ven l' habitatge a la Sra. Maria, aquesta haurà de respectar el contracte del Sr. Jesús, de manera que el mateix podrà romandre en l' esmentat habitatge, com a llogater, els tres anys pendents de compliment del seu contracte, tal com s' havia plantejat en els supòsits de fet anteriors.

Així doncs, igualment, si aquest contracte de lloguer inicialment subscrit entre el Sr. Juan i el Sr. Jesús tingués una durada de 10 anys, si es ven la finca als dos anys, la nova compradora, la Sra. Maria, haurà de respectar en principi la durada d' aquest contracte de lloguer, llevat que concorrin unes circumstàncies molt excepcionals que preveu la Llei Hipotecària.

Finalment, i aprofitant aquest incís, és menester indicar que totes aquestes regles s'aplicaran a contractes de lloguer que s'haguessin subscrit quan la redacció actual de la Llei d'Arrendaments Urbans ja estigui en vigor, és a dir, a partir de 6 de març de 2019, mentre que per a contractes anteriors (especialment els anomenats de "renda antiga"), caldrà analitzar la normativa vigent en el moment que es va celebrar el contracte per verificar els drets que tant el venedor, com el comprador, com el llogater, tinguessin. En aquests casos, sens dubte, pot ser molt recomanable que les parts acudeixin a un advocat especialitzat en la matèria que els pugui assessorar adequadament a la vista de les seves circumstàncies concretes.

En aquest sentit, s' hauran de tenir en compte les normes següents:

El contracte d' arrendament d' immoble, la seva possible inscripció en el Registre de la Propietat i pinzellada fiscal a tenir en compte...

És possible inscriure un contracte de lloguer en el Registre de la Propietat?

Efectivament, encara que sigui una pràctica no gaire habitual en l' actualitat, els interessats han de saber que sí que és possible inscriure un contracte de lloguer en el Registre de la Propietat. A aquest efecte, els interessats hauran d' acudir a un notari i elevar a públic aquest contracte de lloguer, per posteriorment presentar-lo al Registre de la Propietat, prèvia liquidació de l' Impost de Transmissions Patrimonials corresponent.

Sobre els beneficis d'aquesta inscripció, indicar que, fins al 2019, això era molt important, ja que en cas de venda de l'habitatge arrendat, el dret del llogater només estava protegit davant el nou propietari si el contracte de lloguer estava inscrit. No obstant això, amb l'actual normativa, això no és ja així, ja que el dret del llogater queda protegit en tot cas, de manera que la inscripció del contracte de lloguer pot haver perdut cert interès.

No obstant això, en l'actualitat, la inscripció del contracte de lloguer també pot resultar molt interessant per al propietari de l'habitatge doncs, en cas d'impagament del llogater, si s'hagués pactat en el contracte que aquest quedarà resolt per falta de pagament de la renda, aquesta resolució tindrà lloc de ple dret (és a dir, que quedarà anul·lat sense necessitat que se celebri un judici declaratiu previ) un cop l'arrendador hagi requerit judicialment o notarialment l'arrendatari, instant-lo al pagament o compliment, i aquest no hagi contestat el requeriment en el termini de deu dies hàbils (vegeu a aquest respecte l'article 27.4 de la Llei d'Arrendaments Urbans).

Així doncs, si es produís aquesta situació d' impagament, i s' hagués inscrit el contracte en el Registre de la Propietat amb aquests termes, el propietari podrà recuperar la possessió de l' immoble d' una manera molt més ràpida.

Per contra, com a aspectes negatius d' aquesta opció, indicar que aquesta tindrà un cost més elevat, doncs caldrà atorgar una escriptura d' elevació a públic del contracte de lloguer i inscriure la mateixa en el Registre de la Propietat, la qual cosa té un cost, i perquè així mateix serà necessari afrontar el cost fiscal derivat, en forma d' Impost de Transmissions Patrimonials, el qual, en el cas de Catalunya, tributarà al 0,5% de l' import total de les rendes pactades en el contracte. No obstant això, per al cas que es tracti d'un habitatge habitual, ens podrem beneficiar d'una exempció de l'impost, en virtut del recent Reial decret llei 7/2019, d'1 de març, de mesures urgents en matèria d'habitatge i lloguer.

Si desitja obtenir un pressupost personalitzat sobre aquesta tipologia d' escriptures, pot contactar directament amb el nostre departament especialista en presupuestos@jesusbenavides.es.
I així mateix, si desitja més informació sobre el cost fiscal d'aquest acte, es pot informar directament sobre això al web de l'Agència Tributària catalana (AQUÍ).

No s' ha de confondre el contracte d' arrendament amb altres figures possessòries semblants però diferents; i alhora, també saber discernir els diferents drets del llogater segons el tipus d'arrendament que es tracti.

És el mateix estar en precari que viure de lloguer?

A diferència d'un contracte de lloguer, la figura del precari és una institució diferent, i correspon a aquella circumstància en la qual el propietari d'un habitatge consent o tolera que una altra persona hi visqui de forma gratuïta.

En aquest cas, si es procedeix a una venda de l' habitatge en qüestió, el precarista no tindrà un dret d' adquisició preferent, ja que no existeix norma que així ho estableixi.

És el mateix el contracte d'arrendament que el dret d'ús o del dret d'habitació?

A diferència del contracte d'arrendament, els drets d'ús i habitació són drets reals que permeten, en el primer cas, l'ús d'un immoble en la forma que s'estableixi en el títol de constitució (o, en el seu defecte, per atendre les seves necessitats i les dels qui convisquin amb ells), mentre que en el cas del dret d'habitació, el mateix permet ocupar les dependències i annexos d'un habitatge que es detallin en el títol constitutiu (o, en el seu defecte, els que siguin precisos per atendre les seves necessitats d'habitatge i de les que convisquin amb ells).

Sobre aquests drets reals, cal que els interessats sàpiguen que aquests es constitueixen amb caràcter vitalici (llevat de disposició en contrari) i tenen un caràcter intransmissible, de manera que el seu titular no el pot vendre.

Així doncs, si es vengués un habitatge sobre el qual malgrat algun d' aquests drets reals, la finca seguirà gravada per aquests drets reals pel que fa al nou comprador, de manera que aquest haurà de mantenir i respectar aquests drets d' ús o habitació, que s' extingiran o bé a la mort dels seus titulars, o bé per renúncia del seu titular, i sense que el titular d' aquest dret tingui un dret d' adquisició preferent.

És el mateix el lloguer d'un habitatge de llarga durada que un lloguer vacacional o de curta estada?

En el cas que el lloguer de l' habitatge estigui destinat a un ús vacacional de curta durada, la normativa aplicable per suposat no és la mateixa que per a un arrendament d' habitatge ordinari, sinó que, en aquest cas, cada Comunitat Autònoma disposa d' una normativa pròpia, de manera que s' haurà d' atendre a la mateixa per poder determinar quins drets assisteixen en cada cas a les parts.

En qualsevol cas, en aquesta normativa el raonable és que no s' estableixi un dret d' adquisició preferent a favor de la persona que es trobés temporalment gaudint de l' habitatge vacacional.

Què succeeix quan l'immoble llogat no és un habitatge destinat a habitació de persones?

En cas que el bé immoble llogat objecte de compravenda no va ser un habitatge destinat a l' habitació de persones, sinó una altra classe de béns immobles, haurem d' estar a la tipologia concreta de bé per determinar el règim aplicable. Així doncs:

En el cas d'arrendaments de finques urbanes destinades a ús diferent d'habitatge (com per exemple un local comercial), serà d'aplicació el que disposa l'article 31 de la Llei d'Arrendaments Urbans, la qual determina que en matèria de dret de tempteig i retracte de l'arrendatari, s'aplicarà el mateix règim de l'article 25 de la Llei d'Arrendaments Urbans, de manera que efectivament, el llogater de, per exemple, un local comercial, també tindrà dret d'adquisició preferent en cas de venda del mateix.
En el cas que estem davant d' una plaça de garatge, encara que existeix certa controvèrsia al respecte, la doctrina majoritària considera que no estem pròpiament davant d' una finca urbana, de manera que no serien d' aplicació les regles de la Llei d' Arrendaments Urbans, sinó les generals del Codi Civil, de manera que en tal cas el llogater de la plaça de garatge no tindrà un dret d' adquisició preferent en cas de venda de aquest aparcament, llevat que, és clar, s' hagués pactat en contracte o que la plaça de garatge fos un annex inseparable d' un habitatge.
En el cas de les finques rústiques, s'haurà d'estar al que disposa la Llei 49/2003, de 26 de novembre, d'arrendaments rústics, en l'article 22.2 dels quals s'estableix que "en tota transmissió ínter vius de finques rústiques arrendades, inclosa la donació, aportació a societat, permuta, adjudicació en pagament o qualsevol altra diferent de la compravenda, de la seva nua propietat, de porció determinada o d' una participació indivisa d' aquelles, l' arrendatari que sigui agricultor professional tindrà dret de tempteig o retracte". Així doncs, si es compleixen aquestes condicions, també existirà un dret d' adquisició preferent a favor de l' arrendatari, cas en el qual s' haurà d' observar el procediment previst en l' esmentada norma per notificar la intenció de venda i, en el seu cas, acordar la compravenda amb el possible comprador que hagués ofert o, en el seu defecte, amb l' arrendatari, si iguala aquesta oferta. Si la finca rústica estigui situada a Catalunya, en aquest cas s' haurà de tenir en compte el règim legal previst als articles 623-11 i següents del Llibre VI del seu Codi Civil de Catalunya.

Conclusió

Esperant doncs que aquest article hagi resolt els seus dubtes sobre quins aspectes s' han de tenir en compte quan es ven o es compra un immoble que està llogat, a continuació, es procedeix a resumir els aspectes fonamentals tractats:

El més habitual és que, quan es ven un habitatge, aquesta no es trobi llogada, de manera que en formalitzar-se la compravenda, el comprador ja en pot disposar i utilitzar-la com consideri oportú.
No obstant això, també pot succeir que l' habitatge que es ven es trobi llogat, cas en el qual, caldrà tenir en compte els drets que, si s' escau, pogués tenir el llogater, i que vénen reconeguts per la Llei d' Arrendaments Urbans.
Per saber quins drets té el llogater, el primer i més important és analitzar el contracte de lloguer, per veure si venedor i llogater van pactar o no la renúncia als drets de tempteig i retracte.
Si el propietari de l'habitatge i el llogater, en el contracte de lloguer, van pactar la renúncia al dret de tempteig i retracte, l'amo de l'habitatge podrà vendre l'immoble al comprador que vulgui, sense cap limitació pel que fa a eventuals drets de l'arrendatari.
Si no s' hagués pactat res al respecte o l' haguessin reconegut de forma expressa, el llogater tindrà un dret d' adquisició de l' habitatge arrendat. A aquest efecte, si el propietari ha trobat un possible comprador, se l' haurà de notificar fefaentment al llogater perquè aquest, en el termini de 30 dies, si ho considera oportú, iguali aquesta oferta. Si això succeís, el venedor haurà de descartar l'oferta del possible comprador que hagués acceptat, i vendre l'habitatge al llogater.
Per contra, si el llogater no manifesta res o renuncia a exercir aquest dret, el venedor podrà vendre l'habitatge al potencial comprador sense més problemes. Sempre que s' acudeix a signar a la notaria la venda d' un immoble arrendat s' ha d' exhibir davant notari el contracte d' arrendament en qüestió per verificar el seu clausulat.
En cas que sigui d'aplicació aquest dret d'adquisició preferent, i el venedor no el respectés (no notificant la venda, per exemple, o fent-lo a un preu superior perquè el llogater desisteixi de comprar l'habitatge), un cop es produeixi la compravenda, el llogater podrà exercir el dret de retracte, de manera que, aportant el preu de compra que hagués pagat el comprador, podrà aconseguir la propietat d'aquest habitatge llogat.
Si finalment es produeix la venda a un comprador diferent del llogater, el nou propietari quedarà subrogat en el contracte de lloguer durant tot el temps pactat en el mateix.
El contracte de lloguer, si ho desitgen les parts, es pot inscriure en el Registre de la Propietat. A tal efecte caldrà elevar a públic el contracte davant un notari, liquidar l' impost corresponent i presentar a inscripció l' esmentada escriptura en el Registre de la Propietat.
És important sempre tenir present la tipologia de l'immoble arrendat (habitatge, garatge, local, terreny, etc.) ja que la normativa i, per tant, els drets corresponents a l'arrendatari poden ser diferents.

Desembre 2023

1.- RENÚNCIA D' HERÈNCIA I SUBSTITUCIÓ VULGAR. SI LA DESIGNACIÓ TESTAMENTÀRIA ALS SUBSTITUTS ÉS GENÈRICA ("FILLS" O "DESCENDENTS), AMB LA SIMPLE AFIRMACIÓ QUE AQUESTS NO EXISTEIXEN, ÉS SUFICIENT PER FORMALITZAR LA RENÚNCIA I POSTERIOR ADJUDICACIÓ A QUI CORRESPONGUI:

Adjunt (AQUÍ) la Resolució de la DGSJFP de 30 d'octubre de 2023 (BOE de 22 de novembre de 2023), on la DG resol un cas d'una acceptació d'herència d'una dona, morta vídua, amb dues filles, a les quals, en el seu testament, designada com a hereves per parts iguals, amb substitució vulgar pels seus respectius fills o descendents. En formalitzar-se l'acceptació d'herència, una de les germanes renuncia a l'herència, i en l'escriptura, la renunciant simplement manifesta que aquesta manca de fills o descendents (sense acreditar-se fefaentment de cap manera), de manera que l'altra germana s'adjudica tota l'herència. El Registrador denega la inscripció perquè entén que s'ha d'acreditar la inexistència de fills o descendents (mitjançant acta de notorietat o per qualsevol mitjà vàlid en Dret).

El notari autoritzant recorre la qualificació i, la DG, alineant-se amb aquest, revoca la nota de qualificació, confirmant que, quan la substitució vulgar testamentària es realitza de forma genèrica (amb expressions com "fills" o "descendents", és a dir, sense crides nominatives), amb la simple manifestació de la inexistència d'aquests, és suficient per formalitzar la renúncia i posterior acceptació per l'hereu afavorit per aquesta renúncia.

‍

2.- VENDA D' HABITATGE ARRENDAT. NO CAL APORTAR LA RENÚNCIA DE L' ARRENDATARI AL DRET DE TEMPTEIG PER PODER INSCRIURE:

La Resolució de la DGSJFP de 8 de novembre de 2023 (BOE de 30 de novembre de 2023), on la DG resol un cas d'una compravenda d'immoble (local) arrendat, en l'escriptura del qual el Notari dóna fe que se li ha exhibit una escriptura on l'arrendatari renuncia al seu dret d'adquisició preferent que li reconeix la LAU.

El Registrador denega la inscripció, al·legant que cal que se li acrediti a ell també, fefaentment, els detalls i circumstàncies d'aquesta renúncia (aportant còpia d'aquesta escriptura de renúncia on el Registrador pugui analitzar els seus termes, la legitimació de qui l'atorga, etc.). La DG revoca la nota de qualificació, considerant que amb la dació de fe del notari conforme l' arrendatari ha renunciat al seu dret de tempteig és suficient, ja que la Llei no atribueix competències al Registrador per qualificar els extrems de l' esmentada renúncia.

‍

3.- A CATALUNYA EL PRELEGATARI POT PRENDRE POSSESSIÓ, PER SI MATEIX, DELS BÉNS PRELEGATS:

La Resolució de la DG de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de Catalunya de 27 d'octubre de 2023 (DOGC de 8 de novembre de 2023), on es resol un cas relatiu a una acceptació d'herència amb diversos cohereus, on un d'ells, a més, sent prelegatari d'un immoble, accepta la seva part de l'herència i, així mateix, de forma unilateral, s' adjudica aquest bé que conforma el prellegat. El Registre de la Propietat denega la inscripció al·legant que, perquè aquesta adjudicació té efecte, és necessària la conformitat de tots els hereus.

El notari autoritzant presenta recurs i, la DG, alineant-se amb aquest, revoca la nota de qualificació, recordant que, de conformitat amb el CCCat (art. 427-22), el legatari pot prendre per si mateix possessió del llegat si es tracta d'un prellegat.

‍

4.- COMPRAVENDA AMB CONDICIÓ RESOLUTÒRIA A CATALUNYA. INTERPRETACIÓ DELS PERCENTATGES D' IMPAGAMENT NECESSARIS PER RESOLDRE EL CONTRACTE:

Adjunt (AQUÍ) la Resolució de la DG de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de Catalunya de 10 de novembre de 2023 (DOGC d'1 de desembre de 2023), on es resol un cas relatiu a una escriptura de resolució de compravenda, d'acord amb una condició resolutòria pactada i inscrita, a causa de l'impagament de quantitats degudes.

En el supòsit la DG senti la interpretació correcta de l'article 621-54 CCCat, en virtut del qual, per poder donar per resolta la compravenda per impagament de les quantitats ajornades (perquè els venedors recuperin la propietat de l'immoble) cal que les quantitats impagades superin el 15% del preu íntegre (preu total de la compravenda), de manera que, només un cop s'hagin acumulat impagaments de quantitats vençudes que superin aquest 15% del preu total de compra, es podrà llavors sí donar per resolta la compravenda.

‍

5.- SÓN INSCRIPTIBLES ELS ACORDS D' UNA JUNTA GENERAL A LA QUAL NO ASSISTEIXEN ELS ADMINISTRADORS:

Adjunt (AQUÍ) la Resolució de la DGSJFP de 15 de novembre de 2023 (BOE de 4 de desembre de 2023), on la DG resol un cas d'una Junta General d'Accionistes a la qual, els administradors de la societat no hi assisteixen.

El Registrador Mercantil denega la inscripció dels acords adoptats, per aquesta causa, a l'empara de l'article 180 LSC ("els administradors hauran d'assistir a les juntes generals"). El notari recorre la qualificació, i la DG, alineant-se amb aquest, confirma que, en efecte, la inassistència de l' òrgan d' administració a la junta general no és motiu de nul·litat de la mateixa, sinó el que, en el seu cas generarà, és la responsabilitat dels administradors prevista en l' article 236 LSC.

‍

6.- ACTA NOTARIAL DE JUNTA. PER PODER INSCRIURE EN EL REGISTRE MERCANTIL L' ANOTACIÓ PREVENTIVA, CAL ACREDITAR QUE S' HA EFECTUAT EL REQUERIMENT NOTARIAL ALS ADMINISTRADORS:

Adjunt (AQUÍ) la Resolució de la DGSJFP de 14 de novembre de 2023 (BOE de 4 de desembre de 2023), on la DG resol un cas de denegació d'anotació preventiva de sol·licitud d'acta notarial de junta, en el Registre Mercantil. Supòsit en què un soci vol que s'aixequi acta notarial de junta general i, per això, envia Email al president del consell d'administració sol·licitant-ho així, el qual li contesta afirmativament. Aquest soci intenta que es practiqui l' anotació preventiva en el Registre Mercantil en base a aquest Email, i el Registrador ho denega, afirmant que perquè sigui possible inscriure l' anotació preventiva, cal aportar el requeriment notarial als administradors.

La DG confirma la nota de qualificació i recorda que, per poder-se practicar l'anotació preventiva que es pretén, cal acreditar que s'ha efectuat el requeriment notarial als administradors (art. 104.1 RRM).

‍

7.- VENDA D' IMMOBLE PER CONGREGACIÓ RELIGIOSA:

La Resolució de la DGSJFP de 23 d'octubre de 2023 (BOE de 22 de novembre de 2023), la qual pot ser d'utilitat en aquest cas de transmissions, ja que resumeix i analitza de forma detallada la legislació i documentació necessària per formalitzar la venda d'un immoble pertanyent a una congregació religiosa.

‍

8.- ELEVACIÓ A PÚBLIC DE CONTRACTE D' ARRENDAMENT SUBSCRIT PER L' ANTERIOR TITULAR REGISTRAL:

La Resolució de la DGSJFP de 2 d'octubre de 2023 (BOE de 2 de novembre de 2023), on la DG resol un recurs interposat contra la denegació de la inscripció d'una escriptura d'elevació a públic de contracte d'arrendament.

Contracte d'arrendament subscrit per l'anterior titular registral (com a arrendador), i una arrendatària. El propietari no paga el préstec hipotecari que grava la finca arrendada i aquesta, finalment, és objecte d' execució hipotecària, en el procés de la qual, la finca és adjudicada a un tercer, a favor del qual consta inscrit actualment l' esmentat immoble. En aquest procés d' execució hipotecària, el nou titular que s' adjudica la finca és conscient que aquesta està arrendada, i l' adjudicació, en el procés judicial, se li concedeix salvaguardant els drets d' aquest arrendatari. Posteriorment, l'arrendatari intenta inscriure el seu dret, i el Registre el denega per falta de tracte successiu (art. 20 LH), és a dir, que no coincideix la persona qui va signar el contracte d'arrendament com a arrendador amb l'actual titular registral inscrit.

La DG revoca la qualificació, considerant aquest cas una excepció al principi general, ja que en el procediment d' execució hipotecària on va ser part l' actual titular registral es va deixar llevat del dret de l' arrendatària a l' ocupació de l' immoble.

‍

9.- PROPIETAT HORITZONTAL. D' ELEMENT PRIVATIU A ELEMENT COMÚ. LA VIA CORRECTA ÉS L' ACORD D' AFECTACIÓ I CONVERSIÓ EN ELEMENT COMÚ:

La Resolució de la DGSJFP de 14 de novembre de 2023 (BOE de 4 de desembre de 2023), on la DG resol un recurs interposat contra la denegació de la inscripció d'una escriptura de segregació d'element privatiu i posterior venda a favor de la comunitat de propietaris (per convertir-lo tot seguit en element comú de la propietat horitzontal).

La DG confirma el defecte i, en resum, ens ve a dir que si es vol convertir una cosa privativa en element comú, la forma correcta no és la seva venda a favor de la comunitat, sinó la seva configuració com a element comú, modificant la descripció de l' edifici, i amb acord unànime de la comunitat de propietaris en afectar el títol constitutiu.

‍

10.- NOVES FUNCIONALITATS A LA SEU ELECTRÒNICA DE L' AGÈNCIA TRIBUTÀRIA DE CATALUNYA:

Es resumeixen noves funcionalitats (AQUÍ) i millores a la seu electrònica de l'ATC:

Impost sobre transmissions patrimonials i actes jurídics documentats (ITPAJD): S' han incorporat novetats en els formularis telemàtics dels models 600 i 620 i en el programa d' ajut dels models 650 i 660. En concret:

Adaptacions del formulari telemàtic del model 600 de l'ITPAJD per admetre a transmetents estrangers sense NIF en les operacions amb la tarifa DRG (drets reals de garantia i préstec).
Adaptacions del formulari telemàtic model 620, compravenda de determinats mitjans de transport usats, per permetre exportar l' autoliquidació i recuperar les seves dades quan existeixi més d' un adquirent, en el cas de compra d' una embarcació, i per mostrar per separat els tipus de vehicle autocaravana.

Pel que fa a l'impost sobre successions i donacions (ISD):

Adaptacions del programa d' ajut de la modalitat de successions per introduir els dipòsits en compte corrent o d' estalvi amb el format IBAN.

Així mateix, s'ha introduït la incorporació automatitzada de l'escriptura pública en els expedients d'autoliquidacions de l'ITPAJD (model 600) i de l'ISD (models 650, 651 i 653). Per tant, ja no cal que el ciutadà aporti l' escriptura pública si la notaria ha tramès prèviament la declaració informativa notarial a l' Agència Tributària de Catalunya.

‍

11.- ACTES LCI. CAL PREGUNTAR AL CLIENT COM VOL LES SEVES FUTURES CÒPIES AUTORITZADES TANT DEL PRÉSTEC HIPOTECARI COM DE LA COMPRAVENDA:

S'adjunta (AQUÍ) Nota de la Junta Directiva del Col·legi Notarial de Catalunya en la qual, donant resposta a una comunicació rebuda en diverses notaries per part del banc ING (en la qual es demana que totes les còpies de les seves escriptures de CV + PH s'expedeixin en format electrònic), s'indica que, en les CV + PH, és el comprador (qui paga l'escriptura) el que ha de triar el format de les seves còpies autoritzades (en suport paper o electrònica).

A aquest efecte, es recomana preguntar al client per aquesta qüestió en l' acta prèvia LCI, deixar-ne constància en l' acta, i sobre la base de la seva preferència, expedir la còpia segons de la forma que demani l' adquirent.

‍

12.- INSTRUCCIÓ PER A LA COMPROVACIÓ DE VALORS DE BÉNS IMMOBLES 2024:

S'adjunta (AQUÍ) la Instrucció per a comprovació de valors de béns immobles de l'Agència Tributària de Catalunya per a fets imposables (ITP, Successions i Donacions) de l'any 2024.

Cal recordar que aquesta taula és de vital importància quan no tenim el valor de referència del cadastre de l'immoble en qüestió. Sempre, en primer lloc, s' ha de tenir en compte el valor de referència a efectes fiscals. Supletòriament, a falta d'aquest, se seguirà utilitzant estava taula com es feia tradicionalment. Multiplicant el valor cadastral pel coeficient multiplicador corresponent, a efectes d' obtenir el valor mínim fiscal.

‍

13.- PROPIETAT HORITZONTAL I SEGREGACIÓ / DIVISIÓ D'ELEMENT PRIVATIU. SI ELS ESTATUTS HO PERMETEN, TAMBÉ, IMPLÍCITAMENT, AUTORITZEN LES OBRES NECESSÀRIES PER EXECUTAR-LA:

La Resolució de la DGSJFP de 2 de novembre de 2023 (BOE de 30 de novembre de 2023), on la DG resol un cas relatiu a una segregació d'un local, resolent que, quan en el títol constitutiu de la propietat horitzontal es prevegi la possibilitat de segregar o dividir elements privatius sense necessitat d'acord col·lectiu de la junta de propietaris, implícitament s' estan autoritzant les obres i modificacions que aquesta segregació precisi, llevat de clàusula expressa en contrari.

‍

14.- VENDA D' HABITATGE HABITUAL DE LA FAMÍLIA. ES REQUEREIX EL CONSENTIMENT D' AMBDÓS CÒNJUGES, TAMBÉ PER A ESTRANGERS:

La Resolució de la DGSJFP de 25 d'octubre de 2023 (BOE de 22 de novembre de 2023), on la DG resol un cas d'una venda d'un immoble pertanyent a un estranger, resolent que l'aplicació de l'article 1320 CC (i per tant el seu homòleg en el codi civil català) relatiu a la necessitat de consentiment d'ambdós cònjuges per disposar de l'habitatge habitual de la família, és independent del que disposi la llei rectora del règim econòmic matrimonial, i que d' acord amb el Reglament 24 juny 2016, és aplicable també a matrimonis estrangers.

‍

15.- IMPORTANT DISTINCIÓ ENTRE PARTICIÓ FETA PEL TESTADOR I NORMES PARTICIONALS:

Adjunt (AQUÍ) la Resolució de la DGSJFP de 27 d'octubre de 2023 (BOE de 22 de novembre de 2023), on la DG resol un cas relatiu a una escriptura d'acceptació d'herència i adjudicacions hereditàries, en la qual, sintetitzant la jurisprudència del Tribunal Suprem en aquesta matèria, aclareix la important diferenciació entre una partició feta en el propi testament i les meres "normes particionals".

Assenyala el Centre Directiu que quan el testador duu a terme en el testament totes les operacions particionals (inventari, avalot, liquidació i adjudicació de lots) estem davant d'una veritable partició feta en testament. En canvi quan es limita a manifestar la seva voluntat perquè en el moment de la partició s' adjudiquin determinats béns en pagament del seu haver a cada hereu, estem davant de meres normes particionals.

Novembre 2023

1.- MOLTA CURA. ERRORS EN NOTARIA QUE GENEREN RESPONSABILITAT CIVIL:

S'adjunta (AQUÍ) una Nota del Consell General del Notariat, on es detallen les principals reclamacions que l'Assegurança de Responsabilitat Civil dels Notaris està havent d'atendre davant de negligències, errors o males praxis professionals. A continuació, alguns exemples destacables:

Diverses reclamacions relatives a documents autoritzats amb persones amb capacitats psíquiques minvades. Extremar precaucions amb persones ancianes que presentin indicis de deteriorament cognitiu, incapacitades / amb mesures de suport per a l'exercici de la capacitat jurídica, sota tutela, curatela, etc.
Suplantacions d' identitat. Extremar la diligència en verificar la identitat de la persona amb la seva foto de DNI / NIE / Passaport, etc.
Verificació de càrregues hipotecàries. Extremar precaucions amb hipoteques cancel·lades econòmicament, però no registralment. Exigir constància documental que efectivament el préstec garantit està pagat.

‍

2.- NOU RECORDATORI. NOVETATS EN MATÈRIA D' INVERSIONS EXTERIORS:

S'adjunta (AQUÍ) una nota informativa d'OCP amb resum de les principals novetats del Reial Decret 571/2023, sobre inversions exteriors. Es consideren inversions exteriors les següents:

Inversions estrangeres a Espanya:

Participació d ' un NO RESIDENT en societats espanyoles que superi el 10% del capital social.
Adquisició d'immobles a Espanya per NO RESIDENTS que superin els 500.000 euros.
En el cas que els fons emprats en la inversió tinguin origen en jurisdiccions no cooperatives, s' exigeix declaració prèvia. L'ordre de 9 de febrer de 2023 (AQUÍ) conté la llista de jurisdiccions no cooperatives.

Inversions espanyoles a l' exterior:

Participació en el capital de societats no residents que superi el 10 % del capital social.
Adquisició de béns immobles sits a l' exterior per import superior a 300.000 euros.
En el cas que la destinació de la inversió sigui una jurisdicció no cooperativa cal igualment la declaració prèvia.

Obligacions del notari:

Quan entri en vigor el desenvolupament normatiu del Reial decret, serà obligatori que el notari remeti la informació sobre la inversió exterior al Consell General del Notariat.
En el període transitori, la presentació telemàtica de les declaracions es realitza mitjançant AFORIX.
Es manté vigent l' obligació del notari de remetre a la Direcció General de Comerç Internacional i Inversions, mitjançant escrit, en els mesos de gener i juliol de cada any, una relació d' aquelles operacions intervingudes que tinguin la consideració d' inversió estrangera, durant el semestre precedent respecte de les quals no s' hagi interessat del notari la presentació de la corresponent declaració.

‍

3.- ÉS POSSIBLE DECLARAR EL FINAL D' OBRA PARCIALMENT EN UN EDIFICI DIVIDIT HORITZONTALMENT:

La DG resol un cas d'un edifici, amb diverses plantes, dividit horitzontalment, on es declara el final d'obra de només part d'ells (en concret, del local baix i de la primera planta, no així de la resta de plantes).

En aquest cas, la DG ho accepta, afirmant que no hi ha inconvenient en què la constància de la terminació d'obra pugui ser parcial, per fases, i fins i tot per pisos; doncs pot ocórrer en la pràctica que hi hagi elements no acabats, sense que això obsti a la inscripció de la terminació d' altres, sempre que s' acrediti degudament.

‍

4.- PARTICIÓ D' HERÈNCIA PER COMPTADOR PARTIDOR. CURA AMB ELS CONFLICTES D' INTERESSOS:

La Resolució de la DGSJFP de 5 de setembre de 2023 (BOE de 25 d'octubre de 2023), on la DG resol que en una escriptura d'acceptació, partició i adjudicació d'herència, la comptadora-partidora no s'ha limitat a l'estrictament particional i, en les adjudicacions, ha realitzat funcions dispositives que requereixen la intervenció dels hereus.

A més, hi ha un conflicte d' interessos entre dos cohereus germans, ja que un és tutor d' un altre, i per tant n' exerceix la representació legal. En ser els dos interessats en l' herència, i estar un d' ells representat legalment pel seu germà, hi ha conflicte d' interessos i en aquest cas és necessari la intervenció d' un defensor judicial.

‍

5.- VENDA DE PLAÇA D' APARCAMENT EN FINCA SENSE DIVIDIR. CAL DESCRIURE CONCRETAMENT LA PLAÇA D' APARCAMENT:

La Resolució de la DGSJFP de 28 de juliol de 2023 (BOE de 12 d'octubre de 2023), on la DG resol un cas de venda d'una participació indivisa (1,329%) d'una finca, destinada a aparcament de vehicles. L'escriptura contenia la descripció d'aquesta finca registral en el seu conjunt (consistent en la planta soterrani d'un edifici destinada a aparcaments i trasters), però no la descripció d'aquesta concreta plaça d'aparcament l'ús i gaudi exclusiu de la qual s'atribuïa a la participació indivisa de finca transmesa.

La DG, alineant-se amb el Registrador, considera que cal que, en l' escriptura de compravenda, es descrigui amb detall els llindars i la superfície de la plaça d' aparcament que es transmet.

‍

6.- REGISTRE DE LA PROPIETAT I LLEI 11/2023. NOUS TERMINIS PER A QUALIFICACIÓ DE DOCUMENTS:

La Resolució de la DGSJFP de 7 de juliol de 2023 (BOE de 15 d'agost de 2023), on s'aprova el calendari per implantar la llei 11/2023 de digitalització d'actuacions registrals. Aquesta llei ve a instaurar la signatura electrònica de tots els assentaments i documents registrals i la portada d' un protocol en suport electrònic. L' esmentada resolució inclou dos annexos amb un calendari d' implantació de la signatura electrònica en cadascun dels Registres de la Propietat d' Espanya, i amplia el termini ordinari de qualificació registral de 15 dies hàbils a 30 dies hàbils, durant el termini d' un mes a comptar des de la data en què s' inicia la implantació de les actuacions digitals.

S' adjunta al resum la resolució amb els annexos en els quals es troben les respectives dates d' inici de la fase d' implantació de signatura electrònica, per a que tots els empleats de la notaria puguin consultar-les i tenir en compte que en el termini d' un mes des d' aquesta data, el termini de qualificació no és de 15 dies com habitualment, sinó de 30.

La importància d'aquesta consulta rau en el fet que s'autoritzen cancel·lacions d'hipoteques inscrites en tots els registres d'Espanya, i cadascun d'ells té una data prevista per a la implantació d'aquesta signatura electrònica!

‍

7.- VEÏNATGE CIVIL I LES SEVES DIFICULTATS DE PROVA. CAL DONAR-LI MOLTA IMPORTÀNCIA A LA MANIFESTACIÓ QUE S' INCLOGUI EN L' ESCRIPTURA:

La Resolució de la DGSJFP de 3 d'octubre de 2023 (BOE de 2 de novembre de 2023), on la DG resol un cas relatiu a la prova del veïnatge civil d'una fal·lera i la seva importància per determinar el Dret successori aplicable.

En el supòsit, la causant, en el seu testament, manifesta que té veïnatge civil comú. No obstant això, el seu hereu (espòs), quan accepta l'herència, en aquesta escriptura d'acceptació manifesta que el veïnatge civil de la causant era la d'Eivissa, i en base a la mateixa, s'adjudica tota l'herència (a diferència d'això, si el veïnatge civil fos comú, com la causant no tenia descendents, però sí ascendents vius, aquests serien legitimaris). En presentar-se a inscripció l' esmentada escriptura d' acceptació d' herència, el Registrador la denega, en considerar que preval la manifestació del veïnatge civil comú realitzat per la morta en el seu testament.

La DG, alineant-se amb el Registre, considera que la prova del veïnatge civil és molt difícil (llevat d'aquells casos en què consti inscrita la manifestació expressa en el Registre Civil). Així doncs, en cas de dubtes, ha de prevaler la manifestació de l'interessat realitzada davant de Notari (doncs s'ha realitzat estant degudament informat per part del fedatari), fins i tot sobre el que pugui resultar de documents extrajudicials (com un certificat d'empadronament del que resulti que la persona està empadronada en aquest domicili des de fa més de 10 anys), doncs no sempre el veïnatge administratiu coincideix amb el domicili efectiu (que és el que determina el veïnatge civil).

‍

8.- L' ADMINISTRADOR AMB CÀRREC CADUCAT POT CONVOCAR LA JUNTA GENERAL PER A LA RENOVACIÓ DE L' ÒRGAN D' ADMNISTRACIÓ I PER PRESENTAR COMPTES ANUALS:

S'adjunta (AQUÍ) la Resolució de la DGSJFP de 31 d'octubre de 2023 (BOE de 21 de novembre de 2023), en la qual la DG resol que és vàlida la Junta General convocada per administrador amb càrrec caducat, sempre que aquesta Junta General es convoqui per renovar l'òrgan d'administració i aprovar els comptes anuals de diversos exercicis com a forma de superar el tancament del Registre de la Propietat.

‍

9.- PODERS PREVENTIUS I ASPECTES INTERREGIONALS:

Es resumeix a continuació, breument, una ponència relativa als poders preventius i als aspectes a tenir en compte en l' àmbit del Dret interregional:

Gran utilitat del poder preventiu: evita a la família haver de recórrer a mesures de suport judicials (que tarden més d'un any a constituir-se, més el cost d'advocats, etc.).
En breus serà possible consultar telemàticament, en el Registre Civil, la vigència d' aquests poders. Cautela a tenir en compte sempre que un apoderat acudeixi a Notaria a signar amb un d'aquests poders.
Dubtes sobre Dret aplicable quan un client acudeix a notaria per signar un poder preventiu: Hem d'acudir sempre al criteri de la residència habitual (art. 9.6 Cc) per constituir el poder a l'empara del CCCat o el Cc.
Recordar sempre incloure (o no), a petició del client, la clàusula sobre si es requereix autorització judicial per als mateixos actes per als quals la requereix el curador.
A Catalunya, en els propers mesos, hi haurà novetats rellevants en aquesta matèria, ja que l' avantprojecte de reforma del Llibre II del Codi Civil Català sobre aquesta matèria entrarà al Parlament en breus ja, com a Projecte de Llei, de manera que, si es tramita ordinàriament, en uns mesos hi haurà una nova normativa en aquesta matèria amb modificacions molt profundes que haurem d' estudiar per adaptar les escriptures.

‍

10.- LLEI 11/2023. DIGITALITZACIÓ D'ACTUACIONS NOTARIALS I REGISTRALS (PROTOCOL ELECTRÒNIC, VÍDEO SIGNATURES i CÒPIES AUTORITZADES ELECTRÒNIQUES):

S'adjunta article del nostre BLOG que resumeix els 10 punts principals de l'entrada en vigor de la Llei 11/2023 (AQUÍ).

Tres són els canvis principals que ens afectaran al nostre dia a dia:

El primer és el dipòsit en seu electrònica notarial de tots els documents signats, sent fidel reflex del document en paper (matriu, units, diligències i notes).
El segon gran canvi és la possibilitat de videofirmar amb certificat digital determinats tipus de documents una vegada que el ciutadà registrat al portal notarial;
i per últim, la creació de les còpies autoritzades electròniques que substitueixen el paper amb la seva mateixa eficàcia i validesa.

Després de 21 dies d'implementació ens hem trobat amb les següents casuístiques:

PEL QUE FA AL PORTAL NOTARIAL (PNC):

Els ciutadans que vulguin realitzar tràmits hauran d'emplenar el formulari i validar el seu mòbil i correu de contacte. El tràmit és senzill i es completa pujant a la plataforma el document d'identitat. Ho hem validat i funciona correctament per a ciutadans identificats amb DNI, NIE i PASSAPORT.
La forma més pràctica d'accedir i que serveix també per signar és utilitzar un certificat digital. Recomanem el de la Fàbrica Nacional de Moneda i Timbre, tot i que hi ha diverses entitats emissores certificades per Ancert.
El ciutadà que accedeixi podrà consultar tot el seu històric d' escriptures entre l' 1 de gener de 2007 i el 8 de novembre de 2023. El signat a partir de l'entrada en vigor de la llei encara està per determinar com es publiqués.

PEL QUE FA A LA VIDEOFIRMA:

Des de l'inici hem aconseguit realitzar amb èxit 2 videofirmes. Si bé és una tecnologia molt nova i que té les seves limitacions no ha resultat complex de realitzar un cop el client està registrat al portal i disposa del certificat digital per poder signar.
La connexió es realitza amb una aplicació integrada al navegador web i és intuïtiva i senzilla. Esperem que a mesura que els ciutadans es registrin augmenti el nombre de documents atorgats per aquest mètode.

QUANT A LA CÒPIA AUTORITZADA ELECTRÒNICA:

Ja hem emès les primeres còpies autoritzades electròniques amb codi segur de verificació (CSV).
El procés el gestionem des del mateix Word i de manera paral·al dipòsit del document tot i que es pot emetre amb posterioritat, sempre per a documents signats a partir del 9 de novembre de 2023.
El document es publica a la seu electrònica notarial i es genera de forma ràpida i senzilla en SIGNE el CSV per remetre al client.
Una vegada pujat a la seu electrònica es comparteix amb el client mitjançant un correu electrònic en el qual li facilitem un enllaç a la seva còpia autoritzada electrònica. Aquest mètode de lliurament li dóna autenticitat i validesa legal enfront de tercers. Creiem que a poc a poc anirà substituint el paper ja que per a la seva consulta i validació no cal estar donat d'alta al portal notarial del ciutadà.

DUBTES MÉS FREQÜENTS DE PROTOCOL ELECTRÒNIC i VIDEOFIRMA:

A SIC, dins de l'apartat "Llei 11/2023. Digitalització d'actuacions notarials i registrals" es pot trobar un document amb preguntes i respostes sobre dubtes existents en relació a la posada en marxa de la Llei 11/2023, s'han emès dues publicacions: volum 1 i volum 2.

Així mateix, s'adjunten (AQUÍ en singular i AQUÍ plural), plantilles base per a qualsevol escriptura electrònica atorgada per videofirma a través del Portal Notarial del Ciutadà.

MODIFICACIÓ DE L' ÍNDEX ÚNIC INFORMATITZAT. NECESSITAT D'INFORMAR PER SEPARAT DEL NOMBRE DE FOLIS EN SUPORT PAPER / TELEMÀTIC:

A partir del 9 de novembre de 2023, es modifica l' Índex Únic Informatitzat per incorporar com a camp obligatori a informar en cada instrument públic el nombre de folis de matriu del suport paper per separat del nombre de folis en suport electrònic.

‍

Per a qualsevol dubte en tot el relacionat amb la nova digitalització al respecte (tant d'empleats com de clients), contactar amb Antonio Alba per a la seva resolució en el correu: antonio@jesusbenavides.es

Octubre 2023

1.- REGISTRE CENTRAL DE TITULARITATS REALS. NOTA ACLARATÒRIA

S'adjunta (AQUÍ) nota aclaridora d'OCP sobre diverses qüestions relatives al Registre Central de Titularitats Reials i les obligacions dels Notaris al respecte:

Per a l'atorgament del negoci jurídic, no és requisit de validesa l'obtenció del correu electrònic a què es refereix l'article 4 del RD 609/2023, ja que no forma part dels requisits d'identificació del titular real.
Percentatge de participació: només s' haurà d' incloure aquesta informació quan calgui efectuar una nova acta de manifestacions per al supòsit que existeixi discordança entre el contingut de la BDTR i la manifestació de l' atorgant

‍

2.- COMPRAVENDA D' IMMOBLE FORMALITZADA PER REPRESENTANT AMB PODER REVOCAT. MOLTA CURA EN VERIFICAR LA VIGÈNCIA DE PODERS I CÀRRECS DE SOCIETATS

Adjunt la Resolució de la DGSJFP de 26 de juliol de 2023 (BOE de 28 de setembre de 2023). La DG resol un cas d' una CV d' un immoble, en el qual la part venedora és representada per un apoderat, manifestant aquest que el seu poder és vigent, i el notari, donant el seu judici de suficiència positiu en l' escriptura. No obstant això, de les dades obrants en el Registre Mercantil, resulta que aquest poder estava revocat de feia pocs dies, havent-se publicat aquesta revocació en el BORME, una vegada inscrita en el Registre (moment a partir del qual és oposat enfront de tercers), el mateix dia de la signatura de la CV.

La DG confirma la qualificació del Registre, de manera que no es pot inscriure el dret del comprador ja que el venedor no va estar degudament representat per una persona amb facultats suficients per formalitzar aquesta venda.

Per tenir en compte el cas i realitzar les consultes pertinents en el Registre en una data el més propera possible a la signatura de l'escriptura (si és possible, el mateix dia), per evitar casos així.

‍

3.- SL. REDUCCIÓ DE CAPITAL PER COMPRA DE PARTICIPACIONS. IMPORT DE LA RESERVA INDISPONIBLE

Adjunt la Resolució de la DGSJFP de 24 de juliol de 2023 (BOE de 27 de setembre de 2023). La DG resol el típic cas de "sortida" d'un soci d'una SL. Per a això, la societat recompra totes les participacions d'aquest soci (per un valor de reemborsament superior al nominal) per a, a continuació, reduir el capital social en el mateix import (procedint així a la seua amortització) i, així mateix, dotar una reserva indisponible, per l'import de la reducció (prenent com a referència el nominal de les participacions, i no el valor reemborsat al soci, que com s' indica, és superior), per garantir els drets dels creditors.

El Registre qualifica negativament perquè considera que l'import de la reserva ha de ser igual "al valor del rebut pel soci" (això és, al total reemborsat, i no només al valor nominal de les participacions).

La DG revoca la qualificació del Registrador Mercantil, determinant que en aquests casos l' import de la reserva indisponible ha de ser igual al valor nominal de les participacions amortitzades, i no a l' import reemborsat al soci sortint

‍

4.- GUARDA DE FET. DOCUMENT INTERPRETATIU PER A TRÀMITS BANCARIS

S'informa que en SIC, dins de l'enllaç "Llei 8/2021 de suport a la discapacitat" es posa a disposició dels empleats un protocol marc signat entre la Fiscalia General de l'Estat i el sector bancari per clarificar les atribucions del guardador de fet en l'àmbit de les gestions bancàries.

Aquest document també ha estat objecte d'anàlisi detallada en un article del nostre blog (AQUÍ es pot consultar).

‍

5.- INVERSIONS EXTERIONRES. NOVETATS NORMATIVES A TENIR EN COMPTE

S'informa a la plantilla de la recent aprovació del Reial decret 571/2023, de 4 de juliol, sobre inversions exteriors (AQUÍ es pot consultar), que haurà de ser tingut en compte quan es formalitzin operacions amb no residents. En concret, es modifica la normativa anterior en els aspectes fonamentals següents:

1.- Es consideren inversions estrangeres als efectes de fer la corresponent declaració posterior al Registre d' Inversions del Ministeri d' Economia, les següents:

Participació per no residents en societats espanyoles quan aquesta participació superi el 10% del capital social o dels drets de vot de la companyia (anteriorment s'exigia que la participació fos del 50%).
Adquisició de béns immobles a Espanya per no residents quan l'import superi els 500.000€ (anteriorment el límit mínim estava en 3.000.000 €).

En aquests casos el titular no resident té l'obligació de declarar davant el Registre d'Inversions del Ministeri d'Economia la inversió, mitjançant els models que resulten de la disposició transitòria 3 del Reial Decret (models DP1, D1A D1B, DP2, D2A, D2B).

2.- Si l'operació ha estat intervinguda per Notari, haurà de comunicar la inversió al Consell General del Notariat a través de la seu electrònica notarial (SIGNO) i, en tot cas, advertir el compareixent de l'obligació de presentació.

3.- En el cas que les inversions considerades estrangeres (de conformitat amb l'article 4 del Reial Decret), tinguin origen en un país de jurisdicció no cooperativa (antics paradisos fiscals), que són les recollides a l'Ordre de 9 de febrer de 2023, caldrà fer una declaració prèvia i els Notaris hauran d'exigir-la abans de l'atorgament, i advertir expressament d' això en el document públic.

‍

6.- NOTES PRÀCTIQUES DE DOCUMENTS ON INTERVINGUIN ESTRANGERS

S'adjunta (AQUÍ), un interessant article d'un company Notari, on s'exposen una sèrie de reflexions pràctiques a tenir en compte quan en un document públic intervingui una persona física estrangera. A tall de resum, es destaquen les més rellevants:

Identificació. S' apliquen les regles generals del Reglament Notarial. En concret, en el cas dels estrangers comunitaris aquesta es realitza a través, bé del seu passaport, bé del seu document d' identitat nacional.
NIE: Els estrangers que, pels seus interessos econòmics, professionals o socials, es relacionin amb Espanya, han d' estar dotats, a efectes d' identificació, d' un nombre personal, únic i exclusiu, de caràcter seqüencial. Necessari per a totes aquelles operacions amb transcendència tributària.
Traducció: Llevat que el notari conegui l' idioma estranger, caldrà atenir-se al que disposa l' article 150 del Reglament Notarial i demanar un intèrpret.
Mitjans de pagament: Molta cura i diligència amb matèria de prevenció de blanqueig. És altament recomanable exigir que els comptes d'ingrés i abonament siguin de bancs espanyols. Si hi hagués bancs estrangers o comptes de terceres persones, s'exigirà informació el més completa i fidedigna possible sobre l'origen dels fons, requerint justificació documental (certificats de titularitat dels comptes, contractes justificatius de l'origen dels fons, etc.).
Apostilla: Resulta imprescindible comptar amb ella respecte dels documents atorgats a l' estranger.
Operacions immobiliàries. Recordar la retenció del 3% del preu (Impost de la Renda de No Residents) i inversió del subjecte passiu en la "plusvàlua municipal".

‍

7.- SOL·LICITUD DE CÒPIES DE TESTAMENTS A L'ARXIU DEL COL·LEGI NOTARIAL DE CATALUNYA

Informació d'interès en sol·licitar còpies de testaments al Col·legi. Per evitar problemes en cas de discrepàncies de dates, es demana per part del Col·legi que, quan es remeti una sol·licitud de còpia, s'adjunti a la sol·licitud de còpia de testament els corresponents certificats de defunció i últimes voluntats per identificar de forma més exacta aquesta petició.

‍

8.- SIGNATURA TELEMÀTICA DE DOCUMENTS NOTARIALS. ENTRADA EN VIGOR

Com ja es va informar en anteriorment, el pròxim 9 de novembre entrarà en vigor la Llei 11/2023, que permetrà la signatura telemàtica de documents públics (això és, a través d'un sistema de videoconferència amb el Notari i signatura electrònica, sense necessitat que el client acudeixi físicament a la notaria). AQUÍ es pot trobar un article al blog de la Notària de Jesus Benavides amb més detall al respecte (quins documents es podran signar, procediment, etc.).

Per ser pioners amb aquesta novetat i donar el millor servei als clients, s'ha creat a la pàgina web de la notaria de Jesus Benavides un nou apartat (Videofirma) on, mitjançant uns didàctics vídeos, s'explica tot el procés que haurà de seguir qualsevol ciutadà que vulgui posar en pràctica aquesta possibilitat.

‍

Per a qualsevol dubte al respecte (tant d'empleats com de clients), contactar amb Antonio Alba per a la seva resolució en el seu correu electrònic: antonio@jesusbenavides.es.

Setembre 2023

1.- CÒMPUT TERMINIS PER A CELEBRACIÓ DE JUNTA GENERAL. NO ES POT INCLOURE EN EL CÒMPUT EL DIA DE CELEBRACIÓ DE LA JUNTA

Adjunt la Resolució de la DGSJFP d'11 de juliol de 2023 (BOE de 28 de juliol de 2023). D'acord amb ella, i a tall resum, la DG ens recorda les regles de còmput dels terminis per a la convocatòria de junta general en una societat de capital. Com és sabut, l'article 176 LSC determina que entre la convocatòria i la celebració de la junta general ha de transcórrer un mes (SA) o 15 dies (SL). Per al còmput d' aquests terminis, el dia d' inici comença el dia en què es remet l' anunci a l' últim dels socis i, per determinar el dia de finalització del termini, no es podrà computar el dia de celebració de la junta general.

Per tant ha de transcórrer un mes per a les societats anònimes i 15 dies per a les societats limitades, i és l' endemà d' aquests terminis quan es pot celebrar vàlidament la Junta General.

‍

2.- DOCTRINA DE LA DIRECCIÓ GENERAL EN MATÈRIA ARANZELÀRIA

S'adjunta (AQUÍ) interessant document que recull un resum de la doctrina de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública, en matèria aranzelària, dels anys 2020 – 2023. Per consultar en cas de dubtes sobre com minutar escriptures concretes.

‍

3.- NOVETATS EN L' ÍNDEX ÚNIC INFORMATITZAT

S' informa que, recentment, l' Índex Únic Informatitzat ha inclòs una sèrie de novetats per millorar el reflex dels negocis jurídics que s' atorguen en els instruments públics.

En concret, es creen nous actes jurídics per recollir degudament:

Actes d' adquisició o conservació de veïnatge civil.
Escriptures de mesures de suport i les de constitució d'assistència (i el seu equivalent a Catalunya),
Actes d'omissió de número de protocol o de Llibre Registre (per donar solució al cas infortunat que quedi un número o diversos sense document realment autoritzat o intervingut).

Altres petites modificacions:

Constància dels mitjans de pagament en les actes de dipòsit.
Especificació de la titularitat guanyancial (o no) en la compravenda de participacions i accions socials.
Constitució d'entitats amb o sense personalitat jurídica, on s'exigeix la informació del seu Número d'Identificació Fiscal (si l'obtenció és posterior a l'atorgament i no s'ha pogut obtenir la dada per part del client, arribat el venciment del termini per remetre l'índex, s'haurà de sol·licitar l'aixecament de regla per la llera habitual).

‍

4.- TEORIA DEL NEGOCI JURÍDIC COMPLEX. COMPRA + HIPOTECA D' IMMOBLE PER PERSONA CASADA. NO ÉS NECESSARI EL CONSENTIMENT DE L' ALTRE CÒNJUGE SI LA HIPOTECA ES REALITZA DE FORMA SIMULTÀNIA A LA COMPRA. CURA EN CAS D' ESTRANGERS

S'adjunta (AQUÍ) interessant article on es resumeix la doctrina de la DG sobre la teoria del negoci jurídic complex. Es tracta de casos on una persona casada compra ella sola un immoble, i tot seguit l'hipoteca. Com és sabut, la regla general determina que, per hipotecar l' habitatge habitual, encara que aquesta pertanyi a un sol dels cònjuges, és necessari el consentiment de l' altre. Com a excepció a aquesta regla general, sorgeix la teoria del negoci jurídic complex, en virtut de la qual, no és necessari el consentiment del cònjuge no titular en la constitució d' hipoteca sobre habitatge habitual immediatament posterior a la seva compra, és a dir que la hipoteca se signi amb el nombre immediatament posterior de protocol a la de compravenda.

En el cas d'estrangers, CURA, doncs la DG no admet la doctrina del negoci jurídic complex, llevat que aquest dret estranger ho permeti i així s'acrediti (així doncs, s'haurà de verificar mitjançant informe del notari si el Dret estranger que regeix el règim matrimonial concret dels clients, admet o no aquesta teoria del negoci complex).

‍

5.- ELEVACIÓ A PÚBLIC D' ACORDS SOCIALS. UNA BONA ESCRIPTURA POT SALVAR UN MAL CERTIFICAT

Adjunt la Resolució de la DGSJFP de 10 de juliol de 2023 (BOE de 28 de juliol de 2023). D'acord amb ella, i a tall resum, la DG determina que, en el marc d'una elevació a públic d'acords socials d'una SL (cessament i designació de càrrecs), si en el certificat no s'indica el quorum d'adopció dels acords, però en l'escriptura sí que s'especifica (mitjançant una manifestació de l'administrador), això és suficient per poder inscriure l' acord en el Registre Mercantil.

‍

6.- PRIOR IN TEMPORE, POTIOR IN IURE. EL QUE ARRIBA PRIMER AL REGISTRE, ÉS EL QUE PREVAL (ENCARA QUE EL DRET SIGUI POSTERIOR)

Adjunt la Resolució de la DG de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació, de 17 de juliol de 2023 (DOGC de 31 de juliol de 2023). D' acord amb ella, i a tall resum, la DG determina que el que accedeix primer al Registre, és el que preval.

Supòsit en el qual, l' any 1986, mitjançant document privat, es constitueix un usdefruit vitalici sobre una finca. Posteriorment, el 09/02/2023, s'eleva a públic aquest document privat i es presenta a inscripció en el Registre de la Propietat. No obstant això, el Registrador denega la inscripció, ja que data 03/02/2023, això és, 6 dies abans, es va presentar a inscripció una escriptura de lliurament de llegat, en la qual s'adjudica aquest dret d'usdefruit a un tercer, en base a una acceptació d'herència d'una persona morta el 2022.

En aquest cas, la DG recorda el principi bàsic de funcionament del Registre, això és, prior in tempore, potior in iure, de manera que, el que primer arriba al Registre i s'inscriu (usdefruit de 2022 presentat el 3 de febrer de 2023), preval davant la resta de drets (en aquest cas, un usdefruit constituït en document privat el 1986 i presentat a inscripció el 9 de febrer de 2023 en base a una escriptura d' elevació a públic).

‍

7.- TAULA NORMATIVA SOBRE NACIONALITAT I ESTAT CIVIL

S'adjunta (AQUÍ) interessant document que recull una taula normativa sobre nacionalitat i estat civil, on podem trobar enllaços a normativa i Resolucions de la Direcció General sobre matèries diverses com Registre Civil, certificacions, règim econòmic del matrimoni, etc.

‍

8.- JURA DE NACIONALITAT. DIVERSES QÜESTIONS A TENIR EN COMPTE

S'adjunta (AQUÍ) Circular de la DG relativa a la competència del Registre Civil concret on formalitzar la declaració d'opció de la nacionalitat espanyola, així com el jurament o promesa. En aquesta s' estableix que la competència correspondrà a l' Oficina del Registre Civil del domicili de l' optant.

Així mateix, s'adjunta (AQUÍ) Circular de la Directora General de Seguretat Jurídica i Fe Pública, en la qual es determina la improcedència d'atorgar actes de jura de nacionalitat quan es detectin indicis que el compareixent ha realitzat actes incompatibles amb la bona conducta cívica (com per exemple, el fet que el sol·licitant estigui ingressat en un centre penitenciari).

‍

9.- IMPUGNACIÓ JUDICIAL DE QUALIFICACIONS NEGATIVES. SERVEI AL QUAL PODEM RECÓRRER COM A OFICINA NOTARIAL

S'adjunta (AQUÍ) un document informatiu del Consell General del Notariat, a través del qual, es dona a conèixer un servei de què disposen els Notaris, per poder recórrer judicialment aquelles qualificacions negatives (o també Resolucions de la DGSJFP) que puguin suposar un interès corporatiu per als Notaris.

Així doncs, en cas que l' empleat es trobi amb una qualificació negativa que consideri que pot afectar el Notariat en el seu conjunt, pot plantejar aquesta possibilitat al notari, la qual es podrà demanar per les vies que s' indiquen en el document adjunt.

‍

10.- LA RECOMANABLE ACTA DE MANIFESTACIONS PRÈVIA A L' ATORGAMENT D' UNA ESCRIPTURA EN LA QUAL INTERVÉ UNA PERSONA AMB DISCAPACITAT.

La circular informativa 3/2021, de 27 de setembre de la Comissió Permanent del Consell General del Notariat, proposa que prèviament a l'atorgament d'una escriptura en la qual intervinguin persones amb discapacitat, s'aixequi una acta de manifestacions en la qual es facin constar les circumstàncies que puguin influir en l'atorgament del negoci jurídic de què es tracti. L' esmentada acta podrà recollir entre altres circumstàncies:

Declaracions de la pròpia persona amb discapacitat, Per exemple, la manifestació d' aquesta persona reconeixent que ven per un preu inferior al de mercat per una necessitat o conveniència determinada, o els motius pels quals renuncia a una determinada herència.
Declaracions de les persones que assisteixin al discapacitat en l' exercici de la seva capacitat. Per exemple, la manifestació del guardador de fet, advocat, acompanyant incidental, etc, fent constar que ha recomanat a la persona amb discapacitat atorgar una escriptura de venda perquè és necessari per al seu sustent i manutenció futurs, o per saldar uns deutes pendents.

Aquesta acta és un complement imprescindible del judici de capacitat notarial, i aporta claredat i seguretat enfront de controvèrsies futures i possibles reclamacions. És recomanable que el requirent de l' acta sigui la persona amb discapacitat o el seu assistent.

‍

11.- ES CREA EL REGISTRE CENTRAL DE TITULARITATS REALS.

Entra en vigor el dia 19 de setembre de 2023 el Reial decret 609/2023, d'11 de juliol, pel qual es crea el Registre Central de Titularitats Reials. Aquest registre és de consulta obligada per a tots els subjectes obligats per la llei al control del blanqueig de capitals, entre ells els notaris. No obstant això, fins que no es produeixi el bolcat de dades a aquest registre, per a la qual cosa es donen 9 mesos, el Reial Decret estableix que cal seguir acudint a les fonts tradicionals (Base de dades del Titular Reial a través de Signe).

Juliol 2023

1.- NOU PERMÍS RETRIBUÏT DE 15 DIES NATURALS PER A PARELLES DE FET

Es publica al BOE i entra ja en vigor el Reial decret llei 5/2023 (AQUÍ es pot consultar), en virtut del qual, es reconeix un permís retribuït de 15 dies naturals pel fet de constituir-se (i registrar-se) com a parella estable. Se'n pot informar totes les parelles estables que es constitueixin a partir d'ara, perquè puguin gaudir d'aquest nou permís.

‍

2.- NOVA REGULACIÓ DE LES MODIFICACIONS ESTRUCTURALS DE LES SOCIETATS MERCANTILS

El ja citat Reial decret llei 5/2023 (AQUÍ es pot consultar) ha derogat l'antiga Llei 3/2009, de 3 d'abril, sobre modificacions estructurals de les societats mercantils (transformació, fusió, escissió, cessió global d'actiu i passiu, etc.). Així doncs, a partir d'ara, el nou règim jurídic de les modificacions estructurals cal trobar-lo en l'esmentat Reial decret llei 5/2023. A tenir en compte quan qualsevol oficial prepari una d'aquestes operacions (haurà de consultar la nova regulació i adaptar les cites legals al nou text normatiu).

‍

3.- LES SENTÈNCIES DE DIVORCI D' ESTRANGERS, AMB ADJUDICACIÓ D' IMMOBLES, HAN D' ESTAR INSCRITES EN EL REGISTRE CIVIL CENTRAL

Adjunt la Resolució de la DGSJFP de 13 de juny de 2023 (BOE de 10 de juliol de 2023). D'acord amb ella, i a tall resum, la DG determina que, en cas de divorci (D'ESTRANGERS el matrimoni de la qual no està inscrit en el Registre Civil espanyol), si en la sentència s'adjudica un immoble a un dels excònjuges, per poder inscriure la mateixa en el Registre de la Propietat, cal que, prèviament, aquesta sentència de divorci consti inscrita en el Registre Civil central.

‍

4.- REGISTRE DE LA PROPIETAT I PRIOR IN TEMPORE. DE VEGADES SÍ, I DE VEGADES NO, EL QUE ES PRESENTA DESPRÉS TÉ PRIORITAT SOBRE DOCUMENTS PRESENTATS AMB ANTERIORITAT

Adjunt la Resolució de la DGSJFP de 15 de juny de 2023 (BOE de 10 de juliol de 2023). D'acord amb ella, i a tall resum, la DG resol un cas curiós:

Se signa CV + PH que es presenta a inscripció, qualificat amb defectes esmenables.
Es presenta esmena, i estant l'assentament vigent (això és, encara no inscrites la CV + PH), entra en el Registre de la Propietat un manament de l'AEAT amb una prohibició de disposar, per deutes tributaris.
El Registrador qualifica negativament la CV + PH (presentades abans que el manament) emparant-se en raons d'ordre públic.
El Notari recorre i la DG li dona la raó, determinant que si aquest manament prové d'un procediment administratiu on no es posa en tela de judici la validesa civil del negoci jurídic (recordem, deutes tributaris), no procedeix la qualificació negativa, ja que la CV + PH s'han presentat abans en el Registre (prior in tempore potior in iure).
No obstant això, ens recorda la DG que si el manament hagués estat lliurat en el marc d'un procés penal on es posa en tela de judici la validesa del negoci (per exemple, una presumpta estafa a la CV), sí que procediria la suspensió de la inscripció (encara que el manament fos posterior), per raons d'interès general / ordre públic.

‍

5.- NO ES POT INSCRIURE RES A FAVOR D'UNA SOCIETAT AMB EL CIF REVOCAT

Adjunt la Resolució de la DGSJFP de 16 de juny de 2023 (BOE de 10 de juliol de 2023). D' acord amb ella, i a tall resum, la DG determina que, en el marc d' una compravenda, si la societat adquirent té el CIF revocat, no es pot inscriure aquesta adquisició al seu favor. A tenir en compte i recordar sempre quan intervingui una societat, consultar la base de dades existent al respecte.

‍

6.- ES POT REDUIR CAPITAL SOCIAL PER SOTA DE 3.000 EUROS EN UNA SL JA EXISTENT

Adjunt la Resolució de la DGSJFP de 13 de juny de 2023 (BOE de 10 de juliol de 2023). D' acord amb ella, i a tall resum, la DG resol el següent cas curiós:

SL ja existent, amb capital social superior a 3.000 euros, executa reducció de capital, a resultes de la qual, la seva xifra de capital social resultant queda per sota dels 3.000 euros.
El Registrador suspèn la inscripció en considerar que aquesta xifra queda per sota del mínim legal, en considerar que les SL de menys de 3.000 euros de capital només són possibles en el moment de la constitució.
La DG revoca la qualificació del Registrador, considerant que sí que és possible executar una reducció de capital en una SL el resultat de la qual sigui un capital social inferior a 3.000 euros.

‍

7.- AMPLIACIÓ DE CAPITAL SOCIAL I DRET DE SUBSCRIPCIÓ PREFERENT. CAL RESPECTAR ELS TEMPS

De resultes d' una operació formalitzada a la notaria, es recorda que en el marc d ' un augment de capital d' una SA, el dret de preferència dels accionistes en els augments de capital neix en el moment de la publicació de l' oferta de subscripció de les noves accions al Butlletí Oficial del Registre Mercantil, o bé, des de la comunicació escrita a cadascun dels accionistes. Aquesta subscripció podrà realitzar-se pels socis en el termini que hagi fixat la Junta, que no podrà ser inferior a un mes des de la publicació o comunicació.

Així doncs, s'hauran de tenir en compte i respectar aquests terminis en formalitzar-se aquesta classe d'operacions (de manera que no és possible que es realitzi la subscripció de les noves accions en la mateixa Junta de l'acord, llevat que hi haguessin acudit la totalitat dels socis).

‍

8.- RESPONSABILITAT CIVIL DEL NOTARI. MOLT IMPORTANT TENIR-HO EN COMPTE PER EVITAR AQUESTA CLASSE D'ERRORS

S'adjunta a un interessant article doctrinal (AQUÍ) en el qual s'analitza la responsabilitat civil del Notari. D'especial interès, hi ha un apartat amb detall de casos concrets (per exemple, omissió de càrregues, poders insuficients, manca d'informació relativa als efectes tributaris de l'atorgament, etc.).

Es recomana encaridament a tots els empleats de la notaria la lectura de l' article i d' aquests casos concrets per evitar incórrer en aquesta classe d' errors i la responsabilitat associada als mateixos.

‍

9.- REGISTRE CIVIL I JURA DE NACIONALITAT I MATRIMONIS NOTARIALS. QÜESTIONS IMPORTANTS A TENIR EN COMPTE

S'adjunta Ofici de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública (vegeu PDF adjunt al present Email) en la qual s'aclareixen diverses qüestions relatives, sobretot, a la documentació a presentar pels interessats en les actes de jura de nacionalitat i en els expedients matrimonials davant notari, així com a aspectes relatius al tràmit a tenir en compte en ambdós atorgaments.

Juny 2023

1.- ESTATUTS SOCIALS. CONVOCATÒRIA DE JUNTA. NO ÉS VÀLIDA LA CLÀUSULA ESTATUTÀRIA QUE PERMET FER LA CONVOCATÒRIA DE LA JUNTA ALS SOCIS PER CORREU ORDINARI (SENSE JUSTIFICANT DE RECEPCIÓ):

Adjunt la Resolució de la DGSJFP de 10 de maig de 2023 (BOE d'1 de juny de 2023). D'acord amb elles, i a tall resum, la DG ens recorda que (en el marc de la constitució d'una SL), no és admissible la clàusula estatutària que permet remetre la convocatòria de junta als socis mitjançant correu ordinari (sense justificant de recepció), ja que perquè la convocatòria sigui vàlida, cal que el sistema de remissió permeti verificar la recepció de la convocatòria per part del destinatari.

‍

2.- EN L' ESCRIPTURA DE VENDA EXTRAJUDICIAL DE BÉ HIPOTECAT ÉS NECESSÀRIA LA NOTIFICACIÓ FEFAENT DE L' EXECUCIÓ ALS TITULARS DE CÀRREGUES POSTERIORS:

Adjunt la Resolució de la DGSJFP, d'11 de maig de 2023 (BOE d'1 de juny de 2023). Supòsit d ' execució extrajudicial d' immoble hipotecat, a notaria, on existeix una condició resolutòria posterior a la hipoteca a favor d' una societat. Se li notifica el procediment d' execució a l' esmentada societat mitjançant correu certificat amb justificant de recepció, però el lliurament és negatiu, després de la qual cosa s' atorga l' escriptura. La DG, alineant-se amb la tesi del Registrador, no ho accepta, ja que considera que en formalitzar-se l' execució extrajudicial d' un bé hipotecat mitjançant escriptura, cal notificar fefaentment el procediment a tots els titulars de càrregues o drets posteriors a la hipoteca que s' executa, de manera que si s' opta per remetre la notificació del procediment per correu certificat amb justificant de recepció, i el seu lliurament al destinatari és negativa, el procedent és realitzar una notificació personal, per part del notari, mitjançant una acta de notificació (art. 202 Reglament Notarial).

‍

3.- RECTIFICACIÓ DE CABUDA SUPERIOR AL 10%. NO ÉS POSSIBLE INSCRIURE-LA "A POC A POC":

Adjunt la Resolució de la DGSJFP, de 12 de maig de 2023 (BOE d'1 de juny de 2023). S'atorga escriptura de rectificació de cabuda de finca, per la "via simplificada" de l'article 201.3 Llei Hipotecària (per a diferències que no excedeixen del 10%), però en analitzar-se els metres quadrats que consten en el registre i els metres declarats ara (de 9.403 a 10.377), s'aprecia que la diferència és superior al 10%. El Registrador suspèn inscripció i posteriorment, el notari presenta escriptura d' esmena on es demana que s' inscrigui únicament l' excés de cabuda fins a assolir el 10%. El Registrador qualifica de nou negativament, i la DG, alineant-se amb el Registrador, confirma que això no és possible, ja que no es pot inscriure "a poc a poc" o "per parts" una rectificació de cabuda, de manera que si aquesta és superior al 10%, s'ha de recórrer a l'expedient ordinari de l'article 201.1 de la Llei Hipotecària, i no a la via simplificada de l' article 201.3.

‍

4.- MINUTACIÓ DE "CONCEPTES MENORS". QUE ES POT COBRAR I QUE NO:

Interessant entrada del blog "justitonotari" (AQUÍ) on s'analitza una Resolució de la Direcció General de 3 de gener de 2023 (es pot consultar completa en un enllaç de l'esmentat blog), en la qual es resol un recurs d'un particular contra la minuta d'un Notari d'una escriptura de compravenda. A tall de resum, s' hi determina que:

Què es testimonia i què no? És el Notari qui decideix.
Informe del Registre Mercantil: No correspon.
Consulta Titular Reial: Sí.
Cares en blanc dels xecs: correcte.
Incorporació a la còpia d' un foli per a la consignació de notes: correcte.
Diligències: Han de constar per poder-se minutar.
Còpies simples i pacte d' assumpció de despeses per la part compradora: Si el comprador assumeix les despeses, això inclou les còpies necessàries per complir les obligacions de comunicació del negoci formalitzat.
Nombre de còpies simples electròniques: 2 (per a comunicacions a Cadastre i Ajuntament, respectivament).
Nombre de còpies simples en paper: 3 (per liquidar ITP, "plusvàlua" i tràmits diversos, respectivament).
Moment d' indicar el nombre de còpies que desitgen els atorgants: En el moment de la signatura.
Què podem considerar testimonis? La transcripció de les dades de la societat intervinent; l'elaboració de la fitxa necessària per poder realitzar la liquidació telemàtica; el testimoni per petició d'informació registral; la consulta de Titularitat Reial; la nota simple del Registre; el rebut de l'IBI; la certificació cadastral descriptiva i gràfica (al marge de la gestió extraaranzelària també minutable); els xecs que acrediten els mitjans de pagament; el certificat de deutes de la comunitat; l'etiqueta de la Certificació Energètica o el certificat sencer i respectant el que es necessita segons els casos; el justificant de recepció de l' Ajuntament de la comunicació de l' article 110.6.b) i la comprovació de CSV' s.
Segell de seguretat: Sí, es minuta.
Nota del Registre: Pot ser un suplert (al marge del testimoni).

‍

5.- NO ES POT SER 2 COSES ALHORA. NO ÉS POSSIBLE SER VOCAL (PERSONA FÍSICA) EN UN CONSELL D'ADMINISTRACIÓ D'UNA SOCIETAT I, ALHORA, SER TAMBÉ PERSONA FÍSICA REPRESENTANT D'UNA MERCANTIL QUE OSTENTI CÀRREC DE VOCAL EN AQUEST MATEIX CONSELL D'ADMINISTRACIÓ:

Adjunt la Resolució de la DGSJFP de 23 de maig de 2023 (BOE de 16 de juny de 2023). D' acord amb elles, i a tall resum, la DG determina que, en un consell d' administració de 3 membres, no és possible que una mateixa persona física ostenti el càrrec de vocal del consell i, alhora, el de persona física representant d' una societat que és també vocal en aquest consell, ja que això implicaria que, de facto, una sola persona tindria dret de veto per a l' adopció, o no, de qualsevol acord, a més de poder generar situacions susceptibles de conflicte d' interès. En tot cas, si el consell tingués més de 3 membres, la qüestió seria més discutible i s'hauria d'analitzar el cas concret per obtenir una conclusió al respecte.

‍

6.- VENDA D' IMMOBLE PER UNA SOCIETAT REPRESENTADA PER UN ADMINISTRADOR AMB EL SEU CÀRREC NO INSCRIT EN EL REGISTRE MERCANTIL. ÉS POSSIBLE SI EL JUDICI NOTARIAL DE SUFICIÈNCIA ES FA BÉ:

Adjunt la Resolució de la DGSJFP de 9 de maig de 2023 (BOE de 29 de maig de 2023). D' acord amb elles, i a tall resum, la DG reitera la seva doctrina ja consolidada i determina que, en un cas d' una SL que ven un immoble, representada en la compravenda pel seu administrador, sense el càrrec encara inscrit, és possible formalitzar l' operació si en el judici notarial de suficiència es realitza de la manera correcta. En concret, l' escriptura hauria de contenir totes les circumstàncies previstes per la llei per entendre vàlid el nomenament d' administrador:

L' acord de la Junta General degudament convocada.
L' acceptació del nomenament,
La notificació o consentiment, si s' escau, dels titulars dels càrrecs inscrits anteriors.

‍

7.- MOFIDICACIÓ DEL REGLAMENT DEL REGISTRE MERCANTIL PER ADAPTAR-LO A LA NORMATIVA DE LA UNIÓ EUROPEA EN MATÈRIA DE PROCESSOS DIGITALS

AQUÍ es pot consultar l' esmentada reforma del Reglament del Registre Mercantil, publicada al BOE de 14 de juny. En base a aquesta, com a aspectes clau:

Es preveu l'assignació d'un Identificador Únic Europeu (EUID) a totes les societats de capital i sucursals, que permeti identificar-les inequívocament a través d'un sistema d'interconnexió de tots els registres mercantils de la UE.
Es preveu la possibilitat de crear i tancar sucursals de forma telemàtica / en línia.
La seva entrada en vigor es retarda un any, a comptar des de la publicació al BOE de la Llei 11/2023 (això és, el 9 de maig de 2024).

Maig 2023

1.- RENÚNCIA D' HERÈNCIA DE MENORS D' EDAT I CONFLICTE D' INTERESSOS. ASPECTES A TENIR EN COMPTE:

Adjunt la Resolució de la DG de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de la Generalitat de Catalunya, de 20 de febrer de 2023 (DOGC de 2 de març de 2023). D'acord amb ella, i a tall resum, la DG ens recorda que en la renúncia d'una herència a favor de menors d'edat, la regla general és que aquesta s'ha de formalitzar en escriptura pública per part dels pares, amb autorització judicial (art. 236-27 CCCat) o, alternativament, dels dos parents més pròxims (art. 236-30 CCCat). En cas de conflicte d' interessos d' un dels progenitors, la renúncia la realitza l' altre progenitor amb el consentiment dels dos parents. Si el conflicte d' interessos afectés algun dels dos parents, aquest s' ha d' abstenir o, si s' escau, s' ha de recórrer al parent successiu per a substituir-lo.

‍

2.- REGISTRE DE LA PROPIETAT. NO ES PODEN DEMANAR NOTES SIMPLES NI PER EMAIL NI MITJANÇANT DOCUMENT PRESENTAT PER VIA TELEMÀTICA:

Adjunt les Resolucions de la DGSJFP de 27 de març de 2023 (BOE de 18 d'abril de 2023) i de 28 de març de 2023 (BOE de 18 d'abril de 2023). D'acord amb elles, i a tall resum, la DG ens recorda que no es poden sol·licitar notes simples ni per email ni mitjançant una sol·licitud presentada en un document a través del sistema de presentació telemàtica de documents del Registre. La via ordinària és a través del portal telemàtic de Registradores.org o via Telefax en el cas de les notes continuades de notaria.

‍

3.- CESSIÓ DE FINCA A CANVI DE PENSIÓ VITALÍCIA GARANTIDA AMB CONDICIÓ SUSPENSIVA I DRET REAL D' HIPOTECA. NO ES POT HIPOTECAR EL QUE ENCARA NO ET PERTANY:

Adjunt la Resolució de la DGSJFP, de 28 de març de 2023 (BOE de 18 d'abril de 2023). D'acord amb ella, i a tall resum, la DG ens recorda que no es pot hipotecar el que encara no és teu. Es formalitza en escriptura pública una cessió d' una finca a canvi d' una pensió vitalícia. Cedent (persona gran), cedeix la finca a un tercer (cessionari), a canvi d'una pensió vitalícia. La cessió es formalitza amb una condició suspensiva, de manera que la transmissió del domini es produirà quan la part cessionària justifiqui que ha satisfet la totalitat de la pensió convinguda (s'entén que a la mort del cedent). Així mateix (per garantir que els obligats al pagament de la pensió l'abonaran), la part cessionària constitueix hipoteca sobre aquest immoble, a favor del cedent, com a garantia addicional en el pagament de la pensió vitalícia. Es denega la inscripció de la hipoteca ja que la condició suspensiva encara no s'ha complert, de manera que els cessionaris encara no han adquirit la titularitat de l'immoble (condició suspensiva pendent de compliment) i, per tant, no poden hipotecar una cosa que encara no els pertany.

‍

4.- HIPOTECA I DOMICILI A EFECTES DE NOTIFICACIONS. NO POT SER UN DOMICILI ESTRANGER:

Adjunt la Resolució de la DGSJFP, de 30 de març de 2023 (BOE de 18 d'abril de 2023). D' acord amb ella, i a tall resum, la DG ens recorda que en formalitzar un dret real d' hipoteca, en l' escriptura ha de constar un domicili del deutor a efectes de notificacions i requeriments, el qual ha d' estar situat a Espanya, de manera que no és admissible assenyalar un domicili del deutor a l' estranger, a aquests efectes.

‍

5.- ESCRIPTURA D'EXTINCIÓ DE PARELLA ESTABLE I DISSOLUCIÓ DE CONDOMINI (PIS EN COMÚ). ES POT ATORGAR AMB FILLS MENORS SI NO S' INCLOUEN EN L' ESCRIPTURA PACTES QUE AFECTIN ELS FILLS:

Adjunt la Resolució de la DG de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de la Generalitat de Catalunya, de 19 d'abril de 2023 (DOGC de 24 d'abril de 2023). D'acord amb ella, i a tall resum, la DG determina que quan existeix una parella estable amb fills i amb un habitatge en comú, quan s'extingeix la parella estable per cessament de la convivència, encara que existeixin aquests fills menors d'edat, poden formalitzar l'extinció de la parella estable en l'escriptura i acordar-hi la dissolució del condomini de l'immoble que tenien en comú. No obstant això, això només serà possible si en aquesta escriptura d'extinció de la parella estable, no s'inclouen mesures que afectin els fills, com un conveni, un pla de parentalitat, una pensió d'aliments, o un règim de visites (en aquest cas, lògicament, requeriria autorització judicial).

‍

6.- ESCRIPTURA DE DIVISIÓ MATERIAL D' ELEMENT PRIVATIU D' UNA FINCA SUBJECTA A RÈGIM DE PROPIETAT HORITZONTAL NOMÉS ES REQUEREIX MAJORIA SIMPLE:

Adjunt la Resolució de la DG de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de la Generalitat de Catalunya, de 5 de maig de 2023 (DOGC de 15 de maig de 2023). D'acord amb ella, i a tall resum, la DG determina que en el cas d'un edifici antic amb una divisió horitzontal "singular" (dividit en 4 entitats, una de la qual, engloba 13 pisos susceptibles d'aprofitament individualitzat), si els estatuts no ho permeten expressament (en aquest cas no es requeriria acord de Junta) és possible formalitzar una divisió material d'aquesta entitat que engloba aquests 13 pisos, per crear 13 finques registrals independents, sent únicament necessari un acord de Junta aprovat per majoria simple (això és, no seria necessari un acord amb majories qualificades de 4/5).

‍

7.- ESCRIPTURA DE RECTIFICACIÓ D'ERROR (DE SUPERFÍCIE) EN LA DESCRIPCIÓ D'UNA FINCA (ELEMENT PRIVATIU) SUBJECTA A RÈGIM DE PROPIETAT HORITZONTAL. NO ES REQUEREIX DECLARACIÓ D' OBRA NOVA ANTIGA PER LA COMUNITAT DE PROPIETARIS:

Adjunt la Resolució de la DGSJFP, de 18 d'abril de 2023 (BOE de 8 de maig de 2023). D'acord amb ella, i a tall resum, la DG resol un supòsit en el qual un sobreàtic, inscrit amb una superfície útil de 47,51 metres, es rectifica a 97 metres (doncs en realitat aquesta era la superfície real i correcta), mitjançant una escriptura atorgada pel titular registral d'aquesta finca, en base a una certificació cadastral i gràfica i un informe d'arquitecte (que acrediten que es tracta d'un error i que aquest pis té aquesta superfície des del moment de la construcció), així com mitjançant un acord de Junta (adoptat per unanimitat) que consent aquesta rectificació. En aquest cas la DG confirma que amb aquesta escriptura és suficient per inscriure la modificació de la superfície del pis, sense que sigui necessària una escriptura de declaració d' obra nova antiga, per part de la comunitat de propietaris, on es rectifiqui la descripció d' aquest element.

‍

8.- QUAN EN UNA SUCCESSIÓ EXISTEIXI UN DRET DE TRANSMISSIÓ, ULL QUE ES REQUEREIX LA CONCURRÈNCIA DE TOTS ELS INTERESSATS EN L' HERÈNCIA PER AL LLIURAMENT D' UN LLEGAT:

Adjunt la Resolució de la DGSJFP, de 19 d'abril de 2023 (BOE de 8 de maig de 2023). D'acord amb ella, i a tall resum, la DG recorda que, en el marc del dret de transmissió, i en base a l'article 1006 del Codi Civil, qualsevol operació tendent a partir l'herència a la qual estigui cridat el transmitent ha de ser atorgada per tots els interessats en la successió d'aquest (incloent-hi els seus legitimaris). Es tracta d'un cas en el qual dues persones mortes, en el seu testament nomenen com a hereus els seus sis fills (amb substitució vulgar en favor dels seus respectius descendents) i, així mateix, ordenen a favor de tres dels seus fills llegats d'uns béns immobles. Posteriorment, un d'aquests fills, mor, deixant vídua i tres fills (nets dels primers causants). S'atorga escriptura de lliurament de llegat per part dels hereus instituïts (fills del matrimoni mort) i així mateix per part dels hereus transmissaris (nets), però no intervé la cònjuge vídua del fill mort, cosa que la DG interpreta que és efectivament necessària, en ser interessada en la successió.

‍

9.- EN BREUS SERÀ POSSIBLE ATORGAR ESCRIPTURES DE FORMA TELEMÀTICA:

S'adjunta a l'article publicat recentment a El Periódico (AQUÍ) on s'exposen sucintament les novetats derivades de la Llei 11/2023. En base a la mateixa, en breus (a finals de novembre venç la vacatio legis de 6 mesos), serà possible atorgar determinats documents públics de forma telemàtica, és a dir, sense la presència física del client a la notaria. A mesura que es disposin de més novetats sobre la implementació pràctica de la mesura, s' informarà degudament a la plantilla.

Abril 2023

1.- ELS CLIENTS ES PODEN IDENTIFICAR DAVANT NOTARI MITJANÇANT EL PERMÍS DE CIRCULACIÓ VIGENT DEL REGNE D' ESPANYA:

Adjunt la Resolució de la DGSJFP de 16 de gener de 2023 (BOE de 14 de febrer de 2023). D' acord amb ella, i a tall resum, la DG permet que un compareixent s' identifiqui davant de Notari mitjançant un permís de circulació vigent d' Espanya, encara que aquest recurs haurà de ser emprat de manera subsidiària o supletòria. Això vol dir que, d'ordinari, en tot cas, la identificació d'espanyols s'haurà de realitzar mitjançant Passaport o DNI. No obstant això, subsidiàriament, també es podrà admetre el permís de circulació, ja que és un document oficial expedit per una autoritat pública, amb fotografia i signatura, que té efectes identificatius.

‍

2.- CAL EL CONSENTIMENT DELS NOUS PROPIETARIS D' UN IMMOBLE SUBJECTE A UN RÈGIM DE PROPIETAT HORITZONTAL PER INSCRIURE EN EL REGISTRE DE LA PROPIETAT ACORDS ADOPTATS ABANS DE LA SEVA COMPRA QUE NO S' HAGIN INSCRIT

Adjunt la Resolució de la DGSJFP de 31 de gener de 2023 (BOE de 20 de febrer de 2023). D' acord amb ella, i a tall de resum, la DG recorda que, per regla general, si una comunitat de propietaris adopta un acord subjecte a inscripció en el Registre de la Propietat, i posteriorment, abans que s' inscrigui aquest acord, hi ha canvis de titularitat en elements privatius, per aconseguir la inscripció de l' esmentat acord, els nous propietaris han de prestar el seu consentiment. No obstant això, en aquest cas concret, en tractar-se d'una herència, la DG aplica el principi de successió universal (article 661 Cc) i permet la inscripció de l'acord.

‍

3.- EN EL MARC D' UNA HERÈNCIA, LA SEPARACIÓ D' UN MATRIMONI HA DE SER PROVADA FEFAENTMENT, PER PODER PRIVAR EL CÒNJUGE SUPÈRSTIT DELS SEUS DRETS SUCCESSORIS A LA LLEGÍTIMA

Adjunt la Resolució de la DGSJFP de 24 de gener de 2023 (BOE de 14 de febrer de 2023). D'acord amb ella, i a tall de resum, la DG ens recorda que, en el marc d'una acceptació d'herència, per poder formalitzar-la sense el cònjuge supèrflua legitimari (a resultes d'estar els cònjuges separats), cal acreditar fefaentment la separació (per mutu acord en escriptura pública / resolució judicial de separació o divorci / per ratificació del cònjuge que no participa en la partició.)

‍

4.- CAUTELES A TENIR EN COMPTE EN EL JUDICI DE SUFICIÈNCIA QUAN S' EMPRI UN PODER PREVENTIU EN PREVISIÓ DE PÈRDUA DE CAPACITAT.

Adjunt la Resolució de la DGSJFP de 4 de novembre de 2022 (BOE de 2 de desembre de 2022). D'acord amb ella, i a tall de resum, la DG determina que per poder emprar un poder preventiu en previsió de pèrdua de capacitat (del tipus que només desplega efectes un cop s'acrediti la pèrdua de capacitat, no abans) no n'hi ha prou amb un judici de suficiència genèric com en qualsevol classe de poder, sinó que s'exigiran uns requisits addicionals, a saber: s'estarà a la voluntat del poderdant i, en tot cas, s'exigirà certificat mèdic actual, amb indicació de data, autor, objecte i un judici exprés del notari conforme el poderdant està en la situació de suport descrita perquè el poder entri en vigor (i fins i tot, en cas de dubte, es podrà exigir un informe pericial que es valorarà en una acta notarial a part o, en el seu cas, afegint la compareixença del poderdant per valorar in situ la seva situació de necessitat).

‍

5.- LES RESOLUCIONS JUDICIALS QUE AFECTIN LA CAPACITAT DE LA PERSONA HAN D' ESTAR INSCRITES EN EL REGISTRE CIVIL PERQUÈ ELS ACTES DERIVATS DE LES MATEIXES TINGUIN ACCÉS AL REGISTRE DE LA PROPIETAT

Adjunt la Resolució de la DGSJFP de 3 de gener de 2023 (BOE de 9 de febrer de 2023). D'acord amb ella, i a tall de resum, la DG ens recorda que la sentència judicial que afecti la capacitat d'una persona, a més de ferm, ha d'estar inscrita en el Registre Civil. Sense aquest requisit, l' acte realitzat pel representant, no podrà accedir al Registre de la Propietat.

‍

6.- QUAN S' INDIQUI EL RÈGIM ECONÒMIC DEL MATRIMONI EN UNA ESCRIPTURA, S' HA DE DETALLAR SI ÉS LEGAL O CONVENCIONAL

Adjunt la Resolució de la DGSJFP de 20 de desembre de 2022 (BOE de 3 de febrer de 2023). D'acord amb ella, i a tall de resum, la DG ens recorda que en indicar el règim econòmic del matrimoni, cal determinar en l'escriptura si aquest règim economicore matrimonial és legal o pactat (ja que en cas de ser pactat, es poden haver previst regles específiques de gestió i disposició, diferents de les genèriques previstes en el règim legal del Codi). A més, si és un règim pactat o convencional se li ha d'acreditar al notari mitjançant l'exhibició del document autèntic del qual resulti el règim econòmic convencional (capitulacions matrimonials) amb les dades d'inscripció en el Registre Civil competent. També es pot acreditar amb certificació de matrimoni del Registre Civil al marge del qual ha de constar anotat l' atorgament de les capitulacions en què es pacti el referit règim econòmic matrimonial convencional, el dia de l' atorgament, el notari autoritzant i el número de protocol.

‍

7.- NECESSITAT QUE EL NOTARI FACI CONSTAR EXPRESSAMENT EN EL JUDICI DE SUFICIÈNCIA NOTARIAL L'EXCEPCIÓ D'AUTOCONTRACTACIÓ I/O CONFLICTE D'INTERÈS.

Adjunt resolució de la DGSJFP de 9 de març de 2023 (B.O.E. 27 de març de 2023). En aquesta interessant resolució la DG reitera una vegada més la seva doctrina quant al judici de suficiència notarial i autocontractació, en el sentit que s' han d' extremar les precaucions quan s' estigui en presència d' un negoci jurídic atorgat per un apoderat que al seu torn intervé en el seu propi nom i dret com a part amb interessos contraposats als del seu poderdant. En el cas que ens planteja la resolució, el Registrador suspèn la inscripció d'una donació en la qual el donant actua al seu torn com a apoderat del donatari, sense expressar-se en l'escriptura de donació que, en el poder atorgat pel donatari se salva expressament la figura de l'autocontractació i/o el conflicte d'interessos. Recorda el centre directiu la seva ja reiteradíssima doctrina que l'article 98 de la llei 24/2001 atribueix en exclusiva el judici de suficiència de la representació al·legada al notari, sense que el registrador pugui exigir per a la seva qualificació que se li exhibeixi, acompanyi o transcrigui el document del qual resulti la representació. No obstant això, quan es doni la figura de l'autocontractació no n'hi ha prou que el notari faci constar en l'escriptura el judici de suficiència notarial, sinó que a més caldrà que expressi nítidament que el document autèntic del qual resulta la representació (poder) contempla l'excepció d'autocontractació."

‍

8.- LLEI APLICABLE EN MATÈRIA DE RÈGIMS ECONOMICO MATRIMONIALS AMB ELEMENTS INTERNACIONALS

8.1.- LLEI APLICABLE AL RÈGIM ECONÒMIC-MATRIMONIAL:

Regeix el Reglament UE 2016/1103 (AQUÍ), aplicable a tots els matrimonis celebrats a partir de juny de 2019, que és d'aplicació universal (permet aplicar fins i tot lleis que no siguin de països de la UE).
El Reglament (art. 22) permet als cònjuges elegir la llei aplicable al seu règim econòmic matrimonial entre la del lloc de celebració o la de la nacionalitat de qualsevol dels cònjuges.
Validesa de l'acord: Subjecta als requisits formals de cada país (en conseqüència, a Espanya, s'exigirà escriptura pública).
En defecte de pacte, la llei aplicable serà (art. 26): La de la primera residència habitual després del matrimoni, la de la nacionalitat comuna o la del vincle més estret.
També d'aplicació a les "unions registrades": Parelles estables inscrites en un Registre públic.

8.2.- LLEI APLICABLE AL DIVORCI:

Regeix el Reglament UE 1259/2010 (AQUÍ), sobre llei aplicable al divorci, també d'aplicació universal (permet aplicar fins i tot lleis que no siguin de països de la UE).
El Reglament (art. 5) permet als cònjuges elegir la llei aplicable a divorci entre la del lloc de residència habitual, la de l'últim lloc de residència habitual, la de l'Estat la nacionalitat de la qual tingui un dels cònjuges en el moment de celebració del pacte o la llei del fòrum.
Validesa de l'acord: Subjecta als requisits formals de cada país (a Espanya, escriptura pública de pactes en previsió de ruptura).
En defecte de pacte, s' aplicarien els criteris de l' art. ~ ~ ~ 8 del Reglament.

Jesús Benavides Lima

Notari de Barcelona



Sígueme en LinkedIn

Compravenda d' un immoble

Troba tot el que necessites saber i com demanar la teva cita de forma senzilla i àgil online.


Descripció

Documentació necessària

Despeses del tràmit

Preguntes freqüents

Normativa aplicable

Demanar cita

Veure tota la informació