Novació préstec hipotecari

La novació o modificació del préstec hipotecari pot afectar, en essència, qualsevol part o pacte d' aquest contracte original, no obstant això, les modificacions més habituals que podem trobar en la realitat són les següents:

• Modificació del tipus d' interès: Es modifica el percentatge del capital prestat que el deutor paga al creditor com a retribució pel fet de prestar-li els diners.
• Modificació del termini de devolució: Les parts acorden prolongar el termini de devolució del préstec, de manera que, si per exemple, el capital prestat s' havia de retornar inicialment en el termini de 30 anys, després d' aquesta modificació, el deute es retornarà en quotes per un període de 35 anys. Lògicament, la prolongació de la vida del préstec suposarà una reducció de la quota mensual.
• Increment del capital prestat: Davant de noves necessitats de finançament, creditor i deutor acorden incrementar la quantia del préstec, de manera que si, per exemple, el banc inicialment ens va prestar 150.000€, ara ens presta 50.000€ addicionals, de manera que el deute total queda fixat en 200.000€.
• Canvi de titulars del préstec, de manera que la posició del deutor, abans assumida per diverses persones, és ara protagonitzada per una de sola.

Més enllà d' aquestes modificacions més habituals, com s' ha indicat, la novació pot afectar qualsevol altra clàusula o acord del contracte, com per exemple:

• La modificació del sistema d' amortització, és a dir, de la fórmula matemàtic-financera que determina l' import mensual de la quota a retornar a la nostra entitat financera creditora.
• Introducció d' un termini de carència, és a dir, un període en què no es retornarà capital al Banc o Caixa d' Estalvis, sinó que únicament retornarem els interessos corresponents que es mervinguin.
• La modificació de les garanties de l' operació, de manera que si el préstec ara presenta més riscos, es poden gravar nous béns amb noves hipoteques o, per contra, si el deutor experimenta un increment de la seva capacitat econòmica o patrimoni, una reducció d' aquestes.
  

La novació o modificació del préstec hipotecari, com s' ha indicat, implica una modificació d' algun aspecte essencial del contracte. Així doncs, partint d' aquesta base, depenent de l' aspecte o aspectes en concret que es modifiquin, l' operació pot contribuir a satisfer diferents necessitats, entre les quals es destaquen les següents:

• Si es modifica el tipus d' interès, per regla general, suposarà una rebaixa del tipus d' interès, doncs lògicament, el deutor rarament acceptarà una modificació del seu préstec que suposi aplicar un tipus d' interès major. Així doncs, si s' ha produït en el mercat immobiliari una baixada generalitzada i estructural de tipus d' interès, que es preveu a llarg termini, de manera que el tipus d' interès que estem pagant en l' actualitat és molt més elevat que el que correspon a les noves operacions que es formalitzen, és raonable pensar que el deutor, amb capacitat de negociació ateses les circumstàncies exposades, pugui acordar amb el seu Banc o Caixa d' Estalvis una modificació, a la baixa, del tipus d' interès aplicable al seu préstec, la qual cosa suposarà en essència una rebaixa de la quota mensual que retorna a l' entitat.
  
  Així mateix, si s' escau, la modificació del tipus d' interès aplicable pot suposar un canvi de modalitat de tipus d' interès variable a tipus fix o, al contrari, d' un tipus d' interès fix a un de variable.
  
  a) Sobre aquest assumpte, el lector ha de tenir en compte que, en l' actualitat, ateses les circumstàncies del mercat hipotecari, optar per un tipus d' interès fix determinarà pagar una quota més elevada, però amb l' aspecte positiu que aquesta no canviarà al llarg de tota la vida del préstec.
  
  b) Per contra, si s' optarà per un tipus d' interès variable, en l' actualitat, la quota a abonar serà menor, però amb la incertesa sobre què succeirà en el futur, doncs si els tipus d' interès pugen, la nostra quota també es veurà incrementada notablement.
  
  En definitiva, i per tot l'exposat, una modificació del tipus d'interès del nostre préstec pot permetre'ns reduir la quota mensual (en cas que les circumstàncies del mercat siguin més favorables) o, si s'escau, modificar el tipus d'interès aplicable per una altra modalitat diferent, cosa que per exemple, en cas d'optar per un tipus d'interès fix, ens permetrà assegurar-nos que durant tota la vida del préstec pagarem la mateixa quota, cosa que sens dubte aporta certesa i tranquil·litat a la nostra economia familiar.

• Si s'opta per modificar el termini de devolució, això pot ser una forma d'aconseguir un "matalàs" davant d'una situació econòmica complexa, ja que si ampliem el termini de devolució del préstec, les quotes mensuals a satisfer seran menors, cosa que pot ajudar una família a sobreviure una situació puntual de dificultat en les seves finances, com per exemple pot ser l'atur d'algun dels seus membres o l'increment imprevist de les nostres despeses mensuals.
• En cas d'optar per un increment del capital prestat, la seva utilitat resulta evident, ja que l'entitat financera ens prestarà més diners, amb el qual podrem afrontar aquesta despesa o inversió la necessitat de la qual ha aparegut a posteriori, com per exemple poden ser unes obres de reforma, la compra d'un altre bé immoble, el pagament dels estudis d'un fill, etc.
• En el supòsit de la modificació dels deutors, pot servir per clarificar la situació patrimonial després d' una separació o divorci, de manera que el cònjuge que s' adjudica la propietat de l' habitatge habitual, assumeix ara en exclusiva la titularitat del préstec hipotecari.
• Si s' opta per la modificació del sistema d' amortització, això tindrà un impacte en la quota mensual a retornar al Banc, doncs depenent del nou sistema elegit, això implicarà una variació, tant present com futura, de l' import de la quota mensual que paguem a la nostra entitat. Així doncs, si ara volem pagar menys diners cada mes, es pot optar per un sistema de quota creixent, mentre que si per contra volem pagar en el present més diners i menys en el futur, es pot optar per un sistema de quota decreixent.
• Si es modifica el nostre préstec hipotecari per introduir un termini de carència, això ens pot ajudar a sobreviure una situació econòmica dificultosa de caràcter puntual, ja que durant el termini que duri la carència (per exemple 6 mesos o 1 any), només retornarem al Banc o Caixa d'Estalvis interessos i no capital, cosa que reduirà enormement la quantitat a pagar cada mes, contribuint així a alleugerir aquesta situació de tensió financera que puguin experimentar les nostres finances personals.
• En cas d' optar per una modificació de les garanties de l' operació, això pot implicar:
• O bé una reducció d' aquestes, de manera que, per exemple, si el deutor ha experimentat un increment notable del seu patrimoni o la seva capacitat econòmica, l' entitat financera ja no consideri necessari gravar amb un dret real d' hipoteca l' habitatge adquirit, ja que entén que amb la garantia personal és suficient. En aquest cas, en alliberar l'immoble del gravamen de la hipoteca, si s'escau, això pot permetre al seu propietari sol·licitar un altre préstec aportant ara si com a garantia aquest bé immoble alliberat.
• Per contra, si per exemple s'ha demanat més diners al banc, és possible que aquest exigeixi un increment de les garanties, cosa que pot determinar la necessitat d'hipotecar un altre habitatge, com una segona residència que posseeixi el deutor.

Si desitjo modificar o novar el meu préstec hipotecari, alterant alguna de les condicions o aspectes del contracte que s'han explicat, per aconseguir alguna de les finalitats que també s'han detallat, sens dubte, el primer i imprescindible pas serà el d'acudir al meu Banc o Caixa d'Estalvis a negociar aquesta modificació, doncs com tot contracte, el préstec que m'uneix a la meva entitat financera només es pot modificar si ambdues parts contractants assoleixen un pacte en aquest sentit.

Així doncs, haurem d' acudir al nostre gestor en el nostre Banc o Caixa d' Estalvis, plantejar-li la necessitat que ens ha sorgit i negociar en conseqüència la modificació o modificacions que considerem convenients, abastant-se un pacte entre les parts si això és possible.

Acordat doncs la modificació a realitzar, el següent pas serà acudir a una notaria a formalitzar la novació del préstec hipotecari, a través de l' atorgament de la corresponent escriptura pública, la qual, a posteriori, haurà de ser inscrita en el Registre de la Propietat corresponent.

La comissió per novació o modificació és aquella que pot cobrar una entitat financera per al cas que aquesta acordi amb el seu client deutor una modificació de les condicions del préstec.