Informa't correctament sobre les comissions bancàries abans de signar el teu préstec hipotecari
Informa't: Les comissions bancàries en un préstec hipotecari
I. INTRODUCCIÓ
II. PRINCIPIS:
- Llibertat de pactes supervisat.
- Vinculació amb serveis demanats i acceptats pel client.
- Correspondència amb serveis realment prestats.
- Transparència i publicitat.
III. CLASSES O TIPUS:
- Obertura/Estudi.
- Reclamació d' impagats.
- Amortització anticipada.
- Novació.
- Canvi de creditor.
- Reordenació de deutor.
- Emissió de certificat de saldo zero per cancel·lar la hipoteca.
Introducció
En aquest article es pretenen explicar a fons les possibles comissions bancàries que apareixen en un contracte de préstec hipotecari formalitzat davant notari.
Per comprendre què és una comissió i quina és la seva funció en el marc de les relacions bancàries entre entitats de crèdit i consumidors, és necessari, al meu parer, partir de la definició oferta per l'accepció cinquena del Diccionari de la Reial Acadèmia de la Llengua espanyola, en la qual s'estableix que per comissió cal entendre el "percentatge que percep un agent sobre el producte d'una venda o negoci".
Així doncs, partint d' aquesta definició, cal entendre que, en el marc de les relacions bancàries entre les entitats i els seus clients, les comissions són la contraprestació que satisfan consumidors i usuaris a entitats bancàries en retribució dels serveis i instruments que aquestes els presten.
Partint d' aquesta base, és a dir, que les comissions són un preu que percep l' entitat bancària en realitzar una activitat o prestar un servei en favor del seu client, no podem obviar que aquesta contraprestació, en derivar d' un acte de contractació lliure i voluntari per ambdues parts, estarà subjecte al principi universal de llibertat de pactes consagrat en el nostre ordenament jurídic a l ' article 1255 del Codi Civil, en el qual s' estableix que:
"Els contractants poden establir els pactes, clàusules i condicions que tinguin per convenient, sempre que no siguin contraris a les lleis, a la moral ni a l' ordre públic".
Aquesta realitat innegable ha estat recollida de forma expressa per l'article 3 de l'Ordre EHA/2899/2011, de 28 d'octubre, de transparència i protecció del client de serveis bancaris, en la qual el Ministeri d'Economia i Hisenda, emparat pel títol competencial que li brinda l'article 149 de la Constitució (que atribueix a l'Estat la competència exclusiva en matèria d'"ordenació del crèdit, banca i assegurança"), així com de l'article 97 de la mateixa Carta Magna, que reserva al Govern l'exercici de la "potestat reglamentària", senti les bases generals del sistema de comissions en l'àmbit bancari:
"Les comissions percebudes per serveis prestats per les entitats de crèdit seran les que es fixin lliurement entre aquestes entitats i els clients".
De manera que com ja s' ha indicat, les comissions bancàries són fruit d' un acord lliure i voluntari entre les parts que les pacten, és a dir, entre el client i l' entitat de crèdit.
A la vista d' aquesta realitat, el legislador, en primer terme, i l' executiu posteriorment, al llarg ja de molts anys han tractat de desenvolupar un conjunt de normatives que tractin de limitar el poder de negociació i imposició de condicions desmesurades o abusives per part del sector financer per així protegir el client bancari, el qual es troba en la posició més feble de la relació contractual que s' estableix entre ambdós.
Finalment, pel que fa a la normativa, tenint present que aquest article té per objecte analitzar les comissions que es poden meritar en l'àmbit del crèdit immobiliari, és moment de ressaltar la normativa reguladora en aquesta matèria concreta, la qual ha experimentat en les recents dates una autèntica revolució amb l'entrada en vigor de la Llei 5/2019, de 15 de març, reguladora dels contractes de crèdit immobiliari, així com la seva normativa de desenvolupament, entre la qual cal incloure el Reial decret 309/2019, de 26 d'abril, l'Ordre ECE/482/2019, de 26 d'abril així com les Instruccions o Resolucions de la Direcció General dels Registres i del Notariat que ja s'han començat a dictar en la matèria.
Principis
Un cop assentades les bases generals del sistema de comissions bancàries en el nostre ordenament jurídic, haurem de tenir en compte quins han de respondre als principis de:
Classes o tipus
Després d'aquesta introducció general, la qual crec més que necessària, entro analitzar de forma pràctica cada comissió per separat. I ho faré per l'ordre lògic seguint la cronologia normal en la vida d'un préstec hipotecari, començant des de la seva contractació fins a la seva cancel·lació formal.
Comissió d'obertura / estudi
[Comencem amb una definició...]
La comissió d'obertura pot ser definida com aquella comissió que cobra l'entitat financera al client en atenció a totes les despeses administratives i de gestió derivades de la formalització i concessió d'un préstec o crèdit, com ara, per exemple, la sol·licitud i recopilació de la documentació necessària per realitzar l'operació, l'anàlisi de la solvència del deutor, preparació del contracte de préstec, etc. Aquesta comissió, tradicionalment ha suposat un muntant determinat (per exemple, 1.000 €) o, per contra, un percentatge de la quantitat prestada (un 0,5% de l'import del préstec concedit).
[Què diu el Banc d'Espanya sobre ella..]
Des d'un punt de vista normatiu, sembla interessant rescatar la definició d'aquesta comissió oferta per la Circular del Banc d'Espanya 5/1994, de 22 de juliol, a entitats de crèdit, en la qual s'establia que la comissió d'obertura "englobarà qualssevol despeses d'estudi, de concessió o tramitació del préstec hipotecari o altres similars inherents a l'activitat de l'entitat prestador ocasionada per la concessió del préstec" . Per tant, el Banc d' Espanya entén que aquesta comissió, sempre que s' ajusti als principis exposats en la introducció, és perfectament vàlida.
[S'han pronunciat els Tribunals de Justícia sobre la mateixa...]
En relació a la comissió d' obertura o estudi, és menester indicar que, fins a la data, ha generat certa litigiositat en els ribunals, ja que múltiples són els plets en els quals s' ha plantejat la licitud i procedència d' aquesta comissió, havent-se produït resolucions judicials dispars. No obstant això, aquesta qüestió ha sigut rasada pel TTribunal Suprem en la seva recent sentència 44/2019, de 23 de gener, en la qual, resolent un recurs de cassació, l'Alt Tribunal confirma la licitud d'aquesta clàusula i, per tant, descarta el seu caràcter abusiu. Per fer-ho, el Tribunal Suprem desenvolupa els següents arguments:
- En primer lloc, el Tribunal Suprem entén que la comissió d'obertura té un veritable caràcter remuneratori, ja que segons el parer de l'òrgan cassacional "la comissió no és una partida aliena al preu del préstec; per contra, l'interès remuneratori i la comissió d'obertura constitueixen les dues partides principals del préstec".
- Dit això, el Tribunal Suprem entén que, en concedir-se un préstec, més enllà de la posada a disposició dels diners en favor del prestatari, l'entitat financera realitza una "sèrie d'activitats" en l'"etapa inicial del préstec", això és, "la seva preparació i concessió", en les quals cal incloure activitats com ara "l'estudi de la sol·licitud i gestions relacionades amb la mateixa, recopilació i anàlisi de la informació sobre la solvència del sol·licitant i de la seva capacitat per pagar el préstec durant tota la seva durada, avaluació de les garanties prestades, preparació del contracte i subscripció del mateix". A la vista del que s' indica, sembla del tot raonable que l' entitat financera pugui cobrar per aquestes activitats, tal com ho permet la normativa vigent en aquell moment.
[S'esperen novetats des d'Europa (TJUE) al respecte...]
Sens perjudici de l' opinió favorable del Tribunal Suprem que s' acaba d' exposar, és menester indicar que determinats Jutjats de Primera Instància, dissentint de l' opinió expressada per l' Alt Tribunal, consideren que la comissió d' obertura pot arribar a constituir una veritable clàusula abusiva per als consumidors a la llum de la normativa de la Unió Europea sobre aquesta matèria.
Així doncs, òrgans com el Jutjat de Primera Instància nº 17 de Palma de Mallorca, han elevat recentment la qüestió prejudicial al Tribunal de Justícia de la Unió Europea perquè aquest es pronunciï en relació al possible caràcter abusiu d'aquesta clàusula, a la llum de la Directiva 93/13/CEE del Consell, de 5 d'abril de 1993, sobre clàusules abusives en els contractes celebrats amb consumidors. Aquest procediment, en qualsevol cas, es troba en un estadi inicial de la seva tramitació, de manera que caldrà seguir amb atenció el curs d' aquesta qüestió prejudicial per determinar la rellevància que això pugui tenir en el mercat hipotecari espanyol.
[¿Té cobertura legal en l'actualitat?]
Arribats a aquest punt, és sens dubte necessari fer referència a les novetats introduïdes per la recent Llei 5/2019, de 15 de març, reguladora dels contractes de crèdit immobiliari, en la qual el legislador espanyol, per tal de materialitzar la transposició d'una Directiva de la Unió Europea i a incrementar les garanties de protecció de consumidors i usuaris en el mercat del crèdit immobiliari, estableix en l'article 14.4 de l'esmentada Llei "si es pactés una comissió d'obertura, aquesta es meritarà una sola vegada i englobarà la totalitat de les despeses d'estudi, tramitació o concessió del préstec i altres similars inherents a l'activitat del prestador ocasionada per la concessió del préstec".
Sobre aquest precepte és important ressaltar, a més:
- "En el cas de préstecs denominats en divises, la comissió d' obertura inclourà, així mateix, qualsevol comissió per canvi de moneda corresponent al desemborsament inicial del préstec".
- Les previsions d'aquesta llei tenen (ex. art. 3 de l'esmentat cos normatiu), un caràcter irrenunciable o de dret imperatiu, de manera que les parts contractants no poden disposar ni alterar les limitacions expressades en la mateixa, sota pena de nul·litat de ple dret, de conformitat amb el que preveu l'article 6 del Codi Civil.
- Hi ha llibertat per fixar l'import de la comissió, ja que no fixa un topall màxim com passa amb altres comissions (com veurem més endavant).
- Es diu expressament que la comissió d' estudi queda englobada dins la comissió d' obertura. Per tant, no es pot cobrar per separat ambdues comissions, sinó que s' han de fusionar en una sola comissió.
Comissió per reclamació d' impagats
[Comencem amb una definició..]
En ocasions pot succeir que el prestatari/deutor, a resultes de patir dificultats econòmiques, no pugui afrontar el pagament d'alguna o diverses quotes consecutives del seu préstec, de manera que aquestes esdevenen impagades i, en aquest cas, el client bancari se situa en una posició de mora.
La comissió per reclamació d' impagats o posicions deutores pot ser definida com aquella comissió que cobra l' entitat financera al seu client deutor per la gestió realitzada amb la finalitat d' aconseguir cobrar els imports vençuts i pendents com a conseqüència de l' incompliment de pagament.
Davant d' aquests supòsits, com no pot ser altrament, les entitats financeres prestadores tenen dissenyats una sèrie de circuits i mecanismes per, des que es produeixi un primer impagament de quota, contactar amb el deutor i reclamar el pagament dels imports pendents, per així assegurar el compliment de l' obligació contreta. Així doncs, a tall d' exemple d' aquesta classe de mecanismes, podem incloure l' enviament de comunicacions postals, trucades telefòniques, visites amb el gestor del client per exposar la situació, etc.
[Que diu el Banc d'Espanya sobre ella...]
Pel que fa a la licitud i procedència d'aquesta comissió, és menester recordar de nou els principis generals en matèria de comissions bancàries consagrats en l'article 3 de l'Ordre EHA/2899/2011, de 28 d'octubre, de transparència i protecció del client de serveis bancaris ja ressenyats en aquest apartat, a saber, en primer lloc, que es tracti de comissions lliurement pactades entre les parts i que, addicionalment, aquestes responguin a serveis efectivament prestats o despeses que hi ha hagut.
Per tant, com es pot deduir, la comissió per reclamació d' efectes impagats és perfectament lícita i admissible, sempre que compleixi amb una sèrie de característiques i requisits que el supervisor bancari ha resumit molt encertadament en la seva Memòria Anual del Servei de Reclamacions de l' any 2009, a saber:
- La seva meritació estarà vinculada a l ' existència efectiva de gestions de reclamació realitzades davant el client deutor, les quals hauran d' anar més enllà que el simple enviament periòdic d' una carta de reclamació generada automàticament per sistemes informàtics.
- Només podrà cobrar-se en una única ocasió en la reclamació d' un mateix saldo, de manera que les reclamacions successives d' aquest saldo concret no podran generar el cobrament d' una nova comissió.
- De la naturalesa de la comissió, el Banc d' Espanya determina que la seva quantia és única, qualsevol que sigui l' import del saldo reclamat, de manera que no és admissible la imposició de tarifes percentuals lligades al muntant impagat.
- Així mateix, és menester indicar que el Banc d' Espanya considera en la seva Memòria Anual que no constitueix una bona pràctica bancària el cobrament automàtic de la mateixa, sinó que la procedència de la seva meritació s' ha de determinar en cada cas concret a la vista de les particularitats del deutor i de l' impagament.
[S'han pronunciat els Tribunals de Justícia sobre la mateixa...]
En relació a la legalitat d' aquesta clàusula, és menester indicar que, en el pla contenciós, la seva procedència ha estat qüestionada en multitud de processos judicials, arribant-se a declarar la seva nul·litat per part de diversos tribunals de justícia.
[S'esperen novetats des d'Europa (TJUE) al respecte...]
En relació a la legalitat d' aquesta comissió a la llum de les resolucions del TJUE és menester indicar que, llevat d' error, en aquests moments no consta resolució judicial d' aquest òrgan en la qual aquest s' hagi pronunciat expressament sobre aquesta matèria.
No obstant això, cal tenir en compte que la jurisprudència del TJUE en matèria de protecció de consumidors i usuaris ha estat i és utilitzada, de forma habitual, pels Tribunals de Justícia nacionals per fonamentar les seves resolucions en aquesta matèria, com per exemple succeeix amb la Interlocutòria TJUE d' 11 de juny de 2015, que valida el control d' abusivitat d' una clàusula, encara que aquesta no hagi estat aplicada, o per exemple la ja arxiconeguda Sentència TJUE de 13 de març de 2013 (Cas Aziz), en la qual es fixen els criteris a tenir en compte per valorar si una clàusula contractual genera un "desequilibri important entre els drets i les obligacions de les parts".
[¿Té cobertura legal en l'actualitat?]
Dit això, també cal fer referència al que disposa la nova Llei 5/2019, de 15 de març, reguladora dels contractes de crèdit immobiliari, en l'article 14.1.b en la qual s'estableix que, en formalitzar l'operació, l'entitat financera haurà de lliurar al prestatari una Fitxa d'Advertències Estandarditzades (FIAE) en la qual s'haurà d'incloure, entre altres qüestions, les referències adequades "a la possibilitat que es produeixi el venciment anticipat del préstec com a conseqüència de l'impagament i les despeses derivades d'això", entre les quals, al meu parer, cal entendre incloses les d'aquesta comissió, de manera que perquè aquesta pugui cobrar-se, l'entitat bancària haurà d'haver informat prèvia, clarament i adequadament d' això al deutor hipotecari.
Comissió per amortització anticipada
[Comencem amb una definició...]
Pot succeir que el deutor, pels motius que siguin, ja no necessiti mantenir el finançament demanat inicialment, de manera que abans d' arribar a la finalització del contracte pactat, aquest decideixi retornar abans de temps tot el deute pendent. Com es pot advertir, aquest procedir generarà a l' entitat financera un perjudici, ja que aquesta deixarà de percebre uns interessos amb els quals inicialment comptava, de manera que la seva previsió d' ingressos i despeses es veurà alterada.
Per evitar que aquesta alteració generi un menyscapte en el compte de resultats de l' entitat, més enllà de generar noves operacions de crèdit amb el capital amortitzat anticipadament, les entitats financeres han optat per cobrar una comissió per amortització anticipada, per així compensar en part el lucre cessant que els genera la pèrdua d' aquests interessos que es deixaran de cobrar a resultes d' aquesta amortització.
Per tant, la comissió per amortització anticipada pot ser definida com aquella comissió que cobra l' entitat financera al seu client deutor per anticipar-se en la devolució del préstec a la data prevista i pactada inicialment per a la finalització del contracte.
[Què diu el Banc d'Espanya sobre ella...]
En relació a aquest assumpte, és menester indicar que, com es podrà observar en l' apartat relatiu a la cobertura legal d' aquesta comissió, aquesta es troba regulada de forma molt detallada pel legislador, de manera que la seva legalitat i aplicabilitat en els contractes de préstec amb garantia hipotecària no presenta grans dificultats ni conflictivitat, sempre que la mantingui dins dels límits fixats en la normativa que s' exposarà.
Referent a això, vegeu la Memòria de Reclamacions de 2014 del Departament de Conducta de Mercat i Reclamacions del Banc d' Espanya, en la qual es detalla que les reclamacions de clients bancaris en relació amb aquesta comissió es produeixen, bàsicament, quan l' entitat financera aplica comissions superiors als límits legalment establerts, cas en el qual és evident que la reclamació tingui un sentit estimatori, així com en supòsits de manca de transparència en la redacció de la clàusula, sense que aquest segon supòsit hagi generat una conflictivitat notable a la pràctica.
[S'han pronunciat els Tribunals de Justícia sobre la mateixa...]
En relació a la comissió per amortització anticipada, cal indicar que aquesta no ha generat grans controvèrsies a nivell judicial, de manera que, si es manté dins dels límits legalment establerts, els quals es detallaran més endavant, no hauria de presentar grans conflictes en l' àmbit jurisdiccional. En aquest sentit, vegeu la Sentència de l'Audiència Provincial d'Alacant 3066/2016, de 4 de novembre, en el fonament jurídic setè de la qual s'afirma, en relació a la comissió per amortització anticipada, total o parcial, que en aquest cas concret es fixava en l'1%, que "no considerem que tals clàusules siguin abusives, ja que l'Ordre ENA/2899/2011 tan sols prohibeix les comissions que no responguin a serveis efectivament prestats o despeses que hi ha hagut i ens trobem davant de veritables serveis prestats pel banc als prestataris, en aquests supòsits", ja que l'amortització anticipada també suposa la realització d'una sèrie de gestions pel banc que fan procedent l'abonament de la comissió pactada.
[S'esperen novetats des d'Europa (TJUE) al respecte...]
En aquests moments, no consta qüestió prejudicial plantejada al TJUE en la qual el nucli de la controvèrsia jurídica se centri en aquesta comissió. No obstant això, no és menys cert que, com apunta AGÜERO ORTIZ, el control de transparència material convalidat pel TJUE en la seva sentència de 21 de desembre de 2016, emparat en la Directiva 93/13/CEE permet realitzar un control de legalitat de qualsevol clàusula inserida en el contracte, de manera que "si el consumidor no va rebre informació precontractual sobre els costos del producte (incloent-hi aquí aquesta comissió)[...] llavors la clàusula serà igualment abusiva per falta de transparència", ja que cal que el consumidor pugui conèixer, "abans de la subscripció del contracte, totes les conseqüències econòmiques i jurídiques del mateix".
[¿Té cobertura legal?]
És moment d' analitzar la seva licitud i procedència a la llum de les diferents regulacions existents fins a la data, ja que com es veurà, el legislador, per tal de protegir el deutor hipotecari de possibles cobraments excessius de la banca per aquest concepte, al llarg dels darrers anys ha promulgat diferents normes el contingut de les quals cal conèixer.
Caldrà distingir tres etapes:
Hipoteques formalitzades abans del 9 de desembre de 2007:
Als préstecs hipotecaris celebrats amb anterioritat al 9 de desembre de 2007, els serà d'aplicació el que disposa la Llei 2/1994, de 30 de març, sobre subrogació i modificació de préstecs hipotecaris, en la disposició addicional primera dels quals s'estableix que:
"En els préstecs hipotecaris, a interès variable [...] l'entitat creditora no podrà percebre per comissió d'amortització anticipada no subrogatòria més de l'1 % del capital que s'amortitza, encara que estigués pactada una comissió major".
És a dir, la comissió per amortització anticipada (si es tracta d'un préstec a interès variable) serà aquella que haguessin pactat les parts, però tenint en compte que aquesta, en cap cas podrà superar l'1% del capital que es retorna anticipadament. Tanmateix, si fos a tipus fix no seria d' aplicació el que disposa aquesta llei, de manera que l' import de la comissió vindria determinat pel pactat entre les parts.
Hipoteques formalitzades després del 9 de desembre de 2007:
Dit això, per als contractes de préstec amb garantia hipotecària celebrats a partir del 9 de desembre de 2007, data d'entrada en vigor de la Llei 41/2007, de 7 de desembre, per la qual es modifica la Llei 2/1981, de 25 de març, de Regulació del Mercat Hipotecari i altres normes del sistema hipotecari i financer, de regulació de les hipoteques inverses i l' assegurança de dependència i per la qual s' estableix determinada norma tributària, serà d' aplicació el que disposen els articles 7 i següents de l' esmentat cos normatiu que fixen la regla general següent:
"Sempre que el préstec o crèdit hipotecari recaigui sobre un habitatge i el prestatari sigui una persona física, no podrà cobrar-se comissió per amortització anticipada total o parcial".
No obstant això, tot seguit el legislador estableix un règim de "compensacions" en favor de les entitats financeres creditores:
- "Compensació per desistiment": En la qual s'estableix que "en les cancel·lacions subrogatòries i no subrogatòries, totals o parcials, que es produeixin en els crèdits o préstecs hipotecaris... la quantitat a percebre per l' entitat creditora en concepte de compensació per desistiment, no podrà ser superior:
- "Compensació per risc de tipus d'interès": que serà només aplicable a préstecs indexats a un tipus fix o amb un període de revisió superior a l'any, i el seu import serà el pactat entre les parts, i es meritarà sempre que es generi una pèrdua de capital per a l'entitat creditora (per conèixer els detalls del càlcul d'aquesta pèrdua, vegeu l' art. ~ ~ ~ 9.2 de la norma en qüestió).
Hipoteques formalitzades a partir del 17 de juny de 2019:
Finalment, cal tenir en compte nou règim legal fixat per la Llei 5/2019, de 15 de març, reguladora dels contractes de crèdit immobiliari, que serà d'aplicació a "els contractes de préstec amb garantia hipotecària celebrats a partir del dia 17 de juny de 2019 sempre que es tracti de préstecs concedits per professional en favor de deutor persona física per a la compra d'immobles d'ús residencial".
L ' article 23.4 de l' esmentada Llei estableix la distinció següent:
Així mateix, sembla interessant indicar que quan el deutor ingressi els fons necessaris per a l'amortització anticipada mitjançant un xec en l'entitat financera, de conformitat amb els Criteris Específics de Bones Pràctiques Bancàries del Banc d'Espanya no procedirà el cobrament d'una comissió per l'ingrés d'aquest xec, ja que "no pot considerar-se com un abonament en compte corrent", ja que l'entitat "no realitza cap servei de compensació al seu client, sinó que aquest servei el presta a si mateix o en interès propi".
Comissió per novació o modificació
[Comencem amb una definició...]
Com és comunament conegut, el sector hipotecari espanyol es caracteritza, entre altres qüestions, per haver generalitzat la comercialització de préstecs i crèdits hipotecaris a molt llarg termini, sent les hipoteques més habituals a pagar en terminis mensuals a 25, 30, 35 o fins i tot 40 anys. Aquesta realitat del mercat hipotecari espanyol determina que, en certes ocasions, davant canvis inesperats en la situació o capacitat econòmica dels deutors, normalment cap a situacions més precàries (supòsits d'atur, per exemple), a aquests els sorgeixi la necessitat de modificar les condicions del seu préstec hipotecari, per exemple prolongant el termini de devolució (per així minorar les quotes mensuals), modificant el tipus d' interès o fins i tot incrementant el capital endeutat per afrontar noves necessitats econòmiques.
A la vista d' això, el contracte de préstec hipotecari inicial es veu modificat, de manera que sorgeix la necessitat de reflectir les noves condicions pactades, la qual cosa pot donar lloc al cobrament de comissions per novació o modificació, les quals, novament, vindran determinades per l' import que pactin les parts. Per tant, la comissió per novació de les condicions pot ser definida com aquella comissió que cobra l' entitat financera al seu client deutor per modificar les condicions pactades inicialment en el contracte de préstec o crèdit hipotecari formalitzat davant notari.
Perquè el lector en pugui tenir una idea aproximada, pot afectar qüestions tan variades com, per exemple:
[Què diu el Banc d'Espanya sobre ella...]
Des del punt de vista del supervisor bancari, cal fer referència a la Memòria del Servei de Reclamacions de 2008 en la qual, partint de l' acceptació d' aquesta comissió com a vàlida, es fan una sèrie de precisions sobre reclamacions rebudes en aquest servei.
En aquest sentit, el lector ha de tenir en compte que aquesta novació modificativa es pot instrumentar tant en document públic com en document privat, però en aquest darrer cas la modificació, en no tenir accés al Registre de la Propietat, no serà oposat davant de tercers, tot això sens perjudici que a l' empara de l' art. ~ ~ ~ 1279 del Codi Civil, qualsevol de les parts podrà compel·lar l' altra a atorgar la corresponent escriptura.
Així doncs, en aquests casos, tant es tracti d' un document privat com públic, el Banc d' Espanya accepta el cobrament d' aquesta classe de comissions sempre que hagin estat pactades i es mantinguin dins dels marges exigits per la llei.
[Els Tribunals de Justícia s'hi han pronunciat...]
En l' àmbit jurisdiccional, no consta una gran litigiositat en relació amb aquesta comissió, tot i que en relació amb aquesta, cal fer referència a determinades resolucions judicials que afecten aquesta qüestió, com són l' àmbit tributari i les despeses que es poden generar.
Pel que fa a matèria impositiva, és menester indicar que l'article 9 de la Llei 2/1994, de 30 de març, per la qual es regula la subrogació i la modificació dels Préstecs Hipotecaris preveu una exempció de l'Impost d'Actes Jurídics Documentats per a les escriptures de novació que es refereixin "a les condicions del tipus d'interès inicialment pactat o vigent, a l' alteració del termini del préstec, o a ambdues", de manera que qualsevol altra modificació que afecti un altre aspecte del préstec sí que haurà de tributar per aquest impost.
Així doncs, s'ha plantejat des de determinats supòsits la manera de tributar (o no), d'aquelles escriptures de novació en les quals no només es modifica tipus d'interès o termini, sinó que juntament amb aquestes modificacions, s'afegeixen altres relatives a clàusules financeres. En aquests supòsits de múltiples variacions, l'exempció s'estén a tota l'escriptura? Aquesta qüestió ha estat resolta pel Tribunal Suprem en la sentència 748/2019, de 13 de març, en el fonament jurídic del qual s'afirma que "si les escriptures públiques de novació de préstecs hipotecaris en les quals es modifiquen no només les condicions referents al tipus d'interès i/o al termini del préstec, sinó addicionalment un altre tipus de clàusules financeres... caldrà atendre el caràcter inscriptible de la modificació i a l'objecte avaluable econòmicament de la mateixa per determinar si està subjecta o no al gravamen d'AJD, estenent-se l'exempció de l'article 9 de la Llei 2/1994, en exclusivitat a les clàusules relatives a l'interès del préstec, a l'alteració del termini del préstec o a ambdues". Dit això, pel que fa a la base imposable, determina el Tribunal Suprem que s' ha d' atendre no a la responsabilitat hipotecària del préstec, sinó al contingut econòmic de les clàusules financeres que es modifiquen.
Així mateix, pel que fa a l'aranzel notarial, és menester fer referència a diverses sentències del Tribunal Suprem dictades el 23 de gener de 2019, en les quals es determina que, en els supòsits de modificació del préstec hipotecari, en estar interessats ambdues parts en ella (entitat financera i client), els costos notarials de l'escriptura han de ser sufragats al 50% per cadascun d'ells.
Finalment, en qualsevol cas, no voldria deixar de fer referència al fet que qualsevol novació modificativa que afecti una clàusula nul·la de ple dret també es veurà afectada pels efectes d'aquesta nul·litat, sense que sigui admissible entendre que aquesta ha quedat convalidada, tal com afirma el Tribunal Suprem en la seva sentència 558/2017, de 16 d' octubre.
[S'esperen novetats des d'Europa (TJUE) al respecte...]
En relació a les resolucions del TJUE sobre aquesta matèria, resulta rellevant fer referència a la qüestió prejudicial plantejada l'11 de juliol de 2018 pel Jutjat de Primera Instància i Instrucció de Terol (Assumpte C-452/18), publicada al Diari Oficial de la Unió Europea de 22 d'octubre de 2018, en la qual aquest òrgan jurisdiccional planteja al TJUE una sèrie de qüestions relatives a la nul·litat de clàusules contingudes en un contracte de novació de préstec amb garantia hipotecària. Aquest assumpte es troba encara pendent de pronunciament, però sens dubte serà molt interessant estar atents a la seva resolució per part del TJUE per conèixer l'abast de les seves implicacions en l'àmbit del Dret nacional.
[¿Té cobertura legal?]
Com és previsible, en tractar-se d'una qüestió sensible, el legislador, ja d'antany, ha optat per legislar-les en determinats supòsits i condicions, ja que per exemple, en la Llei 2/1994, de 30 de març, per la qual es regula la subrogació i la modificació dels Préstecs Hipotecaris es va preveure que per a aquesta classe de comissions, en concret en el seu article 10, que estableix que:
"Les novacions modificatives que tinguin per objecte l'ampliació del termini del préstec, l'entitat creditora no podrà percebre per comissió de modificació de condicions més del 0,10 % de la xifra pendent de capital pendent d'amortitzar".
Així mateix, resulta molt rellevant portar a col·lació l'article 23.6 de la Llei 5/2019, de 15 de març, reguladora dels contractes de crèdit immobiliari, en el qual el legislador, apostant clarament per afavorir la celebració de préstecs hipotecaris a tipus fix, estableix que "en el cas de novació del tipus d'interès aplicable... sempre que... suposi l' aplicació durant la resta de vigència del contracte d' un tipus d' interès fix en substitució d' un altre variable, la compensació... no podrà superar la pèrdua financera que pogués patir el prestador...". Així mateix, l'esmentat precepte resa addicionalment que "transcorreguts els 3 primers anys de la vigència del contracte de préstec el prestador no podrà exigir cap compensació o comissió en cas de novació del tipus d'interès aplicable... en els quals es pacti l' aplicació, en endavant i per a la resta de la vida el préstec, d' un tipus d' interès fix".
Finalment, en aquest àmbit és molt rellevant tenir present la disposició addicional sisena de l'esmentada Llei 5/2019, relativa als "supòsits de subrogació de deutor i novació modificativa del contracte de préstec", ja que en la mateixa s'estableix que "les disposicions previstes en aquesta Llei seran d'aplicació als supòsits de... novació modificativa del contracte de préstec", de manera que tot el règim de dret necessari de protecció del deutor, molt més favorable als interessos d' aquest últim, li seran d' aplicació en la preparació, signatura i inscripció del contracte de préstec i del corresponent dret real d' hipoteca, la qual cosa sens dubte és una qüestió molt rellevant a tenir en compte per les parts contractants.
Per contra, quan la novació afecti altres aspectes diferents al termini o tipus d' interès, s' haurà d' atendre la comissió pactada entre les parts, sempre que aquesta compleixi amb tots els requisits de transparència i caràcter no abusiu, de conformitat amb la doctrina del TJUE ja exposada en aquest treball.
COMISSIÓ PER CANVI DE CREDITOR
[Comencem amb una definició...]
Cada vegada és més freqüent que les entitats financeres competeixin per captar clients en constituir el préstec hipotecari i a través d'altres entitats financeres, oferint-los condicions econòmiques més avantatjoses en el seu préstec hipotecari.
A la vista del que s' indica, el legislador espanyol, recentment ha realitzat una reforma legislativa que té per objecte simplificar aquest procediment, perquè així els particulars que ho desitgin, si al llarg de la vida del préstec hipotecari troben una altra entitat financera que els ofereixi millors condicions, puguin traslladar a aquesta el seu préstec immobiliari. Com és lògic, aquest trasllat provocarà una pèrdua o minva a l'entitat d'origen, la qual es veurà compensada en part per aquesta comissió per canvi de creditor, motiu que explica la seva naturalesa i raó de ser.
Per tant, la comissió per canvi de creditor pot ser definida com aquella comissió que cobra l'entitat financera al seu client deutor quan decideix "traslladar" el seu préstec hipotecari a una altra entitat financera, la qual li ofereix millors condicions econòmiques.
[Què diu el Banc d'Espanya sobre ella...]
Sobre la comissió per canvi de creditor, el Banc d'Espanya considera que, sempre que es mantingui dins dels llindars permesos per la llei, aquesta no presenta grans trets de conflictivitat. No obstant això, pel que fa a l' operació en si de canvi de creditor, el Servei de Reclamacions del Banc d' Espanya ha tingut l' oportunitat de pronunciar-se sobre això en la seva memòria de 2009, en la qual potser, com a aspectes més rellevants, cal ressaltar els següents:
- Perquè l'entitat financera originària pugui enervar la subrogació de la nova entitat (és a dir, aconseguir retenir el client), ha de millorar "totes i cadascuna de les condicions contingudes en l'oferta vinculant, llevat que, existint condicions tant favorables com adverses, totes elles en conjunt siguin acceptades, de manera expressa, com més favorables pel prestatari o deutor".
- Pel que fa al moment en què s'han d'aplicar les noves condicions de l'enervació, d'acord amb les bones pràctiques bancàries, aquestes han de desplegar els seus efectes "al més aviat possible, sense demores justificades i, en tot cas, no més tard del moment en què hagués tingut efecte, d'haver-se produït, la subrogació enervada".
- Finalment, davant d' una possible concurrència de creditors, d' acord amb les bones pràctiques bancàries, no s' ha de produir aquella situació en què el client bancari es vegi obligat a pagar interessos a dues entitats financeres diferents.
[Els Tribunals de Justícia s'hi han pronunciat...]
Pel que fa a conflictes en seu jurisdiccional en relació a aquesta comissió, tampoc es detecten pronunciaments rellevants en la matèria, sempre que la comissió acordada i/o cobrada es mantingui dins dels límits legals fixats pel legislador.
Dit això, pel que fa al procediment en si, indicar que el Tribunal Suprem (sentència de 25 de novembre de 2003) confirma que la subrogació queda automàticament enervada en el moment en què el creditor inicial comunica vinculantment i fefaentment, dins del termini legal, la seva disposició per a novar l'operació en les mateixes condicions ofertes per l'entitat que pretén la subrogació.
[S'esperen novetats des d'Europa (TJUE) al respecte...]
No s' han trobat pronunciaments rellevants o processos pendents de resolució en aquesta matèria.
[¿Té cobertura legal?]
Així les coses, i una vegada conegut el procediment necessari per a realitzar la subrogació, és moment ja d'analitzar les possibles comissions que correspondrà abonar a la "inicial" entitat creditora que ara perd la condició de tal per la subrogació de la "nova" entitat creditora. A aquest efecte, cal recuperar la distinció temporal que s' ha realitzat en analitzar la qüestió relativa a les comissions per amortització anticipada, ja que dependent del moment en què es va celebrar el contracte de préstec, la normativa aplicable variarà. A saber:
Hipoteques formalitzades amb anterioritat al 27 d' abril de 2003:
Per als contractes celebrats amb anterioritat al 27 d'abril de 2003, els serà d'aplicació el que disposa la Llei 2/1994, de 30 de març, sobre subrogació i modificació de préstecs hipotecaris, en l'article 3 dels quals s'estableix que "en les subrogacions que es produeixin en els préstecs hipotecaris, a interès variable (en els supòsits d'interès fix s'haurà d'atendre al pactat entre les parts)... la quantitat a percebre per l' entitat creditora en concepte de comissió per l' amortització anticipada del seu crèdit, es calcularà sobre el capital pendent d' amortitzar, de conformitat amb les regles següents:
- Quan s' hagi pactat amortització anticipada sense fixar comissió, no hi haurà dret a percebre cap quantitat per aquest concepte.
- Si s'hagués pactat una comissió d'amortització anticipada igual o inferior a l'1 %, la comissió a percebre serà la pactada.
Hipoteques formalitzades entre el 27 d' abril de 2003 i 8 de desembre de 2007:
Per a aquests contractes de préstec amb garantia hipotecària serà d'aplicació el que disposa la disposició addicional única del Reial decret llei 2/2003, de 25 d'abril, de mesures de reforma econòmica, en la qual modificant-se el règim legal abans descrit de la Llei 2/1994, s'estableix que, en relació a la comissió per amortització anticipada:
- "Quan s' hagi pactat amortització anticipada sense fixar comissió, no hi haurà dret a percebre cap quantitat per aquest concepte.
- Si s' hagués pactat una comissió d' amortització anticipada igual o inferior al 0,50 %, la comissió a percebre serà la pactada.
Hipoteques formalitzades a partir del 9 de desembre de 2007:
A partir d'aquí, el règim legal serà el mateix que ja s'ha descrit anteriorment per al de la cancel·lació anticipada, això és:
Dit això, per als contractes de préstec amb garantia hipotecària celebrats a partir del 9 de desembre de 2007, data d'entrada en vigor de la Llei 41/2007, de 7 de desembre, per la qual es modifica la Llei 2/1981, de 25 de març, de Regulació del Mercat Hipotecari i altres normes del sistema hipotecari i financer, de regulació de les hipoteques inverses i l' assegurança de dependència i per la qual s' estableix determinada norma tributària, serà d' aplicació el que disposen els articles 7 i següents de l' esmentat cos normatiu que fixen la regla general següent:
"sempre que el préstec o crèdit hipotecari recaigui sobre un habitatge i el prestatari sigui una persona física, no podrà cobrar-se comissió per amortització anticipada total o parcial".
No obstant això, tot seguit el legislador estableix un règim de "compensacions" en favor de les entitats financeres creditores:
Hipoteques formalitzades a partir del 17 de juny de 2019:
Finalment, cal tenir en compte nou règim legal fixat per la Llei 5/2019, de 15 de març, reguladora dels contractes de crèdit immobiliari, que serà d'aplicació a "els contractes de préstec amb garantia hipotecària celebrats a partir del dia 17 de juny de 2019 sempre que es tracti de préstecs concedits per professional en favor de deutor persona física per a la compra d'immobles d'ús residencial".
L ' article 23.4 de l' esmentada Llei estableix la distinció següent:
Hipoteques formalitzades a partir del 17 de juny de 2019 amb canvi de tipus variable a tipus fix:
A més, cal tenir en compte que, de conformitat amb l'article 23.6 de l'esmentada Llei, "en el cas de [...] subrogació d'un tercer en els drets del creditor [...] sempre que [...] suposi l'aplicació durant la resta de vigència del contracte d'un tipus d'interès fix en substitució d'un altre variable, la compensació... no podrà superar la pèrdua financera que pogués patir el prestador, amb el límit del 0,15 % del capital reemborsat anticipadament durant els 3 primers anys de vigència del contracte de préstec". Així mateix, l'esmentat precepte resa addicionalment que "transcorreguts els 3 primers anys de la vigència del contracte de préstec el prestador no podrà exigir cap compensació o comissió en cas de [...] subrogació de creditor en els quals es pacti l' aplicació, en endavant i per a la resta de la vida el préstec, d' un tipus d' interès fix".
[Hi ha alguna especialitat o qüestió addicional a tenir en compte?]
Com s'ha indicat, la nova Llei 5/2019, de 15 de març, reguladora dels contractes de crèdit immobiliari, reformant el que disposa la Llei 2/1994 del 30 de març per la qual es regula la subrogació i la modificació dels Préstecs Hipotecaris, ha reformulat el procediment de subrogació hipotecària per canvi de creditor , tractant de convertir-lo en un procediment més àgil i dinàmic que contribueixi als objectius descrits. Així les coses, de conformitat amb l' art. ~ ~ ~ 2 de l' esmentat cos normatiu:
"El deutor podrà subrogar una altra entitat financera... sense el consentiment de l' entitat creditora, quan per pagar el deute hagi pres prestat els diners d' aquella per escriptura pública, fent constar el seu propòsit en ella, conforme al que disposa l' article 1.211 del Codi Civil".
A aquest efecte, la nova regulació ha dissenyat un procediment que es caracteritza per les fites rellevants següents:
- En primer lloc, "l'entitat que estigui disposada a subrogar-se presentarà al deutor una oferta vinculant en la qual constaran les condicions financeres del nou préstec hipotecari", després de la qual cosa, si aquest l'accepta, això "implicarà la seva autorització perquè l'oferent se la notifiqui a l'entitat creditora i la requereixi perquè, en el termini màxim de set dies naturals, expedeixi la certificació de l' import del dèbit del deutor pel préstec hipotecari en què s' ha de subrogar".
- Realitzat aquest tràmit, és a dir, lliurada aquesta certificació per part de la "inicial" entitat creditora, "durant els quinze dies naturals següents" aquesta "inicial" entitat creditora "podrà oferir al deutor una modificació de les condicions del seu préstec en els termes que estimi convenients", havent-se de tenir en compte que durant aquest termini no es podrà formalitzar la subrogació.
- Transcorregut el termini de quinze dies sense que el deutor hagi formalitzat amb l'entitat creditora "inicial" la novació modificativa del préstec o crèdit hipotecari, llavors ja si que podrà atorgar-se l'escriptura de subrogació, per a la qual cosa simplement "n'hi haurà prou que l'entitat subrogada declari en la mateixa escriptura haver pagat a la creditora la quantitat acreditada per aquesta, per capital pendent i interessos i comissió meritats i ens satisfets", assenyalant-se així mateix que "en cap cas, l'entitat creditora podrà negar-se a rebre el pagament".
Comissió per subrogació de deutor
[Comencem amb una definició...]
En determinades ocasions pot succeir que una persona adquireixi un immoble recorrent per a això a un préstec amb garantia hipotecària, i posteriorment, amb anterioritat al venciment ordinari del préstec, decideixi vendre aquest immoble a una altra persona la qual està interessada a satisfer la totalitat del preu, una part amb fons/estalvis propis, la resta amb finançament bancari, ja sigui amb un nou préstec, o bé, passant fer-se càrrec del pagament del préstec hipotecari ja existent a nom del venedor.
Per tant, la comissió per subrogació del deutor pot ser definida com aquella comissió que cobra l' entitat financera al nou deutor, en acceptar i consentir que aquest passi a ocupar la posició contractual de l' antic deutor en el contracte de préstec hipotecari inicial.
Aquest tipus de comissió sol produir-se majoritàriament en subrogacions de préstecs promotors, en els quals l' empresa immobiliària que ha fonamentat un edifici de nova construcció ha finançat la mateixa a través d' una entitat financera, i una vegada finalitzats els habitatges, els comercialitza amb la possibilitat de subrogar el deute existent per així facilitar el finançament als seus compradors, de manera que la promoció d' habitatges pugui ser venuda més ràpidament i en condicions més atractives per als potencials adquirents.
[Què diu el Banc d'Espanya sobre ella...]
Sobre la licitud i procedència d'aquesta classe de comissions, el Banc d'Espanya no ha exposat impediments a la mateixa de rellevància, tal com consta en la memòria del Servei de Reclamacions de l'any 2009, en la qual s'afirma que "les entitats poden pactar una comissió a aplicar en els casos de venda de l'immoble hipotecat amb assumpció del deute hipotecari per part del nou adquirent, en aquest cas caldrà estar al pactat en el contracte".
[S'han pronunciat els Tribunals de Justícia sobre la mateixa...]
A major abundament, en relació a aquesta necessitat d'informació en els supòsits de subrogació de préstec promotor, és molt rellevant portar a col·lació la sentència del Tribunal Suprem nº 4092/2017, de 24 de novembre, en la qual s'afirma que "una part considerable de les compres d'habitatge en construcció o recent construïda es finança mitjançant la subrogació del comprador en el préstec hipotecari concedit al promotor, amb modificació, si s'escau, d'algunes condicions", de manera que "si s'eximís l'entitat financera de l'exigència de subministrar la informació necessària per assegurar la transparència de les clàusules que regulen l'objecte principal del contracte, es privaria d'eficàcia la garantia que per al compliment de les finalitats de la Directiva 93/13/CEE i la legislació nacional que la desenvolupa suposa el control de transparència", de manera que les entitats financeres hauran de facilitar al nou deutor subrogant tota la informació del contracte de forma clara i transparent, perquè així la perfecció de la voluntat contractant no pateixi cap vici.
[S'esperen novetats des d'Europa (TJUE) al respecte...]
No s' han trobat pronunciaments rellevants o processos pendents de resolució en aquesta matèria.
[¿Té cobertura legal?]
Així les coses, pel que fa a la comissió per canvi de deutor, cal afirmar que aquesta haurà d'atendre el que haguessin pactat les parts, en els termes ja descrits de les comissions acceptades i consentides de l'article 3 de l'Ordre EHA/2899/2011, lògicament sempre que es corresponguin a serveis realment prestats i responguin a un judici de proporcionalitat i adequació en relació a aquests, sota pena de nul·litat per naturalesa abusiva en cas que així ho declari un Tribunal de justícia.
Així mateix, i en relació a aquests supòsits més habituals de subrogació de préstec promotor, sembla interessant portar a col·lació de nou l'Ordre EHA/2899/2011 així com la Circular del Banc d'Espanya 5/2012, en la qual s'estableix que "en els supòsits en què la concessió de préstecs a constructors o promotors immobiliaris prevegi una posterior subrogació dels adquirents dels habitatges en el préstec, la inclusió en el corresponent contracte de l'obligació dels indicats constructors o promotors de lliurar als clients informació personalitzada sobre el servei ofert per l'entitat, recollida en l'article 19.3 de l'Ordre EHA/2899/2011, no eximirà l'entitat d'assegurar-se, abans d'acceptar l'esmentada subrogació, mitjançant els procediments apropiats, que el client està adequadament informat sobre les característiques del préstec".
Comissió per emissió de certificat de saldo zero (per cancel·lar la hipoteca)
[Comencem amb una definició...]
Com és sabut, quan un client bancari signa un préstec hipotecari amb una entitat financera, a més de celebrar un contracte de préstec, constitueix un dret real d' hipoteca sobre un immoble en favor de l' entitat financera prestadora, amb aquest immoble garanteix la devolució dels diners prestats, interessos ordinaris, de demora i altres despeses. De manera que, en cas que aquest no sigui retornat, el banc disposi d' un actiu amb el qual satisfer el deute. Dit això, no és menys cert que en la majoria d' ocasions, els préstecs hipotecaris es desenvolupen satisfactòriament per part dels deutors, de manera que, arribats al final de la vida dels mateixos, totes les quotes són satisfetes i, per tant, el deute queda liquidat i extingit.
No obstant això, segons sembla ser de la meva experiència professional en l'atenció al públic en general com a Notari, per a la major part de la ciutadania, és un fet desconegut la circumstància que, tot i haver-se extingit ja el préstec en qüestió, el dret real d'hipoteca inscrit en el Registre de la Propietat no "desapareix" de forma automàtica, sinó que per a això és necessari realitzar una sèrie de tràmits, entre els quals s'inclouen l'atorgament d'una escriptura de cancel·lació d'hipoteca i la seva corresponent inscripció en el Registre de la Propietat.
Tingui's en compte que aquests tràmits són un pas imprescindible per aixecar la càrrega que pesa sobre la finca, cosa que permetrà que aquesta quedi ja "lliure de càrregues", situació sens dubte necessària per poder vendre l'immoble sense cap impediment, ja que en cas contrari difícilment cap comprador adquirirà un habitatge sobre el qual pesi un dret real d'hipoteca sense la certesa que l'obligació principal que resulta d'aquesta càrrega està ja satisfeta i, per tant, aquesta es pot cancel·lar sense problemes.
A aquest efecte, per poder atorgar la corresponent escriptura de cancel·lació d'hipoteca, cal que l'entitat financera en qüestió:
- En primer lloc, lliure al deutor hipotecari l' anomenat certificat de saldo zero, és a dir, un document en el qual un representant apoderat de l' esmentada entitat financera asseveri que l' obligació principal garantida per la hipoteca ja ha estat satisfeta i pagada, de manera que el deutor ja no deu cap quantitat en concepte d' aquesta operació creditícia.
- Així mateix, segons es desprèn de l'article 82 del Decret de 8 de febrer de 1946, pel qual s'aprova la nova redacció oficial de la Llei Hipotecària, caldrà que un representant apoderat de l'entitat financera acudeixi a la notaria i atorgui una escriptura de cancel·lació d'hipoteca consentint la cancel·lació de la càrrega, la qual haurà de ser posteriorment degudament inscrita en el Registre de la Propietat.
[Què diu el Banc d'Espanya sobre ella...]
Així les coses, en els últims temps s'ha pogut comprovar com són multitud les entitats financeres que estan cobrant comissions elevades per realitzar aquests tràmits, quan de la normativa aplicable i de les recomanacions del supervisor bancari, això no hauria de ser així, ja que tal com es desprèn de la Memòria de Reclamacions de 2016 del Departament de Conducta de Mercat i Reclamacions del Banc d'Espanya, les entitats financeres estan obligades a "NO" repercutir cap cost o comissió als seus clients per tràmits tals com:
- El lliurament al client de la documentació justificativa de l'extinció de l'obligació contractual davant l'entitat ( l'emissió d'un certificat de saldo zero).
- El simple desplaçament de l'apoderat de l'entitat a la notaria que a aquests efectes indiqui el client, ja que, en aquests supòsits, l'activitat desenvolupada no és altra cosa que el consentiment atorgat pel creditor hipotecari (exigit per l'article 82 de la Llei Hipotecària) per a la cancel·lació d'una inscripció feta al seu favor en virtut d'escriptura pública.
- La recopilació de la documentació i antecedents referits al préstec cancel·lat, juntament amb la minuta de l'escriptura de carta de pagament i cancel·lació d'hipoteca.
[Els Tribunals de Justícia s'hi han pronunciat...]
En aquest sentit, resulta interessant portar a col·lació la sentència del Tribunal Suprem de 23 de gener de 2019 en la qual es considera que, atès que l'interessat en l'alliberament del gravamen és el prestatari, les despeses de l'aranzel notarial han de ser assumides per aquest.
[S'esperen novetats des d'Europa (TJUE) al respecte...]
No s' han trobat pronunciaments rellevants o processos pendents de resolució en aquesta matèria.
[¿Té cobertura legal?]
No hi ha normativa que prevegi i reguli de forma expressa aquesta comissió bancària, de manera que s' haurà d' atendre la normativa general en matèria de comissions bancàries.
No obstant això, en la pràctica diària tots aquests tràmits:
Poden suposar una càrrega de treball costosa i dificultosa per a moltes persones, de manera que les entitats financeres han desenvolupat circuits, en col·laboració amb gestories, per realitzar aquesta tasca en nom i representació dels interessats, previ pagament de la comissió pactada. En aquests supòsits, lògicament no hi haurà cap problema en què les entitats financeres cobrin als seus clients per realitzar aquesta gestió.
Ara bé, cal de nou insistir que aquest tràmit a través de l'entitat financera (que té un cost) no és obligatori realitzar-lo a través d'aquesta, sinó que com s'ha exposat, el deutor pot optar per realitzar totes aquestes gestions per si mateix o encarregar-se'l directament a la notaria, despatx d'advocats, o tercer de confiança.
Desembre 2023
1.- RENÚNCIA D' HERÈNCIA I SUBSTITUCIÓ VULGAR. SI LA DESIGNACIÓ TESTAMENTÀRIA ALS SUBSTITUTS ÉS GENÈRICA ("FILLS" O "DESCENDENTS), AMB LA SIMPLE AFIRMACIÓ QUE AQUESTS NO EXISTEIXEN, ÉS SUFICIENT PER FORMALITZAR LA RENÚNCIA I POSTERIOR ADJUDICACIÓ A QUI CORRESPONGUI:
Adjunt (AQUÍ) la Resolució de la DGSJFP de 30 d'octubre de 2023 (BOE de 22 de novembre de 2023), on la DG resol un cas d'una acceptació d'herència d'una dona, morta vídua, amb dues filles, a les quals, en el seu testament, designada com a hereves per parts iguals, amb substitució vulgar pels seus respectius fills o descendents. En formalitzar-se l'acceptació d'herència, una de les germanes renuncia a l'herència, i en l'escriptura, la renunciant simplement manifesta que aquesta manca de fills o descendents (sense acreditar-se fefaentment de cap manera), de manera que l'altra germana s'adjudica tota l'herència. El Registrador denega la inscripció perquè entén que s'ha d'acreditar la inexistència de fills o descendents (mitjançant acta de notorietat o per qualsevol mitjà vàlid en Dret).
El notari autoritzant recorre la qualificació i, la DG, alineant-se amb aquest, revoca la nota de qualificació, confirmant que, quan la substitució vulgar testamentària es realitza de forma genèrica (amb expressions com "fills" o "descendents", és a dir, sense crides nominatives), amb la simple manifestació de la inexistència d'aquests, és suficient per formalitzar la renúncia i posterior acceptació per l'hereu afavorit per aquesta renúncia.
2.- VENDA D' HABITATGE ARRENDAT. NO CAL APORTAR LA RENÚNCIA DE L' ARRENDATARI AL DRET DE TEMPTEIG PER PODER INSCRIURE:
La Resolució de la DGSJFP de 8 de novembre de 2023 (BOE de 30 de novembre de 2023), on la DG resol un cas d'una compravenda d'immoble (local) arrendat, en l'escriptura del qual el Notari dóna fe que se li ha exhibit una escriptura on l'arrendatari renuncia al seu dret d'adquisició preferent que li reconeix la LAU.
El Registrador denega la inscripció, al·legant que cal que se li acrediti a ell també, fefaentment, els detalls i circumstàncies d'aquesta renúncia (aportant còpia d'aquesta escriptura de renúncia on el Registrador pugui analitzar els seus termes, la legitimació de qui l'atorga, etc.). La DG revoca la nota de qualificació, considerant que amb la dació de fe del notari conforme l' arrendatari ha renunciat al seu dret de tempteig és suficient, ja que la Llei no atribueix competències al Registrador per qualificar els extrems de l' esmentada renúncia.
3.- A CATALUNYA EL PRELEGATARI POT PRENDRE POSSESSIÓ, PER SI MATEIX, DELS BÉNS PRELEGATS:
La Resolució de la DG de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de Catalunya de 27 d'octubre de 2023 (DOGC de 8 de novembre de 2023), on es resol un cas relatiu a una acceptació d'herència amb diversos cohereus, on un d'ells, a més, sent prelegatari d'un immoble, accepta la seva part de l'herència i, així mateix, de forma unilateral, s' adjudica aquest bé que conforma el prellegat. El Registre de la Propietat denega la inscripció al·legant que, perquè aquesta adjudicació té efecte, és necessària la conformitat de tots els hereus.
El notari autoritzant presenta recurs i, la DG, alineant-se amb aquest, revoca la nota de qualificació, recordant que, de conformitat amb el CCCat (art. 427-22), el legatari pot prendre per si mateix possessió del llegat si es tracta d'un prellegat.
4.- COMPRAVENDA AMB CONDICIÓ RESOLUTÒRIA A CATALUNYA. INTERPRETACIÓ DELS PERCENTATGES D' IMPAGAMENT NECESSARIS PER RESOLDRE EL CONTRACTE:
Adjunt (AQUÍ) la Resolució de la DG de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de Catalunya de 10 de novembre de 2023 (DOGC d'1 de desembre de 2023), on es resol un cas relatiu a una escriptura de resolució de compravenda, d'acord amb una condició resolutòria pactada i inscrita, a causa de l'impagament de quantitats degudes.
En el supòsit la DG senti la interpretació correcta de l'article 621-54 CCCat, en virtut del qual, per poder donar per resolta la compravenda per impagament de les quantitats ajornades (perquè els venedors recuperin la propietat de l'immoble) cal que les quantitats impagades superin el 15% del preu íntegre (preu total de la compravenda), de manera que, només un cop s'hagin acumulat impagaments de quantitats vençudes que superin aquest 15% del preu total de compra, es podrà llavors sí donar per resolta la compravenda.
5.- SÓN INSCRIPTIBLES ELS ACORDS D' UNA JUNTA GENERAL A LA QUAL NO ASSISTEIXEN ELS ADMINISTRADORS:
Adjunt (AQUÍ) la Resolució de la DGSJFP de 15 de novembre de 2023 (BOE de 4 de desembre de 2023), on la DG resol un cas d'una Junta General d'Accionistes a la qual, els administradors de la societat no hi assisteixen.
El Registrador Mercantil denega la inscripció dels acords adoptats, per aquesta causa, a l'empara de l'article 180 LSC ("els administradors hauran d'assistir a les juntes generals"). El notari recorre la qualificació, i la DG, alineant-se amb aquest, confirma que, en efecte, la inassistència de l' òrgan d' administració a la junta general no és motiu de nul·litat de la mateixa, sinó el que, en el seu cas generarà, és la responsabilitat dels administradors prevista en l' article 236 LSC.
6.- ACTA NOTARIAL DE JUNTA. PER PODER INSCRIURE EN EL REGISTRE MERCANTIL L' ANOTACIÓ PREVENTIVA, CAL ACREDITAR QUE S' HA EFECTUAT EL REQUERIMENT NOTARIAL ALS ADMINISTRADORS:
Adjunt (AQUÍ) la Resolució de la DGSJFP de 14 de novembre de 2023 (BOE de 4 de desembre de 2023), on la DG resol un cas de denegació d'anotació preventiva de sol·licitud d'acta notarial de junta, en el Registre Mercantil. Supòsit en què un soci vol que s'aixequi acta notarial de junta general i, per això, envia Email al president del consell d'administració sol·licitant-ho així, el qual li contesta afirmativament. Aquest soci intenta que es practiqui l' anotació preventiva en el Registre Mercantil en base a aquest Email, i el Registrador ho denega, afirmant que perquè sigui possible inscriure l' anotació preventiva, cal aportar el requeriment notarial als administradors.
La DG confirma la nota de qualificació i recorda que, per poder-se practicar l'anotació preventiva que es pretén, cal acreditar que s'ha efectuat el requeriment notarial als administradors (art. 104.1 RRM).
7.- VENDA D' IMMOBLE PER CONGREGACIÓ RELIGIOSA:
La Resolució de la DGSJFP de 23 d'octubre de 2023 (BOE de 22 de novembre de 2023), la qual pot ser d'utilitat en aquest cas de transmissions, ja que resumeix i analitza de forma detallada la legislació i documentació necessària per formalitzar la venda d'un immoble pertanyent a una congregació religiosa.
8.- ELEVACIÓ A PÚBLIC DE CONTRACTE D' ARRENDAMENT SUBSCRIT PER L' ANTERIOR TITULAR REGISTRAL:
La Resolució de la DGSJFP de 2 d'octubre de 2023 (BOE de 2 de novembre de 2023), on la DG resol un recurs interposat contra la denegació de la inscripció d'una escriptura d'elevació a públic de contracte d'arrendament.
Contracte d'arrendament subscrit per l'anterior titular registral (com a arrendador), i una arrendatària. El propietari no paga el préstec hipotecari que grava la finca arrendada i aquesta, finalment, és objecte d' execució hipotecària, en el procés de la qual, la finca és adjudicada a un tercer, a favor del qual consta inscrit actualment l' esmentat immoble. En aquest procés d' execució hipotecària, el nou titular que s' adjudica la finca és conscient que aquesta està arrendada, i l' adjudicació, en el procés judicial, se li concedeix salvaguardant els drets d' aquest arrendatari. Posteriorment, l'arrendatari intenta inscriure el seu dret, i el Registre el denega per falta de tracte successiu (art. 20 LH), és a dir, que no coincideix la persona qui va signar el contracte d'arrendament com a arrendador amb l'actual titular registral inscrit.
La DG revoca la qualificació, considerant aquest cas una excepció al principi general, ja que en el procediment d' execució hipotecària on va ser part l' actual titular registral es va deixar llevat del dret de l' arrendatària a l' ocupació de l' immoble.
9.- PROPIETAT HORITZONTAL. D' ELEMENT PRIVATIU A ELEMENT COMÚ. LA VIA CORRECTA ÉS L' ACORD D' AFECTACIÓ I CONVERSIÓ EN ELEMENT COMÚ:
La Resolució de la DGSJFP de 14 de novembre de 2023 (BOE de 4 de desembre de 2023), on la DG resol un recurs interposat contra la denegació de la inscripció d'una escriptura de segregació d'element privatiu i posterior venda a favor de la comunitat de propietaris (per convertir-lo tot seguit en element comú de la propietat horitzontal).
La DG confirma el defecte i, en resum, ens ve a dir que si es vol convertir una cosa privativa en element comú, la forma correcta no és la seva venda a favor de la comunitat, sinó la seva configuració com a element comú, modificant la descripció de l' edifici, i amb acord unànime de la comunitat de propietaris en afectar el títol constitutiu.
10.- NOVES FUNCIONALITATS A LA SEU ELECTRÒNICA DE L' AGÈNCIA TRIBUTÀRIA DE CATALUNYA:
Es resumeixen noves funcionalitats (AQUÍ) i millores a la seu electrònica de l'ATC:
Impost sobre transmissions patrimonials i actes jurídics documentats (ITPAJD): S' han incorporat novetats en els formularis telemàtics dels models 600 i 620 i en el programa d' ajut dels models 650 i 660. En concret:
- Adaptacions del formulari telemàtic del model 600 de l'ITPAJD per admetre a transmetents estrangers sense NIF en les operacions amb la tarifa DRG (drets reals de garantia i préstec).
- Adaptacions del formulari telemàtic model 620, compravenda de determinats mitjans de transport usats, per permetre exportar l' autoliquidació i recuperar les seves dades quan existeixi més d' un adquirent, en el cas de compra d' una embarcació, i per mostrar per separat els tipus de vehicle autocaravana.
Pel que fa a l'impost sobre successions i donacions (ISD):
- Adaptacions del programa d' ajut de la modalitat de successions per introduir els dipòsits en compte corrent o d' estalvi amb el format IBAN.
Així mateix, s'ha introduït la incorporació automatitzada de l'escriptura pública en els expedients d'autoliquidacions de l'ITPAJD (model 600) i de l'ISD (models 650, 651 i 653). Per tant, ja no cal que el ciutadà aporti l' escriptura pública si la notaria ha tramès prèviament la declaració informativa notarial a l' Agència Tributària de Catalunya.
11.- ACTES LCI. CAL PREGUNTAR AL CLIENT COM VOL LES SEVES FUTURES CÒPIES AUTORITZADES TANT DEL PRÉSTEC HIPOTECARI COM DE LA COMPRAVENDA:
S'adjunta (AQUÍ) Nota de la Junta Directiva del Col·legi Notarial de Catalunya en la qual, donant resposta a una comunicació rebuda en diverses notaries per part del banc ING (en la qual es demana que totes les còpies de les seves escriptures de CV + PH s'expedeixin en format electrònic), s'indica que, en les CV + PH, és el comprador (qui paga l'escriptura) el que ha de triar el format de les seves còpies autoritzades (en suport paper o electrònica).
A aquest efecte, es recomana preguntar al client per aquesta qüestió en l' acta prèvia LCI, deixar-ne constància en l' acta, i sobre la base de la seva preferència, expedir la còpia segons de la forma que demani l' adquirent.
12.- INSTRUCCIÓ PER A LA COMPROVACIÓ DE VALORS DE BÉNS IMMOBLES 2024:
S'adjunta (AQUÍ) la Instrucció per a comprovació de valors de béns immobles de l'Agència Tributària de Catalunya per a fets imposables (ITP, Successions i Donacions) de l'any 2024.
Cal recordar que aquesta taula és de vital importància quan no tenim el valor de referència del cadastre de l'immoble en qüestió. Sempre, en primer lloc, s' ha de tenir en compte el valor de referència a efectes fiscals. Supletòriament, a falta d'aquest, se seguirà utilitzant estava taula com es feia tradicionalment. Multiplicant el valor cadastral pel coeficient multiplicador corresponent, a efectes d' obtenir el valor mínim fiscal.
13.- PROPIETAT HORITZONTAL I SEGREGACIÓ / DIVISIÓ D'ELEMENT PRIVATIU. SI ELS ESTATUTS HO PERMETEN, TAMBÉ, IMPLÍCITAMENT, AUTORITZEN LES OBRES NECESSÀRIES PER EXECUTAR-LA:
La Resolució de la DGSJFP de 2 de novembre de 2023 (BOE de 30 de novembre de 2023), on la DG resol un cas relatiu a una segregació d'un local, resolent que, quan en el títol constitutiu de la propietat horitzontal es prevegi la possibilitat de segregar o dividir elements privatius sense necessitat d'acord col·lectiu de la junta de propietaris, implícitament s' estan autoritzant les obres i modificacions que aquesta segregació precisi, llevat de clàusula expressa en contrari.
14.- VENDA D' HABITATGE HABITUAL DE LA FAMÍLIA. ES REQUEREIX EL CONSENTIMENT D' AMBDÓS CÒNJUGES, TAMBÉ PER A ESTRANGERS:
La Resolució de la DGSJFP de 25 d'octubre de 2023 (BOE de 22 de novembre de 2023), on la DG resol un cas d'una venda d'un immoble pertanyent a un estranger, resolent que l'aplicació de l'article 1320 CC (i per tant el seu homòleg en el codi civil català) relatiu a la necessitat de consentiment d'ambdós cònjuges per disposar de l'habitatge habitual de la família, és independent del que disposi la llei rectora del règim econòmic matrimonial, i que d' acord amb el Reglament 24 juny 2016, és aplicable també a matrimonis estrangers.
15.- IMPORTANT DISTINCIÓ ENTRE PARTICIÓ FETA PEL TESTADOR I NORMES PARTICIONALS:
Adjunt (AQUÍ) la Resolució de la DGSJFP de 27 d'octubre de 2023 (BOE de 22 de novembre de 2023), on la DG resol un cas relatiu a una escriptura d'acceptació d'herència i adjudicacions hereditàries, en la qual, sintetitzant la jurisprudència del Tribunal Suprem en aquesta matèria, aclareix la important diferenciació entre una partició feta en el propi testament i les meres "normes particionals".
Assenyala el Centre Directiu que quan el testador duu a terme en el testament totes les operacions particionals (inventari, avalot, liquidació i adjudicació de lots) estem davant d'una veritable partició feta en testament. En canvi quan es limita a manifestar la seva voluntat perquè en el moment de la partició s' adjudiquin determinats béns en pagament del seu haver a cada hereu, estem davant de meres normes particionals.
Novembre 2023
1.- MOLTA CURA. ERRORS EN NOTARIA QUE GENEREN RESPONSABILITAT CIVIL:
S'adjunta (AQUÍ) una Nota del Consell General del Notariat, on es detallen les principals reclamacions que l'Assegurança de Responsabilitat Civil dels Notaris està havent d'atendre davant de negligències, errors o males praxis professionals. A continuació, alguns exemples destacables:
- Diverses reclamacions relatives a documents autoritzats amb persones amb capacitats psíquiques minvades. Extremar precaucions amb persones ancianes que presentin indicis de deteriorament cognitiu, incapacitades / amb mesures de suport per a l'exercici de la capacitat jurídica, sota tutela, curatela, etc.
- Suplantacions d' identitat. Extremar la diligència en verificar la identitat de la persona amb la seva foto de DNI / NIE / Passaport, etc.
- Verificació de càrregues hipotecàries. Extremar precaucions amb hipoteques cancel·lades econòmicament, però no registralment. Exigir constància documental que efectivament el préstec garantit està pagat.
2.- NOU RECORDATORI. NOVETATS EN MATÈRIA D' INVERSIONS EXTERIORS:
S'adjunta (AQUÍ) una nota informativa d'OCP amb resum de les principals novetats del Reial Decret 571/2023, sobre inversions exteriors. Es consideren inversions exteriors les següents:
Inversions estrangeres a Espanya:
- Participació d ' un NO RESIDENT en societats espanyoles que superi el 10% del capital social.
- Adquisició d'immobles a Espanya per NO RESIDENTS que superin els 500.000 euros.
- En el cas que els fons emprats en la inversió tinguin origen en jurisdiccions no cooperatives, s' exigeix declaració prèvia. L'ordre de 9 de febrer de 2023 (AQUÍ) conté la llista de jurisdiccions no cooperatives.
Inversions espanyoles a l' exterior:
- Participació en el capital de societats no residents que superi el 10 % del capital social.
- Adquisició de béns immobles sits a l' exterior per import superior a 300.000 euros.
- En el cas que la destinació de la inversió sigui una jurisdicció no cooperativa cal igualment la declaració prèvia.
Obligacions del notari:
- Quan entri en vigor el desenvolupament normatiu del Reial decret, serà obligatori que el notari remeti la informació sobre la inversió exterior al Consell General del Notariat.
- En el període transitori, la presentació telemàtica de les declaracions es realitza mitjançant AFORIX.
- Es manté vigent l' obligació del notari de remetre a la Direcció General de Comerç Internacional i Inversions, mitjançant escrit, en els mesos de gener i juliol de cada any, una relació d' aquelles operacions intervingudes que tinguin la consideració d' inversió estrangera, durant el semestre precedent respecte de les quals no s' hagi interessat del notari la presentació de la corresponent declaració.
3.- ÉS POSSIBLE DECLARAR EL FINAL D' OBRA PARCIALMENT EN UN EDIFICI DIVIDIT HORITZONTALMENT:
La DG resol un cas d'un edifici, amb diverses plantes, dividit horitzontalment, on es declara el final d'obra de només part d'ells (en concret, del local baix i de la primera planta, no així de la resta de plantes).
En aquest cas, la DG ho accepta, afirmant que no hi ha inconvenient en què la constància de la terminació d'obra pugui ser parcial, per fases, i fins i tot per pisos; doncs pot ocórrer en la pràctica que hi hagi elements no acabats, sense que això obsti a la inscripció de la terminació d' altres, sempre que s' acrediti degudament.
4.- PARTICIÓ D' HERÈNCIA PER COMPTADOR PARTIDOR. CURA AMB ELS CONFLICTES D' INTERESSOS:
La Resolució de la DGSJFP de 5 de setembre de 2023 (BOE de 25 d'octubre de 2023), on la DG resol que en una escriptura d'acceptació, partició i adjudicació d'herència, la comptadora-partidora no s'ha limitat a l'estrictament particional i, en les adjudicacions, ha realitzat funcions dispositives que requereixen la intervenció dels hereus.
A més, hi ha un conflicte d' interessos entre dos cohereus germans, ja que un és tutor d' un altre, i per tant n' exerceix la representació legal. En ser els dos interessats en l' herència, i estar un d' ells representat legalment pel seu germà, hi ha conflicte d' interessos i en aquest cas és necessari la intervenció d' un defensor judicial.
5.- VENDA DE PLAÇA D' APARCAMENT EN FINCA SENSE DIVIDIR. CAL DESCRIURE CONCRETAMENT LA PLAÇA D' APARCAMENT:
La Resolució de la DGSJFP de 28 de juliol de 2023 (BOE de 12 d'octubre de 2023), on la DG resol un cas de venda d'una participació indivisa (1,329%) d'una finca, destinada a aparcament de vehicles. L'escriptura contenia la descripció d'aquesta finca registral en el seu conjunt (consistent en la planta soterrani d'un edifici destinada a aparcaments i trasters), però no la descripció d'aquesta concreta plaça d'aparcament l'ús i gaudi exclusiu de la qual s'atribuïa a la participació indivisa de finca transmesa.
La DG, alineant-se amb el Registrador, considera que cal que, en l' escriptura de compravenda, es descrigui amb detall els llindars i la superfície de la plaça d' aparcament que es transmet.
6.- REGISTRE DE LA PROPIETAT I LLEI 11/2023. NOUS TERMINIS PER A QUALIFICACIÓ DE DOCUMENTS:
La Resolució de la DGSJFP de 7 de juliol de 2023 (BOE de 15 d'agost de 2023), on s'aprova el calendari per implantar la llei 11/2023 de digitalització d'actuacions registrals. Aquesta llei ve a instaurar la signatura electrònica de tots els assentaments i documents registrals i la portada d' un protocol en suport electrònic. L' esmentada resolució inclou dos annexos amb un calendari d' implantació de la signatura electrònica en cadascun dels Registres de la Propietat d' Espanya, i amplia el termini ordinari de qualificació registral de 15 dies hàbils a 30 dies hàbils, durant el termini d' un mes a comptar des de la data en què s' inicia la implantació de les actuacions digitals.
S' adjunta al resum la resolució amb els annexos en els quals es troben les respectives dates d' inici de la fase d' implantació de signatura electrònica, per a que tots els empleats de la notaria puguin consultar-les i tenir en compte que en el termini d' un mes des d' aquesta data, el termini de qualificació no és de 15 dies com habitualment, sinó de 30.
La importància d'aquesta consulta rau en el fet que s'autoritzen cancel·lacions d'hipoteques inscrites en tots els registres d'Espanya, i cadascun d'ells té una data prevista per a la implantació d'aquesta signatura electrònica!
7.- VEÏNATGE CIVIL I LES SEVES DIFICULTATS DE PROVA. CAL DONAR-LI MOLTA IMPORTÀNCIA A LA MANIFESTACIÓ QUE S' INCLOGUI EN L' ESCRIPTURA:
La Resolució de la DGSJFP de 3 d'octubre de 2023 (BOE de 2 de novembre de 2023), on la DG resol un cas relatiu a la prova del veïnatge civil d'una fal·lera i la seva importància per determinar el Dret successori aplicable.
En el supòsit, la causant, en el seu testament, manifesta que té veïnatge civil comú. No obstant això, el seu hereu (espòs), quan accepta l'herència, en aquesta escriptura d'acceptació manifesta que el veïnatge civil de la causant era la d'Eivissa, i en base a la mateixa, s'adjudica tota l'herència (a diferència d'això, si el veïnatge civil fos comú, com la causant no tenia descendents, però sí ascendents vius, aquests serien legitimaris). En presentar-se a inscripció l' esmentada escriptura d' acceptació d' herència, el Registrador la denega, en considerar que preval la manifestació del veïnatge civil comú realitzat per la morta en el seu testament.
La DG, alineant-se amb el Registre, considera que la prova del veïnatge civil és molt difícil (llevat d'aquells casos en què consti inscrita la manifestació expressa en el Registre Civil). Així doncs, en cas de dubtes, ha de prevaler la manifestació de l'interessat realitzada davant de Notari (doncs s'ha realitzat estant degudament informat per part del fedatari), fins i tot sobre el que pugui resultar de documents extrajudicials (com un certificat d'empadronament del que resulti que la persona està empadronada en aquest domicili des de fa més de 10 anys), doncs no sempre el veïnatge administratiu coincideix amb el domicili efectiu (que és el que determina el veïnatge civil).
8.- L' ADMINISTRADOR AMB CÀRREC CADUCAT POT CONVOCAR LA JUNTA GENERAL PER A LA RENOVACIÓ DE L' ÒRGAN D' ADMNISTRACIÓ I PER PRESENTAR COMPTES ANUALS:
S'adjunta (AQUÍ) la Resolució de la DGSJFP de 31 d'octubre de 2023 (BOE de 21 de novembre de 2023), en la qual la DG resol que és vàlida la Junta General convocada per administrador amb càrrec caducat, sempre que aquesta Junta General es convoqui per renovar l'òrgan d'administració i aprovar els comptes anuals de diversos exercicis com a forma de superar el tancament del Registre de la Propietat.
9.- PODERS PREVENTIUS I ASPECTES INTERREGIONALS:
Es resumeix a continuació, breument, una ponència relativa als poders preventius i als aspectes a tenir en compte en l' àmbit del Dret interregional:
- Gran utilitat del poder preventiu: evita a la família haver de recórrer a mesures de suport judicials (que tarden més d'un any a constituir-se, més el cost d'advocats, etc.).
- En breus serà possible consultar telemàticament, en el Registre Civil, la vigència d' aquests poders. Cautela a tenir en compte sempre que un apoderat acudeixi a Notaria a signar amb un d'aquests poders.
- Dubtes sobre Dret aplicable quan un client acudeix a notaria per signar un poder preventiu: Hem d'acudir sempre al criteri de la residència habitual (art. 9.6 Cc) per constituir el poder a l'empara del CCCat o el Cc.
- Recordar sempre incloure (o no), a petició del client, la clàusula sobre si es requereix autorització judicial per als mateixos actes per als quals la requereix el curador.
- A Catalunya, en els propers mesos, hi haurà novetats rellevants en aquesta matèria, ja que l' avantprojecte de reforma del Llibre II del Codi Civil Català sobre aquesta matèria entrarà al Parlament en breus ja, com a Projecte de Llei, de manera que, si es tramita ordinàriament, en uns mesos hi haurà una nova normativa en aquesta matèria amb modificacions molt profundes que haurem d' estudiar per adaptar les escriptures.
10.- LLEI 11/2023. DIGITALITZACIÓ D'ACTUACIONS NOTARIALS I REGISTRALS (PROTOCOL ELECTRÒNIC, VÍDEO SIGNATURES i CÒPIES AUTORITZADES ELECTRÒNIQUES):
S'adjunta article del nostre BLOG que resumeix els 10 punts principals de l'entrada en vigor de la Llei 11/2023 (AQUÍ).
Tres són els canvis principals que ens afectaran al nostre dia a dia:
- El primer és el dipòsit en seu electrònica notarial de tots els documents signats, sent fidel reflex del document en paper (matriu, units, diligències i notes).
- El segon gran canvi és la possibilitat de videofirmar amb certificat digital determinats tipus de documents una vegada que el ciutadà registrat al portal notarial;
- i per últim, la creació de les còpies autoritzades electròniques que substitueixen el paper amb la seva mateixa eficàcia i validesa.
Després de 21 dies d'implementació ens hem trobat amb les següents casuístiques:
PEL QUE FA AL PORTAL NOTARIAL (PNC):
- Els ciutadans que vulguin realitzar tràmits hauran d'emplenar el formulari i validar el seu mòbil i correu de contacte. El tràmit és senzill i es completa pujant a la plataforma el document d'identitat. Ho hem validat i funciona correctament per a ciutadans identificats amb DNI, NIE i PASSAPORT.
- La forma més pràctica d'accedir i que serveix també per signar és utilitzar un certificat digital. Recomanem el de la Fàbrica Nacional de Moneda i Timbre, tot i que hi ha diverses entitats emissores certificades per Ancert.
- El ciutadà que accedeixi podrà consultar tot el seu històric d' escriptures entre l' 1 de gener de 2007 i el 8 de novembre de 2023. El signat a partir de l'entrada en vigor de la llei encara està per determinar com es publiqués.
PEL QUE FA A LA VIDEOFIRMA:
- Des de l'inici hem aconseguit realitzar amb èxit 2 videofirmes. Si bé és una tecnologia molt nova i que té les seves limitacions no ha resultat complex de realitzar un cop el client està registrat al portal i disposa del certificat digital per poder signar.
- La connexió es realitza amb una aplicació integrada al navegador web i és intuïtiva i senzilla. Esperem que a mesura que els ciutadans es registrin augmenti el nombre de documents atorgats per aquest mètode.
QUANT A LA CÒPIA AUTORITZADA ELECTRÒNICA:
- Ja hem emès les primeres còpies autoritzades electròniques amb codi segur de verificació (CSV).
- El procés el gestionem des del mateix Word i de manera paral·al dipòsit del document tot i que es pot emetre amb posterioritat, sempre per a documents signats a partir del 9 de novembre de 2023.
- El document es publica a la seu electrònica notarial i es genera de forma ràpida i senzilla en SIGNE el CSV per remetre al client.
- Una vegada pujat a la seu electrònica es comparteix amb el client mitjançant un correu electrònic en el qual li facilitem un enllaç a la seva còpia autoritzada electrònica. Aquest mètode de lliurament li dóna autenticitat i validesa legal enfront de tercers. Creiem que a poc a poc anirà substituint el paper ja que per a la seva consulta i validació no cal estar donat d'alta al portal notarial del ciutadà.
DUBTES MÉS FREQÜENTS DE PROTOCOL ELECTRÒNIC i VIDEOFIRMA:
A SIC, dins de l'apartat "Llei 11/2023. Digitalització d'actuacions notarials i registrals" es pot trobar un document amb preguntes i respostes sobre dubtes existents en relació a la posada en marxa de la Llei 11/2023, s'han emès dues publicacions: volum 1 i volum 2.
Així mateix, s'adjunten (AQUÍ en singular i AQUÍ plural), plantilles base per a qualsevol escriptura electrònica atorgada per videofirma a través del Portal Notarial del Ciutadà.
MODIFICACIÓ DE L' ÍNDEX ÚNIC INFORMATITZAT. NECESSITAT D'INFORMAR PER SEPARAT DEL NOMBRE DE FOLIS EN SUPORT PAPER / TELEMÀTIC:
A partir del 9 de novembre de 2023, es modifica l' Índex Únic Informatitzat per incorporar com a camp obligatori a informar en cada instrument públic el nombre de folis de matriu del suport paper per separat del nombre de folis en suport electrònic.
Per a qualsevol dubte en tot el relacionat amb la nova digitalització al respecte (tant d'empleats com de clients), contactar amb Antonio Alba per a la seva resolució en el correu: antonio@jesusbenavides.es
Octubre 2023
1.- REGISTRE CENTRAL DE TITULARITATS REALS. NOTA ACLARATÒRIA
S'adjunta (AQUÍ) nota aclaridora d'OCP sobre diverses qüestions relatives al Registre Central de Titularitats Reials i les obligacions dels Notaris al respecte:
- Per a l'atorgament del negoci jurídic, no és requisit de validesa l'obtenció del correu electrònic a què es refereix l'article 4 del RD 609/2023, ja que no forma part dels requisits d'identificació del titular real.
- Percentatge de participació: només s' haurà d' incloure aquesta informació quan calgui efectuar una nova acta de manifestacions per al supòsit que existeixi discordança entre el contingut de la BDTR i la manifestació de l' atorgant
2.- COMPRAVENDA D' IMMOBLE FORMALITZADA PER REPRESENTANT AMB PODER REVOCAT. MOLTA CURA EN VERIFICAR LA VIGÈNCIA DE PODERS I CÀRRECS DE SOCIETATS
Adjunt la Resolució de la DGSJFP de 26 de juliol de 2023 (BOE de 28 de setembre de 2023). La DG resol un cas d' una CV d' un immoble, en el qual la part venedora és representada per un apoderat, manifestant aquest que el seu poder és vigent, i el notari, donant el seu judici de suficiència positiu en l' escriptura. No obstant això, de les dades obrants en el Registre Mercantil, resulta que aquest poder estava revocat de feia pocs dies, havent-se publicat aquesta revocació en el BORME, una vegada inscrita en el Registre (moment a partir del qual és oposat enfront de tercers), el mateix dia de la signatura de la CV.
La DG confirma la qualificació del Registre, de manera que no es pot inscriure el dret del comprador ja que el venedor no va estar degudament representat per una persona amb facultats suficients per formalitzar aquesta venda.
Per tenir en compte el cas i realitzar les consultes pertinents en el Registre en una data el més propera possible a la signatura de l'escriptura (si és possible, el mateix dia), per evitar casos així.
3.- SL. REDUCCIÓ DE CAPITAL PER COMPRA DE PARTICIPACIONS. IMPORT DE LA RESERVA INDISPONIBLE
Adjunt la Resolució de la DGSJFP de 24 de juliol de 2023 (BOE de 27 de setembre de 2023). La DG resol el típic cas de "sortida" d'un soci d'una SL. Per a això, la societat recompra totes les participacions d'aquest soci (per un valor de reemborsament superior al nominal) per a, a continuació, reduir el capital social en el mateix import (procedint així a la seua amortització) i, així mateix, dotar una reserva indisponible, per l'import de la reducció (prenent com a referència el nominal de les participacions, i no el valor reemborsat al soci, que com s' indica, és superior), per garantir els drets dels creditors.
El Registre qualifica negativament perquè considera que l'import de la reserva ha de ser igual "al valor del rebut pel soci" (això és, al total reemborsat, i no només al valor nominal de les participacions).
La DG revoca la qualificació del Registrador Mercantil, determinant que en aquests casos l' import de la reserva indisponible ha de ser igual al valor nominal de les participacions amortitzades, i no a l' import reemborsat al soci sortint
4.- GUARDA DE FET. DOCUMENT INTERPRETATIU PER A TRÀMITS BANCARIS
S'informa que en SIC, dins de l'enllaç "Llei 8/2021 de suport a la discapacitat" es posa a disposició dels empleats un protocol marc signat entre la Fiscalia General de l'Estat i el sector bancari per clarificar les atribucions del guardador de fet en l'àmbit de les gestions bancàries.
Aquest document també ha estat objecte d'anàlisi detallada en un article del nostre blog (AQUÍ es pot consultar).
5.- INVERSIONS EXTERIONRES. NOVETATS NORMATIVES A TENIR EN COMPTE
S'informa a la plantilla de la recent aprovació del Reial decret 571/2023, de 4 de juliol, sobre inversions exteriors (AQUÍ es pot consultar), que haurà de ser tingut en compte quan es formalitzin operacions amb no residents. En concret, es modifica la normativa anterior en els aspectes fonamentals següents:
1.- Es consideren inversions estrangeres als efectes de fer la corresponent declaració posterior al Registre d' Inversions del Ministeri d' Economia, les següents:
- Participació per no residents en societats espanyoles quan aquesta participació superi el 10% del capital social o dels drets de vot de la companyia (anteriorment s'exigia que la participació fos del 50%).
- Adquisició de béns immobles a Espanya per no residents quan l'import superi els 500.000€ (anteriorment el límit mínim estava en 3.000.000 €).
En aquests casos el titular no resident té l'obligació de declarar davant el Registre d'Inversions del Ministeri d'Economia la inversió, mitjançant els models que resulten de la disposició transitòria 3 del Reial Decret (models DP1, D1A D1B, DP2, D2A, D2B).
2.- Si l'operació ha estat intervinguda per Notari, haurà de comunicar la inversió al Consell General del Notariat a través de la seu electrònica notarial (SIGNO) i, en tot cas, advertir el compareixent de l'obligació de presentació.
3.- En el cas que les inversions considerades estrangeres (de conformitat amb l'article 4 del Reial Decret), tinguin origen en un país de jurisdicció no cooperativa (antics paradisos fiscals), que són les recollides a l'Ordre de 9 de febrer de 2023, caldrà fer una declaració prèvia i els Notaris hauran d'exigir-la abans de l'atorgament, i advertir expressament d' això en el document públic.
6.- NOTES PRÀCTIQUES DE DOCUMENTS ON INTERVINGUIN ESTRANGERS
S'adjunta (AQUÍ), un interessant article d'un company Notari, on s'exposen una sèrie de reflexions pràctiques a tenir en compte quan en un document públic intervingui una persona física estrangera. A tall de resum, es destaquen les més rellevants:
- Identificació. S' apliquen les regles generals del Reglament Notarial. En concret, en el cas dels estrangers comunitaris aquesta es realitza a través, bé del seu passaport, bé del seu document d' identitat nacional.
- NIE: Els estrangers que, pels seus interessos econòmics, professionals o socials, es relacionin amb Espanya, han d' estar dotats, a efectes d' identificació, d' un nombre personal, únic i exclusiu, de caràcter seqüencial. Necessari per a totes aquelles operacions amb transcendència tributària.
- Traducció: Llevat que el notari conegui l' idioma estranger, caldrà atenir-se al que disposa l' article 150 del Reglament Notarial i demanar un intèrpret.
- Mitjans de pagament: Molta cura i diligència amb matèria de prevenció de blanqueig. És altament recomanable exigir que els comptes d'ingrés i abonament siguin de bancs espanyols. Si hi hagués bancs estrangers o comptes de terceres persones, s'exigirà informació el més completa i fidedigna possible sobre l'origen dels fons, requerint justificació documental (certificats de titularitat dels comptes, contractes justificatius de l'origen dels fons, etc.).
- Apostilla: Resulta imprescindible comptar amb ella respecte dels documents atorgats a l' estranger.
- Operacions immobiliàries. Recordar la retenció del 3% del preu (Impost de la Renda de No Residents) i inversió del subjecte passiu en la "plusvàlua municipal".
7.- SOL·LICITUD DE CÒPIES DE TESTAMENTS A L'ARXIU DEL COL·LEGI NOTARIAL DE CATALUNYA
Informació d'interès en sol·licitar còpies de testaments al Col·legi. Per evitar problemes en cas de discrepàncies de dates, es demana per part del Col·legi que, quan es remeti una sol·licitud de còpia, s'adjunti a la sol·licitud de còpia de testament els corresponents certificats de defunció i últimes voluntats per identificar de forma més exacta aquesta petició.
8.- SIGNATURA TELEMÀTICA DE DOCUMENTS NOTARIALS. ENTRADA EN VIGOR
Com ja es va informar en anteriorment, el pròxim 9 de novembre entrarà en vigor la Llei 11/2023, que permetrà la signatura telemàtica de documents públics (això és, a través d'un sistema de videoconferència amb el Notari i signatura electrònica, sense necessitat que el client acudeixi físicament a la notaria). AQUÍ es pot trobar un article al blog de la Notària de Jesus Benavides amb més detall al respecte (quins documents es podran signar, procediment, etc.).
Per ser pioners amb aquesta novetat i donar el millor servei als clients, s'ha creat a la pàgina web de la notaria de Jesus Benavides un nou apartat (Videofirma) on, mitjançant uns didàctics vídeos, s'explica tot el procés que haurà de seguir qualsevol ciutadà que vulgui posar en pràctica aquesta possibilitat.
Per a qualsevol dubte al respecte (tant d'empleats com de clients), contactar amb Antonio Alba per a la seva resolució en el seu correu electrònic: antonio@jesusbenavides.es.
Setembre 2023
1.- CÒMPUT TERMINIS PER A CELEBRACIÓ DE JUNTA GENERAL. NO ES POT INCLOURE EN EL CÒMPUT EL DIA DE CELEBRACIÓ DE LA JUNTA
Adjunt la Resolució de la DGSJFP d'11 de juliol de 2023 (BOE de 28 de juliol de 2023). D'acord amb ella, i a tall resum, la DG ens recorda les regles de còmput dels terminis per a la convocatòria de junta general en una societat de capital. Com és sabut, l'article 176 LSC determina que entre la convocatòria i la celebració de la junta general ha de transcórrer un mes (SA) o 15 dies (SL). Per al còmput d' aquests terminis, el dia d' inici comença el dia en què es remet l' anunci a l' últim dels socis i, per determinar el dia de finalització del termini, no es podrà computar el dia de celebració de la junta general.
Per tant ha de transcórrer un mes per a les societats anònimes i 15 dies per a les societats limitades, i és l' endemà d' aquests terminis quan es pot celebrar vàlidament la Junta General.
2.- DOCTRINA DE LA DIRECCIÓ GENERAL EN MATÈRIA ARANZELÀRIA
S'adjunta (AQUÍ) interessant document que recull un resum de la doctrina de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública, en matèria aranzelària, dels anys 2020 – 2023. Per consultar en cas de dubtes sobre com minutar escriptures concretes.
3.- NOVETATS EN L' ÍNDEX ÚNIC INFORMATITZAT
S' informa que, recentment, l' Índex Únic Informatitzat ha inclòs una sèrie de novetats per millorar el reflex dels negocis jurídics que s' atorguen en els instruments públics.
En concret, es creen nous actes jurídics per recollir degudament:
- Actes d' adquisició o conservació de veïnatge civil.
- Escriptures de mesures de suport i les de constitució d'assistència (i el seu equivalent a Catalunya),
- Actes d'omissió de número de protocol o de Llibre Registre (per donar solució al cas infortunat que quedi un número o diversos sense document realment autoritzat o intervingut).
Altres petites modificacions:
- Constància dels mitjans de pagament en les actes de dipòsit.
- Especificació de la titularitat guanyancial (o no) en la compravenda de participacions i accions socials.
- Constitució d'entitats amb o sense personalitat jurídica, on s'exigeix la informació del seu Número d'Identificació Fiscal (si l'obtenció és posterior a l'atorgament i no s'ha pogut obtenir la dada per part del client, arribat el venciment del termini per remetre l'índex, s'haurà de sol·licitar l'aixecament de regla per la llera habitual).
4.- TEORIA DEL NEGOCI JURÍDIC COMPLEX. COMPRA + HIPOTECA D' IMMOBLE PER PERSONA CASADA. NO ÉS NECESSARI EL CONSENTIMENT DE L' ALTRE CÒNJUGE SI LA HIPOTECA ES REALITZA DE FORMA SIMULTÀNIA A LA COMPRA. CURA EN CAS D' ESTRANGERS
S'adjunta (AQUÍ) interessant article on es resumeix la doctrina de la DG sobre la teoria del negoci jurídic complex. Es tracta de casos on una persona casada compra ella sola un immoble, i tot seguit l'hipoteca. Com és sabut, la regla general determina que, per hipotecar l' habitatge habitual, encara que aquesta pertanyi a un sol dels cònjuges, és necessari el consentiment de l' altre. Com a excepció a aquesta regla general, sorgeix la teoria del negoci jurídic complex, en virtut de la qual, no és necessari el consentiment del cònjuge no titular en la constitució d' hipoteca sobre habitatge habitual immediatament posterior a la seva compra, és a dir que la hipoteca se signi amb el nombre immediatament posterior de protocol a la de compravenda.
En el cas d'estrangers, CURA, doncs la DG no admet la doctrina del negoci jurídic complex, llevat que aquest dret estranger ho permeti i així s'acrediti (així doncs, s'haurà de verificar mitjançant informe del notari si el Dret estranger que regeix el règim matrimonial concret dels clients, admet o no aquesta teoria del negoci complex).
5.- ELEVACIÓ A PÚBLIC D' ACORDS SOCIALS. UNA BONA ESCRIPTURA POT SALVAR UN MAL CERTIFICAT
Adjunt la Resolució de la DGSJFP de 10 de juliol de 2023 (BOE de 28 de juliol de 2023). D'acord amb ella, i a tall resum, la DG determina que, en el marc d'una elevació a públic d'acords socials d'una SL (cessament i designació de càrrecs), si en el certificat no s'indica el quorum d'adopció dels acords, però en l'escriptura sí que s'especifica (mitjançant una manifestació de l'administrador), això és suficient per poder inscriure l' acord en el Registre Mercantil.
6.- PRIOR IN TEMPORE, POTIOR IN IURE. EL QUE ARRIBA PRIMER AL REGISTRE, ÉS EL QUE PREVAL (ENCARA QUE EL DRET SIGUI POSTERIOR)
Adjunt la Resolució de la DG de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació, de 17 de juliol de 2023 (DOGC de 31 de juliol de 2023). D' acord amb ella, i a tall resum, la DG determina que el que accedeix primer al Registre, és el que preval.
Supòsit en el qual, l' any 1986, mitjançant document privat, es constitueix un usdefruit vitalici sobre una finca. Posteriorment, el 09/02/2023, s'eleva a públic aquest document privat i es presenta a inscripció en el Registre de la Propietat. No obstant això, el Registrador denega la inscripció, ja que data 03/02/2023, això és, 6 dies abans, es va presentar a inscripció una escriptura de lliurament de llegat, en la qual s'adjudica aquest dret d'usdefruit a un tercer, en base a una acceptació d'herència d'una persona morta el 2022.
En aquest cas, la DG recorda el principi bàsic de funcionament del Registre, això és, prior in tempore, potior in iure, de manera que, el que primer arriba al Registre i s'inscriu (usdefruit de 2022 presentat el 3 de febrer de 2023), preval davant la resta de drets (en aquest cas, un usdefruit constituït en document privat el 1986 i presentat a inscripció el 9 de febrer de 2023 en base a una escriptura d' elevació a públic).
7.- TAULA NORMATIVA SOBRE NACIONALITAT I ESTAT CIVIL
S'adjunta (AQUÍ) interessant document que recull una taula normativa sobre nacionalitat i estat civil, on podem trobar enllaços a normativa i Resolucions de la Direcció General sobre matèries diverses com Registre Civil, certificacions, règim econòmic del matrimoni, etc.
8.- JURA DE NACIONALITAT. DIVERSES QÜESTIONS A TENIR EN COMPTE
S'adjunta (AQUÍ) Circular de la DG relativa a la competència del Registre Civil concret on formalitzar la declaració d'opció de la nacionalitat espanyola, així com el jurament o promesa. En aquesta s' estableix que la competència correspondrà a l' Oficina del Registre Civil del domicili de l' optant.
Així mateix, s'adjunta (AQUÍ) Circular de la Directora General de Seguretat Jurídica i Fe Pública, en la qual es determina la improcedència d'atorgar actes de jura de nacionalitat quan es detectin indicis que el compareixent ha realitzat actes incompatibles amb la bona conducta cívica (com per exemple, el fet que el sol·licitant estigui ingressat en un centre penitenciari).
9.- IMPUGNACIÓ JUDICIAL DE QUALIFICACIONS NEGATIVES. SERVEI AL QUAL PODEM RECÓRRER COM A OFICINA NOTARIAL
S'adjunta (AQUÍ) un document informatiu del Consell General del Notariat, a través del qual, es dona a conèixer un servei de què disposen els Notaris, per poder recórrer judicialment aquelles qualificacions negatives (o també Resolucions de la DGSJFP) que puguin suposar un interès corporatiu per als Notaris.
Així doncs, en cas que l' empleat es trobi amb una qualificació negativa que consideri que pot afectar el Notariat en el seu conjunt, pot plantejar aquesta possibilitat al notari, la qual es podrà demanar per les vies que s' indiquen en el document adjunt.
10.- LA RECOMANABLE ACTA DE MANIFESTACIONS PRÈVIA A L' ATORGAMENT D' UNA ESCRIPTURA EN LA QUAL INTERVÉ UNA PERSONA AMB DISCAPACITAT.
La circular informativa 3/2021, de 27 de setembre de la Comissió Permanent del Consell General del Notariat, proposa que prèviament a l'atorgament d'una escriptura en la qual intervinguin persones amb discapacitat, s'aixequi una acta de manifestacions en la qual es facin constar les circumstàncies que puguin influir en l'atorgament del negoci jurídic de què es tracti. L' esmentada acta podrà recollir entre altres circumstàncies:
- Declaracions de la pròpia persona amb discapacitat, Per exemple, la manifestació d' aquesta persona reconeixent que ven per un preu inferior al de mercat per una necessitat o conveniència determinada, o els motius pels quals renuncia a una determinada herència.
- Declaracions de les persones que assisteixin al discapacitat en l' exercici de la seva capacitat. Per exemple, la manifestació del guardador de fet, advocat, acompanyant incidental, etc, fent constar que ha recomanat a la persona amb discapacitat atorgar una escriptura de venda perquè és necessari per al seu sustent i manutenció futurs, o per saldar uns deutes pendents.
Aquesta acta és un complement imprescindible del judici de capacitat notarial, i aporta claredat i seguretat enfront de controvèrsies futures i possibles reclamacions. És recomanable que el requirent de l' acta sigui la persona amb discapacitat o el seu assistent.
11.- ES CREA EL REGISTRE CENTRAL DE TITULARITATS REALS.
Entra en vigor el dia 19 de setembre de 2023 el Reial decret 609/2023, d'11 de juliol, pel qual es crea el Registre Central de Titularitats Reials. Aquest registre és de consulta obligada per a tots els subjectes obligats per la llei al control del blanqueig de capitals, entre ells els notaris. No obstant això, fins que no es produeixi el bolcat de dades a aquest registre, per a la qual cosa es donen 9 mesos, el Reial Decret estableix que cal seguir acudint a les fonts tradicionals (Base de dades del Titular Reial a través de Signe).
Juliol 2023
1.- NOU PERMÍS RETRIBUÏT DE 15 DIES NATURALS PER A PARELLES DE FET
Es publica al BOE i entra ja en vigor el Reial decret llei 5/2023 (AQUÍ es pot consultar), en virtut del qual, es reconeix un permís retribuït de 15 dies naturals pel fet de constituir-se (i registrar-se) com a parella estable. Se'n pot informar totes les parelles estables que es constitueixin a partir d'ara, perquè puguin gaudir d'aquest nou permís.
2.- NOVA REGULACIÓ DE LES MODIFICACIONS ESTRUCTURALS DE LES SOCIETATS MERCANTILS
El ja citat Reial decret llei 5/2023 (AQUÍ es pot consultar) ha derogat l'antiga Llei 3/2009, de 3 d'abril, sobre modificacions estructurals de les societats mercantils (transformació, fusió, escissió, cessió global d'actiu i passiu, etc.). Així doncs, a partir d'ara, el nou règim jurídic de les modificacions estructurals cal trobar-lo en l'esmentat Reial decret llei 5/2023. A tenir en compte quan qualsevol oficial prepari una d'aquestes operacions (haurà de consultar la nova regulació i adaptar les cites legals al nou text normatiu).
3.- LES SENTÈNCIES DE DIVORCI D' ESTRANGERS, AMB ADJUDICACIÓ D' IMMOBLES, HAN D' ESTAR INSCRITES EN EL REGISTRE CIVIL CENTRAL
Adjunt la Resolució de la DGSJFP de 13 de juny de 2023 (BOE de 10 de juliol de 2023). D'acord amb ella, i a tall resum, la DG determina que, en cas de divorci (D'ESTRANGERS el matrimoni de la qual no està inscrit en el Registre Civil espanyol), si en la sentència s'adjudica un immoble a un dels excònjuges, per poder inscriure la mateixa en el Registre de la Propietat, cal que, prèviament, aquesta sentència de divorci consti inscrita en el Registre Civil central.
4.- REGISTRE DE LA PROPIETAT I PRIOR IN TEMPORE. DE VEGADES SÍ, I DE VEGADES NO, EL QUE ES PRESENTA DESPRÉS TÉ PRIORITAT SOBRE DOCUMENTS PRESENTATS AMB ANTERIORITAT
Adjunt la Resolució de la DGSJFP de 15 de juny de 2023 (BOE de 10 de juliol de 2023). D'acord amb ella, i a tall resum, la DG resol un cas curiós:
- Se signa CV + PH que es presenta a inscripció, qualificat amb defectes esmenables.
- Es presenta esmena, i estant l'assentament vigent (això és, encara no inscrites la CV + PH), entra en el Registre de la Propietat un manament de l'AEAT amb una prohibició de disposar, per deutes tributaris.
- El Registrador qualifica negativament la CV + PH (presentades abans que el manament) emparant-se en raons d'ordre públic.
- El Notari recorre i la DG li dona la raó, determinant que si aquest manament prové d'un procediment administratiu on no es posa en tela de judici la validesa civil del negoci jurídic (recordem, deutes tributaris), no procedeix la qualificació negativa, ja que la CV + PH s'han presentat abans en el Registre (prior in tempore potior in iure).
- No obstant això, ens recorda la DG que si el manament hagués estat lliurat en el marc d'un procés penal on es posa en tela de judici la validesa del negoci (per exemple, una presumpta estafa a la CV), sí que procediria la suspensió de la inscripció (encara que el manament fos posterior), per raons d'interès general / ordre públic.
5.- NO ES POT INSCRIURE RES A FAVOR D'UNA SOCIETAT AMB EL CIF REVOCAT
Adjunt la Resolució de la DGSJFP de 16 de juny de 2023 (BOE de 10 de juliol de 2023). D' acord amb ella, i a tall resum, la DG determina que, en el marc d' una compravenda, si la societat adquirent té el CIF revocat, no es pot inscriure aquesta adquisició al seu favor. A tenir en compte i recordar sempre quan intervingui una societat, consultar la base de dades existent al respecte.
6.- ES POT REDUIR CAPITAL SOCIAL PER SOTA DE 3.000 EUROS EN UNA SL JA EXISTENT
Adjunt la Resolució de la DGSJFP de 13 de juny de 2023 (BOE de 10 de juliol de 2023). D' acord amb ella, i a tall resum, la DG resol el següent cas curiós:
- SL ja existent, amb capital social superior a 3.000 euros, executa reducció de capital, a resultes de la qual, la seva xifra de capital social resultant queda per sota dels 3.000 euros.
- El Registrador suspèn la inscripció en considerar que aquesta xifra queda per sota del mínim legal, en considerar que les SL de menys de 3.000 euros de capital només són possibles en el moment de la constitució.
- La DG revoca la qualificació del Registrador, considerant que sí que és possible executar una reducció de capital en una SL el resultat de la qual sigui un capital social inferior a 3.000 euros.
7.- AMPLIACIÓ DE CAPITAL SOCIAL I DRET DE SUBSCRIPCIÓ PREFERENT. CAL RESPECTAR ELS TEMPS
De resultes d' una operació formalitzada a la notaria, es recorda que en el marc d ' un augment de capital d' una SA, el dret de preferència dels accionistes en els augments de capital neix en el moment de la publicació de l' oferta de subscripció de les noves accions al Butlletí Oficial del Registre Mercantil, o bé, des de la comunicació escrita a cadascun dels accionistes. Aquesta subscripció podrà realitzar-se pels socis en el termini que hagi fixat la Junta, que no podrà ser inferior a un mes des de la publicació o comunicació.
Així doncs, s'hauran de tenir en compte i respectar aquests terminis en formalitzar-se aquesta classe d'operacions (de manera que no és possible que es realitzi la subscripció de les noves accions en la mateixa Junta de l'acord, llevat que hi haguessin acudit la totalitat dels socis).
8.- RESPONSABILITAT CIVIL DEL NOTARI. MOLT IMPORTANT TENIR-HO EN COMPTE PER EVITAR AQUESTA CLASSE D'ERRORS
S'adjunta a un interessant article doctrinal (AQUÍ) en el qual s'analitza la responsabilitat civil del Notari. D'especial interès, hi ha un apartat amb detall de casos concrets (per exemple, omissió de càrregues, poders insuficients, manca d'informació relativa als efectes tributaris de l'atorgament, etc.).
Es recomana encaridament a tots els empleats de la notaria la lectura de l' article i d' aquests casos concrets per evitar incórrer en aquesta classe d' errors i la responsabilitat associada als mateixos.
9.- REGISTRE CIVIL I JURA DE NACIONALITAT I MATRIMONIS NOTARIALS. QÜESTIONS IMPORTANTS A TENIR EN COMPTE
S'adjunta Ofici de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública (vegeu PDF adjunt al present Email) en la qual s'aclareixen diverses qüestions relatives, sobretot, a la documentació a presentar pels interessats en les actes de jura de nacionalitat i en els expedients matrimonials davant notari, així com a aspectes relatius al tràmit a tenir en compte en ambdós atorgaments.
Juny 2023
1.- ESTATUTS SOCIALS. CONVOCATÒRIA DE JUNTA. NO ÉS VÀLIDA LA CLÀUSULA ESTATUTÀRIA QUE PERMET FER LA CONVOCATÒRIA DE LA JUNTA ALS SOCIS PER CORREU ORDINARI (SENSE JUSTIFICANT DE RECEPCIÓ):
Adjunt la Resolució de la DGSJFP de 10 de maig de 2023 (BOE d'1 de juny de 2023). D'acord amb elles, i a tall resum, la DG ens recorda que (en el marc de la constitució d'una SL), no és admissible la clàusula estatutària que permet remetre la convocatòria de junta als socis mitjançant correu ordinari (sense justificant de recepció), ja que perquè la convocatòria sigui vàlida, cal que el sistema de remissió permeti verificar la recepció de la convocatòria per part del destinatari.
2.- EN L' ESCRIPTURA DE VENDA EXTRAJUDICIAL DE BÉ HIPOTECAT ÉS NECESSÀRIA LA NOTIFICACIÓ FEFAENT DE L' EXECUCIÓ ALS TITULARS DE CÀRREGUES POSTERIORS:
Adjunt la Resolució de la DGSJFP, d'11 de maig de 2023 (BOE d'1 de juny de 2023). Supòsit d ' execució extrajudicial d' immoble hipotecat, a notaria, on existeix una condició resolutòria posterior a la hipoteca a favor d' una societat. Se li notifica el procediment d' execució a l' esmentada societat mitjançant correu certificat amb justificant de recepció, però el lliurament és negatiu, després de la qual cosa s' atorga l' escriptura. La DG, alineant-se amb la tesi del Registrador, no ho accepta, ja que considera que en formalitzar-se l' execució extrajudicial d' un bé hipotecat mitjançant escriptura, cal notificar fefaentment el procediment a tots els titulars de càrregues o drets posteriors a la hipoteca que s' executa, de manera que si s' opta per remetre la notificació del procediment per correu certificat amb justificant de recepció, i el seu lliurament al destinatari és negativa, el procedent és realitzar una notificació personal, per part del notari, mitjançant una acta de notificació (art. 202 Reglament Notarial).
3.- RECTIFICACIÓ DE CABUDA SUPERIOR AL 10%. NO ÉS POSSIBLE INSCRIURE-LA "A POC A POC":
Adjunt la Resolució de la DGSJFP, de 12 de maig de 2023 (BOE d'1 de juny de 2023). S'atorga escriptura de rectificació de cabuda de finca, per la "via simplificada" de l'article 201.3 Llei Hipotecària (per a diferències que no excedeixen del 10%), però en analitzar-se els metres quadrats que consten en el registre i els metres declarats ara (de 9.403 a 10.377), s'aprecia que la diferència és superior al 10%. El Registrador suspèn inscripció i posteriorment, el notari presenta escriptura d' esmena on es demana que s' inscrigui únicament l' excés de cabuda fins a assolir el 10%. El Registrador qualifica de nou negativament, i la DG, alineant-se amb el Registrador, confirma que això no és possible, ja que no es pot inscriure "a poc a poc" o "per parts" una rectificació de cabuda, de manera que si aquesta és superior al 10%, s'ha de recórrer a l'expedient ordinari de l'article 201.1 de la Llei Hipotecària, i no a la via simplificada de l' article 201.3.
4.- MINUTACIÓ DE "CONCEPTES MENORS". QUE ES POT COBRAR I QUE NO:
Interessant entrada del blog "justitonotari" (AQUÍ) on s'analitza una Resolució de la Direcció General de 3 de gener de 2023 (es pot consultar completa en un enllaç de l'esmentat blog), en la qual es resol un recurs d'un particular contra la minuta d'un Notari d'una escriptura de compravenda. A tall de resum, s' hi determina que:
- Què es testimonia i què no? És el Notari qui decideix.
- Informe del Registre Mercantil: No correspon.
- Consulta Titular Reial: Sí.
- Cares en blanc dels xecs: correcte.
- Incorporació a la còpia d' un foli per a la consignació de notes: correcte.
- Diligències: Han de constar per poder-se minutar.
- Còpies simples i pacte d' assumpció de despeses per la part compradora: Si el comprador assumeix les despeses, això inclou les còpies necessàries per complir les obligacions de comunicació del negoci formalitzat.
- Nombre de còpies simples electròniques: 2 (per a comunicacions a Cadastre i Ajuntament, respectivament).
- Nombre de còpies simples en paper: 3 (per liquidar ITP, "plusvàlua" i tràmits diversos, respectivament).
- Moment d' indicar el nombre de còpies que desitgen els atorgants: En el moment de la signatura.
- Què podem considerar testimonis? La transcripció de les dades de la societat intervinent; l'elaboració de la fitxa necessària per poder realitzar la liquidació telemàtica; el testimoni per petició d'informació registral; la consulta de Titularitat Reial; la nota simple del Registre; el rebut de l'IBI; la certificació cadastral descriptiva i gràfica (al marge de la gestió extraaranzelària també minutable); els xecs que acrediten els mitjans de pagament; el certificat de deutes de la comunitat; l'etiqueta de la Certificació Energètica o el certificat sencer i respectant el que es necessita segons els casos; el justificant de recepció de l' Ajuntament de la comunicació de l' article 110.6.b) i la comprovació de CSV' s.
- Segell de seguretat: Sí, es minuta.
- Nota del Registre: Pot ser un suplert (al marge del testimoni).
5.- NO ES POT SER 2 COSES ALHORA. NO ÉS POSSIBLE SER VOCAL (PERSONA FÍSICA) EN UN CONSELL D'ADMINISTRACIÓ D'UNA SOCIETAT I, ALHORA, SER TAMBÉ PERSONA FÍSICA REPRESENTANT D'UNA MERCANTIL QUE OSTENTI CÀRREC DE VOCAL EN AQUEST MATEIX CONSELL D'ADMINISTRACIÓ:
Adjunt la Resolució de la DGSJFP de 23 de maig de 2023 (BOE de 16 de juny de 2023). D' acord amb elles, i a tall resum, la DG determina que, en un consell d' administració de 3 membres, no és possible que una mateixa persona física ostenti el càrrec de vocal del consell i, alhora, el de persona física representant d' una societat que és també vocal en aquest consell, ja que això implicaria que, de facto, una sola persona tindria dret de veto per a l' adopció, o no, de qualsevol acord, a més de poder generar situacions susceptibles de conflicte d' interès. En tot cas, si el consell tingués més de 3 membres, la qüestió seria més discutible i s'hauria d'analitzar el cas concret per obtenir una conclusió al respecte.
6.- VENDA D' IMMOBLE PER UNA SOCIETAT REPRESENTADA PER UN ADMINISTRADOR AMB EL SEU CÀRREC NO INSCRIT EN EL REGISTRE MERCANTIL. ÉS POSSIBLE SI EL JUDICI NOTARIAL DE SUFICIÈNCIA ES FA BÉ:
Adjunt la Resolució de la DGSJFP de 9 de maig de 2023 (BOE de 29 de maig de 2023). D' acord amb elles, i a tall resum, la DG reitera la seva doctrina ja consolidada i determina que, en un cas d' una SL que ven un immoble, representada en la compravenda pel seu administrador, sense el càrrec encara inscrit, és possible formalitzar l' operació si en el judici notarial de suficiència es realitza de la manera correcta. En concret, l' escriptura hauria de contenir totes les circumstàncies previstes per la llei per entendre vàlid el nomenament d' administrador:
- L' acord de la Junta General degudament convocada.
- L' acceptació del nomenament,
- La notificació o consentiment, si s' escau, dels titulars dels càrrecs inscrits anteriors.
7.- MOFIDICACIÓ DEL REGLAMENT DEL REGISTRE MERCANTIL PER ADAPTAR-LO A LA NORMATIVA DE LA UNIÓ EUROPEA EN MATÈRIA DE PROCESSOS DIGITALS
AQUÍ es pot consultar l' esmentada reforma del Reglament del Registre Mercantil, publicada al BOE de 14 de juny. En base a aquesta, com a aspectes clau:
- Es preveu l'assignació d'un Identificador Únic Europeu (EUID) a totes les societats de capital i sucursals, que permeti identificar-les inequívocament a través d'un sistema d'interconnexió de tots els registres mercantils de la UE.
- Es preveu la possibilitat de crear i tancar sucursals de forma telemàtica / en línia.
- La seva entrada en vigor es retarda un any, a comptar des de la publicació al BOE de la Llei 11/2023 (això és, el 9 de maig de 2024).
Maig 2023
1.- RENÚNCIA D' HERÈNCIA DE MENORS D' EDAT I CONFLICTE D' INTERESSOS. ASPECTES A TENIR EN COMPTE:
Adjunt la Resolució de la DG de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de la Generalitat de Catalunya, de 20 de febrer de 2023 (DOGC de 2 de març de 2023). D'acord amb ella, i a tall resum, la DG ens recorda que en la renúncia d'una herència a favor de menors d'edat, la regla general és que aquesta s'ha de formalitzar en escriptura pública per part dels pares, amb autorització judicial (art. 236-27 CCCat) o, alternativament, dels dos parents més pròxims (art. 236-30 CCCat). En cas de conflicte d' interessos d' un dels progenitors, la renúncia la realitza l' altre progenitor amb el consentiment dels dos parents. Si el conflicte d' interessos afectés algun dels dos parents, aquest s' ha d' abstenir o, si s' escau, s' ha de recórrer al parent successiu per a substituir-lo.
2.- REGISTRE DE LA PROPIETAT. NO ES PODEN DEMANAR NOTES SIMPLES NI PER EMAIL NI MITJANÇANT DOCUMENT PRESENTAT PER VIA TELEMÀTICA:
Adjunt les Resolucions de la DGSJFP de 27 de març de 2023 (BOE de 18 d'abril de 2023) i de 28 de març de 2023 (BOE de 18 d'abril de 2023). D'acord amb elles, i a tall resum, la DG ens recorda que no es poden sol·licitar notes simples ni per email ni mitjançant una sol·licitud presentada en un document a través del sistema de presentació telemàtica de documents del Registre. La via ordinària és a través del portal telemàtic de Registradores.org o via Telefax en el cas de les notes continuades de notaria.
3.- CESSIÓ DE FINCA A CANVI DE PENSIÓ VITALÍCIA GARANTIDA AMB CONDICIÓ SUSPENSIVA I DRET REAL D' HIPOTECA. NO ES POT HIPOTECAR EL QUE ENCARA NO ET PERTANY:
Adjunt la Resolució de la DGSJFP, de 28 de març de 2023 (BOE de 18 d'abril de 2023). D'acord amb ella, i a tall resum, la DG ens recorda que no es pot hipotecar el que encara no és teu. Es formalitza en escriptura pública una cessió d' una finca a canvi d' una pensió vitalícia. Cedent (persona gran), cedeix la finca a un tercer (cessionari), a canvi d'una pensió vitalícia. La cessió es formalitza amb una condició suspensiva, de manera que la transmissió del domini es produirà quan la part cessionària justifiqui que ha satisfet la totalitat de la pensió convinguda (s'entén que a la mort del cedent). Així mateix (per garantir que els obligats al pagament de la pensió l'abonaran), la part cessionària constitueix hipoteca sobre aquest immoble, a favor del cedent, com a garantia addicional en el pagament de la pensió vitalícia. Es denega la inscripció de la hipoteca ja que la condició suspensiva encara no s'ha complert, de manera que els cessionaris encara no han adquirit la titularitat de l'immoble (condició suspensiva pendent de compliment) i, per tant, no poden hipotecar una cosa que encara no els pertany.
4.- HIPOTECA I DOMICILI A EFECTES DE NOTIFICACIONS. NO POT SER UN DOMICILI ESTRANGER:
Adjunt la Resolució de la DGSJFP, de 30 de març de 2023 (BOE de 18 d'abril de 2023). D' acord amb ella, i a tall resum, la DG ens recorda que en formalitzar un dret real d' hipoteca, en l' escriptura ha de constar un domicili del deutor a efectes de notificacions i requeriments, el qual ha d' estar situat a Espanya, de manera que no és admissible assenyalar un domicili del deutor a l' estranger, a aquests efectes.
5.- ESCRIPTURA D'EXTINCIÓ DE PARELLA ESTABLE I DISSOLUCIÓ DE CONDOMINI (PIS EN COMÚ). ES POT ATORGAR AMB FILLS MENORS SI NO S' INCLOUEN EN L' ESCRIPTURA PACTES QUE AFECTIN ELS FILLS:
Adjunt la Resolució de la DG de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de la Generalitat de Catalunya, de 19 d'abril de 2023 (DOGC de 24 d'abril de 2023). D'acord amb ella, i a tall resum, la DG determina que quan existeix una parella estable amb fills i amb un habitatge en comú, quan s'extingeix la parella estable per cessament de la convivència, encara que existeixin aquests fills menors d'edat, poden formalitzar l'extinció de la parella estable en l'escriptura i acordar-hi la dissolució del condomini de l'immoble que tenien en comú. No obstant això, això només serà possible si en aquesta escriptura d'extinció de la parella estable, no s'inclouen mesures que afectin els fills, com un conveni, un pla de parentalitat, una pensió d'aliments, o un règim de visites (en aquest cas, lògicament, requeriria autorització judicial).
6.- ESCRIPTURA DE DIVISIÓ MATERIAL D' ELEMENT PRIVATIU D' UNA FINCA SUBJECTA A RÈGIM DE PROPIETAT HORITZONTAL NOMÉS ES REQUEREIX MAJORIA SIMPLE:
Adjunt la Resolució de la DG de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de la Generalitat de Catalunya, de 5 de maig de 2023 (DOGC de 15 de maig de 2023). D'acord amb ella, i a tall resum, la DG determina que en el cas d'un edifici antic amb una divisió horitzontal "singular" (dividit en 4 entitats, una de la qual, engloba 13 pisos susceptibles d'aprofitament individualitzat), si els estatuts no ho permeten expressament (en aquest cas no es requeriria acord de Junta) és possible formalitzar una divisió material d'aquesta entitat que engloba aquests 13 pisos, per crear 13 finques registrals independents, sent únicament necessari un acord de Junta aprovat per majoria simple (això és, no seria necessari un acord amb majories qualificades de 4/5).
7.- ESCRIPTURA DE RECTIFICACIÓ D'ERROR (DE SUPERFÍCIE) EN LA DESCRIPCIÓ D'UNA FINCA (ELEMENT PRIVATIU) SUBJECTA A RÈGIM DE PROPIETAT HORITZONTAL. NO ES REQUEREIX DECLARACIÓ D' OBRA NOVA ANTIGA PER LA COMUNITAT DE PROPIETARIS:
Adjunt la Resolució de la DGSJFP, de 18 d'abril de 2023 (BOE de 8 de maig de 2023). D'acord amb ella, i a tall resum, la DG resol un supòsit en el qual un sobreàtic, inscrit amb una superfície útil de 47,51 metres, es rectifica a 97 metres (doncs en realitat aquesta era la superfície real i correcta), mitjançant una escriptura atorgada pel titular registral d'aquesta finca, en base a una certificació cadastral i gràfica i un informe d'arquitecte (que acrediten que es tracta d'un error i que aquest pis té aquesta superfície des del moment de la construcció), així com mitjançant un acord de Junta (adoptat per unanimitat) que consent aquesta rectificació. En aquest cas la DG confirma que amb aquesta escriptura és suficient per inscriure la modificació de la superfície del pis, sense que sigui necessària una escriptura de declaració d' obra nova antiga, per part de la comunitat de propietaris, on es rectifiqui la descripció d' aquest element.
8.- QUAN EN UNA SUCCESSIÓ EXISTEIXI UN DRET DE TRANSMISSIÓ, ULL QUE ES REQUEREIX LA CONCURRÈNCIA DE TOTS ELS INTERESSATS EN L' HERÈNCIA PER AL LLIURAMENT D' UN LLEGAT:
Adjunt la Resolució de la DGSJFP, de 19 d'abril de 2023 (BOE de 8 de maig de 2023). D'acord amb ella, i a tall resum, la DG recorda que, en el marc del dret de transmissió, i en base a l'article 1006 del Codi Civil, qualsevol operació tendent a partir l'herència a la qual estigui cridat el transmitent ha de ser atorgada per tots els interessats en la successió d'aquest (incloent-hi els seus legitimaris). Es tracta d'un cas en el qual dues persones mortes, en el seu testament nomenen com a hereus els seus sis fills (amb substitució vulgar en favor dels seus respectius descendents) i, així mateix, ordenen a favor de tres dels seus fills llegats d'uns béns immobles. Posteriorment, un d'aquests fills, mor, deixant vídua i tres fills (nets dels primers causants). S'atorga escriptura de lliurament de llegat per part dels hereus instituïts (fills del matrimoni mort) i així mateix per part dels hereus transmissaris (nets), però no intervé la cònjuge vídua del fill mort, cosa que la DG interpreta que és efectivament necessària, en ser interessada en la successió.
9.- EN BREUS SERÀ POSSIBLE ATORGAR ESCRIPTURES DE FORMA TELEMÀTICA:
S'adjunta a l'article publicat recentment a El Periódico (AQUÍ) on s'exposen sucintament les novetats derivades de la Llei 11/2023. En base a la mateixa, en breus (a finals de novembre venç la vacatio legis de 6 mesos), serà possible atorgar determinats documents públics de forma telemàtica, és a dir, sense la presència física del client a la notaria. A mesura que es disposin de més novetats sobre la implementació pràctica de la mesura, s' informarà degudament a la plantilla.
Abril 2023
1.- ELS CLIENTS ES PODEN IDENTIFICAR DAVANT NOTARI MITJANÇANT EL PERMÍS DE CIRCULACIÓ VIGENT DEL REGNE D' ESPANYA:
Adjunt la Resolució de la DGSJFP de 16 de gener de 2023 (BOE de 14 de febrer de 2023). D' acord amb ella, i a tall resum, la DG permet que un compareixent s' identifiqui davant de Notari mitjançant un permís de circulació vigent d' Espanya, encara que aquest recurs haurà de ser emprat de manera subsidiària o supletòria. Això vol dir que, d'ordinari, en tot cas, la identificació d'espanyols s'haurà de realitzar mitjançant Passaport o DNI. No obstant això, subsidiàriament, també es podrà admetre el permís de circulació, ja que és un document oficial expedit per una autoritat pública, amb fotografia i signatura, que té efectes identificatius.
2.- CAL EL CONSENTIMENT DELS NOUS PROPIETARIS D' UN IMMOBLE SUBJECTE A UN RÈGIM DE PROPIETAT HORITZONTAL PER INSCRIURE EN EL REGISTRE DE LA PROPIETAT ACORDS ADOPTATS ABANS DE LA SEVA COMPRA QUE NO S' HAGIN INSCRIT
Adjunt la Resolució de la DGSJFP de 31 de gener de 2023 (BOE de 20 de febrer de 2023). D' acord amb ella, i a tall de resum, la DG recorda que, per regla general, si una comunitat de propietaris adopta un acord subjecte a inscripció en el Registre de la Propietat, i posteriorment, abans que s' inscrigui aquest acord, hi ha canvis de titularitat en elements privatius, per aconseguir la inscripció de l' esmentat acord, els nous propietaris han de prestar el seu consentiment. No obstant això, en aquest cas concret, en tractar-se d'una herència, la DG aplica el principi de successió universal (article 661 Cc) i permet la inscripció de l'acord.
3.- EN EL MARC D' UNA HERÈNCIA, LA SEPARACIÓ D' UN MATRIMONI HA DE SER PROVADA FEFAENTMENT, PER PODER PRIVAR EL CÒNJUGE SUPÈRSTIT DELS SEUS DRETS SUCCESSORIS A LA LLEGÍTIMA
Adjunt la Resolució de la DGSJFP de 24 de gener de 2023 (BOE de 14 de febrer de 2023). D'acord amb ella, i a tall de resum, la DG ens recorda que, en el marc d'una acceptació d'herència, per poder formalitzar-la sense el cònjuge supèrflua legitimari (a resultes d'estar els cònjuges separats), cal acreditar fefaentment la separació (per mutu acord en escriptura pública / resolució judicial de separació o divorci / per ratificació del cònjuge que no participa en la partició.)
4.- CAUTELES A TENIR EN COMPTE EN EL JUDICI DE SUFICIÈNCIA QUAN S' EMPRI UN PODER PREVENTIU EN PREVISIÓ DE PÈRDUA DE CAPACITAT.
Adjunt la Resolució de la DGSJFP de 4 de novembre de 2022 (BOE de 2 de desembre de 2022). D'acord amb ella, i a tall de resum, la DG determina que per poder emprar un poder preventiu en previsió de pèrdua de capacitat (del tipus que només desplega efectes un cop s'acrediti la pèrdua de capacitat, no abans) no n'hi ha prou amb un judici de suficiència genèric com en qualsevol classe de poder, sinó que s'exigiran uns requisits addicionals, a saber: s'estarà a la voluntat del poderdant i, en tot cas, s'exigirà certificat mèdic actual, amb indicació de data, autor, objecte i un judici exprés del notari conforme el poderdant està en la situació de suport descrita perquè el poder entri en vigor (i fins i tot, en cas de dubte, es podrà exigir un informe pericial que es valorarà en una acta notarial a part o, en el seu cas, afegint la compareixença del poderdant per valorar in situ la seva situació de necessitat).
5.- LES RESOLUCIONS JUDICIALS QUE AFECTIN LA CAPACITAT DE LA PERSONA HAN D' ESTAR INSCRITES EN EL REGISTRE CIVIL PERQUÈ ELS ACTES DERIVATS DE LES MATEIXES TINGUIN ACCÉS AL REGISTRE DE LA PROPIETAT
Adjunt la Resolució de la DGSJFP de 3 de gener de 2023 (BOE de 9 de febrer de 2023). D'acord amb ella, i a tall de resum, la DG ens recorda que la sentència judicial que afecti la capacitat d'una persona, a més de ferm, ha d'estar inscrita en el Registre Civil. Sense aquest requisit, l' acte realitzat pel representant, no podrà accedir al Registre de la Propietat.
6.- QUAN S' INDIQUI EL RÈGIM ECONÒMIC DEL MATRIMONI EN UNA ESCRIPTURA, S' HA DE DETALLAR SI ÉS LEGAL O CONVENCIONAL
Adjunt la Resolució de la DGSJFP de 20 de desembre de 2022 (BOE de 3 de febrer de 2023). D'acord amb ella, i a tall de resum, la DG ens recorda que en indicar el règim econòmic del matrimoni, cal determinar en l'escriptura si aquest règim economicore matrimonial és legal o pactat (ja que en cas de ser pactat, es poden haver previst regles específiques de gestió i disposició, diferents de les genèriques previstes en el règim legal del Codi). A més, si és un règim pactat o convencional se li ha d'acreditar al notari mitjançant l'exhibició del document autèntic del qual resulti el règim econòmic convencional (capitulacions matrimonials) amb les dades d'inscripció en el Registre Civil competent. També es pot acreditar amb certificació de matrimoni del Registre Civil al marge del qual ha de constar anotat l' atorgament de les capitulacions en què es pacti el referit règim econòmic matrimonial convencional, el dia de l' atorgament, el notari autoritzant i el número de protocol.
7.- NECESSITAT QUE EL NOTARI FACI CONSTAR EXPRESSAMENT EN EL JUDICI DE SUFICIÈNCIA NOTARIAL L'EXCEPCIÓ D'AUTOCONTRACTACIÓ I/O CONFLICTE D'INTERÈS.
Adjunt resolució de la DGSJFP de 9 de març de 2023 (B.O.E. 27 de març de 2023). En aquesta interessant resolució la DG reitera una vegada més la seva doctrina quant al judici de suficiència notarial i autocontractació, en el sentit que s' han d' extremar les precaucions quan s' estigui en presència d' un negoci jurídic atorgat per un apoderat que al seu torn intervé en el seu propi nom i dret com a part amb interessos contraposats als del seu poderdant. En el cas que ens planteja la resolució, el Registrador suspèn la inscripció d'una donació en la qual el donant actua al seu torn com a apoderat del donatari, sense expressar-se en l'escriptura de donació que, en el poder atorgat pel donatari se salva expressament la figura de l'autocontractació i/o el conflicte d'interessos. Recorda el centre directiu la seva ja reiteradíssima doctrina que l'article 98 de la llei 24/2001 atribueix en exclusiva el judici de suficiència de la representació al·legada al notari, sense que el registrador pugui exigir per a la seva qualificació que se li exhibeixi, acompanyi o transcrigui el document del qual resulti la representació. No obstant això, quan es doni la figura de l'autocontractació no n'hi ha prou que el notari faci constar en l'escriptura el judici de suficiència notarial, sinó que a més caldrà que expressi nítidament que el document autèntic del qual resulta la representació (poder) contempla l'excepció d'autocontractació."
8.- LLEI APLICABLE EN MATÈRIA DE RÈGIMS ECONOMICO MATRIMONIALS AMB ELEMENTS INTERNACIONALS
8.1.- LLEI APLICABLE AL RÈGIM ECONÒMIC-MATRIMONIAL:
- Regeix el Reglament UE 2016/1103 (AQUÍ), aplicable a tots els matrimonis celebrats a partir de juny de 2019, que és d'aplicació universal (permet aplicar fins i tot lleis que no siguin de països de la UE).
- El Reglament (art. 22) permet als cònjuges elegir la llei aplicable al seu règim econòmic matrimonial entre la del lloc de celebració o la de la nacionalitat de qualsevol dels cònjuges.
- Validesa de l'acord: Subjecta als requisits formals de cada país (en conseqüència, a Espanya, s'exigirà escriptura pública).
- En defecte de pacte, la llei aplicable serà (art. 26): La de la primera residència habitual després del matrimoni, la de la nacionalitat comuna o la del vincle més estret.
- També d'aplicació a les "unions registrades": Parelles estables inscrites en un Registre públic.
8.2.- LLEI APLICABLE AL DIVORCI:
- Regeix el Reglament UE 1259/2010 (AQUÍ), sobre llei aplicable al divorci, també d'aplicació universal (permet aplicar fins i tot lleis que no siguin de països de la UE).
- El Reglament (art. 5) permet als cònjuges elegir la llei aplicable a divorci entre la del lloc de residència habitual, la de l'últim lloc de residència habitual, la de l'Estat la nacionalitat de la qual tingui un dels cònjuges en el moment de celebració del pacte o la llei del fòrum.
- Validesa de l'acord: Subjecta als requisits formals de cada país (a Espanya, escriptura pública de pactes en previsió de ruptura).
- En defecte de pacte, s' aplicarien els criteris de l' art. ~ ~ ~ 8 del Reglament.
