Opció de compra

Per suposat, és possible constituir un dret d' opció sobre parts determinades d' un immoble, o fins i tot sobre la seva edificabilitat. En aquests casos, el preu d' adquisició s' haurà de fixar tenint en compte la mesura superficial o altres paràmetres o mòduls determinats.

En efecte, és possible constituir un dret d'opció de compra a favor de diversos optants (per exemple, a favor de 3 germans). No obstant això, dit això, el títol de constitució haurà d'especificar la forma en què s'ha de fer o es pot realitzar l'exercici d'aquest dret (és a dir, si s'ha de realitzar conjuntament per tots ells, individualment per qualsevol, etc.).

I, en cas de no especificar-se, si el dret d' adquisició s' ha constituït a favor de diversos titulars de forma proindivisa, aquest haurà de ser exercit conjuntament per tots els titulars o per un o diversos d' ells per cessió dels altres.

De conformitat amb la normativa civil catalana, el dret d'opció, en ser un "dret d'adquisició voluntària", es poden constituir per qualsevol títol, és a dir, a través de títol onerós o gratuït.

Així doncs, essent el normal que la constitució del dret d' opció es realitzi a canvi de la recepció d' una prima, que cobrarà l' actual propietari que constitueix aquest dret a favor de l' optant, no és menys cert que també es pot arribar a constituir com un negoci gratuït en el qual no hi hagi prima a canvi.

<ejemplo>Así pues, por ejemplo, un padre puede constituir un derecho de opción de compra sobre una finca que le pertenece, a favor de su hijo, sin que medie contraprestación o prima alguna, sino simplemente a título de mera liberalidad dada su estrecha relación familiar y sentimental.<ejemplo>

Per regla general, la prima que es pacti com a contraprestació per a la constitució del dret d' opció no formarà part del preu que, si s' escau, s' aboni per part de l' optant, si finalment decideix exercir el dret d' opció constituït.

En aquest sentit, estableix el Codi Civil català que "la prima pactada en la constitució del dret s'imputa només al preu d'adquisició si així s'ha estipulat expressament".

<ejemplo>Así pues, por ejemplo, Juan constituye un derecho de opción de compra sobre una finca de su propiedad a favor de Toni, pactándose una prima de 20.000 euros y un precio de compra futuro de 300.000 euros, si no se dice nada al respecto, llegado el momento, si Toni decide ejercer el derecho de opción, para la adquisición del bien deberá abonar a Juan esos 300.000 euros pactados.<ejemplo>

<ejemplo>Por el contrario, si hubieren pactado expresamente que la prima formará parte del precio en caso de ejercicio del derecho de opción, en tal caso, Toni deberá abonar a Juan 280.000 euros (esto es, los 300.000 euros del precio de compra pactados, menos los 20.000 euros entregados en concepto de prima cuando se constituyó el derecho de opción).<ejemplo>

En tot cas, el raonable i més habitual és que, efectivament, la prima no formi part del preu, sinó que es constitueixi com a element de retribució a favor del concedent, com a contraprestació pel fet de permetre la possibilitat que l' optant pugui adquirir aquesta propietat, en el futur, si ho considera oportú.

De conformitat amb la normativa civil catalana (article 568-6 del Llibre V del Codi Civil de Catalunya), el títol de constitució del dret d'opció ha de contenir, com a mínim, les dades següents:

• El termini de durada del dret, que, si no es fixa, s' entén que és de quatre anys, i el termini del seu exercici, si escau.
• La contraprestació per adquirir el bé o els criteris per fixar-la i, si escau, el pacte d' exercici unilateral de la facultat d' optar.. 
• Si el dret es constitueix a títol onerós, la prima pactada per a constituir-lo i la forma en què s' ha satisfet.
• El domicili dels concedents de l' opció als efectes de les notificacions preceptives.
• La forma d' acreditar el pagament del preu o contraprestació, si s' ha pactat el seu exercici unilateral.

En efecte, el normal és que es pacti un preu o contraprestació dinerària, de manera que, l'optant, si decideix exercir l'opció de compra i adquirir la propietat del bé, aboni al concedent la quantitat de diners que s'hagués pactat (per exemple, 200.000 euros).

No obstant això, el Codi Civil català determina expressament que la contraprestació pot tenir caràcter no dinerari, de manera que, si s'escau, les parts poden pactar que aquesta tingui una naturalesa diferent a diners (per exemple, que l'optant lliuri a canvi una obra pictòrica de la seva propietat de gran valor econòmic).

La resposta a aquesta pregunta només pot ser negativa, de manera que el dret d' opció no es pot exercir sine die per part de l' optant, sinó que estarà limitat al termini que haguessin pactat les parts en l' escriptura de constitució i, en el seu defecte, als terminis màxims que estableix la llei.

De conformitat amb la normativa civil catalana, el dret d' opció de compra podrà constituir-se per un temps màxim de deu anys, de manera que, transcorregut aquest termini, si no s' ha executat per part de l' optant, l' esmentat dret quedarà extingit i ja no hi tindrà dret.

Així mateix, en relació amb el termini de durada, cal tenir en compte les qüestions següents:

• Si no s' ha pactat expressament, la llei presumeix que la seva durada serà de quatre anys.
• El dret d' opció, per acord de les persones interessades, pot ésser objecte de pròrrogues successives, cadascuna de les quals no pot excedir del termini màxim de deu anys.
• La durada del dret d'opció constituït com a pacte o estipulació integrats en un altre negoci jurídic no pot superar la d'aquest, amb les pròrrogues corresponents (així doncs, per exemple, si es pacta un lloguer d'una nau industrial amb opció a compra per un termini de 15 anys, la durada del dret d'opció podrà estendre's fins a aquests 15 anys, és a dir, més enllà del límit màxim genèric de 10 anys indicat a l' inici d' aquesta pregunta).

En efecte, els béns subjectes a un dret d' opció són alienables sense consentiment dels optants, i els adquirents se subroguen en les obligacions que, si escau, corresponen als concedents del dret.

<ejemplo>Así pues, por ejemplo, si Juan constituye, sobre una vivienda que en la actualidad le pertenece, un derecho real de opción de compra a favor de Olga, y el mismo se inscribe en el Registro de la Propiedad, si posteriormente Juan vende esa finca a Tomás, con independencia de esta transmisión, Olga podrá ejercer su derecho de opción de compra, adquiriendo la propiedad de esta y extinguiendo así el derecho de Tomás.<ejemplo>

En efecte, el dret d' opció a favor de l' optant també es pot transmetre, amb caràcter general, llevat que s' hagin constituït en consideració al seu titular.

<ejemplo>Así pues, siguiendo el ejemplo anterior, Olga podrá vender su derecho de opción de compra a un tercero, por ejemplo, su amiga Débora.<ejemplo>

<ejemplo>No obstante, si este derecho a favor de Olga lo hubiere constituido su madre, a su favor, en atención a su relación familiar de madre – hija, Olga no lo podrá vender a su amiga.<ejemplo>

Els propietaris de l' immoble sobre el qual es constitueix el dret d' opció estaran obligats a conservar amb la diligència deguda l' immoble en qüestió subjecte al dret d' opció i, així mateix, respondran davant els optants pel deteriorament que aquest bé pateix per culpa o dol.

Per la seva banda, els titulars del dret d' opció tenen la facultat d' inspeccionar el bé que hi està subjecte per comprovar-ne l' estat de conservació.

De conformitat amb la normativa civil catalana, les millores i accessions introduïdes pels propietaris del bé, introduïdes amb posterioritat a la constitució del dret d' opció, pertanyeran als optants, que no tindran l' obligació de pagar el seu import.

<ejemplo>Así pues, si por ejemplo, Andrea posee una vivienda unifamiliar, y concede un derecho de opción de compra a favor de Paula, si posteriormente Andrea realiza unas obras para realizar una piscina en la finca, con un coste de 20.000 euros, cuando Paula ejerza el derecho de opción de compra y adquiera la vivienda (si ello sucede así finalmente), Andrea no tendrá derecho a reclamar importe alguno por esos 20.000 euros de más invertidos en la construcción de esa piscina.<ejemplo>

En relació amb aquest aspecte, cal indicar que el Codi Civil català estableix que els titulars del dret d' opció, si els béns que hi estan subjectes es perden totalment per cas fortuït, força major o fet d' una tercera persona, no poden exigir la devolució de la prima satisfeta.

<ejemplo>Así pues, por ejemplo, recuperando una situación de actualidad en estos momentos, si se constituye un derecho de opción sobre una vivienda en la Garrotxa, y al entrar en erupción un volcán la destruye, el optante no tendrá derecho a reclamar que se le devuelva el importe que pagó como prima para constituir el derecho de opción, pues el concedente no tiene responsabilidad en la destrucción del bien.<ejemplo>

Per contra, si la pèrdua total s' origina per culpa o dol dels concedents del dret o dels propietaris, aquests han de retornar la prima pagada, sens perjudici de la indemnització pels danys i perjudicis ocasionats.

<ejemplo>Así pues, si por el contrario, una vez constituido el derecho de opción sobre la finca, sus propietarios realizan una actividad ilegal en la misma (por ejemplo, la elaboración de material pirotécnico careciendo de las autorizaciones administrativas pertinentes) y la vivienda se incendia y destruye, al haberse causado el daño de forma negligente por parte del propietario concedente de la opción, el optante tendrá derecho a recuperar el dinero que pagó en su momento en concepto de prima, como contraprestación a la constitución del derecho de opción.<ejemplo>

Per la seva banda, si es tractés d' una pèrdua parcial, els optants podran elegir entre no exercir el seu dret o exercir-lo sobre la part subsistent, cas en el qual, hauran de pagar la contraprestació proporcional. 

En aquest cas, a més, si la pèrdua parcial s' origina per culpa o dol dels propietaris, aquests hauran d' indemnitzar els esmentats titulars per danys i perjudicis i, segons l' elecció dels esmentats titulars de l' opció, hauran de retornar la part corresponent de la prima.

Arribat el moment, si els optants decideixen executar l' opció de compra i, per tant, adquirir la propietat del bé, en primer lloc, és clar, hauran de comunicar la seva voluntat al concedent. A tal efecte, l' optant haurà de notificar fefaentment als concedents o propietaris l' exercici del dret d' opció, en el domicili que consti en el títol de constitució, normalment mitjançant un burofax, en el qual se' ls citarà un dia i hora concrets per formalitzar la compravenda pactada en el seu moment.

Arribat aquell dia, les parts compareixeran a la notaria i signaran l' escriptura de compravenda, després de la qual cosa, l' optant pagarà el preu que es va pactar en el seu moment en el títol de constitució de l' opció, quedant llavors perfeccionada l' operació de compravenda.

Posteriorment, per protegir el seu dret, l' optant, com a nou propietari, haurà d' inscriure aquesta escriptura de compravenda en el Registre de la Propietat.

Si l'optant ha notificat la seva voluntat d'exercir el dret d'opció i, arribat el dia i hora assenyalat, el propietari no acudeix a la firma Notarial, l'optant, per poder exercir el seu dret, si no s'ha previst l'opció de l'exercici unilateral del dret (com es veurà en la pregunta posterior) haurà d'acudir a la via judicial per poder satisfer la seva pretensió.

En efecte, la normativa civil catalana permet un exercici unilateral del dret d'opció de compra, això és, la possibilitat que l'optant, per si sol, pugui exercir l'opció de compra i adquirir la propietat del bé sense que sigui necessari que el concedent o propietari del bé consenteixi l'acte de transmissió (és a dir, sense que sigui necessari que aquest acudeixi a la notaria a signar la compravenda).

En aquest cas, com s' indica, l' optant podrà exercir unilateralment el dret d' opció inscrit sempre que es compleixin les condicions següents:

• Que s' hagi pactat així en constituir el dret.
• Que tingui la possessió del bé o pugui adquirir-la instrumentalment per mitjà de la formalització de l' exercici de l' opció.
• Que el preu o contraprestació es dipositi notarialment a disposició dels propietaris i de les terceres persones que acreditin drets inscrits o anotats després del dret d'opció en el Registre de la Propietat (en el cas d'immobles).

De conformitat amb el Codi Civil català, el dret d'opció s'extingirà (a més de per les causes generals que afecten qualsevol tipus de dret real):

• O bé en cas que el seu exercici es dugui a terme: és a dir, que l' optant executi l' opció de compra i adquireixi la propietat del bé immoble.
• O bé per al cas de venciment del termini de la seva durada sense que l' optant hagués exercitat el dret d' opció.

En efecte, el dret d'opció de compra està subjecte a tributació, en concret a l'Impost de Transmissions Patrimonials Oneroses i Actes Jurídics Documentats, sent el subjecte passiu (és a dir, la persona que pagarà l'impost) l'optant, és a dir, la persona que en el seu cas adquirirà la propietat de l'immoble si executa l'opció.

Partint d' aquesta base, cal indicar que, a la pràctica, l' opció de compra pot estar subjecta a alguna de les dues modalitats d' aquest impost, això és, TPO o AJD, tot això en funció de la qualitat del concedent de l' opció, és a dir, del propietari de l' immoble que concedeix l' opció de compra a l' optant.

• Així doncs, si l'opció de compra es concedeix per un professional subjecte passiu d'IVA (per exemple, un promotor que realitza una obra nova), en formalitzar-se l'opció en escriptura pública, aquesta quedarà subjecta a AJD. En aquest cas, el tipus impositiu serà de l' 1,5%.
• Per contra, si el dret d' opció de compra es concedeix per un particular, en tal cas es gravarà per AJD. En aquest cas, el tipus impositiu serà del 10%.

Finalment, cal indicar que, en relació amb la base imposable (és a dir, la quantitat sobre la qual es calcularà l'impost), s'haurà de prendre com a referència el valor més elevat entre el preu de l'opció o prima o el 5% de la base imposable de l'operació principal.