Notes jurídiques pràctiques - Setembre 2024
1.- Disponibilitat del Certificat Cadastral de Valor de Referència en SIGNE
En el marc de la col·laboració entre el Consell General del Notariat i la Direcció General de Cadastre, s'ha posat a la seva disposició a la plataforma SIGNE l'obtenció del certificat cadastral de valor de referència determinat per la Direcció General del Cadastre. En sol·licitar-se els certificats d'un immoble a través del Servei de Tramitació Immobiliària a SIGNO, es podrà accedir tant al nou certificat cadastral de valor de referència com a la certificació cadastral descriptiva i gràfica, que ja estava disponible anteriorment.
2.- Actes de notificació i enviament per correu certificat. El seu enviament s'ha de seguir realitzant únicament a través de Correus
D'acord amb l'art. 202 del Reglament Notarial (relatiu a les actes de notificació), “ El notari sempre que no pugui fer lliurament de la cèdula haurà d'enviar la mateixa per correu certificat amb justificant de recepció , tal com estableix el Reial Decret 1829/1999 , de desembre, o per qualsevol altre procediment que permeti deixar constància fefaent del lliurament ”. En aquest Reial decret, fins ara s'establia que els serveis de correu certificat havien de ser prestats a través del servei postal universal (és a dir, només a través de l'empresa pública de Correus , i no a altres operadors privats).
Recentment, s'ha produït l'entrada en vigor del Reial decret 437/2024, el qual, deroga el Reial decret 1829/1999, generant una llacuna de dret que cal integrar, ja que la nova norma no estableix res sobre això de forma expressa .
En vista d'això, i per aplicació de l'art. 22.4 de la Llei 43/2010, es considera que en aquesta classe d'actes de notificació, la remissió de la mateixa haurà de continuar realitzant-se per correu certificat amb justificant de recepció a través de l'empresa pública de Correus, ja que és l' únic que acredita fefaentment el fet de la seva realització, entrega o refuse .
3.- Venda dimmoble a Catalunya i necessitat de finançament del comprador. Molt de compte amb la regulació catalana de les arres
Us adjuntem ( AQUÍ ) Sentència del Tribunal Superior de Justícia de Catalunya 5861/2024, de 17 d'abril, on es resol un cas relatiu a la signatura d'un contracte d'arres per a la venda d'un habitatge de 582.000, on la futura part compradora lliura a la venedora la quantitat de 40.000 euros, en concepte d' arres penitencials , no obstant això, es pacta la possibilitat de desistiment de la part compradora a l'empara de l'art. 621-49 CCCat.
En aquest sentit, cal recordar que lart. 621-49 CCCat (previsió de finançament per tercer), determina que “si el contracte de compravenda preveu el finançament de tot o part del preu per una entitat de crèdit, el comprador, llevat de pacte en contra, pot desistir del contracte si justifica documentalment , en el termini pactat, la negativa de l'entitat designada a concedir el finançament oa acceptar la subrogació del comprador a la hipoteca que grava l'immoble, llevat que la denegació es derivi de la negligència del comprador ”.
En el cas analitzat, el comprador no obté el finançament de dos bancs diferents, ia la vista d'això, sol·licita el desistiment pactat al contracte d'arres, el qual no és acceptat per la part venedora, al·legant aquesta que la negativa a aquest finançament es deu a la negligència de la part compradora en haver sol·licitat el finançament de l'habitatge objecte d'aquest litigi mancant la capacitat de reemborsament necessària .
El TSJ, en vista de les circumstàncies del cas, dóna la raó a la part compradora que ha desistit del contracte, resolent dues qüestions interessants:
- Que per a laplicació de lart. 621-49 CCCat no cal designar específicament una entitat financera que ha de concedir el finançament (es pot recórrer a una o diverses de l'elecció del comprador, sense necessitat de designar-la prèviament perquè es pugui aplicar la causa de desistiment davant la negativa de la finançament).
- Que el desistiment no serà aplicable al comprador que tingui una actitud negligent (això és, cap possibilitat, des del principi, d'obtenir el finançament hipotecari), però sí que serà aplicable al comprador que, inicialment, pot afrontar el finançament, durant el procés de estudi de la mateixa pateix una disminució dingressos imprevista que desemboca en la negativa a la concessió daquest finançament.
4.- Dret real dús vitalici. Les coses cal fer-les bé, i davant de Notari
Us adjuntem ( AQUÍ ) Sentència del Tribunal Superior de Justícia de Catalunya 2821/2024, de 30 de gener, on es resol un cas relatiu a un dret real d'ús vitalici , que la part demandant pretén que es reconegui a favor seu.
El cas parteix del supòsit en què uns pares proposen a la seva filla (que està casada i amb dues filles) que s'hagi de viure amb ells, a un habitatge que és de la propietat d'aquests pares, prèvia realització de les obres pertinents ( mitjançant les quals, en una mateixa finca registral, es construeixen en realitat dos habitatges diferenciats). La filla accepta la proposta i es traslladen a viure a aquest habitatge, però passats uns anys i una separació matrimonial mitjançant els pares decideixen que no volen mantenir més aquesta situació, i demanen a la filla perquè abandoni l'habitatge, considerant que l'està ocupant en precari. Davant d'aquesta situació, la filla demana als pares, considerant que en el seu moment, quan els seus pares li van fer aquesta proposta, en realitat li van concedir un dret d'ús a favor seu sobre l'habitatge dels seus pares, de caràcter real i de durada vitalícia , el qual reclama que li reconegui la justícia, i que, efectivament, va ser reconegut en primera i segona instància.
Tot i això, finalment, el TSJ, a la Sentència analitzada, determina que el dret d'ús d'un habitatge per part dels progenitors titulars a la seva filla, gratuït i vitalici, segons la previsió legal, va suposar en termes jurídics una donació de bé immoble que necessitava la seva plasmació en escriptura pública , requisit essencial de forma per a l'eficàcia del negoci jurídic (ats. 531-7, 531-12 i 562-1). Així les coses, en no haver-se constituït aquest dret real d'ús en escriptura pública, no és procedent reconèixer-lo, quedant palès de nou l'important que és acudir al Notari i formalitzar correctament els actes i negocis jurídics que es pretenen , per aconseguir així el seu validesa.
5.- Nou Compendi de criteris de Bones Pràctiques Bancàries
S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a un nou article del bloc de la Notaria, on s'analitza el nou Compendi de criteris de Bones Pràctiques Bancàries, és a dir, un document elaborat pel supervisor bancari, on el Banc d'Espanya fixa els criteris interpretatius, metodologies o procediments que s'han consolidat com a estàndards al sector o són raonablement exigibles per a la gestió responsable, diligent i respectuosa amb la clientela bancària.
Aquest document determina la manera com s'han de resoldre conflictes habituals entre els bancs i els seus clients, en multitud de matèries, com ara comissions, préstecs, testamentaries, etc. També substitueix i unifica els criteris continguts anteriorment a la Memòria anual del Servei de Reclamacions del Banc d'Espanya. Document molt útil per als clients per trobar criteris per resoldre eventuals conflictes o discrepàncies amb el seu banc.
6.- Desheretament de fills per absència de relació amb el causant. Només és possible si l'absència de relació és exclusivament imputable als fills
Us adjuntem ( AQUÍ ) interessant Sentència de l'Audiència Provincial de Girona 688/2024, de 24 d'abril, on es resol un cas relatiu a la validesa d'una clàusula de desheretament continguda en un testament, a l'empara de l'art. 451-17, lletra e, CCCat, on un senyor deshereta les seves dues filles, per una suposada absència manifesta i continuada de relació familiar entre ell i les legitimàries, per causa únicament imputable a les legitimàries .
Al litigi, però, s'acredita que l'absència de relació familiar es deu a la conducta del pare (senyor que se separa de la mare quan les filles són molt petites, abandona el domicili familiar i no manté pràcticament relacions amb les filles menors ), de manera que no és aplicable la causa de desheretament de les filles de l'art. 451-17 CCCat, ja que aquest exigeix que la causa sigui únicament imputable a les legitimàries .
Així doncs, es recorda que per poder aplicar aquesta causa de desheretament, l'origen de l'absència de relació ha de ser imputable exclusivament a les legitimàries, i no al causant en qüestió.
7.- Valor de referència i recurs del contribuent. És possible recórrer i no haver de pagar la liquidació en determinats supòsits
S'adjunta ( AQUÍ ) interessant Sentència del Tribunal Superior de Justícia de la Comunitat Valenciana, on es resol un interessant supòsit que pot ser aplicable extensible a altres supòsits, en relació amb el valor de referència.
Es parteix del supòsit de venda d'una finca per 65.000€ (operació subjecta a ITP), en la qual l'administració tributària autonòmica, després d'iniciar comprovació limitada, fixa el valor de referència de l'immoble en 130.884,53 euros, emetent proposta de liquidació amb aquest import com a base imposable. L'obligada tributària, després d'una primera desestimació en via administrativa, recorre la liquidació en via economicoadministrativa, sol·licitant la suspensió de l'execució de l'acte liquidatori impugnat , per reservar el dret a sol·licitar la taxació pericial contradictòria (TPC).
El TEARCV va estimar la sol·licitud suspensòria, per entendre que era un dret de la reclamant després d'haver-se produït una comprovació del valor declarat per mitjà de l'art. 57 LGT , criteri que és confirmat pel TSJ, determinant expressament que en aquests supòsits, realitzada la comprovació del valor declarat, el contribuent té dret a la TPC, fet que suposa per mandat legal la suspensió de l'execució de la liquidació, sigui per sol·licitar-se la TPC com per reservar-se el dret a promoure-la .
