Notes jurídiques pràctiques - Març 2025

1.- Important increment de l'ITP a Catalunya

S'enllaça ( AQUÍ ) amb el Decret llei 5/2025, de 25 de març, pel qual s'adopten mesures urgents en matèria fiscal, de despeses de personal i altres administratives , pel qual s'introdueixen rellevants novetats en matèria d'ITP a Catalunya. En concret:

1.- Nous trams generals de l'ITP per a compra d'habitatge usat:

• Per a transmissions dimmobles de fins a 600.000 euros: 10%.
• Per a transmissions entre 600.000 i 900.000 euros: 11%.
• Per a transmissions entre 900.000 i 1.500.000 euros: 12%.
• Per a transmissions superiors a 1.500.000 euros: 13%.

2.- Gran increment de l'ITP per a grans forquilles: 

1. S'incrementa el tipus impositiu fins al 20%.
2. Es considera gran forquilla la persona física o jurídica que sigui propietària de més de 10 immobles dús residencial o amb una superfície construïda de més de 1.500 m2 dús residencial situats a Catalunya. També té aquesta consideració la persona física o jurídica que sigui titular de cinc o més immobles urbans dús residencial ubicats dins de la zona de mercat residencial tensionat declarada per la Generalitat de Catalunya. Al còmput no s'inclouen ni els garatges ni els trasters.

3.- Gran increment d'ITP quan es ven un edifici:

1. S'incrementa el tipus impositiu fins al 20% en aquestes operacions, amb independència que l'edifici estigui o no dividit horitzontalment.
2. Excepció: que el comprador sigui una persona física, que l'edifici tingui un màxim de 4 pisos i que tots es destinin a habitatge habitual de la persona que els adquireix i els seus familiars fins a un segon grau de parentiu, durant els tres anys següents a la compra.

4.- Eliminació del tipus reduït del “3%” per a empreses dedicades a la reforma i venda d'habitatges:

1. S'elimina la bonificació del 70% de l'ITP que existia fins ara per a empreses del sector immobiliari dedicades a la compra, la reforma i la venda d'habitatges (derogació de l'art. 641-8 del llibre sisè del Codi Tributari de Catalunya).
2. Aquesta mesura entra en vigor l'endemà de la seva publicació al DOGC (això és, el 27 de març de 2025).

5.- Tipus reduït del 5% per a “joves” de fins a 35 anys:

• S'aplica un tipus reduït del 5% d'ITP per a compra de primer habitatge habitual de persones joves de fins a 35 anys o menys, sempre que la suma de les bases imposables general i de l'estalvi, menys el mínim personal i familiar, en la darrera declaració de l'impost sobre la renda de les persones físiques no excedeixi els 36.000 euros.

6.- Entrada en vigor:

• Als tres mesos de l'endemà de la publicació al DOGC (27 de juny de 2025).

2.- Més facilitats a Catalunya per formalitzar donacions a favor de fills per a la compra del seu habitatge habitual

Una altra de les mesures noves del Decret llei 5/2025, de 25 de març, pel qual s'adopten mesures urgents en matèria fiscal, de despeses de personal i altres administratives ( AQUÍ ) és l'ampliació del termini per formalitzar la compra del primer habitatge habitual quan aquest es formalitza després i gràcies a la donació de diners a un descendent, i poder-se beneficiar de la d'aquests

Així doncs, l'article 4 del Decret llei amplia a 6 mesos (fins a la data eren 3 mesos) el termini màxim per formalitzar la compra (des que s'hagi produït la donació de diners), dins del qual es podrà aplicar el benefici fiscal a l'Impost de Donacions, és a dir, la reducció per donació destinada a primer habitatge habitual de descendents (tant per als casos 2) i següents del Llibre sisè del Codi Tributari de Catalunya.

Entrada en vigor: Als tres mesos de l'endemà de la publicació al DOGC (27 de juny de 2025).

3.- Recordatori: El dret de vol a Catalunya no pot superar la durada de 30 anys

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de 20 de gener de 2025 (DOGC de 14 de març de 2025), a la Direcció General resol un supòsit relatiu a una escriptura d'esmena d'una altra escriptura pública de divisió horitzontal i extinció de la comunitat, en què es modifica la durada indefinit” (tot això, a l'empara de l'art. 16.2 del Reglament Hipotecari).

La Registradora de la Propietat denega la inscripció, al·legant que l'immoble, en estar situat a Catalunya, li és aplicable les normes pròpies del dret civil català, les quals fixen un termini màxim per al dret de vol de 30 anys (art. 567.2-1 CCCat), sent aquest criteri confirmat per la Direcció General

4.- Formació pràctica notarial. Elevació a públic d'acords socials

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a una sessió de formació en línia, impartida per la Fundació Notariat, dedicada a l'estudi i anàlisi de les elevacions a públic d'acords socials .

En aquesta sessió, impartida per un oficial de notaria jubilat, es repassen qüestions tan rellevants i d'aplicació pràctica al dia a dia del despatx com:

1. Revisió de competències per a l'adopció d'acords (junta general vs òrgan d'administració i/o liquidadors).
2. Principals tipus d'acords socials que cal elevar a públic (modificacions d'estatuts, ampliacions i reduccions de capital, cessaments i nomenaments de càrrecs, etc.).
3. Persones facultades per elevar a públic.
4. Detall de tots els elements i les circumstàncies que han de recollir les actes i els certificats dels acords per a la seva vàlida elevació a públic i inscripció (dates, convocatòries, quòrum d'adopció de l'acord, etc.).

5.- Segones transmissions i invasió de domini marítim terrestre. Abans d'inscriure, cal delimitar

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 8 de gener de 2025 (BOE de 12 de febrer de 2025), a la Direcció General resol un supòsit relatiu a una escriptura d'acceptació i adjudicació d'herència que fa referència a una finca situada a la costa.

Presentada a inscripció, la Registradora de la Propietat denega la inscripció com a defecte insubsanable, ja que després de realitzar les comprovacions pertinents que exigeix la llei i el Reglament de costes (consulta de representació gràfica i sol·licitud de certificació al Servei Perifèric de Costes) resulta que la finca en qüestió intersecta (envaeix) parcialment el domini públic marítim terrestre, segons el domini públic marítim terrestre.

En aquest cas, la Direcció General confirma la nota de qualificació, entenent que s'ha aplicat correctament la vigent regulació (art. 36 del Reglament de Costes), de manera que, existint aquesta invasió parcial del domini públic marítim terrestre, la transmissió no es pot inscriure, i cal prèviament que es rectifiqui la descripció de la finca. s de què es deriva aquesta invasió parcial del domini públic marítim terrestre.

6.- Revocació de pacte successori, oposició i efectes registrals

S'adjunta ( AQUÍ ) interessantíssima Resolució de la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de 5 de desembre de 2024 (DOGC de 14 de març de 2025), a la Direcció General resol un supòsit relatiu a una escriptura de consumació de pacte successori , on la persona afavorida per l'atribució particular , pren possessió d'aquesta finca. L' iter del cas és el següent:

1. L'any 2016, pare i fill formalitzen pacte successori d'atribució particular, en què el pare atribueix al seu fill, per al moment de morir, la propietat d'una finca.
2. El mes de maig de l'any 2024, el pare va a un Notari i atorga una escriptura de revocació unilateral de pacte successori (al·legant manca de cura i relació sobrevinguda amb el fill). Aquesta escriptura és notificada fefaentment a l'altre temps beneficiari d'aquesta atribució particular.
3. Al cap de pocs dies, el pare mor.
4. Així mateix, el fill acudeix a una notaria i formalitza en temps i forma una escriptura d'oposició a la revocació del pacte successori i la notifica fefaentment al notari que va autoritzar l'escriptura de revocació del pare.
5. Posteriorment, el fill atorga la citada escriptura de consumació del pacte successori, on pren possessió de la finca, la qual es pretén inscriure al Registre de la Propietat.
6. Presentada a inscripció aquesta escriptura de presa de consumació de pacte successori, la Registradora de la Propietat denega la inscripció, al·legant que, existint aquesta revocació del pacte successori i la seva oposició per l'afavorit, caldrà resoldre primer aquesta situació en via judicial, abans de poder inscriure la presa de possessió.

La Direcció General, resolent el supòsit, revoca la nota de qualificació, considerant que, de conformitat amb la normativa civil catalana (art. 431-15 i 431-30 CCCat), existint la revocació del pacte i l'oposició al mateix formulada en temps i forma, efectivament això haurà de resoldre's en via judicial, però mentre no succeeixi, mateix en el Registre de la Propietat, sens perjudici clar, del resultat d'aquest procés judicial que, si s'escau, s'estableix pels successors del causant.

7.- Webinots. Conciliació notarial a partir de l'entrada de la Llei orgànica 1/2025

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a una sessió de formació en línia, impartida pel Col·legi de Notaris de Catalunya, dedicada a l'estudi i l'anàlisi de la conciliació notarial i la seva importància després de l'entrada en vigor de la Llei orgànica 1/2025.

Com ja vaig tenir l'oportunitat d'avançar al meu bloc fa un parell de mesos ( AQUÍ ), a partir del proper 3 d'abril, per poder interposar la majoria de demandes civils i mercantils, caldrà haver intentat prèviament un “MASC”, és a dir, un mitjà adequat de solució de controvèrsies en via no jurisdiccional. Dentre aquests MASC, destaca com una possible via la conciliació notarial (regulada en la mateixa Llei del Notariat i amb les particularitats que introdueix aquesta LO 1/2025).

En aquesta sessió pràctica, s'aborda amb detall i rigor la qüestió, aprofundint aspectes com:

1. Tipus de plets on caldrà fer una activitat negociadora prèvia.
2. Avantatges del sistema de conciliació notarial.
3. Mode en què es desenvoluparà el procés i acte de conciliació, forma documental de recollir l'activitat negociadora, parts que intervindran en la conciliació, notificacions entre parts, possibilitat de fer diligències per videoconferència, maneres de documentar l'acord, paper del Notari en la negociació, etc.

8.- Acreditació de mitjans de pagament i retenció de part del preu per cancel·lar hipoteques prèvies. No cal acreditar-ho

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública d'11 de desembre de 2024 (BOE de 8 de febrer de 2025), a la Direcció General resol un supòsit relatiu a una escriptura de compravenda , en la qual, la part compradora (a través de la gestoria del banc que la finança) reté 2 euros. s prèvies del venedor, essent aquesta una situació molt habitual.

Presentada a inscripció l'escriptura, la Registradora de la Propietat denega la inscripció al·legant que no s'ha identificat el mitjà de pagament pel qual la part compradora va lliurar a la gestoria del banc (que finança la compra) la quantitat de 1.126,70 euros, que es reté al venedor per destinar-lo a cancel·lar registralment les càrregues hipotecàries prèvies.

La Direcció General revoca la qualificació, considerant que el que la llei exigeix és acreditar els mitjans de pagament de pagaments realitzats abans o en el moment de l'atorgament de l'escriptura de compravenda, però no respecte de pagaments o retencions que s'hagin de fer posteriorment (com és el cas, és a dir, diners que el comprador destinarà a la seva gestoria perquè aquesta pugui gestionar la cancel·lació registral de càrrega).

9.- Rectificació de la superfície dun pis subjecte a propietat horitzontal. Requisits per això

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 12 de febrer de 2025 (BOE de 28 de febrer de 2025), a la Direcció General resol un supòsit relatiu a una sol·licitud de rectificació de superfície d'un element privatiu subjecte a règim de propietat horitzontal , que se sol·licita mitjançant una instància privada . 7 que consta inscrits actualment).

Per això, el sol·licitant presenta una instància privada a l'empara de l'art. 201.3 de la Llei Hipotecària (que eximeix de tramitar lexpedient de rectificació per a rectificacions de superfície que no excedeixin del 5% de la cabuda inscrita).

La Registradora de la Propietat denega la inscripció al·legant que, per a pisos subjectes a propietat horitzontal, la via de l'art. 201.3 no és aplicable i que, per tant, cal modificar el títol de constitució de la propietat horitzontal amb l'acord previ de la comunitat de propietaris amb la majoria legalment exigida a Catalunya.

Presentat el recurs corresponent, la Direcció General revoca el defecte que fa referència a l'aplicació de la via de l'art. 201.3 de la Llei Hipotecària, confirmant que és possible aplicar aquesta via també per a pisos subjectes a propietat horitzontal (és a dir, quan la superfície a rectificar no sigui superior al 5%) i, rescatant la recent Resolució de 18 d'abril de 2023, ens recorda que, en aquests casos, és possible rectificar la superfície del pis sense modificar el títol impliqui simplement la rectificació d'una dada registral errònia, per a això, en tot cas, s'haurà de comptar amb l'acord de la comunitat de propietaris corresponent aprovat per la majoria que exigeix la llei (a Catalunya, de 4/5 parts). 

10.- Webinots. Préstecs hipotecaris, assegurances i productes vinculats

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a una sessió de formació en línia, impartida pel Col·legi de Notaris de Catalunya, dedicada a l'estudi i anàlisi de la contractació de préstecs hipotecaris i els productes vinculats/combinats a ells (assegurances, etc.). En aquesta sessió pràctica, s'aborda amb detall i rigor la qüestió, analitzant des d'un punt de vista pràctic el règim legal de contractació de productes vinculats/combinats a préstecs hipotecaris, amb especial referència a la seva regulació a l'art. 17 LCI. Com a resum:

Vendes vinculades:

1. Definició: Situació que es pot donar quan un préstec hipotecari s'ofereix com un “pack” juntament amb altres productes (assegurances, una alarma, etc.) que han de ser contractats obligatòriament pel deutor, o altrament, el banc no concedirà el préstec.
2. Principi general: Estan prohibides excepte excepcions (art. 17 LCI), com per exemple, que suposin un clar benefici per al consumidor.
3. El banc sí que pot exigir la contractació de determinades assegurances (com el de danys de l'immoble), el qual, el consumidor tindrà dret a contractar-lo amb aquesta entitat o amb una altra asseguradora de la seva elecció.
4. Conseqüència en cas d'incompliment: nul·litat del contracte accessori.

Vendes combinades:

1. Definició: Situació que es dóna quan el banc ofereix un “paquet” de productes, que es poden contractar conjuntament o de forma separada (és a dir, el client pot triar contractar “només” el finançament).
2. En les pràctiques combinades, el prestador haurà de fer l'oferta dels productes de manera combinada i per separat, de manera que el prestatari pugui advertir les diferències entre una oferta i una altra. 
3. Normalment, la contractació de productes addicionals pot suposar millores en condicions de finançament (per exemple, tipus d'interès bonificat).