Guia pràctica per comprar un habitatge i demanar una hipoteca
L'any passat vaig viure per primera vegada l'experiència de comprar una casa i sol·licitar al banc un préstec hipotecari. Tot i que ja fa molts anys que visc diàriament participant d'aquest procés com a Notari, mai no ho havia fet com a client (“en aquest cas com a comprador”).
He pogut comprovar que encara que l'assumpte en qüestió sigui el mateix (“comprar una casa amb hipoteca”), són dues visions molt diferents. D'entrada, vaig ser conscient que els notaris realment vam aparèixer al final d'una llarga i dificultosa carrera d'obstacles tal com està plantejat avui dia el procés d'adquirir un habitatge.
Tret que hagis viscut l'experiència com a usuari (és a dir com a comprador i sol·licitant d'una hipoteca), com a Notari és difícilment perceptible l'insegur que un pot sentir-se quan un s'embarca en un procés així i arriba finalment a la notaria a signar.
Tot i al final feliç (ja que tot sigui dit vaig aconseguir comprar l'habitatge que volia), he de dir que la meva experiència personal durant tot el procés de compra i sol·licitud del finançament ha estat un desastre. Tot i tenir els coneixements, els contactes i els mitjans suficients per la senzilla raó que és el dia a dia de la meva professió. ¡No em vull imaginar viure aquest procés com un ciutadà normal no familiaritzat amb aquesta matèria!
Al meu parer, he detectat una infinitat de circumstàncies o aspectes que es poden millorar, podent convertir el procés de comprar una casa i demanar una hipoteca infinitament més suportable per a qualsevol persona (amb coneixements o sense).
Per aquesta raó, durant aquest any, pretenc publicar cada mes un article abordant la qüestió ordenadament. Amb l'única finalitat de poder ajudar totes aquelles persones que em llegeixin i, abans o després, es trobin en una situació tan important com comprar un habitatge a Espanya amb l'ajuda del banc finançat aquesta adquisició amb una hipoteca.
Anem a això…
L'ordre del procés no és indiferent
Quan teniu la intenció de comprar un habitatge, l'ordre de com procedir com a potencial comprador i sol·licitant d'una hipoteca té rellevància. És a dir, saber per on començar i seguir un ordre lògic a les actuacions és molt important. Et pot estalviar molts disgustos, energia, temps i diners. Tal com el llegeixes!
Que tothom ho faci de la mateixa manera no vol dir que sigui l'única o la millor manera de fer-ho.
En el 95% dels casos, tots solem fer el mateix (“m'incloc”) quan ens ha agradat una casa. Ens entren les presses i la paranoia que algú se'ns avançarà i treure la nostra “futura casa”. L'API (l'intermediari immobiliari) també contribueix òbviament per augmentar aquesta sensació. Forma part de la feina.
Entra en escena aleshores la primera figura jurídica: el contracte de reserva. O el que és el mateix, el primer pas a fer: Fer una reserva i signar-la amb l'agència immobiliària! Aquesta reserva comporta un primer i petit desemborsament inicial. La finalitat és bàsicament que l'Agència Immobiliària paralitzi la comercialització de l'immoble, impedint que altres persones puguin anticipar-se a nosaltres i formalitzar la compravenda.
Fins aquí tot és normal. Sens dubte, és el primer pas a fer i poc més puc aportar.
Aquí ve el primer gran error!
Un cop signat el contracte de reserva. El costum del comprador potencial és esperar que l'agent immobiliari (“l'API”) li faci arribar l'esborrany del contracte d'arres. I durant aquest lapse de temps potser aprofiteu per anar a visitar l'immoble diverses vegades més per acabar de dissipar dubtes, etc.
És una pèrdua de temps. El meu primer gran consell és, un cop signat el contracte de reserva, avisar a l'API (perquè aquest informe al propietari) la intenció d'acudir amb un taxador oficial (“homologat”) a visitar l'habitatge per efectuar el corresponent informe .
La finalitat d'acudir amb un taxador no se cenyeix exclusivament al fet que em digui quant val al mercat aquest immoble, com la majoria pot pensar. La taxació té una repercussió molt més gran del que sembla.
El taxador recull tota la informació necessària sobre l'immoble per assegurar-se que aquest no presenta inconvenients, advertiments o condicionants que podrien ser perjudicials. I d'acord amb això, emet un informe detallat i actualitzat sobre l'immoble (“ia més li assigna un valor econòmic aproximat”).
Sabater a les sabates!
El que sol passar és que l'agent immobiliari (“API”) sol recopilar tota la informació necessària i bàsica per preparar el contracte privat d'arres. El contracte d'arres és bàsicament un conjunt d'estipulacions relatives a:
- Les dades personals dels contractants;
- Les dades generals de limmoble que es pretén comprar;
- El preu de compra;
- La quantitat que es lliura d'arres;
- El termini màxim que es donen ambdues parts per signar davant notari la compravenda;
- I multitud d'advertiments, etc.
La més famosa d'aquestes advertències és la conseqüència principal d'incomplir les arres: “ Si el comprador, un cop signades les arres canvia d'opinió, perd la quantitat lliurada; si és el venedor qui es fa enrere ha de tornar la quantitat rebuda en arres per duplicat ”.
L'Agència Immobiliària el que fa és recopilar i informar les parts. No entra a estudiar i examinar amb profunditat els possibles condicionants que pot presentar l'immoble ni la manera de resoldre'ls. Una mostra d'això sol ser una altra clàusula típica al contracte d'arres que diu així: “ la part venedora es compromet a transmetre i lliurar a la part compradora la possessió i la propietat de l'immoble lliure de càrregues i en perfecte estat el dia de la signatura ”.
Però què passa sí, com a la pràctica és habitual, l'immoble presenta:
- Que el venedor té alguna limitació personal o familiar (ex. una prohibició de disposar, etc.);
- Que la superfície (els metres quadrats de l'habitatge) no coincideix en la realitat, de manera que figura al Registre de la Propietat o el Cadastre;
- Que limmoble no està al corrent de les seves obligacions tributàries (ex. pagament de lIBI);
- Que limmoble té càrregues (hipoteques, embargaments, etc.) pendents;
- Que limmoble no té tota la documentació administrativa necessària al dia per poder transmetres (cèdula dhabitabilitat, certificat energètic, inspecció tècnica, etc.);
- Un llarg etc. de coses bàsiques (l'ABC... que dic jo) importants per tenir en compte.
El pa nostre de cada dia!
De forma ràpida i sense ser rebuscat he enumerat força circumstàncies quotidianes en el dia a dia de qualsevol immoble. Al meu entendre no n'hi ha prou, que el contracte d'arres les mencioni, el que és realment important és saber detectar quines tenen fàcil solució, i quines no són tan senzilles de resoldre.
La gran majoria de la gent signa el contracte d'arres:
- Avançant a la part venedora una important quantitat de diners (normalment les arres solen ser el 10% del total del preu de compra).
- Fixant un termini màxim (normalment entre 3 i 6 mesos) per acudir a la notaria a formalitzar la compravenda.
- Però desconeixent realment: D'una banda, el temps real que us pot portar a la part venedora deixar l'immoble realment lliure de càrregues i en perfecte estat legal per a la venda. I, per altra banda, el temps real que portarà a la part compradora obtenir el finançament definitiu per part del banc per fer possible la compra de l'immoble.
En funció del bon fer o professionalitat d'aquest API, tot això apareix descrit amb més o menys rigor en el contracte d'arres. Però la realitat, és que signaràs un contracte on desemborsaràs el 10% del preu de manera anticipada, sense saber si aquest ABC està realment en regla. O pitjor encara, si aquest habitatge en particular presenta altres circumstàncies menys freqüents però rellevants que poden afectar la teva decisió de compra per falta d'un estudi complet.
Com evitar aquesta situació i anticipar-se?
Aquí hi entra en joc la idea d'anticipar l'actuació del taxador independent.
Si compraràs un habitatge necessitant que un banc financi part de la compravenda amb una hipoteca, contractar i pagar una taxació serà un pas obligatori.
No perquè al banc li vingui de gust. Sinó perquè la llei exigeix al banc que, per poder finançar la compra d'un immoble amb una hipoteca, hi participi una empresa de taxació independent i homologada emetent el corresponent informe oficial. La finalitat no és altra que comprovar que l'habitatge objecte de la compravenda i finançament té el valor suficient i es troba a l'estat òptim perquè el banc l'accepti com a garantia en cas d'impagament del préstec.
En definitiva, allò que fa la taxació és un examen exhaustiu i especialitzat de l'immoble, per verificar que tot està en regla o no. I, en conseqüència, donar un valor de mercat o raonable a l'habitatge segons el resultat.
EL MEU PRIMER CONSELL SERIA: “Un cop signat el contracte de reserva, abans de signar les arres, aprofita el temps i fes la taxació”
Els meus arguments per a això:
- Aprofiteu el temps realment entre la reserva i les arres. El taxador és una despesa que hauràs d'assumir sí o sí en cas de finançar la compravenda amb una hipoteca.
- Ja has pagat la reserva. Paga també la taxació. És una bona decisió. Et puc assegurar que t'estalviarà multitud de mals de cap posteriors, temps i diners.
- Tenir en examen detallat i independent de l'immoble a comprar abans de fer un desemborsament important com les arres (“crec que”) té força sentit.
- Encarregar una taxació oficial i pagar-la abans de signar unes arres mostra clarament un interès seriós sobre la compra de la vivenda. Si a la part venedora no li sembla bé, desconfia.
- Amb l'informe de taxació i el teu contracte de reserva acudeix al banc perquè et donin una primera valoració ràpida si et concedissin el finançament i quant trigaran.
Amb aquests passos fets, les dues parts (venedor i comprador) esteu clarament en una posició segura per signar el contracte d'arres i fixar un termini real per formalitzar la compravenda.
Vols saber-ne més sobre la taxació?
Fa anys, en aquest mateix bloc, vaig escriure un article sobre el tema de la taxació. AQUÍ et deixo lenllaç directe. Tot i això, aprofito l'oportunitat per completar-ho amb més preguntes freqüents i no tan freqüents que et poden ser de gran interès. Tot redactat sempre des d'un llenguatge assequible i fàcil de comprendre per a qualsevol lector interessat.
Què és una taxació immobiliària a efectes hipotecaris i per a què serveix?
Una taxació a efectes hipotecaris és una valoració d'un immoble, en virtut de la qual un expert independent fixa un valor o un preu a un immoble, el qual es prendrà com a referència per a la concessió d'un préstec hipotecari per part d'un banc.
Així doncs, quan qualsevol persona vulgui comprar un habitatge, i finançar aquesta compra amb un préstec hipotecari, necessitarà una taxació de l'immoble amb efectes hipotecaris, ja que sense ella els bancs no et prestaran els diners que necessites.
Donada la seva importància, com veurem, les taxacions a efectes hipotecaris estan fortament regulades per la llei, en les quals es determina fonamentalment:
- Per què serveixen.
- Qui les pot fer.
- Quin és el contingut.
- Quines conseqüències es derivaran en el cas que a la taxació apareguin problemes (en forma de condicionants o advertiments) que afectin el valor de l'habitatge.
És obligatòria la taxació a efectes hipotecaris?
A la pràctica, com t'explicaré a continuació, sí que és obligatòria si vols obtenir un préstec hipotecari, i això és així pels motius següents:
1.- Perquè la taxació hipotecària permet saber al banc quant val la casa que et vols comprar:
En primer lloc, el banc ens exigirà aquesta taxació hipotecària perquè, gràcies a ella, es podrà saber quant val l'immoble en qüestió, cosa que permet assegurar al banc que, en cas d'impagament del préstec concedit al comprador per finançar la compra, l'entitat financera podrà recuperar els diners prestats, ja que en definitiva, si el deutor no paga el deute, gràcies al dret real d'hipoteca, el banc tindrà com a garantia aquest immoble el valor del qual serà suficient per saldar el deute, a la vista de aquesta taxació o valoració realitzada en el moment en què es va concedir el préstec.
<ejemplo>Así pues, por ejemplo, si necesitas un préstamo de 200.000 euros para comprar una casa, pero la tasación arroja un valor de 100.000 euros, lógicamente el banco no te prestará esos 200.000 euros, pues si dejas de pagar la deuda, el banco no podrá recuperar su dinero con el valor del inmueble, ya que este es mucho menor que la deuda.<ejemplo>
<ejemplo>Por el contrario, si necesitas un préstamo de 50.000 euros, y el valor de tasación del inmueble es de esos 100.000 euros, si financieramente puedes afrontar la devolución de la cuota con tus ingresos, muy probablemente el banco sí te concederá el préstamo.<ejemplo>
2.- Perquè el valor de taxació a efectes hipotecaris determinarà el màxim de diners que ens prestarà el banc:
A la pràctica, cal saber que, per regla general, les entitats financeres, com a molt, financen el 80% del valor de taxació d'un immoble en el cas dels primers habitatges, de manera que, en vista d'això, la xifra que llenci la taxació amb efectes hipotecaris serà clau per saber quants diners, com a màxim, ens podrà prestar el banc.
Això no obstant, és cert que en determinats casos, aquest percentatge pot ser superior (per exemple, en el cas dels funcionaris, o si es tracta de la venda d'un immoble que pertany al propi banc) o, de vegades, també inferior ( per exemple, en el cas de segones residències, on el percentatge de finançament no sol superar el 70% del valor de taxació).
Així doncs, es planteja el supòsit següent per entendre millor la qüestió:
<ejemplo>Juan es un ciudadano que quiere comprar una vivienda, situada en Sabadell, la cual tiene un precio de venta de 250.000 euros. Tras visitar el inmueble, llega a un acuerdo con el vendedor y formalizan un contrato de reserva o “de arras”.<ejemplo>
<ejemplo>Firmado ese contrato, Juan acude a su banco para solicitar un préstamo hipotecario con el que financiar esta compra. Su banco, una vez estudiada y aprobada la operación, procede a formalizar la tasación a efectos hipotecarios, la cual, arroja un valor de 210.000 euros.<ejemplo>
<ejemplo>Así las cosas, el banco, en esta operación, como máximo, financiará a Juan el 80% del valor de tasación, esto es, 168.000 euros, y no el 80% del precio de compra, que como hemos visto, es superior, con lo cual, para poder afrontar la operación, Juan deberá contar con, al menos, 82.000 euros de ahorros para poder pagar el resto del precio, debiéndose sumar aquí todos los impuestos y gastos asociados a la operación.<ejemplo>
3.- Perquè si no pagues el teu préstec, el banc podrà executar el teu habitatge de forma ràpida i recuperar així els seus diners:
Com hem vist, el banc et presta diners per comprar casa teva, tenint la garantia que, si no pagues, el deute es podrà saldar amb l'immoble que compres (gràcies al dret real d'hipoteca).
Això no obstant, perquè el banc pugui recuperar ràpidament els seus diners a través de la venda o l'adjudicació d'aquest immoble, és a dir, pugui recórrer al procediment d'execució hipotecària que regula la llei, cal que en la formalització del préstec hipotecari hagi intervingut una taxació amb efectes hipotecaris, ja que així ho exigeixen en concret els articles 682 de la Llei d'Enjudiciament Civil i 129 de la Llei Hipotecària:
- L'art. 682 LEC (que regula el procés per a l'execució de béns hipotecats) exigeix que, perquè es pugui observar aquest procés d'execució hipotecària, caldrà que a l'escriptura de constitució de la hipoteca es determini el preu en què els interessats taxen la finca o bé hipotecat, perquè serveixi de tipus a la subhasta, que no podrà ser inferior, en cap cas, al 75 per cent del valor assenyalat en la taxació que, si s'escau, s'hagi realitzat.
- L'art. 129 de la Llei Hipotecària, en el qual, regulant-se l'acció hipotecària, es determina que en la venda extrajudicial del bé, el valor en què els interessats taxin la finca perquè serveixi de tipus a la subhasta no podrà ser diferent del que, a el seu cas, s'hagi fixat per al procediment d'execució judicial directa, ni podrà en cap cas ser inferior al valor assenyalat a la taxació que, si s'escau, s'hagi realitzat .
Com veiem doncs, l'existència d'aquesta taxació "a efectes hipotecaris" és la que permet al banc, en cas d'impagament, accionar aquest procés "ràpid" per recuperar els diners, de manera que, a la pràctica, qualsevol banc, quan hi vagi a concedir una hipoteca, exigirà la realització daquesta taxació, per així protegir adequadament els seus diners davant un eventual impagament del deutor.
4.- Perquè gràcies a la taxació amb efectes hipotecaris el banc pot vendre el teu préstec a un tercer:
A més, l'existència d'una taxació a efectes hipotecaris també és molt important per a les entitats financeres, ja que la llei exigeix la mateixa perquè aquestes puguin comercialitzar aquests préstecs, és a dir, titulitzar-los i transmetre'ls a tercers en forma de cèdules o bons hipotecaris. aquest és un instrument molt habitual al qual recorren les entitats financeres per obtenir finançament i generar plusvàlues.
Així doncs, els bancs, quan concedeixen préstecs hipotecaris, exigiran en tot cas l'existència d'aquesta taxació perquè, en un futur, si ho necessiten, puguin vendre el préstec a un tercer i guanyar diners amb això.
5.- Perquè també protegeix el deutor hipotecari en cas d'impagament:
Dit això, així mateix, és important entendre que el valor de taxació a efectes hipotecaris també és beneficiós per al deutor, ja que en cas d'impagament, arribats al moment de la subhasta de l'immoble que opera com a garantia, la llei fixa una sèrie de restriccions ( això és, percentatges mínims) pels quals el postor adjudicatari es podrà adjudicar el bé, assegurant així que aquesta adjudicació cobreixi un import significatiu del deute pendent, evitant així la pèrdua de la propietat de l'immoble juntament amb el manteniment d'un elevat deute.
Qui pot fer una taxació immobiliària a efectes hipotecaris?
Com acabem de veure, a la pràctica, la taxació a efectes hipotecaris és molt important, tant per al deutor com per al creditor hipotecari, de manera que, tenint en compte aquesta circumstància, així com el rellevant del sector immobiliari al nostre país, el legislador ha tingut a bé regular les empreses que poden realitzar aquesta classe de taxacions.
Així doncs, actualment, de conformitat amb l'article 21 del Reial decret llei 24/2021 ( AQUÍ es pot consultar el mateix), les societats de taxació i els serveis de taxació de les entitats de crèdit estaran sotmeses als requisits d'homologació prèvia, independència i secret que s'estableixin reglamentàriament, ja que en definitiva, el que pretén la llei és que aquestes empreses de taxació, en fer la seva tasca, desenvolupin aquesta transcendental comesa d'una forma professional i independent de les entitats financeres, per assegurar així que aquestes taxacions es realitzen de forma adequada.
Partint d'aquesta base, actualment, la regulació del procés d'homologació que ha de seguir una empresa de taxació per poder ser homologada, es troba regulat al Reial decret 775/1997, de 30 de maig, sobre el règim jurídic d'homologació de els serveis i societats de taxació ( AQUÍ pot consultar el mateix), en el qual s'estableix que aquesta norma reglamentària té per objecte desenvolupar el règim jurídic d'homologació administrativa dels serveis i societats de taxació, i aquesta homologació és preceptiva (és a dir, obligatòria) perquè les valoracions de béns immobles que realitzin puguin servir de garantia hipotecària de préstecs que formen part de la cartera de cobertura dels títols hipotecaris contemplats a la Llei 2/1981, de 25 de març, de Regulació del Mercat Hipotecari.
Així doncs, qualsevol empresa que vulgui ser homologada a efectes de poder emetre taxacions amb valor hipotecari, haurà de complir una sèrie de requisits que es detallen en aquesta norma reglamentària com, per exemple, entre d'altres:
- Tenir forma de societat anònima (SA) domiciliada al territori nacional.
- Comptar amb un capital mínim de 300.506,05 euros íntegrament desemborsat i representat en accions nominatives.
- Limitar estatutàriament el seu objecte social a la valoració de tota mena de béns, empreses o patrimonis.
- Comptar amb un nombre mínim de deu professionals dels quals almenys tres han de ser professionals vinculats.
- Disposar d'una organització amb els mitjans tècnics i personals, i els mecanismes de control intern necessaris per assegurar tant un coneixement adequat de la situació i condicions del mercat immobiliari sobre el qual han d'operar, com el compliment uniforme de les normes de valoració aplicables i de les obligacions i incompatibilitats establertes en aquest Reial decret.
- Tenir assegurada davant de tercers la responsabilitat civil que es pugui derivar de la seva activitat de taxació mitjançant pòlissa d'assegurança subscrita amb una entitat asseguradora habilitada legalment per operar en l'assegurança de responsabilitat civil, amb uns imports determinats.
En cas de complir tots aquests requisits, el Reglament regula un procediment a seguir, el qual, en cas de complir-se satisfactòriament, culminarà amb la inscripció d'aquesta empresa com a societat de taxació homologada al Registre oficial de societats de taxació del Banc d'Espanya, la qual cosa ja us permetrà començar a operar al sector prestant aquest servei a entitats financeres i els seus clients.
Quines són les principals societats de taxació homologades actualment?
Qualsevol persona que vulgui consultar quines empreses estan homologades legalment per prestar aquest servei, poden consultar el llistat concret i actualitzat al Registre d'Entitats de què disposa el Banc d'Espanya ( AQUÍ podeu consultar el mateix).
De conformitat amb aquest Registre, actualment trobem fins a 31 empreses homologades, d'entre les quals, a la pràctica, destaquen entre d'altres:
- CBRE VALUATION ADVISORY, SA
- SOCIETAT DE TAXACIÓ, SA
- TINSA, TAXACIONS IMMOBILIÀRIES, SA
- TECNICOS EN TASACION, SA (TECNITASA)
Com és a la pràctica el procés per obtenir una taxació a efectes hipotecaris?
Quan una persona necessita finançament bancari per adquirir un immoble, a la pràctica, l'habitual és que, sent conscient d'aquesta necessitat, acudeixi en primer lloc al banc a sol·licitar una oferta creditícia.
Una vegada que el banc rep la sol·licitud i recull tota la informació necessària del potencial deutor (les nòmines, la declaració d'IRPF, els deutes previs, les dades de la finca, etc.), procedirà a estudiar l'operació i, si aquesta és aprovada pel departament de riscos corresponent, procedirà a fer una oferta al seu client.
Si l'oferta és del gust i interès del client, una vegada acceptada aquesta, es procedirà a realitzar la taxació amb efectes hipotecaris, per a això, és habitual que el mateix banc ja ofereixi al client els serveis d'una societat de taxació d'entre les homologades per la mateixa entitat financera, la qual, una vegada realitzada la provisió de fons corresponent, visitarà limmoble i, en el termini raonable duns dies, emetrà el seu informe de taxació amb la valoració que estimi pertinent.
Això no obstant, cal precisar que, en tot cas, el sol·licitant del préstec té dret a presentar a l'entitat financera una taxació de l'immoble contractada directament per aquest. L'entitat financera no pot rebutjar la taxació presentada pel client sempre que provingui d'una de les empreses taxadores homologades pel Banc d'Espanya i no tingués una antiguitat superior a 6 mesos.
Per què és criticable i millorable aquest procés?
Com acabem de veure, a la pràctica, és habitual que, quan una persona troba un immoble que compleix les seves expectatives, “apalabre” la compra del mateix amb un “contracte d'arres” per, tot seguit, començar la recerca de finançament amb un banc.
Així les coses, un cop has decidit el banc amb què finançaràs l'operació, el seu departament de risc estudiarà inicialment l'operació (bàsicament, la teva capacitat d'ingressos davant del deute que hauràs de pagar cada mes) i si, financerament compleixes amb els requisits necessaris, us farà una oferta de finançament, amb un termini de devolució i un tipus d'interès concret.
Si a la vista d'aquesta oferta, decidiu acceptar-la, però, el vistiplau definitiu el banc a l'operació encara no s'haurà produït, ja que l'operació de crèdit només quedarà definitivament aprovada quan s'hagi realitzat la taxació a efectes hipotecaris i, a la vista de la mateixa, l'operació sigui viable, és a dir:
- Que el valor de taxació sigui suficient per cobrir el deute que es contrau (com hem comentat, generalment, com a màxim, el 80% del valor de taxació).
- Que a la taxació no aparegui cap problema jurídic que impedeixi l'aprovació de l'operació de crèdit per part del banc.
Com veurem doncs en les següents preguntes, pot passar, ia la pràctica succeeix, que un habitatge, més enllà del seu valor teòric de mercat, presenti inconvenients o problemes jurídics (com embargaments, afeccions fiscals o urbanístiques, discrepàncies entre la seva superfície real i inscrita, incidències amb la seva situació possessòria, etc.) que, una vegada posades de manifest en la taxació amb efectes hipotecaris (en forma de condicionants o advertiments, com també veurem), impedeixin l'operació de crèdit o en redueixin dràsticament el valor a efectes hipotecaris , suposant un impediment o una gran dificultat per obtenir el finançament que es requereix.
Així doncs, si s'analitza amb deteniment i fredament la qüestió, la realitat és que, per fer les coses bé, la taxació amb efectes hipotecaris hauria de ser el primer pas de qualsevol procés de compra d'un habitatge que es pretengui comprar amb finançament, doncs gràcies a aquesta, el potencial comprador, abans de signar cap document (contracte de reserva, d'arres, etc.) que el vinculi amb aquest habitatge, podrà saber:
- El valor real de limmoble.
- Assegurar que, a la vista del valor hipotecari, podrà aconseguir el préstec que necessita per comprar l'habitatge.
- Que sobre l'habitatge no pesa cap problema jurídic que pugui impedir la concessió del préstec hipotecari que necessita per comprar-lo.
Així doncs, com a tracte d'exposar en aquesta idea una mica disruptiva, al meu parer, moltes vegades, “trencar amb el sistema establert” pot ser una molt bona opció, ja que si realitzem la taxació amb efectes hipotecaris amb un taxador homologat, a primer lloc i abans que res, ens assegurarem la viabilitat de l'operació, evitant així molts problemes, impediments i presses que solen sorgir del fet que, a la pràctica, actualment, la taxació es fa al final del procés, quan moltes vegades els terminis ja són molt justos (pensem que a la majoria de contractes d'arres les parts s'obliguen a formalitzar la compravenda en un termini de 2 o 3 mesos davant de Notari, de manera que, si en la taxació apareixen “problemes” que cal solucionar , el marge de temps per fer-ho serà molt curt).
En definitiva, la idea que es llança aquí és que és molt bona opció per al futur comprador fer la taxació oficial amb efectes hipotecaris amb un taxador oficial a l'inici del procés, abans de comprometre's a res amb el venedor, doncs en definitiva, gràcies a això, un tercer independent valorarà la casa, analitzarà la situació jurídica i emetrà una opinió sobre el seu valor, garantint-nos l'èxit de la compra des del principi i evitant molts ensurts i disgustos.
A més, en aquest sentit, cal entendre que, com que la taxació l'ha de pagar el comprador en tot cas, si la taxació es realitza amb un taxador oficial homologat, el cost de la mateixa (uns 400 – 500 euros de mitjana) no serà un problema, ja que aquest s'hauria d'assumir en tot cas pel comprador, i aquesta, si té una antiguitat no superior a 6 mesos, podrà ser presa com a referència igualment pel banc per formalitzar el préstec hipotecari, garantint-nos així que, gràcies a aquesta mena de “due diligene” inicial que farem de l'immoble que volem comprar, la inversió més gran de la nostra vida (és a dir, casa nostra), es realitza en les millors condicions possibles i assegurant-ne la viabilitat i l'èxit des del principi.
Què farà el taxador quan arribi a casa teva?
Atesa la importància d'aquestes taxacions amb efectes hipotecaris, actualment existeix una norma que regula de manera detallada i extensa aquesta classe de valoracions, en concret, l'Ordre ECO/805/2003, de 27 de març, sobre normes de valoració de béns immobles i de determinats drets per a certes finalitats financeres ( AQUÍ podeu consultar la mateixa).
Així doncs, en base a aquesta normativa, una vegada es contracti un taxador homologat per realitzar una taxació amb efectes hipotecaris, en primer lloc, aquest procedirà a recopilar una sèrie de documentació bàsica necessària, i aquesta és fonamentalment:
- Una nota simple registral o certificació registral acreditativa de la titularitat i les càrregues de l'immoble, així com de la seva descripció completa, expedida dins dels tres mesos anteriors a la data de la valoració, o els seus equivalents legals en suports alternatius (amb una antiguitat no superior a 3 mesos). Gràcies a ella, el taxador podrà conèixer les dades de la finca, la seva ubicació, dimensions, límits, propietaris actuals, càrregues que pesin sobre aquesta, etc., i tenir-ho tot en compte de cara a la seva valoració.
- Una certificació cadastral descriptiva i gràfica de limmoble obtingut directament a través de loficina virtual del Cadastre, amb una antiguitat no superior a tres mesos.
- Així mateix, per a casos particulars, s'exigirà documentació addicional, com ara el projecte constructiu en el cas d'edificis, o la cèdula de qualificació en el cas dels habitatges de protecció oficial, entre altres supòsits.
Recopilada tota aquesta documentació, el segon gran pas que realitzarà el taxador és una visita presencial a l'immoble en qüestió, en la qual realitzarà una inspecció ocular del mateix, per verificar així que la seva superfície, descripció i característiques coincideixen amb la descripció que consti a la documentació utilitzada per fer la taxació.
En aquesta visita presencial, a més, el taxador podrà valorar:
- L'estat de construcció o conservació aparent de limmoble a valorar.
- L'estat d'ocupació de l'immoble i ús o explotació a què es destini.
- En cas d'habitatges, el règim de protecció pública.
- El règim de protecció del patrimoni arquitectònic.
- L'adequació de l'immoble al planejament urbanístic vigent i, si escau, l'existència del dret a l'aprofitament urbanístic que es valori.
Obtinguda doncs tota la documentació necessària i realitzada la visita presencial a l'immoble, el taxador homologat procedirà a realitzar la seva taxació, aplicant-hi els mètodes de valoració que regula l'Ordre ministerial esmentada, sent l'establert en el cas d'immobles l'anomenat mètode de comparació , és a dir, el que consisteix a assignar el valor de l'immoble en funció dels preus homogeneïtzats, consistint-ho en un procediment pel qual s'analitzen les característiques de l'immoble que es taxa en relació amb altres comparables, amb l'objecte de deduir, per comparació entre les seves similituds i diferències, un preu de compravenda o una renda homogeneïtzada per a aquell.
On es plasma la feina del taxador?
Fixat doncs el valor de taxació, el taxador haurà de reflectir tot el seu treball en dos documents clau, és a dir:
- El certificat de taxació.
- Linforme de taxació.
En el cas del certificat de taxació (que és el document succint que s'haurà d'adjuntar a l'escriptura de préstec hipotecari que se signi posteriorment), el taxador inclourà la informació obligatòria següent:
- La denominació social de la societat de taxació o de lentitat financera que ho emeti, i el seu número dinscripció en el Registre del Banc dEspanya.
- El document es confeccionarà en paper amb el capçalera de la societat de taxació que l'emet, amb esment del nombre de pàgines que el componen.
- Hi haurà de constar la finalitat legal de la taxació.
- Inclou una referència precisa a l'informe de taxació que sintetitza.
- Contindrà la localització i el tipus d'immoble, la identificació registral, la referència cadastral, la superfície útil quan es tracti d'edificis i sigui comprovable, la superfície adoptada en el càlcul dels valors tècnics, el seu estat d'ocupació i el titular registral al moment de la taxació.
- Inclou una declaració expressa que la taxació s'ha realitzat d'acord amb els requisits d'aquesta Ordre o una altra normativa aplicable segons la finalitat de la taxació.
- Indicarà el mètode o mètodes de valoració utilitzats, així com els valors estimats per a cada mètode.
- Indicarà el valor de taxació de l'immoble així com les limitacions al domini que s'esmentessin específicament i el valor a efectes d'assegurança d'incendis i danys.
- Si escau, els condicionants i advertiments que corresponguin (conceptes que desenvoluparem en una pregunta posterior).
- S'hi indicarà la data d'emissió, la data de la darrera visita a l'immoble i la data límit de validesa.
- Haurà d'estar signat per un representant de l'entitat que emeti el certificat.
Per la seva banda, en el cas de l'informe de taxació, que és el document complet que inclou tota la feina feta pel taxador, es detallarà tota la tasca i valoració realitzada, amb expressió de:
- La identitat del sol·licitant de la taxació i la seua finalitat.
- La identificació i la localització de l'immoble.
- Les comprovacions realitzades i la documentació estudiada.
- La localitat i l'entorn on s'ubica l'immoble.
- La descripció i superfície del terreny.
- La descripció i la superfície de l'edificació.
- La descripció urbanística.
- El règim de protecció, tinença i ocupació de lhabitatge.
- Lanàlisi de mercat on subica limmoble.
- Les dades i càlcul dels valors tècnics emprats per fer la valoració.
- Els valors de taxació obtinguts.
- Els condicionants i advertiments que, si escau, existeixin en la valoració.
- Altres observacions que cal tenir en compte.
- Data d'emissió i caducitat de l'informe, així com la signatura del taxador.
- Detall de la documentació annexa a linforme.
Quins problemes jurídics es poden derivar d'una taxació amb efectes hipotecaris?
Com hem comentat en preguntes anteriors, d'una taxació amb efectes hipotecaris poden derivar-se l'aparició de problemes o incidències jurídiques que pesen sobre la finca i que, a la pràctica, impedeixin la concessió del préstec hipotecari que el futur comprador necessita per a l'adquisició de aquesta o, si escau, facin disminuir dràsticament la seva valoració, dificultant així obtenir el finançament que es necessita per afrontar el preu de compra.
Aquests problemes o incidències jurídics, atesa la seva importància, també vénen regulats a la llei, en forma de:
- Condicionants.
- Advertiments.
A continuació, analitzarem amb deteniment aquestes figures, els seus efectes i la manera de resoldre'ls, si escau.
Què és això dels condicionants?
De conformitat amb l'Ordre Ministerial, perquè la taxació realitzada pugui ser utilitzada a les fins previstes (això és, en el cas dels préstecs hipotecaris, operar com a valor a efectes hipotecaris), el valor de taxació que s'hi reflecteixi ha de ser expressat sense subjecció a cap condicionant.
Partint d'aquesta base, la norma reguladora determina que es considerarà que hi ha un condicionant en els supòsits següents:
- Quan no s'hagin pogut realitzar les comprovacions mínimes per fer la taxació.
- Quan estant cedit l'ús de l'immoble, no s'hagi disposat del contracte d'arrendament o altre títol d'ocupació i de les condicions actuals de l'arrendament o la cessió.
- Quan l'immoble estigui subjecte a protecció pública i no se n'hagi pogut calcular el valor màxim legal.
- Quan no s'hagi disposat, si escau, d'alguna de la documentació obligatòria per fer la valoració de manera adequada.
- Quan concorrin circumstàncies que impliquin dubtes raonats sobre la correcta identificació, física o registral, de limmoble a taxar, o sobre lexistència de les seves característiques utilitzades en la taxació, que puguin afectar significativament el càlcul dels seus valors tècnics.
Així doncs, en cas que la taxació s'emeti amb algun condicionant, de ben segur, l'entitat financera denegarà el finançament que s'està sol·licitant, de manera que, en les operacions que aparegués algun d'aquests condicionants, caldrà que aquests siguin solucionats o esmenats (es lliuri la documentació que falta, se solucionin els dubtes o impediments existents), perquè llavors sí, el taxador pugui emetre una nova taxació sense aquest condicionant, permetent llavors sí aprovar l'operació de crèdit.
Per entendre millor aquesta qüestió, res millor que un exemple recent esdevingut al meu despatx notarial per comprendre la qüestió:
<ejemplo>Como te he explicado al principio del artículo, el año pasado me compré una vivienda en la isla de Formentera, para la cual, he necesitado obtener financiación de un banco para afrontar el precio de compra.<ejemplo>
<ejemplo>En este proceso, una vez se procedió a realizar la tasación oficial, se puso de relieve que el inmueble estaba edificado sobre tres fincas registrales independientes y colindantes entre si (que pertenecían al mismo vendedor), pero al ser tres fincas distintas, ello podía afectar al valor expresado, de modo que el tasador reflejó esta circunstancia como condicionante, impidiendo así que el banco me concediera el dinero que necesitaba para comprar la casa.<ejemplo>
<ejemplo>Así las cosas, para solventar este condicionante, la parte vendedora procedió a realizar una vinculación ob rem de las tres fincas (que es una figura jurídica que “une” a esas tres fincas y obliga a transmitirlas conjuntamente), convirtiéndolas así en la práctica en una sola, de modo que, subsanado el condicionante, la tasación se pudo emitir de nuevo ya sin ningún impedimento, consiguiendo así poderse formalizar el préstamo hipotecario que necesitaba en mi caso.<ejemplo>
Què és això dels advertiments?
Per la seva banda, en el cas dels advertiments, aquestes són circumstàncies que poden tenir efectes sobre la valoració realitzada (però que no la impedeixen o condicionen) i que, en general, no portaran com a conseqüència la denegació del finançament per part de entitat financera.
Dentre els advertiments més comuns que assenyala l'Ordre Ministerial, podem destacar els següents:
- Discrepàncies entre la realitat física de limmoble i les seves descripcions registral o cadastral que no indueixin a dubtar sobre la seva identificació o característiques i que no influeixin previsiblement sobre els valors calculats.
- Quan limmoble que es valora no estigui conforme amb el planejament urbanístic vigent, llevat que shagi formulat un condicionant, o, quan, no sent exigible lemissió dun condicionant, no shagi pogut comprovar el règim de protecció del patrimoni arquitectònic de limmoble .
- Quan es valorin immobles subjectes a expropiació forçosa o en base a llicències de construcció o autoritzacions administratives que continguin condicions, que si no es compleixen puguin originar modificacions en el valor certificat.
- Quan per calcular el valor màxim legal no shagi disposat de la documentació que exigeix lOrdre.
- Quan la referència cadastral no existeixi o no pugui ésser coneguda pels mitjans previstos a la Llei del Cadastre Immobiliari o directament a través de l'oficina virtual del Cadastre.
Per entendre millor aquesta qüestió, res millor que un exemple recent esdevingut al meu despatx notarial per comprendre la qüestió:
<ejemplo>En la compraventa que formalicé este año, igualmente, se puso de manifiesto una advertencia en la tasación oficial realizada, relativa a una pequeña discrepancia en cuanto a las superficies registrales y catastrales que constaban inscritas. Así pues, en el Registro de la Propiedad, la finca que se vendía constaba de X metros cuadrados, mientras que en el Catastro Inmobiliario, constaba que tiene Y metros cuadrados (en el caso concreto una pequeña discrepancia de no más del 1% de la finca).<ejemplo>
<ejemplo>Como se puede apreciar, esta diferencia existe, y el tasador la hace constar como advertencia, pero al tratarse de una discordancia menor, ello no afecta al valor del inmueble, de aquí su consideración como advertencia.<ejemplo>
<ejemplo>En todo caso, en el supuesto, para solventar esta cuestión, el vendedor, con carácter previo, procedió a iniciar un expediente de georreferenciación y coordinación con el Catastro Inmobiliario, a los efectos de corregir la descripción de las fincas, y hacerlas coincidir con lo descrito en ambos Registros, para solventar así esta advertencia.<ejemplo>
Quant costa una taxació hipotecària?
No hi ha un preu preestablert per a una taxació a efectes hipotecaris, de manera que serà cada societat de taxació la que n'establirà els preus, depenent fonamentalment de la ubicació i les característiques de l'immoble.
No obstant això, de l'experiència pràctica, podem afirmar que aquesta classe de taxacions, per a un immoble tipus (per exemple, un pis situat a una ciutat), solen oscil·lar sobre els 400-800 euros aproximadament.
Tot i que els preus, com indiquem, poden variar molt en funció del tipus d'habitatge que es tracti, la seva ubicació, i les tasques de comprovació que hagi de fer el taxat (així doncs, per exemple, la taxació d'un habitatge unifamiliar situat a una illa , pot suposar un preu de diversos milers d'euros).
A qui li correspon pagar la despesa de la taxació hipotecària?
De conformitat amb l'actual regulació de la qüestió, continguda a l'article 14 de la Llei de Crèdit Immobiliari, les despeses de taxació de l'immoble correspondran al prestatari, és a dir, al client que sol·licita el préstec hipotecari.
Quines conclusions podem obtenir de tot allò analitzat en relació amb les taxacions amb efectes hipotecàries?
Com acabem de veure en aquest article, la idea fonamental que s'ha intentat plasmar és que, si tens pensat comprar una casa amb un préstec hipotecari, és molt interessant i recomanable que abans d'arribar a cap acord o compromís amb el venedor, si tens clar que vols comprar un habitatge en concret, el primer pas que has de fer és una taxació amb efectes hipotecaris, ja que aquest document és el que t'assegurarà conèixer el valor real de l'immoble que vols comprar i, si escau, l'existència de algun problema o impediment jurídic que pugui posar en risc la concessió del préstec hipotecari que necessites.
Així doncs, si fas la taxació amb efectes hipotecaris abans que res, t'estalviaràs molts disgustos i incidències inesperades, assegurant-te des del primer moment que el préstec hipotecari que necessites per comprar casa se't podrà concedir sense cap mena de problemes per part del teu banc, aconseguint així culminar amb èxit un procés de compra d'una manera molt més segura, tranquil·la i relaxada, a diferència del que succeeix actualment, on la taxació es realitza al final de tot el procés, moment en què l'aparició de problemes o incidències jurídiques que impedeixin o dificultin el finançament pot suposar un gran problema de difícil solució per a totes les parts implicades.
Esperant doncs que aquest article sigui útil per a totes les persones interessades a saber què és una taxació amb efectes hipotecaris, l'equip de Notaria Jesús Benavides queda a la seva disposició per acompanyar-los en tot allò que necessitin sobre això.
Desembre 2023
1.- RENÚNCIA D' HERÈNCIA I SUBSTITUCIÓ VULGAR. SI LA DESIGNACIÓ TESTAMENTÀRIA ALS SUBSTITUTS ÉS GENÈRICA ("FILLS" O "DESCENDENTS), AMB LA SIMPLE AFIRMACIÓ QUE AQUESTS NO EXISTEIXEN, ÉS SUFICIENT PER FORMALITZAR LA RENÚNCIA I POSTERIOR ADJUDICACIÓ A QUI CORRESPONGUI:
Adjunt (AQUÍ) la Resolució de la DGSJFP de 30 d'octubre de 2023 (BOE de 22 de novembre de 2023), on la DG resol un cas d'una acceptació d'herència d'una dona, morta vídua, amb dues filles, a les quals, en el seu testament, designada com a hereves per parts iguals, amb substitució vulgar pels seus respectius fills o descendents. En formalitzar-se l'acceptació d'herència, una de les germanes renuncia a l'herència, i en l'escriptura, la renunciant simplement manifesta que aquesta manca de fills o descendents (sense acreditar-se fefaentment de cap manera), de manera que l'altra germana s'adjudica tota l'herència. El Registrador denega la inscripció perquè entén que s'ha d'acreditar la inexistència de fills o descendents (mitjançant acta de notorietat o per qualsevol mitjà vàlid en Dret).
El notari autoritzant recorre la qualificació i, la DG, alineant-se amb aquest, revoca la nota de qualificació, confirmant que, quan la substitució vulgar testamentària es realitza de forma genèrica (amb expressions com "fills" o "descendents", és a dir, sense crides nominatives), amb la simple manifestació de la inexistència d'aquests, és suficient per formalitzar la renúncia i posterior acceptació per l'hereu afavorit per aquesta renúncia.
2.- VENDA D' HABITATGE ARRENDAT. NO CAL APORTAR LA RENÚNCIA DE L' ARRENDATARI AL DRET DE TEMPTEIG PER PODER INSCRIURE:
La Resolució de la DGSJFP de 8 de novembre de 2023 (BOE de 30 de novembre de 2023), on la DG resol un cas d'una compravenda d'immoble (local) arrendat, en l'escriptura del qual el Notari dóna fe que se li ha exhibit una escriptura on l'arrendatari renuncia al seu dret d'adquisició preferent que li reconeix la LAU.
El Registrador denega la inscripció, al·legant que cal que se li acrediti a ell també, fefaentment, els detalls i circumstàncies d'aquesta renúncia (aportant còpia d'aquesta escriptura de renúncia on el Registrador pugui analitzar els seus termes, la legitimació de qui l'atorga, etc.). La DG revoca la nota de qualificació, considerant que amb la dació de fe del notari conforme l' arrendatari ha renunciat al seu dret de tempteig és suficient, ja que la Llei no atribueix competències al Registrador per qualificar els extrems de l' esmentada renúncia.
3.- A CATALUNYA EL PRELEGATARI POT PRENDRE POSSESSIÓ, PER SI MATEIX, DELS BÉNS PRELEGATS:
La Resolució de la DG de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de Catalunya de 27 d'octubre de 2023 (DOGC de 8 de novembre de 2023), on es resol un cas relatiu a una acceptació d'herència amb diversos cohereus, on un d'ells, a més, sent prelegatari d'un immoble, accepta la seva part de l'herència i, així mateix, de forma unilateral, s' adjudica aquest bé que conforma el prellegat. El Registre de la Propietat denega la inscripció al·legant que, perquè aquesta adjudicació té efecte, és necessària la conformitat de tots els hereus.
El notari autoritzant presenta recurs i, la DG, alineant-se amb aquest, revoca la nota de qualificació, recordant que, de conformitat amb el CCCat (art. 427-22), el legatari pot prendre per si mateix possessió del llegat si es tracta d'un prellegat.
4.- COMPRAVENDA AMB CONDICIÓ RESOLUTÒRIA A CATALUNYA. INTERPRETACIÓ DELS PERCENTATGES D' IMPAGAMENT NECESSARIS PER RESOLDRE EL CONTRACTE:
Adjunt (AQUÍ) la Resolució de la DG de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de Catalunya de 10 de novembre de 2023 (DOGC d'1 de desembre de 2023), on es resol un cas relatiu a una escriptura de resolució de compravenda, d'acord amb una condició resolutòria pactada i inscrita, a causa de l'impagament de quantitats degudes.
En el supòsit la DG senti la interpretació correcta de l'article 621-54 CCCat, en virtut del qual, per poder donar per resolta la compravenda per impagament de les quantitats ajornades (perquè els venedors recuperin la propietat de l'immoble) cal que les quantitats impagades superin el 15% del preu íntegre (preu total de la compravenda), de manera que, només un cop s'hagin acumulat impagaments de quantitats vençudes que superin aquest 15% del preu total de compra, es podrà llavors sí donar per resolta la compravenda.
5.- SÓN INSCRIPTIBLES ELS ACORDS D' UNA JUNTA GENERAL A LA QUAL NO ASSISTEIXEN ELS ADMINISTRADORS:
Adjunt (AQUÍ) la Resolució de la DGSJFP de 15 de novembre de 2023 (BOE de 4 de desembre de 2023), on la DG resol un cas d'una Junta General d'Accionistes a la qual, els administradors de la societat no hi assisteixen.
El Registrador Mercantil denega la inscripció dels acords adoptats, per aquesta causa, a l'empara de l'article 180 LSC ("els administradors hauran d'assistir a les juntes generals"). El notari recorre la qualificació, i la DG, alineant-se amb aquest, confirma que, en efecte, la inassistència de l' òrgan d' administració a la junta general no és motiu de nul·litat de la mateixa, sinó el que, en el seu cas generarà, és la responsabilitat dels administradors prevista en l' article 236 LSC.
6.- ACTA NOTARIAL DE JUNTA. PER PODER INSCRIURE EN EL REGISTRE MERCANTIL L' ANOTACIÓ PREVENTIVA, CAL ACREDITAR QUE S' HA EFECTUAT EL REQUERIMENT NOTARIAL ALS ADMINISTRADORS:
Adjunt (AQUÍ) la Resolució de la DGSJFP de 14 de novembre de 2023 (BOE de 4 de desembre de 2023), on la DG resol un cas de denegació d'anotació preventiva de sol·licitud d'acta notarial de junta, en el Registre Mercantil. Supòsit en què un soci vol que s'aixequi acta notarial de junta general i, per això, envia Email al president del consell d'administració sol·licitant-ho així, el qual li contesta afirmativament. Aquest soci intenta que es practiqui l' anotació preventiva en el Registre Mercantil en base a aquest Email, i el Registrador ho denega, afirmant que perquè sigui possible inscriure l' anotació preventiva, cal aportar el requeriment notarial als administradors.
La DG confirma la nota de qualificació i recorda que, per poder-se practicar l'anotació preventiva que es pretén, cal acreditar que s'ha efectuat el requeriment notarial als administradors (art. 104.1 RRM).
7.- VENDA D' IMMOBLE PER CONGREGACIÓ RELIGIOSA:
La Resolució de la DGSJFP de 23 d'octubre de 2023 (BOE de 22 de novembre de 2023), la qual pot ser d'utilitat en aquest cas de transmissions, ja que resumeix i analitza de forma detallada la legislació i documentació necessària per formalitzar la venda d'un immoble pertanyent a una congregació religiosa.
8.- ELEVACIÓ A PÚBLIC DE CONTRACTE D' ARRENDAMENT SUBSCRIT PER L' ANTERIOR TITULAR REGISTRAL:
La Resolució de la DGSJFP de 2 d'octubre de 2023 (BOE de 2 de novembre de 2023), on la DG resol un recurs interposat contra la denegació de la inscripció d'una escriptura d'elevació a públic de contracte d'arrendament.
Contracte d'arrendament subscrit per l'anterior titular registral (com a arrendador), i una arrendatària. El propietari no paga el préstec hipotecari que grava la finca arrendada i aquesta, finalment, és objecte d' execució hipotecària, en el procés de la qual, la finca és adjudicada a un tercer, a favor del qual consta inscrit actualment l' esmentat immoble. En aquest procés d' execució hipotecària, el nou titular que s' adjudica la finca és conscient que aquesta està arrendada, i l' adjudicació, en el procés judicial, se li concedeix salvaguardant els drets d' aquest arrendatari. Posteriorment, l'arrendatari intenta inscriure el seu dret, i el Registre el denega per falta de tracte successiu (art. 20 LH), és a dir, que no coincideix la persona qui va signar el contracte d'arrendament com a arrendador amb l'actual titular registral inscrit.
La DG revoca la qualificació, considerant aquest cas una excepció al principi general, ja que en el procediment d' execució hipotecària on va ser part l' actual titular registral es va deixar llevat del dret de l' arrendatària a l' ocupació de l' immoble.
9.- PROPIETAT HORITZONTAL. D' ELEMENT PRIVATIU A ELEMENT COMÚ. LA VIA CORRECTA ÉS L' ACORD D' AFECTACIÓ I CONVERSIÓ EN ELEMENT COMÚ:
La Resolució de la DGSJFP de 14 de novembre de 2023 (BOE de 4 de desembre de 2023), on la DG resol un recurs interposat contra la denegació de la inscripció d'una escriptura de segregació d'element privatiu i posterior venda a favor de la comunitat de propietaris (per convertir-lo tot seguit en element comú de la propietat horitzontal).
La DG confirma el defecte i, en resum, ens ve a dir que si es vol convertir una cosa privativa en element comú, la forma correcta no és la seva venda a favor de la comunitat, sinó la seva configuració com a element comú, modificant la descripció de l' edifici, i amb acord unànime de la comunitat de propietaris en afectar el títol constitutiu.
10.- NOVES FUNCIONALITATS A LA SEU ELECTRÒNICA DE L' AGÈNCIA TRIBUTÀRIA DE CATALUNYA:
Es resumeixen noves funcionalitats (AQUÍ) i millores a la seu electrònica de l'ATC:
Impost sobre transmissions patrimonials i actes jurídics documentats (ITPAJD): S' han incorporat novetats en els formularis telemàtics dels models 600 i 620 i en el programa d' ajut dels models 650 i 660. En concret:
- Adaptacions del formulari telemàtic del model 600 de l'ITPAJD per admetre a transmetents estrangers sense NIF en les operacions amb la tarifa DRG (drets reals de garantia i préstec).
- Adaptacions del formulari telemàtic model 620, compravenda de determinats mitjans de transport usats, per permetre exportar l' autoliquidació i recuperar les seves dades quan existeixi més d' un adquirent, en el cas de compra d' una embarcació, i per mostrar per separat els tipus de vehicle autocaravana.
Pel que fa a l'impost sobre successions i donacions (ISD):
- Adaptacions del programa d' ajut de la modalitat de successions per introduir els dipòsits en compte corrent o d' estalvi amb el format IBAN.
Així mateix, s'ha introduït la incorporació automatitzada de l'escriptura pública en els expedients d'autoliquidacions de l'ITPAJD (model 600) i de l'ISD (models 650, 651 i 653). Per tant, ja no cal que el ciutadà aporti l' escriptura pública si la notaria ha tramès prèviament la declaració informativa notarial a l' Agència Tributària de Catalunya.
11.- ACTES LCI. CAL PREGUNTAR AL CLIENT COM VOL LES SEVES FUTURES CÒPIES AUTORITZADES TANT DEL PRÉSTEC HIPOTECARI COM DE LA COMPRAVENDA:
S'adjunta (AQUÍ) Nota de la Junta Directiva del Col·legi Notarial de Catalunya en la qual, donant resposta a una comunicació rebuda en diverses notaries per part del banc ING (en la qual es demana que totes les còpies de les seves escriptures de CV + PH s'expedeixin en format electrònic), s'indica que, en les CV + PH, és el comprador (qui paga l'escriptura) el que ha de triar el format de les seves còpies autoritzades (en suport paper o electrònica).
A aquest efecte, es recomana preguntar al client per aquesta qüestió en l' acta prèvia LCI, deixar-ne constància en l' acta, i sobre la base de la seva preferència, expedir la còpia segons de la forma que demani l' adquirent.
12.- INSTRUCCIÓ PER A LA COMPROVACIÓ DE VALORS DE BÉNS IMMOBLES 2024:
S'adjunta (AQUÍ) la Instrucció per a comprovació de valors de béns immobles de l'Agència Tributària de Catalunya per a fets imposables (ITP, Successions i Donacions) de l'any 2024.
Cal recordar que aquesta taula és de vital importància quan no tenim el valor de referència del cadastre de l'immoble en qüestió. Sempre, en primer lloc, s' ha de tenir en compte el valor de referència a efectes fiscals. Supletòriament, a falta d'aquest, se seguirà utilitzant estava taula com es feia tradicionalment. Multiplicant el valor cadastral pel coeficient multiplicador corresponent, a efectes d' obtenir el valor mínim fiscal.
13.- PROPIETAT HORITZONTAL I SEGREGACIÓ / DIVISIÓ D'ELEMENT PRIVATIU. SI ELS ESTATUTS HO PERMETEN, TAMBÉ, IMPLÍCITAMENT, AUTORITZEN LES OBRES NECESSÀRIES PER EXECUTAR-LA:
La Resolució de la DGSJFP de 2 de novembre de 2023 (BOE de 30 de novembre de 2023), on la DG resol un cas relatiu a una segregació d'un local, resolent que, quan en el títol constitutiu de la propietat horitzontal es prevegi la possibilitat de segregar o dividir elements privatius sense necessitat d'acord col·lectiu de la junta de propietaris, implícitament s' estan autoritzant les obres i modificacions que aquesta segregació precisi, llevat de clàusula expressa en contrari.
14.- VENDA D' HABITATGE HABITUAL DE LA FAMÍLIA. ES REQUEREIX EL CONSENTIMENT D' AMBDÓS CÒNJUGES, TAMBÉ PER A ESTRANGERS:
La Resolució de la DGSJFP de 25 d'octubre de 2023 (BOE de 22 de novembre de 2023), on la DG resol un cas d'una venda d'un immoble pertanyent a un estranger, resolent que l'aplicació de l'article 1320 CC (i per tant el seu homòleg en el codi civil català) relatiu a la necessitat de consentiment d'ambdós cònjuges per disposar de l'habitatge habitual de la família, és independent del que disposi la llei rectora del règim econòmic matrimonial, i que d' acord amb el Reglament 24 juny 2016, és aplicable també a matrimonis estrangers.
15.- IMPORTANT DISTINCIÓ ENTRE PARTICIÓ FETA PEL TESTADOR I NORMES PARTICIONALS:
Adjunt (AQUÍ) la Resolució de la DGSJFP de 27 d'octubre de 2023 (BOE de 22 de novembre de 2023), on la DG resol un cas relatiu a una escriptura d'acceptació d'herència i adjudicacions hereditàries, en la qual, sintetitzant la jurisprudència del Tribunal Suprem en aquesta matèria, aclareix la important diferenciació entre una partició feta en el propi testament i les meres "normes particionals".
Assenyala el Centre Directiu que quan el testador duu a terme en el testament totes les operacions particionals (inventari, avalot, liquidació i adjudicació de lots) estem davant d'una veritable partició feta en testament. En canvi quan es limita a manifestar la seva voluntat perquè en el moment de la partició s' adjudiquin determinats béns en pagament del seu haver a cada hereu, estem davant de meres normes particionals.
Novembre 2023
1.- MOLTA CURA. ERRORS EN NOTARIA QUE GENEREN RESPONSABILITAT CIVIL:
S'adjunta (AQUÍ) una Nota del Consell General del Notariat, on es detallen les principals reclamacions que l'Assegurança de Responsabilitat Civil dels Notaris està havent d'atendre davant de negligències, errors o males praxis professionals. A continuació, alguns exemples destacables:
- Diverses reclamacions relatives a documents autoritzats amb persones amb capacitats psíquiques minvades. Extremar precaucions amb persones ancianes que presentin indicis de deteriorament cognitiu, incapacitades / amb mesures de suport per a l'exercici de la capacitat jurídica, sota tutela, curatela, etc.
- Suplantacions d' identitat. Extremar la diligència en verificar la identitat de la persona amb la seva foto de DNI / NIE / Passaport, etc.
- Verificació de càrregues hipotecàries. Extremar precaucions amb hipoteques cancel·lades econòmicament, però no registralment. Exigir constància documental que efectivament el préstec garantit està pagat.
2.- NOU RECORDATORI. NOVETATS EN MATÈRIA D' INVERSIONS EXTERIORS:
S'adjunta (AQUÍ) una nota informativa d'OCP amb resum de les principals novetats del Reial Decret 571/2023, sobre inversions exteriors. Es consideren inversions exteriors les següents:
Inversions estrangeres a Espanya:
- Participació d ' un NO RESIDENT en societats espanyoles que superi el 10% del capital social.
- Adquisició d'immobles a Espanya per NO RESIDENTS que superin els 500.000 euros.
- En el cas que els fons emprats en la inversió tinguin origen en jurisdiccions no cooperatives, s' exigeix declaració prèvia. L'ordre de 9 de febrer de 2023 (AQUÍ) conté la llista de jurisdiccions no cooperatives.
Inversions espanyoles a l' exterior:
- Participació en el capital de societats no residents que superi el 10 % del capital social.
- Adquisició de béns immobles sits a l' exterior per import superior a 300.000 euros.
- En el cas que la destinació de la inversió sigui una jurisdicció no cooperativa cal igualment la declaració prèvia.
Obligacions del notari:
- Quan entri en vigor el desenvolupament normatiu del Reial decret, serà obligatori que el notari remeti la informació sobre la inversió exterior al Consell General del Notariat.
- En el període transitori, la presentació telemàtica de les declaracions es realitza mitjançant AFORIX.
- Es manté vigent l' obligació del notari de remetre a la Direcció General de Comerç Internacional i Inversions, mitjançant escrit, en els mesos de gener i juliol de cada any, una relació d' aquelles operacions intervingudes que tinguin la consideració d' inversió estrangera, durant el semestre precedent respecte de les quals no s' hagi interessat del notari la presentació de la corresponent declaració.
3.- ÉS POSSIBLE DECLARAR EL FINAL D' OBRA PARCIALMENT EN UN EDIFICI DIVIDIT HORITZONTALMENT:
La DG resol un cas d'un edifici, amb diverses plantes, dividit horitzontalment, on es declara el final d'obra de només part d'ells (en concret, del local baix i de la primera planta, no així de la resta de plantes).
En aquest cas, la DG ho accepta, afirmant que no hi ha inconvenient en què la constància de la terminació d'obra pugui ser parcial, per fases, i fins i tot per pisos; doncs pot ocórrer en la pràctica que hi hagi elements no acabats, sense que això obsti a la inscripció de la terminació d' altres, sempre que s' acrediti degudament.
4.- PARTICIÓ D' HERÈNCIA PER COMPTADOR PARTIDOR. CURA AMB ELS CONFLICTES D' INTERESSOS:
La Resolució de la DGSJFP de 5 de setembre de 2023 (BOE de 25 d'octubre de 2023), on la DG resol que en una escriptura d'acceptació, partició i adjudicació d'herència, la comptadora-partidora no s'ha limitat a l'estrictament particional i, en les adjudicacions, ha realitzat funcions dispositives que requereixen la intervenció dels hereus.
A més, hi ha un conflicte d' interessos entre dos cohereus germans, ja que un és tutor d' un altre, i per tant n' exerceix la representació legal. En ser els dos interessats en l' herència, i estar un d' ells representat legalment pel seu germà, hi ha conflicte d' interessos i en aquest cas és necessari la intervenció d' un defensor judicial.
5.- VENDA DE PLAÇA D' APARCAMENT EN FINCA SENSE DIVIDIR. CAL DESCRIURE CONCRETAMENT LA PLAÇA D' APARCAMENT:
La Resolució de la DGSJFP de 28 de juliol de 2023 (BOE de 12 d'octubre de 2023), on la DG resol un cas de venda d'una participació indivisa (1,329%) d'una finca, destinada a aparcament de vehicles. L'escriptura contenia la descripció d'aquesta finca registral en el seu conjunt (consistent en la planta soterrani d'un edifici destinada a aparcaments i trasters), però no la descripció d'aquesta concreta plaça d'aparcament l'ús i gaudi exclusiu de la qual s'atribuïa a la participació indivisa de finca transmesa.
La DG, alineant-se amb el Registrador, considera que cal que, en l' escriptura de compravenda, es descrigui amb detall els llindars i la superfície de la plaça d' aparcament que es transmet.
6.- REGISTRE DE LA PROPIETAT I LLEI 11/2023. NOUS TERMINIS PER A QUALIFICACIÓ DE DOCUMENTS:
La Resolució de la DGSJFP de 7 de juliol de 2023 (BOE de 15 d'agost de 2023), on s'aprova el calendari per implantar la llei 11/2023 de digitalització d'actuacions registrals. Aquesta llei ve a instaurar la signatura electrònica de tots els assentaments i documents registrals i la portada d' un protocol en suport electrònic. L' esmentada resolució inclou dos annexos amb un calendari d' implantació de la signatura electrònica en cadascun dels Registres de la Propietat d' Espanya, i amplia el termini ordinari de qualificació registral de 15 dies hàbils a 30 dies hàbils, durant el termini d' un mes a comptar des de la data en què s' inicia la implantació de les actuacions digitals.
S' adjunta al resum la resolució amb els annexos en els quals es troben les respectives dates d' inici de la fase d' implantació de signatura electrònica, per a que tots els empleats de la notaria puguin consultar-les i tenir en compte que en el termini d' un mes des d' aquesta data, el termini de qualificació no és de 15 dies com habitualment, sinó de 30.
La importància d'aquesta consulta rau en el fet que s'autoritzen cancel·lacions d'hipoteques inscrites en tots els registres d'Espanya, i cadascun d'ells té una data prevista per a la implantació d'aquesta signatura electrònica!
7.- VEÏNATGE CIVIL I LES SEVES DIFICULTATS DE PROVA. CAL DONAR-LI MOLTA IMPORTÀNCIA A LA MANIFESTACIÓ QUE S' INCLOGUI EN L' ESCRIPTURA:
La Resolució de la DGSJFP de 3 d'octubre de 2023 (BOE de 2 de novembre de 2023), on la DG resol un cas relatiu a la prova del veïnatge civil d'una fal·lera i la seva importància per determinar el Dret successori aplicable.
En el supòsit, la causant, en el seu testament, manifesta que té veïnatge civil comú. No obstant això, el seu hereu (espòs), quan accepta l'herència, en aquesta escriptura d'acceptació manifesta que el veïnatge civil de la causant era la d'Eivissa, i en base a la mateixa, s'adjudica tota l'herència (a diferència d'això, si el veïnatge civil fos comú, com la causant no tenia descendents, però sí ascendents vius, aquests serien legitimaris). En presentar-se a inscripció l' esmentada escriptura d' acceptació d' herència, el Registrador la denega, en considerar que preval la manifestació del veïnatge civil comú realitzat per la morta en el seu testament.
La DG, alineant-se amb el Registre, considera que la prova del veïnatge civil és molt difícil (llevat d'aquells casos en què consti inscrita la manifestació expressa en el Registre Civil). Així doncs, en cas de dubtes, ha de prevaler la manifestació de l'interessat realitzada davant de Notari (doncs s'ha realitzat estant degudament informat per part del fedatari), fins i tot sobre el que pugui resultar de documents extrajudicials (com un certificat d'empadronament del que resulti que la persona està empadronada en aquest domicili des de fa més de 10 anys), doncs no sempre el veïnatge administratiu coincideix amb el domicili efectiu (que és el que determina el veïnatge civil).
8.- L' ADMINISTRADOR AMB CÀRREC CADUCAT POT CONVOCAR LA JUNTA GENERAL PER A LA RENOVACIÓ DE L' ÒRGAN D' ADMNISTRACIÓ I PER PRESENTAR COMPTES ANUALS:
S'adjunta (AQUÍ) la Resolució de la DGSJFP de 31 d'octubre de 2023 (BOE de 21 de novembre de 2023), en la qual la DG resol que és vàlida la Junta General convocada per administrador amb càrrec caducat, sempre que aquesta Junta General es convoqui per renovar l'òrgan d'administració i aprovar els comptes anuals de diversos exercicis com a forma de superar el tancament del Registre de la Propietat.
9.- PODERS PREVENTIUS I ASPECTES INTERREGIONALS:
Es resumeix a continuació, breument, una ponència relativa als poders preventius i als aspectes a tenir en compte en l' àmbit del Dret interregional:
- Gran utilitat del poder preventiu: evita a la família haver de recórrer a mesures de suport judicials (que tarden més d'un any a constituir-se, més el cost d'advocats, etc.).
- En breus serà possible consultar telemàticament, en el Registre Civil, la vigència d' aquests poders. Cautela a tenir en compte sempre que un apoderat acudeixi a Notaria a signar amb un d'aquests poders.
- Dubtes sobre Dret aplicable quan un client acudeix a notaria per signar un poder preventiu: Hem d'acudir sempre al criteri de la residència habitual (art. 9.6 Cc) per constituir el poder a l'empara del CCCat o el Cc.
- Recordar sempre incloure (o no), a petició del client, la clàusula sobre si es requereix autorització judicial per als mateixos actes per als quals la requereix el curador.
- A Catalunya, en els propers mesos, hi haurà novetats rellevants en aquesta matèria, ja que l' avantprojecte de reforma del Llibre II del Codi Civil Català sobre aquesta matèria entrarà al Parlament en breus ja, com a Projecte de Llei, de manera que, si es tramita ordinàriament, en uns mesos hi haurà una nova normativa en aquesta matèria amb modificacions molt profundes que haurem d' estudiar per adaptar les escriptures.
10.- LLEI 11/2023. DIGITALITZACIÓ D'ACTUACIONS NOTARIALS I REGISTRALS (PROTOCOL ELECTRÒNIC, VÍDEO SIGNATURES i CÒPIES AUTORITZADES ELECTRÒNIQUES):
S'adjunta article del nostre BLOG que resumeix els 10 punts principals de l'entrada en vigor de la Llei 11/2023 (AQUÍ).
Tres són els canvis principals que ens afectaran al nostre dia a dia:
- El primer és el dipòsit en seu electrònica notarial de tots els documents signats, sent fidel reflex del document en paper (matriu, units, diligències i notes).
- El segon gran canvi és la possibilitat de videofirmar amb certificat digital determinats tipus de documents una vegada que el ciutadà registrat al portal notarial;
- i per últim, la creació de les còpies autoritzades electròniques que substitueixen el paper amb la seva mateixa eficàcia i validesa.
Després de 21 dies d'implementació ens hem trobat amb les següents casuístiques:
PEL QUE FA AL PORTAL NOTARIAL (PNC):
- Els ciutadans que vulguin realitzar tràmits hauran d'emplenar el formulari i validar el seu mòbil i correu de contacte. El tràmit és senzill i es completa pujant a la plataforma el document d'identitat. Ho hem validat i funciona correctament per a ciutadans identificats amb DNI, NIE i PASSAPORT.
- La forma més pràctica d'accedir i que serveix també per signar és utilitzar un certificat digital. Recomanem el de la Fàbrica Nacional de Moneda i Timbre, tot i que hi ha diverses entitats emissores certificades per Ancert.
- El ciutadà que accedeixi podrà consultar tot el seu històric d' escriptures entre l' 1 de gener de 2007 i el 8 de novembre de 2023. El signat a partir de l'entrada en vigor de la llei encara està per determinar com es publiqués.
PEL QUE FA A LA VIDEOFIRMA:
- Des de l'inici hem aconseguit realitzar amb èxit 2 videofirmes. Si bé és una tecnologia molt nova i que té les seves limitacions no ha resultat complex de realitzar un cop el client està registrat al portal i disposa del certificat digital per poder signar.
- La connexió es realitza amb una aplicació integrada al navegador web i és intuïtiva i senzilla. Esperem que a mesura que els ciutadans es registrin augmenti el nombre de documents atorgats per aquest mètode.
QUANT A LA CÒPIA AUTORITZADA ELECTRÒNICA:
- Ja hem emès les primeres còpies autoritzades electròniques amb codi segur de verificació (CSV).
- El procés el gestionem des del mateix Word i de manera paral·al dipòsit del document tot i que es pot emetre amb posterioritat, sempre per a documents signats a partir del 9 de novembre de 2023.
- El document es publica a la seu electrònica notarial i es genera de forma ràpida i senzilla en SIGNE el CSV per remetre al client.
- Una vegada pujat a la seu electrònica es comparteix amb el client mitjançant un correu electrònic en el qual li facilitem un enllaç a la seva còpia autoritzada electrònica. Aquest mètode de lliurament li dóna autenticitat i validesa legal enfront de tercers. Creiem que a poc a poc anirà substituint el paper ja que per a la seva consulta i validació no cal estar donat d'alta al portal notarial del ciutadà.
DUBTES MÉS FREQÜENTS DE PROTOCOL ELECTRÒNIC i VIDEOFIRMA:
A SIC, dins de l'apartat "Llei 11/2023. Digitalització d'actuacions notarials i registrals" es pot trobar un document amb preguntes i respostes sobre dubtes existents en relació a la posada en marxa de la Llei 11/2023, s'han emès dues publicacions: volum 1 i volum 2.
Així mateix, s'adjunten (AQUÍ en singular i AQUÍ plural), plantilles base per a qualsevol escriptura electrònica atorgada per videofirma a través del Portal Notarial del Ciutadà.
MODIFICACIÓ DE L' ÍNDEX ÚNIC INFORMATITZAT. NECESSITAT D'INFORMAR PER SEPARAT DEL NOMBRE DE FOLIS EN SUPORT PAPER / TELEMÀTIC:
A partir del 9 de novembre de 2023, es modifica l' Índex Únic Informatitzat per incorporar com a camp obligatori a informar en cada instrument públic el nombre de folis de matriu del suport paper per separat del nombre de folis en suport electrònic.
Per a qualsevol dubte en tot el relacionat amb la nova digitalització al respecte (tant d'empleats com de clients), contactar amb Antonio Alba per a la seva resolució en el correu: antonio@jesusbenavides.es
Octubre 2023
1.- REGISTRE CENTRAL DE TITULARITATS REALS. NOTA ACLARATÒRIA
S'adjunta (AQUÍ) nota aclaridora d'OCP sobre diverses qüestions relatives al Registre Central de Titularitats Reials i les obligacions dels Notaris al respecte:
- Per a l'atorgament del negoci jurídic, no és requisit de validesa l'obtenció del correu electrònic a què es refereix l'article 4 del RD 609/2023, ja que no forma part dels requisits d'identificació del titular real.
- Percentatge de participació: només s' haurà d' incloure aquesta informació quan calgui efectuar una nova acta de manifestacions per al supòsit que existeixi discordança entre el contingut de la BDTR i la manifestació de l' atorgant
2.- COMPRAVENDA D' IMMOBLE FORMALITZADA PER REPRESENTANT AMB PODER REVOCAT. MOLTA CURA EN VERIFICAR LA VIGÈNCIA DE PODERS I CÀRRECS DE SOCIETATS
Adjunt la Resolució de la DGSJFP de 26 de juliol de 2023 (BOE de 28 de setembre de 2023). La DG resol un cas d' una CV d' un immoble, en el qual la part venedora és representada per un apoderat, manifestant aquest que el seu poder és vigent, i el notari, donant el seu judici de suficiència positiu en l' escriptura. No obstant això, de les dades obrants en el Registre Mercantil, resulta que aquest poder estava revocat de feia pocs dies, havent-se publicat aquesta revocació en el BORME, una vegada inscrita en el Registre (moment a partir del qual és oposat enfront de tercers), el mateix dia de la signatura de la CV.
La DG confirma la qualificació del Registre, de manera que no es pot inscriure el dret del comprador ja que el venedor no va estar degudament representat per una persona amb facultats suficients per formalitzar aquesta venda.
Per tenir en compte el cas i realitzar les consultes pertinents en el Registre en una data el més propera possible a la signatura de l'escriptura (si és possible, el mateix dia), per evitar casos així.
3.- SL. REDUCCIÓ DE CAPITAL PER COMPRA DE PARTICIPACIONS. IMPORT DE LA RESERVA INDISPONIBLE
Adjunt la Resolució de la DGSJFP de 24 de juliol de 2023 (BOE de 27 de setembre de 2023). La DG resol el típic cas de "sortida" d'un soci d'una SL. Per a això, la societat recompra totes les participacions d'aquest soci (per un valor de reemborsament superior al nominal) per a, a continuació, reduir el capital social en el mateix import (procedint així a la seua amortització) i, així mateix, dotar una reserva indisponible, per l'import de la reducció (prenent com a referència el nominal de les participacions, i no el valor reemborsat al soci, que com s' indica, és superior), per garantir els drets dels creditors.
El Registre qualifica negativament perquè considera que l'import de la reserva ha de ser igual "al valor del rebut pel soci" (això és, al total reemborsat, i no només al valor nominal de les participacions).
La DG revoca la qualificació del Registrador Mercantil, determinant que en aquests casos l' import de la reserva indisponible ha de ser igual al valor nominal de les participacions amortitzades, i no a l' import reemborsat al soci sortint
4.- GUARDA DE FET. DOCUMENT INTERPRETATIU PER A TRÀMITS BANCARIS
S'informa que en SIC, dins de l'enllaç "Llei 8/2021 de suport a la discapacitat" es posa a disposició dels empleats un protocol marc signat entre la Fiscalia General de l'Estat i el sector bancari per clarificar les atribucions del guardador de fet en l'àmbit de les gestions bancàries.
Aquest document també ha estat objecte d'anàlisi detallada en un article del nostre blog (AQUÍ es pot consultar).
5.- INVERSIONS EXTERIONRES. NOVETATS NORMATIVES A TENIR EN COMPTE
S'informa a la plantilla de la recent aprovació del Reial decret 571/2023, de 4 de juliol, sobre inversions exteriors (AQUÍ es pot consultar), que haurà de ser tingut en compte quan es formalitzin operacions amb no residents. En concret, es modifica la normativa anterior en els aspectes fonamentals següents:
1.- Es consideren inversions estrangeres als efectes de fer la corresponent declaració posterior al Registre d' Inversions del Ministeri d' Economia, les següents:
- Participació per no residents en societats espanyoles quan aquesta participació superi el 10% del capital social o dels drets de vot de la companyia (anteriorment s'exigia que la participació fos del 50%).
- Adquisició de béns immobles a Espanya per no residents quan l'import superi els 500.000€ (anteriorment el límit mínim estava en 3.000.000 €).
En aquests casos el titular no resident té l'obligació de declarar davant el Registre d'Inversions del Ministeri d'Economia la inversió, mitjançant els models que resulten de la disposició transitòria 3 del Reial Decret (models DP1, D1A D1B, DP2, D2A, D2B).
2.- Si l'operació ha estat intervinguda per Notari, haurà de comunicar la inversió al Consell General del Notariat a través de la seu electrònica notarial (SIGNO) i, en tot cas, advertir el compareixent de l'obligació de presentació.
3.- En el cas que les inversions considerades estrangeres (de conformitat amb l'article 4 del Reial Decret), tinguin origen en un país de jurisdicció no cooperativa (antics paradisos fiscals), que són les recollides a l'Ordre de 9 de febrer de 2023, caldrà fer una declaració prèvia i els Notaris hauran d'exigir-la abans de l'atorgament, i advertir expressament d' això en el document públic.
6.- NOTES PRÀCTIQUES DE DOCUMENTS ON INTERVINGUIN ESTRANGERS
S'adjunta (AQUÍ), un interessant article d'un company Notari, on s'exposen una sèrie de reflexions pràctiques a tenir en compte quan en un document públic intervingui una persona física estrangera. A tall de resum, es destaquen les més rellevants:
- Identificació. S' apliquen les regles generals del Reglament Notarial. En concret, en el cas dels estrangers comunitaris aquesta es realitza a través, bé del seu passaport, bé del seu document d' identitat nacional.
- NIE: Els estrangers que, pels seus interessos econòmics, professionals o socials, es relacionin amb Espanya, han d' estar dotats, a efectes d' identificació, d' un nombre personal, únic i exclusiu, de caràcter seqüencial. Necessari per a totes aquelles operacions amb transcendència tributària.
- Traducció: Llevat que el notari conegui l' idioma estranger, caldrà atenir-se al que disposa l' article 150 del Reglament Notarial i demanar un intèrpret.
- Mitjans de pagament: Molta cura i diligència amb matèria de prevenció de blanqueig. És altament recomanable exigir que els comptes d'ingrés i abonament siguin de bancs espanyols. Si hi hagués bancs estrangers o comptes de terceres persones, s'exigirà informació el més completa i fidedigna possible sobre l'origen dels fons, requerint justificació documental (certificats de titularitat dels comptes, contractes justificatius de l'origen dels fons, etc.).
- Apostilla: Resulta imprescindible comptar amb ella respecte dels documents atorgats a l' estranger.
- Operacions immobiliàries. Recordar la retenció del 3% del preu (Impost de la Renda de No Residents) i inversió del subjecte passiu en la "plusvàlua municipal".
7.- SOL·LICITUD DE CÒPIES DE TESTAMENTS A L'ARXIU DEL COL·LEGI NOTARIAL DE CATALUNYA
Informació d'interès en sol·licitar còpies de testaments al Col·legi. Per evitar problemes en cas de discrepàncies de dates, es demana per part del Col·legi que, quan es remeti una sol·licitud de còpia, s'adjunti a la sol·licitud de còpia de testament els corresponents certificats de defunció i últimes voluntats per identificar de forma més exacta aquesta petició.
8.- SIGNATURA TELEMÀTICA DE DOCUMENTS NOTARIALS. ENTRADA EN VIGOR
Com ja es va informar en anteriorment, el pròxim 9 de novembre entrarà en vigor la Llei 11/2023, que permetrà la signatura telemàtica de documents públics (això és, a través d'un sistema de videoconferència amb el Notari i signatura electrònica, sense necessitat que el client acudeixi físicament a la notaria). AQUÍ es pot trobar un article al blog de la Notària de Jesus Benavides amb més detall al respecte (quins documents es podran signar, procediment, etc.).
Per ser pioners amb aquesta novetat i donar el millor servei als clients, s'ha creat a la pàgina web de la notaria de Jesus Benavides un nou apartat (Videofirma) on, mitjançant uns didàctics vídeos, s'explica tot el procés que haurà de seguir qualsevol ciutadà que vulgui posar en pràctica aquesta possibilitat.
Per a qualsevol dubte al respecte (tant d'empleats com de clients), contactar amb Antonio Alba per a la seva resolució en el seu correu electrònic: antonio@jesusbenavides.es.
Setembre 2023
1.- CÒMPUT TERMINIS PER A CELEBRACIÓ DE JUNTA GENERAL. NO ES POT INCLOURE EN EL CÒMPUT EL DIA DE CELEBRACIÓ DE LA JUNTA
Adjunt la Resolució de la DGSJFP d'11 de juliol de 2023 (BOE de 28 de juliol de 2023). D'acord amb ella, i a tall resum, la DG ens recorda les regles de còmput dels terminis per a la convocatòria de junta general en una societat de capital. Com és sabut, l'article 176 LSC determina que entre la convocatòria i la celebració de la junta general ha de transcórrer un mes (SA) o 15 dies (SL). Per al còmput d' aquests terminis, el dia d' inici comença el dia en què es remet l' anunci a l' últim dels socis i, per determinar el dia de finalització del termini, no es podrà computar el dia de celebració de la junta general.
Per tant ha de transcórrer un mes per a les societats anònimes i 15 dies per a les societats limitades, i és l' endemà d' aquests terminis quan es pot celebrar vàlidament la Junta General.
2.- DOCTRINA DE LA DIRECCIÓ GENERAL EN MATÈRIA ARANZELÀRIA
S'adjunta (AQUÍ) interessant document que recull un resum de la doctrina de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública, en matèria aranzelària, dels anys 2020 – 2023. Per consultar en cas de dubtes sobre com minutar escriptures concretes.
3.- NOVETATS EN L' ÍNDEX ÚNIC INFORMATITZAT
S' informa que, recentment, l' Índex Únic Informatitzat ha inclòs una sèrie de novetats per millorar el reflex dels negocis jurídics que s' atorguen en els instruments públics.
En concret, es creen nous actes jurídics per recollir degudament:
- Actes d' adquisició o conservació de veïnatge civil.
- Escriptures de mesures de suport i les de constitució d'assistència (i el seu equivalent a Catalunya),
- Actes d'omissió de número de protocol o de Llibre Registre (per donar solució al cas infortunat que quedi un número o diversos sense document realment autoritzat o intervingut).
Altres petites modificacions:
- Constància dels mitjans de pagament en les actes de dipòsit.
- Especificació de la titularitat guanyancial (o no) en la compravenda de participacions i accions socials.
- Constitució d'entitats amb o sense personalitat jurídica, on s'exigeix la informació del seu Número d'Identificació Fiscal (si l'obtenció és posterior a l'atorgament i no s'ha pogut obtenir la dada per part del client, arribat el venciment del termini per remetre l'índex, s'haurà de sol·licitar l'aixecament de regla per la llera habitual).
4.- TEORIA DEL NEGOCI JURÍDIC COMPLEX. COMPRA + HIPOTECA D' IMMOBLE PER PERSONA CASADA. NO ÉS NECESSARI EL CONSENTIMENT DE L' ALTRE CÒNJUGE SI LA HIPOTECA ES REALITZA DE FORMA SIMULTÀNIA A LA COMPRA. CURA EN CAS D' ESTRANGERS
S'adjunta (AQUÍ) interessant article on es resumeix la doctrina de la DG sobre la teoria del negoci jurídic complex. Es tracta de casos on una persona casada compra ella sola un immoble, i tot seguit l'hipoteca. Com és sabut, la regla general determina que, per hipotecar l' habitatge habitual, encara que aquesta pertanyi a un sol dels cònjuges, és necessari el consentiment de l' altre. Com a excepció a aquesta regla general, sorgeix la teoria del negoci jurídic complex, en virtut de la qual, no és necessari el consentiment del cònjuge no titular en la constitució d' hipoteca sobre habitatge habitual immediatament posterior a la seva compra, és a dir que la hipoteca se signi amb el nombre immediatament posterior de protocol a la de compravenda.
En el cas d'estrangers, CURA, doncs la DG no admet la doctrina del negoci jurídic complex, llevat que aquest dret estranger ho permeti i així s'acrediti (així doncs, s'haurà de verificar mitjançant informe del notari si el Dret estranger que regeix el règim matrimonial concret dels clients, admet o no aquesta teoria del negoci complex).
5.- ELEVACIÓ A PÚBLIC D' ACORDS SOCIALS. UNA BONA ESCRIPTURA POT SALVAR UN MAL CERTIFICAT
Adjunt la Resolució de la DGSJFP de 10 de juliol de 2023 (BOE de 28 de juliol de 2023). D'acord amb ella, i a tall resum, la DG determina que, en el marc d'una elevació a públic d'acords socials d'una SL (cessament i designació de càrrecs), si en el certificat no s'indica el quorum d'adopció dels acords, però en l'escriptura sí que s'especifica (mitjançant una manifestació de l'administrador), això és suficient per poder inscriure l' acord en el Registre Mercantil.
6.- PRIOR IN TEMPORE, POTIOR IN IURE. EL QUE ARRIBA PRIMER AL REGISTRE, ÉS EL QUE PREVAL (ENCARA QUE EL DRET SIGUI POSTERIOR)
Adjunt la Resolució de la DG de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació, de 17 de juliol de 2023 (DOGC de 31 de juliol de 2023). D' acord amb ella, i a tall resum, la DG determina que el que accedeix primer al Registre, és el que preval.
Supòsit en el qual, l' any 1986, mitjançant document privat, es constitueix un usdefruit vitalici sobre una finca. Posteriorment, el 09/02/2023, s'eleva a públic aquest document privat i es presenta a inscripció en el Registre de la Propietat. No obstant això, el Registrador denega la inscripció, ja que data 03/02/2023, això és, 6 dies abans, es va presentar a inscripció una escriptura de lliurament de llegat, en la qual s'adjudica aquest dret d'usdefruit a un tercer, en base a una acceptació d'herència d'una persona morta el 2022.
En aquest cas, la DG recorda el principi bàsic de funcionament del Registre, això és, prior in tempore, potior in iure, de manera que, el que primer arriba al Registre i s'inscriu (usdefruit de 2022 presentat el 3 de febrer de 2023), preval davant la resta de drets (en aquest cas, un usdefruit constituït en document privat el 1986 i presentat a inscripció el 9 de febrer de 2023 en base a una escriptura d' elevació a públic).
7.- TAULA NORMATIVA SOBRE NACIONALITAT I ESTAT CIVIL
S'adjunta (AQUÍ) interessant document que recull una taula normativa sobre nacionalitat i estat civil, on podem trobar enllaços a normativa i Resolucions de la Direcció General sobre matèries diverses com Registre Civil, certificacions, règim econòmic del matrimoni, etc.
8.- JURA DE NACIONALITAT. DIVERSES QÜESTIONS A TENIR EN COMPTE
S'adjunta (AQUÍ) Circular de la DG relativa a la competència del Registre Civil concret on formalitzar la declaració d'opció de la nacionalitat espanyola, així com el jurament o promesa. En aquesta s' estableix que la competència correspondrà a l' Oficina del Registre Civil del domicili de l' optant.
Així mateix, s'adjunta (AQUÍ) Circular de la Directora General de Seguretat Jurídica i Fe Pública, en la qual es determina la improcedència d'atorgar actes de jura de nacionalitat quan es detectin indicis que el compareixent ha realitzat actes incompatibles amb la bona conducta cívica (com per exemple, el fet que el sol·licitant estigui ingressat en un centre penitenciari).
9.- IMPUGNACIÓ JUDICIAL DE QUALIFICACIONS NEGATIVES. SERVEI AL QUAL PODEM RECÓRRER COM A OFICINA NOTARIAL
S'adjunta (AQUÍ) un document informatiu del Consell General del Notariat, a través del qual, es dona a conèixer un servei de què disposen els Notaris, per poder recórrer judicialment aquelles qualificacions negatives (o també Resolucions de la DGSJFP) que puguin suposar un interès corporatiu per als Notaris.
Així doncs, en cas que l' empleat es trobi amb una qualificació negativa que consideri que pot afectar el Notariat en el seu conjunt, pot plantejar aquesta possibilitat al notari, la qual es podrà demanar per les vies que s' indiquen en el document adjunt.
10.- LA RECOMANABLE ACTA DE MANIFESTACIONS PRÈVIA A L' ATORGAMENT D' UNA ESCRIPTURA EN LA QUAL INTERVÉ UNA PERSONA AMB DISCAPACITAT.
La circular informativa 3/2021, de 27 de setembre de la Comissió Permanent del Consell General del Notariat, proposa que prèviament a l'atorgament d'una escriptura en la qual intervinguin persones amb discapacitat, s'aixequi una acta de manifestacions en la qual es facin constar les circumstàncies que puguin influir en l'atorgament del negoci jurídic de què es tracti. L' esmentada acta podrà recollir entre altres circumstàncies:
- Declaracions de la pròpia persona amb discapacitat, Per exemple, la manifestació d' aquesta persona reconeixent que ven per un preu inferior al de mercat per una necessitat o conveniència determinada, o els motius pels quals renuncia a una determinada herència.
- Declaracions de les persones que assisteixin al discapacitat en l' exercici de la seva capacitat. Per exemple, la manifestació del guardador de fet, advocat, acompanyant incidental, etc, fent constar que ha recomanat a la persona amb discapacitat atorgar una escriptura de venda perquè és necessari per al seu sustent i manutenció futurs, o per saldar uns deutes pendents.
Aquesta acta és un complement imprescindible del judici de capacitat notarial, i aporta claredat i seguretat enfront de controvèrsies futures i possibles reclamacions. És recomanable que el requirent de l' acta sigui la persona amb discapacitat o el seu assistent.
11.- ES CREA EL REGISTRE CENTRAL DE TITULARITATS REALS.
Entra en vigor el dia 19 de setembre de 2023 el Reial decret 609/2023, d'11 de juliol, pel qual es crea el Registre Central de Titularitats Reials. Aquest registre és de consulta obligada per a tots els subjectes obligats per la llei al control del blanqueig de capitals, entre ells els notaris. No obstant això, fins que no es produeixi el bolcat de dades a aquest registre, per a la qual cosa es donen 9 mesos, el Reial Decret estableix que cal seguir acudint a les fonts tradicionals (Base de dades del Titular Reial a través de Signe).
Juliol 2023
1.- NOU PERMÍS RETRIBUÏT DE 15 DIES NATURALS PER A PARELLES DE FET
Es publica al BOE i entra ja en vigor el Reial decret llei 5/2023 (AQUÍ es pot consultar), en virtut del qual, es reconeix un permís retribuït de 15 dies naturals pel fet de constituir-se (i registrar-se) com a parella estable. Se'n pot informar totes les parelles estables que es constitueixin a partir d'ara, perquè puguin gaudir d'aquest nou permís.
2.- NOVA REGULACIÓ DE LES MODIFICACIONS ESTRUCTURALS DE LES SOCIETATS MERCANTILS
El ja citat Reial decret llei 5/2023 (AQUÍ es pot consultar) ha derogat l'antiga Llei 3/2009, de 3 d'abril, sobre modificacions estructurals de les societats mercantils (transformació, fusió, escissió, cessió global d'actiu i passiu, etc.). Així doncs, a partir d'ara, el nou règim jurídic de les modificacions estructurals cal trobar-lo en l'esmentat Reial decret llei 5/2023. A tenir en compte quan qualsevol oficial prepari una d'aquestes operacions (haurà de consultar la nova regulació i adaptar les cites legals al nou text normatiu).
3.- LES SENTÈNCIES DE DIVORCI D' ESTRANGERS, AMB ADJUDICACIÓ D' IMMOBLES, HAN D' ESTAR INSCRITES EN EL REGISTRE CIVIL CENTRAL
Adjunt la Resolució de la DGSJFP de 13 de juny de 2023 (BOE de 10 de juliol de 2023). D'acord amb ella, i a tall resum, la DG determina que, en cas de divorci (D'ESTRANGERS el matrimoni de la qual no està inscrit en el Registre Civil espanyol), si en la sentència s'adjudica un immoble a un dels excònjuges, per poder inscriure la mateixa en el Registre de la Propietat, cal que, prèviament, aquesta sentència de divorci consti inscrita en el Registre Civil central.
4.- REGISTRE DE LA PROPIETAT I PRIOR IN TEMPORE. DE VEGADES SÍ, I DE VEGADES NO, EL QUE ES PRESENTA DESPRÉS TÉ PRIORITAT SOBRE DOCUMENTS PRESENTATS AMB ANTERIORITAT
Adjunt la Resolució de la DGSJFP de 15 de juny de 2023 (BOE de 10 de juliol de 2023). D'acord amb ella, i a tall resum, la DG resol un cas curiós:
- Se signa CV + PH que es presenta a inscripció, qualificat amb defectes esmenables.
- Es presenta esmena, i estant l'assentament vigent (això és, encara no inscrites la CV + PH), entra en el Registre de la Propietat un manament de l'AEAT amb una prohibició de disposar, per deutes tributaris.
- El Registrador qualifica negativament la CV + PH (presentades abans que el manament) emparant-se en raons d'ordre públic.
- El Notari recorre i la DG li dona la raó, determinant que si aquest manament prové d'un procediment administratiu on no es posa en tela de judici la validesa civil del negoci jurídic (recordem, deutes tributaris), no procedeix la qualificació negativa, ja que la CV + PH s'han presentat abans en el Registre (prior in tempore potior in iure).
- No obstant això, ens recorda la DG que si el manament hagués estat lliurat en el marc d'un procés penal on es posa en tela de judici la validesa del negoci (per exemple, una presumpta estafa a la CV), sí que procediria la suspensió de la inscripció (encara que el manament fos posterior), per raons d'interès general / ordre públic.
5.- NO ES POT INSCRIURE RES A FAVOR D'UNA SOCIETAT AMB EL CIF REVOCAT
Adjunt la Resolució de la DGSJFP de 16 de juny de 2023 (BOE de 10 de juliol de 2023). D' acord amb ella, i a tall resum, la DG determina que, en el marc d' una compravenda, si la societat adquirent té el CIF revocat, no es pot inscriure aquesta adquisició al seu favor. A tenir en compte i recordar sempre quan intervingui una societat, consultar la base de dades existent al respecte.
6.- ES POT REDUIR CAPITAL SOCIAL PER SOTA DE 3.000 EUROS EN UNA SL JA EXISTENT
Adjunt la Resolució de la DGSJFP de 13 de juny de 2023 (BOE de 10 de juliol de 2023). D' acord amb ella, i a tall resum, la DG resol el següent cas curiós:
- SL ja existent, amb capital social superior a 3.000 euros, executa reducció de capital, a resultes de la qual, la seva xifra de capital social resultant queda per sota dels 3.000 euros.
- El Registrador suspèn la inscripció en considerar que aquesta xifra queda per sota del mínim legal, en considerar que les SL de menys de 3.000 euros de capital només són possibles en el moment de la constitució.
- La DG revoca la qualificació del Registrador, considerant que sí que és possible executar una reducció de capital en una SL el resultat de la qual sigui un capital social inferior a 3.000 euros.
7.- AMPLIACIÓ DE CAPITAL SOCIAL I DRET DE SUBSCRIPCIÓ PREFERENT. CAL RESPECTAR ELS TEMPS
De resultes d' una operació formalitzada a la notaria, es recorda que en el marc d ' un augment de capital d' una SA, el dret de preferència dels accionistes en els augments de capital neix en el moment de la publicació de l' oferta de subscripció de les noves accions al Butlletí Oficial del Registre Mercantil, o bé, des de la comunicació escrita a cadascun dels accionistes. Aquesta subscripció podrà realitzar-se pels socis en el termini que hagi fixat la Junta, que no podrà ser inferior a un mes des de la publicació o comunicació.
Així doncs, s'hauran de tenir en compte i respectar aquests terminis en formalitzar-se aquesta classe d'operacions (de manera que no és possible que es realitzi la subscripció de les noves accions en la mateixa Junta de l'acord, llevat que hi haguessin acudit la totalitat dels socis).
8.- RESPONSABILITAT CIVIL DEL NOTARI. MOLT IMPORTANT TENIR-HO EN COMPTE PER EVITAR AQUESTA CLASSE D'ERRORS
S'adjunta a un interessant article doctrinal (AQUÍ) en el qual s'analitza la responsabilitat civil del Notari. D'especial interès, hi ha un apartat amb detall de casos concrets (per exemple, omissió de càrregues, poders insuficients, manca d'informació relativa als efectes tributaris de l'atorgament, etc.).
Es recomana encaridament a tots els empleats de la notaria la lectura de l' article i d' aquests casos concrets per evitar incórrer en aquesta classe d' errors i la responsabilitat associada als mateixos.
9.- REGISTRE CIVIL I JURA DE NACIONALITAT I MATRIMONIS NOTARIALS. QÜESTIONS IMPORTANTS A TENIR EN COMPTE
S'adjunta Ofici de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública (vegeu PDF adjunt al present Email) en la qual s'aclareixen diverses qüestions relatives, sobretot, a la documentació a presentar pels interessats en les actes de jura de nacionalitat i en els expedients matrimonials davant notari, així com a aspectes relatius al tràmit a tenir en compte en ambdós atorgaments.
Juny 2023
1.- ESTATUTS SOCIALS. CONVOCATÒRIA DE JUNTA. NO ÉS VÀLIDA LA CLÀUSULA ESTATUTÀRIA QUE PERMET FER LA CONVOCATÒRIA DE LA JUNTA ALS SOCIS PER CORREU ORDINARI (SENSE JUSTIFICANT DE RECEPCIÓ):
Adjunt la Resolució de la DGSJFP de 10 de maig de 2023 (BOE d'1 de juny de 2023). D'acord amb elles, i a tall resum, la DG ens recorda que (en el marc de la constitució d'una SL), no és admissible la clàusula estatutària que permet remetre la convocatòria de junta als socis mitjançant correu ordinari (sense justificant de recepció), ja que perquè la convocatòria sigui vàlida, cal que el sistema de remissió permeti verificar la recepció de la convocatòria per part del destinatari.
2.- EN L' ESCRIPTURA DE VENDA EXTRAJUDICIAL DE BÉ HIPOTECAT ÉS NECESSÀRIA LA NOTIFICACIÓ FEFAENT DE L' EXECUCIÓ ALS TITULARS DE CÀRREGUES POSTERIORS:
Adjunt la Resolució de la DGSJFP, d'11 de maig de 2023 (BOE d'1 de juny de 2023). Supòsit d ' execució extrajudicial d' immoble hipotecat, a notaria, on existeix una condició resolutòria posterior a la hipoteca a favor d' una societat. Se li notifica el procediment d' execució a l' esmentada societat mitjançant correu certificat amb justificant de recepció, però el lliurament és negatiu, després de la qual cosa s' atorga l' escriptura. La DG, alineant-se amb la tesi del Registrador, no ho accepta, ja que considera que en formalitzar-se l' execució extrajudicial d' un bé hipotecat mitjançant escriptura, cal notificar fefaentment el procediment a tots els titulars de càrregues o drets posteriors a la hipoteca que s' executa, de manera que si s' opta per remetre la notificació del procediment per correu certificat amb justificant de recepció, i el seu lliurament al destinatari és negativa, el procedent és realitzar una notificació personal, per part del notari, mitjançant una acta de notificació (art. 202 Reglament Notarial).
3.- RECTIFICACIÓ DE CABUDA SUPERIOR AL 10%. NO ÉS POSSIBLE INSCRIURE-LA "A POC A POC":
Adjunt la Resolució de la DGSJFP, de 12 de maig de 2023 (BOE d'1 de juny de 2023). S'atorga escriptura de rectificació de cabuda de finca, per la "via simplificada" de l'article 201.3 Llei Hipotecària (per a diferències que no excedeixen del 10%), però en analitzar-se els metres quadrats que consten en el registre i els metres declarats ara (de 9.403 a 10.377), s'aprecia que la diferència és superior al 10%. El Registrador suspèn inscripció i posteriorment, el notari presenta escriptura d' esmena on es demana que s' inscrigui únicament l' excés de cabuda fins a assolir el 10%. El Registrador qualifica de nou negativament, i la DG, alineant-se amb el Registrador, confirma que això no és possible, ja que no es pot inscriure "a poc a poc" o "per parts" una rectificació de cabuda, de manera que si aquesta és superior al 10%, s'ha de recórrer a l'expedient ordinari de l'article 201.1 de la Llei Hipotecària, i no a la via simplificada de l' article 201.3.
4.- MINUTACIÓ DE "CONCEPTES MENORS". QUE ES POT COBRAR I QUE NO:
Interessant entrada del blog "justitonotari" (AQUÍ) on s'analitza una Resolució de la Direcció General de 3 de gener de 2023 (es pot consultar completa en un enllaç de l'esmentat blog), en la qual es resol un recurs d'un particular contra la minuta d'un Notari d'una escriptura de compravenda. A tall de resum, s' hi determina que:
- Què es testimonia i què no? És el Notari qui decideix.
- Informe del Registre Mercantil: No correspon.
- Consulta Titular Reial: Sí.
- Cares en blanc dels xecs: correcte.
- Incorporació a la còpia d' un foli per a la consignació de notes: correcte.
- Diligències: Han de constar per poder-se minutar.
- Còpies simples i pacte d' assumpció de despeses per la part compradora: Si el comprador assumeix les despeses, això inclou les còpies necessàries per complir les obligacions de comunicació del negoci formalitzat.
- Nombre de còpies simples electròniques: 2 (per a comunicacions a Cadastre i Ajuntament, respectivament).
- Nombre de còpies simples en paper: 3 (per liquidar ITP, "plusvàlua" i tràmits diversos, respectivament).
- Moment d' indicar el nombre de còpies que desitgen els atorgants: En el moment de la signatura.
- Què podem considerar testimonis? La transcripció de les dades de la societat intervinent; l'elaboració de la fitxa necessària per poder realitzar la liquidació telemàtica; el testimoni per petició d'informació registral; la consulta de Titularitat Reial; la nota simple del Registre; el rebut de l'IBI; la certificació cadastral descriptiva i gràfica (al marge de la gestió extraaranzelària també minutable); els xecs que acrediten els mitjans de pagament; el certificat de deutes de la comunitat; l'etiqueta de la Certificació Energètica o el certificat sencer i respectant el que es necessita segons els casos; el justificant de recepció de l' Ajuntament de la comunicació de l' article 110.6.b) i la comprovació de CSV' s.
- Segell de seguretat: Sí, es minuta.
- Nota del Registre: Pot ser un suplert (al marge del testimoni).
5.- NO ES POT SER 2 COSES ALHORA. NO ÉS POSSIBLE SER VOCAL (PERSONA FÍSICA) EN UN CONSELL D'ADMINISTRACIÓ D'UNA SOCIETAT I, ALHORA, SER TAMBÉ PERSONA FÍSICA REPRESENTANT D'UNA MERCANTIL QUE OSTENTI CÀRREC DE VOCAL EN AQUEST MATEIX CONSELL D'ADMINISTRACIÓ:
Adjunt la Resolució de la DGSJFP de 23 de maig de 2023 (BOE de 16 de juny de 2023). D' acord amb elles, i a tall resum, la DG determina que, en un consell d' administració de 3 membres, no és possible que una mateixa persona física ostenti el càrrec de vocal del consell i, alhora, el de persona física representant d' una societat que és també vocal en aquest consell, ja que això implicaria que, de facto, una sola persona tindria dret de veto per a l' adopció, o no, de qualsevol acord, a més de poder generar situacions susceptibles de conflicte d' interès. En tot cas, si el consell tingués més de 3 membres, la qüestió seria més discutible i s'hauria d'analitzar el cas concret per obtenir una conclusió al respecte.
6.- VENDA D' IMMOBLE PER UNA SOCIETAT REPRESENTADA PER UN ADMINISTRADOR AMB EL SEU CÀRREC NO INSCRIT EN EL REGISTRE MERCANTIL. ÉS POSSIBLE SI EL JUDICI NOTARIAL DE SUFICIÈNCIA ES FA BÉ:
Adjunt la Resolució de la DGSJFP de 9 de maig de 2023 (BOE de 29 de maig de 2023). D' acord amb elles, i a tall resum, la DG reitera la seva doctrina ja consolidada i determina que, en un cas d' una SL que ven un immoble, representada en la compravenda pel seu administrador, sense el càrrec encara inscrit, és possible formalitzar l' operació si en el judici notarial de suficiència es realitza de la manera correcta. En concret, l' escriptura hauria de contenir totes les circumstàncies previstes per la llei per entendre vàlid el nomenament d' administrador:
- L' acord de la Junta General degudament convocada.
- L' acceptació del nomenament,
- La notificació o consentiment, si s' escau, dels titulars dels càrrecs inscrits anteriors.
7.- MOFIDICACIÓ DEL REGLAMENT DEL REGISTRE MERCANTIL PER ADAPTAR-LO A LA NORMATIVA DE LA UNIÓ EUROPEA EN MATÈRIA DE PROCESSOS DIGITALS
AQUÍ es pot consultar l' esmentada reforma del Reglament del Registre Mercantil, publicada al BOE de 14 de juny. En base a aquesta, com a aspectes clau:
- Es preveu l'assignació d'un Identificador Únic Europeu (EUID) a totes les societats de capital i sucursals, que permeti identificar-les inequívocament a través d'un sistema d'interconnexió de tots els registres mercantils de la UE.
- Es preveu la possibilitat de crear i tancar sucursals de forma telemàtica / en línia.
- La seva entrada en vigor es retarda un any, a comptar des de la publicació al BOE de la Llei 11/2023 (això és, el 9 de maig de 2024).
Maig 2023
1.- RENÚNCIA D' HERÈNCIA DE MENORS D' EDAT I CONFLICTE D' INTERESSOS. ASPECTES A TENIR EN COMPTE:
Adjunt la Resolució de la DG de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de la Generalitat de Catalunya, de 20 de febrer de 2023 (DOGC de 2 de març de 2023). D'acord amb ella, i a tall resum, la DG ens recorda que en la renúncia d'una herència a favor de menors d'edat, la regla general és que aquesta s'ha de formalitzar en escriptura pública per part dels pares, amb autorització judicial (art. 236-27 CCCat) o, alternativament, dels dos parents més pròxims (art. 236-30 CCCat). En cas de conflicte d' interessos d' un dels progenitors, la renúncia la realitza l' altre progenitor amb el consentiment dels dos parents. Si el conflicte d' interessos afectés algun dels dos parents, aquest s' ha d' abstenir o, si s' escau, s' ha de recórrer al parent successiu per a substituir-lo.
2.- REGISTRE DE LA PROPIETAT. NO ES PODEN DEMANAR NOTES SIMPLES NI PER EMAIL NI MITJANÇANT DOCUMENT PRESENTAT PER VIA TELEMÀTICA:
Adjunt les Resolucions de la DGSJFP de 27 de març de 2023 (BOE de 18 d'abril de 2023) i de 28 de març de 2023 (BOE de 18 d'abril de 2023). D'acord amb elles, i a tall resum, la DG ens recorda que no es poden sol·licitar notes simples ni per email ni mitjançant una sol·licitud presentada en un document a través del sistema de presentació telemàtica de documents del Registre. La via ordinària és a través del portal telemàtic de Registradores.org o via Telefax en el cas de les notes continuades de notaria.
3.- CESSIÓ DE FINCA A CANVI DE PENSIÓ VITALÍCIA GARANTIDA AMB CONDICIÓ SUSPENSIVA I DRET REAL D' HIPOTECA. NO ES POT HIPOTECAR EL QUE ENCARA NO ET PERTANY:
Adjunt la Resolució de la DGSJFP, de 28 de març de 2023 (BOE de 18 d'abril de 2023). D'acord amb ella, i a tall resum, la DG ens recorda que no es pot hipotecar el que encara no és teu. Es formalitza en escriptura pública una cessió d' una finca a canvi d' una pensió vitalícia. Cedent (persona gran), cedeix la finca a un tercer (cessionari), a canvi d'una pensió vitalícia. La cessió es formalitza amb una condició suspensiva, de manera que la transmissió del domini es produirà quan la part cessionària justifiqui que ha satisfet la totalitat de la pensió convinguda (s'entén que a la mort del cedent). Així mateix (per garantir que els obligats al pagament de la pensió l'abonaran), la part cessionària constitueix hipoteca sobre aquest immoble, a favor del cedent, com a garantia addicional en el pagament de la pensió vitalícia. Es denega la inscripció de la hipoteca ja que la condició suspensiva encara no s'ha complert, de manera que els cessionaris encara no han adquirit la titularitat de l'immoble (condició suspensiva pendent de compliment) i, per tant, no poden hipotecar una cosa que encara no els pertany.
4.- HIPOTECA I DOMICILI A EFECTES DE NOTIFICACIONS. NO POT SER UN DOMICILI ESTRANGER:
Adjunt la Resolució de la DGSJFP, de 30 de març de 2023 (BOE de 18 d'abril de 2023). D' acord amb ella, i a tall resum, la DG ens recorda que en formalitzar un dret real d' hipoteca, en l' escriptura ha de constar un domicili del deutor a efectes de notificacions i requeriments, el qual ha d' estar situat a Espanya, de manera que no és admissible assenyalar un domicili del deutor a l' estranger, a aquests efectes.
5.- ESCRIPTURA D'EXTINCIÓ DE PARELLA ESTABLE I DISSOLUCIÓ DE CONDOMINI (PIS EN COMÚ). ES POT ATORGAR AMB FILLS MENORS SI NO S' INCLOUEN EN L' ESCRIPTURA PACTES QUE AFECTIN ELS FILLS:
Adjunt la Resolució de la DG de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de la Generalitat de Catalunya, de 19 d'abril de 2023 (DOGC de 24 d'abril de 2023). D'acord amb ella, i a tall resum, la DG determina que quan existeix una parella estable amb fills i amb un habitatge en comú, quan s'extingeix la parella estable per cessament de la convivència, encara que existeixin aquests fills menors d'edat, poden formalitzar l'extinció de la parella estable en l'escriptura i acordar-hi la dissolució del condomini de l'immoble que tenien en comú. No obstant això, això només serà possible si en aquesta escriptura d'extinció de la parella estable, no s'inclouen mesures que afectin els fills, com un conveni, un pla de parentalitat, una pensió d'aliments, o un règim de visites (en aquest cas, lògicament, requeriria autorització judicial).
6.- ESCRIPTURA DE DIVISIÓ MATERIAL D' ELEMENT PRIVATIU D' UNA FINCA SUBJECTA A RÈGIM DE PROPIETAT HORITZONTAL NOMÉS ES REQUEREIX MAJORIA SIMPLE:
Adjunt la Resolució de la DG de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de la Generalitat de Catalunya, de 5 de maig de 2023 (DOGC de 15 de maig de 2023). D'acord amb ella, i a tall resum, la DG determina que en el cas d'un edifici antic amb una divisió horitzontal "singular" (dividit en 4 entitats, una de la qual, engloba 13 pisos susceptibles d'aprofitament individualitzat), si els estatuts no ho permeten expressament (en aquest cas no es requeriria acord de Junta) és possible formalitzar una divisió material d'aquesta entitat que engloba aquests 13 pisos, per crear 13 finques registrals independents, sent únicament necessari un acord de Junta aprovat per majoria simple (això és, no seria necessari un acord amb majories qualificades de 4/5).
7.- ESCRIPTURA DE RECTIFICACIÓ D'ERROR (DE SUPERFÍCIE) EN LA DESCRIPCIÓ D'UNA FINCA (ELEMENT PRIVATIU) SUBJECTA A RÈGIM DE PROPIETAT HORITZONTAL. NO ES REQUEREIX DECLARACIÓ D' OBRA NOVA ANTIGA PER LA COMUNITAT DE PROPIETARIS:
Adjunt la Resolució de la DGSJFP, de 18 d'abril de 2023 (BOE de 8 de maig de 2023). D'acord amb ella, i a tall resum, la DG resol un supòsit en el qual un sobreàtic, inscrit amb una superfície útil de 47,51 metres, es rectifica a 97 metres (doncs en realitat aquesta era la superfície real i correcta), mitjançant una escriptura atorgada pel titular registral d'aquesta finca, en base a una certificació cadastral i gràfica i un informe d'arquitecte (que acrediten que es tracta d'un error i que aquest pis té aquesta superfície des del moment de la construcció), així com mitjançant un acord de Junta (adoptat per unanimitat) que consent aquesta rectificació. En aquest cas la DG confirma que amb aquesta escriptura és suficient per inscriure la modificació de la superfície del pis, sense que sigui necessària una escriptura de declaració d' obra nova antiga, per part de la comunitat de propietaris, on es rectifiqui la descripció d' aquest element.
8.- QUAN EN UNA SUCCESSIÓ EXISTEIXI UN DRET DE TRANSMISSIÓ, ULL QUE ES REQUEREIX LA CONCURRÈNCIA DE TOTS ELS INTERESSATS EN L' HERÈNCIA PER AL LLIURAMENT D' UN LLEGAT:
Adjunt la Resolució de la DGSJFP, de 19 d'abril de 2023 (BOE de 8 de maig de 2023). D'acord amb ella, i a tall resum, la DG recorda que, en el marc del dret de transmissió, i en base a l'article 1006 del Codi Civil, qualsevol operació tendent a partir l'herència a la qual estigui cridat el transmitent ha de ser atorgada per tots els interessats en la successió d'aquest (incloent-hi els seus legitimaris). Es tracta d'un cas en el qual dues persones mortes, en el seu testament nomenen com a hereus els seus sis fills (amb substitució vulgar en favor dels seus respectius descendents) i, així mateix, ordenen a favor de tres dels seus fills llegats d'uns béns immobles. Posteriorment, un d'aquests fills, mor, deixant vídua i tres fills (nets dels primers causants). S'atorga escriptura de lliurament de llegat per part dels hereus instituïts (fills del matrimoni mort) i així mateix per part dels hereus transmissaris (nets), però no intervé la cònjuge vídua del fill mort, cosa que la DG interpreta que és efectivament necessària, en ser interessada en la successió.
9.- EN BREUS SERÀ POSSIBLE ATORGAR ESCRIPTURES DE FORMA TELEMÀTICA:
S'adjunta a l'article publicat recentment a El Periódico (AQUÍ) on s'exposen sucintament les novetats derivades de la Llei 11/2023. En base a la mateixa, en breus (a finals de novembre venç la vacatio legis de 6 mesos), serà possible atorgar determinats documents públics de forma telemàtica, és a dir, sense la presència física del client a la notaria. A mesura que es disposin de més novetats sobre la implementació pràctica de la mesura, s' informarà degudament a la plantilla.
Abril 2023
1.- ELS CLIENTS ES PODEN IDENTIFICAR DAVANT NOTARI MITJANÇANT EL PERMÍS DE CIRCULACIÓ VIGENT DEL REGNE D' ESPANYA:
Adjunt la Resolució de la DGSJFP de 16 de gener de 2023 (BOE de 14 de febrer de 2023). D' acord amb ella, i a tall resum, la DG permet que un compareixent s' identifiqui davant de Notari mitjançant un permís de circulació vigent d' Espanya, encara que aquest recurs haurà de ser emprat de manera subsidiària o supletòria. Això vol dir que, d'ordinari, en tot cas, la identificació d'espanyols s'haurà de realitzar mitjançant Passaport o DNI. No obstant això, subsidiàriament, també es podrà admetre el permís de circulació, ja que és un document oficial expedit per una autoritat pública, amb fotografia i signatura, que té efectes identificatius.
2.- CAL EL CONSENTIMENT DELS NOUS PROPIETARIS D' UN IMMOBLE SUBJECTE A UN RÈGIM DE PROPIETAT HORITZONTAL PER INSCRIURE EN EL REGISTRE DE LA PROPIETAT ACORDS ADOPTATS ABANS DE LA SEVA COMPRA QUE NO S' HAGIN INSCRIT
Adjunt la Resolució de la DGSJFP de 31 de gener de 2023 (BOE de 20 de febrer de 2023). D' acord amb ella, i a tall de resum, la DG recorda que, per regla general, si una comunitat de propietaris adopta un acord subjecte a inscripció en el Registre de la Propietat, i posteriorment, abans que s' inscrigui aquest acord, hi ha canvis de titularitat en elements privatius, per aconseguir la inscripció de l' esmentat acord, els nous propietaris han de prestar el seu consentiment. No obstant això, en aquest cas concret, en tractar-se d'una herència, la DG aplica el principi de successió universal (article 661 Cc) i permet la inscripció de l'acord.
3.- EN EL MARC D' UNA HERÈNCIA, LA SEPARACIÓ D' UN MATRIMONI HA DE SER PROVADA FEFAENTMENT, PER PODER PRIVAR EL CÒNJUGE SUPÈRSTIT DELS SEUS DRETS SUCCESSORIS A LA LLEGÍTIMA
Adjunt la Resolució de la DGSJFP de 24 de gener de 2023 (BOE de 14 de febrer de 2023). D'acord amb ella, i a tall de resum, la DG ens recorda que, en el marc d'una acceptació d'herència, per poder formalitzar-la sense el cònjuge supèrflua legitimari (a resultes d'estar els cònjuges separats), cal acreditar fefaentment la separació (per mutu acord en escriptura pública / resolució judicial de separació o divorci / per ratificació del cònjuge que no participa en la partició.)
4.- CAUTELES A TENIR EN COMPTE EN EL JUDICI DE SUFICIÈNCIA QUAN S' EMPRI UN PODER PREVENTIU EN PREVISIÓ DE PÈRDUA DE CAPACITAT.
Adjunt la Resolució de la DGSJFP de 4 de novembre de 2022 (BOE de 2 de desembre de 2022). D'acord amb ella, i a tall de resum, la DG determina que per poder emprar un poder preventiu en previsió de pèrdua de capacitat (del tipus que només desplega efectes un cop s'acrediti la pèrdua de capacitat, no abans) no n'hi ha prou amb un judici de suficiència genèric com en qualsevol classe de poder, sinó que s'exigiran uns requisits addicionals, a saber: s'estarà a la voluntat del poderdant i, en tot cas, s'exigirà certificat mèdic actual, amb indicació de data, autor, objecte i un judici exprés del notari conforme el poderdant està en la situació de suport descrita perquè el poder entri en vigor (i fins i tot, en cas de dubte, es podrà exigir un informe pericial que es valorarà en una acta notarial a part o, en el seu cas, afegint la compareixença del poderdant per valorar in situ la seva situació de necessitat).
5.- LES RESOLUCIONS JUDICIALS QUE AFECTIN LA CAPACITAT DE LA PERSONA HAN D' ESTAR INSCRITES EN EL REGISTRE CIVIL PERQUÈ ELS ACTES DERIVATS DE LES MATEIXES TINGUIN ACCÉS AL REGISTRE DE LA PROPIETAT
Adjunt la Resolució de la DGSJFP de 3 de gener de 2023 (BOE de 9 de febrer de 2023). D'acord amb ella, i a tall de resum, la DG ens recorda que la sentència judicial que afecti la capacitat d'una persona, a més de ferm, ha d'estar inscrita en el Registre Civil. Sense aquest requisit, l' acte realitzat pel representant, no podrà accedir al Registre de la Propietat.
6.- QUAN S' INDIQUI EL RÈGIM ECONÒMIC DEL MATRIMONI EN UNA ESCRIPTURA, S' HA DE DETALLAR SI ÉS LEGAL O CONVENCIONAL
Adjunt la Resolució de la DGSJFP de 20 de desembre de 2022 (BOE de 3 de febrer de 2023). D'acord amb ella, i a tall de resum, la DG ens recorda que en indicar el règim econòmic del matrimoni, cal determinar en l'escriptura si aquest règim economicore matrimonial és legal o pactat (ja que en cas de ser pactat, es poden haver previst regles específiques de gestió i disposició, diferents de les genèriques previstes en el règim legal del Codi). A més, si és un règim pactat o convencional se li ha d'acreditar al notari mitjançant l'exhibició del document autèntic del qual resulti el règim econòmic convencional (capitulacions matrimonials) amb les dades d'inscripció en el Registre Civil competent. També es pot acreditar amb certificació de matrimoni del Registre Civil al marge del qual ha de constar anotat l' atorgament de les capitulacions en què es pacti el referit règim econòmic matrimonial convencional, el dia de l' atorgament, el notari autoritzant i el número de protocol.
7.- NECESSITAT QUE EL NOTARI FACI CONSTAR EXPRESSAMENT EN EL JUDICI DE SUFICIÈNCIA NOTARIAL L'EXCEPCIÓ D'AUTOCONTRACTACIÓ I/O CONFLICTE D'INTERÈS.
Adjunt resolució de la DGSJFP de 9 de març de 2023 (B.O.E. 27 de març de 2023). En aquesta interessant resolució la DG reitera una vegada més la seva doctrina quant al judici de suficiència notarial i autocontractació, en el sentit que s' han d' extremar les precaucions quan s' estigui en presència d' un negoci jurídic atorgat per un apoderat que al seu torn intervé en el seu propi nom i dret com a part amb interessos contraposats als del seu poderdant. En el cas que ens planteja la resolució, el Registrador suspèn la inscripció d'una donació en la qual el donant actua al seu torn com a apoderat del donatari, sense expressar-se en l'escriptura de donació que, en el poder atorgat pel donatari se salva expressament la figura de l'autocontractació i/o el conflicte d'interessos. Recorda el centre directiu la seva ja reiteradíssima doctrina que l'article 98 de la llei 24/2001 atribueix en exclusiva el judici de suficiència de la representació al·legada al notari, sense que el registrador pugui exigir per a la seva qualificació que se li exhibeixi, acompanyi o transcrigui el document del qual resulti la representació. No obstant això, quan es doni la figura de l'autocontractació no n'hi ha prou que el notari faci constar en l'escriptura el judici de suficiència notarial, sinó que a més caldrà que expressi nítidament que el document autèntic del qual resulta la representació (poder) contempla l'excepció d'autocontractació."
8.- LLEI APLICABLE EN MATÈRIA DE RÈGIMS ECONOMICO MATRIMONIALS AMB ELEMENTS INTERNACIONALS
8.1.- LLEI APLICABLE AL RÈGIM ECONÒMIC-MATRIMONIAL:
- Regeix el Reglament UE 2016/1103 (AQUÍ), aplicable a tots els matrimonis celebrats a partir de juny de 2019, que és d'aplicació universal (permet aplicar fins i tot lleis que no siguin de països de la UE).
- El Reglament (art. 22) permet als cònjuges elegir la llei aplicable al seu règim econòmic matrimonial entre la del lloc de celebració o la de la nacionalitat de qualsevol dels cònjuges.
- Validesa de l'acord: Subjecta als requisits formals de cada país (en conseqüència, a Espanya, s'exigirà escriptura pública).
- En defecte de pacte, la llei aplicable serà (art. 26): La de la primera residència habitual després del matrimoni, la de la nacionalitat comuna o la del vincle més estret.
- També d'aplicació a les "unions registrades": Parelles estables inscrites en un Registre públic.
8.2.- LLEI APLICABLE AL DIVORCI:
- Regeix el Reglament UE 1259/2010 (AQUÍ), sobre llei aplicable al divorci, també d'aplicació universal (permet aplicar fins i tot lleis que no siguin de països de la UE).
- El Reglament (art. 5) permet als cònjuges elegir la llei aplicable a divorci entre la del lloc de residència habitual, la de l'últim lloc de residència habitual, la de l'Estat la nacionalitat de la qual tingui un dels cònjuges en el moment de celebració del pacte o la llei del fòrum.
- Validesa de l'acord: Subjecta als requisits formals de cada país (a Espanya, escriptura pública de pactes en previsió de ruptura).
- En defecte de pacte, s' aplicarien els criteris de l' art. ~ ~ ~ 8 del Reglament.
