Notes jurídiques pràctiques - Juny 2025

1.- Es poden presentar còpies autèntiques electròniques (amb CSV) al Registre de la Propietat i aquest les ha d'admetre

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 25 d'abril de 2025 (BOE de 23 de maig de 2025), a la Direcció General resol un supòsit relatiu a una escriptura pública que es presenta en format de còpia autoritzada electrònica amb CSV a través de la Seu Electrònica del Col·legi de Registradors.

Presentada aquesta escriptura, el Registrador denega l'assentament de presentació, ja que considera que a través d'aquesta via no es pot comprovar i garantir l'autorització pel notari del document aportat.

Presentat el corresponent recurs, com no pot ser d'una altra manera, la qualificació és revocada, resolent la Direcció General que, en efecte, les còpies autoritzades electròniques que expedim els notaris, amb el corresponent CSV, són plenament vàlides per causar un seient de presentació (i la posterior inscripció en el seu cas) en el Registre de la Propietat que reposa amb el registrador, a través d'un portal autoritzada electrònica poden descarregar el document amb la signatura electrònica del Notari i verificar així la seva autenticitat i plena validesa, per assolir els efectes registrals que corresponguin.

2.- És possible accelerar les coses i vendre els béns d'una herència sense liquidar-la i adjudicar-la prèviament

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 8 de maig de 2025 (BOE de 9 de juny de 2025), a la Direcció General resol un supòsit relatiu a una escriptura d'elevació a públic d'un contracte de compravenda. Els fets rellevants del cas són els següents:

• L'habitatge pertanyia inicialment a un matrimoni, 50% proindiviso.
• Aquest matrimoni comptava amb un únic fill.
• Passats els anys, mor el marit (sense testament).
• En vista d'aquesta mort, el fill únic és declarat hereu únic abintestat mitjançant la corresponent acta notarial.
• Tot seguit, es formalitza entre la cònjuge supervivent (la mare) i el fill (ara hereu únic abintestat) un acord privat de dissolució de guanys i repartiment i adjudicació d'herència (és a dir, sense escriptura pública i sense inscriure l'herència al Registre de la Propietat), on el fill s'adjudica la meitat indivisa del seu difun.
• En virtut de la seva condició d'hereu i d'aquest acord privat, el fill procedeix a la venda de la meitat indivisa (que també consent la mare).

Presentada a inscripció l'escriptura, el Registrador denega la inscripció, emparant-se en el principi de tracte successiu, ja que en el Registre, aquesta meitat indivisa consta inscrita a nom del pare, de manera que, perquè el fill (ara hereu), pugui vendre aquesta meitat, cal que s'inscrigui prèviament l'herència i es faci la liquidació de guany inscriviu al Registre.

Presentat el corresponent recurs, la Direcció General revoca la nota de qualificació, emparant-se per a això en la seva doctrina del tracte successiu abreujat, en virtut de la qual, és possible inscriure la venda de béns singulars de l'herència feta per tots els hereus, sense prèvia partició i adjudicació de l'herència i dels seus béns, sempre que se n'acrediti els documents així com el compliment previ de les obligacions relatives a l'impost sobre successions.

3.- Flaix fiscal: com tributa la donació d'un immoble a una societat?

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a vídeo de Flash Fiscal del Col·legi Notarial de Catalunya, on la notària de Barcelona la senyora Elena Cantos comenta una consulta informativa de l'Agència Tributària de Catalunya (en concret la 94/24), la qual versa sobre la consulta que fa una persona física sobre com ha de tributar una donació d'immoble d'una persona física a una societat.

L'ATC considera que a l'aportació de l'immoble realitzada pel soci a la societat a títol gratuït cal tenir en compte l'art. 3.2 de la Llei 19/1987 (Llei de l'impost de successions i donacions) que preveu que els increments patrimonials obtinguts a títol lucratiu per persones jurídiques no resten subjectes a l'ISD, sinó que tributen per l'impost de societats (Llei 27/2014), de manera que l'escriptura que documenta la donació IS és compatible amb l'IAJD i es compleixen la resta de requisits exigibles).

4.- No és vàlida la junta general de socis convocada de forma diferent del previst als estatuts socials

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 7 de maig de 2025 (BOE de 7 de juny de 2025), a la Direcció General resol un supòsit relatiu a una escriptura de dissolució i liquidació d'una societat, amb els fets clau següents:

• La convocatòria de la junta general es fa mitjançant la publicació de l'anunci al Butlletí Oficial del Registre Mercantil i en un dels diaris de més circulació a la província on estava situat el domicili social.
• No obstant això, segons l'article 11 dels estatuts socials de la dita entitat, “l'òrgan d'administració convocarà els socis a la celebració de qualsevol Junta General, mitjançant correspondència telegràfica o escrit duplicat lliurat personalment a la recepció de la qual s'obtingui la signatura del soci acusant rebut”.

Presentada aquesta escriptura a inscripció, el Registrador la denega, perquè considera que la junta que adopta l'acord no ha estat convocada amb els requisits que estableixen els estatuts socials.

Interposat el corresponent recurs, la qualificació és confirmada per la Direcció General, considerant que quan els estatuts concreten com a forma de convocatòria de la junta general l'enviament de carta certificada amb avís de rebut (o similar), queden determinades les característiques concretes de la comunicació de la convocatòria, sense que sigui competència de l'òrgan d'administració la seva modificació, sent això així perquè els socis tenen dret a saber en què esperaran ser-ho ia la que hauran de parar atenció.

5.- Els llogaters de HPOs hauran d'assumir les despeses de la comunitat dels seus habitatges si així ho estableix la normativa autonòmica

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Sentència del Tribunal Suprem, Sala I, número 2129/2025, de 9 de maig, en què l'alt tribunal resol un litigi relatiu a qui ha d'assumir les despeses de la comunitat en HPOs llogades (és a dir, l'inquilí o l'administració propietària d'aquestes HPOs).

Per resoldre el litigi, el Tribunal Suprem recorda que la disposició addicional primera de la LAU (apartat 8) estableix que els arrendaments de protecció oficial de promoció pública es regiran per les seves normes particulars, que són les autonòmiques sobre aquesta classe d'habitatges arrendats. Així les coses, en el cas concret, la norma autonòmica (la de Madrid) permet que l'arrendadora pugui percebre, “a més de la renda inicial o revisada que correspongui, el cost real dels serveis de què gaudeixi l'inquilí i se satisfacin per l'arrendador”, sempre que així consti en el contracte com era el cas de la comunitat in habitatge.

6.- Hipoteca i distribució de responsabilitat entre finques. No cal que el quadre de distribució de responsabilitat adjunt a l'escriptura estigui signat per les parts.

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 23 de maig de 2025 (BOE de 23 de juny de 2025), a la Direcció General resol un supòsit relatiu a una escriptura de préstec amb garantia hipotecaria, que té la particularitat que s'hi constitueix hipoteca a dues finques, i es manifesta (la qual s'aporta sense signar).

Presentada aquesta escriptura en el Registre de la Propietat, el Registrador la qualifica negativament, considerant que hi ha dubtes sobre l'autenticitat del quadre de distribució, ja que consta en un document adjunt que no té cap signatura legitimada per persona amb facultats suficients.

Interposat el recurs corresponent, la Direcció General revoca la nota de qualificació, considerant que en aquests casos, i de conformitat amb l'art. 154 del Reglament Notarial, "no serà necessària la signatura d'atorgants i testimonis en les particions i altres documents que es protocol·litzin, encara que estiguin estesos en paper comú, degudament reintegrat, si l'instrument públic mitjançant el qual es protocol·litzin, ho està en paper timbrat". Així doncs, resulta inequívocament que els documents incorporats a la mateixa escriptura passen a formar-ne part integrant a tots els efectes, de manera que no cal tenir dubtes sobre l'autenticitat del quadre de distribució hipotecària, encara que no estigui signat per les parts.

7.- Escriptura de dació en pagament de deute. Cal acreditar els mitjans de pagament que han donat lloc a aquest deute (per evitar reconeixements de deute ficticis), sent la comptabilitat de la societat deutora un mitjà adequat

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 23 de maig de 2025 (BOE de 23 de juny de 2025), a la Direcció General resol un supòsit relatiu a una escriptura de dació en pagament de deute, en virtut de la qual, una societat dóna a dos dels seus socis una finca. euros.

En la referida escriptura de reconeixement de deute, els atorgants exposaven que, en el passat, amb motiu de la manca de liquiditat de la societat, els socis li van prestar aquests més de 900.000 euros a la societat, estant aquestes aportacions reflectides en la comptabilitat de la societat, podent ser acreditades on fos necessari segons consta en un document de compte major que exhibeix.

Presentada a inscripció l'escriptura, la Registradora denega la inscripció, al·legant que no consten identificats els mitjans de pagament quant a les quantitats aportades pels socis a la societat que són objecte de compensació.

Interposat el corresponent recurs, la Direcció General revoca la nota de qualificació, considerant que els deutes que mitjançant la dació queden extingits estan perfectament causalitzats i identificats al llibre major, amb el valor probatori la llei atribueix a aquesta comptabilitat, de manera que queda exclosa la hipòtesi de reconeixements de deute ficticis que queden al marge de la possibilitat de detecció, comprovació i regularització d'incompliments tributaris o de la normativa de blanqueig de capitals.

8.- Constitució de societat filial i certificat dacord de lòrgan dadministració de la mercantil que la constitueix. No cal ressenyar el nom dels consellers assistents que adopten l'acord

S'adjunta ( AQUÍ ) curiosa Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 23 de maig de 2025 (BOE de 23 de juny de 2025), a la Direcció General resol un supòsit relatiu a una escriptura de constitució d'una societat limitada, amb els elements clau següents:

• Una societat (anomenem-la “X”) decideix constituir una nova societat filial unipersonal, i per això adopta un acord al si del seu consell d'administració.
• Adoptat l'acord pel consell d'administració de la societat matriu, s'expedeix certificat de l'acord del consell (per les persones que hi són facultades) perquè es pugui constituir aquesta nova societat filial. Al certificat de l'acord del consell, no consten el nom dels consellers assistents a la reunió que va adoptar l'acord.
• Finalment, un conseller de la societat X, en execució del dit acord, ia l'empara d'aquesta certificació, acudeix a un notari i formalitza l'escriptura de constitució de la societat filial.

Presentada a inscripció aquesta escriptura de constitució, el Registrador denega la inscripció, al·legant que cal que al certificat de l'acord consti el nom dels consellers que van adoptar l'acord.

Interposat el corresponent recurs, la qualificació és revocada per la Direcció General, recordant-nos la mateixa que l'exigència que consti el nom dels membres del consell d'administració que han concorregut en la sessió en què s'ha adoptat l'acord és un requisit exigible per a la inscripció dels acords del consell quant fan referència a la seva societat, no així en l'execució d'un acord que es refereix a una detall al certificat de l'acord del consell.

9. Hipoteca en garantia d'aval. Es pot concretar la quantia de l'obligació garantida en un futur

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 26 de març de 2025 (BOE de 19 de maig de 2025), a la Direcció General resol un supòsit relatiu a una escriptura de préstec hipotecari, amb els elements clau següents:

• Una societat demana un préstec a una entitat financera.
• L'entitat financera, per concedir aquest préstec, requereix un aval, que li presta una societat de garantia recíproca.
• Per assegurar la devolució de l'aval, aquesta societat de garantia recíproca exigeix la constitució d'un dret real d'hipoteca sobre una finca propietat de la societat.
• En aquesta hipoteca, es pacta que la concreció de l'obligació futura garantida (que dependrà de la quantia que, si escau, hagi de aportar finalment l'avalista si l'aval arriba a desplegar-ne els efectes), es concretarà mitjançant l'atorgament unilateral per part de la societat de garanties recíproca d'acta en què es reculli el saldo que llançi el compte i testimoni.

Presentada a inscripció l'escriptura, aquesta és qualificada negativament, ja que el Registrador considera que no es determina l'obligació garantida, cosa que donaria lloc a una inscripció nul·la a l'empara de l'art. 30 LH.

Presentat el corresponent recurs, la Direcció General revoca la nota de qualificació, considerant el centre directiu que en aquest cas no s'infringeix el principi d'especialitat, ja que a l'escriptura de préstec hipotecari es concreten de forma expressa i concisa els conceptes dels quals es deriven les quantitats que en el futur pugui deure la hipotecant com a conseqüència de l'incompliment de la pòlissa.

10.- Inscripció de dissolució i liquidació de societat conjugal destrangers. Cal aportar el NIF de tots dos

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 9 d'abril de 2025 (BOE de 21 de maig de 2025), a la Direcció General resol un supòsit relatiu a una escriptura de dissolució i liquidació conjugal de dues persones estrangeres (de nacionalitat suïssa), en virtut de la qual es realitzen dues persones. En aquesta escriptura, el NIF no consta de l'exmarit que cedeix els seus drets de propietat a l'exdona sobre la finca en qüestió.

Presentada a inscripció en el Registre de la Propietat, aquesta és qualificada negativament, entre altres qüestions, per no constar a NIF de l'exmarit que cedeix els seus drets de propietat sobre l'immoble en qüestió a la seva exdona.

Interposat el recurs corresponent, la nota de qualificació és confirmada per la Direcció General, resolent que, de conformitat amb l'art. 23 LN i 156.5 RN, és obligatori que en l'escriptura consti el NIF dels atorgants quan “s'adquireixin, declarin, constitueixin, transmetin, graven, modifiquin o extingeixin el domini i els altres drets reals sobre béns immobles”, o bé d'un acte o contracte diferent, però amb una transcendència tributària d'identificació estenen als compareixents ia les persones o entitats en la representació dels quals actuïn, amb independència que la seva posició contractual sigui la de transmitents o constituents del respectiu dret real o com a adquirents del mateix.