Notes jurídiques pràctiques - Gener 2024

1. Novetats en matèria hipotecària del RDL 8/2023

El Reial decret 8/2023 porta com a novetats més rellevants en matèria de protecció dels deutors hipotecaris, les següents:

• Se suprimeixen durant el 2024 les comissions d'amortització anticipada total o parcial de préstecs hipotecaris amb interès variable.
• Se suprimeixen igualment les comissions de modificació de condicions per canviar de tipus variable a tipus fix. Tampoc es podrà cobrar aquesta comissió quan la modificació consisteixi a canviar de tipus variable a tipus mixt, sempre que el període fix sigui almenys de 3 anys. 
• Tampoc podran cobrar-se comissions per canviar d' entitat quan es faci per substituir el tipus variable per un de fix o per un de mixt amb els requisits anteriorment assenyalats.

2. CV + PH d'"habitatge habitual" a Catalunya per un dels cònjuges. Es requereix el consentiment de l' altre cònjuge, ja que a Catalunya no aplica la teoria del negoci jurídic complex

S'adjunta (AQUÍ) Resolució JUS/4208/2023 de la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació, de 12 de desembre (DOGC 20/12/2023), en la qual la DG, a efectes doctrinals, resol un cas on una persona casada (de veïnatge civil catalana), protagonitza ella sola la clàssica CV + PH d'immoble per destinar-lo a "habitatge habitual", formalitzant ella sola les 2 escriptures, això és, sense el consentiment de l'altre cònjuge.

La DG, alineant-se amb el Registrador, considera que a Catalunya no és aplicable la teoria del negoci jurídic complex, en base als arts. 569-31 i 231-9.2 CCCat, de manera que, la compra de l'habitatge familiar i la constitució d'una hipoteca sobre aquest habitatge immediatament a continuació (per garantir el préstec que possibilita l'adquisició), són dos negocis jurídics independents, de manera que han de reunir els requisits legals respectius, això és, en el cas del PH, el consentiment del cònjuge convivent de l' hipotecant.

3. Modificació del codi de bones pràctiques bancàries en novacions hipotecàries

S'adjunta (AQUÍ) Resolució de 27 de desembre de 2023, de la Secretaria d'Estat d'Economia, on es modifica el Codi de Bones Pràctiques bancàries, per a deutors amb dificultats, ampliant l'espectre de potencials beneficiaris d'aquestes mesures en el cas de novacions hipotecàries. En concret, fonamentalment:

• S'amplia el límit d'ingressos de la unitat familiar per poder acollir-se al Codi fins a 4,5 vegades l'IPREM anual (podent arribar en casos concrets a 5,5 vegades).
• Es permet demanar mesures d' ampliació del termini fins a 7 anys i fixació de la quota durant 12 mesos, de forma independent o conjunta.

4. Dissolució i liquidació de SL. en tot cas, cal identificar els socis i la seva quota de capital social

S'adjunta (AQUÍ) Resolució DGSJFP de 26 de setembre de 2023 (BOE d'1 de novembre de 2023), en la qual la DG, alineant-se amb el Registrador Mercantil, determina que en la dissolució i liquidació d'una SL, encara que l'haver social a repartir sigui 0, cal identificar els socis i la seva quota de participació.

5. Inscripció de declaració d'obra nova "antiga". Si s' elegeix aquesta via, s' ha d' acreditar que ha transcorregut el temps que exigeix la llei

S'adjunta (AQUÍ) Resolució DGSJFP de 29 de novembre de 2023 (BOE de 28 de desembre de 2023), en la qual la DG resol un cas d'una declaració d'obra nova "antiga", on s'aporta una certificació cadastral que acredita que l'obra és de 2015 (de manera que no han transcorregut els 10 anys que exigeix la normativa autonòmica per poder-se acollir a aquesta via), juntament amb un document, expedit per l' Ajuntament de la localitat on radica la finca, en el qual es declara que s' han complert les condicions establertes en la llicència i que no existeix inconvenient en la concessió de llicència de primera ocupació.

La DG, alineant-se amb el Registrador, determina que si es pretén inscriure una declaració d'obra nova, s'ha de triar bé la via, això és, l'"ordinària" de declaració d'obra nova acabada (més exigent a nivell documental, doncs es requerirà llicència municipal, assegurança, certificació descriptiva de tècnic competent, etc.) o la via de la declaració d'obra nova "per antiguitat", de manera que, si es tria aquesta segona, s'ha d'acreditar que ha transcorregut el temps que exigeix la llei per a això, amb independència que s'aporti algun document que correspondria en el cas d'haver optat per la declaració d'obra nova de la "via ordinària".

6. Modificació de propietat horitzontal i dret real d'hipoteca. Resum de quan serà necessari el consentiment del creditor hipotecari

S'adjunta (AQUÍ) Resolució DGSJFP de 29 de novembre de 2023 (BOE de 28 de desembre de 2023), en la qual la DG resol un cas d'una escriptura de modificació de propietat horitzontal, amb nova configuració d'elements independents (de la qual formaven part diverses finques hipotecades). El Registrador denega la inscripció davant la falta de consentiment del creditor hipotecari.

En aquest cas, la DG, amb una interessant Resolució, realitza un resum molt didàctic sobre la inscripció d' actes que puguin alterar l' element objectiu de la garantia hipotecària i en quins casos és, o no, necessària la intervenció del creditor hipotecari.

Finalment, en el cas concret, determina que no és necessari aquest consentiment, ja que hi ha correspondència entre les finques primitives i les resultants de la reorganització de la propietat horitzontal.

7. Enllaços d'interès a la intranet del col·legi de notaris de Catalunya

S'adjunta (AQUÍ) nota informativa del Col·legi Notarial de Catalunya, on es recorden enllaços d'interès per al dia a dia de la preparació de determinades operacions immobiliàries. En concret:

• Certificats d' eficiència energètica: Cercador per localitzar la informació tècnica dels diferents certificats d' eficiència energètica d' edificis o habitatges inclosos en el Registre oficial de la Generalitat de Catalunya.
• V.P.O.: Consulta dels preus màxims de venda i renda dels habitatges de protecció oficial.
• Registre de planejament urbanístic de Catalunya: Eina de consulta de planejament urbanístic vigent, els convenis urbanístics i trames urbanes consolidades.

8. Notaries i protecció de dades, big data i intel·ligència artificial

Es detallen a continuació les principals conclusions d'un recent WebiNots, organitzat pel Col·legi Notarial de Catalunya, amb un advocat especialista en matèria de protecció de dades:

• Extremar les precaucions sobre tota la documentació i informació que gestionem. Només permetre'n l' accés a les parts legitimades.
• Molta cura amb els Emails que enviem als clients. Aquests, en principi, només ens lliuren el seu Email per a finalitats relacionades amb la seva escriptura, de manera que no se'ls pot enviar res més que tingui una finalitat comercial.
• Comunicacions per WhatsApp amb clients: No enviar mai esborranys d'escriptures, documentació d'operacions o informació confidencial de clients (WhatsApp utilitza eines de Big Data per extreure dades de tot el que circula per la seva App).
• Intel·ligència Artificial (IA, tipus Chat GPT): Si s'hi busca informació (models d'escriptures, de contractes, informació legal, etc.) que els empleats, en cap cas, detallin dades concretes de clients (noms d'empreses, xifres de les operacions, etc.), doncs la IA els emmagatzema i, eventualment, en un futur els pot utilitzar per donar respostes a altres persones que utilitzin la IA.

9. Vehicles a motor i mort del seu titular. Tràmits a tenir en compte

S'adjunta (AQUÍ) Instrucció de la DGT sobre els tràmits a realitzar quan mor el titular d'un vehicle a motor. En concret, s' hi detalla que els hereus, en un termini màxim de 90 dies, poden optar entre dues opcions:

• O bé identificar un custodi provisional, que serà el posseïdor del vehicle i responsable en tot el relatiu al mateix. Cal realitzar una tramitació específica per comunicar aquesta custòdia dins d' un termini de 90 dies de la mort. És provisional i no pot vendre el vehicle. Només es pot transferir al propi custodi o un hereu.
• O bé realitzar la transferència definitiva a un dels hereus, per a la qual cosa, un cop s' adjudiqui el vehicle a un dels hereus, aquest tindrà 90 dies per realitzar la transferència definitiva al seu nom. Aquest titular esdevé propietari, amb tots els drets i obligacions.

10. Novetats en matèria de constitució d'empreses emergents

Breu ressenya a la Llei 28/2022, de foment de l'ecosistema de les empreses emergents (AQUÍ), ve a afavorir la creació d'empreses emergents a Espanya establint incentius fiscals i simplificant els tràmits per constituir-les:

• Es preveu un tipus reduït del 15% en l'Impost de Societats.
• Per tal d' atreure inversió estrangera, s' exigeix únicament que l' inversor estranger tingui NIF espanyol, però no NIE.
• El termini per a la inscripció de la seva constitució és de 5 dies hàbils i si s' utilitzen estatuts tipus de sis hores.
• Els aranzels notarials en cas de constituir-se via CIRCE, amb estatuts tipus i amb capital inferior a 3100 €, seran de60 €.
• El concepte d' empresa emergent el recullen els articles 3 i 4 de l' esmentada llei.

11. Liquidació de societat amb soci sotmès a curatela representativa. Es requereix aprovació judicial

S'adjunta (AQUÍ) Resolució DGSJFP de 14 de desembre de 2023 (BOE de 18 de gener de 2024), en la qual la DG considera equiparables la partició de l'herència i la liquidació d'una societat de capital amb adjudicació de béns als socis. Basant-se en aquesta equiparació, la DG resol que cal aprovació judicial de la liquidació de la societat si hi intervenen persones sotmeses a curatela representativa (el que abans s'anomenava tutela dels incapacitats).

12. Matriu en suport electrònic i tributació

S'adjunta (AQUÍ) Resolució de la Direcció General de Tributs, en la qual, donant resposta a una sèrie de preguntes sobre el protocol electrònic, es determina el següent:

• Les escriptures, actes i testimonis notarials, tant si s' emeten en paper com si ho fan en suport electrònic, estan subjectes a l' anomenada quota fixa de la modalitat d' actes jurídics documentats, documents notarials.
• L' actual redacció de la Llei reguladora de l' ITP i AJD només permet la recaptació de la quota fixa de l' AJD en paper timbrat, de manera que s' haurà d' estar a l' espera d' una reforma d' aquesta per habilitar un sistema de pagament de l' impost.
• Pel que fa a la facturació notarial, avui dia, personalment no veiem cobertura legal per poder cobrar els folis del protocol electrònic. Per tant, seguirem cobrant només les diligències corresponents al protocol electrònic com fins ara.
• Se segueix de prop aquesta qüestió i, si hi hagués novetats al respecte que afectin la manera de facturar els instruments públics, immediatament es traslladaran a tota la plantilla.