Notes jurídiques pràctiques - Febrer 2025

1.- Nova normativa en matèria d'arrendaments a Catalunya

S'enllaça ( AQUÍ ) amb el Decret llei 1/2025, de 28 de gener, de mesures urgents en matèria de contenció de rendes , que introdueix importants novetats en matèria d'arrendaments d'habitatges per a l'àmbit català. En concret:

• S'introdueixen noves obligacions en matèria de publicitat d'anuncis de lloguer d'habitatges (com a detall de la darrera renda de l'immoble llogat durant els darrers 5 anys, la finalitat del contracte, o la condició de gran forquilla del propietari de l'habitatge).
• S'introdueixen sancions molt greus (de 90.000 a 900.000 euros) a les conductes següents:
  
  • Establir una renda que superi més del 30% màxim permès en un contracte d‟arrendament subjecte a règim de contenció de preus.
  • No fer constar la finalitat (o fer constar una simulada/falsa) al contracte d'arrendament.
  • Repercutir despeses de gestió immobiliària o de formalització del contracte a l'arrendatari.
• Persecució del frau d'habitatges destinats a lloguer permanent que s'emmascaren amb contractes de lloguer “de temporada”, amb imposició de fortes sancions.

Així mateix, es fa referència al Decret llei 2/2025 ( AQUÍ es pot consultar), que a l'àmbit de Catalunya estableix un nou dret de tempteig i retracte a favor de l'administració en cas de transmissions d'habitatges situats en zones de mercat residencial tensionat, quan el venedor sigui una gran forquilla persona jurídica (havent de tenir en compte que fins que no es posi en marxa el Registre de persones grans tenidors, la norma obliga a la certificació detallin el nombre d'habitatges que en són propietaris, el qual s'haurà de testimoniar al títol ).

2.- Novetats per a la convocatòria de junta general de societats mercantils en crisi

Dentre les moltes novetats que ens porta la Llei Orgànica 1/2025, de 2 de gener, de mesures en matèria d'eficiència del Servei Públic de Justícia ( AQUÍ ), en matèria mercantil és interessant destacar una modificació de l'art. 365.3 LSC, en virtut del qual “ Els administradors no estaran obligats a convocar junta general perquè adopti l'acord de dissolució quan hagin sol·licitat degudament la declaració de concurs de la societat o comunicat al jutjat competent l'existència de negociacions amb els creditors per assolir un pla de reestructuració de l'actiu, del passiu o de passiu. La convocatòria de la junta s'haurà de fer en el termini de dos mesos des que deixin d'estar vigents els efectes d'aquesta comunicació”.

Amb aquesta reforma, es concedeix un termini de dos mesos per convocar la JGA (és a dir, més marge per gestionar la situació de crisi empresarial), des que deixin estar vigents els efectes de la comunicació al jutjat conforme s'inicien negociacions amb els creditors per assolir un pla de reestructuració, ja que fins ara, amb l'anterior redacció, els administradors havien de convocar la junta dissolució.

3.- Diferències entre la divisió o segregació d'un element privatiu d'una finca subjecta a propietat horitzontal i la divisió funcional, i les implicacions que això té a nivell autoritzacions de la comunitat de veïns

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 5 de febrer de 2024 (BOE de 21 de febrer de 2025), a la Direcció General resol un supòsit relatiu a una escriptura de compravenda en la qual es ven una participació indivisa del 10,27% d'una finca, que dóna dret a l'ús. A l'escriptura de CV es detalla que la part venedora ha distribuït el local en 10 trasters independents amb l'objectiu de la seva transmissió per participacions, comptant amb els permisos municipals corresponents.

Presentada a inscripció l'escriptura, aquesta és qualificada negativament pel Registrador, al·legant que estem davant d'una divisió de la finca, per a això, es requereix el corresponent acord de la comunitat de propietaris, en tractar-se d'un immoble subjecte a règim de propietat horitzontal.

Presentat el corresponent recurs davant la DG, aquesta revoca la nota de qualificació, considerant que en aquest cas no estem davant una divisió de la finca (doncs no es modifica ni la seva extensió, límits, quotes, títol constitutiu i no afecta al funcionament orgànic de la comunitat), sinó davant una comunitat de caràcter funcional per raó de destinació en la qual simplement s'incorporen nous copropietaris, no cal l'acord de la comunitat exigit pel Registrador.

4.- En els préstecs hipotecaris a persones jurídiques és obligatori per al deutor detallar tant un domicili físic com un Email de la societat

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 30 de desembre de 2024 (BOE de 6 de febrer de 2025), a la Direcció General resol un supòsit relatiu a una escriptura de préstec hipotecari entre dues societats mercantils , en la qual, com a domicili de la societat deutora, només es detalla.

Inicialment, la Registradora de la Propietat denega la inscripció per aquest motiu, i aquest criteri és confirmat per la Direcció General, resolent així que, de conformitat amb la LEC actual, en el cas de les persones jurídiques, és obligatori tant la constància d'un domicili físic com el d'una adreça de correu electrònic.

5.- Acta notarial de Junta Qui pot fer el requeriment al Notari?

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Sentència de l'Audiència Provincial de València número 260/2024, de 19 de novembre, on es resol un cas curiós, relatiu a la sol·licitud de presència de Notari per aixecar acta notarial de Junta, analitzant qui té legitimitat per realitzar aquest requeriment.

En el cas concret, es tracta d'una societat immersa en un conflicte societari, on el requeriment al notari el fa el president del Consell d'Administració, i el Tribunal resol que, en efecte, aquesta competència correspon al consell d'administració com a òrgan col·legiat, tal com estableix l'art. 203 LSC (“els administradors”).

6.- Interpretació de poders bancaris quan el judici de suficiència ha de ser complementat per un document privat del poderdant

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 4 de febrer de 2024 (BOE de 21 de febrer de 2025), a la Direcció General resol un supòsit relatiu a una escriptura de compravenda , on un banc ven un habitatge de la seva propietat a un tercer. La controvèrsia del cas neix del fet que el banc, a la CV, compareix representat per una gestoria, en virtut d'un poder en el qual s'estableix que, per a aquest cas de vendes, cal aportar una autorització específica per a la venda (en document privat subscrit per representants del banc), amb les seves firmes legitimades notarialment. En el cas en concret, es presenta aquesta autorització del banc, les firmes de la qual són legitimades pel Notari per ser coincidents amb altres que constaven en el seu llibre indicador.

Presentada a inscripció l'escriptura, el Registrador denega la inscripció, al·legant que la legitimació de signatura realitzada pel Notari és nul·la, ja que aquesta, en tractar-se d'una declaració de voluntat, s'hauria de fer a presència del Notari (apartat segon de l'art. 259 RN).

Examinat el cas per la DG, aquesta discrepa de l'opinió del Registrador i revoca la nota de qualificació, considerant que ha de primar l'agilitat en el tràfic jurídic, així com la llibertat d'elecció dels mecanismes de control intern de l'entitat poderdant i els seus actes propis en multitud de casos anàlegs, de manera que, segons jo, sense que sigui necessari que la legitimació es faci per signatura en presència del Notari.

7.- Préstec hipotecari de societat mercantil a un empleat. Requisits per a subjecció, o no, a LCI

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 30 de desembre de 2024 (BOE de 6 de febrer de 2025), a la Direcció General resol un supòsit relatiu a una escriptura de préstec hipotecari entre una societat mercantil i un empleat seu , la qual es formalitza sense subjectar-se a la previsió habitual de préstecs i que, així mateix, el préstec es concedeix en condicions més avantatjoses que les de mercat atesa la relació de confiança que hi ha amb el deutor pel fet de ser aquest empleat de la companyia.

La Registradora de la Propietat denega la inscripció, cosa que porta el cas a la DG, la qual, reiterant la seva doctrina, ens recorda que, en aquesta classe d'operacions, si el PH ho concedeix una persona jurídica que intervé amb certa habitualitat en el mercat financer, a favor d'una persona física, que té la condició de consumidor per a l'habitatge, do (la qual cosa s'haurà d'acreditar documentalment), a títol accessori, la Taxa Anual Equivalent del qual és inferior a la del mercat, i que no s'ofereix al públic en general.

Finalment, com en el cas concret, no s‟ha acreditat documentalment la condició d‟empleat, i tampoc detallat la TAE de l‟operació, es confirma la nota de qualificació de la Registradora.

8.- Comunitats de veïns i límits a l'ús dels habitatges a l'edifici. Diferències entre lloguer turístic regulat sectorialment i activitats turístiques en termes generals

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 6 de febrer de 2024 (BOE de 21 de febrer de 2025), a la Direcció General resol un supòsit relatiu a una escriptura de modificació de règim de propietat horitzontal , mitjançant la qual, s'introdueix una nova clàusula estatutària de les comunitats fins d'allotjament turístic, i aquest acord és aprovat per una majoria de 3/5 parts de la comunitat.

Presentada a inscripció en el Registre, l'escriptura és qualificada negativament, ja que considera el Registrador que per adoptar l'acord, és necessària la unanimitat del mateix, ja que l'excepció de la LPH que permet limitar l'ús d'habitatges turístics regulats a la normativa sectorial turística, sense la regla de la unanimitat, no és extensible a acords relatius a un altre tipus d'usos turístics genèrics la normativa sectorial turística (això és, per exemple, el lloguer de vacances).

La DG, confirmant el criteri del Registrador, ens recorda que l'actual LPH permet limitar per majoria de 3/5 l'exercici d'activitats turístiques en els termes establerts a la normativa sectorial turística, però no a l'ús turístic en general quan no estigui sotmès a un règim específic de normativa sectorial (com el d'hostalatge, o el de vacances), en aquest cas, es requereix.

9.- Fusió per absorció i informe als treballadors. Supòsits en què es pot prescindir del mateix

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 16 de desembre de 2024 (BOE de 7 de febrer de 2025), a la Direcció General resol un supòsit relatiu a una escriptura de fusió de dos SL, sent la societat absorbida una SLU íntegrament participada per l'absorbent, en la qual, no treballadors i, per tant, la fusió no té efectes sobre l'ocupació.

Presentada a inscripció, el Registrador mercantil la qualifica negativament, al·legant que cal posar igualment a disposició dels treballadors l'informe de l'òrgan d'administració a què fa referència l'art. 5 del RD-llei 5/2023.

Recorreguda la qualificació indicada, la DG revoca aquesta, resolent que, atenent les concretes circumstàncies del cas (és a dir, que la societat absorbida no té treballadors, que està íntegrament participada per l'absorbent i que es fa constar que la fusió no produeix cap efecte sobre l'ocupació de l'absorbent), en aquest cas no cal aportar l'informe.

10.- Per concedir préstecs de manera professional cal estar donat d'alta al Registre administratiu corresponent

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 4 de febrer de 2024 (BOE de 21 de febrer de 2025), a la Direcció General resol un supòsit relatiu a una escriptura de préstec hipotecari concedit per una societat mercantil que s'hi dedica professionalment, la qual no consta inscrita en el Registre especial 3 pel Registre especial 3.

Qualificada per aquest motiu l'escriptura, la DG confirma el defecte, resolent que, qualsevol societat que es dediqui a la concessió de préstecs de manera professional a favor de consumidors, a més de la seva inscripció al Registre de Prestamistes del Banc d'Espanya, és necessària la seva inscripció al Registre especial creat per la Llei 2/2009, de 31 de març, de l'Institut Nacional de Consum social, juntament amb la corresponent notificació al Registre de l'Institut Nacional de Consum).