17/4/2024

Temps de lectura:

AQUÍ NO HI HA QUI VISQUI!

Top 20 consultes de comunitat de veïns

En aquest article trobaràs

Utilitzo com a títol per a mi nou article del blog la famosa sèrie de televisió que tots, abans o després, algun capítol hem vist. Sense cap mena de dubte, la majoria de les persones (m'incloc) vivim en habitatges en règim de propietat horitzontal. És a dir, no vivim sols en un edifici, vivim amb més persones, els famosos veïns.

En el meu dia a dia com a Notari, puc observar com, en el marc de les múltiples i variades operacions immobiliàries que es formalitzen al meu despatx, el cert és que és molt habitual que els ciutadans, en adquirir o posseir al llarg del temps un immoble, em plantegen nombrosos dubtes sobre situacions habituals i quotidianes que es donen en aquesta classe de règims de propietat compartida.

Així les coses, i a la vista de la recurrència d'aquesta classe de consultes, he considerat que pot ser útil per als ciutadans realitzar un recull d'aquests dubtes més habituals i la seva resposta jurídica, perquè així, d'una forma fàcil i senzilla, qualsevol persona interessada al respecte pugui trobar una resposta legal al seu interrogant, sempre a través d'un llenguatge pla i senzill destinat al gran públic en general aliè al món del Dret.

Què és això de la comunitat de propietaris?

A la pràctica, a la immensa majoria de ciutats i nuclis urbans, atesa l'escassetat del sòl, els habitatges de les persones s'articulen a través d'edificis d'habitatges plurifamiliars, això és, on hi ha un conjunt de pisos independents entre si, que serveixen com a habitatge d'un conjunt de persones diferents, i que com a nexe comú tenen un conjunt d'elements comuns (com un vestíbul, una escala, un ascensor, una piscina comunitària, un jardí comunitari, etc.).

Així les coses, partint d'aquesta base, quan es construeix un edifici d'habitatges plurifamiliar (perquè ens entenguem, en la majoria d'ocasions, un bloc de pisos), per ordenar les relacions entre els diferents propietaris d'aquests pisos independents, la llei ha creat un règim jurídic específic, que es coneix com a propietat horitzontal.

En l'àmbit espanyol, aquesta regulació concreta cal trobar-la en la Llei de Propietat Horitzontal (AQUÍ pot consultar-la).
En l'àmbit català, la seva regulació específica cal trobar-la en els articles 553-1 i següents del Llibre V del Codi Civil de Catalunya (AQUÍ es poden consultar).

Així doncs, mitjançant aquest règim jurídic de la propietat horitzontal, es regula un règim de comunitat que permet als propietaris dels diferents pisos exercir el seu dret de propietat en exclusiva sobre els elements privatius (això és, el pis que han comprat) i en comunitat amb els altres propietaris sobre els elements comuns.

En base a això, cada propietari de cada pis individual podrà gaudir del mateix (vivint en aquest pis, llogant-lo a un tercer per obtenir un benefici, cedint el seu ús a un fill, etc.), mentre que, per la seva banda, també els donarà dret a utilitzar els elements comuns de l'edificació (com l'escala comunitària, l'ascensor, si s' escau, una piscina comunitària, un jardí comunitari, o un gimnàs comunitari, entre d' altres), en base a les regles que s' estableixin.

Així mateix, com és lògic, els diferents propietaris dels pisos que conformin la propietat horitzontal també tindran obligacions, tant des del punt de vista econòmic (com sufragar les despeses ordinàries del manteniment de l'edifici, això és, la llum, el manteniment de l'ascensor, les assegurances de danys de l'edifici, el manteniment de la piscina, etc.), com des del punt de vista d'utilització d'aquests espais comuns (acatant les normes que, per exemple, es determinin en relació a l'ús d'una piscina comunitària, un gimnàs comunitari, o un jardí comunitari.

Finalment, indicar que l'aquest règim de propietat horitzontal, de conformitat amb la llei, només es pot crear a través de l'atorgament d'una escriptura pública de divisió horitzontal (que normalment ja l'atorga el promotor que construeix l'edifici de pisos, abans de la seva venda) i la seva inscripció en el Registre de la Propietat.

És doncs en aquesta escriptura de divisió horitzontal on es crea la comunitat de propietaris, es descriuen els diferents pisos (elements privatius), així com els elements comuns que la conformen, així com les normes bàsiques que regiran el seu funcionament, que es denominen estatuts.

Quin és l'element clau que defineix la participació de cada veí en la comunitat de propietaris?

La participació de cada veí en la comunitat de propietaris ve determinada pel que s' anomena la seva quota de participació, això és, un percentatge que correspon a cada veí propietari en relació a la totalitat del valor de l' immoble i, per tant, dels elements comuns.

A la pràctica, la quota de participació de cada pis es fixa en el títol de constitució per part del constructor que edifica l'immoble i, per a la seva determinació concreta, se sol utilitzar com a referència la mida de cada pis (això és, la seva superfície).

<ejemplo>Así pues, por ejemplo, si tenemos un edificio formado por 5 pisos, 2 de ellos con 70 metros cuadrados, y los 3 restantes, de 120 metros cuadrados cada uno, utilizando el criterio antes indicado del tamaño, tendremos como resultado que cada piso tiene la siguiente cuota de participación:<ejemplo>

Pis 1 (70 metres quadrats): 14%
Pis 2 (70 metres quadrats): 14%
Pis 3 (120 metres quadrats): 24%
Pis 4 (120 metres quadrats): 24%
Pis 5 (120 metres quadrats): 24%

La quota de participació, com veurem, és molt important, sobretot perquè serveix de mòdul per fixar la participació en les càrregues, els beneficis, la gestió i el govern de la comunitat i els drets dels propietaris en cas d' extinció del règim i, així mateix, estableix la distribució de les despeses i el repartiment dels ingressos, llevat de pacte en contrari.

<ejemplo>Siguiendo nuestro ejemplo anterior, si la comunidad de propietarios, tras analizar sus necesidades de gasto para atender a los gastos ordinarios de mantenimiento de la comunidad (mantenimiento de ascensor, limpieza de escalera, seguros de daños, etc.), determinan que estos, en conjunto, ascienden a 1.000 euros al mes, estos no se repartirán de manera proporcional o igualitaria entre los 5 propietarios que conforman la comunidad, sino que su reparto se realizará en función de su cuota de participación, cosa que implica que, cada vecino en concreto, deberá pagar los siguientes importes:<ejemplo>

Pis 1 (quota del 14%): 140 euros / mes
Pis 2 (quota del 14%): 140 euros / mes
Pis 3 (quota del 24%): 240 euros / mes
Pis 4 (quota del 24%): 240 euros / mes
Pis 5 (quota del 24%): 240 euros / mes

Com podem veure doncs, la quota de participació d'un pis a la comunitat de propietaris és un element molt important a tenir en compte, ja que depenent d'això, les nostres obligacions encallats en la comunitat seran majors o menors.

En tot cas, la llei també determina que les quotes de participació es poden modificar per acord unànime dels propietaris o, si aquest no és possible, per mitjà de l' autoritat judicial o d' un procediment de resolució extrajudicial de conflictes.

Què és, com es determina i per a què serveix la quota mensual de la comunitat de propietaris?

Com acabem de veure, les comunitats de propietaris tenen un conjunt d'elements d'ús comú el manteniment i gestió ordinària dels quals cal atendre des d'un punt de vista econòmic (aquí incloem, per exemple, entre d'altres, el cost del manteniment de l'ascensor, de la porta del pàrquing comunitari, de la neteja de l'escala, de les assegurances de danys de l'edifici, la llum i aigua de l'escala, el manteniment d'altres elements comuns "extres", com piscines, jardins, etc.).

En base a aquesta necessitat, cada comunitat de propietaris, en base a la seva estructura de costos fixos, determinarà un pressupost anual i, a la vista del mateix, la contribució que correspon a cada propietari en base a la seva quota de participació. En tot cas, aquesta contribució haurà de ser fixada per un acord de la junta de propietaris.

Això doncs determina que, cada veí propietari, de forma o bé mensual (o trimestral), haurà de pagar un rebut de les despeses comunitàries, per sufragar el manteniment i gestió d'aquests elements comuns.

<ejemplo>Rescatando nuestro ejemplo anterior, como hemos visto, en esa comunidad con 5 pisos y unos gastos comunes totales de 1.000 euros al mes, los 2 pisos de 70 metros cuadrados (con una cuota de participación del 14%), pagarán 140 euros al mes, mientras que, los otros 3 pisos de 120 metros (con una cuota de participación del 24%), pagarán 240 euros al mes.<ejemplo>

A la pràctica, quan un nou veí adquireix un immoble, haurà de comunicar les seves dades bancàries a l' administrador de finques perquè, a partir d' aquell moment, se li giri el rebut corresponent amb les despeses mensuals de la comunitat de propietaris.

Què passa quan hi ha un veí morós?

Com acabem de veure, en una comunitat de propietaris, cada veí, mensualment (o amb la periodicitat que s'acordi), ha de pagar un rebut per atendre les despeses comunes d'aquesta comunitat a la qual pertany.

Dit això, el cert és que, en ocasions, algun veí pot impagar aquests rebuts de la comunitat, cas en el qual, es converteix en un "veí morós".

En aquests casos, la llei determina que la comunitat de propietaris té dret a reclamar a aquest veí totes les quantitats degudes per l'impagament d'aquestes despeses comunes, a través d'un procés judicial que seguirà els tràmits del judici especial que regula la legislació processal (en concret, en els articles 812 i següents de la Llei d'Enjudiciament Civil, que pot consultar AQUÍ), sent la seva principal característica la senzillesa del procediment i la possibilitat de tramitar-lo sense necessitat de recórrer a un advocat i procurador (cosa que, és clar, disminueix i facilita el cost de la reclamació per a la comunitat).

Per instar la reclamació n' hi haurà prou amb un certificat de l' impagament de les despeses comunes, emès per qui faci les funcions de secretari de la comunitat amb el vistiplau del president. En aquest certificat haurà de constar l' existència del deute i el seu import, la manifestació que el deute és exigible i que es correspon de forma exacta amb els comptes aprovats per la junta de propietaris que consten en el llibre d' actes corresponent, així com el requeriment de pagament extrajudicial fet al deutor.

Així mateix, en relació als deutes del veí morós, cal tenir en compte els aspectes addicionals següents, de conformitat amb la legislació civil catalana:

Els crèdits de la comunitat contra els propietaris per les despeses comunes corresponents a la part vençuda de l' any en curs i als 4 anys immediatament anteriors, comptats de l' 1 de gener al 31 de desembre, tenen preferència de cobrament sobre l' element privatiu, amb la prelació que determini la llei.
Aquests deutes meritan interessos des del moment en què s' ha d' efectuar el pagament corresponent i aquest no es fa efectiu.
Els elements privatius estan afectats amb caràcter real i responen del pagament dels imports que deuen els titulars, així com els anteriors titulars, per raó de les despeses comunes, que corresponguin a la part vençuda de l' any en curs i als quatre anys immediatament anteriors, comptats de l' 1 de gener al 31 de desembre, de manera que, si el propietari morós no té altres béns amb els quals atendre aquest deute, la comunitat, si s'escau, podria procedir contra aquest immoble per aconseguir recuperar les quantitats que se li deuen.

Finalment, indicar així mateix que, el veí morós, de conformitat amb l' article 553-24 del Codi Civil de Catalunya, no tindrà dret a vot a la junta de propietaris.

Què cal tenir en compte en relació a la quota mensual de la comunitat quan es ven un pis?

Quan es ven un pis subjecte a un règim de propietat horitzontal, com és lògic, en formalitzar l' operació, caldrà tenir en compte i abordar l' estat de pagaments d' aquest propietari en relació amb la seva comunitat de propietaris, ja que altrament, això podria desembocar en desagradables sorpreses per al comprador.

Així les coses, la llei, sent previsora en aquest aspecte, determina que la part venedora d'un pis subjecte a un règim de propietat horitzontal, quan formalitza la venda del seu immoble, està obligada a declarar si es troba al corrent de pagament, o no, de les seves obligacions encallat com els extraordinaris, com les aportacions al fons de reserva).

A aquest efecte, el Codi Civil català obliga el venedor, quan es formalitza la venda, a aportar un certificat relatiu a l' estat dels seus deutes amb la comunitat, expedit per qui exerceix la secretaria, en el qual han de constar, a més, les despeses comunes, ordinàries i extraordinàries, i les aportacions al fons de reserva aprovats però pendents de venciment.

La necessitat d'aportar aquest document a la notaria a l'hora de formalitzar la venda del pis és molt important, ja que sense aquest document no es pot atorgar l'escriptura pública, tret que les parts hi renunciïn expressament (cosa que, sens dubte, no es recomana per a res als compradors, ja que això pot donar lloc a sorpreses molt desagradables en forma d'elevats deutes pendents).

Arribats a aquest punt, el més habitual, quan es ven un pis, és que el venedor estigui al corrent de pagament de les seves obligacions amb la comunitat, de manera que, si així consta en el certificat, això no donarà més problemes.

Així doncs, una vegada formalitzada la compravenda, el comprador ho haurà de comunicar a l' administrador de la finca, juntament amb el seu número de compte bancari, perquè a partir d' aquell moment, els nous rebuts se li girin al seu compte bancari.

No obstant això, en aquells casos en què existeixin deutes, el ventall d' opcions és més ampli, ja que les parts hauran de negociar al respecte i assolir un pacte, com per exemple:

Que la part venedora liquidi aquests deutes abans de la compravenda, ja que en cas contrari, aquesta no se celebrarà.
Que la part venedora liquidi aquests deutes, però en un moment posterior a la formalització de la compravenda (assumint el comprador el risc que això pot suposar, davant d'un eventual incompliment, ja que en aquest cas, aquest es veurà obligat a assumir ell aquests deutes i, posteriorment, si s'escau, reclamar-los a la part venedora a través del procediment judicial que correspongui).
Acordar que és la part compradora qui assumeix aquests deutes, però descomptant el seu import del preu de compra inicialment pactat.

En qualsevol cas, en el supòsit que existeixin deutes, caldrà tenir en compte previsions addicionals que estableix la llei, com són el fet que el transmitent respon del deute que té amb la comunitat en el moment de la transmissió, així com l' afecció real de l' immoble al pagament dels deutes existents, que ja hem comentat en la pregunta anterior.

Ha d'existir a les comunitats de propietaris algun fons d'emergència per atendre despeses imprevses?

En efecte, la llei obliga les comunitats a disposar d'uns "estalvis d'emergència" per poder atendre despeses imprevses (com una avaria d'algun element comú que no quedi coberta per l'assegurança comunitària), als quals, la llei, els denomina com a fons de reserva.

Així doncs, de conformitat amb el Codi Civil de Catalunya, totes les comunitats de propietaris, en el seu pressupost ha de figurar una quantitat no inferior al 5 % de les despeses comunes destinada a la constitució d' un fons de reserva, als efectes de poder atendre despeses de la comunitat imprevismes de caràcter urgent o, amb l' autorització de la junta de propietaris, per fer front a les obres extraordinàries de conservació, reparació, rehabilitació, instal·lació de nous serveis comuns i seguretat, així com per a les que siguin exigibles d'acord amb les normatives especials.

La titularitat d' aquest fons de reserva és de tots els propietaris i el fons resta afectat a la comunitat sense que cap propietari tingui dret a reclamar la seva devolució en el moment de l' alienació de l' element privatiu.

Així mateix, la llei exigeix que el fons de reserva hagi de figurar en comptabilitat separada i s' ha de dipositar en un compte bancari especial a nom de la comunitat, de manera que els administradors només en poden disposar, amb l' autorització de la presidència, o de la junta de propietaris, per a les finalitats abans indicades.

Finalment, caldrà tenir en compte així mateix que els romanents del fons de reserva de cada any s' acumulen en el fons de l' any següent.

Quines són les normes que regulen l'organització i convivència en una comunitat de propietaris i com les puc consultar?

La norma bàsica i fonamental que regula el funcionament de la comunitat són els seus estatuts.

En ells, de conformitat amb la llei, es regularan els aspectes fonamentals d' organització i funcionament de la comunitat, com per exemple:

El destí, ús i aprofitament dels elements privatius i dels elements comuns.
Les limitacions d' ús i altres càrregues dels elements privatius.
L' exercici dels drets i el compliment de les obligacions.
L' aplicació de despeses i ingressos i la distribució de càrregues i beneficis.
Els òrgans de govern complementaris dels establerts per aquest codi i llurs competències.
La forma de gestió i administració de la comunitat.

Així mateix, la llei també permet, de manera subsidiària, crear una normativa interna addicional, que rep la denominació de Reglament de règim interior, en el qual, es detallaran les regles internes referents a les relacions de convivència i bon veïnatge entre els propietaris i a la utilització dels elements d' ús comú i de les instal.lacions.

Els estatuts de la comunitat de propietaris solen incloure' s en l' escriptura de constitució del règim de propietat horitzontal, de manera que, si qualsevol veí desitja consultar els mateixos, només ha d' acudir-hi o, si s' escau, demanar una còpia a l' administrador de finques.

Així doncs, a tall d' exemple, en els Estatuts de la comunitat, podem trobar normes relatives a:

Els òrgans que conformaran la comunitat, el seu funcionament i la seva administració (com per exemple, si es contractarà o no un administrador de finques).
La forma i periodicitat en el pagament de les quotes (mensuals, trimestrals, anuals, etc.).
Els accessos a l' edifici.
Les normes i horaris d'utilització dels elements comuns (com una piscina, un pati comunitari, un gimnàs, una sala polivalent, etc.).
Limitacions, si s' escau, a l' establiment d' activitats econòmiques en els pisos que conformen la comunitat de propietaris.
La possibilitat, o no, de modificar elements comuns d'ús privatiu, com el tancament de balcons o terrasses, la col·locació de cartells comercials, estenedors de roba, barbacoes, etc.
La destinació de les places d'aparcament del garatge (només per a estacionament de vehicles o, si s'escau, per a altres finalitats addicionals).
La possibilitat de segregar i/o dividir, o no, un element privatiu.
Normes d' ús i limitacions en terrasses i balcons.
Formes de resolució de conflictes entre veïns (com per exemple, sotmetiment a mediació davant l'administrador de finques).

Com s'organitza la comunitat de propietaris?

La comunitat de propietaris s' organitza, fonamentalment, en base a tres figures clau, això és:

La presidència de la comunitat.
La secretaria de la comunitat.
La junta de propietaris.

Anem a continuació a conèixer les característiques generals d' aquestes figures:

El càrrec de president i secretari són un unipersonals.

El càrrec de la presidència ha de ser exercit per un propietari, mentre que, la secretaria, si així s'acorda, pot ser exercida per un propietari o per la persona externa a la comunitat que assumeixi les funcions d'administració (això és, normalment, un administrador de finques).

Els càrrecs són designats per la junta de propietaris, davant la qual responen de les seves actuacions.

Els càrrecs són reelegibles, i duren un any, tot i que s' entenen prorrogats fins que se celebri la junta ordinària següent al venciment del termini per al qual es van designar.

L'exercici dels càrrecs és obligatori (és a dir, si la junta et designa en base a un torn rotatori, és obligatori exercir-lo). No obstant això, la junta de propietaris pot considerar l'al·legació de motius d'excusa fonamentats.

La designació s' efectua, en defecte de candidats, per un torn rotatori o per sorteig entre les persones que no han exercit el càrrec.

Els càrrecs no són remunerats, llevat que recaiguin en persones alienes a la comunitat, cas en el qual poden ser-ho (és clar, quan es contracta un professional com un administrador de finques, aquest voldrà cobrar uns honoraris per aquesta feina).

En la designació dels càrrecs no es podrà produir cap tipus de discriminació per raó de sexe, orientació sexual, origen o creences ni per cap altre motiu.

Vistes doncs les normes generals sobre l' elecció i durada d' aquests càrrecs, procedeix ara analitzar les competències de cadascun d' ells.

En primer lloc, pel que fa a la presidència, a aquesta, de conformitat amb la llei, li corresponen les funcions següents:

Convocar i presidir les reunions de la junta de propietaris.
Representar la comunitat judicial i extrajudicialment.
Elevar a públics els acords, si escau.
Vetllar pel bon funcionament de la comunitat i pel compliment dels deures del secretari i de l' administrador.
Qualssevol altres funcions que estableixi la llei.
Així mateix, la junta de propietaris pot designar un vicepresident, que exerceix les funcions de la presidència en cas de mort, impossibilitat, absència o incapacitat del seu titular. També pot exercir les funcions que la presidència li hagi delegat expressament.

En segon lloc, pel que fa al secretari, la llei determina que a aquest li correspon estendre les actes de les reunions, realitzar les notificacions, expedir els certificats, així com la custòdia de la documentació de la comunitat (com convocatòries, comunicacions, poders, comptabilitat i altres).

En tercer lloc, cal ressenyar que, en cas que es nomeni un administrador, al mateix li correspondrà la gestió dels assumptes ordinaris de la comunitat, exercint les funcions següents:

Prendre les mesures convenients i fer els actes necessaris per conservar els béns i el funcionament correcte dels serveis de la comunitat.
Vetllar perquè els propietaris compleixin les obligacions i fer-los els advertiments pertinents.
Preparar els comptes anuals de l' exercici precedent i el pressupost.
Executar els acords de la junta de propietaris i efectuar els cobraments i pagaments que corresponguin.
Decidir l' execució de les obres de conservació i reparació de caràcter urgent, de la qual cosa n' ha de donar compte immediatament a la presidència.
Pagar, amb autorització de la presidència, les despeses de caràcter urgent que poden anar a càrrec del fons de reserva.
Les altres funcions que expressament li siguin delegades per la junta de propietaris o atribuïdes per la llei.

En quart i darrer lloc, pel que fa a les competències de la junta de propietaris, indicar que aquesta, integrada per tots els propietaris d' elements privatius, és l ' òrgan suprem de la comunitat, a la qual li corresponen totes les competències no atribuïdes expressament a altres òrgans i, com a mínim, les següents:

El nomenament i remoció de les persones que han d' ocupar o ocupen els càrrecs de la comunitat.
La modificació del títol de constitució.
L' aprovació i modificació dels estatuts i del reglament de règim interior.
L' aprovació dels pressupostos i dels comptes anuals.
L' aprovació de la realització de reparacions de caràcter ordinari no pressupostades i de les de caràcter extraordinari i de millora, del seu import i de la imposició de derrames per al seu finançament.
L' establiment o modificació dels criteris generals per fixar o modificar quotes.
L' extinció voluntària del règim.

Com funcionen les reunions de la junta de propietaris?

D' acord amb la llei, la junta de propietaris s' ha de reunir, de manera ordinària, un cop l' any per, fonamentalment, tractar els punts clau següents:

Aprovar els comptes i el pressupost de l' any.
Elegir les persones que han d'exercir els càrrecs (president, secretari i, si s'escau, administrador).
Tractar qualsevol altre assumpte d'interès per a la comunitat (obres de reparació o millores, revisió de normes de convivència, etc.).

A més, de manera extraordinària, la junta de propietaris també pot i s' ha de reunir quan ho consideri convenient el president i quan ho demani, com a mínim, una quarta part dels propietaris o els que representin una quarta part de les quotes de participació.

Dit això, pel que fa a la convocatòria, aquesta ha de ser realitzada per la presidència de la comunitat, la qual, llevat que els estatuts estableixin expressament una altra cosa, s' han de trametre, amb una antelació mínima de vuit dies naturals. Pel que fa als mitjans de publicitat de la mateixa:

Haurà de ser tramesa a la direcció comunicada pel propietari a la secretaria. L' enviament es pot fer per correu postal o electrònic, o per altres mitjans de comunicació, sempre que es garanteixi l' autenticitat de la comunicació i del seu contingut. Si el propietari no ha comunicat cap adreça, s' ha d' enviar al pis del qual és titular.
A més, l' anunci de la convocatòria s' ha de publicar amb la mateixa antelació al tauler d' anuncis de la comunitat o en un lloc visible habilitat a aquest efecte, ja que aquest anunci produeix l' efecte de notificació efectiva quan la personal no ha tingut èxit.

No obstant això, en el cas de juntes extraordinàries per tractar d' assumptes urgents, tan sols cal que els propietaris hagin pogut tenir coneixement de les convocatòries, citacions i notificacions abans de la data en què s' hagi de celebrar la reunió.

Pel que fa al seu contingut, la convocatòria de la reunió de la junta de propietaris ha d' expressar de forma clara i detallada:

L'ordre del dia (això és, els assumptes a tractar).
El dia, el lloc i l' hora de la reunió.
La llista dels propietaris amb deutes pendents amb la comunitat per raó de les quotes, els quals tindran veu però no dret de vot.
La documentació relativa als assumptes a tractar.

Dit això, pel que fa al dret d'assistència, cal indicar que a les juntes de propietaris tenen dret a assistir-hi, lògicament, els propietaris dels pisos o locals que conformin la comunitat, els quals poden assistir o bé personalment, o bé representats per un tercer (sempre que això s'acrediti).

Arribat el dia i hora fixats, la junta de propietaris quedarà vàlidament constituïda sigui quin sigui el nombre de propietaris que hi concorrin i les quotes de les quals siguin titulars o representants.

Començada la reunió, es començaran a tractar els temes de l' ordre del dia, de manera que, finalitzada la discussió sobre cadascun d' ells, es realitzaran les votacions corresponents, tenint dret de vot, com ja s' ha indicat, els propietaris que no tinguin deutes pendents amb la comunitat quan la junta es reuneix.

Finalment, conclosa la reunió, el secretari de la comunitat haurà de redactar l' acta, que haurà d' autoritzar-se, amb les signatures del secretari i del president, en el termini de 5 dies a comptar des de l' endemà de la reunió. En aquesta acta de la reunió, hauran de comptar, com a mínim, les dades següents:

La data i el lloc de celebració, el caràcter ordinari o extraordinari i el nom de la persona que ha realitzat la convocatòria.
L' ordre del dia.
La indicació de la persona que l' ha presidit i de la persona que ha actuat com a secretari.
La relació de persones que hi han assistit personalment o per representació i, si escau, de les que deleguen.
Els acords adoptats, els participants en cada votació i les seves quotes respectives, així com el resultat de les votacions, amb la indicació dels que hi han votat a favor, els que hi han votat en contra i els que s' han abstingut.

En tot cas, indicar també que, en casos excepcionals (per exemple, quan es prevegi una junta conflictiva amb assumptes delicats a tractar), el president pot requerir a un notari que aixequi acta dels acords de la reunió quan ho consideri pertinent i ho ha de fer, en tot cas, quan hi hagi una sol·licitud escrita presentada, almenys cinc dies abans de la data de la reunió, per una quarta part dels propietaris o per menys si representen la quarta part de les quotes.

Finalment, l' acta s' haurà d' enviar a tots els propietaris en el termini de deu dies a comptar des de l' endemà de la reunió de la junta de propietaris.

Quines majories es necessiten per prendre els acords a la junta de propietaris?

En una comunitat de propietaris, com hem vist, la junta de propietaris és l ' òrgan suprem de la comunitat, on s' adopten les decisions més rellevants per a aquesta.

Dit això, ara necessitem saber quines majories es necessiten per aprovar els acords, això és, quants veïns han de votar a favor d'una proposta perquè aquesta es consideri vàlidament aprovada.

En relació amb això, és menester indicar que la llei estableix tres tipus de majories exigibles, en funció del tipus d' acord que es pretengui adoptar, que són:

Acords per majoria simple.
Acords per unanimitat.
Acords per majoria qualificada.

Anem a continuació a analitzar cadascun d'ells.

‍

A.- ACORDS PER MAJORIA SIMPLE

L' adopció d' acords a la junta de propietaris per majoria simple és, d' ordinari, el règim general d' adopció d' acords, això és, que serà necessària aquesta majoria per adoptar qualsevol acord al qual la llei no li exigeixi una majoria específica.

Per computar aquesta majoria simple, es tindran en compte els vots dels propietaris que han participat en cada votació, que han de representar, alhora, la majoria simple del total de les seves quotes de participació.

<ejemplo>Así pues, por ejemplo, en una comunidad de propietarios formada por 5 vecinos (con la misma cuota de participación), donde se convoca la junta de vecinos extraordinaria para decidir si se instala una rampa para facilitar el acceso a una persona con movilidad reducida, si acuden a la misma tres de ellos, votando dos de ellos a favor y uno en contra, el acuerdo se entenderá aprobado, al haberse alcanzado esa mayoría simple que exige la ley (dos votos a favor frente a uno).<ejemplo>

Així mateix, la llei detalla expressament que, en tot cas, s' exigirà aquesta majoria simple per adoptar els acords següents:

L' execució d' obres o l' establiment de serveis que tenen la finalitat de suprimir barreres arquitectòniques o la instal.lació d' ascensors, encara que l' acord comporti la modificació del títol de constitució i dels estatuts o encara que les obres o els serveis afectin l' estructura o la configuració exterior.
Les innovacions exigibles per a l' habitabilitat, accessibilitat, seguretat de l' immoble o eficiència energètica o hídrica segons la seva naturalesa i característiques, encara que l' acord comporti la modificació del títol de constitució i dels estatuts o afectin l' estructura o la configuració exterior.
L'execució de les obres per instal·lar infraestructures comunes o equips amb la finalitat de millorar la mobilitat dels usuaris, per connectar serveis de telecomunicacions de banda ampla o per individualitzar el mesurament dels consums d'aigua, gas o electricitat o per a la instal·lació general de punts de recàrrega per a vehicles elèctrics encara que l'acord comporti la modificació del títol de constitució i dels estatuts.
L'execució de les obres per instal·lar infraestructures comunes o equips per tal de millorar l'eficiència energètica o hídrica, així com per instal·lar sistemes d'energies renovables i els seus elements auxiliars d'ús comú en elements comuns, encara que l'acord comporti la modificació del títol de constitució i dels estatuts o afectin l'estructura o la configuració exterior.
L'execució de les obres per instal·lar infraestructures o equips amb la finalitat de millorar l'eficiència energètica o hídrica, així com per instal·lar sistemes d'energies renovables d'utilitat particular en elements comuns, a sol·licitud dels propietaris interessats, encara que afectin l'estructura o la configuració exterior. L'acord adoptat inclou, si la instal·lació existent ho permet, l'accés d'altres propietaris sempre que abonin l'import que els hagués correspost quan es va fer la instal·lació, degudament actualitzat, així com el cost de l'adaptació necessària per tenir accés. Els propietaris que vulguin tenir accés a les instal·lacions preexistents han de comunicar-ho prèviament a la presidència o a l'administració de la comunitat.
La participació en la generació d' energies renovables compartides amb altres comunitats de propietaris, en l' agregació de la demanda, així com també en comunitats energètiques locals o ciutadanes d' energia, i en l' exercici dels drets derivats d' aquesta participació, encara que l' acord comporti la modificació del títol de constitució i dels estatuts.
Els contractes de finançament per fer front a les despeses derivades de l' execució de les obres o de les instal.lacions previstes en els apartats anteriors.
Les normes del reglament de règim interior.
L' acord de sotmetre a mediació qualsevol qüestió pròpia del règim de la propietat horitzontal.

‍

B.- ACORDS PER UNANIMITAT

En segon lloc, el Codi Civil català, especifica un conjunt de decisions que, atesa la seva rellevància, requeriran de la unanimitat dels propietaris, és a dir, que tots estiguin d' acord amb aquesta mesura i hi votin a favor.

Així doncs, es requereix el vot favorable de tots els propietaris amb dret al vot per:

Modificar les quotes de participació.
Desvincular un annex.
Vincular l' ús exclusiu de patis, jardins, terrasses, cobertes de l' immoble o altres elements comuns a un o diversos elements privatius.
Cedir gratuïtament l' ús d' elements comuns que tenen un ús comú.
Constituir un dret de sobreelevació, subedificació i edificació sobre l' immoble.
Extingir el règim de propietat horitzontal, simple o complexa, i convertir-la en un tipus de comunitat diferent.
Acordar la integració en una propietat horitzontal complexa.
Sotmetre a arbitratge qualsevol qüestió relativa al règim de la propietat horitzontal, llevat que hi hagi una disposició estatutària contrària.

En aquests casos, com veiem, atesa la importància de la decisió, la llei exigeix que tots els veïns estiguin d' acord amb la mesura.

<ejemplo>Así pues, por ejemplo, si en el seno de una comunidad de propietarios de un bloque de pisos que tiene una terraza comunitaria en la azotea del edificio (la cual, en la práctica, nadie utiliza salvo el vecino de la última planta, dada su proximidad), se plantea la posibilidad de ceder el uso exclusivo de dicha terraza a ese vecino de la última planta. Pues en tal caso, al tratarse de un elemento comunitario, se requerirá que todos los vecinos estén de acuerdo, de modo que, sólo con que un vecino votara en contra, la medida ya no se podría adoptar.<ejemplo>

Així mateix, cal especificar que en aquests supòsits, també s' entendrà aprovada la decisió si, encara que no hagin assistit tots els veïns a la reunió, han votat favorablement tots els propietaris que han participat en la votació, i després d' això, en el termini d' un mes des de la notificació de l' acord, no s' hi ha oposat cap altre propietari mitjançant un escrit tramès a la secretaria per qualsevol mitjà fefaent.

‍

C.- ACORDS PER MAJORIA QUALIFICADA

En tercer i darrer lloc, el Codi Civil català, especifica un conjunt de supòsits en què es requerirà una majoria qualificada, en concret, del vot favorable de les quatre cinquenes parts dels propietaris amb dret al vot, que han de representar alhora les quatre cinquenes parts de les quotes de participació.

En concret, aquesta majoria qualificada s' exigirà per:

Modificar el títol de constitució i els estatuts, llevat que hi hagi una disposició legal en sentit contrari.
Adoptar acords relatius a innovacions físiques a l' immoble, si afecten la seva estructura o configuració exterior, així com els relatius a la construcció de piscines i instal.lacions recreatives.
Desafectar un element comú.
Constituir, alienar, gravar i dividir un element privatiu de benefici comú.
Acordar quotes especials de despeses, o un increment en la participació en les despeses comunes corresponents a un element privatiu per l' ús desproporcionat d' elements o serveis comuns, d' acord amb el que estableix l' article 553-45.4.
Acordar l' extinció voluntària del règim de propietat horitzontal per parcel.les.
La cessió onerosa de l' ús i l' arrendament d' elements comuns que tenen un ús comú per un termini superior a quinze anys.
Els contractes de finançament que tinguin un termini d' amortització superior a quinze anys.

En aquests casos, a més, cal tenir en compte que la llei especifica que també s' entendrà aprovat l' acord quan n' ha votat a favor la majoria simple dels propietaris i de les quotes participants a la votació i, en el termini d' un mes des de la notificació de l' acord, s' assoleix la majoria qualificada comptant com a vot favorable la posició dels propietaris absents que, en aquest termini, no s' han oposat a l' acord mitjançant un escrit tramès a la secretaria per qualsevol mitjà fefaent.

<ejemplo>Así pues, siguiendo nuestro ejemplo, en una comunidad de propietarios formada por 5 vecinos, donde se convoca la junta de vecinos extraordinaria para decidir si se instala una piscina en el jardín comunitario, si acuden a la misma los 5 vecinos, para la válida adopción del acuerdo se requerirá que voten a favor 4 de ellos.<ejemplo>

Finalment, i en relació a l' exercici del dret de vot, indicar així mateix les qüestions addicionals següents que s' han de tenir en compte:

Només es poden adoptar acords sobre els assumptes inclosos en l' ordre del dia.
Per al càlcul de les majories es computen els vots i les quotes dels propietaris que han participat en la votació de cadascun dels punts de l' ordre del dia, sigui de manera presencial, sigui per representació o per delegació del vot.
En els casos que un pis o local pertanyi a diversos propietaris, aquests tenen conjuntament un únic vot indivisible per raó de la propietat d' aquest element privatiu.
Als efectes únicament de la legitimació per a la impugnació dels acords i l' exoneració del pagament de despeses per a noves instal.lacions o serveis comuns, els propietaris que no han participat en la votació es poden oposar a l' acord per mitjà d' un escrit tramès a la secretaria, per qualsevol mitjà fefaent, en el termini d' un mes des que els ha estat notificat. Si un cop passat el mes no han enviat l' escrit d' oposició, es considera que s' adhereixen a l' acord.

Els acords que adopta la junta de propietaris són vinculants?

En efecte, els acords adoptats per la junta són obligatoris i vinculen tots els propietaris, fins i tot els dissidents (és a dir, els que hi han votat en contra), i són executables des del mateix moment que s'adopten, llevat que els estatuts disposin una altra cosa.

<ejemplo>Siguiendo nuestro ejemplo anterior de esa comunidad que ha adoptado la decisión de instalar una piscina con 4 votos a favor frente 1 en contra, desde ese momento, las obras de construcción de la misma ya pueden comenzar y, en su caso, la derrama o gasto extraordinario que se hubiere aprobado a tal efecto será exigible a todos los vecinos (incluso los que hubieren votado en contra).<ejemplo>

Dit això, la llei, estableix així mateix unes regles especials en relació amb la vinculació dels acords i l' assumpció de les càrregues econòmiques derivades d' aquests. Així doncs:

En primer lloc, indicar que els propietaris dissidents no estan obligats a satisfer les despeses originades per les noves instal·lacions o nous serveis comuns que no siguin exigibles d'acord amb la llei si el valor total de la despesa acordada és superior a la quarta part del pressupost anual vigent de la comunitat, un cop descomptades les subvencions o els ajuts públics i els costos derivats de l'obtenció de crèdit necessari amb entitats financeres.

En aquest cas, els propietaris només poden gaudir de les noves instal·lacions o els nous serveis si satisfan l'import de les despeses d'execució i de manteniment amb l'actualització que correspongui aplicant l'índex general de preus de consum.

En segon lloc, precisar que les despeses originades per la supressió de barreres arquitectòniques o la instal·lació d'ascensors i les que calguin per garantir l'accessibilitat i l'habitabilitat de l'edifici són a càrrec de tots els propietaris si deriven d'un acord de la junta.

En tercer lloc, indicar que les despeses originades per les obres d'instal·lació d'infraestructures o equips comuns amb la finalitat de millorar l'eficiència energètica o hídrica, així com de la instal·lació de sistemes d'energies renovables d'ús comú en elements comuns, són a càrrec de tots els propietaris si deriven de l'acord de la junta.

En aquest supòsit, els propietaris dissidents, en tot cas, estan obligats si el valor total de la despesa acordada no excedeix les tres quartes parts del pressupost anual vigent de la comunitat per raó de les despeses comunes ordinàries, un cop descomptades les subvencions o els ajuts públics que els puguin correspondre per aquest concepte.

Finalment, precisar que la llei especifica clarament que els propietaris que, sense causa justificada, s' oposin a les actuacions o obres necessàries i exigides per l' autoritat competent o les demorin responen individualment de les sancions que s' imposin en via administrativa.

Els acords de la junta de propietaris es poden impugnar?

Per suposat, els acords de la junta de propietaris es poden impugnar judicialment, en els casos següents:

Si són contraris a les lleis, al títol de constitució o als estatuts.
Si, ateses les circumstàncies, impliquen un abús de dret.
Si són contraris als interessos de la comunitat o són greument perjudicials per a un dels propietaris.

Dit això, cal especificar que estan legitimats per a la impugnació d'un acord els propietaris que hi han votat en contra, els absents que s'hi han oposat i els que han estat privats il·lícitament del dret de vot.

En tot cas, per poder exercir l' acció d' impugnació davant el jutjat competent, cal estar al corrent de pagament dels deutes amb la comunitat que estiguin venuts en el moment de l' adopció de l' acord que desitja impugnar-se o haver consignat el seu import.

Finalment, indicar que la llei fixa un termini límit per impugnar els acords, això és:

Un any en els supòsits d' acords contraris a la llei, al títol de constitució o als estatuts.
Tres mesos en el cas que fossin contraris als interessos de la comunitat o greument perjudicials per a un dels propietaris.

<ejemplo>Así pues, por ejemplo, si la comunidad de propietarios realiza una votación para desafectar la vivienda del portero y proceder a su venta, adoptándose el acuerdo con una mayoría simple (y no cualificada de 4/5 como exige la ley), y aún así, la comunidad de propietarios pretende seguir adelante con la operación, el o los vecinos que hubieren votado en contra, tendrán derecho a impugnar ese acuerdo para que no se lleve a cabo.<ejemplo>

Qui i com s'afronten les despeses extraordinàries de la comunitat?

De conformitat amb la llei, la comunitat ha de conservar els elements comuns de l' immoble, de manera que compleixi les condicions estructurals, d' habitabilitat, d' accessibilitat, d' estanquitat, de seguretat i d' eficiència energètica o hídrica, segons la normativa vigent i ha de mantenir en funcionament correcte els serveis i les instal.lacions.

Com a conseqüència d' això, els propietaris han d' assumir les obres de conservació i reparació necessàries.

<ejemplo>Así pues, por ejemplo, si se rompe un ascensor de una escalera, una fachada sufre desperfectos, el parking del edificio tiene goteras, etc., en todos estos casos, la comunidad deberá afrontar las obras de reparación pertinentes para que esos elementos comunes puedan cumplir su función sin problema alguno.<ejemplo>

Així doncs, davant d' una avaria o trencament de qualsevol element comú, la comunitat de propietaris haurà de procedir a la seva reparació o substitució, amb càrrec als fons comuns de la mateixa. En cas que la comunitat disposi d'"estalvis", bé d'excedents de les seves quotes ordinàries, bé gràcies al fons de reserva (que ja hem comentat en una altra pregunta), el seu abonament es realitzarà en base a ells, mentre que, si aquests no fossin suficients, la comunitat haurà d'aprovar una despesa extraordinària (o derrama), que haurà de ser assumit per tots els veïns en base a la seva quota de participació.

En cas d'impagament d'aquesta despesa extraordinària, el veí que protagonitzi l'impagament es convertirà en un veí "morós", podent en tal cas la comunitat reclamar aquest deute per les vies legals que també hem analitzat en una altra pregunta anterior.

Si no utilitzo l'ascensor o un altre element comú, ¿puc demanar a la comunitat pagar menys quota?

De conformitat amb el Codi Civil català, i com ja s' ha comentat, els propietaris han de sufragar les despeses comunes en proporció a la seva quota de participació o d' acord amb les especialitats fixades pel títol de constitució, els estatuts o els acords de la junta, de manera que, en principi, la manca d' ús i gaudi d' elements comuns concrets no eximeix de l' obligació de sufragar les despeses que deriven de la seva manteniment.

<ejemplo>Así pues, por ejemplo, si un vecino del bajo no usa el ascensor, no puede en principio exigir a la comunidad pagar menos dinero de cuota mensual de mantenimiento de gastos ordinarios, amparándose en que él no hace uso de ese elemento común. Lo mismo sucedería con, por ejemplo, una comunidad de propietarios que tiene piscina, donde un vecino alega que no la utiliza nunca.<ejemplo>

No obstant això, la llei deixa oberta la porta al al seu torn que si així ho pacten els veïns en una disposició dels estatuts, i de forma concreta, es pugui pactar una reducció de la contribució d' un veí concret davant la manca d' ús i gaudi d' algun element comú.

Finalment, indicar així mateix que, en el títol de constitució, per contra, també es pot establir un increment de la participació en les despeses comunes que correspon a un element privatiu concret, en el cas d' ús o gaudi especialment intensiu d' elements o serveis comuns com a conseqüència de l' exercici d' activitats empresarials o professionals en el pis o el local. Aquest increment també el pot acordar la junta de propietaris però, en cap dels dos casos, l' increment pot ser superior al doble del que li correspondria per la quota.

<ejemplo>Así pues, por ejemplo, si en un bloque de pisos, en la planta primera hay una academia de idiomas que genera un elevado uso del ascensor (cientos de alumnos que suben y bajan a todas horas), se puede llagar a pactar que ese propietario de la academia pague una cuota de gastos comunes más elevada a la comunidad, a la vista del uso intensivo que se hace del ascensor por su parte.<ejemplo>

La comunitat de propietaris pot tenir deutes?

Per suposat, les comunitats de propietaris poden contreure deutes, especialment, en el cas que hagin d'afrontar despeses extraordinàries molt elevades i no disposin dels fons necessaris per a això (per exemple, la renovació d'una façana completa de l'edifici, per al finançament del qual, es recorri a un préstec d'una entitat financera).

En aquests casos, dels deutes contrets per raó de la comunitat responen els crèdits i fons comuns dels propietaris i els elements privatius de benefici comú i, subsidiàriament, responen els propietaris dels elements privatius en proporció a la seva quota de participació.

Es poden prohibir els habitatges turístics en una comunitat de propietaris?

En efecte, la llei, i també la jurisprudència del Tribunal Suprem, permeten a les comunitats de propietaris, establir una prohibició en els seus estatuts per impedir que, en els habitatges de l'edifici, es puguin instal·lar pisos turístics. Així doncs, si aquesta prohibició consta aprovada degudament amb les majories exigibles, cap veí podrà establir al seu pis un habitatge d' ús turístic o vacacional.

No obstant això, és important saber que aquesta prohibició no pot tenir caràcter retroactiu, això és, que no afectarà els pisos turístics que ja existissin a la finca, abans de la vàlida adopció de l' acord comunitari.

Es poden unir dos pisos en un en una comunitat de propietaris?

En efecte, és possible que, si una persona adquireix dos pisos contigus en un edifici plurifamiliar, es plantegi la possibilitat d' unir-los, per així crear un habitatge molt més gran.

Des del punt de vista jurídic, aquesta classe d' operacions es coneixen com a agrupació de finques, on, a més de realitzar les obres físiques corresponents per unir els dos habitatges, caldrà atorgar una escriptura pública i inscriure la mateixa en el Registre de la Propietat.

Per formalitzar aquesta operació, llevat que els estatuts disposin una altra cosa, es requerirà del corresponent acord de la Junta de Propietaris que així ho permeti i, així mateix, una llicència administrativa que autoritzi l' esmentada unió.

Què puc fer si un veí em molesta amb els seus sorolls o olors?

En efecte, en determinades ocasions, els sorolls o olors provinents d' un pis veí poden generar greus perjudicis per a l' habitabilitat d' un habitatge i per a la salut física i psíquica de les persones que l' habiten, sense que aquestes tinguin per què suportar aquesta situació.

Aquesta classe de situacions, el Codi Civil català les regula a través de la figura de les immissions il·lícites, establint que les immissions de fum, soroll, gasos, vapors, olor, calor, tremolor, ones electromagnètiques i llum i altres similars produïdes per actes il·lícits de veïns i que causen danys a la finca o a les persones que hi habiten queden prohibides i generen responsabilitat pel dany causat.

Així doncs, si qualsevol veí, mitjançant alguna d'aquestes activitats (com per exemple, música a elevat volum, fortes olors d'una "dark kitchen" il·legal, etc.), de forma constant, protagonitza aquestes immissions que causen un dany a una finca o als seus habitants, el veí afectat tindrà dret a reclamar el cessament d'aquesta activitat, de manera que, de no ser atès aquest requeriment, es tindrà tot el dret a recórrer a la justícia per aconseguir el seu cessament així com la indemnització que correspongui pel dany causat.

Es pot vendre l'habitatge del porter?

En efecte, hi ha finques on, des de la seva construcció, es va reservar un habitatge per a la construcció de la residència del porter de la finca. No obstant això, en l' actualitat, aquesta figura cada vegada està més en desús, de manera que, en prescindir d' aquest treballador, l' existència d' aquest habitatge perd la seva raó de ser, de manera que moltes comunitats de propietaris, en aquesta situació, se' n plantegen la venda.

En aquests casos, jurídicament, estem davant d'una operació que es coneix com a desafecció d'element comú, això és, canviar la "qualificació" d'element comú a element privatiu d'aquest habitatge destinat abans al porter, per així posteriorment poder-lo vendre.

Aquestes operacions, des d' un punt de vista jurídic, són complexes, ja que:

En el cas català, requereix d'un acord de junta adoptat per majoria qualificada de 4/5.
Exigeix la determinació de la quota de participació del nou element privatiu i la reassignació de la nova quota de la resta d' elements privatius.
En el cas que algun dels elements privatius de la finca estigui gravat amb un dret real d'hipoteca (el més probable i habitual), es requerirà el consentiment d'aquests creditors perquè la càrrega hipotecària no recaigui també sobre el nou element privatiu, sent aquest, a la pràctica, l'aspecte que més complica l'operació.

Per a aquestes operacions, es recomana a les comunitats de propietaris que recorrin a l' assessorament d' un advocat expert, ja que altrament, això pot suposar un gran impediment.

En una comunitat d'obra nova què succeeix si es detecten defectes de la construcció?

Així mateix, a les comunitats d'obra nova, és molt habitual que, un cop venuts tots els pisos, comencin a aparèixer defectes de la construcció, no només en elements privatius (això és, als diferents pisos), sinó també en elements comuns (per exemple, goteres a l'escala comunitària, al pàrquing de la comunitat, humitats a la façana, etc.).

En aquests casos, per suposat, aquests defectes de la construcció també poden ser reclamats per la comunitat de propietaris contra tots els agents de la construcció implicats en aquesta promoció immobiliària, per a la qual cosa, el més probable és que la comunitat de propietaris necessiti contractar un advocat per defensar els seus drets, així com un perit tècnic que pugui acreditar en un informe l' existència dels danys, el seu origen, i l' import de la seva reparació.

En tot cas, AQUÍ s' adjunta un article del nostre blog amb molt més detall sobre aquests defectes de la construcció en obra nova, tipologies, termini per reclamar, etc., que sens dubte pot ser d' interès en aquests casos.

‍

Esperant doncs que aquest article sigui d' utilitat per a totes les persones propietàries d' un immoble subjecte a un règim de propietat horitzontal o comunitat, l' equip de notaria Jesús Benavides queda a la seva disposició per acompanyar-los en tot allò que necessitin al respecte

Desembre 2023

1.- RENÚNCIA D' HERÈNCIA I SUBSTITUCIÓ VULGAR. SI LA DESIGNACIÓ TESTAMENTÀRIA ALS SUBSTITUTS ÉS GENÈRICA ("FILLS" O "DESCENDENTS), AMB LA SIMPLE AFIRMACIÓ QUE AQUESTS NO EXISTEIXEN, ÉS SUFICIENT PER FORMALITZAR LA RENÚNCIA I POSTERIOR ADJUDICACIÓ A QUI CORRESPONGUI:

Adjunt (AQUÍ) la Resolució de la DGSJFP de 30 d'octubre de 2023 (BOE de 22 de novembre de 2023), on la DG resol un cas d'una acceptació d'herència d'una dona, morta vídua, amb dues filles, a les quals, en el seu testament, designada com a hereves per parts iguals, amb substitució vulgar pels seus respectius fills o descendents. En formalitzar-se l'acceptació d'herència, una de les germanes renuncia a l'herència, i en l'escriptura, la renunciant simplement manifesta que aquesta manca de fills o descendents (sense acreditar-se fefaentment de cap manera), de manera que l'altra germana s'adjudica tota l'herència. El Registrador denega la inscripció perquè entén que s'ha d'acreditar la inexistència de fills o descendents (mitjançant acta de notorietat o per qualsevol mitjà vàlid en Dret).

El notari autoritzant recorre la qualificació i, la DG, alineant-se amb aquest, revoca la nota de qualificació, confirmant que, quan la substitució vulgar testamentària es realitza de forma genèrica (amb expressions com "fills" o "descendents", és a dir, sense crides nominatives), amb la simple manifestació de la inexistència d'aquests, és suficient per formalitzar la renúncia i posterior acceptació per l'hereu afavorit per aquesta renúncia.

‍

2.- VENDA D' HABITATGE ARRENDAT. NO CAL APORTAR LA RENÚNCIA DE L' ARRENDATARI AL DRET DE TEMPTEIG PER PODER INSCRIURE:

La Resolució de la DGSJFP de 8 de novembre de 2023 (BOE de 30 de novembre de 2023), on la DG resol un cas d'una compravenda d'immoble (local) arrendat, en l'escriptura del qual el Notari dóna fe que se li ha exhibit una escriptura on l'arrendatari renuncia al seu dret d'adquisició preferent que li reconeix la LAU.

El Registrador denega la inscripció, al·legant que cal que se li acrediti a ell també, fefaentment, els detalls i circumstàncies d'aquesta renúncia (aportant còpia d'aquesta escriptura de renúncia on el Registrador pugui analitzar els seus termes, la legitimació de qui l'atorga, etc.). La DG revoca la nota de qualificació, considerant que amb la dació de fe del notari conforme l' arrendatari ha renunciat al seu dret de tempteig és suficient, ja que la Llei no atribueix competències al Registrador per qualificar els extrems de l' esmentada renúncia.

‍

3.- A CATALUNYA EL PRELEGATARI POT PRENDRE POSSESSIÓ, PER SI MATEIX, DELS BÉNS PRELEGATS:

La Resolució de la DG de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de Catalunya de 27 d'octubre de 2023 (DOGC de 8 de novembre de 2023), on es resol un cas relatiu a una acceptació d'herència amb diversos cohereus, on un d'ells, a més, sent prelegatari d'un immoble, accepta la seva part de l'herència i, així mateix, de forma unilateral, s' adjudica aquest bé que conforma el prellegat. El Registre de la Propietat denega la inscripció al·legant que, perquè aquesta adjudicació té efecte, és necessària la conformitat de tots els hereus.

El notari autoritzant presenta recurs i, la DG, alineant-se amb aquest, revoca la nota de qualificació, recordant que, de conformitat amb el CCCat (art. 427-22), el legatari pot prendre per si mateix possessió del llegat si es tracta d'un prellegat.

‍

4.- COMPRAVENDA AMB CONDICIÓ RESOLUTÒRIA A CATALUNYA. INTERPRETACIÓ DELS PERCENTATGES D' IMPAGAMENT NECESSARIS PER RESOLDRE EL CONTRACTE:

Adjunt (AQUÍ) la Resolució de la DG de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de Catalunya de 10 de novembre de 2023 (DOGC d'1 de desembre de 2023), on es resol un cas relatiu a una escriptura de resolució de compravenda, d'acord amb una condició resolutòria pactada i inscrita, a causa de l'impagament de quantitats degudes.

En el supòsit la DG senti la interpretació correcta de l'article 621-54 CCCat, en virtut del qual, per poder donar per resolta la compravenda per impagament de les quantitats ajornades (perquè els venedors recuperin la propietat de l'immoble) cal que les quantitats impagades superin el 15% del preu íntegre (preu total de la compravenda), de manera que, només un cop s'hagin acumulat impagaments de quantitats vençudes que superin aquest 15% del preu total de compra, es podrà llavors sí donar per resolta la compravenda.

‍

5.- SÓN INSCRIPTIBLES ELS ACORDS D' UNA JUNTA GENERAL A LA QUAL NO ASSISTEIXEN ELS ADMINISTRADORS:

Adjunt (AQUÍ) la Resolució de la DGSJFP de 15 de novembre de 2023 (BOE de 4 de desembre de 2023), on la DG resol un cas d'una Junta General d'Accionistes a la qual, els administradors de la societat no hi assisteixen.

El Registrador Mercantil denega la inscripció dels acords adoptats, per aquesta causa, a l'empara de l'article 180 LSC ("els administradors hauran d'assistir a les juntes generals"). El notari recorre la qualificació, i la DG, alineant-se amb aquest, confirma que, en efecte, la inassistència de l' òrgan d' administració a la junta general no és motiu de nul·litat de la mateixa, sinó el que, en el seu cas generarà, és la responsabilitat dels administradors prevista en l' article 236 LSC.

‍

6.- ACTA NOTARIAL DE JUNTA. PER PODER INSCRIURE EN EL REGISTRE MERCANTIL L' ANOTACIÓ PREVENTIVA, CAL ACREDITAR QUE S' HA EFECTUAT EL REQUERIMENT NOTARIAL ALS ADMINISTRADORS:

Adjunt (AQUÍ) la Resolució de la DGSJFP de 14 de novembre de 2023 (BOE de 4 de desembre de 2023), on la DG resol un cas de denegació d'anotació preventiva de sol·licitud d'acta notarial de junta, en el Registre Mercantil. Supòsit en què un soci vol que s'aixequi acta notarial de junta general i, per això, envia Email al president del consell d'administració sol·licitant-ho així, el qual li contesta afirmativament. Aquest soci intenta que es practiqui l' anotació preventiva en el Registre Mercantil en base a aquest Email, i el Registrador ho denega, afirmant que perquè sigui possible inscriure l' anotació preventiva, cal aportar el requeriment notarial als administradors.

La DG confirma la nota de qualificació i recorda que, per poder-se practicar l'anotació preventiva que es pretén, cal acreditar que s'ha efectuat el requeriment notarial als administradors (art. 104.1 RRM).

‍

7.- VENDA D' IMMOBLE PER CONGREGACIÓ RELIGIOSA:

La Resolució de la DGSJFP de 23 d'octubre de 2023 (BOE de 22 de novembre de 2023), la qual pot ser d'utilitat en aquest cas de transmissions, ja que resumeix i analitza de forma detallada la legislació i documentació necessària per formalitzar la venda d'un immoble pertanyent a una congregació religiosa.

‍

8.- ELEVACIÓ A PÚBLIC DE CONTRACTE D' ARRENDAMENT SUBSCRIT PER L' ANTERIOR TITULAR REGISTRAL:

La Resolució de la DGSJFP de 2 d'octubre de 2023 (BOE de 2 de novembre de 2023), on la DG resol un recurs interposat contra la denegació de la inscripció d'una escriptura d'elevació a públic de contracte d'arrendament.

Contracte d'arrendament subscrit per l'anterior titular registral (com a arrendador), i una arrendatària. El propietari no paga el préstec hipotecari que grava la finca arrendada i aquesta, finalment, és objecte d' execució hipotecària, en el procés de la qual, la finca és adjudicada a un tercer, a favor del qual consta inscrit actualment l' esmentat immoble. En aquest procés d' execució hipotecària, el nou titular que s' adjudica la finca és conscient que aquesta està arrendada, i l' adjudicació, en el procés judicial, se li concedeix salvaguardant els drets d' aquest arrendatari. Posteriorment, l'arrendatari intenta inscriure el seu dret, i el Registre el denega per falta de tracte successiu (art. 20 LH), és a dir, que no coincideix la persona qui va signar el contracte d'arrendament com a arrendador amb l'actual titular registral inscrit.

La DG revoca la qualificació, considerant aquest cas una excepció al principi general, ja que en el procediment d' execució hipotecària on va ser part l' actual titular registral es va deixar llevat del dret de l' arrendatària a l' ocupació de l' immoble.

‍

9.- PROPIETAT HORITZONTAL. D' ELEMENT PRIVATIU A ELEMENT COMÚ. LA VIA CORRECTA ÉS L' ACORD D' AFECTACIÓ I CONVERSIÓ EN ELEMENT COMÚ:

La Resolució de la DGSJFP de 14 de novembre de 2023 (BOE de 4 de desembre de 2023), on la DG resol un recurs interposat contra la denegació de la inscripció d'una escriptura de segregació d'element privatiu i posterior venda a favor de la comunitat de propietaris (per convertir-lo tot seguit en element comú de la propietat horitzontal).

La DG confirma el defecte i, en resum, ens ve a dir que si es vol convertir una cosa privativa en element comú, la forma correcta no és la seva venda a favor de la comunitat, sinó la seva configuració com a element comú, modificant la descripció de l' edifici, i amb acord unànime de la comunitat de propietaris en afectar el títol constitutiu.

‍

10.- NOVES FUNCIONALITATS A LA SEU ELECTRÒNICA DE L' AGÈNCIA TRIBUTÀRIA DE CATALUNYA:

Es resumeixen noves funcionalitats (AQUÍ) i millores a la seu electrònica de l'ATC:

Impost sobre transmissions patrimonials i actes jurídics documentats (ITPAJD): S' han incorporat novetats en els formularis telemàtics dels models 600 i 620 i en el programa d' ajut dels models 650 i 660. En concret:

Adaptacions del formulari telemàtic del model 600 de l'ITPAJD per admetre a transmetents estrangers sense NIF en les operacions amb la tarifa DRG (drets reals de garantia i préstec).
Adaptacions del formulari telemàtic model 620, compravenda de determinats mitjans de transport usats, per permetre exportar l' autoliquidació i recuperar les seves dades quan existeixi més d' un adquirent, en el cas de compra d' una embarcació, i per mostrar per separat els tipus de vehicle autocaravana.

Pel que fa a l'impost sobre successions i donacions (ISD):

Adaptacions del programa d' ajut de la modalitat de successions per introduir els dipòsits en compte corrent o d' estalvi amb el format IBAN.

Així mateix, s'ha introduït la incorporació automatitzada de l'escriptura pública en els expedients d'autoliquidacions de l'ITPAJD (model 600) i de l'ISD (models 650, 651 i 653). Per tant, ja no cal que el ciutadà aporti l' escriptura pública si la notaria ha tramès prèviament la declaració informativa notarial a l' Agència Tributària de Catalunya.

‍

11.- ACTES LCI. CAL PREGUNTAR AL CLIENT COM VOL LES SEVES FUTURES CÒPIES AUTORITZADES TANT DEL PRÉSTEC HIPOTECARI COM DE LA COMPRAVENDA:

S'adjunta (AQUÍ) Nota de la Junta Directiva del Col·legi Notarial de Catalunya en la qual, donant resposta a una comunicació rebuda en diverses notaries per part del banc ING (en la qual es demana que totes les còpies de les seves escriptures de CV + PH s'expedeixin en format electrònic), s'indica que, en les CV + PH, és el comprador (qui paga l'escriptura) el que ha de triar el format de les seves còpies autoritzades (en suport paper o electrònica).

A aquest efecte, es recomana preguntar al client per aquesta qüestió en l' acta prèvia LCI, deixar-ne constància en l' acta, i sobre la base de la seva preferència, expedir la còpia segons de la forma que demani l' adquirent.

‍

12.- INSTRUCCIÓ PER A LA COMPROVACIÓ DE VALORS DE BÉNS IMMOBLES 2024:

S'adjunta (AQUÍ) la Instrucció per a comprovació de valors de béns immobles de l'Agència Tributària de Catalunya per a fets imposables (ITP, Successions i Donacions) de l'any 2024.

Cal recordar que aquesta taula és de vital importància quan no tenim el valor de referència del cadastre de l'immoble en qüestió. Sempre, en primer lloc, s' ha de tenir en compte el valor de referència a efectes fiscals. Supletòriament, a falta d'aquest, se seguirà utilitzant estava taula com es feia tradicionalment. Multiplicant el valor cadastral pel coeficient multiplicador corresponent, a efectes d' obtenir el valor mínim fiscal.

‍

13.- PROPIETAT HORITZONTAL I SEGREGACIÓ / DIVISIÓ D'ELEMENT PRIVATIU. SI ELS ESTATUTS HO PERMETEN, TAMBÉ, IMPLÍCITAMENT, AUTORITZEN LES OBRES NECESSÀRIES PER EXECUTAR-LA:

La Resolució de la DGSJFP de 2 de novembre de 2023 (BOE de 30 de novembre de 2023), on la DG resol un cas relatiu a una segregació d'un local, resolent que, quan en el títol constitutiu de la propietat horitzontal es prevegi la possibilitat de segregar o dividir elements privatius sense necessitat d'acord col·lectiu de la junta de propietaris, implícitament s' estan autoritzant les obres i modificacions que aquesta segregació precisi, llevat de clàusula expressa en contrari.

‍

14.- VENDA D' HABITATGE HABITUAL DE LA FAMÍLIA. ES REQUEREIX EL CONSENTIMENT D' AMBDÓS CÒNJUGES, TAMBÉ PER A ESTRANGERS:

La Resolució de la DGSJFP de 25 d'octubre de 2023 (BOE de 22 de novembre de 2023), on la DG resol un cas d'una venda d'un immoble pertanyent a un estranger, resolent que l'aplicació de l'article 1320 CC (i per tant el seu homòleg en el codi civil català) relatiu a la necessitat de consentiment d'ambdós cònjuges per disposar de l'habitatge habitual de la família, és independent del que disposi la llei rectora del règim econòmic matrimonial, i que d' acord amb el Reglament 24 juny 2016, és aplicable també a matrimonis estrangers.

‍

15.- IMPORTANT DISTINCIÓ ENTRE PARTICIÓ FETA PEL TESTADOR I NORMES PARTICIONALS:

Adjunt (AQUÍ) la Resolució de la DGSJFP de 27 d'octubre de 2023 (BOE de 22 de novembre de 2023), on la DG resol un cas relatiu a una escriptura d'acceptació d'herència i adjudicacions hereditàries, en la qual, sintetitzant la jurisprudència del Tribunal Suprem en aquesta matèria, aclareix la important diferenciació entre una partició feta en el propi testament i les meres "normes particionals".

Assenyala el Centre Directiu que quan el testador duu a terme en el testament totes les operacions particionals (inventari, avalot, liquidació i adjudicació de lots) estem davant d'una veritable partició feta en testament. En canvi quan es limita a manifestar la seva voluntat perquè en el moment de la partició s' adjudiquin determinats béns en pagament del seu haver a cada hereu, estem davant de meres normes particionals.

Novembre 2023

1.- MOLTA CURA. ERRORS EN NOTARIA QUE GENEREN RESPONSABILITAT CIVIL:

S'adjunta (AQUÍ) una Nota del Consell General del Notariat, on es detallen les principals reclamacions que l'Assegurança de Responsabilitat Civil dels Notaris està havent d'atendre davant de negligències, errors o males praxis professionals. A continuació, alguns exemples destacables:

Diverses reclamacions relatives a documents autoritzats amb persones amb capacitats psíquiques minvades. Extremar precaucions amb persones ancianes que presentin indicis de deteriorament cognitiu, incapacitades / amb mesures de suport per a l'exercici de la capacitat jurídica, sota tutela, curatela, etc.
Suplantacions d' identitat. Extremar la diligència en verificar la identitat de la persona amb la seva foto de DNI / NIE / Passaport, etc.
Verificació de càrregues hipotecàries. Extremar precaucions amb hipoteques cancel·lades econòmicament, però no registralment. Exigir constància documental que efectivament el préstec garantit està pagat.

‍

2.- NOU RECORDATORI. NOVETATS EN MATÈRIA D' INVERSIONS EXTERIORS:

S'adjunta (AQUÍ) una nota informativa d'OCP amb resum de les principals novetats del Reial Decret 571/2023, sobre inversions exteriors. Es consideren inversions exteriors les següents:

Inversions estrangeres a Espanya:

Participació d ' un NO RESIDENT en societats espanyoles que superi el 10% del capital social.
Adquisició d'immobles a Espanya per NO RESIDENTS que superin els 500.000 euros.
En el cas que els fons emprats en la inversió tinguin origen en jurisdiccions no cooperatives, s' exigeix declaració prèvia. L'ordre de 9 de febrer de 2023 (AQUÍ) conté la llista de jurisdiccions no cooperatives.

Inversions espanyoles a l' exterior:

Participació en el capital de societats no residents que superi el 10 % del capital social.
Adquisició de béns immobles sits a l' exterior per import superior a 300.000 euros.
En el cas que la destinació de la inversió sigui una jurisdicció no cooperativa cal igualment la declaració prèvia.

Obligacions del notari:

Quan entri en vigor el desenvolupament normatiu del Reial decret, serà obligatori que el notari remeti la informació sobre la inversió exterior al Consell General del Notariat.
En el període transitori, la presentació telemàtica de les declaracions es realitza mitjançant AFORIX.
Es manté vigent l' obligació del notari de remetre a la Direcció General de Comerç Internacional i Inversions, mitjançant escrit, en els mesos de gener i juliol de cada any, una relació d' aquelles operacions intervingudes que tinguin la consideració d' inversió estrangera, durant el semestre precedent respecte de les quals no s' hagi interessat del notari la presentació de la corresponent declaració.

‍

3.- ÉS POSSIBLE DECLARAR EL FINAL D' OBRA PARCIALMENT EN UN EDIFICI DIVIDIT HORITZONTALMENT:

La DG resol un cas d'un edifici, amb diverses plantes, dividit horitzontalment, on es declara el final d'obra de només part d'ells (en concret, del local baix i de la primera planta, no així de la resta de plantes).

En aquest cas, la DG ho accepta, afirmant que no hi ha inconvenient en què la constància de la terminació d'obra pugui ser parcial, per fases, i fins i tot per pisos; doncs pot ocórrer en la pràctica que hi hagi elements no acabats, sense que això obsti a la inscripció de la terminació d' altres, sempre que s' acrediti degudament.

‍

4.- PARTICIÓ D' HERÈNCIA PER COMPTADOR PARTIDOR. CURA AMB ELS CONFLICTES D' INTERESSOS:

La Resolució de la DGSJFP de 5 de setembre de 2023 (BOE de 25 d'octubre de 2023), on la DG resol que en una escriptura d'acceptació, partició i adjudicació d'herència, la comptadora-partidora no s'ha limitat a l'estrictament particional i, en les adjudicacions, ha realitzat funcions dispositives que requereixen la intervenció dels hereus.

A més, hi ha un conflicte d' interessos entre dos cohereus germans, ja que un és tutor d' un altre, i per tant n' exerceix la representació legal. En ser els dos interessats en l' herència, i estar un d' ells representat legalment pel seu germà, hi ha conflicte d' interessos i en aquest cas és necessari la intervenció d' un defensor judicial.

‍

5.- VENDA DE PLAÇA D' APARCAMENT EN FINCA SENSE DIVIDIR. CAL DESCRIURE CONCRETAMENT LA PLAÇA D' APARCAMENT:

La Resolució de la DGSJFP de 28 de juliol de 2023 (BOE de 12 d'octubre de 2023), on la DG resol un cas de venda d'una participació indivisa (1,329%) d'una finca, destinada a aparcament de vehicles. L'escriptura contenia la descripció d'aquesta finca registral en el seu conjunt (consistent en la planta soterrani d'un edifici destinada a aparcaments i trasters), però no la descripció d'aquesta concreta plaça d'aparcament l'ús i gaudi exclusiu de la qual s'atribuïa a la participació indivisa de finca transmesa.

La DG, alineant-se amb el Registrador, considera que cal que, en l' escriptura de compravenda, es descrigui amb detall els llindars i la superfície de la plaça d' aparcament que es transmet.

‍

6.- REGISTRE DE LA PROPIETAT I LLEI 11/2023. NOUS TERMINIS PER A QUALIFICACIÓ DE DOCUMENTS:

La Resolució de la DGSJFP de 7 de juliol de 2023 (BOE de 15 d'agost de 2023), on s'aprova el calendari per implantar la llei 11/2023 de digitalització d'actuacions registrals. Aquesta llei ve a instaurar la signatura electrònica de tots els assentaments i documents registrals i la portada d' un protocol en suport electrònic. L' esmentada resolució inclou dos annexos amb un calendari d' implantació de la signatura electrònica en cadascun dels Registres de la Propietat d' Espanya, i amplia el termini ordinari de qualificació registral de 15 dies hàbils a 30 dies hàbils, durant el termini d' un mes a comptar des de la data en què s' inicia la implantació de les actuacions digitals.

S' adjunta al resum la resolució amb els annexos en els quals es troben les respectives dates d' inici de la fase d' implantació de signatura electrònica, per a que tots els empleats de la notaria puguin consultar-les i tenir en compte que en el termini d' un mes des d' aquesta data, el termini de qualificació no és de 15 dies com habitualment, sinó de 30.

La importància d'aquesta consulta rau en el fet que s'autoritzen cancel·lacions d'hipoteques inscrites en tots els registres d'Espanya, i cadascun d'ells té una data prevista per a la implantació d'aquesta signatura electrònica!

‍

7.- VEÏNATGE CIVIL I LES SEVES DIFICULTATS DE PROVA. CAL DONAR-LI MOLTA IMPORTÀNCIA A LA MANIFESTACIÓ QUE S' INCLOGUI EN L' ESCRIPTURA:

La Resolució de la DGSJFP de 3 d'octubre de 2023 (BOE de 2 de novembre de 2023), on la DG resol un cas relatiu a la prova del veïnatge civil d'una fal·lera i la seva importància per determinar el Dret successori aplicable.

En el supòsit, la causant, en el seu testament, manifesta que té veïnatge civil comú. No obstant això, el seu hereu (espòs), quan accepta l'herència, en aquesta escriptura d'acceptació manifesta que el veïnatge civil de la causant era la d'Eivissa, i en base a la mateixa, s'adjudica tota l'herència (a diferència d'això, si el veïnatge civil fos comú, com la causant no tenia descendents, però sí ascendents vius, aquests serien legitimaris). En presentar-se a inscripció l' esmentada escriptura d' acceptació d' herència, el Registrador la denega, en considerar que preval la manifestació del veïnatge civil comú realitzat per la morta en el seu testament.

La DG, alineant-se amb el Registre, considera que la prova del veïnatge civil és molt difícil (llevat d'aquells casos en què consti inscrita la manifestació expressa en el Registre Civil). Així doncs, en cas de dubtes, ha de prevaler la manifestació de l'interessat realitzada davant de Notari (doncs s'ha realitzat estant degudament informat per part del fedatari), fins i tot sobre el que pugui resultar de documents extrajudicials (com un certificat d'empadronament del que resulti que la persona està empadronada en aquest domicili des de fa més de 10 anys), doncs no sempre el veïnatge administratiu coincideix amb el domicili efectiu (que és el que determina el veïnatge civil).

‍

8.- L' ADMINISTRADOR AMB CÀRREC CADUCAT POT CONVOCAR LA JUNTA GENERAL PER A LA RENOVACIÓ DE L' ÒRGAN D' ADMNISTRACIÓ I PER PRESENTAR COMPTES ANUALS:

S'adjunta (AQUÍ) la Resolució de la DGSJFP de 31 d'octubre de 2023 (BOE de 21 de novembre de 2023), en la qual la DG resol que és vàlida la Junta General convocada per administrador amb càrrec caducat, sempre que aquesta Junta General es convoqui per renovar l'òrgan d'administració i aprovar els comptes anuals de diversos exercicis com a forma de superar el tancament del Registre de la Propietat.

‍

9.- PODERS PREVENTIUS I ASPECTES INTERREGIONALS:

Es resumeix a continuació, breument, una ponència relativa als poders preventius i als aspectes a tenir en compte en l' àmbit del Dret interregional:

Gran utilitat del poder preventiu: evita a la família haver de recórrer a mesures de suport judicials (que tarden més d'un any a constituir-se, més el cost d'advocats, etc.).
En breus serà possible consultar telemàticament, en el Registre Civil, la vigència d' aquests poders. Cautela a tenir en compte sempre que un apoderat acudeixi a Notaria a signar amb un d'aquests poders.
Dubtes sobre Dret aplicable quan un client acudeix a notaria per signar un poder preventiu: Hem d'acudir sempre al criteri de la residència habitual (art. 9.6 Cc) per constituir el poder a l'empara del CCCat o el Cc.
Recordar sempre incloure (o no), a petició del client, la clàusula sobre si es requereix autorització judicial per als mateixos actes per als quals la requereix el curador.
A Catalunya, en els propers mesos, hi haurà novetats rellevants en aquesta matèria, ja que l' avantprojecte de reforma del Llibre II del Codi Civil Català sobre aquesta matèria entrarà al Parlament en breus ja, com a Projecte de Llei, de manera que, si es tramita ordinàriament, en uns mesos hi haurà una nova normativa en aquesta matèria amb modificacions molt profundes que haurem d' estudiar per adaptar les escriptures.

‍

10.- LLEI 11/2023. DIGITALITZACIÓ D'ACTUACIONS NOTARIALS I REGISTRALS (PROTOCOL ELECTRÒNIC, VÍDEO SIGNATURES i CÒPIES AUTORITZADES ELECTRÒNIQUES):

S'adjunta article del nostre BLOG que resumeix els 10 punts principals de l'entrada en vigor de la Llei 11/2023 (AQUÍ).

Tres són els canvis principals que ens afectaran al nostre dia a dia:

El primer és el dipòsit en seu electrònica notarial de tots els documents signats, sent fidel reflex del document en paper (matriu, units, diligències i notes).
El segon gran canvi és la possibilitat de videofirmar amb certificat digital determinats tipus de documents una vegada que el ciutadà registrat al portal notarial;
i per últim, la creació de les còpies autoritzades electròniques que substitueixen el paper amb la seva mateixa eficàcia i validesa.

Després de 21 dies d'implementació ens hem trobat amb les següents casuístiques:

PEL QUE FA AL PORTAL NOTARIAL (PNC):

Els ciutadans que vulguin realitzar tràmits hauran d'emplenar el formulari i validar el seu mòbil i correu de contacte. El tràmit és senzill i es completa pujant a la plataforma el document d'identitat. Ho hem validat i funciona correctament per a ciutadans identificats amb DNI, NIE i PASSAPORT.
La forma més pràctica d'accedir i que serveix també per signar és utilitzar un certificat digital. Recomanem el de la Fàbrica Nacional de Moneda i Timbre, tot i que hi ha diverses entitats emissores certificades per Ancert.
El ciutadà que accedeixi podrà consultar tot el seu històric d' escriptures entre l' 1 de gener de 2007 i el 8 de novembre de 2023. El signat a partir de l'entrada en vigor de la llei encara està per determinar com es publiqués.

PEL QUE FA A LA VIDEOFIRMA:

Des de l'inici hem aconseguit realitzar amb èxit 2 videofirmes. Si bé és una tecnologia molt nova i que té les seves limitacions no ha resultat complex de realitzar un cop el client està registrat al portal i disposa del certificat digital per poder signar.
La connexió es realitza amb una aplicació integrada al navegador web i és intuïtiva i senzilla. Esperem que a mesura que els ciutadans es registrin augmenti el nombre de documents atorgats per aquest mètode.

QUANT A LA CÒPIA AUTORITZADA ELECTRÒNICA:

Ja hem emès les primeres còpies autoritzades electròniques amb codi segur de verificació (CSV).
El procés el gestionem des del mateix Word i de manera paral·al dipòsit del document tot i que es pot emetre amb posterioritat, sempre per a documents signats a partir del 9 de novembre de 2023.
El document es publica a la seu electrònica notarial i es genera de forma ràpida i senzilla en SIGNE el CSV per remetre al client.
Una vegada pujat a la seu electrònica es comparteix amb el client mitjançant un correu electrònic en el qual li facilitem un enllaç a la seva còpia autoritzada electrònica. Aquest mètode de lliurament li dóna autenticitat i validesa legal enfront de tercers. Creiem que a poc a poc anirà substituint el paper ja que per a la seva consulta i validació no cal estar donat d'alta al portal notarial del ciutadà.

DUBTES MÉS FREQÜENTS DE PROTOCOL ELECTRÒNIC i VIDEOFIRMA:

A SIC, dins de l'apartat "Llei 11/2023. Digitalització d'actuacions notarials i registrals" es pot trobar un document amb preguntes i respostes sobre dubtes existents en relació a la posada en marxa de la Llei 11/2023, s'han emès dues publicacions: volum 1 i volum 2.

Així mateix, s'adjunten (AQUÍ en singular i AQUÍ plural), plantilles base per a qualsevol escriptura electrònica atorgada per videofirma a través del Portal Notarial del Ciutadà.

MODIFICACIÓ DE L' ÍNDEX ÚNIC INFORMATITZAT. NECESSITAT D'INFORMAR PER SEPARAT DEL NOMBRE DE FOLIS EN SUPORT PAPER / TELEMÀTIC:

A partir del 9 de novembre de 2023, es modifica l' Índex Únic Informatitzat per incorporar com a camp obligatori a informar en cada instrument públic el nombre de folis de matriu del suport paper per separat del nombre de folis en suport electrònic.

‍

Per a qualsevol dubte en tot el relacionat amb la nova digitalització al respecte (tant d'empleats com de clients), contactar amb Antonio Alba per a la seva resolució en el correu: antonio@jesusbenavides.es

Octubre 2023

1.- REGISTRE CENTRAL DE TITULARITATS REALS. NOTA ACLARATÒRIA

S'adjunta (AQUÍ) nota aclaridora d'OCP sobre diverses qüestions relatives al Registre Central de Titularitats Reials i les obligacions dels Notaris al respecte:

Per a l'atorgament del negoci jurídic, no és requisit de validesa l'obtenció del correu electrònic a què es refereix l'article 4 del RD 609/2023, ja que no forma part dels requisits d'identificació del titular real.
Percentatge de participació: només s' haurà d' incloure aquesta informació quan calgui efectuar una nova acta de manifestacions per al supòsit que existeixi discordança entre el contingut de la BDTR i la manifestació de l' atorgant

‍

2.- COMPRAVENDA D' IMMOBLE FORMALITZADA PER REPRESENTANT AMB PODER REVOCAT. MOLTA CURA EN VERIFICAR LA VIGÈNCIA DE PODERS I CÀRRECS DE SOCIETATS

Adjunt la Resolució de la DGSJFP de 26 de juliol de 2023 (BOE de 28 de setembre de 2023). La DG resol un cas d' una CV d' un immoble, en el qual la part venedora és representada per un apoderat, manifestant aquest que el seu poder és vigent, i el notari, donant el seu judici de suficiència positiu en l' escriptura. No obstant això, de les dades obrants en el Registre Mercantil, resulta que aquest poder estava revocat de feia pocs dies, havent-se publicat aquesta revocació en el BORME, una vegada inscrita en el Registre (moment a partir del qual és oposat enfront de tercers), el mateix dia de la signatura de la CV.

La DG confirma la qualificació del Registre, de manera que no es pot inscriure el dret del comprador ja que el venedor no va estar degudament representat per una persona amb facultats suficients per formalitzar aquesta venda.

Per tenir en compte el cas i realitzar les consultes pertinents en el Registre en una data el més propera possible a la signatura de l'escriptura (si és possible, el mateix dia), per evitar casos així.

‍

3.- SL. REDUCCIÓ DE CAPITAL PER COMPRA DE PARTICIPACIONS. IMPORT DE LA RESERVA INDISPONIBLE

Adjunt la Resolució de la DGSJFP de 24 de juliol de 2023 (BOE de 27 de setembre de 2023). La DG resol el típic cas de "sortida" d'un soci d'una SL. Per a això, la societat recompra totes les participacions d'aquest soci (per un valor de reemborsament superior al nominal) per a, a continuació, reduir el capital social en el mateix import (procedint així a la seua amortització) i, així mateix, dotar una reserva indisponible, per l'import de la reducció (prenent com a referència el nominal de les participacions, i no el valor reemborsat al soci, que com s' indica, és superior), per garantir els drets dels creditors.

El Registre qualifica negativament perquè considera que l'import de la reserva ha de ser igual "al valor del rebut pel soci" (això és, al total reemborsat, i no només al valor nominal de les participacions).

La DG revoca la qualificació del Registrador Mercantil, determinant que en aquests casos l' import de la reserva indisponible ha de ser igual al valor nominal de les participacions amortitzades, i no a l' import reemborsat al soci sortint

‍

4.- GUARDA DE FET. DOCUMENT INTERPRETATIU PER A TRÀMITS BANCARIS

S'informa que en SIC, dins de l'enllaç "Llei 8/2021 de suport a la discapacitat" es posa a disposició dels empleats un protocol marc signat entre la Fiscalia General de l'Estat i el sector bancari per clarificar les atribucions del guardador de fet en l'àmbit de les gestions bancàries.

Aquest document també ha estat objecte d'anàlisi detallada en un article del nostre blog (AQUÍ es pot consultar).

‍

5.- INVERSIONS EXTERIONRES. NOVETATS NORMATIVES A TENIR EN COMPTE

S'informa a la plantilla de la recent aprovació del Reial decret 571/2023, de 4 de juliol, sobre inversions exteriors (AQUÍ es pot consultar), que haurà de ser tingut en compte quan es formalitzin operacions amb no residents. En concret, es modifica la normativa anterior en els aspectes fonamentals següents:

1.- Es consideren inversions estrangeres als efectes de fer la corresponent declaració posterior al Registre d' Inversions del Ministeri d' Economia, les següents:

Participació per no residents en societats espanyoles quan aquesta participació superi el 10% del capital social o dels drets de vot de la companyia (anteriorment s'exigia que la participació fos del 50%).
Adquisició de béns immobles a Espanya per no residents quan l'import superi els 500.000€ (anteriorment el límit mínim estava en 3.000.000 €).

En aquests casos el titular no resident té l'obligació de declarar davant el Registre d'Inversions del Ministeri d'Economia la inversió, mitjançant els models que resulten de la disposició transitòria 3 del Reial Decret (models DP1, D1A D1B, DP2, D2A, D2B).

2.- Si l'operació ha estat intervinguda per Notari, haurà de comunicar la inversió al Consell General del Notariat a través de la seu electrònica notarial (SIGNO) i, en tot cas, advertir el compareixent de l'obligació de presentació.

3.- En el cas que les inversions considerades estrangeres (de conformitat amb l'article 4 del Reial Decret), tinguin origen en un país de jurisdicció no cooperativa (antics paradisos fiscals), que són les recollides a l'Ordre de 9 de febrer de 2023, caldrà fer una declaració prèvia i els Notaris hauran d'exigir-la abans de l'atorgament, i advertir expressament d' això en el document públic.

‍

6.- NOTES PRÀCTIQUES DE DOCUMENTS ON INTERVINGUIN ESTRANGERS

S'adjunta (AQUÍ), un interessant article d'un company Notari, on s'exposen una sèrie de reflexions pràctiques a tenir en compte quan en un document públic intervingui una persona física estrangera. A tall de resum, es destaquen les més rellevants:

Identificació. S' apliquen les regles generals del Reglament Notarial. En concret, en el cas dels estrangers comunitaris aquesta es realitza a través, bé del seu passaport, bé del seu document d' identitat nacional.
NIE: Els estrangers que, pels seus interessos econòmics, professionals o socials, es relacionin amb Espanya, han d' estar dotats, a efectes d' identificació, d' un nombre personal, únic i exclusiu, de caràcter seqüencial. Necessari per a totes aquelles operacions amb transcendència tributària.
Traducció: Llevat que el notari conegui l' idioma estranger, caldrà atenir-se al que disposa l' article 150 del Reglament Notarial i demanar un intèrpret.
Mitjans de pagament: Molta cura i diligència amb matèria de prevenció de blanqueig. És altament recomanable exigir que els comptes d'ingrés i abonament siguin de bancs espanyols. Si hi hagués bancs estrangers o comptes de terceres persones, s'exigirà informació el més completa i fidedigna possible sobre l'origen dels fons, requerint justificació documental (certificats de titularitat dels comptes, contractes justificatius de l'origen dels fons, etc.).
Apostilla: Resulta imprescindible comptar amb ella respecte dels documents atorgats a l' estranger.
Operacions immobiliàries. Recordar la retenció del 3% del preu (Impost de la Renda de No Residents) i inversió del subjecte passiu en la "plusvàlua municipal".

‍

7.- SOL·LICITUD DE CÒPIES DE TESTAMENTS A L'ARXIU DEL COL·LEGI NOTARIAL DE CATALUNYA

Informació d'interès en sol·licitar còpies de testaments al Col·legi. Per evitar problemes en cas de discrepàncies de dates, es demana per part del Col·legi que, quan es remeti una sol·licitud de còpia, s'adjunti a la sol·licitud de còpia de testament els corresponents certificats de defunció i últimes voluntats per identificar de forma més exacta aquesta petició.

‍

8.- SIGNATURA TELEMÀTICA DE DOCUMENTS NOTARIALS. ENTRADA EN VIGOR

Com ja es va informar en anteriorment, el pròxim 9 de novembre entrarà en vigor la Llei 11/2023, que permetrà la signatura telemàtica de documents públics (això és, a través d'un sistema de videoconferència amb el Notari i signatura electrònica, sense necessitat que el client acudeixi físicament a la notaria). AQUÍ es pot trobar un article al blog de la Notària de Jesus Benavides amb més detall al respecte (quins documents es podran signar, procediment, etc.).

Per ser pioners amb aquesta novetat i donar el millor servei als clients, s'ha creat a la pàgina web de la notaria de Jesus Benavides un nou apartat (Videofirma) on, mitjançant uns didàctics vídeos, s'explica tot el procés que haurà de seguir qualsevol ciutadà que vulgui posar en pràctica aquesta possibilitat.

‍

Per a qualsevol dubte al respecte (tant d'empleats com de clients), contactar amb Antonio Alba per a la seva resolució en el seu correu electrònic: antonio@jesusbenavides.es.

Setembre 2023

1.- CÒMPUT TERMINIS PER A CELEBRACIÓ DE JUNTA GENERAL. NO ES POT INCLOURE EN EL CÒMPUT EL DIA DE CELEBRACIÓ DE LA JUNTA

Adjunt la Resolució de la DGSJFP d'11 de juliol de 2023 (BOE de 28 de juliol de 2023). D'acord amb ella, i a tall resum, la DG ens recorda les regles de còmput dels terminis per a la convocatòria de junta general en una societat de capital. Com és sabut, l'article 176 LSC determina que entre la convocatòria i la celebració de la junta general ha de transcórrer un mes (SA) o 15 dies (SL). Per al còmput d' aquests terminis, el dia d' inici comença el dia en què es remet l' anunci a l' últim dels socis i, per determinar el dia de finalització del termini, no es podrà computar el dia de celebració de la junta general.

Per tant ha de transcórrer un mes per a les societats anònimes i 15 dies per a les societats limitades, i és l' endemà d' aquests terminis quan es pot celebrar vàlidament la Junta General.

‍

2.- DOCTRINA DE LA DIRECCIÓ GENERAL EN MATÈRIA ARANZELÀRIA

S'adjunta (AQUÍ) interessant document que recull un resum de la doctrina de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública, en matèria aranzelària, dels anys 2020 – 2023. Per consultar en cas de dubtes sobre com minutar escriptures concretes.

‍

3.- NOVETATS EN L' ÍNDEX ÚNIC INFORMATITZAT

S' informa que, recentment, l' Índex Únic Informatitzat ha inclòs una sèrie de novetats per millorar el reflex dels negocis jurídics que s' atorguen en els instruments públics.

En concret, es creen nous actes jurídics per recollir degudament:

Actes d' adquisició o conservació de veïnatge civil.
Escriptures de mesures de suport i les de constitució d'assistència (i el seu equivalent a Catalunya),
Actes d'omissió de número de protocol o de Llibre Registre (per donar solució al cas infortunat que quedi un número o diversos sense document realment autoritzat o intervingut).

Altres petites modificacions:

Constància dels mitjans de pagament en les actes de dipòsit.
Especificació de la titularitat guanyancial (o no) en la compravenda de participacions i accions socials.
Constitució d'entitats amb o sense personalitat jurídica, on s'exigeix la informació del seu Número d'Identificació Fiscal (si l'obtenció és posterior a l'atorgament i no s'ha pogut obtenir la dada per part del client, arribat el venciment del termini per remetre l'índex, s'haurà de sol·licitar l'aixecament de regla per la llera habitual).

‍

4.- TEORIA DEL NEGOCI JURÍDIC COMPLEX. COMPRA + HIPOTECA D' IMMOBLE PER PERSONA CASADA. NO ÉS NECESSARI EL CONSENTIMENT DE L' ALTRE CÒNJUGE SI LA HIPOTECA ES REALITZA DE FORMA SIMULTÀNIA A LA COMPRA. CURA EN CAS D' ESTRANGERS

S'adjunta (AQUÍ) interessant article on es resumeix la doctrina de la DG sobre la teoria del negoci jurídic complex. Es tracta de casos on una persona casada compra ella sola un immoble, i tot seguit l'hipoteca. Com és sabut, la regla general determina que, per hipotecar l' habitatge habitual, encara que aquesta pertanyi a un sol dels cònjuges, és necessari el consentiment de l' altre. Com a excepció a aquesta regla general, sorgeix la teoria del negoci jurídic complex, en virtut de la qual, no és necessari el consentiment del cònjuge no titular en la constitució d' hipoteca sobre habitatge habitual immediatament posterior a la seva compra, és a dir que la hipoteca se signi amb el nombre immediatament posterior de protocol a la de compravenda.

En el cas d'estrangers, CURA, doncs la DG no admet la doctrina del negoci jurídic complex, llevat que aquest dret estranger ho permeti i així s'acrediti (així doncs, s'haurà de verificar mitjançant informe del notari si el Dret estranger que regeix el règim matrimonial concret dels clients, admet o no aquesta teoria del negoci complex).

‍

5.- ELEVACIÓ A PÚBLIC D' ACORDS SOCIALS. UNA BONA ESCRIPTURA POT SALVAR UN MAL CERTIFICAT

Adjunt la Resolució de la DGSJFP de 10 de juliol de 2023 (BOE de 28 de juliol de 2023). D'acord amb ella, i a tall resum, la DG determina que, en el marc d'una elevació a públic d'acords socials d'una SL (cessament i designació de càrrecs), si en el certificat no s'indica el quorum d'adopció dels acords, però en l'escriptura sí que s'especifica (mitjançant una manifestació de l'administrador), això és suficient per poder inscriure l' acord en el Registre Mercantil.

‍

6.- PRIOR IN TEMPORE, POTIOR IN IURE. EL QUE ARRIBA PRIMER AL REGISTRE, ÉS EL QUE PREVAL (ENCARA QUE EL DRET SIGUI POSTERIOR)

Adjunt la Resolució de la DG de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació, de 17 de juliol de 2023 (DOGC de 31 de juliol de 2023). D' acord amb ella, i a tall resum, la DG determina que el que accedeix primer al Registre, és el que preval.

Supòsit en el qual, l' any 1986, mitjançant document privat, es constitueix un usdefruit vitalici sobre una finca. Posteriorment, el 09/02/2023, s'eleva a públic aquest document privat i es presenta a inscripció en el Registre de la Propietat. No obstant això, el Registrador denega la inscripció, ja que data 03/02/2023, això és, 6 dies abans, es va presentar a inscripció una escriptura de lliurament de llegat, en la qual s'adjudica aquest dret d'usdefruit a un tercer, en base a una acceptació d'herència d'una persona morta el 2022.

En aquest cas, la DG recorda el principi bàsic de funcionament del Registre, això és, prior in tempore, potior in iure, de manera que, el que primer arriba al Registre i s'inscriu (usdefruit de 2022 presentat el 3 de febrer de 2023), preval davant la resta de drets (en aquest cas, un usdefruit constituït en document privat el 1986 i presentat a inscripció el 9 de febrer de 2023 en base a una escriptura d' elevació a públic).

‍

7.- TAULA NORMATIVA SOBRE NACIONALITAT I ESTAT CIVIL

S'adjunta (AQUÍ) interessant document que recull una taula normativa sobre nacionalitat i estat civil, on podem trobar enllaços a normativa i Resolucions de la Direcció General sobre matèries diverses com Registre Civil, certificacions, règim econòmic del matrimoni, etc.

‍

8.- JURA DE NACIONALITAT. DIVERSES QÜESTIONS A TENIR EN COMPTE

S'adjunta (AQUÍ) Circular de la DG relativa a la competència del Registre Civil concret on formalitzar la declaració d'opció de la nacionalitat espanyola, així com el jurament o promesa. En aquesta s' estableix que la competència correspondrà a l' Oficina del Registre Civil del domicili de l' optant.

Així mateix, s'adjunta (AQUÍ) Circular de la Directora General de Seguretat Jurídica i Fe Pública, en la qual es determina la improcedència d'atorgar actes de jura de nacionalitat quan es detectin indicis que el compareixent ha realitzat actes incompatibles amb la bona conducta cívica (com per exemple, el fet que el sol·licitant estigui ingressat en un centre penitenciari).

‍

9.- IMPUGNACIÓ JUDICIAL DE QUALIFICACIONS NEGATIVES. SERVEI AL QUAL PODEM RECÓRRER COM A OFICINA NOTARIAL

S'adjunta (AQUÍ) un document informatiu del Consell General del Notariat, a través del qual, es dona a conèixer un servei de què disposen els Notaris, per poder recórrer judicialment aquelles qualificacions negatives (o també Resolucions de la DGSJFP) que puguin suposar un interès corporatiu per als Notaris.

Així doncs, en cas que l' empleat es trobi amb una qualificació negativa que consideri que pot afectar el Notariat en el seu conjunt, pot plantejar aquesta possibilitat al notari, la qual es podrà demanar per les vies que s' indiquen en el document adjunt.

‍

10.- LA RECOMANABLE ACTA DE MANIFESTACIONS PRÈVIA A L' ATORGAMENT D' UNA ESCRIPTURA EN LA QUAL INTERVÉ UNA PERSONA AMB DISCAPACITAT.

La circular informativa 3/2021, de 27 de setembre de la Comissió Permanent del Consell General del Notariat, proposa que prèviament a l'atorgament d'una escriptura en la qual intervinguin persones amb discapacitat, s'aixequi una acta de manifestacions en la qual es facin constar les circumstàncies que puguin influir en l'atorgament del negoci jurídic de què es tracti. L' esmentada acta podrà recollir entre altres circumstàncies:

Declaracions de la pròpia persona amb discapacitat, Per exemple, la manifestació d' aquesta persona reconeixent que ven per un preu inferior al de mercat per una necessitat o conveniència determinada, o els motius pels quals renuncia a una determinada herència.
Declaracions de les persones que assisteixin al discapacitat en l' exercici de la seva capacitat. Per exemple, la manifestació del guardador de fet, advocat, acompanyant incidental, etc, fent constar que ha recomanat a la persona amb discapacitat atorgar una escriptura de venda perquè és necessari per al seu sustent i manutenció futurs, o per saldar uns deutes pendents.

Aquesta acta és un complement imprescindible del judici de capacitat notarial, i aporta claredat i seguretat enfront de controvèrsies futures i possibles reclamacions. És recomanable que el requirent de l' acta sigui la persona amb discapacitat o el seu assistent.

‍

11.- ES CREA EL REGISTRE CENTRAL DE TITULARITATS REALS.

Entra en vigor el dia 19 de setembre de 2023 el Reial decret 609/2023, d'11 de juliol, pel qual es crea el Registre Central de Titularitats Reials. Aquest registre és de consulta obligada per a tots els subjectes obligats per la llei al control del blanqueig de capitals, entre ells els notaris. No obstant això, fins que no es produeixi el bolcat de dades a aquest registre, per a la qual cosa es donen 9 mesos, el Reial Decret estableix que cal seguir acudint a les fonts tradicionals (Base de dades del Titular Reial a través de Signe).

Juliol 2023

1.- NOU PERMÍS RETRIBUÏT DE 15 DIES NATURALS PER A PARELLES DE FET

Es publica al BOE i entra ja en vigor el Reial decret llei 5/2023 (AQUÍ es pot consultar), en virtut del qual, es reconeix un permís retribuït de 15 dies naturals pel fet de constituir-se (i registrar-se) com a parella estable. Se'n pot informar totes les parelles estables que es constitueixin a partir d'ara, perquè puguin gaudir d'aquest nou permís.

‍

2.- NOVA REGULACIÓ DE LES MODIFICACIONS ESTRUCTURALS DE LES SOCIETATS MERCANTILS

El ja citat Reial decret llei 5/2023 (AQUÍ es pot consultar) ha derogat l'antiga Llei 3/2009, de 3 d'abril, sobre modificacions estructurals de les societats mercantils (transformació, fusió, escissió, cessió global d'actiu i passiu, etc.). Així doncs, a partir d'ara, el nou règim jurídic de les modificacions estructurals cal trobar-lo en l'esmentat Reial decret llei 5/2023. A tenir en compte quan qualsevol oficial prepari una d'aquestes operacions (haurà de consultar la nova regulació i adaptar les cites legals al nou text normatiu).

‍

3.- LES SENTÈNCIES DE DIVORCI D' ESTRANGERS, AMB ADJUDICACIÓ D' IMMOBLES, HAN D' ESTAR INSCRITES EN EL REGISTRE CIVIL CENTRAL

Adjunt la Resolució de la DGSJFP de 13 de juny de 2023 (BOE de 10 de juliol de 2023). D'acord amb ella, i a tall resum, la DG determina que, en cas de divorci (D'ESTRANGERS el matrimoni de la qual no està inscrit en el Registre Civil espanyol), si en la sentència s'adjudica un immoble a un dels excònjuges, per poder inscriure la mateixa en el Registre de la Propietat, cal que, prèviament, aquesta sentència de divorci consti inscrita en el Registre Civil central.

‍

4.- REGISTRE DE LA PROPIETAT I PRIOR IN TEMPORE. DE VEGADES SÍ, I DE VEGADES NO, EL QUE ES PRESENTA DESPRÉS TÉ PRIORITAT SOBRE DOCUMENTS PRESENTATS AMB ANTERIORITAT

Adjunt la Resolució de la DGSJFP de 15 de juny de 2023 (BOE de 10 de juliol de 2023). D'acord amb ella, i a tall resum, la DG resol un cas curiós:

Se signa CV + PH que es presenta a inscripció, qualificat amb defectes esmenables.
Es presenta esmena, i estant l'assentament vigent (això és, encara no inscrites la CV + PH), entra en el Registre de la Propietat un manament de l'AEAT amb una prohibició de disposar, per deutes tributaris.
El Registrador qualifica negativament la CV + PH (presentades abans que el manament) emparant-se en raons d'ordre públic.
El Notari recorre i la DG li dona la raó, determinant que si aquest manament prové d'un procediment administratiu on no es posa en tela de judici la validesa civil del negoci jurídic (recordem, deutes tributaris), no procedeix la qualificació negativa, ja que la CV + PH s'han presentat abans en el Registre (prior in tempore potior in iure).
No obstant això, ens recorda la DG que si el manament hagués estat lliurat en el marc d'un procés penal on es posa en tela de judici la validesa del negoci (per exemple, una presumpta estafa a la CV), sí que procediria la suspensió de la inscripció (encara que el manament fos posterior), per raons d'interès general / ordre públic.

‍

5.- NO ES POT INSCRIURE RES A FAVOR D'UNA SOCIETAT AMB EL CIF REVOCAT

Adjunt la Resolució de la DGSJFP de 16 de juny de 2023 (BOE de 10 de juliol de 2023). D' acord amb ella, i a tall resum, la DG determina que, en el marc d' una compravenda, si la societat adquirent té el CIF revocat, no es pot inscriure aquesta adquisició al seu favor. A tenir en compte i recordar sempre quan intervingui una societat, consultar la base de dades existent al respecte.

‍

6.- ES POT REDUIR CAPITAL SOCIAL PER SOTA DE 3.000 EUROS EN UNA SL JA EXISTENT

Adjunt la Resolució de la DGSJFP de 13 de juny de 2023 (BOE de 10 de juliol de 2023). D' acord amb ella, i a tall resum, la DG resol el següent cas curiós:

SL ja existent, amb capital social superior a 3.000 euros, executa reducció de capital, a resultes de la qual, la seva xifra de capital social resultant queda per sota dels 3.000 euros.
El Registrador suspèn la inscripció en considerar que aquesta xifra queda per sota del mínim legal, en considerar que les SL de menys de 3.000 euros de capital només són possibles en el moment de la constitució.
La DG revoca la qualificació del Registrador, considerant que sí que és possible executar una reducció de capital en una SL el resultat de la qual sigui un capital social inferior a 3.000 euros.

‍

7.- AMPLIACIÓ DE CAPITAL SOCIAL I DRET DE SUBSCRIPCIÓ PREFERENT. CAL RESPECTAR ELS TEMPS

De resultes d' una operació formalitzada a la notaria, es recorda que en el marc d ' un augment de capital d' una SA, el dret de preferència dels accionistes en els augments de capital neix en el moment de la publicació de l' oferta de subscripció de les noves accions al Butlletí Oficial del Registre Mercantil, o bé, des de la comunicació escrita a cadascun dels accionistes. Aquesta subscripció podrà realitzar-se pels socis en el termini que hagi fixat la Junta, que no podrà ser inferior a un mes des de la publicació o comunicació.

Així doncs, s'hauran de tenir en compte i respectar aquests terminis en formalitzar-se aquesta classe d'operacions (de manera que no és possible que es realitzi la subscripció de les noves accions en la mateixa Junta de l'acord, llevat que hi haguessin acudit la totalitat dels socis).

‍

8.- RESPONSABILITAT CIVIL DEL NOTARI. MOLT IMPORTANT TENIR-HO EN COMPTE PER EVITAR AQUESTA CLASSE D'ERRORS

S'adjunta a un interessant article doctrinal (AQUÍ) en el qual s'analitza la responsabilitat civil del Notari. D'especial interès, hi ha un apartat amb detall de casos concrets (per exemple, omissió de càrregues, poders insuficients, manca d'informació relativa als efectes tributaris de l'atorgament, etc.).

Es recomana encaridament a tots els empleats de la notaria la lectura de l' article i d' aquests casos concrets per evitar incórrer en aquesta classe d' errors i la responsabilitat associada als mateixos.

‍

9.- REGISTRE CIVIL I JURA DE NACIONALITAT I MATRIMONIS NOTARIALS. QÜESTIONS IMPORTANTS A TENIR EN COMPTE

S'adjunta Ofici de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública (vegeu PDF adjunt al present Email) en la qual s'aclareixen diverses qüestions relatives, sobretot, a la documentació a presentar pels interessats en les actes de jura de nacionalitat i en els expedients matrimonials davant notari, així com a aspectes relatius al tràmit a tenir en compte en ambdós atorgaments.

Juny 2023

1.- ESTATUTS SOCIALS. CONVOCATÒRIA DE JUNTA. NO ÉS VÀLIDA LA CLÀUSULA ESTATUTÀRIA QUE PERMET FER LA CONVOCATÒRIA DE LA JUNTA ALS SOCIS PER CORREU ORDINARI (SENSE JUSTIFICANT DE RECEPCIÓ):

Adjunt la Resolució de la DGSJFP de 10 de maig de 2023 (BOE d'1 de juny de 2023). D'acord amb elles, i a tall resum, la DG ens recorda que (en el marc de la constitució d'una SL), no és admissible la clàusula estatutària que permet remetre la convocatòria de junta als socis mitjançant correu ordinari (sense justificant de recepció), ja que perquè la convocatòria sigui vàlida, cal que el sistema de remissió permeti verificar la recepció de la convocatòria per part del destinatari.

‍

2.- EN L' ESCRIPTURA DE VENDA EXTRAJUDICIAL DE BÉ HIPOTECAT ÉS NECESSÀRIA LA NOTIFICACIÓ FEFAENT DE L' EXECUCIÓ ALS TITULARS DE CÀRREGUES POSTERIORS:

Adjunt la Resolució de la DGSJFP, d'11 de maig de 2023 (BOE d'1 de juny de 2023). Supòsit d ' execució extrajudicial d' immoble hipotecat, a notaria, on existeix una condició resolutòria posterior a la hipoteca a favor d' una societat. Se li notifica el procediment d' execució a l' esmentada societat mitjançant correu certificat amb justificant de recepció, però el lliurament és negatiu, després de la qual cosa s' atorga l' escriptura. La DG, alineant-se amb la tesi del Registrador, no ho accepta, ja que considera que en formalitzar-se l' execució extrajudicial d' un bé hipotecat mitjançant escriptura, cal notificar fefaentment el procediment a tots els titulars de càrregues o drets posteriors a la hipoteca que s' executa, de manera que si s' opta per remetre la notificació del procediment per correu certificat amb justificant de recepció, i el seu lliurament al destinatari és negativa, el procedent és realitzar una notificació personal, per part del notari, mitjançant una acta de notificació (art. 202 Reglament Notarial).

‍

3.- RECTIFICACIÓ DE CABUDA SUPERIOR AL 10%. NO ÉS POSSIBLE INSCRIURE-LA "A POC A POC":

Adjunt la Resolució de la DGSJFP, de 12 de maig de 2023 (BOE d'1 de juny de 2023). S'atorga escriptura de rectificació de cabuda de finca, per la "via simplificada" de l'article 201.3 Llei Hipotecària (per a diferències que no excedeixen del 10%), però en analitzar-se els metres quadrats que consten en el registre i els metres declarats ara (de 9.403 a 10.377), s'aprecia que la diferència és superior al 10%. El Registrador suspèn inscripció i posteriorment, el notari presenta escriptura d' esmena on es demana que s' inscrigui únicament l' excés de cabuda fins a assolir el 10%. El Registrador qualifica de nou negativament, i la DG, alineant-se amb el Registrador, confirma que això no és possible, ja que no es pot inscriure "a poc a poc" o "per parts" una rectificació de cabuda, de manera que si aquesta és superior al 10%, s'ha de recórrer a l'expedient ordinari de l'article 201.1 de la Llei Hipotecària, i no a la via simplificada de l' article 201.3.

‍

4.- MINUTACIÓ DE "CONCEPTES MENORS". QUE ES POT COBRAR I QUE NO:

Interessant entrada del blog "justitonotari" (AQUÍ) on s'analitza una Resolució de la Direcció General de 3 de gener de 2023 (es pot consultar completa en un enllaç de l'esmentat blog), en la qual es resol un recurs d'un particular contra la minuta d'un Notari d'una escriptura de compravenda. A tall de resum, s' hi determina que:

Què es testimonia i què no? És el Notari qui decideix.
Informe del Registre Mercantil: No correspon.
Consulta Titular Reial: Sí.
Cares en blanc dels xecs: correcte.
Incorporació a la còpia d' un foli per a la consignació de notes: correcte.
Diligències: Han de constar per poder-se minutar.
Còpies simples i pacte d' assumpció de despeses per la part compradora: Si el comprador assumeix les despeses, això inclou les còpies necessàries per complir les obligacions de comunicació del negoci formalitzat.
Nombre de còpies simples electròniques: 2 (per a comunicacions a Cadastre i Ajuntament, respectivament).
Nombre de còpies simples en paper: 3 (per liquidar ITP, "plusvàlua" i tràmits diversos, respectivament).
Moment d' indicar el nombre de còpies que desitgen els atorgants: En el moment de la signatura.
Què podem considerar testimonis? La transcripció de les dades de la societat intervinent; l'elaboració de la fitxa necessària per poder realitzar la liquidació telemàtica; el testimoni per petició d'informació registral; la consulta de Titularitat Reial; la nota simple del Registre; el rebut de l'IBI; la certificació cadastral descriptiva i gràfica (al marge de la gestió extraaranzelària també minutable); els xecs que acrediten els mitjans de pagament; el certificat de deutes de la comunitat; l'etiqueta de la Certificació Energètica o el certificat sencer i respectant el que es necessita segons els casos; el justificant de recepció de l' Ajuntament de la comunicació de l' article 110.6.b) i la comprovació de CSV' s.
Segell de seguretat: Sí, es minuta.
Nota del Registre: Pot ser un suplert (al marge del testimoni).

‍

5.- NO ES POT SER 2 COSES ALHORA. NO ÉS POSSIBLE SER VOCAL (PERSONA FÍSICA) EN UN CONSELL D'ADMINISTRACIÓ D'UNA SOCIETAT I, ALHORA, SER TAMBÉ PERSONA FÍSICA REPRESENTANT D'UNA MERCANTIL QUE OSTENTI CÀRREC DE VOCAL EN AQUEST MATEIX CONSELL D'ADMINISTRACIÓ:

Adjunt la Resolució de la DGSJFP de 23 de maig de 2023 (BOE de 16 de juny de 2023). D' acord amb elles, i a tall resum, la DG determina que, en un consell d' administració de 3 membres, no és possible que una mateixa persona física ostenti el càrrec de vocal del consell i, alhora, el de persona física representant d' una societat que és també vocal en aquest consell, ja que això implicaria que, de facto, una sola persona tindria dret de veto per a l' adopció, o no, de qualsevol acord, a més de poder generar situacions susceptibles de conflicte d' interès. En tot cas, si el consell tingués més de 3 membres, la qüestió seria més discutible i s'hauria d'analitzar el cas concret per obtenir una conclusió al respecte.

‍

6.- VENDA D' IMMOBLE PER UNA SOCIETAT REPRESENTADA PER UN ADMINISTRADOR AMB EL SEU CÀRREC NO INSCRIT EN EL REGISTRE MERCANTIL. ÉS POSSIBLE SI EL JUDICI NOTARIAL DE SUFICIÈNCIA ES FA BÉ:

Adjunt la Resolució de la DGSJFP de 9 de maig de 2023 (BOE de 29 de maig de 2023). D' acord amb elles, i a tall resum, la DG reitera la seva doctrina ja consolidada i determina que, en un cas d' una SL que ven un immoble, representada en la compravenda pel seu administrador, sense el càrrec encara inscrit, és possible formalitzar l' operació si en el judici notarial de suficiència es realitza de la manera correcta. En concret, l' escriptura hauria de contenir totes les circumstàncies previstes per la llei per entendre vàlid el nomenament d' administrador:

L' acord de la Junta General degudament convocada.
L' acceptació del nomenament,
La notificació o consentiment, si s' escau, dels titulars dels càrrecs inscrits anteriors.

‍

7.- MOFIDICACIÓ DEL REGLAMENT DEL REGISTRE MERCANTIL PER ADAPTAR-LO A LA NORMATIVA DE LA UNIÓ EUROPEA EN MATÈRIA DE PROCESSOS DIGITALS

AQUÍ es pot consultar l' esmentada reforma del Reglament del Registre Mercantil, publicada al BOE de 14 de juny. En base a aquesta, com a aspectes clau:

Es preveu l'assignació d'un Identificador Únic Europeu (EUID) a totes les societats de capital i sucursals, que permeti identificar-les inequívocament a través d'un sistema d'interconnexió de tots els registres mercantils de la UE.
Es preveu la possibilitat de crear i tancar sucursals de forma telemàtica / en línia.
La seva entrada en vigor es retarda un any, a comptar des de la publicació al BOE de la Llei 11/2023 (això és, el 9 de maig de 2024).

Maig 2023

1.- RENÚNCIA D' HERÈNCIA DE MENORS D' EDAT I CONFLICTE D' INTERESSOS. ASPECTES A TENIR EN COMPTE:

Adjunt la Resolució de la DG de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de la Generalitat de Catalunya, de 20 de febrer de 2023 (DOGC de 2 de març de 2023). D'acord amb ella, i a tall resum, la DG ens recorda que en la renúncia d'una herència a favor de menors d'edat, la regla general és que aquesta s'ha de formalitzar en escriptura pública per part dels pares, amb autorització judicial (art. 236-27 CCCat) o, alternativament, dels dos parents més pròxims (art. 236-30 CCCat). En cas de conflicte d' interessos d' un dels progenitors, la renúncia la realitza l' altre progenitor amb el consentiment dels dos parents. Si el conflicte d' interessos afectés algun dels dos parents, aquest s' ha d' abstenir o, si s' escau, s' ha de recórrer al parent successiu per a substituir-lo.

‍

2.- REGISTRE DE LA PROPIETAT. NO ES PODEN DEMANAR NOTES SIMPLES NI PER EMAIL NI MITJANÇANT DOCUMENT PRESENTAT PER VIA TELEMÀTICA:

Adjunt les Resolucions de la DGSJFP de 27 de març de 2023 (BOE de 18 d'abril de 2023) i de 28 de març de 2023 (BOE de 18 d'abril de 2023). D'acord amb elles, i a tall resum, la DG ens recorda que no es poden sol·licitar notes simples ni per email ni mitjançant una sol·licitud presentada en un document a través del sistema de presentació telemàtica de documents del Registre. La via ordinària és a través del portal telemàtic de Registradores.org o via Telefax en el cas de les notes continuades de notaria.

‍

3.- CESSIÓ DE FINCA A CANVI DE PENSIÓ VITALÍCIA GARANTIDA AMB CONDICIÓ SUSPENSIVA I DRET REAL D' HIPOTECA. NO ES POT HIPOTECAR EL QUE ENCARA NO ET PERTANY:

Adjunt la Resolució de la DGSJFP, de 28 de març de 2023 (BOE de 18 d'abril de 2023). D'acord amb ella, i a tall resum, la DG ens recorda que no es pot hipotecar el que encara no és teu. Es formalitza en escriptura pública una cessió d' una finca a canvi d' una pensió vitalícia. Cedent (persona gran), cedeix la finca a un tercer (cessionari), a canvi d'una pensió vitalícia. La cessió es formalitza amb una condició suspensiva, de manera que la transmissió del domini es produirà quan la part cessionària justifiqui que ha satisfet la totalitat de la pensió convinguda (s'entén que a la mort del cedent). Així mateix (per garantir que els obligats al pagament de la pensió l'abonaran), la part cessionària constitueix hipoteca sobre aquest immoble, a favor del cedent, com a garantia addicional en el pagament de la pensió vitalícia. Es denega la inscripció de la hipoteca ja que la condició suspensiva encara no s'ha complert, de manera que els cessionaris encara no han adquirit la titularitat de l'immoble (condició suspensiva pendent de compliment) i, per tant, no poden hipotecar una cosa que encara no els pertany.

‍

4.- HIPOTECA I DOMICILI A EFECTES DE NOTIFICACIONS. NO POT SER UN DOMICILI ESTRANGER:

Adjunt la Resolució de la DGSJFP, de 30 de març de 2023 (BOE de 18 d'abril de 2023). D' acord amb ella, i a tall resum, la DG ens recorda que en formalitzar un dret real d' hipoteca, en l' escriptura ha de constar un domicili del deutor a efectes de notificacions i requeriments, el qual ha d' estar situat a Espanya, de manera que no és admissible assenyalar un domicili del deutor a l' estranger, a aquests efectes.

‍

5.- ESCRIPTURA D'EXTINCIÓ DE PARELLA ESTABLE I DISSOLUCIÓ DE CONDOMINI (PIS EN COMÚ). ES POT ATORGAR AMB FILLS MENORS SI NO S' INCLOUEN EN L' ESCRIPTURA PACTES QUE AFECTIN ELS FILLS:

Adjunt la Resolució de la DG de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de la Generalitat de Catalunya, de 19 d'abril de 2023 (DOGC de 24 d'abril de 2023). D'acord amb ella, i a tall resum, la DG determina que quan existeix una parella estable amb fills i amb un habitatge en comú, quan s'extingeix la parella estable per cessament de la convivència, encara que existeixin aquests fills menors d'edat, poden formalitzar l'extinció de la parella estable en l'escriptura i acordar-hi la dissolució del condomini de l'immoble que tenien en comú. No obstant això, això només serà possible si en aquesta escriptura d'extinció de la parella estable, no s'inclouen mesures que afectin els fills, com un conveni, un pla de parentalitat, una pensió d'aliments, o un règim de visites (en aquest cas, lògicament, requeriria autorització judicial).

‍

6.- ESCRIPTURA DE DIVISIÓ MATERIAL D' ELEMENT PRIVATIU D' UNA FINCA SUBJECTA A RÈGIM DE PROPIETAT HORITZONTAL NOMÉS ES REQUEREIX MAJORIA SIMPLE:

Adjunt la Resolució de la DG de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de la Generalitat de Catalunya, de 5 de maig de 2023 (DOGC de 15 de maig de 2023). D'acord amb ella, i a tall resum, la DG determina que en el cas d'un edifici antic amb una divisió horitzontal "singular" (dividit en 4 entitats, una de la qual, engloba 13 pisos susceptibles d'aprofitament individualitzat), si els estatuts no ho permeten expressament (en aquest cas no es requeriria acord de Junta) és possible formalitzar una divisió material d'aquesta entitat que engloba aquests 13 pisos, per crear 13 finques registrals independents, sent únicament necessari un acord de Junta aprovat per majoria simple (això és, no seria necessari un acord amb majories qualificades de 4/5).

‍

7.- ESCRIPTURA DE RECTIFICACIÓ D'ERROR (DE SUPERFÍCIE) EN LA DESCRIPCIÓ D'UNA FINCA (ELEMENT PRIVATIU) SUBJECTA A RÈGIM DE PROPIETAT HORITZONTAL. NO ES REQUEREIX DECLARACIÓ D' OBRA NOVA ANTIGA PER LA COMUNITAT DE PROPIETARIS:

Adjunt la Resolució de la DGSJFP, de 18 d'abril de 2023 (BOE de 8 de maig de 2023). D'acord amb ella, i a tall resum, la DG resol un supòsit en el qual un sobreàtic, inscrit amb una superfície útil de 47,51 metres, es rectifica a 97 metres (doncs en realitat aquesta era la superfície real i correcta), mitjançant una escriptura atorgada pel titular registral d'aquesta finca, en base a una certificació cadastral i gràfica i un informe d'arquitecte (que acrediten que es tracta d'un error i que aquest pis té aquesta superfície des del moment de la construcció), així com mitjançant un acord de Junta (adoptat per unanimitat) que consent aquesta rectificació. En aquest cas la DG confirma que amb aquesta escriptura és suficient per inscriure la modificació de la superfície del pis, sense que sigui necessària una escriptura de declaració d' obra nova antiga, per part de la comunitat de propietaris, on es rectifiqui la descripció d' aquest element.

‍

8.- QUAN EN UNA SUCCESSIÓ EXISTEIXI UN DRET DE TRANSMISSIÓ, ULL QUE ES REQUEREIX LA CONCURRÈNCIA DE TOTS ELS INTERESSATS EN L' HERÈNCIA PER AL LLIURAMENT D' UN LLEGAT:

Adjunt la Resolució de la DGSJFP, de 19 d'abril de 2023 (BOE de 8 de maig de 2023). D'acord amb ella, i a tall resum, la DG recorda que, en el marc del dret de transmissió, i en base a l'article 1006 del Codi Civil, qualsevol operació tendent a partir l'herència a la qual estigui cridat el transmitent ha de ser atorgada per tots els interessats en la successió d'aquest (incloent-hi els seus legitimaris). Es tracta d'un cas en el qual dues persones mortes, en el seu testament nomenen com a hereus els seus sis fills (amb substitució vulgar en favor dels seus respectius descendents) i, així mateix, ordenen a favor de tres dels seus fills llegats d'uns béns immobles. Posteriorment, un d'aquests fills, mor, deixant vídua i tres fills (nets dels primers causants). S'atorga escriptura de lliurament de llegat per part dels hereus instituïts (fills del matrimoni mort) i així mateix per part dels hereus transmissaris (nets), però no intervé la cònjuge vídua del fill mort, cosa que la DG interpreta que és efectivament necessària, en ser interessada en la successió.

‍

9.- EN BREUS SERÀ POSSIBLE ATORGAR ESCRIPTURES DE FORMA TELEMÀTICA:

S'adjunta a l'article publicat recentment a El Periódico (AQUÍ) on s'exposen sucintament les novetats derivades de la Llei 11/2023. En base a la mateixa, en breus (a finals de novembre venç la vacatio legis de 6 mesos), serà possible atorgar determinats documents públics de forma telemàtica, és a dir, sense la presència física del client a la notaria. A mesura que es disposin de més novetats sobre la implementació pràctica de la mesura, s' informarà degudament a la plantilla.

Abril 2023

1.- ELS CLIENTS ES PODEN IDENTIFICAR DAVANT NOTARI MITJANÇANT EL PERMÍS DE CIRCULACIÓ VIGENT DEL REGNE D' ESPANYA:

Adjunt la Resolució de la DGSJFP de 16 de gener de 2023 (BOE de 14 de febrer de 2023). D' acord amb ella, i a tall resum, la DG permet que un compareixent s' identifiqui davant de Notari mitjançant un permís de circulació vigent d' Espanya, encara que aquest recurs haurà de ser emprat de manera subsidiària o supletòria. Això vol dir que, d'ordinari, en tot cas, la identificació d'espanyols s'haurà de realitzar mitjançant Passaport o DNI. No obstant això, subsidiàriament, també es podrà admetre el permís de circulació, ja que és un document oficial expedit per una autoritat pública, amb fotografia i signatura, que té efectes identificatius.

‍

2.- CAL EL CONSENTIMENT DELS NOUS PROPIETARIS D' UN IMMOBLE SUBJECTE A UN RÈGIM DE PROPIETAT HORITZONTAL PER INSCRIURE EN EL REGISTRE DE LA PROPIETAT ACORDS ADOPTATS ABANS DE LA SEVA COMPRA QUE NO S' HAGIN INSCRIT

Adjunt la Resolució de la DGSJFP de 31 de gener de 2023 (BOE de 20 de febrer de 2023). D' acord amb ella, i a tall de resum, la DG recorda que, per regla general, si una comunitat de propietaris adopta un acord subjecte a inscripció en el Registre de la Propietat, i posteriorment, abans que s' inscrigui aquest acord, hi ha canvis de titularitat en elements privatius, per aconseguir la inscripció de l' esmentat acord, els nous propietaris han de prestar el seu consentiment. No obstant això, en aquest cas concret, en tractar-se d'una herència, la DG aplica el principi de successió universal (article 661 Cc) i permet la inscripció de l'acord.

‍

3.- EN EL MARC D' UNA HERÈNCIA, LA SEPARACIÓ D' UN MATRIMONI HA DE SER PROVADA FEFAENTMENT, PER PODER PRIVAR EL CÒNJUGE SUPÈRSTIT DELS SEUS DRETS SUCCESSORIS A LA LLEGÍTIMA

Adjunt la Resolució de la DGSJFP de 24 de gener de 2023 (BOE de 14 de febrer de 2023). D'acord amb ella, i a tall de resum, la DG ens recorda que, en el marc d'una acceptació d'herència, per poder formalitzar-la sense el cònjuge supèrflua legitimari (a resultes d'estar els cònjuges separats), cal acreditar fefaentment la separació (per mutu acord en escriptura pública / resolució judicial de separació o divorci / per ratificació del cònjuge que no participa en la partició.)

‍

4.- CAUTELES A TENIR EN COMPTE EN EL JUDICI DE SUFICIÈNCIA QUAN S' EMPRI UN PODER PREVENTIU EN PREVISIÓ DE PÈRDUA DE CAPACITAT.

Adjunt la Resolució de la DGSJFP de 4 de novembre de 2022 (BOE de 2 de desembre de 2022). D'acord amb ella, i a tall de resum, la DG determina que per poder emprar un poder preventiu en previsió de pèrdua de capacitat (del tipus que només desplega efectes un cop s'acrediti la pèrdua de capacitat, no abans) no n'hi ha prou amb un judici de suficiència genèric com en qualsevol classe de poder, sinó que s'exigiran uns requisits addicionals, a saber: s'estarà a la voluntat del poderdant i, en tot cas, s'exigirà certificat mèdic actual, amb indicació de data, autor, objecte i un judici exprés del notari conforme el poderdant està en la situació de suport descrita perquè el poder entri en vigor (i fins i tot, en cas de dubte, es podrà exigir un informe pericial que es valorarà en una acta notarial a part o, en el seu cas, afegint la compareixença del poderdant per valorar in situ la seva situació de necessitat).

‍

5.- LES RESOLUCIONS JUDICIALS QUE AFECTIN LA CAPACITAT DE LA PERSONA HAN D' ESTAR INSCRITES EN EL REGISTRE CIVIL PERQUÈ ELS ACTES DERIVATS DE LES MATEIXES TINGUIN ACCÉS AL REGISTRE DE LA PROPIETAT

Adjunt la Resolució de la DGSJFP de 3 de gener de 2023 (BOE de 9 de febrer de 2023). D'acord amb ella, i a tall de resum, la DG ens recorda que la sentència judicial que afecti la capacitat d'una persona, a més de ferm, ha d'estar inscrita en el Registre Civil. Sense aquest requisit, l' acte realitzat pel representant, no podrà accedir al Registre de la Propietat.

‍

6.- QUAN S' INDIQUI EL RÈGIM ECONÒMIC DEL MATRIMONI EN UNA ESCRIPTURA, S' HA DE DETALLAR SI ÉS LEGAL O CONVENCIONAL

Adjunt la Resolució de la DGSJFP de 20 de desembre de 2022 (BOE de 3 de febrer de 2023). D'acord amb ella, i a tall de resum, la DG ens recorda que en indicar el règim econòmic del matrimoni, cal determinar en l'escriptura si aquest règim economicore matrimonial és legal o pactat (ja que en cas de ser pactat, es poden haver previst regles específiques de gestió i disposició, diferents de les genèriques previstes en el règim legal del Codi). A més, si és un règim pactat o convencional se li ha d'acreditar al notari mitjançant l'exhibició del document autèntic del qual resulti el règim econòmic convencional (capitulacions matrimonials) amb les dades d'inscripció en el Registre Civil competent. També es pot acreditar amb certificació de matrimoni del Registre Civil al marge del qual ha de constar anotat l' atorgament de les capitulacions en què es pacti el referit règim econòmic matrimonial convencional, el dia de l' atorgament, el notari autoritzant i el número de protocol.

‍

7.- NECESSITAT QUE EL NOTARI FACI CONSTAR EXPRESSAMENT EN EL JUDICI DE SUFICIÈNCIA NOTARIAL L'EXCEPCIÓ D'AUTOCONTRACTACIÓ I/O CONFLICTE D'INTERÈS.

Adjunt resolució de la DGSJFP de 9 de març de 2023 (B.O.E. 27 de març de 2023). En aquesta interessant resolució la DG reitera una vegada més la seva doctrina quant al judici de suficiència notarial i autocontractació, en el sentit que s' han d' extremar les precaucions quan s' estigui en presència d' un negoci jurídic atorgat per un apoderat que al seu torn intervé en el seu propi nom i dret com a part amb interessos contraposats als del seu poderdant. En el cas que ens planteja la resolució, el Registrador suspèn la inscripció d'una donació en la qual el donant actua al seu torn com a apoderat del donatari, sense expressar-se en l'escriptura de donació que, en el poder atorgat pel donatari se salva expressament la figura de l'autocontractació i/o el conflicte d'interessos. Recorda el centre directiu la seva ja reiteradíssima doctrina que l'article 98 de la llei 24/2001 atribueix en exclusiva el judici de suficiència de la representació al·legada al notari, sense que el registrador pugui exigir per a la seva qualificació que se li exhibeixi, acompanyi o transcrigui el document del qual resulti la representació. No obstant això, quan es doni la figura de l'autocontractació no n'hi ha prou que el notari faci constar en l'escriptura el judici de suficiència notarial, sinó que a més caldrà que expressi nítidament que el document autèntic del qual resulta la representació (poder) contempla l'excepció d'autocontractació."

‍

8.- LLEI APLICABLE EN MATÈRIA DE RÈGIMS ECONOMICO MATRIMONIALS AMB ELEMENTS INTERNACIONALS

8.1.- LLEI APLICABLE AL RÈGIM ECONÒMIC-MATRIMONIAL:

Regeix el Reglament UE 2016/1103 (AQUÍ), aplicable a tots els matrimonis celebrats a partir de juny de 2019, que és d'aplicació universal (permet aplicar fins i tot lleis que no siguin de països de la UE).
El Reglament (art. 22) permet als cònjuges elegir la llei aplicable al seu règim econòmic matrimonial entre la del lloc de celebració o la de la nacionalitat de qualsevol dels cònjuges.
Validesa de l'acord: Subjecta als requisits formals de cada país (en conseqüència, a Espanya, s'exigirà escriptura pública).
En defecte de pacte, la llei aplicable serà (art. 26): La de la primera residència habitual després del matrimoni, la de la nacionalitat comuna o la del vincle més estret.
També d'aplicació a les "unions registrades": Parelles estables inscrites en un Registre públic.

8.2.- LLEI APLICABLE AL DIVORCI:

Regeix el Reglament UE 1259/2010 (AQUÍ), sobre llei aplicable al divorci, també d'aplicació universal (permet aplicar fins i tot lleis que no siguin de països de la UE).
El Reglament (art. 5) permet als cònjuges elegir la llei aplicable a divorci entre la del lloc de residència habitual, la de l'últim lloc de residència habitual, la de l'Estat la nacionalitat de la qual tingui un dels cònjuges en el moment de celebració del pacte o la llei del fòrum.
Validesa de l'acord: Subjecta als requisits formals de cada país (a Espanya, escriptura pública de pactes en previsió de ruptura).
En defecte de pacte, s' aplicarien els criteris de l' art. ~ ~ ~ 8 del Reglament.

Jesús Benavides Lima

Notari de Barcelona



Sígueme en LinkedIn

Compravenda d' un immoble

Troba tot el que necessites saber i com demanar la teva cita de forma senzilla i àgil online.


Descripció

Documentació necessària

Despeses del tràmit

Preguntes freqüents

Normativa aplicable

Demanar cita

Veure tota la informació