Vull comprar un habitatge sobre el qual existeix una hipoteca i la vull cancel·lar... ¿Com he de procedir i qui assumeix les despeses d'aquesta cancel·lació?

19/2/2021

Temps de lectura:

Vull comprar un habitatge sobre el qual existeix una hipoteca i la vull cancel·lar... ¿Com he de procedir i qui assumeix les despeses d'aquesta cancel·lació?

En aquest article trobaràs

Es tracta d'una de les qüestions que major nerviosisme i interès genera en les parts intervinents en una compravenda immobiliària, especialment en el comprador d'un habitatge. Així doncs, el present article té per objecte clarificar com han de procedir, tant la part venedora com la compradora, quan existeixi una hipoteca prèvia (o diverses) que graven la finca que es ven, amb l'objectiu d'aconseguir la seva cancel·lació econòmica i registral, perquè així la finca consti ja lliure de càrregues pel que fa al nou propietari que l'adquireix.

Doncs bé, abans d'explicar com han de procedir les parts implicades i que escenaris poden donar-se a l'hora de cancel·lar una hipoteca, és imprescindible entendre conceptes bàsics explicats de forma senzilla a través del meu mètode favorit "pregunta-resposta". Sóc conscient que es tracta d'un article llarg, ja que tracte d'explicar el millor que sé tots els dubtes que plantegen els clients en el dia a dia. Per això, destaco en negreta les idees principals totes filades. De manera que, si un ho desitja, només llegint els títols i el text destacat en negreta pot escurçar el temps de lectura i no per això perdre's contingut.

Què és un dret real d'hipoteca?

La hipoteca és un dret que es constitueix sobre una finca, amb l' objectiu de garantir el compliment d' una obligació principal, això és, un préstec.

Així doncs, quan un comprador adquireix un habitatge recorrent al finançament d'un banc, aquesta entitat li presta uns diners (per exemple, 100.000 €) perquè pugui comprar la finca en qüestió, amb el compromís de retornar aquest import en un termini pactat (per exemple, 30 anys), mitjançant el pagament de quotes mensuals (de, per exemple, 400 € al mes).

A la vista d'això, per garantir el compliment d'una obligació principal (és a dir, del préstec), deutor i creditor constitueixen sobre la finca adquirida una garantia, que es denomina tècnicament com a dret real d'hipoteca, en virtut del qual, si es produeix un impagament del préstec, l'entitat financera, com a creditora, té dret a instar un procediment judicial d'execució hipotecària per tal d'aconseguir que aquest habitatge sigui subhastat per, amb els diners que s'obtinguin de la millor oferta, poder recuperar els diners prestats i els interessos que s'haguessin meritat, així com les despeses i costes que hagi generat aquest procés judicial.

Per tot l' exposat, és molt important que els interessats comprenguin que, quan formalitzen un préstec hipotecari, en realitat estan realitzant dos actes o negocis jurídics diferents:

En primer lloc, un contracte de préstec, que és l'obligació principal, en virtut del qual, un banc els deixa una quantitat de diners, a canvi que el deutor se'l retorni en un termini de temps i amb un interès pactat.
En segon lloc, un dret d' hipoteca sobre la finca, com la garantia del compliment d' aquesta obligació, que permet, en cas d' impagament del préstec, com ja s' ha comentat, accedir a un procediment judicial sumari en el qual es tractarà de subhastar la finca, a l' efecte d' aconseguir els fons necessaris perquè el banc recuperi els seus diners.

Quin és el cicle de vida habitual del préstec hipotecari?

El normal i més habitual és que el propietari d'un habitatge adquirit mitjançant finançament bancari a través d'un préstec hipotecari es trobi retornant aquest préstec durant 15, 20 o 30 anys, normalment. No obstant això, és freqüent que, a la pràctica, per desconeixement, el deutor, quan acaba de pagar el seu préstec al banc, s'oblidi de realitzar l'última gestió, és a dir, "esborrar" del Registre de la Propietat la hipoteca que va inscriure en el seu moment com a garantia del préstec que es va realitzar.

Així doncs, si igual que per formalitzar el préstec hipotecari va ser necessari un acte solemne davant notari, atorgant la corresponent escriptura de préstec hipotecari, per cancel·lar la hipoteca del Registre de la Propietat serà necessari atorgar davant notari una nova escriptura, en aquest cas, de cancel·lació d'hipoteca, així com gestionar la seva inscripció en aquest Registre , per aconseguir així que la finca quedi lliure de càrregues, tot això en els termes que s' exposarà en les preguntes que segueixen a continuació.

Sobre aquesta situació en la qual molts deutors paguen el seu préstec però no cancel·len registralment la hipoteca, és tal vegada necessari indicar que al nostre país no existeix la cultura que l'entitat financera, en finalitzar el pagament del préstec, recordi al seu client la necessitat de cancel·lar registralment la càrrega, ja que encara que a priori no és un tràmit obligatori, sens dubte en un futur serà molt útil que això estigui fet, doncs en cas contrari, si per exemple nosaltres o els nostres hereus volem vendre l'habitatge, caldrà realitzar aquesta cancel·lació registral amb un escàs marge de temps i potser, per les presses, a un cost més gran que el que ens podria suposar si es fa ara, amb temps i d' una manera meditada.

Quina diferència hi ha entre la cancel·lació econòmica i la cancel·lació registral de la hipoteca?

Com s' acaba d' observar en les preguntes anteriors, en el cicle de vida del pagament i extinció de tot préstec hipotecari, en realitat, es poden diferenciar dos grans moments, ja que com ja s' ha detallat, el préstec hipotecari conté en realitat dos actes o negocis jurídics diferents, això és, en primer lloc l' obligació principal, en forma de préstec, i en segon lloc, la garantia d' aquesta obligació principal, en forma de dret real d' hipoteca.

Així doncs, si en realitat el préstec hipotecari dèiem que conté o engloba dos actes o negocis diferents (OBLIGACIÓ + GARANTIA), com no pot ser d'una altra manera, la cancel·lació del préstec hipotecari comporta així mateix dues fases o actuacions diferenciades, les quals es tractaran d'exposar a continuació:

check

Una primera fase, que rep la denominació popular de cancel·lació econòmica del préstec hipotecari (CANCEL·LACIÓ DE L'OBLIGACIÓ), la qual fa referència al pagament dels diners que s'ha rebut en préstec. Així doncs, cal afirmar que un préstec hipotecari està cancel·lat econòmicament quan ja s'ha pagat, és a dir, quan s'ha retornat tots els diners que el banc ens ha prestat, donant-se així per complerta l'obligació principal.

check

Per contra, la segona fase, que rep la denominació de cancel·lació registral (CANCEL·LACIÓ DE LA GARANTIA), és la que fa referència a la cancel·lació d'aquest dret real d'hipoteca en el Registre de la Propietat , és a dir, en la necessitat de "fer desaparèixer" del Registre aquesta garantia de compliment de l'obligació principal (recordem, el préstec) que ja s'ha complert (doncs els diners ja s'han retornat), de manera que aquesta garantia ja ha perdut la seva raó de ser.

Com es gestiona la cancel·lació registral d'una hipoteca?

Per aconseguir doncs la cancel·lació registral d'una hipoteca, com s'ha indicat abans, el primer i més important és que el deute garantit estigui pagat, és a dir, que s'hagi retornat tots els diners que el banc va prestar en el seu moment.

Així les coses, el propietari de l'habitatge, una vegada ha pagat completament el préstec, haurà d'acudir a la seva entitat financera creditora als efectes que li lliurin el que es denomina certificat de saldo zero, és a dir, un document en el qual el banc certifica que el préstec hipotecari en qüestió ha estat completament pagat, que ja no té res a reclamar per aquest concepte i que, per tant, consent la cancel·lació registral de la hipoteca en el Registre de la Propietat.

Un cop el propietari ha obtingut aquest document, podrà optar per diverses vies per aconseguir aquesta cancel·lació registral de la garantia hipotecària en el Registre de la Propietat:

Primera opció, la tradicional però no vol dir que l'única:encomanar aquesta gestió directament al seu banc, el qual, li demanarà una provisió de fons per la gestió de tot aquest tràmit. En aquest cas, serà el seu banc (o la gestoria que aquest contracti a tal efecte) qui gestionarà la signatura de l'escriptura de cancel·lació d'hipoteca amb un Notari de la seva elecció i la seva inscripció en el Registre de la Propietat.
Segona opció també habitual: així mateix, si ho desitja, amb el certificat de saldo zero ja en el seu poder, pot encomanar aquesta gestió a una gestoria o advocat de la seva confiança, el qual també li cobrarà uns honoraris per tota la gestió.
Tercera opció, menys recomanable però possible: També, si ho desitja, pot gestionar vostè mateix tot aquest tràmit. A aquest efecte:
- Haurà d'escollir un notari de la seva confiança i entregar-li aquest certificat de saldo zero, l'esmentat Notari contactarà amb un representant del seu banc perquè sigui aquest el que signi l'escriptura de cancel·lació d'hipoteca. Un cop estigui signada, previ abonament dels aranzels notarials meritats, el notari li farà lliurament de la còpia autèntica de l' esmentada escriptura.
- Posteriorment, haurà de presentar davant l' Agència Tributària autonòmica l' autoliquidació de l' impost corresponent, la qual, si bé la seva quota líquida és 0, haurà de presentar-se igualment.
- Realitzat aquest tràmit, haurà de presentar l'escriptura de cancel·lació d'hipoteca, juntament amb l'autoliquidació de l'impost, al Registre de la Propietat corresponent, perquè aquest procedeixi a la seva inscripció i, per tant, s'aconsegueixi ja la pretesa cancel·lació registral de la hipoteca. Aquest tràmit també tindrà un cost, en forma d' aranzel dels Registradors de la Propietat, que haurà d' abonar per, finalment, acudir de nou al Registre de la Propietat a retirar l' esmentada escriptura, ja inscrita.
Com pot observar doncs, no sembla l'opció més recomanable gestionar un mateix aquest tràmit, doncs tot això comportarà múltiples desplaçaments a diferents institucions per realitzar una actuació que, per un preu raonable, es pot encomanar a un tercer, professional i especialitzat en la matèria, que la pot realitzar en el seu nom sense que vostè hagi d'assumir totes aquestes tasques.
Finalment, la quarta opció i cada vegada més freqüent: si ho desitja, una vegada que ha obtingut el certificat de saldo zero, també pot encomanar tota la gestió íntegrament a un Notari de la seva confiança, el qual s'encarregarà de buscar un apoderat del seu banc perquè signi l'escriptura de cancel·lació d'hipoteca, així com presentar l' autoliquidació de l' impost i, posteriorment, presentar l' escriptura al Registre de la Propietat per aconseguir la seva inscripció.

Qui ha de signar l'escriptura de cancel·lació d'hipoteca davant notari?

A diferència del que succeeix quan es formalitza un préstec hipotecari davant notari on han d'estar presents i signar, tant l'entitat bancària com el prestatari o deutor (al seu torn, nou propietari de l'immoble que s'hipoteca en garantia). Per cancel·lar notarialment la hipoteca n'hi ha prou que un representant de l'entitat financera (i no el propietari de la finca, com alguns creuen erròniament), acudeixi al Notari a signar aquesta escriptura de cancel·lació d'hipoteca, on manifesta que el préstec garantit per la hipoteca ja està pagat i que, per tant, el banc al qual representa consent la cancel·lació registral de la hipoteca. Posteriorment, una vegada s'hagi signat l'escriptura de cancel·lació d'hipoteca, aquesta haurà d'inscriure's en el Registre de la Propietat, després de la qual cosa, la finca ja quedarà lliure de càrregues.

Per aquesta senzilla raó, que el deutor ja no ha de comparèixer davant notari, i només ho ha de fer un representant de l'entitat bancària, en moltes ocasions les entitats bancàries o les seves gestories de confiança solen concentrar la signatura d'aquest tipus de document (com és l'escriptura de cancel·lació d'hipoteca) en els seus notaris de confiança o d'ús habitual en la pràctica diària.

Què és l'anomenada cancel·lació de la hipoteca per prescripció?

Més enllà de la via ordinària exposada en la pregunta anterior, també cal precisar que existeix una via subsidiària per cancel·lar el dret real d'hipoteca, i aquesta és la via de l'anomenada "prescripció". Així doncs, en aquest cas, també serà possible aconseguir la cancel·lació registral pretesa si han transcorregut 21 anys des que s'hagués d'haver pagat l'última mensualitat del préstec garantit, sense que el creditor hipotecari hagués exercit l'acció hipotecària i, per tant, n'hi hagués constància en el Registre de la Propietat.

En aquest cas, la persona interessada haurà de presentar una instància privada al Registre de la Propietat, amb la seva signatura legitimada notarialment, en la qual se sol·liciti la cancel·lació registral de la hipoteca per la circumstància abans exposada.

En qualsevol cas, com es pot observar, aquesta és una via subsidiària que no és molt recomanable, ja que encara que aquesta pot tenir un cost menor, per aconseguir-la s'hauran de realitzar igualment diverses gestions que li suposaran prou temps (com és redactar la instància privada, acudir a un Notari a legitimar la signatura i posteriorment acudir al Registre de la Propietat a presentar aquesta instància o, esmenar en el seu cas possibles defectes del document, etc.) i, sobretot, perquè aquesta posposa la solució del cas a molt llarg termini, quedant la finca gravada per aquesta hipoteca corresponent a un préstec ja pagat durant molts anys, la qual cosa pot perjudicar en un futur els seus propietaris o hereus si, abans que s' assoleixi aquest termini, sorgeix alguna circumstància que fa necessari vendre la finca o hipotecar-la de nou.

Qui paga el cost de l'escriptura de cancel·lació de la hipoteca?

En relació a la qüestió sobre qui ha d'abonar el cost que genera l'escriptura de cancel·lació d'hipoteca, cal precisar que aquesta, a la pràctica, suscita certa controvèrsia, ja que en ocasions, particulars plantegen que aquest cost ha de ser assumit per l'entitat financera que els va prestar els diners en el seu moment.

A aquest efecte, per clarificar aquesta qüestió, cal portar a col·lació les següents normes que es refereixen directament o indirectament a la qüestió, en les quals trobarem la resposta adequada.

check

Així doncs, tal com estableix la regla Sisena de les Normes Generals d'Aplicació de l'Aranzel dels Notaris (Reial Decret 1426/1989, de 17 de novembre), que és la norma que regula el cost de les escriptures i altres documents públics, "l'obligació de pagament dels drets correspondrà als que haguessin requerit la prestació de funcions o els serveis del notari, i en el seu cas, als interessats segons les normes substantives i fiscals". En aquest cas, com es pot observar, el requeriment de la prestació de les funcions notarials provindrà del deutor hipotecari, és a dir, de la persona propietària de l' habitatge que demani l' atorgament de l' escriptura de cancel.lació d' hipoteca, als efectes d' aconseguir l' alliberament de la càrrega a la seva finca.

check

Així mateix, i pel que fa al concepte de part interessada a què fa referència l'esmentada norma, cal portar a col·lació la jurisprudència del Tribunal Suprem sobre aquesta matèria (en concret, la STS 105/2019, de 23 de gener), en la qual l'Alt Tribunal ha establert que "quant a l'escriptura de cancel·lació d'hipoteca, l' interessat en l' alliberament del gravamen és el prestatari, per la qual cosa li correspon aquesta despesa".

check

Addicionalment, i en el mateix sentit, cal esmentar el que disposa l ' article 1168 del Codi Civil, el qual, aplicat a l' àmbit de la cancel.lació registral del dret real d' hipoteca, determina que la part obligada a assumir el seu cost és el deutor, ja que és a qui correspon sufragar el cost de l' extinció de les obligacions.

Així doncs, a la vista de la normativa aplicable així com de la interpretació que en fa el Tribunal Suprem, cal concloure que la persona a la qual correspon abonar l'Aranzel dels Notaris meritat per una escriptura de cancel·lació d'hipoteca és el deutor o part prestatària, ja que és qui ha requerit els serveis notarials a aquest efecte i, així mateix, perquè és la part interessada en l' atorgament de l' escriptura, doncs en definitiva, és la que obté el benefici de l' alliberament registral del dret real d' hipoteca, una vegada inscrita l' escriptura en el Registre de la Propietat.

Finalment, si el lector té interès a obtenir més informació sobre la utilitat i el cost de l'escriptura de cancel·lació d'hipoteca, pot accedir AQUÍ a un article en què s'aborda amb deteniment l'estat actual de la qüestió.

Quins són els costos de cancel·lar una hipoteca?

Per cancel·lar registralment una hipoteca hi ha dos costos obligatoris: el cost notarial (de l'atorgament de l'escriptura pública de cancel·lació d'hipoteca) i el cost registral (de la inscripció en el Registre d'aquesta escriptura pública). Ambdós costos vénen regulats rigorosament per Llei. Per tant, ni els notaris ni els registradors poden cobrar lliurement el que vulguin.

No obstant això, és habitual a la pràctica trobar-se un tercer cost addicional, és de la gestoria o tramitació. Aquest cost el pot fixar lliurement qui el porta a terme. Les despeses de gestió o tramitació solen referir-se a dues gestions diferents però relacionades necessàriament:

La presentació i liquidació de l'impost (AJD) davant l'Administració Tributària competent. Tot i que en l'actualitat l'escriptura de cancel·lació d'hipoteca està exempta de pagament (és a dir no es paga impost), si està subjecta a l'impost. Vol dir que, tot i que no es paga impost (tret del País Basc en casos concrets) la presentació a Hisenda i el seu correlatiu control s'ha de fer igualment.
La presentació de l'escriptura notarial de cancel·lació d'hipoteca juntament amb la liquidació tributària pertinent, per a la seva inscripció en el Registre de la Propietat competent del lloc on radiqui la finca la hipoteca de la qual es tracta d'esborrar.

Dur a terme aquestes gestions, implica temps i coneixement. I òbviament si se li encomanen aquestes tasques a un tercer (sigui el mateix notari, un advocat, la gestoria o el mateix banc) li cobrarà uns honoraris per això. Independents a les despeses notarials i registrals. Ja fa diversos anys, vaig desenvolupar una calculadora digital que fos capaç de calcular (segons l'aranzel notarial i registral) amb gran precisió els costos econòmics d'una cancel·lació d'hipoteca. Pots accedir-hi a través del meu web en el següent enllaç: (AQUÍ). D'aquesta manera, qualsevol ciutadà pot informar-se amb caràcter previ i amb molt rigor.

Per què és important cancel·lar una hipoteca?

Com ja s'ha apuntat en una pregunta precedent, sol passar que alguns particulars, en abordar la qüestió de la cancel·lació registral del seu préstec hipotecari ja pagat, opten per no realitzar-la, ja que creuen que això no té conseqüències, al no ser un tràmit estrictament obligatori.

No obstant això, aquesta decisió, al meu parer, està molt allunyada de la realitat, ja que en el futur, és més que probable que s'hagin de realitzar negocis jurídics sobre aquesta finca, els quals, sens dubte, es veuran entorpits, dificultats i fins i tot impedits pel fet que aquesta càrrega prèvia no estigui cancel·lada.

Així doncs, si per exemple el propietari de l'habitatge, en un futur necessita diners i demana un nou préstec amb garantia hipotecària, aquesta operació no s'aprovarà fins que no estigui cancel·lada registralment la càrrega prèvia. O així mateix pot succeir que, si en un futur es vol vendre la finca, sens dubte serà necessari cancel·lar registralment l'antiga hipoteca ja pagada, però tot això s'haurà de realitzar amb uns terminis molt acotats, ja que els temps del tràmit vindran determinats per la urgència de tancar l'operació de venda. O fins i tot, pensant ja més en el llarg termini, també pot succeir que, en un futur, quan el propietari de la finca mori i l'adquireixin els seus hereus, si aquests la volen vendre, el tràmit i el seu cost es traslladi a aquests (és a dir, per exemple, als seus fills), cosa que sens dubte, no sembla l'opció més desitjable.

Per tot això, encara que a priori no pugui semblar una prioritat, l'opció més adequada i sensata és, una vegada s'ha finalitzat de pagar el seu préstec hipotecari, procedir a la cancel·lació registral de la càrrega en el Registre de la Propietat.

Quant es trigarà a aconseguir la cancel·lació registral de la hipoteca?

Sobre el termini que es trigarà a cancel·lar registralment una hipoteca, hi ha moltes variables que hi poden influir. El procés sempre és el mateix:

Esbrinar els costos que comporta el procés de cancel·lar la hipoteca;
Elegir el mitjà més adequat (fer-ho a través del banc, de la notaria, d'una gestoria o advocat, o fins i tot, fer-ho un mateix);
Fer la provisió de fons;
Obtenir el certificat de saldo zero;
Fer-se'l arribar al notari, que aquest prepari l'escriptura de cancel·lació i contacti amb l'entitat bancària;
Que un representant de l'entitat bancària acudeixi a signar a la notaria l'escriptura de cancel·lació;
Una vegada signada davant notari l'escriptura de cancel·lació d'hipoteca, presentar-la i liquidar l'Impost davant l'Administració tributària;
Finalment, presentar i esperar 15 dies hàbils la inscripció de la cancel·lació en el Registre de la Propietat;

No obstant això, en funció del responsable triat per dur a terme aquest procés, els temps com avançava, poden ser molt diferents. Avui dia, llevat de la signatura de l'escriptura de cancel·lació per part del representant del banc que ha de ser presencial i exigeix desplaçament físic (ja sigui del notari o de l'empleat del banc), la resta dels tràmits es poden fer telemàticament. El que ha reduït moltíssim els temps d'espera. Dit això, per tot l'exposat, a tall de resum, si no ocorren incidències en el procés de signatura del document o en la seva inscripció, en un termini aproximat de 3 – 4 setmanes, es pot disposar de la cancel·lació registral de la seva hipoteca.

Fins aquí, he intentat donar resposta als dubtes més habituals o comuns. Però a la pràctica es presenten escenaris diversos que poden fer una mica més complexa la qüestió com veurem a continuació.

[Primer escenari complex i molt habitual en la pràctica diària]

"Quan una persona vol comprar un habitatge i sobre la mateixa ja existeix un préstec hipotecari encara pendent de pagament"

Sense perjudici de l'explicat fins ara, és molt habitual que l'actual propietari de l'habitatge, abans que finalitzi el pagament del préstec, per la raó que fos (per exemple, perquè vol una altra casa major, perquè es vol mudar de localitat, perquè ja no li agrada el seu actual habitatge, etc.) decideixi vendre l'habitatge, de manera que aquest encara té part del préstec que va sol·licitar en el seu moment per adquirir-la, pendent de pagament. En aquest cas, estaríem doncs parlant d'una hipoteca que no es troba cancel·lada econòmicament, sinó que aquesta té saldo viu, la qual caldrà cancel·lar econòmicament i registralment, de la forma que es detallarà en les següents preguntes.

Com es cancel·larà econòmicament el préstec hipotecari previ del venedor?

Per aconseguir la cancel·lació econòmica del préstec que té vigent el venedor, el mateix, com a actual propietari de l'habitatge, contactarà amb el seu banc al qual deu aquest préstec, i li comunicarà la seva voluntat de vendre la finca hipotecada i, per tant, de cancel·lar anticipadament el préstec hipotecari. Així mateix, li comunicarà la data exacta en la qual està prevista realitzar la compravenda (per exemple, 1 d'abril de 2021).

A la vista d'això, el banc creditor lliurarà a l'actual propietari un certificat de saldo pendent a la data en què estigui prevista la formalització de la compravenda, en el qual també s'indicarà el número de compte bancari (per suposat, titularitat del banc i no del venedor) en el qual el comprador haurà d'ingressar aquest import.

Així doncs, per exemple, si l'actual propietari deu 85.000 € a data 1 d'abril de 2021, el seu banc li lliurarà un document en el qual així es reflecteixi, i en el qual consti el compte bancari XXXX-XXXX-XX-XXXXXXXXXX, titularitat d'aquest banc, en la qual s'ha d'ingressar aquests 85.000 € per poder així cancel·lar econòmicament el préstec hipotecari previ.

Així les coses, arribat el dia de la formalització davant notari de la compravenda en escriptura pública, el comprador, de tot el preu de compra pactat, retindrà la part que correspongui al saldo viu del préstec en qüestió, a l' efecte d' ingressar-lo ell mateix, de forma directa, al banc creditor, en el compte indicat en aquest certificat, mitjançant una transferència bancària immediata tipus Banc d' Espanya.

Així doncs, reprenent l'exemple anterior, si el preu de la compravenda s'ha fixat en 200.000 €, d'aquest import, el comprador retindrà els 85.000 € corresponents al saldo viu del préstec hipotecari, de manera que només entregarà 115.000 € al venedor, mentre que aquests 85.000 € els ingressarà directament, mitjançant una transferència immediata via Banc d'Espanya (també conegudes com a OMF) perquè el banc creditor rebi aquests diners i cancel·li econòmicament el préstec hipotecari, i els 1.000 € restants els destinarà a abonar els costos de la cancel·lació registral de la hipoteca.

Com es cancel·larà el préstec hipotecari previ del venedor?

Aconseguida doncs la cancel·lació econòmica del préstec hipotecari, també caldrà gestionar la cancel·lació registral de la hipoteca. A aquest efecte, el comprador haurà de retenir així mateix el cost que pugui suposar la cancel·lació registral de la hipoteca (comptant el cost de l'aranzel notarial, de l'aranzel registral i dels honoraris del notari, advocat o gestoria a la qual encarregui aquesta gestió), per poder abonar-los i aconseguir aquesta cancel·lació registral.

Així doncs, reprenent l'exemple anterior, si el preu de la compravenda s'ha fixat en 200.000 €, d'aquest import, el comprador, que ja ha retingut 85.000 € corresponents al saldo viu del préstec hipotecari, retindrà així mateix altres 1.000 € per afrontar el cost de la cancel·lació registral de la càrrega hipotecària, de manera que finalment només entregarà 114.000 € al venedor, mentre que aquests 85.000 € els ingressarà directament, mitjançant una transferència immediata via Banc d'Espanya (també conegudes com a OMF) perquè el banc creditor rebi aquests diners i cancel·li econòmicament el préstec hipotecari, i els 1.000 € restants els destinarà a abonar els costos de la cancel·lació registral de la hipoteca.

Com es quin import retenir per a les despeses de cancel·lació registral de la hipoteca?

Com ja s'ha explicat, per cancel·lar registralment una hipoteca, necessitarem atorgar una escriptura de cancel·lació d'hipoteca (el cost de la qual ve regulat per una norma, que es denomina Aranzel dels Notaris, que pot trobar AQUÍ), tramitar la seva inscripció en el Registre de la Propietat (el cost de la qual ve regulat per una norma, que es denomina Aranzel dels Registradors de la Propietat, que pot trobar AQUÍ), així com els honoraris que, si s' escau, cobri la gestoria, l' advocat o la notaria designada per a la tramitació del document.

Dit això, com que aquestes normes són complexes de comprendre, i els honoraris concrets de la gestoria, advocat o notaria, en concepte de tramitació, poden variar en funció del professional elegit, per calcular la xifra concreta que s'ha de retenir del preu de venda, i que s'haurà de destinar a la cancel·lació d'aquesta hipoteca prèvia del venedor, haurem d'atendre fonamentalment la via que triem per aconseguir aquesta cancel·lació. Així doncs:

Si s' ha encomanat la gestió al banc, serà la gestoria del propi banc la que determinarà l' import a retenir, en base al pressupost que faciliti.
Si s' ha encomanat la gestió a una gestoria o advocat de confiança del comprador, serà aquesta gestoria o advocat el que determinarà l' import a retenir, en base al pressupost que faciliti.
Si s' encomana la gestió a un notari de confiança del comprador, serà aquest notari el que determinarà l' import a retenir, en base al pressupost que faciliti.
Si la gestió de tot el tràmit la desitja realitzar el propi comprador pels seus mitjans, haurà de calcular ell mateix el cost de l' escriptura així com de la seva inscripció. En aquest cas, com s'ha comentat, posem a disposició dels interessats una calculadora del web de la notaria Jesús Benavides (AQUÍ) on podran realitzar el càlcul que necessiten.

És el venedor el que assumeix les despeses de la cancel·lació econòmica i registral del préstec hipotecari previ?

Com és lògic, la cancel·lació econòmica del préstec hipotecari viu que grava la casa que es ven la paga el venedor, ja que va ser ell qui va demanar aquest préstec per adquirir l'habitatge en el seu moment, de manera que és ell qui l'ha de pagar retornant aquests diners. No obstant això, com s'ha explicat, aquest pagament no es realitza directament pel venedor, sinó que és el comprador qui el gestiona, ja que és ell qui reté part del preu de compra (que correspondria en principi abonar directament al venedor), als efectes d'aconseguir la cancel·lació econòmica d'aquest préstec hipotecari previ, ja que com és lògic, com a nou propietari, és la part interessada a alliberar la càrrega de la seva finca, per deixar-la així lliure de gravàmens que puguin perjudicar el seu dret de propietat.

Pel que fa a la cancel·lació registral de la hipoteca, s'aplica la mateixa regla, és a dir, que la paga el venedor, ja que és una càrrega que ell va constituir sobre aquesta finca, i és el qui ha de suportar el cost de la seva cancel·lació, però el pagament no el realitza directament el venedor, sinó que novament, és el comprador el que reté part del preu de compra per destinar-lo a pagar les despeses d'aquesta cancel·lació registral (que engloben principalment el cost del Notari, del Registre de la Propietat i dels honoraris de tramitació del document que pugui cobrar la gestoria, advocat o notaria a la qual s'encarregui el tràmit).

Per què s'encarrega el comprador de l'habitatge de la gestió de cancel·lar la hipoteca del venedor, si a més és el mateix venedor qui assumeix les despeses?

La raó per la qual tota la gestió queda en mans del comprador no és altra que és la part més interessada a aconseguir aquesta "desaparició" del dret real d'hipoteca en el Registre de la Propietat, ja que, com a nou propietari, voldrà que la seva finca que acaba de comprar estigui lliure de càrregues.

N'hi ha prou de pensar el següent exemple per entendre aquest interès: "El comprador a l'hora de pagar el preu de compra s'assegura que pagant directament a l'entitat bancària liquida econòmicament el deute pendent que pesa sobre l'immoble. El fet de realitzar aquest pagament i justificar-lo davant notari, li dona una posició de seguretat més que suficient sobre la cancel·lació econòmica del préstec, però no de la cancel·lació de la hipoteca. És a dir, tot i haver pagat el deute, la hipoteca seguirà apareixent sobre l'immoble al Registre mentre no es faci l'oportuna gestió per esborrar-la. Imagín que comprador i venedor, ja sigui de paraula o expressament en la pròpia escriptura de compravenda que la part venedora assumeix l'obligació de fer-se càrrec i pagar aquesta gestió de cancel·lar registralment la hipoteca, però a la pràctica la part venedora no arriba mai a dur-la a terme, perquè això li comporta invertir temps i diners. I pensa... total, l'immoble ja no és de la seva propietat i ja ha cobrat el preu. La part compradora es veuria obligada a perseguir la part venedora perquè real realés aquesta gestió, etc."

Evidentment, el més sensat és que el comprador no només retingui de part del preu de compra l'import pendent del préstec, sinó la quantitat previsible de despeses per aquesta farragosa gestió. I a més de retenir aquest import, el mateix comprador s'haurà de preocupar per gestionar la cancel·lació registral corresponent. El que ens porta directament a la següent pregunta.

Qui es fa càrrec de la gestió de la cancel·lació registral de la hipoteca prèvia del venedor?

Com s'ha indicat anteriorment, de la cancel·lació registral de la hipoteca prèvia del venedor s'encarregarà el comprador, i la pagarà amb aquests fons que haurà retingut del preu de venda. A aquest efecte, una vegada s'hagi signat ja la compravenda i, en aquest acte, s'hagi cancel·lat econòmicament el préstec viu de la manera que s'ha explicat en la pregunta precedent, el venedor de l'habitatge, com a antic deutor, acudirà al seu banc a sol·licitar el certificat de saldo zero, que és aquest document en el qual el banc creditor es dona per satisfet de l'obligació principal i consent la cancel·lació registral de càrrega. Amb aquest document, el venedor se l'enviarà al comprador (per correu electrònic, per exemple), i aquest, ja no només amb els diners retinguts sinó també amb el certificat de saldo zero en el seu poder, activarà la tramitació de la signatura de l'escriptura de cancel·lació d'hipoteca i la seva inscripció en el Registre de la Propietat per alguna de les vies que s'han explicat en una pregunta anterior, però que, no obstant, recordo:

En aquest cas sembla una opció poc probable, ja que la relació comercial d'aquest banc era amb el venedor, no amb el comprador que ara gestiona la cancel·lació.
Encomanant la gestió a un advocat o gestoria de la seva confiança.
Assumint el mateix comprador tota la gestió (opció menys recomanable com s'ha explicat).
Delegant la gestió en el notari que hagués triat (el normal és encarregar-li la gestió al propi notari que signa l'escriptura de compravenda, ja que llevat del certificat de saldo zero, en el moment de la signatura ja tindria tota la documentació necessària per activar la tramitació d'aquesta cancel·lació).

Per què és tan important el certificat de saldo zero?

Com s'ha explicat ja, el certificat de saldo zero és un document fonamental per a tot el procés, ja que sense ell no es podrà cancel·lar la càrrega hipotecària. Amb aquest certificat de saldo zero, el banc anteriorment creditor certifica que el préstec hipotecari en qüestió ha estat completament pagat, que ja no té res a reclamar per aquest concepte i que, per tant, consent la cancel·lació registral de la hipoteca en el Registre de la Propietat. Amb aquest certificat de saldo zero, és quan ja el notari pot tramitar la signatura de l'escriptura de cancel·lació d'hipoteca, i a tal efecte contacta amb un apoderat d'aquesta entitat financera, el qual, a la vista del contingut del certificat de saldo zero, signa l'escriptura de cancel·lació d'hipoteca, donant el seu consentiment, en nom del banc al qual representa, a cancel·lar registralment la hipoteca en el Registre de la Propietat.

En aquest cas concret, com és lògic, el certificat de saldo zero només es pot obtenir una vegada que el préstec ja està pagat, de manera que en el dia de la signatura, el comprador liquidarà el préstec abonant la quantitat que es degués en el compte del banc creditor que constés en el certificat de saldo pendent a data de la compravenda (tal com s'ha explicat anteriorment en una altra pregunta) perquè, posteriorment (per exemple al dia hàbil següent), el venedor pugui anar al seu banc a sol·licitar el certificat de saldo zero (doncs el banc només se l'entregarà al venedor, que és el seu client titular d'aquest préstec ja cancel·lat econòmicament) i, una vegada obtingut el mateix, se'l pugui entregar personalment al comprador (o enviar-se'l via email), perquè el comprador ja pugui gestionar la cancel·lació registral per la via que hagi triat.

[Segon escenari]

"Quan es vol comprar un habitatge on segueix apareixent la hipoteca en el Registre de la Propietat, però en realitat el préstec ja està cancel·lat econòmicament"

En aquesta ocasió, el procediment a seguir serà el mateix que s'ha aplicat en el primer supòsit, però amb l'avantatge que tot això se simplifica encara més, ja que com que el préstec hipotecari ja està pagat, el venedor, simplement, abans de la signatura de la compravenda haurà d'acudir al seu banc, als efectes que li facin entrega del certificat de saldo zero.

Així doncs, es procedirà de la manera següent:

El dia de la signatura de l'escriptura de compravenda, el venedor lliurarà el certificat de saldo zero al comprador perquè pugui gestionar la cancel·lació registral de la càrrega.
El cost de la cancel·lació registral de la hipoteca prèvia que gravava la finca venuda la pagarà el venedor, igual que en el supòsit anterior.
Aquest pagament no el realitzarà directament el venedor, sinó que com en el cas anterior, és el comprador qui, del preu de compra pactat, descompta el cost que suposi la cancel·lació registral, de manera que el reté ("se'l queda" per a si), per destinar aquests diners a pagar el que costi la cancel·lació registral d'aquesta hipoteca prèvia.
El comprador, amb aquest certificat de saldo zero i amb els diners que ha retingut del preu de venda, gestionarà la cancel·lació registral de la hipoteca, per la via que consideri més adequada.
El cost concret de la cancel·lació registral de la hipoteca prèvia, igual que s'ha explicat abans en el primer supòsit, dependrà de la via que triï el comprador, i del pressupost que li facilitin a aquest efecte.
No obstant això, aprofitant que el comprador signa la seva escriptura de compravenda en un notari, el més raonable és que, si aquest ofereix un preu adequat per la gestió, li encomani a l'esmentat Notari la signatura de l'escriptura de cancel·lació d'hipoteca i la seva inscripció en el Registre de la Propietat, ja que així aconsegueix que un sol professional (és a dir, aquest Notari), gestioni la totalitat de l'operació, és a dir, la compravenda i la seva inscripció en el Registre de la Propietat, així com la cancel·lació registral de la càrrega prèvia, simplificant molt més el tràmit, que no si es disgreguen les tasques a realitzar entre diferents professionals.
En qualsevol cas, novament remarcar que el venedor, com és qui assumeix el cost de la cancel·lació registral, té dret a buscar pel seu compte un Notari de la seva confiança que assumeixi la signatura de l'escriptura de cancel·lació d'hipoteca (i en el seu cas la seva gestió), a un cost més econòmic que el que, en el seu cas, li proposés el comprador. Si això succeís, el comprador quedarà obligat a tramitar la cancel·lació per aquesta via.

[Tercer escenari]

"Quan es vol comprar un habitatge mitjançant finançament d'un nou banc, i sobre aquest habitatge ja existeix un préstec hipotecari pendent de cancel·lar del venedor"

En aquesta ocasió, el procediment a seguir serà l' igualment previst en el primer supòsit, però amb les particularitats que a continuació s' assenyalen:

En aquest supòsit, la cancel·lació econòmica i/o registral del préstec hipotecari previ serà assumida per la gestoria que representi el banc que finança el comprador, doncs és la part interessada en què aquesta càrrega prèvia quedi cancel·lada, als efectes que la finca quedi gravada només per la nova hipoteca que es concedeix al comprador.

Sobre això, cal indicar que les gestories que més habitualment realitzen aquest tràmit són, entre d' altres:
- Grup BC
- Tecnotramit
- Tessi Diagonal
- Garsa
- Gesdeck
- Gestoria Arnal
- Etc.
Així doncs, del total finançament que es concedís al comprador, el banc en qüestió retindrà les quantitats que corresponguin per cancel·lar econòmicament i/o registralment el préstec hipotecari previ, i encomarà aquesta gestió a la seva pròpia gestoria.
Pel que fa al certificat de saldo zero es procedirà de la mateixa manera que s'ha explicat en el primer supòsit, és a dir, si existís un préstec hipotecari previ pendent de pagament, el dia de la signatura de la compravenda es cancel·larà econòmicament mitjançant transferència, perquè posteriorment el venedor acudeixi al seu banc a sol·licitar el certificat de saldo zero . Una vegada obtingui el mateix, l'haurà de lliurar al comprador o a la seva gestoria perquè aquesta pugui gestionar la cancel·lació registral d'aquesta hipoteca prèvia. Per contra, si només fos necessària la cancel·lació registral (perquè el préstec ja estava pagat), el venedor haurà d'obtenir prèviament el certificat de saldo zero i entregar-lo al comprador o la seva gestoria el dia de la firma, perquè aquesta ho pugui gestionar.
El cost de la cancel·lació registral de la hipoteca prèvia que gravava la finca venuda la pagarà el venedor, igual que en el supòsit anterior.
Aquest pagament no el realitzarà directament el venedor, sinó que en aquest cas, és la gestoria del banc que finança el comprador qui, del preu de compra pactat, descompta el cost que suposi la cancel·lació registral, de manera que el reté ("se'l queda" per a si), per destinar aquests diners a pagar el que costi la cancel·lació registral d'aquesta hipoteca prèvia.
El cost concret de la cancel·lació registral de la hipoteca prèvia, en aquest cas el determinarà la gestoria que representa el banc que finança el comprador, en base al pressupost que faciliti. Sobre aquest, cal precisar que:
check
Com és lògic, es tractarà d' una provisió de fons, és a dir, una aproximació del cost del tràmit, però no un pressupost tancat. Així doncs, quan es realitzi tot el tràmit, a la vista del cost real de tot això (escriptura de cancel·lació i la seva inscripció en el Registre), es calcularà el cost total definitiu de tot això i es liquidarà la provisió, retornant al venedor la quantitat que, en el seu cas, hagués sobrat.
check
Així mateix, cal precisar que habitualment, les gestories dels bancs solen realitzar provisions de fons elevades per aquest concepte, per assegurar que el cost del tràmit quedarà cobert en tot cas, però com s' ha indicat finalment, un cop se sàpiga el cost exacte de tot el tràmit, es liquidarà igualment la provisió i es retornarà el sobrant que correspongui al venedor.
En qualsevol cas, novament remarcar que el venedor, com és qui assumeix el cost de la cancel·lació registral, té dret a buscar pel seu compte un Notari de la seva confiança que assumeixi la signatura de l'escriptura de cancel·lació d'hipoteca (i en el seu cas la seva gestió), a un cost més econòmic que el que, en el seu cas, li proposés la gestoria del banc que finança el comprador. Si això succeís, la gestoria del banc haurà de derivar la signatura de l' escriptura a aquest notari i, si s' escau, la gestió, si així s' hagués determinat o, per contra, mantenint a posteriori la gestió en mans de la gestoria designada.

Conclusió

Esperant doncs que aquest article hagi resolt els seus dubtes sobre què és la cancel·lació registral d'una hipoteca i quins aspectes s'han de tenir en compte sobre la mateixa quan es realitza una compravenda immobiliària, a continuació, es procedeix a resumir els aspectes fonamentals tractats:

Quan es constitueix un préstec hipotecari per adquirir un habitatge, en realitat es realitzen dos actes o negocis jurídics diferents, això és, una obligació principal, en forma de préstec, i a més, una garantia per assegurar el compliment d' aquesta obligació, que adopta la forma de dret real d' hipoteca.
Com a conseqüència de l'afirmació anterior, en la vida final d'un préstec hipotecari podem diferenciar dues grans fases, a saber, una primera, que es denomina cancel·lació econòmica, i que es refereix a la devolució dels diners prestats, i una segona, que es denomina cancel·lació registral, que es refereix a la necessitat d'eliminar del Registre de la Propietat aquesta càrrega, doncs l'obligació principal que garantia ja s'ha satisfet.
Per cancel·lar registralment una hipoteca, és necessari prèviament atorgar davant notari una escriptura de cancel·lació d'hipoteca, en la qual un representant del banc creditor certifica que el préstec ja està pagat i que per tant es consent la cancel·lació de la càrrega en el Registre de la Propietat. Posteriorment, cal inscriure aquesta escriptura en el Registre de la Propietat.
També és possible aconseguir la cancel·lació de la hipoteca per la via de la prescripció. En aquest cas, cal que transcorrin 21 anys des que hagués d' haver finalitzat el termini per pagar el préstec garantit, sense que consti en el Registre que s' hagi entaulat l' acció hipotecària corresponent. Si això fos així, es podrà aconseguir la cancel·lació mitjançant una instància privada amb les firmes legitimades notarialment.
La cancel·lació registral d'hipoteca no és obligatòria, però sí molt recomanable, ja que permet deixar la finca lliure de càrregues, cosa que facilitarà en gran mesura la seva gestió en el futur.
El cost de la cancel·lació registral de la hipoteca ha de ser assumit pel deutor que va constituir la mateixa sobre la seva finca, i no per l'entitat financera que li va concedir el préstec.
Per poder signar l'escriptura de cancel·lació d'hipoteca és fonamental que disposi del certificat de saldo zero. A tal efecte, quan finalitzi el pagament del seu préstec, haurà d' acudir a la seva entitat financera al que li facilitin aquest document, el qual li haurà de ser lliurat pel seu banc sense cap cost per a vostè.
Quan es ven un habitatge, si sobre aquesta pesa un préstec hipotecari pendent de pagament, el comprador retindrà part del preu al venedor per cancel·lar econòmicament aquest préstec, així com per gestionar la cancel·lació registral de la càrrega.
Si el comprador adquireix l'habitatge amb finançament d'un banc, i cal així mateix gestionar la cancel·lació registral d'una hipoteca prèvia del venedor, el comprador retindrà part del preu a aquest efecte, però la gestió es realitzarà per part de la gestoria del banc que finança, als efectes d'assegurar que les càrregues prèvies es cancel·len i que la primera i única hipoteca que grava la finca és la nova garantia que es constitueix en aquesta compravenda. Sense perjudici, que el venedor també té dret a buscar un notari de la seva confiança, cas en el qual la gestoria del banc que finança la compra haurà de derivar l' operació a l' esmentat notari.
El procés d'una cancel·lació registral d'hipoteca, llevat de situacions poc convencionals, deu ser d'un mes aproximadament com a molt. No obstant això, com s'indicava anteriorment, dependrà molt del camí triat per dur a terme aquesta cancel·lació registral.

No vull acabar aquest article, sense oferir lògicament aquest servei des de la meva notaria. Doncs vaig estar des de l'any 2014 especialitzat en la gestió integral d'aquest tipus de document per donar el millor servei possible al consumidor.

check

En cas que estigui interessat a tramitar la seva cancel·lació d'hipoteca amb nosaltres, pot fer-ho de forma automàtica i digital a través del següent enllaç seguint pas per pas (AQUÍ).

check

Si només desitja esbrinar de forma anticipada i real els costos de la seva cancel·lació d'hipoteca pot utilitzar la nostra calculadora en el següent enllaç (AQUÍ). Així mateix, a la nostra pàgina web, a l'àrea de serveis, podrà trobar més informació detallada al respecte.

check

Finalment, si ho desitja, pot contactar directament amb nosaltres en la següent direcció: cancelaciones@jesusbenavides.es. Després d'aquest compte de correu electrònic existeix un ampli equip de professionals especialitzats en la matèria que podran resoldre-li qualsevol dubte.

Vull dedicar aquest article al meu difunt pare, ja que seguint el seu consell:

"Jesús, fill, especialitza't en alguna cosa, no té perquè ser necessàriament una cosa difícil, una cosa quotidià que converteixi el farragós en senzill i, sobretot, que aporti valor afegit facilitant les coses a les persones que no tenen perquè saber-ne".

Segurament, ell ho hauria fet mil vegades millor que jo. Però diuen que la intenció és el que compta. Ell sempre va ser, és i serà el meu referent a seguir.

Desembre 2023

1.- RENÚNCIA D' HERÈNCIA I SUBSTITUCIÓ VULGAR. SI LA DESIGNACIÓ TESTAMENTÀRIA ALS SUBSTITUTS ÉS GENÈRICA ("FILLS" O "DESCENDENTS), AMB LA SIMPLE AFIRMACIÓ QUE AQUESTS NO EXISTEIXEN, ÉS SUFICIENT PER FORMALITZAR LA RENÚNCIA I POSTERIOR ADJUDICACIÓ A QUI CORRESPONGUI:

Adjunt (AQUÍ) la Resolució de la DGSJFP de 30 d'octubre de 2023 (BOE de 22 de novembre de 2023), on la DG resol un cas d'una acceptació d'herència d'una dona, morta vídua, amb dues filles, a les quals, en el seu testament, designada com a hereves per parts iguals, amb substitució vulgar pels seus respectius fills o descendents. En formalitzar-se l'acceptació d'herència, una de les germanes renuncia a l'herència, i en l'escriptura, la renunciant simplement manifesta que aquesta manca de fills o descendents (sense acreditar-se fefaentment de cap manera), de manera que l'altra germana s'adjudica tota l'herència. El Registrador denega la inscripció perquè entén que s'ha d'acreditar la inexistència de fills o descendents (mitjançant acta de notorietat o per qualsevol mitjà vàlid en Dret).

El notari autoritzant recorre la qualificació i, la DG, alineant-se amb aquest, revoca la nota de qualificació, confirmant que, quan la substitució vulgar testamentària es realitza de forma genèrica (amb expressions com "fills" o "descendents", és a dir, sense crides nominatives), amb la simple manifestació de la inexistència d'aquests, és suficient per formalitzar la renúncia i posterior acceptació per l'hereu afavorit per aquesta renúncia.

‍

2.- VENDA D' HABITATGE ARRENDAT. NO CAL APORTAR LA RENÚNCIA DE L' ARRENDATARI AL DRET DE TEMPTEIG PER PODER INSCRIURE:

La Resolució de la DGSJFP de 8 de novembre de 2023 (BOE de 30 de novembre de 2023), on la DG resol un cas d'una compravenda d'immoble (local) arrendat, en l'escriptura del qual el Notari dóna fe que se li ha exhibit una escriptura on l'arrendatari renuncia al seu dret d'adquisició preferent que li reconeix la LAU.

El Registrador denega la inscripció, al·legant que cal que se li acrediti a ell també, fefaentment, els detalls i circumstàncies d'aquesta renúncia (aportant còpia d'aquesta escriptura de renúncia on el Registrador pugui analitzar els seus termes, la legitimació de qui l'atorga, etc.). La DG revoca la nota de qualificació, considerant que amb la dació de fe del notari conforme l' arrendatari ha renunciat al seu dret de tempteig és suficient, ja que la Llei no atribueix competències al Registrador per qualificar els extrems de l' esmentada renúncia.

‍

3.- A CATALUNYA EL PRELEGATARI POT PRENDRE POSSESSIÓ, PER SI MATEIX, DELS BÉNS PRELEGATS:

La Resolució de la DG de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de Catalunya de 27 d'octubre de 2023 (DOGC de 8 de novembre de 2023), on es resol un cas relatiu a una acceptació d'herència amb diversos cohereus, on un d'ells, a més, sent prelegatari d'un immoble, accepta la seva part de l'herència i, així mateix, de forma unilateral, s' adjudica aquest bé que conforma el prellegat. El Registre de la Propietat denega la inscripció al·legant que, perquè aquesta adjudicació té efecte, és necessària la conformitat de tots els hereus.

El notari autoritzant presenta recurs i, la DG, alineant-se amb aquest, revoca la nota de qualificació, recordant que, de conformitat amb el CCCat (art. 427-22), el legatari pot prendre per si mateix possessió del llegat si es tracta d'un prellegat.

‍

4.- COMPRAVENDA AMB CONDICIÓ RESOLUTÒRIA A CATALUNYA. INTERPRETACIÓ DELS PERCENTATGES D' IMPAGAMENT NECESSARIS PER RESOLDRE EL CONTRACTE:

Adjunt (AQUÍ) la Resolució de la DG de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de Catalunya de 10 de novembre de 2023 (DOGC d'1 de desembre de 2023), on es resol un cas relatiu a una escriptura de resolució de compravenda, d'acord amb una condició resolutòria pactada i inscrita, a causa de l'impagament de quantitats degudes.

En el supòsit la DG senti la interpretació correcta de l'article 621-54 CCCat, en virtut del qual, per poder donar per resolta la compravenda per impagament de les quantitats ajornades (perquè els venedors recuperin la propietat de l'immoble) cal que les quantitats impagades superin el 15% del preu íntegre (preu total de la compravenda), de manera que, només un cop s'hagin acumulat impagaments de quantitats vençudes que superin aquest 15% del preu total de compra, es podrà llavors sí donar per resolta la compravenda.

‍

5.- SÓN INSCRIPTIBLES ELS ACORDS D' UNA JUNTA GENERAL A LA QUAL NO ASSISTEIXEN ELS ADMINISTRADORS:

Adjunt (AQUÍ) la Resolució de la DGSJFP de 15 de novembre de 2023 (BOE de 4 de desembre de 2023), on la DG resol un cas d'una Junta General d'Accionistes a la qual, els administradors de la societat no hi assisteixen.

El Registrador Mercantil denega la inscripció dels acords adoptats, per aquesta causa, a l'empara de l'article 180 LSC ("els administradors hauran d'assistir a les juntes generals"). El notari recorre la qualificació, i la DG, alineant-se amb aquest, confirma que, en efecte, la inassistència de l' òrgan d' administració a la junta general no és motiu de nul·litat de la mateixa, sinó el que, en el seu cas generarà, és la responsabilitat dels administradors prevista en l' article 236 LSC.

‍

6.- ACTA NOTARIAL DE JUNTA. PER PODER INSCRIURE EN EL REGISTRE MERCANTIL L' ANOTACIÓ PREVENTIVA, CAL ACREDITAR QUE S' HA EFECTUAT EL REQUERIMENT NOTARIAL ALS ADMINISTRADORS:

Adjunt (AQUÍ) la Resolució de la DGSJFP de 14 de novembre de 2023 (BOE de 4 de desembre de 2023), on la DG resol un cas de denegació d'anotació preventiva de sol·licitud d'acta notarial de junta, en el Registre Mercantil. Supòsit en què un soci vol que s'aixequi acta notarial de junta general i, per això, envia Email al president del consell d'administració sol·licitant-ho així, el qual li contesta afirmativament. Aquest soci intenta que es practiqui l' anotació preventiva en el Registre Mercantil en base a aquest Email, i el Registrador ho denega, afirmant que perquè sigui possible inscriure l' anotació preventiva, cal aportar el requeriment notarial als administradors.

La DG confirma la nota de qualificació i recorda que, per poder-se practicar l'anotació preventiva que es pretén, cal acreditar que s'ha efectuat el requeriment notarial als administradors (art. 104.1 RRM).

‍

7.- VENDA D' IMMOBLE PER CONGREGACIÓ RELIGIOSA:

La Resolució de la DGSJFP de 23 d'octubre de 2023 (BOE de 22 de novembre de 2023), la qual pot ser d'utilitat en aquest cas de transmissions, ja que resumeix i analitza de forma detallada la legislació i documentació necessària per formalitzar la venda d'un immoble pertanyent a una congregació religiosa.

‍

8.- ELEVACIÓ A PÚBLIC DE CONTRACTE D' ARRENDAMENT SUBSCRIT PER L' ANTERIOR TITULAR REGISTRAL:

La Resolució de la DGSJFP de 2 d'octubre de 2023 (BOE de 2 de novembre de 2023), on la DG resol un recurs interposat contra la denegació de la inscripció d'una escriptura d'elevació a públic de contracte d'arrendament.

Contracte d'arrendament subscrit per l'anterior titular registral (com a arrendador), i una arrendatària. El propietari no paga el préstec hipotecari que grava la finca arrendada i aquesta, finalment, és objecte d' execució hipotecària, en el procés de la qual, la finca és adjudicada a un tercer, a favor del qual consta inscrit actualment l' esmentat immoble. En aquest procés d' execució hipotecària, el nou titular que s' adjudica la finca és conscient que aquesta està arrendada, i l' adjudicació, en el procés judicial, se li concedeix salvaguardant els drets d' aquest arrendatari. Posteriorment, l'arrendatari intenta inscriure el seu dret, i el Registre el denega per falta de tracte successiu (art. 20 LH), és a dir, que no coincideix la persona qui va signar el contracte d'arrendament com a arrendador amb l'actual titular registral inscrit.

La DG revoca la qualificació, considerant aquest cas una excepció al principi general, ja que en el procediment d' execució hipotecària on va ser part l' actual titular registral es va deixar llevat del dret de l' arrendatària a l' ocupació de l' immoble.

‍

9.- PROPIETAT HORITZONTAL. D' ELEMENT PRIVATIU A ELEMENT COMÚ. LA VIA CORRECTA ÉS L' ACORD D' AFECTACIÓ I CONVERSIÓ EN ELEMENT COMÚ:

La Resolució de la DGSJFP de 14 de novembre de 2023 (BOE de 4 de desembre de 2023), on la DG resol un recurs interposat contra la denegació de la inscripció d'una escriptura de segregació d'element privatiu i posterior venda a favor de la comunitat de propietaris (per convertir-lo tot seguit en element comú de la propietat horitzontal).

La DG confirma el defecte i, en resum, ens ve a dir que si es vol convertir una cosa privativa en element comú, la forma correcta no és la seva venda a favor de la comunitat, sinó la seva configuració com a element comú, modificant la descripció de l' edifici, i amb acord unànime de la comunitat de propietaris en afectar el títol constitutiu.

‍

10.- NOVES FUNCIONALITATS A LA SEU ELECTRÒNICA DE L' AGÈNCIA TRIBUTÀRIA DE CATALUNYA:

Es resumeixen noves funcionalitats (AQUÍ) i millores a la seu electrònica de l'ATC:

Impost sobre transmissions patrimonials i actes jurídics documentats (ITPAJD): S' han incorporat novetats en els formularis telemàtics dels models 600 i 620 i en el programa d' ajut dels models 650 i 660. En concret:

Adaptacions del formulari telemàtic del model 600 de l'ITPAJD per admetre a transmetents estrangers sense NIF en les operacions amb la tarifa DRG (drets reals de garantia i préstec).
Adaptacions del formulari telemàtic model 620, compravenda de determinats mitjans de transport usats, per permetre exportar l' autoliquidació i recuperar les seves dades quan existeixi més d' un adquirent, en el cas de compra d' una embarcació, i per mostrar per separat els tipus de vehicle autocaravana.

Pel que fa a l'impost sobre successions i donacions (ISD):

Adaptacions del programa d' ajut de la modalitat de successions per introduir els dipòsits en compte corrent o d' estalvi amb el format IBAN.

Així mateix, s'ha introduït la incorporació automatitzada de l'escriptura pública en els expedients d'autoliquidacions de l'ITPAJD (model 600) i de l'ISD (models 650, 651 i 653). Per tant, ja no cal que el ciutadà aporti l' escriptura pública si la notaria ha tramès prèviament la declaració informativa notarial a l' Agència Tributària de Catalunya.

‍

11.- ACTES LCI. CAL PREGUNTAR AL CLIENT COM VOL LES SEVES FUTURES CÒPIES AUTORITZADES TANT DEL PRÉSTEC HIPOTECARI COM DE LA COMPRAVENDA:

S'adjunta (AQUÍ) Nota de la Junta Directiva del Col·legi Notarial de Catalunya en la qual, donant resposta a una comunicació rebuda en diverses notaries per part del banc ING (en la qual es demana que totes les còpies de les seves escriptures de CV + PH s'expedeixin en format electrònic), s'indica que, en les CV + PH, és el comprador (qui paga l'escriptura) el que ha de triar el format de les seves còpies autoritzades (en suport paper o electrònica).

A aquest efecte, es recomana preguntar al client per aquesta qüestió en l' acta prèvia LCI, deixar-ne constància en l' acta, i sobre la base de la seva preferència, expedir la còpia segons de la forma que demani l' adquirent.

‍

12.- INSTRUCCIÓ PER A LA COMPROVACIÓ DE VALORS DE BÉNS IMMOBLES 2024:

S'adjunta (AQUÍ) la Instrucció per a comprovació de valors de béns immobles de l'Agència Tributària de Catalunya per a fets imposables (ITP, Successions i Donacions) de l'any 2024.

Cal recordar que aquesta taula és de vital importància quan no tenim el valor de referència del cadastre de l'immoble en qüestió. Sempre, en primer lloc, s' ha de tenir en compte el valor de referència a efectes fiscals. Supletòriament, a falta d'aquest, se seguirà utilitzant estava taula com es feia tradicionalment. Multiplicant el valor cadastral pel coeficient multiplicador corresponent, a efectes d' obtenir el valor mínim fiscal.

‍

13.- PROPIETAT HORITZONTAL I SEGREGACIÓ / DIVISIÓ D'ELEMENT PRIVATIU. SI ELS ESTATUTS HO PERMETEN, TAMBÉ, IMPLÍCITAMENT, AUTORITZEN LES OBRES NECESSÀRIES PER EXECUTAR-LA:

La Resolució de la DGSJFP de 2 de novembre de 2023 (BOE de 30 de novembre de 2023), on la DG resol un cas relatiu a una segregació d'un local, resolent que, quan en el títol constitutiu de la propietat horitzontal es prevegi la possibilitat de segregar o dividir elements privatius sense necessitat d'acord col·lectiu de la junta de propietaris, implícitament s' estan autoritzant les obres i modificacions que aquesta segregació precisi, llevat de clàusula expressa en contrari.

‍

14.- VENDA D' HABITATGE HABITUAL DE LA FAMÍLIA. ES REQUEREIX EL CONSENTIMENT D' AMBDÓS CÒNJUGES, TAMBÉ PER A ESTRANGERS:

La Resolució de la DGSJFP de 25 d'octubre de 2023 (BOE de 22 de novembre de 2023), on la DG resol un cas d'una venda d'un immoble pertanyent a un estranger, resolent que l'aplicació de l'article 1320 CC (i per tant el seu homòleg en el codi civil català) relatiu a la necessitat de consentiment d'ambdós cònjuges per disposar de l'habitatge habitual de la família, és independent del que disposi la llei rectora del règim econòmic matrimonial, i que d' acord amb el Reglament 24 juny 2016, és aplicable també a matrimonis estrangers.

‍

15.- IMPORTANT DISTINCIÓ ENTRE PARTICIÓ FETA PEL TESTADOR I NORMES PARTICIONALS:

Adjunt (AQUÍ) la Resolució de la DGSJFP de 27 d'octubre de 2023 (BOE de 22 de novembre de 2023), on la DG resol un cas relatiu a una escriptura d'acceptació d'herència i adjudicacions hereditàries, en la qual, sintetitzant la jurisprudència del Tribunal Suprem en aquesta matèria, aclareix la important diferenciació entre una partició feta en el propi testament i les meres "normes particionals".

Assenyala el Centre Directiu que quan el testador duu a terme en el testament totes les operacions particionals (inventari, avalot, liquidació i adjudicació de lots) estem davant d'una veritable partició feta en testament. En canvi quan es limita a manifestar la seva voluntat perquè en el moment de la partició s' adjudiquin determinats béns en pagament del seu haver a cada hereu, estem davant de meres normes particionals.

Novembre 2023

1.- MOLTA CURA. ERRORS EN NOTARIA QUE GENEREN RESPONSABILITAT CIVIL:

S'adjunta (AQUÍ) una Nota del Consell General del Notariat, on es detallen les principals reclamacions que l'Assegurança de Responsabilitat Civil dels Notaris està havent d'atendre davant de negligències, errors o males praxis professionals. A continuació, alguns exemples destacables:

Diverses reclamacions relatives a documents autoritzats amb persones amb capacitats psíquiques minvades. Extremar precaucions amb persones ancianes que presentin indicis de deteriorament cognitiu, incapacitades / amb mesures de suport per a l'exercici de la capacitat jurídica, sota tutela, curatela, etc.
Suplantacions d' identitat. Extremar la diligència en verificar la identitat de la persona amb la seva foto de DNI / NIE / Passaport, etc.
Verificació de càrregues hipotecàries. Extremar precaucions amb hipoteques cancel·lades econòmicament, però no registralment. Exigir constància documental que efectivament el préstec garantit està pagat.

‍

2.- NOU RECORDATORI. NOVETATS EN MATÈRIA D' INVERSIONS EXTERIORS:

S'adjunta (AQUÍ) una nota informativa d'OCP amb resum de les principals novetats del Reial Decret 571/2023, sobre inversions exteriors. Es consideren inversions exteriors les següents:

Inversions estrangeres a Espanya:

Participació d ' un NO RESIDENT en societats espanyoles que superi el 10% del capital social.
Adquisició d'immobles a Espanya per NO RESIDENTS que superin els 500.000 euros.
En el cas que els fons emprats en la inversió tinguin origen en jurisdiccions no cooperatives, s' exigeix declaració prèvia. L'ordre de 9 de febrer de 2023 (AQUÍ) conté la llista de jurisdiccions no cooperatives.

Inversions espanyoles a l' exterior:

Participació en el capital de societats no residents que superi el 10 % del capital social.
Adquisició de béns immobles sits a l' exterior per import superior a 300.000 euros.
En el cas que la destinació de la inversió sigui una jurisdicció no cooperativa cal igualment la declaració prèvia.

Obligacions del notari:

Quan entri en vigor el desenvolupament normatiu del Reial decret, serà obligatori que el notari remeti la informació sobre la inversió exterior al Consell General del Notariat.
En el període transitori, la presentació telemàtica de les declaracions es realitza mitjançant AFORIX.
Es manté vigent l' obligació del notari de remetre a la Direcció General de Comerç Internacional i Inversions, mitjançant escrit, en els mesos de gener i juliol de cada any, una relació d' aquelles operacions intervingudes que tinguin la consideració d' inversió estrangera, durant el semestre precedent respecte de les quals no s' hagi interessat del notari la presentació de la corresponent declaració.

‍

3.- ÉS POSSIBLE DECLARAR EL FINAL D' OBRA PARCIALMENT EN UN EDIFICI DIVIDIT HORITZONTALMENT:

La DG resol un cas d'un edifici, amb diverses plantes, dividit horitzontalment, on es declara el final d'obra de només part d'ells (en concret, del local baix i de la primera planta, no així de la resta de plantes).

En aquest cas, la DG ho accepta, afirmant que no hi ha inconvenient en què la constància de la terminació d'obra pugui ser parcial, per fases, i fins i tot per pisos; doncs pot ocórrer en la pràctica que hi hagi elements no acabats, sense que això obsti a la inscripció de la terminació d' altres, sempre que s' acrediti degudament.

‍

4.- PARTICIÓ D' HERÈNCIA PER COMPTADOR PARTIDOR. CURA AMB ELS CONFLICTES D' INTERESSOS:

La Resolució de la DGSJFP de 5 de setembre de 2023 (BOE de 25 d'octubre de 2023), on la DG resol que en una escriptura d'acceptació, partició i adjudicació d'herència, la comptadora-partidora no s'ha limitat a l'estrictament particional i, en les adjudicacions, ha realitzat funcions dispositives que requereixen la intervenció dels hereus.

A més, hi ha un conflicte d' interessos entre dos cohereus germans, ja que un és tutor d' un altre, i per tant n' exerceix la representació legal. En ser els dos interessats en l' herència, i estar un d' ells representat legalment pel seu germà, hi ha conflicte d' interessos i en aquest cas és necessari la intervenció d' un defensor judicial.

‍

5.- VENDA DE PLAÇA D' APARCAMENT EN FINCA SENSE DIVIDIR. CAL DESCRIURE CONCRETAMENT LA PLAÇA D' APARCAMENT:

La Resolució de la DGSJFP de 28 de juliol de 2023 (BOE de 12 d'octubre de 2023), on la DG resol un cas de venda d'una participació indivisa (1,329%) d'una finca, destinada a aparcament de vehicles. L'escriptura contenia la descripció d'aquesta finca registral en el seu conjunt (consistent en la planta soterrani d'un edifici destinada a aparcaments i trasters), però no la descripció d'aquesta concreta plaça d'aparcament l'ús i gaudi exclusiu de la qual s'atribuïa a la participació indivisa de finca transmesa.

La DG, alineant-se amb el Registrador, considera que cal que, en l' escriptura de compravenda, es descrigui amb detall els llindars i la superfície de la plaça d' aparcament que es transmet.

‍

6.- REGISTRE DE LA PROPIETAT I LLEI 11/2023. NOUS TERMINIS PER A QUALIFICACIÓ DE DOCUMENTS:

La Resolució de la DGSJFP de 7 de juliol de 2023 (BOE de 15 d'agost de 2023), on s'aprova el calendari per implantar la llei 11/2023 de digitalització d'actuacions registrals. Aquesta llei ve a instaurar la signatura electrònica de tots els assentaments i documents registrals i la portada d' un protocol en suport electrònic. L' esmentada resolució inclou dos annexos amb un calendari d' implantació de la signatura electrònica en cadascun dels Registres de la Propietat d' Espanya, i amplia el termini ordinari de qualificació registral de 15 dies hàbils a 30 dies hàbils, durant el termini d' un mes a comptar des de la data en què s' inicia la implantació de les actuacions digitals.

S' adjunta al resum la resolució amb els annexos en els quals es troben les respectives dates d' inici de la fase d' implantació de signatura electrònica, per a que tots els empleats de la notaria puguin consultar-les i tenir en compte que en el termini d' un mes des d' aquesta data, el termini de qualificació no és de 15 dies com habitualment, sinó de 30.

La importància d'aquesta consulta rau en el fet que s'autoritzen cancel·lacions d'hipoteques inscrites en tots els registres d'Espanya, i cadascun d'ells té una data prevista per a la implantació d'aquesta signatura electrònica!

‍

7.- VEÏNATGE CIVIL I LES SEVES DIFICULTATS DE PROVA. CAL DONAR-LI MOLTA IMPORTÀNCIA A LA MANIFESTACIÓ QUE S' INCLOGUI EN L' ESCRIPTURA:

La Resolució de la DGSJFP de 3 d'octubre de 2023 (BOE de 2 de novembre de 2023), on la DG resol un cas relatiu a la prova del veïnatge civil d'una fal·lera i la seva importància per determinar el Dret successori aplicable.

En el supòsit, la causant, en el seu testament, manifesta que té veïnatge civil comú. No obstant això, el seu hereu (espòs), quan accepta l'herència, en aquesta escriptura d'acceptació manifesta que el veïnatge civil de la causant era la d'Eivissa, i en base a la mateixa, s'adjudica tota l'herència (a diferència d'això, si el veïnatge civil fos comú, com la causant no tenia descendents, però sí ascendents vius, aquests serien legitimaris). En presentar-se a inscripció l' esmentada escriptura d' acceptació d' herència, el Registrador la denega, en considerar que preval la manifestació del veïnatge civil comú realitzat per la morta en el seu testament.

La DG, alineant-se amb el Registre, considera que la prova del veïnatge civil és molt difícil (llevat d'aquells casos en què consti inscrita la manifestació expressa en el Registre Civil). Així doncs, en cas de dubtes, ha de prevaler la manifestació de l'interessat realitzada davant de Notari (doncs s'ha realitzat estant degudament informat per part del fedatari), fins i tot sobre el que pugui resultar de documents extrajudicials (com un certificat d'empadronament del que resulti que la persona està empadronada en aquest domicili des de fa més de 10 anys), doncs no sempre el veïnatge administratiu coincideix amb el domicili efectiu (que és el que determina el veïnatge civil).

‍

8.- L' ADMINISTRADOR AMB CÀRREC CADUCAT POT CONVOCAR LA JUNTA GENERAL PER A LA RENOVACIÓ DE L' ÒRGAN D' ADMNISTRACIÓ I PER PRESENTAR COMPTES ANUALS:

S'adjunta (AQUÍ) la Resolució de la DGSJFP de 31 d'octubre de 2023 (BOE de 21 de novembre de 2023), en la qual la DG resol que és vàlida la Junta General convocada per administrador amb càrrec caducat, sempre que aquesta Junta General es convoqui per renovar l'òrgan d'administració i aprovar els comptes anuals de diversos exercicis com a forma de superar el tancament del Registre de la Propietat.

‍

9.- PODERS PREVENTIUS I ASPECTES INTERREGIONALS:

Es resumeix a continuació, breument, una ponència relativa als poders preventius i als aspectes a tenir en compte en l' àmbit del Dret interregional:

Gran utilitat del poder preventiu: evita a la família haver de recórrer a mesures de suport judicials (que tarden més d'un any a constituir-se, més el cost d'advocats, etc.).
En breus serà possible consultar telemàticament, en el Registre Civil, la vigència d' aquests poders. Cautela a tenir en compte sempre que un apoderat acudeixi a Notaria a signar amb un d'aquests poders.
Dubtes sobre Dret aplicable quan un client acudeix a notaria per signar un poder preventiu: Hem d'acudir sempre al criteri de la residència habitual (art. 9.6 Cc) per constituir el poder a l'empara del CCCat o el Cc.
Recordar sempre incloure (o no), a petició del client, la clàusula sobre si es requereix autorització judicial per als mateixos actes per als quals la requereix el curador.
A Catalunya, en els propers mesos, hi haurà novetats rellevants en aquesta matèria, ja que l' avantprojecte de reforma del Llibre II del Codi Civil Català sobre aquesta matèria entrarà al Parlament en breus ja, com a Projecte de Llei, de manera que, si es tramita ordinàriament, en uns mesos hi haurà una nova normativa en aquesta matèria amb modificacions molt profundes que haurem d' estudiar per adaptar les escriptures.

‍

10.- LLEI 11/2023. DIGITALITZACIÓ D'ACTUACIONS NOTARIALS I REGISTRALS (PROTOCOL ELECTRÒNIC, VÍDEO SIGNATURES i CÒPIES AUTORITZADES ELECTRÒNIQUES):

S'adjunta article del nostre BLOG que resumeix els 10 punts principals de l'entrada en vigor de la Llei 11/2023 (AQUÍ).

Tres són els canvis principals que ens afectaran al nostre dia a dia:

El primer és el dipòsit en seu electrònica notarial de tots els documents signats, sent fidel reflex del document en paper (matriu, units, diligències i notes).
El segon gran canvi és la possibilitat de videofirmar amb certificat digital determinats tipus de documents una vegada que el ciutadà registrat al portal notarial;
i per últim, la creació de les còpies autoritzades electròniques que substitueixen el paper amb la seva mateixa eficàcia i validesa.

Després de 21 dies d'implementació ens hem trobat amb les següents casuístiques:

PEL QUE FA AL PORTAL NOTARIAL (PNC):

Els ciutadans que vulguin realitzar tràmits hauran d'emplenar el formulari i validar el seu mòbil i correu de contacte. El tràmit és senzill i es completa pujant a la plataforma el document d'identitat. Ho hem validat i funciona correctament per a ciutadans identificats amb DNI, NIE i PASSAPORT.
La forma més pràctica d'accedir i que serveix també per signar és utilitzar un certificat digital. Recomanem el de la Fàbrica Nacional de Moneda i Timbre, tot i que hi ha diverses entitats emissores certificades per Ancert.
El ciutadà que accedeixi podrà consultar tot el seu històric d' escriptures entre l' 1 de gener de 2007 i el 8 de novembre de 2023. El signat a partir de l'entrada en vigor de la llei encara està per determinar com es publiqués.

PEL QUE FA A LA VIDEOFIRMA:

Des de l'inici hem aconseguit realitzar amb èxit 2 videofirmes. Si bé és una tecnologia molt nova i que té les seves limitacions no ha resultat complex de realitzar un cop el client està registrat al portal i disposa del certificat digital per poder signar.
La connexió es realitza amb una aplicació integrada al navegador web i és intuïtiva i senzilla. Esperem que a mesura que els ciutadans es registrin augmenti el nombre de documents atorgats per aquest mètode.

QUANT A LA CÒPIA AUTORITZADA ELECTRÒNICA:

Ja hem emès les primeres còpies autoritzades electròniques amb codi segur de verificació (CSV).
El procés el gestionem des del mateix Word i de manera paral·al dipòsit del document tot i que es pot emetre amb posterioritat, sempre per a documents signats a partir del 9 de novembre de 2023.
El document es publica a la seu electrònica notarial i es genera de forma ràpida i senzilla en SIGNE el CSV per remetre al client.
Una vegada pujat a la seu electrònica es comparteix amb el client mitjançant un correu electrònic en el qual li facilitem un enllaç a la seva còpia autoritzada electrònica. Aquest mètode de lliurament li dóna autenticitat i validesa legal enfront de tercers. Creiem que a poc a poc anirà substituint el paper ja que per a la seva consulta i validació no cal estar donat d'alta al portal notarial del ciutadà.

DUBTES MÉS FREQÜENTS DE PROTOCOL ELECTRÒNIC i VIDEOFIRMA:

A SIC, dins de l'apartat "Llei 11/2023. Digitalització d'actuacions notarials i registrals" es pot trobar un document amb preguntes i respostes sobre dubtes existents en relació a la posada en marxa de la Llei 11/2023, s'han emès dues publicacions: volum 1 i volum 2.

Així mateix, s'adjunten (AQUÍ en singular i AQUÍ plural), plantilles base per a qualsevol escriptura electrònica atorgada per videofirma a través del Portal Notarial del Ciutadà.

MODIFICACIÓ DE L' ÍNDEX ÚNIC INFORMATITZAT. NECESSITAT D'INFORMAR PER SEPARAT DEL NOMBRE DE FOLIS EN SUPORT PAPER / TELEMÀTIC:

A partir del 9 de novembre de 2023, es modifica l' Índex Únic Informatitzat per incorporar com a camp obligatori a informar en cada instrument públic el nombre de folis de matriu del suport paper per separat del nombre de folis en suport electrònic.

‍

Per a qualsevol dubte en tot el relacionat amb la nova digitalització al respecte (tant d'empleats com de clients), contactar amb Antonio Alba per a la seva resolució en el correu: antonio@jesusbenavides.es

Octubre 2023

1.- REGISTRE CENTRAL DE TITULARITATS REALS. NOTA ACLARATÒRIA

S'adjunta (AQUÍ) nota aclaridora d'OCP sobre diverses qüestions relatives al Registre Central de Titularitats Reials i les obligacions dels Notaris al respecte:

Per a l'atorgament del negoci jurídic, no és requisit de validesa l'obtenció del correu electrònic a què es refereix l'article 4 del RD 609/2023, ja que no forma part dels requisits d'identificació del titular real.
Percentatge de participació: només s' haurà d' incloure aquesta informació quan calgui efectuar una nova acta de manifestacions per al supòsit que existeixi discordança entre el contingut de la BDTR i la manifestació de l' atorgant

‍

2.- COMPRAVENDA D' IMMOBLE FORMALITZADA PER REPRESENTANT AMB PODER REVOCAT. MOLTA CURA EN VERIFICAR LA VIGÈNCIA DE PODERS I CÀRRECS DE SOCIETATS

Adjunt la Resolució de la DGSJFP de 26 de juliol de 2023 (BOE de 28 de setembre de 2023). La DG resol un cas d' una CV d' un immoble, en el qual la part venedora és representada per un apoderat, manifestant aquest que el seu poder és vigent, i el notari, donant el seu judici de suficiència positiu en l' escriptura. No obstant això, de les dades obrants en el Registre Mercantil, resulta que aquest poder estava revocat de feia pocs dies, havent-se publicat aquesta revocació en el BORME, una vegada inscrita en el Registre (moment a partir del qual és oposat enfront de tercers), el mateix dia de la signatura de la CV.

La DG confirma la qualificació del Registre, de manera que no es pot inscriure el dret del comprador ja que el venedor no va estar degudament representat per una persona amb facultats suficients per formalitzar aquesta venda.

Per tenir en compte el cas i realitzar les consultes pertinents en el Registre en una data el més propera possible a la signatura de l'escriptura (si és possible, el mateix dia), per evitar casos així.

‍

3.- SL. REDUCCIÓ DE CAPITAL PER COMPRA DE PARTICIPACIONS. IMPORT DE LA RESERVA INDISPONIBLE

Adjunt la Resolució de la DGSJFP de 24 de juliol de 2023 (BOE de 27 de setembre de 2023). La DG resol el típic cas de "sortida" d'un soci d'una SL. Per a això, la societat recompra totes les participacions d'aquest soci (per un valor de reemborsament superior al nominal) per a, a continuació, reduir el capital social en el mateix import (procedint així a la seua amortització) i, així mateix, dotar una reserva indisponible, per l'import de la reducció (prenent com a referència el nominal de les participacions, i no el valor reemborsat al soci, que com s' indica, és superior), per garantir els drets dels creditors.

El Registre qualifica negativament perquè considera que l'import de la reserva ha de ser igual "al valor del rebut pel soci" (això és, al total reemborsat, i no només al valor nominal de les participacions).

La DG revoca la qualificació del Registrador Mercantil, determinant que en aquests casos l' import de la reserva indisponible ha de ser igual al valor nominal de les participacions amortitzades, i no a l' import reemborsat al soci sortint

‍

4.- GUARDA DE FET. DOCUMENT INTERPRETATIU PER A TRÀMITS BANCARIS

S'informa que en SIC, dins de l'enllaç "Llei 8/2021 de suport a la discapacitat" es posa a disposició dels empleats un protocol marc signat entre la Fiscalia General de l'Estat i el sector bancari per clarificar les atribucions del guardador de fet en l'àmbit de les gestions bancàries.

Aquest document també ha estat objecte d'anàlisi detallada en un article del nostre blog (AQUÍ es pot consultar).

‍

5.- INVERSIONS EXTERIONRES. NOVETATS NORMATIVES A TENIR EN COMPTE

S'informa a la plantilla de la recent aprovació del Reial decret 571/2023, de 4 de juliol, sobre inversions exteriors (AQUÍ es pot consultar), que haurà de ser tingut en compte quan es formalitzin operacions amb no residents. En concret, es modifica la normativa anterior en els aspectes fonamentals següents:

1.- Es consideren inversions estrangeres als efectes de fer la corresponent declaració posterior al Registre d' Inversions del Ministeri d' Economia, les següents:

Participació per no residents en societats espanyoles quan aquesta participació superi el 10% del capital social o dels drets de vot de la companyia (anteriorment s'exigia que la participació fos del 50%).
Adquisició de béns immobles a Espanya per no residents quan l'import superi els 500.000€ (anteriorment el límit mínim estava en 3.000.000 €).

En aquests casos el titular no resident té l'obligació de declarar davant el Registre d'Inversions del Ministeri d'Economia la inversió, mitjançant els models que resulten de la disposició transitòria 3 del Reial Decret (models DP1, D1A D1B, DP2, D2A, D2B).

2.- Si l'operació ha estat intervinguda per Notari, haurà de comunicar la inversió al Consell General del Notariat a través de la seu electrònica notarial (SIGNO) i, en tot cas, advertir el compareixent de l'obligació de presentació.

3.- En el cas que les inversions considerades estrangeres (de conformitat amb l'article 4 del Reial Decret), tinguin origen en un país de jurisdicció no cooperativa (antics paradisos fiscals), que són les recollides a l'Ordre de 9 de febrer de 2023, caldrà fer una declaració prèvia i els Notaris hauran d'exigir-la abans de l'atorgament, i advertir expressament d' això en el document públic.

‍

6.- NOTES PRÀCTIQUES DE DOCUMENTS ON INTERVINGUIN ESTRANGERS

S'adjunta (AQUÍ), un interessant article d'un company Notari, on s'exposen una sèrie de reflexions pràctiques a tenir en compte quan en un document públic intervingui una persona física estrangera. A tall de resum, es destaquen les més rellevants:

Identificació. S' apliquen les regles generals del Reglament Notarial. En concret, en el cas dels estrangers comunitaris aquesta es realitza a través, bé del seu passaport, bé del seu document d' identitat nacional.
NIE: Els estrangers que, pels seus interessos econòmics, professionals o socials, es relacionin amb Espanya, han d' estar dotats, a efectes d' identificació, d' un nombre personal, únic i exclusiu, de caràcter seqüencial. Necessari per a totes aquelles operacions amb transcendència tributària.
Traducció: Llevat que el notari conegui l' idioma estranger, caldrà atenir-se al que disposa l' article 150 del Reglament Notarial i demanar un intèrpret.
Mitjans de pagament: Molta cura i diligència amb matèria de prevenció de blanqueig. És altament recomanable exigir que els comptes d'ingrés i abonament siguin de bancs espanyols. Si hi hagués bancs estrangers o comptes de terceres persones, s'exigirà informació el més completa i fidedigna possible sobre l'origen dels fons, requerint justificació documental (certificats de titularitat dels comptes, contractes justificatius de l'origen dels fons, etc.).
Apostilla: Resulta imprescindible comptar amb ella respecte dels documents atorgats a l' estranger.
Operacions immobiliàries. Recordar la retenció del 3% del preu (Impost de la Renda de No Residents) i inversió del subjecte passiu en la "plusvàlua municipal".

‍

7.- SOL·LICITUD DE CÒPIES DE TESTAMENTS A L'ARXIU DEL COL·LEGI NOTARIAL DE CATALUNYA

Informació d'interès en sol·licitar còpies de testaments al Col·legi. Per evitar problemes en cas de discrepàncies de dates, es demana per part del Col·legi que, quan es remeti una sol·licitud de còpia, s'adjunti a la sol·licitud de còpia de testament els corresponents certificats de defunció i últimes voluntats per identificar de forma més exacta aquesta petició.

‍

8.- SIGNATURA TELEMÀTICA DE DOCUMENTS NOTARIALS. ENTRADA EN VIGOR

Com ja es va informar en anteriorment, el pròxim 9 de novembre entrarà en vigor la Llei 11/2023, que permetrà la signatura telemàtica de documents públics (això és, a través d'un sistema de videoconferència amb el Notari i signatura electrònica, sense necessitat que el client acudeixi físicament a la notaria). AQUÍ es pot trobar un article al blog de la Notària de Jesus Benavides amb més detall al respecte (quins documents es podran signar, procediment, etc.).

Per ser pioners amb aquesta novetat i donar el millor servei als clients, s'ha creat a la pàgina web de la notaria de Jesus Benavides un nou apartat (Videofirma) on, mitjançant uns didàctics vídeos, s'explica tot el procés que haurà de seguir qualsevol ciutadà que vulgui posar en pràctica aquesta possibilitat.

‍

Per a qualsevol dubte al respecte (tant d'empleats com de clients), contactar amb Antonio Alba per a la seva resolució en el seu correu electrònic: antonio@jesusbenavides.es.

Setembre 2023

1.- CÒMPUT TERMINIS PER A CELEBRACIÓ DE JUNTA GENERAL. NO ES POT INCLOURE EN EL CÒMPUT EL DIA DE CELEBRACIÓ DE LA JUNTA

Adjunt la Resolució de la DGSJFP d'11 de juliol de 2023 (BOE de 28 de juliol de 2023). D'acord amb ella, i a tall resum, la DG ens recorda les regles de còmput dels terminis per a la convocatòria de junta general en una societat de capital. Com és sabut, l'article 176 LSC determina que entre la convocatòria i la celebració de la junta general ha de transcórrer un mes (SA) o 15 dies (SL). Per al còmput d' aquests terminis, el dia d' inici comença el dia en què es remet l' anunci a l' últim dels socis i, per determinar el dia de finalització del termini, no es podrà computar el dia de celebració de la junta general.

Per tant ha de transcórrer un mes per a les societats anònimes i 15 dies per a les societats limitades, i és l' endemà d' aquests terminis quan es pot celebrar vàlidament la Junta General.

‍

2.- DOCTRINA DE LA DIRECCIÓ GENERAL EN MATÈRIA ARANZELÀRIA

S'adjunta (AQUÍ) interessant document que recull un resum de la doctrina de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública, en matèria aranzelària, dels anys 2020 – 2023. Per consultar en cas de dubtes sobre com minutar escriptures concretes.

‍

3.- NOVETATS EN L' ÍNDEX ÚNIC INFORMATITZAT

S' informa que, recentment, l' Índex Únic Informatitzat ha inclòs una sèrie de novetats per millorar el reflex dels negocis jurídics que s' atorguen en els instruments públics.

En concret, es creen nous actes jurídics per recollir degudament:

Actes d' adquisició o conservació de veïnatge civil.
Escriptures de mesures de suport i les de constitució d'assistència (i el seu equivalent a Catalunya),
Actes d'omissió de número de protocol o de Llibre Registre (per donar solució al cas infortunat que quedi un número o diversos sense document realment autoritzat o intervingut).

Altres petites modificacions:

Constància dels mitjans de pagament en les actes de dipòsit.
Especificació de la titularitat guanyancial (o no) en la compravenda de participacions i accions socials.
Constitució d'entitats amb o sense personalitat jurídica, on s'exigeix la informació del seu Número d'Identificació Fiscal (si l'obtenció és posterior a l'atorgament i no s'ha pogut obtenir la dada per part del client, arribat el venciment del termini per remetre l'índex, s'haurà de sol·licitar l'aixecament de regla per la llera habitual).

‍

4.- TEORIA DEL NEGOCI JURÍDIC COMPLEX. COMPRA + HIPOTECA D' IMMOBLE PER PERSONA CASADA. NO ÉS NECESSARI EL CONSENTIMENT DE L' ALTRE CÒNJUGE SI LA HIPOTECA ES REALITZA DE FORMA SIMULTÀNIA A LA COMPRA. CURA EN CAS D' ESTRANGERS

S'adjunta (AQUÍ) interessant article on es resumeix la doctrina de la DG sobre la teoria del negoci jurídic complex. Es tracta de casos on una persona casada compra ella sola un immoble, i tot seguit l'hipoteca. Com és sabut, la regla general determina que, per hipotecar l' habitatge habitual, encara que aquesta pertanyi a un sol dels cònjuges, és necessari el consentiment de l' altre. Com a excepció a aquesta regla general, sorgeix la teoria del negoci jurídic complex, en virtut de la qual, no és necessari el consentiment del cònjuge no titular en la constitució d' hipoteca sobre habitatge habitual immediatament posterior a la seva compra, és a dir que la hipoteca se signi amb el nombre immediatament posterior de protocol a la de compravenda.

En el cas d'estrangers, CURA, doncs la DG no admet la doctrina del negoci jurídic complex, llevat que aquest dret estranger ho permeti i així s'acrediti (així doncs, s'haurà de verificar mitjançant informe del notari si el Dret estranger que regeix el règim matrimonial concret dels clients, admet o no aquesta teoria del negoci complex).

‍

5.- ELEVACIÓ A PÚBLIC D' ACORDS SOCIALS. UNA BONA ESCRIPTURA POT SALVAR UN MAL CERTIFICAT

Adjunt la Resolució de la DGSJFP de 10 de juliol de 2023 (BOE de 28 de juliol de 2023). D'acord amb ella, i a tall resum, la DG determina que, en el marc d'una elevació a públic d'acords socials d'una SL (cessament i designació de càrrecs), si en el certificat no s'indica el quorum d'adopció dels acords, però en l'escriptura sí que s'especifica (mitjançant una manifestació de l'administrador), això és suficient per poder inscriure l' acord en el Registre Mercantil.

‍

6.- PRIOR IN TEMPORE, POTIOR IN IURE. EL QUE ARRIBA PRIMER AL REGISTRE, ÉS EL QUE PREVAL (ENCARA QUE EL DRET SIGUI POSTERIOR)

Adjunt la Resolució de la DG de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació, de 17 de juliol de 2023 (DOGC de 31 de juliol de 2023). D' acord amb ella, i a tall resum, la DG determina que el que accedeix primer al Registre, és el que preval.

Supòsit en el qual, l' any 1986, mitjançant document privat, es constitueix un usdefruit vitalici sobre una finca. Posteriorment, el 09/02/2023, s'eleva a públic aquest document privat i es presenta a inscripció en el Registre de la Propietat. No obstant això, el Registrador denega la inscripció, ja que data 03/02/2023, això és, 6 dies abans, es va presentar a inscripció una escriptura de lliurament de llegat, en la qual s'adjudica aquest dret d'usdefruit a un tercer, en base a una acceptació d'herència d'una persona morta el 2022.

En aquest cas, la DG recorda el principi bàsic de funcionament del Registre, això és, prior in tempore, potior in iure, de manera que, el que primer arriba al Registre i s'inscriu (usdefruit de 2022 presentat el 3 de febrer de 2023), preval davant la resta de drets (en aquest cas, un usdefruit constituït en document privat el 1986 i presentat a inscripció el 9 de febrer de 2023 en base a una escriptura d' elevació a públic).

‍

7.- TAULA NORMATIVA SOBRE NACIONALITAT I ESTAT CIVIL

S'adjunta (AQUÍ) interessant document que recull una taula normativa sobre nacionalitat i estat civil, on podem trobar enllaços a normativa i Resolucions de la Direcció General sobre matèries diverses com Registre Civil, certificacions, règim econòmic del matrimoni, etc.

‍

8.- JURA DE NACIONALITAT. DIVERSES QÜESTIONS A TENIR EN COMPTE

S'adjunta (AQUÍ) Circular de la DG relativa a la competència del Registre Civil concret on formalitzar la declaració d'opció de la nacionalitat espanyola, així com el jurament o promesa. En aquesta s' estableix que la competència correspondrà a l' Oficina del Registre Civil del domicili de l' optant.

Així mateix, s'adjunta (AQUÍ) Circular de la Directora General de Seguretat Jurídica i Fe Pública, en la qual es determina la improcedència d'atorgar actes de jura de nacionalitat quan es detectin indicis que el compareixent ha realitzat actes incompatibles amb la bona conducta cívica (com per exemple, el fet que el sol·licitant estigui ingressat en un centre penitenciari).

‍

9.- IMPUGNACIÓ JUDICIAL DE QUALIFICACIONS NEGATIVES. SERVEI AL QUAL PODEM RECÓRRER COM A OFICINA NOTARIAL

S'adjunta (AQUÍ) un document informatiu del Consell General del Notariat, a través del qual, es dona a conèixer un servei de què disposen els Notaris, per poder recórrer judicialment aquelles qualificacions negatives (o també Resolucions de la DGSJFP) que puguin suposar un interès corporatiu per als Notaris.

Així doncs, en cas que l' empleat es trobi amb una qualificació negativa que consideri que pot afectar el Notariat en el seu conjunt, pot plantejar aquesta possibilitat al notari, la qual es podrà demanar per les vies que s' indiquen en el document adjunt.

‍

10.- LA RECOMANABLE ACTA DE MANIFESTACIONS PRÈVIA A L' ATORGAMENT D' UNA ESCRIPTURA EN LA QUAL INTERVÉ UNA PERSONA AMB DISCAPACITAT.

La circular informativa 3/2021, de 27 de setembre de la Comissió Permanent del Consell General del Notariat, proposa que prèviament a l'atorgament d'una escriptura en la qual intervinguin persones amb discapacitat, s'aixequi una acta de manifestacions en la qual es facin constar les circumstàncies que puguin influir en l'atorgament del negoci jurídic de què es tracti. L' esmentada acta podrà recollir entre altres circumstàncies:

Declaracions de la pròpia persona amb discapacitat, Per exemple, la manifestació d' aquesta persona reconeixent que ven per un preu inferior al de mercat per una necessitat o conveniència determinada, o els motius pels quals renuncia a una determinada herència.
Declaracions de les persones que assisteixin al discapacitat en l' exercici de la seva capacitat. Per exemple, la manifestació del guardador de fet, advocat, acompanyant incidental, etc, fent constar que ha recomanat a la persona amb discapacitat atorgar una escriptura de venda perquè és necessari per al seu sustent i manutenció futurs, o per saldar uns deutes pendents.

Aquesta acta és un complement imprescindible del judici de capacitat notarial, i aporta claredat i seguretat enfront de controvèrsies futures i possibles reclamacions. És recomanable que el requirent de l' acta sigui la persona amb discapacitat o el seu assistent.

‍

11.- ES CREA EL REGISTRE CENTRAL DE TITULARITATS REALS.

Entra en vigor el dia 19 de setembre de 2023 el Reial decret 609/2023, d'11 de juliol, pel qual es crea el Registre Central de Titularitats Reials. Aquest registre és de consulta obligada per a tots els subjectes obligats per la llei al control del blanqueig de capitals, entre ells els notaris. No obstant això, fins que no es produeixi el bolcat de dades a aquest registre, per a la qual cosa es donen 9 mesos, el Reial Decret estableix que cal seguir acudint a les fonts tradicionals (Base de dades del Titular Reial a través de Signe).

Juliol 2023

1.- NOU PERMÍS RETRIBUÏT DE 15 DIES NATURALS PER A PARELLES DE FET

Es publica al BOE i entra ja en vigor el Reial decret llei 5/2023 (AQUÍ es pot consultar), en virtut del qual, es reconeix un permís retribuït de 15 dies naturals pel fet de constituir-se (i registrar-se) com a parella estable. Se'n pot informar totes les parelles estables que es constitueixin a partir d'ara, perquè puguin gaudir d'aquest nou permís.

‍

2.- NOVA REGULACIÓ DE LES MODIFICACIONS ESTRUCTURALS DE LES SOCIETATS MERCANTILS

El ja citat Reial decret llei 5/2023 (AQUÍ es pot consultar) ha derogat l'antiga Llei 3/2009, de 3 d'abril, sobre modificacions estructurals de les societats mercantils (transformació, fusió, escissió, cessió global d'actiu i passiu, etc.). Així doncs, a partir d'ara, el nou règim jurídic de les modificacions estructurals cal trobar-lo en l'esmentat Reial decret llei 5/2023. A tenir en compte quan qualsevol oficial prepari una d'aquestes operacions (haurà de consultar la nova regulació i adaptar les cites legals al nou text normatiu).

‍

3.- LES SENTÈNCIES DE DIVORCI D' ESTRANGERS, AMB ADJUDICACIÓ D' IMMOBLES, HAN D' ESTAR INSCRITES EN EL REGISTRE CIVIL CENTRAL

Adjunt la Resolució de la DGSJFP de 13 de juny de 2023 (BOE de 10 de juliol de 2023). D'acord amb ella, i a tall resum, la DG determina que, en cas de divorci (D'ESTRANGERS el matrimoni de la qual no està inscrit en el Registre Civil espanyol), si en la sentència s'adjudica un immoble a un dels excònjuges, per poder inscriure la mateixa en el Registre de la Propietat, cal que, prèviament, aquesta sentència de divorci consti inscrita en el Registre Civil central.

‍

4.- REGISTRE DE LA PROPIETAT I PRIOR IN TEMPORE. DE VEGADES SÍ, I DE VEGADES NO, EL QUE ES PRESENTA DESPRÉS TÉ PRIORITAT SOBRE DOCUMENTS PRESENTATS AMB ANTERIORITAT

Adjunt la Resolució de la DGSJFP de 15 de juny de 2023 (BOE de 10 de juliol de 2023). D'acord amb ella, i a tall resum, la DG resol un cas curiós:

Se signa CV + PH que es presenta a inscripció, qualificat amb defectes esmenables.
Es presenta esmena, i estant l'assentament vigent (això és, encara no inscrites la CV + PH), entra en el Registre de la Propietat un manament de l'AEAT amb una prohibició de disposar, per deutes tributaris.
El Registrador qualifica negativament la CV + PH (presentades abans que el manament) emparant-se en raons d'ordre públic.
El Notari recorre i la DG li dona la raó, determinant que si aquest manament prové d'un procediment administratiu on no es posa en tela de judici la validesa civil del negoci jurídic (recordem, deutes tributaris), no procedeix la qualificació negativa, ja que la CV + PH s'han presentat abans en el Registre (prior in tempore potior in iure).
No obstant això, ens recorda la DG que si el manament hagués estat lliurat en el marc d'un procés penal on es posa en tela de judici la validesa del negoci (per exemple, una presumpta estafa a la CV), sí que procediria la suspensió de la inscripció (encara que el manament fos posterior), per raons d'interès general / ordre públic.

‍

5.- NO ES POT INSCRIURE RES A FAVOR D'UNA SOCIETAT AMB EL CIF REVOCAT

Adjunt la Resolució de la DGSJFP de 16 de juny de 2023 (BOE de 10 de juliol de 2023). D' acord amb ella, i a tall resum, la DG determina que, en el marc d' una compravenda, si la societat adquirent té el CIF revocat, no es pot inscriure aquesta adquisició al seu favor. A tenir en compte i recordar sempre quan intervingui una societat, consultar la base de dades existent al respecte.

‍

6.- ES POT REDUIR CAPITAL SOCIAL PER SOTA DE 3.000 EUROS EN UNA SL JA EXISTENT

Adjunt la Resolució de la DGSJFP de 13 de juny de 2023 (BOE de 10 de juliol de 2023). D' acord amb ella, i a tall resum, la DG resol el següent cas curiós:

SL ja existent, amb capital social superior a 3.000 euros, executa reducció de capital, a resultes de la qual, la seva xifra de capital social resultant queda per sota dels 3.000 euros.
El Registrador suspèn la inscripció en considerar que aquesta xifra queda per sota del mínim legal, en considerar que les SL de menys de 3.000 euros de capital només són possibles en el moment de la constitució.
La DG revoca la qualificació del Registrador, considerant que sí que és possible executar una reducció de capital en una SL el resultat de la qual sigui un capital social inferior a 3.000 euros.

‍

7.- AMPLIACIÓ DE CAPITAL SOCIAL I DRET DE SUBSCRIPCIÓ PREFERENT. CAL RESPECTAR ELS TEMPS

De resultes d' una operació formalitzada a la notaria, es recorda que en el marc d ' un augment de capital d' una SA, el dret de preferència dels accionistes en els augments de capital neix en el moment de la publicació de l' oferta de subscripció de les noves accions al Butlletí Oficial del Registre Mercantil, o bé, des de la comunicació escrita a cadascun dels accionistes. Aquesta subscripció podrà realitzar-se pels socis en el termini que hagi fixat la Junta, que no podrà ser inferior a un mes des de la publicació o comunicació.

Així doncs, s'hauran de tenir en compte i respectar aquests terminis en formalitzar-se aquesta classe d'operacions (de manera que no és possible que es realitzi la subscripció de les noves accions en la mateixa Junta de l'acord, llevat que hi haguessin acudit la totalitat dels socis).

‍

8.- RESPONSABILITAT CIVIL DEL NOTARI. MOLT IMPORTANT TENIR-HO EN COMPTE PER EVITAR AQUESTA CLASSE D'ERRORS

S'adjunta a un interessant article doctrinal (AQUÍ) en el qual s'analitza la responsabilitat civil del Notari. D'especial interès, hi ha un apartat amb detall de casos concrets (per exemple, omissió de càrregues, poders insuficients, manca d'informació relativa als efectes tributaris de l'atorgament, etc.).

Es recomana encaridament a tots els empleats de la notaria la lectura de l' article i d' aquests casos concrets per evitar incórrer en aquesta classe d' errors i la responsabilitat associada als mateixos.

‍

9.- REGISTRE CIVIL I JURA DE NACIONALITAT I MATRIMONIS NOTARIALS. QÜESTIONS IMPORTANTS A TENIR EN COMPTE

S'adjunta Ofici de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública (vegeu PDF adjunt al present Email) en la qual s'aclareixen diverses qüestions relatives, sobretot, a la documentació a presentar pels interessats en les actes de jura de nacionalitat i en els expedients matrimonials davant notari, així com a aspectes relatius al tràmit a tenir en compte en ambdós atorgaments.

Juny 2023

1.- ESTATUTS SOCIALS. CONVOCATÒRIA DE JUNTA. NO ÉS VÀLIDA LA CLÀUSULA ESTATUTÀRIA QUE PERMET FER LA CONVOCATÒRIA DE LA JUNTA ALS SOCIS PER CORREU ORDINARI (SENSE JUSTIFICANT DE RECEPCIÓ):

Adjunt la Resolució de la DGSJFP de 10 de maig de 2023 (BOE d'1 de juny de 2023). D'acord amb elles, i a tall resum, la DG ens recorda que (en el marc de la constitució d'una SL), no és admissible la clàusula estatutària que permet remetre la convocatòria de junta als socis mitjançant correu ordinari (sense justificant de recepció), ja que perquè la convocatòria sigui vàlida, cal que el sistema de remissió permeti verificar la recepció de la convocatòria per part del destinatari.

‍

2.- EN L' ESCRIPTURA DE VENDA EXTRAJUDICIAL DE BÉ HIPOTECAT ÉS NECESSÀRIA LA NOTIFICACIÓ FEFAENT DE L' EXECUCIÓ ALS TITULARS DE CÀRREGUES POSTERIORS:

Adjunt la Resolució de la DGSJFP, d'11 de maig de 2023 (BOE d'1 de juny de 2023). Supòsit d ' execució extrajudicial d' immoble hipotecat, a notaria, on existeix una condició resolutòria posterior a la hipoteca a favor d' una societat. Se li notifica el procediment d' execució a l' esmentada societat mitjançant correu certificat amb justificant de recepció, però el lliurament és negatiu, després de la qual cosa s' atorga l' escriptura. La DG, alineant-se amb la tesi del Registrador, no ho accepta, ja que considera que en formalitzar-se l' execució extrajudicial d' un bé hipotecat mitjançant escriptura, cal notificar fefaentment el procediment a tots els titulars de càrregues o drets posteriors a la hipoteca que s' executa, de manera que si s' opta per remetre la notificació del procediment per correu certificat amb justificant de recepció, i el seu lliurament al destinatari és negativa, el procedent és realitzar una notificació personal, per part del notari, mitjançant una acta de notificació (art. 202 Reglament Notarial).

‍

3.- RECTIFICACIÓ DE CABUDA SUPERIOR AL 10%. NO ÉS POSSIBLE INSCRIURE-LA "A POC A POC":

Adjunt la Resolució de la DGSJFP, de 12 de maig de 2023 (BOE d'1 de juny de 2023). S'atorga escriptura de rectificació de cabuda de finca, per la "via simplificada" de l'article 201.3 Llei Hipotecària (per a diferències que no excedeixen del 10%), però en analitzar-se els metres quadrats que consten en el registre i els metres declarats ara (de 9.403 a 10.377), s'aprecia que la diferència és superior al 10%. El Registrador suspèn inscripció i posteriorment, el notari presenta escriptura d' esmena on es demana que s' inscrigui únicament l' excés de cabuda fins a assolir el 10%. El Registrador qualifica de nou negativament, i la DG, alineant-se amb el Registrador, confirma que això no és possible, ja que no es pot inscriure "a poc a poc" o "per parts" una rectificació de cabuda, de manera que si aquesta és superior al 10%, s'ha de recórrer a l'expedient ordinari de l'article 201.1 de la Llei Hipotecària, i no a la via simplificada de l' article 201.3.

‍

4.- MINUTACIÓ DE "CONCEPTES MENORS". QUE ES POT COBRAR I QUE NO:

Interessant entrada del blog "justitonotari" (AQUÍ) on s'analitza una Resolució de la Direcció General de 3 de gener de 2023 (es pot consultar completa en un enllaç de l'esmentat blog), en la qual es resol un recurs d'un particular contra la minuta d'un Notari d'una escriptura de compravenda. A tall de resum, s' hi determina que:

Què es testimonia i què no? És el Notari qui decideix.
Informe del Registre Mercantil: No correspon.
Consulta Titular Reial: Sí.
Cares en blanc dels xecs: correcte.
Incorporació a la còpia d' un foli per a la consignació de notes: correcte.
Diligències: Han de constar per poder-se minutar.
Còpies simples i pacte d' assumpció de despeses per la part compradora: Si el comprador assumeix les despeses, això inclou les còpies necessàries per complir les obligacions de comunicació del negoci formalitzat.
Nombre de còpies simples electròniques: 2 (per a comunicacions a Cadastre i Ajuntament, respectivament).
Nombre de còpies simples en paper: 3 (per liquidar ITP, "plusvàlua" i tràmits diversos, respectivament).
Moment d' indicar el nombre de còpies que desitgen els atorgants: En el moment de la signatura.
Què podem considerar testimonis? La transcripció de les dades de la societat intervinent; l'elaboració de la fitxa necessària per poder realitzar la liquidació telemàtica; el testimoni per petició d'informació registral; la consulta de Titularitat Reial; la nota simple del Registre; el rebut de l'IBI; la certificació cadastral descriptiva i gràfica (al marge de la gestió extraaranzelària també minutable); els xecs que acrediten els mitjans de pagament; el certificat de deutes de la comunitat; l'etiqueta de la Certificació Energètica o el certificat sencer i respectant el que es necessita segons els casos; el justificant de recepció de l' Ajuntament de la comunicació de l' article 110.6.b) i la comprovació de CSV' s.
Segell de seguretat: Sí, es minuta.
Nota del Registre: Pot ser un suplert (al marge del testimoni).

‍

5.- NO ES POT SER 2 COSES ALHORA. NO ÉS POSSIBLE SER VOCAL (PERSONA FÍSICA) EN UN CONSELL D'ADMINISTRACIÓ D'UNA SOCIETAT I, ALHORA, SER TAMBÉ PERSONA FÍSICA REPRESENTANT D'UNA MERCANTIL QUE OSTENTI CÀRREC DE VOCAL EN AQUEST MATEIX CONSELL D'ADMINISTRACIÓ:

Adjunt la Resolució de la DGSJFP de 23 de maig de 2023 (BOE de 16 de juny de 2023). D' acord amb elles, i a tall resum, la DG determina que, en un consell d' administració de 3 membres, no és possible que una mateixa persona física ostenti el càrrec de vocal del consell i, alhora, el de persona física representant d' una societat que és també vocal en aquest consell, ja que això implicaria que, de facto, una sola persona tindria dret de veto per a l' adopció, o no, de qualsevol acord, a més de poder generar situacions susceptibles de conflicte d' interès. En tot cas, si el consell tingués més de 3 membres, la qüestió seria més discutible i s'hauria d'analitzar el cas concret per obtenir una conclusió al respecte.

‍

6.- VENDA D' IMMOBLE PER UNA SOCIETAT REPRESENTADA PER UN ADMINISTRADOR AMB EL SEU CÀRREC NO INSCRIT EN EL REGISTRE MERCANTIL. ÉS POSSIBLE SI EL JUDICI NOTARIAL DE SUFICIÈNCIA ES FA BÉ:

Adjunt la Resolució de la DGSJFP de 9 de maig de 2023 (BOE de 29 de maig de 2023). D' acord amb elles, i a tall resum, la DG reitera la seva doctrina ja consolidada i determina que, en un cas d' una SL que ven un immoble, representada en la compravenda pel seu administrador, sense el càrrec encara inscrit, és possible formalitzar l' operació si en el judici notarial de suficiència es realitza de la manera correcta. En concret, l' escriptura hauria de contenir totes les circumstàncies previstes per la llei per entendre vàlid el nomenament d' administrador:

L' acord de la Junta General degudament convocada.
L' acceptació del nomenament,
La notificació o consentiment, si s' escau, dels titulars dels càrrecs inscrits anteriors.

‍

7.- MOFIDICACIÓ DEL REGLAMENT DEL REGISTRE MERCANTIL PER ADAPTAR-LO A LA NORMATIVA DE LA UNIÓ EUROPEA EN MATÈRIA DE PROCESSOS DIGITALS

AQUÍ es pot consultar l' esmentada reforma del Reglament del Registre Mercantil, publicada al BOE de 14 de juny. En base a aquesta, com a aspectes clau:

Es preveu l'assignació d'un Identificador Únic Europeu (EUID) a totes les societats de capital i sucursals, que permeti identificar-les inequívocament a través d'un sistema d'interconnexió de tots els registres mercantils de la UE.
Es preveu la possibilitat de crear i tancar sucursals de forma telemàtica / en línia.
La seva entrada en vigor es retarda un any, a comptar des de la publicació al BOE de la Llei 11/2023 (això és, el 9 de maig de 2024).

Maig 2023

1.- RENÚNCIA D' HERÈNCIA DE MENORS D' EDAT I CONFLICTE D' INTERESSOS. ASPECTES A TENIR EN COMPTE:

Adjunt la Resolució de la DG de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de la Generalitat de Catalunya, de 20 de febrer de 2023 (DOGC de 2 de març de 2023). D'acord amb ella, i a tall resum, la DG ens recorda que en la renúncia d'una herència a favor de menors d'edat, la regla general és que aquesta s'ha de formalitzar en escriptura pública per part dels pares, amb autorització judicial (art. 236-27 CCCat) o, alternativament, dels dos parents més pròxims (art. 236-30 CCCat). En cas de conflicte d' interessos d' un dels progenitors, la renúncia la realitza l' altre progenitor amb el consentiment dels dos parents. Si el conflicte d' interessos afectés algun dels dos parents, aquest s' ha d' abstenir o, si s' escau, s' ha de recórrer al parent successiu per a substituir-lo.

‍

2.- REGISTRE DE LA PROPIETAT. NO ES PODEN DEMANAR NOTES SIMPLES NI PER EMAIL NI MITJANÇANT DOCUMENT PRESENTAT PER VIA TELEMÀTICA:

Adjunt les Resolucions de la DGSJFP de 27 de març de 2023 (BOE de 18 d'abril de 2023) i de 28 de març de 2023 (BOE de 18 d'abril de 2023). D'acord amb elles, i a tall resum, la DG ens recorda que no es poden sol·licitar notes simples ni per email ni mitjançant una sol·licitud presentada en un document a través del sistema de presentació telemàtica de documents del Registre. La via ordinària és a través del portal telemàtic de Registradores.org o via Telefax en el cas de les notes continuades de notaria.

‍

3.- CESSIÓ DE FINCA A CANVI DE PENSIÓ VITALÍCIA GARANTIDA AMB CONDICIÓ SUSPENSIVA I DRET REAL D' HIPOTECA. NO ES POT HIPOTECAR EL QUE ENCARA NO ET PERTANY:

Adjunt la Resolució de la DGSJFP, de 28 de març de 2023 (BOE de 18 d'abril de 2023). D'acord amb ella, i a tall resum, la DG ens recorda que no es pot hipotecar el que encara no és teu. Es formalitza en escriptura pública una cessió d' una finca a canvi d' una pensió vitalícia. Cedent (persona gran), cedeix la finca a un tercer (cessionari), a canvi d'una pensió vitalícia. La cessió es formalitza amb una condició suspensiva, de manera que la transmissió del domini es produirà quan la part cessionària justifiqui que ha satisfet la totalitat de la pensió convinguda (s'entén que a la mort del cedent). Així mateix (per garantir que els obligats al pagament de la pensió l'abonaran), la part cessionària constitueix hipoteca sobre aquest immoble, a favor del cedent, com a garantia addicional en el pagament de la pensió vitalícia. Es denega la inscripció de la hipoteca ja que la condició suspensiva encara no s'ha complert, de manera que els cessionaris encara no han adquirit la titularitat de l'immoble (condició suspensiva pendent de compliment) i, per tant, no poden hipotecar una cosa que encara no els pertany.

‍

4.- HIPOTECA I DOMICILI A EFECTES DE NOTIFICACIONS. NO POT SER UN DOMICILI ESTRANGER:

Adjunt la Resolució de la DGSJFP, de 30 de març de 2023 (BOE de 18 d'abril de 2023). D' acord amb ella, i a tall resum, la DG ens recorda que en formalitzar un dret real d' hipoteca, en l' escriptura ha de constar un domicili del deutor a efectes de notificacions i requeriments, el qual ha d' estar situat a Espanya, de manera que no és admissible assenyalar un domicili del deutor a l' estranger, a aquests efectes.

‍

5.- ESCRIPTURA D'EXTINCIÓ DE PARELLA ESTABLE I DISSOLUCIÓ DE CONDOMINI (PIS EN COMÚ). ES POT ATORGAR AMB FILLS MENORS SI NO S' INCLOUEN EN L' ESCRIPTURA PACTES QUE AFECTIN ELS FILLS:

Adjunt la Resolució de la DG de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de la Generalitat de Catalunya, de 19 d'abril de 2023 (DOGC de 24 d'abril de 2023). D'acord amb ella, i a tall resum, la DG determina que quan existeix una parella estable amb fills i amb un habitatge en comú, quan s'extingeix la parella estable per cessament de la convivència, encara que existeixin aquests fills menors d'edat, poden formalitzar l'extinció de la parella estable en l'escriptura i acordar-hi la dissolució del condomini de l'immoble que tenien en comú. No obstant això, això només serà possible si en aquesta escriptura d'extinció de la parella estable, no s'inclouen mesures que afectin els fills, com un conveni, un pla de parentalitat, una pensió d'aliments, o un règim de visites (en aquest cas, lògicament, requeriria autorització judicial).

‍

6.- ESCRIPTURA DE DIVISIÓ MATERIAL D' ELEMENT PRIVATIU D' UNA FINCA SUBJECTA A RÈGIM DE PROPIETAT HORITZONTAL NOMÉS ES REQUEREIX MAJORIA SIMPLE:

Adjunt la Resolució de la DG de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de la Generalitat de Catalunya, de 5 de maig de 2023 (DOGC de 15 de maig de 2023). D'acord amb ella, i a tall resum, la DG determina que en el cas d'un edifici antic amb una divisió horitzontal "singular" (dividit en 4 entitats, una de la qual, engloba 13 pisos susceptibles d'aprofitament individualitzat), si els estatuts no ho permeten expressament (en aquest cas no es requeriria acord de Junta) és possible formalitzar una divisió material d'aquesta entitat que engloba aquests 13 pisos, per crear 13 finques registrals independents, sent únicament necessari un acord de Junta aprovat per majoria simple (això és, no seria necessari un acord amb majories qualificades de 4/5).

‍

7.- ESCRIPTURA DE RECTIFICACIÓ D'ERROR (DE SUPERFÍCIE) EN LA DESCRIPCIÓ D'UNA FINCA (ELEMENT PRIVATIU) SUBJECTA A RÈGIM DE PROPIETAT HORITZONTAL. NO ES REQUEREIX DECLARACIÓ D' OBRA NOVA ANTIGA PER LA COMUNITAT DE PROPIETARIS:

Adjunt la Resolució de la DGSJFP, de 18 d'abril de 2023 (BOE de 8 de maig de 2023). D'acord amb ella, i a tall resum, la DG resol un supòsit en el qual un sobreàtic, inscrit amb una superfície útil de 47,51 metres, es rectifica a 97 metres (doncs en realitat aquesta era la superfície real i correcta), mitjançant una escriptura atorgada pel titular registral d'aquesta finca, en base a una certificació cadastral i gràfica i un informe d'arquitecte (que acrediten que es tracta d'un error i que aquest pis té aquesta superfície des del moment de la construcció), així com mitjançant un acord de Junta (adoptat per unanimitat) que consent aquesta rectificació. En aquest cas la DG confirma que amb aquesta escriptura és suficient per inscriure la modificació de la superfície del pis, sense que sigui necessària una escriptura de declaració d' obra nova antiga, per part de la comunitat de propietaris, on es rectifiqui la descripció d' aquest element.

‍

8.- QUAN EN UNA SUCCESSIÓ EXISTEIXI UN DRET DE TRANSMISSIÓ, ULL QUE ES REQUEREIX LA CONCURRÈNCIA DE TOTS ELS INTERESSATS EN L' HERÈNCIA PER AL LLIURAMENT D' UN LLEGAT:

Adjunt la Resolució de la DGSJFP, de 19 d'abril de 2023 (BOE de 8 de maig de 2023). D'acord amb ella, i a tall resum, la DG recorda que, en el marc del dret de transmissió, i en base a l'article 1006 del Codi Civil, qualsevol operació tendent a partir l'herència a la qual estigui cridat el transmitent ha de ser atorgada per tots els interessats en la successió d'aquest (incloent-hi els seus legitimaris). Es tracta d'un cas en el qual dues persones mortes, en el seu testament nomenen com a hereus els seus sis fills (amb substitució vulgar en favor dels seus respectius descendents) i, així mateix, ordenen a favor de tres dels seus fills llegats d'uns béns immobles. Posteriorment, un d'aquests fills, mor, deixant vídua i tres fills (nets dels primers causants). S'atorga escriptura de lliurament de llegat per part dels hereus instituïts (fills del matrimoni mort) i així mateix per part dels hereus transmissaris (nets), però no intervé la cònjuge vídua del fill mort, cosa que la DG interpreta que és efectivament necessària, en ser interessada en la successió.

‍

9.- EN BREUS SERÀ POSSIBLE ATORGAR ESCRIPTURES DE FORMA TELEMÀTICA:

S'adjunta a l'article publicat recentment a El Periódico (AQUÍ) on s'exposen sucintament les novetats derivades de la Llei 11/2023. En base a la mateixa, en breus (a finals de novembre venç la vacatio legis de 6 mesos), serà possible atorgar determinats documents públics de forma telemàtica, és a dir, sense la presència física del client a la notaria. A mesura que es disposin de més novetats sobre la implementació pràctica de la mesura, s' informarà degudament a la plantilla.

Abril 2023

1.- ELS CLIENTS ES PODEN IDENTIFICAR DAVANT NOTARI MITJANÇANT EL PERMÍS DE CIRCULACIÓ VIGENT DEL REGNE D' ESPANYA:

Adjunt la Resolució de la DGSJFP de 16 de gener de 2023 (BOE de 14 de febrer de 2023). D' acord amb ella, i a tall resum, la DG permet que un compareixent s' identifiqui davant de Notari mitjançant un permís de circulació vigent d' Espanya, encara que aquest recurs haurà de ser emprat de manera subsidiària o supletòria. Això vol dir que, d'ordinari, en tot cas, la identificació d'espanyols s'haurà de realitzar mitjançant Passaport o DNI. No obstant això, subsidiàriament, també es podrà admetre el permís de circulació, ja que és un document oficial expedit per una autoritat pública, amb fotografia i signatura, que té efectes identificatius.

‍

2.- CAL EL CONSENTIMENT DELS NOUS PROPIETARIS D' UN IMMOBLE SUBJECTE A UN RÈGIM DE PROPIETAT HORITZONTAL PER INSCRIURE EN EL REGISTRE DE LA PROPIETAT ACORDS ADOPTATS ABANS DE LA SEVA COMPRA QUE NO S' HAGIN INSCRIT

Adjunt la Resolució de la DGSJFP de 31 de gener de 2023 (BOE de 20 de febrer de 2023). D' acord amb ella, i a tall de resum, la DG recorda que, per regla general, si una comunitat de propietaris adopta un acord subjecte a inscripció en el Registre de la Propietat, i posteriorment, abans que s' inscrigui aquest acord, hi ha canvis de titularitat en elements privatius, per aconseguir la inscripció de l' esmentat acord, els nous propietaris han de prestar el seu consentiment. No obstant això, en aquest cas concret, en tractar-se d'una herència, la DG aplica el principi de successió universal (article 661 Cc) i permet la inscripció de l'acord.

‍

3.- EN EL MARC D' UNA HERÈNCIA, LA SEPARACIÓ D' UN MATRIMONI HA DE SER PROVADA FEFAENTMENT, PER PODER PRIVAR EL CÒNJUGE SUPÈRSTIT DELS SEUS DRETS SUCCESSORIS A LA LLEGÍTIMA

Adjunt la Resolució de la DGSJFP de 24 de gener de 2023 (BOE de 14 de febrer de 2023). D'acord amb ella, i a tall de resum, la DG ens recorda que, en el marc d'una acceptació d'herència, per poder formalitzar-la sense el cònjuge supèrflua legitimari (a resultes d'estar els cònjuges separats), cal acreditar fefaentment la separació (per mutu acord en escriptura pública / resolució judicial de separació o divorci / per ratificació del cònjuge que no participa en la partició.)

‍

4.- CAUTELES A TENIR EN COMPTE EN EL JUDICI DE SUFICIÈNCIA QUAN S' EMPRI UN PODER PREVENTIU EN PREVISIÓ DE PÈRDUA DE CAPACITAT.

Adjunt la Resolució de la DGSJFP de 4 de novembre de 2022 (BOE de 2 de desembre de 2022). D'acord amb ella, i a tall de resum, la DG determina que per poder emprar un poder preventiu en previsió de pèrdua de capacitat (del tipus que només desplega efectes un cop s'acrediti la pèrdua de capacitat, no abans) no n'hi ha prou amb un judici de suficiència genèric com en qualsevol classe de poder, sinó que s'exigiran uns requisits addicionals, a saber: s'estarà a la voluntat del poderdant i, en tot cas, s'exigirà certificat mèdic actual, amb indicació de data, autor, objecte i un judici exprés del notari conforme el poderdant està en la situació de suport descrita perquè el poder entri en vigor (i fins i tot, en cas de dubte, es podrà exigir un informe pericial que es valorarà en una acta notarial a part o, en el seu cas, afegint la compareixença del poderdant per valorar in situ la seva situació de necessitat).

‍

5.- LES RESOLUCIONS JUDICIALS QUE AFECTIN LA CAPACITAT DE LA PERSONA HAN D' ESTAR INSCRITES EN EL REGISTRE CIVIL PERQUÈ ELS ACTES DERIVATS DE LES MATEIXES TINGUIN ACCÉS AL REGISTRE DE LA PROPIETAT

Adjunt la Resolució de la DGSJFP de 3 de gener de 2023 (BOE de 9 de febrer de 2023). D'acord amb ella, i a tall de resum, la DG ens recorda que la sentència judicial que afecti la capacitat d'una persona, a més de ferm, ha d'estar inscrita en el Registre Civil. Sense aquest requisit, l' acte realitzat pel representant, no podrà accedir al Registre de la Propietat.

‍

6.- QUAN S' INDIQUI EL RÈGIM ECONÒMIC DEL MATRIMONI EN UNA ESCRIPTURA, S' HA DE DETALLAR SI ÉS LEGAL O CONVENCIONAL

Adjunt la Resolució de la DGSJFP de 20 de desembre de 2022 (BOE de 3 de febrer de 2023). D'acord amb ella, i a tall de resum, la DG ens recorda que en indicar el règim econòmic del matrimoni, cal determinar en l'escriptura si aquest règim economicore matrimonial és legal o pactat (ja que en cas de ser pactat, es poden haver previst regles específiques de gestió i disposició, diferents de les genèriques previstes en el règim legal del Codi). A més, si és un règim pactat o convencional se li ha d'acreditar al notari mitjançant l'exhibició del document autèntic del qual resulti el règim econòmic convencional (capitulacions matrimonials) amb les dades d'inscripció en el Registre Civil competent. També es pot acreditar amb certificació de matrimoni del Registre Civil al marge del qual ha de constar anotat l' atorgament de les capitulacions en què es pacti el referit règim econòmic matrimonial convencional, el dia de l' atorgament, el notari autoritzant i el número de protocol.

‍

7.- NECESSITAT QUE EL NOTARI FACI CONSTAR EXPRESSAMENT EN EL JUDICI DE SUFICIÈNCIA NOTARIAL L'EXCEPCIÓ D'AUTOCONTRACTACIÓ I/O CONFLICTE D'INTERÈS.

Adjunt resolució de la DGSJFP de 9 de març de 2023 (B.O.E. 27 de març de 2023). En aquesta interessant resolució la DG reitera una vegada més la seva doctrina quant al judici de suficiència notarial i autocontractació, en el sentit que s' han d' extremar les precaucions quan s' estigui en presència d' un negoci jurídic atorgat per un apoderat que al seu torn intervé en el seu propi nom i dret com a part amb interessos contraposats als del seu poderdant. En el cas que ens planteja la resolució, el Registrador suspèn la inscripció d'una donació en la qual el donant actua al seu torn com a apoderat del donatari, sense expressar-se en l'escriptura de donació que, en el poder atorgat pel donatari se salva expressament la figura de l'autocontractació i/o el conflicte d'interessos. Recorda el centre directiu la seva ja reiteradíssima doctrina que l'article 98 de la llei 24/2001 atribueix en exclusiva el judici de suficiència de la representació al·legada al notari, sense que el registrador pugui exigir per a la seva qualificació que se li exhibeixi, acompanyi o transcrigui el document del qual resulti la representació. No obstant això, quan es doni la figura de l'autocontractació no n'hi ha prou que el notari faci constar en l'escriptura el judici de suficiència notarial, sinó que a més caldrà que expressi nítidament que el document autèntic del qual resulta la representació (poder) contempla l'excepció d'autocontractació."

‍

8.- LLEI APLICABLE EN MATÈRIA DE RÈGIMS ECONOMICO MATRIMONIALS AMB ELEMENTS INTERNACIONALS

8.1.- LLEI APLICABLE AL RÈGIM ECONÒMIC-MATRIMONIAL:

Regeix el Reglament UE 2016/1103 (AQUÍ), aplicable a tots els matrimonis celebrats a partir de juny de 2019, que és d'aplicació universal (permet aplicar fins i tot lleis que no siguin de països de la UE).
El Reglament (art. 22) permet als cònjuges elegir la llei aplicable al seu règim econòmic matrimonial entre la del lloc de celebració o la de la nacionalitat de qualsevol dels cònjuges.
Validesa de l'acord: Subjecta als requisits formals de cada país (en conseqüència, a Espanya, s'exigirà escriptura pública).
En defecte de pacte, la llei aplicable serà (art. 26): La de la primera residència habitual després del matrimoni, la de la nacionalitat comuna o la del vincle més estret.
També d'aplicació a les "unions registrades": Parelles estables inscrites en un Registre públic.

8.2.- LLEI APLICABLE AL DIVORCI:

Regeix el Reglament UE 1259/2010 (AQUÍ), sobre llei aplicable al divorci, també d'aplicació universal (permet aplicar fins i tot lleis que no siguin de països de la UE).
El Reglament (art. 5) permet als cònjuges elegir la llei aplicable a divorci entre la del lloc de residència habitual, la de l'últim lloc de residència habitual, la de l'Estat la nacionalitat de la qual tingui un dels cònjuges en el moment de celebració del pacte o la llei del fòrum.
Validesa de l'acord: Subjecta als requisits formals de cada país (a Espanya, escriptura pública de pactes en previsió de ruptura).
En defecte de pacte, s' aplicarien els criteris de l' art. ~ ~ ~ 8 del Reglament.

Jesús Benavides Lima

Notari de Barcelona



Sígueme en LinkedIn

Compravenda d' un immoble

Troba tot el que necessites saber i com demanar la teva cita de forma senzilla i àgil online.


Descripció

Documentació necessària

Despeses del tràmit

Preguntes freqüents

Normativa aplicable

Demanar cita

Veure tota la informació

Vull comprar un habitatge sobre el qual existeix una hipoteca i la vull cancel·lar... ¿Com he de procedir i qui assumeix les despeses d'aquesta cancel·lació?

Què és un dret real d'hipoteca?

Quin és el cicle de vida habitual del préstec hipotecari?

Quina diferència hi ha entre la cancel·lació econòmica i la cancel·lació registral de la hipoteca?

Com es gestiona la cancel·lació registral d'una hipoteca?

Qui ha de signar l'escriptura de cancel·lació d'hipoteca davant notari?

Què és l'anomenada cancel·lació de la hipoteca per prescripció?

Qui paga el cost de l'escriptura de cancel·lació de la hipoteca?

Quins són els costos de cancel·lar una hipoteca?

Per què és important cancel·lar una hipoteca?

Quant es trigarà a aconseguir la cancel·lació registral de la hipoteca?

[Primer escenari complex i molt habitual en la pràctica diària]

"Quan una persona vol comprar un habitatge i sobre la mateixa ja existeix un préstec hipotecari encara pendent de pagament"

Com es cancel·larà econòmicament el préstec hipotecari previ del venedor?

Com es cancel·larà el préstec hipotecari previ del venedor?

Com es quin import retenir per a les despeses de cancel·lació registral de la hipoteca?

És el venedor el que assumeix les despeses de la cancel·lació econòmica i registral del préstec hipotecari previ?

Per què s'encarrega el comprador de l'habitatge de la gestió de cancel·lar la hipoteca del venedor, si a més és el mateix venedor qui assumeix les despeses?

Qui es fa càrrec de la gestió de la cancel·lació registral de la hipoteca prèvia del venedor?

Per què és tan important el certificat de saldo zero?

[Segon escenari]

"Quan es vol comprar un habitatge on segueix apareixent la hipoteca en el Registre de la Propietat, però en realitat el préstec ja està cancel·lat econòmicament"

[Tercer escenari]

"Quan es vol comprar un habitatge mitjançant finançament d'un nou banc, i sobre aquest habitatge ja existeix un préstec hipotecari pendent de cancel·lar del venedor"

Conclusió

Desembre 2023

Novembre 2023

Octubre 2023

Setembre 2023

Juliol 2023

Juny 2023

Maig 2023

Abril 2023

Compravenda d' un immoble

Altres articles que et podrien interessar

Cancel·lació anticipada d'hipoteca i pèrdua financera. Aquesta gran desconeguda

HORARI