Notes jurídiques pràctiques - Desembre 2024

1.- Actes notarials en documents digitals

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a una interessant sessió pràctica de formació impartida pel Notari de Madrid el senyor Fernando Gomá, relativa a les actes notarials relacionades amb el món digital (actes de WhatsApp, de pàgines web, de contingut en xarxes socials, de dipòsit de documents digitals, etc.).

Sessió pràctica, en format vídeo, molt interessant, amb notes a tenir en compte en formalitzar aquesta mena de documents, on fins i tot, podrem trobar models de document públic per utilitzar en aquests casos.

2.- És possible constituir una SL amb una sola participació social de 1 euro

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 29 d'octubre de 2024 (BOE de 22 de novembre de 2024), a la Direcció General resol un supòsit relatiu a una escriptura de constitució d'una SL amb una sola participació social d'un euro de valor nominal .

El Registrador denega la inscripció considerant que el fet que la SL constituïda disposi d'una sola participació contravé els principis configuradors de la SL i el seu desenvolupament normal (considerant en definitiva que la LSC presumeix una divisió més àmplia del capital social).

Presentat el recurs corresponent, la DG s'alinea amb la notari recurrent, revocant la nota de qualificació, considerant que, a l'empara de l' autonomia de la voluntat del soci fundador, és admissible la constitució d'aquesta SL d'una sola participació social amb valor nominal d'1 euro, ja que no hi ha cap precepte que ho prohibeixi .

3.- Instrucció de comprovació de valors de béns immobles per a l'any 2025 a Catalunya

S'adjunta ( AQUÍ ) la Instrucció per a la comprovació dels valors dels béns immobles a l'impost sobre transmissions patrimonials i actes jurídics documentats ia l'impost sobre successions i donacions , que s'ha d'aplicar als fets imposables de l'any 2025.

Es recorda que a les transmissions d'immobles que no tenen assignat valor de referència o bé aquest no pot ser certificat per la Direcció General del Cadastre, la base imposable i, per tant, el valor que ha de constar a l'autoliquidació, sense perjudici de comprovació administrativa, serà la major de les magnituds següents: el valor declarat per les persones interessades, el preu o la contraprestació pactada o el valor de mercat .

En aquestes transmissions, l'Administració té la facultat de comprovar que el valor dels béns i drets declarats a l'autoliquidació no sigui inferior al valor de mercat , per a això, es prendran com a referència els valors que consten en aquesta Instrucció.

4.- El Tribunal Suprem estableix que les 'mobile-home' exigeixen llicència urbanística per ser assimilables a una casa prefabricada i no a un remolc

S'adjunta ( AQUÍ ) resum de premsa de la STS 1917/2024, de 5 de desembre, en què la Sala III del nostre Alt Tribunal resol que les 'mobile-home' exigeixen llicència urbanística per ser assimilables a una casa prefabricada i no a un remolc .

Així doncs, per al Tribunal Suprem, seran les normes urbanístiques aplicables a cada cas les que legitimin la instal·lació de les cases mòbils en un terreny, ja que això es justifica en una raó imperiosa d'interès general com és la protecció del medi ambient i l'entorn urbà.

5.- Molt de compte amb les prohibicions de disposar administratives o penals, ja que impedeixen la inscripció de la compravenda d'un immoble, encara que aquesta sigui anterior

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 9 d'octubre de 2024 (BOE de 15 de novembre de 2024), a la Direcció General resol un supòsit relatiu a una escriptura de compravenda d'un immoble sobre la que pesa una prohibició de disposar que consta en una anotació preventiva ordenada per la Hisenda Pública , la qual es practica després que s'hagués atorgat l'escriptura de compravenda.

En concret, es tracta d'una escriptura de venda atorgada el dia 21 de desembre de 2023 que es va presentar al Registre el dia 8 de maig de 2024. No obstant això, amb anterioritat a aquesta data, el dia 12 d'abril de 2024, va practicar sobre la finca objecte de venda una anotació preventiva de prohibició de disposar ordenada per la hisenda pública.

La DG, resolent el recurs presentat, reitera la seva doctrina negant la possibilitat d'inscriure la venda, entenent que l'eficàcia preferent de les transmissions anteriors a les prohibicions de disposar no és aplicable als procediments penals o administratius , on ha de prevaler el component d'ordre públic de les mesures cautelars adoptades.

6.- Cancel·lació anticipada de préstecs hipotecaris. Valors a tenir en compte per saber si he de pagar o no una compensació al banc

A la vista de les múltiples consultes que genera aquesta matèria, és a dir, possibles comissions que han de pagar els clients bancaris quan volen amortitzar, totalment o parcialment, de forma anticipada , els seus préstecs hipotecaris, s'adjunta ( AQUÍ ) la Resolució de 2 de desembre de 2024, del Banc d'Espanya, per la qual es publiquen els índexs i els tipus de referència aplicables per al càlcul del valor de mercat en la compensació per risc de tipus d'interès dels préstecs hipotecaris, així com per al càlcul del diferencial que cal aplicar per a l'obtenció del valor de mercat dels préstecs o crèdits que es cancel·len anticipadament.

En aquest sentit, cal recordar que les hipoteques signades després del 9 de desembre de 2007, en cas de cancel·lació anticipada (total o parcial), l'entitat financera, a més de la compensació o comissió per cancel·lació, podrà cobrar una quantitat en concepte de compensació per risc de tipus d'interès . Per calcular el límit màxim a cobrar, caldrà tenir en compte la fórmula matemàtica que regula la legislació aplicable, per a això, caldrà tenir en compte els valors publicats en aquesta Resolució, la qual es recorda que s'actualitza mensualment.

En tot cas, si es vol obtenir més informació sobre aquest càlcul, AQUÍ també pot accedir a un article del nostre bloc, el qual ha tingut una gran difusió, on podrà trobar informació pràctica sobre com fer aquests càlculs i comprovar si el banc està aplicant correctament les comissions que es poden cobrar o no.

7.- Societats estrangeres no inscrites i judici de suficiència. Caldrà filar molt fi

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 25 de setembre de 2024 (BOE de 7 de novembre de 2024), a la Direcció General resol un supòsit relatiu a una escriptura de formalització de transmissió de garanties hipotecàries , en la qual, el més interessant, és tot allò relatiu a la ressenya del poder notarial que faculta el representant d'una societat estrangera no inscrita .

El supòsit versa en concret sobre una escriptura de cessió de garanties hipotecàries, on la societat cessionària (irlandesa i no inscrita a Espanya), està representada a l'acte per un apoderat. El notari autoritzant, en fer la ressenya del poder especial, simplement la identifica (amb data i nom del notari autoritzant) i afirma que la considera suficient per a l'atorgament.

Presentada a inscripció, el Registrador al qual es presenta l'escriptura considera que la ressenya de l'apoderament és insuficient, criteri que és confirmat per la Direcció General, la qual, a la seva Resolució, determina que els poders de les societats estrangeres, en no estar inscrites , els és aplicable la doctrina de la STS de 1 juny 2021 per als poders no inscrits de societats espanyoles inscrites , de manera que el notari autoritzant ha de, sota la seva responsabilitat, comprovar de forma rigorosa la validesa i vigència del poder atorgat per aquesta societat i deixar constància que ha desenvolupat aquesta actuació , de manera que la ressenya del document autèntic del qual resulta la representació expressi les circumstàncies que, segons el parer del notari, justifiquen la validesa i vigència del poder en exercici del qual intervé l'apoderat.

Així doncs, en concret, en el judici de suficiència del poder, haurà de constar la identitat del concedent del poder , les seves circumstàncies personals , i si aquest ostenta un càrrec orgànic o no a la societat.

8.- Compravenda d'immoble per societat i actiu essencial

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 6 de novembre de 2024 (BOE de 22 de novembre de 2024), a la Direcció General resol un supòsit relatiu a una escriptura de compravenda, en què la part venedora és una societat. A l'escriptura de compravenda no consta manifestació de la societat venedora sobre el caràcter no essencial de l'actiu transmès i tampoc s'acompanya acord de Junta General .

Presentada a inscripció, el Registrador de la Propietat denega aquesta, considerant que es requereix acord de Junta General (que no s'aporta) per a l'adquisició o alienació d'un actiu social que pugui tenir la consideració essencial.

Presentat el recurs corresponent, la DG resol aquest revocant la nota de qualificació, reiterant així la seva doctrina d'acord amb la qual no hi ha cap obligació d'aportar un certificat o de fer una manifestació expressa per part de l'administrador que l'actiu objecte del negoci documentat no és essencial , si bé amb la manifestació continguda a l'escriptura sobre el caràcter no essencial de tal actiu es millora la posició de la contrapart quant al seu deure de diligència i valoració de la culpa greu. No obstant això, l'omissió d'aquesta manifestació expressa no és per si defecte que impedeixi la inscripció .

9.- Resolució de contracte de compravenda i inscripció al Registre de la Propietat quan existeixen creditors amb drets inscrits

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 4 de novembre de 2024 (BOE de 22 de novembre de 2024), a la Direcció General resol un supòsit relatiu a la inscripció d'una sentència judicial on es declara resolta una compravenda.

El suposat part d'una compravenda (on el comprador, per finançar la compra, demana un préstec hipotecari, el qual s'inscriu a l'hora de formalitzar aquesta compravenda). Formalitzada la compravenda, sorgeixen desavinences entre les parts, les quals acaben amb el conflicte judicialitzat. Aquest procediment judicial conclou declarant resolta la compravenda , és a dir, deixant-la sense efecte, i les parts s'han de restituir les recíproques prestacions (és a dir, la propietat al venedor i el preu pagat al comprador).

Presentada aquesta sentència a inscripció al Registre de la Propietat, es planteja la interessant posició del creditor hipotecari, que ha inscrit el seu dret de forma legítima abans que tota aquesta contesa sorgeixi i es resolgui .

Arribats a aquest punt, la DG, alineant-se amb el criteri de la Registradora, resol que, en aquests casos, per poder inscriure la resolució de la compravenda (és a dir, que la casa deixi d'estar a nom del “comprador” torni a estar inscrita a nom del “venedor”), caldrà, en primer lloc, acreditar la consignació de les quantitats degudes i, sobretot, acreditar el consentiment del banc creditor (és a dir, el banc titular del dret real d'hipoteca ho haurà de consentir), ja que en no comptar anotada la demanda al temps de l'aparició del titular registral de la hipoteca, per mandat imperatiu de la Llei Hipotecària (articles 20, 37, 40 i 82) queda impedida la cancel·lació o modificació dels assentaments de titulars posteriors sense el seu consentiment exprés o tàcit, voluntari o forçós .

Així doncs, molta cura en aquestes situacions litigioses, ja que més enllà de la victòria judicial, s'haurà de negociar amb el banc creditor per aconseguir que aquest deute es cancel·li i aquest consenti la inscripció de la resolució de la compravenda, doncs en cas contrari, això no serà possible, i la victòria judicial quedarà desdibuixada.

10.- Inscripció d'immoble al Registre de la Propietat a favor d'una societat civil amb objecte no mercantil

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 18 de novembre de 2024 (BOE de 18 de desembre de 2024), a la Direcció General resol un supòsit relatiu a una escriptura de compravenda, en la qual, la part compradora és una societat civil , formalitzada inicialment en document privat, i posteriorment elevat a públic (però sense inscripció al Registre Mercantil), l'objecte de la qual és l' explotació de l'activitat agrícola/ramadera .

Presentada a inscripció, el Registrador de la Propietat denega la inscripció, al·legant que quan la societat civil té objecte mercantil, és imprescindible que, per poder practicar inscripcions de titularitats sobre béns immobles a favor seu en el registre de la propietat, consti prèviament inscrita a el registre mercantil, considerant el Registrador que, en aquest cas, lobjecte de la societat és lexplotació agrícola/ramadera, és a dir, una clara activitat mercantil.

Interposat el corresponent recurs, la DG revoca la nota de qualificació, considerant que la societat compradora es tracta d'una societat civil formalitzada en escriptura pública, constituïda regularment, amb un objecte no mercantil (art. 326 del Codi de comerç), de manera que és procedent practicar la inscripció sol·licitada a nom de la societat civil compradora.