Notes jurídiques pràctiques - Abril 2025

1.- És possible l'atorgament d'una escriptura per part d'una societat amb NIF revocat si aquesta ve ordenada per l'autoritat judicial

S'enllaça ( AQUÍ ) Consulta Tributària emesa per la Direcció General de Tributs, a instàncies d'una pregunta plantejada pel Notari de Castro Urdiales el senyor José Javier Corral Martínez (i donada a conèixer-lo en un post del seu més que interessant perfil de LinkedIn), en relació a una societat, el NIF de la qual és revocat per Hisenda des de fa anys, formalitzar la venda duna plaça de garatge a favor de la part demandant.

La resolució judicial (obligació de venda) col·lisiona en principi amb la DA 6a de la LGT i l'art. 23 de la Llei del Notariat, que prohibeixen al Notari autoritzar escriptures l'atorgant de les quals tingui el NIF revocat.

No obstant això, en aquest cas, tal com resol la DGT, la venda ve ordenada per una sentència judicial ferma, de manera que no és aplicable l'abstenció abans indicada a la normativa ressenyada, de manera que l'escriptura sí que es pot atorgar.

2.- Webinots. Qüestions tecnològiques, còpies CSV i protocol electrònic

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a una sessió de formació en línia, impartida pel Col·legi de Notaris de Catalunya, dedicada a l'estudi i anàlisi dels avenços del notariat digital a Espanya. S'aborda concretament l'aplicació de la Llei 11/2023, el desenvolupament del protocol electrònic i l'ús creixent de les còpies autoritzades electròniques amb CSV.

Sessió molt interessant per posar-se al dia sobre aquesta nova modalitat de còpies autoritzades electròniques, el procés per a la seva creació i validació per tercers, les seves possibilitats d'utilització a la pràctica per als operadors jurídics, etc.

3.- Futures novetats en matèria de tempteig i retracte a la ciutat de Barcelona

S'enllaça ( AQUÍ ) nota de premsa de l'Ajuntament de Barcelona, on es dóna a conèixer l'aprovació inicial, per part de l'Ajuntament de Barcelona, de la nova ordenança del dret de tempteig i retracte (pendent d'aprovació definitiva pel Ple). S'hi desenvolupen els criteris tècnics sobre la base dels quals l'administració decidirà o no exercir aquest dret, entre els quals destaquen:

• La normativa prioritza la compra de defineixis amb més de deu habitatges, pisos buits o edificis amb persones vulnerables, amb discapacitat o en barris amb risc de gentrificació.
• L'ajuntament podrà renunciar a comprar un immoble i cedir aquest dret a terceres persones o entitats promotores d'habitatge públic, a les persones ocupants legals de l'immoble o entitats promotores privades o sense ànim de lucre que tinguin per objecte la promoció d'habitatge protegit (amb la qual cosa, a la pràctica, és possible que els supòsits en què s'acabi exercint aquest dret de tempteig/recompte.
• L'ordenança també preveu que s'obri un espai web amb accés a entitats beneficiàries per consultar els immobles subjectes als drets de tempteig i retracte en què l'ajuntament no hi tingui interès.
• Pel que fa al dret de retracte, s‟ha ampliat el termini per acordar l‟exercici fins a tres mesos.
• L'ordenança preveu que, en comunicar l'operació a l'administració, cal facilitar més informació que fins ara. En concret, caldrà informar de si la venda està prevista en una sola operació conjunta, o en diverses a favor de diversos adquirents i, així mateix, caldrà identificar la persona o persones possibles adquirents.

Per fer seguiment de la qüestió una vegada la norma quedi definitivament aprovada, la qual cosa donarà més seguretat jurídica i previsibilitat a les persones que, si escau, estiguin involucrades en operacions on aquest dret de ladministració sigui aplicable.

4.- DNI digital i Notaries. En breus serà possible signar la teva escriptura amb el DNI digital

S'enllaça ( AQUÍ ) article publicat al bloc de la Notaria, relatiu a les novetats del DNI digital i la seva aplicació pràctica al dia a dia d'una Notària.

Com s'indica en aquest article, des de fa poques setmanes, ja és possible obtenir una versió digital del nostre DNI a través d'una app al mòbil, el qual és plenament vàlid i eficaç, com si fos el DNI físic tradicional que tenim tots els ciutadans espanyols.

Per utilitzar-lo en una notaria a l'hora de signar un document públic, no obstant, encara caldrà esperar uns mesos, ja que com la mateixa norma indica i així es reflecteix a la Comunicació 1/2025 ( AQUÍ es pot consultar), s'estableix un termini d'adaptació de 12 mesos perquè el Centre Tecnològic del Notariat pugui realitzar les innovacions tecnològiques necessàries per a l'adequat funcionament.

5.- Novetats en matèria de tributació de documents notarials electrònics timbrats

S'enllaça ( AQUÍ ) l'Ordre HAC/305/2025, de 27 de març, per la qual s'aproven els documents notarials electrònics timbrats, en virtut de la qual, s'introdueixen novetats rellevants en matèria de tributació de documents notarials electrònics.

Així doncs, tal com estableix la norma, els nous documents notarials electrònics (en concret, del “foli de matriu electrònica” i el “foli de còpia autoritzada electrònica amb destinació a tercer”), de conformitat amb la Llei de l'ITP, estan subjectes a l'impost en la modalitat d'Actes Jurídics Documentats, documents notarials i, per tant, a l'anomenada quota fixa d'aquesta modalitat impositiva.

D'acord amb això, l'Ordre designa el Consell General del Notariat com a nou subjecte obligat, ja que aquesta institució assumeix la funció de centralitzar la informació i garantir la correcta imputació de l'impost als ens públics corresponents, sota el control del Comissionat per al Mercat de Tabacs.

Pel que fa al procediment de recaptació i liquidació, aquest s'assembla al ja existent per als documents físics timbrats, de manera que, cada mes, el Consell General del Notariat haurà de remetre al Comissionat per al Mercat de Tabacs un informe detallat sobre els ingressos obtinguts i el nombre de documents electrònics utilitzats, desglossats per comunitats autònomes. Posteriorment, el Comissionat verificarà la informació i la comunicarà a la Direcció General del Tresor ia l'AEAT, els quals gestionaran l'ingrés de l'impost al Tresor Públic. Les comunitats autònomes rebran la recaptació corresponent en funció de la cessió de l'impost als seus territoris respectius.

Pendent que se'n formalitzi el desenvolupament i la implementació tècnica per a la seva plena posada en marxa, la qual cosa pot suposar un increment de cost rellevant en els documents públics que s'autoritzin.

Així mateix, l'annex de l'Ordre HAC/305/2025 estableix les especificacions tècniques d'aquests documents, que han de complir l'estàndard ISO 19005. Així doncs, cada foli timbrat inclourà informació de seguretat com:

• Identificador únic en format alfanumèric.
• Codi 2D amb identificador únic.
• Imatge del Timbre de l´Estat i escut d´Espanya en color específic.
• Número de timbre codificat amb l'identificador del Col·legi Notarial corresponent.

6.- Compravenda dimmoble, exercici de condició resolutòria i reinscripció de limmoble a favor del venedor. Requisits per això

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 27 de febrer de 2025 (BOE de 22 de març de 2025), a la Direcció General resol un supòsit relatiu a una acta de resolució unilateral per incompliment de contracte en virtut de la qual, la societat venedora d'un immoble, declara la resolució sol·licitant-se la reinscripció de la propietat a nom de la dita societat venedora.

En aquesta interessant i llarga resolució, es fa un molt bon resum sobre les condicions i els requisits que s'han de donar per poder reinscriure la propietat a favor de la part venedora en aplicació d'una condició resolutòria, és a dir:

• Que el comprador hi ha impagat un dels terminis.
• Hi ha d'haver voluntat d'impagament per part del comprador.
• El venedor ha dhaver complert totes les seves obligacions.
• Perquè la compravenda es resolgui, el venedor ha de requerir el pagament judicialment o via notari al comprador.
• La reinscripció a favor del venedor, per via de requeriment al comprador ex art. 59 RH, requereix inexcusablement la consignació de les quantitats que el comprador hagués lliurat com a part del preu, i això fins i tot en el cas que no hi hagi titulars de càrregues posteriors que calgui cancel·lar

7.- Cal indicar el CNAE de l'activitat principal en un canvi d'objecte social

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 25 de febrer de 2025 (BOE de 26 de març de 2025), a la Direcció General resol un supòsit relatiu a una escriptura de modificació d'objecte social d'una SL, on la societat, suprimeix del seu objecte social una de les diverses activitats que, fins a la data, ha de mantenir o presentar a partir daquest moment.

Presentada a inscripció aquesta escriptura, la mateixa és denegada pel Registrador Mercantil, al·legant que, en tota modificació d'objecte social, cal detallar el CNAE de la societat (encara que sigui el mateix que mantenia fins a la data), sent aquest criteri confirmat per la DG en el recurs que es resol, afirmant literalment que, “tant la inscripció de constitució d'activitat corresponent a la principal que desenvolupi la societat, codi que ha de ser el que la descrigui millor i amb el desglossament suficient”.

8.- Prohibició de disposar i transcurs del termini. No cal la cancel·lació expressa per formalitzar transmissió

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 4 de març de 2025 (BOE de 5 d'abril de 2025), a la Direcció General resol un supòsit relatiu a una escriptura de compravenda que es formalitza el setembre de 2024.

Presentada a inscripció, aquesta és denegada pel Registrador, al·legant que no consta la prèvia cancel·lació de la prohibició d'alienar que grava la finca, la qual tenia una durada de 3 anys, comptadors des del 20 d'abril de 2016.

Davant d'aquesta qualificació, el Notari autoritzant interposa recurs davant la DG, la qual revoca la nota de qualificació, al·legant en resum que la prohibició de disposar que grava les finques es va estipular per un termini de tres anys a comptar des de la data de l'escriptura de compravenda dels compradors (20 d'abril de 2016), de manera que és, transmissió a què es refereix el recurs (6 de setembre de 2024), ja ha transcorregut el termini de durada de tres anys que es va estipular. disposar.

9.- Reserva de denominació en una societat nova. L'administrador no la pot fer si no és soci

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública d'11 de març de 2025 (BOE de 4 d'abril de 2025), a la Direcció General resol un supòsit relatiu a una escriptura de constitució d'una societat, on la reserva de la denominació social la realitza una persona física que és nomenada com a administradora única de la nova companyia.

La Registradora Mercantil denega la inscripció a l'empara de l'art. 413-2 RRM, en virtut del qual, la reserva de la denominació social ha de ser realitzada per un soci fundador, sent aquest criteri confirmat per la Direcció General en el recurs que es resol. Serveixi de recordatori per a tots els emprenedors que vulguin crear una nova companyia.

10.- És admissible la compravenda amb preu a determinar en un futur

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 12 de març de 2025 (BOE de 4 d'abril de 2025), a la Direcció General resol un supòsit relatiu a una escriptura de compravenda, on les parts pacten que part del preu de venda es determinarà en un futur en base a un sistema referenciat a l'IPC).

El Registrador de la Propietat denega la inscripció, al·legant que, en essència, no consta determinat ni resulta determinable la part del preu relatiu a la venda actual.

Interposat el corresponent recurs, la DG revoca la nota de qualificació, aplicant la jurisprudència i doctrina vigent, en virtut de la qual “no han d'existir objeccions quan les parts han establert procediments objectius sobre la forma de dur a terme la fixació del preu”, tal com succeeix en el cas, on és objectivament verificable els paràmetres a aplicar (preu preu pendent.

11.- Flash fiscal. Inversió del subjecte passiu

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a Flash Fiscal de la Comissió Fiscal del Col·legi Notarial de Catalunya, on s'aborda la interessant figura fiscal de la inversió del subjecte passiu de l'IVA en una operació de transmissió d'un immoble sota un contracte d'opció de compra entre una entitat mercantil i una cooperativa.

Per fer-ho, s'analitzen les Consultes 197 i 198 de 2025 de la DGT, on la DGT s'acull a un criteri restrictiu, en virtut de la qual es considera element essencial la concurrència d'una execució d'una garantia, de manera que, si la retenció de part del preu de la transmissió es destina per a la carrega de la inversió de la inversió passiu.