
Notes jurídiques pràctiques - Juliol 2025
1.- Flash fiscal: com tributa un fideïcomís?
S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a vídeo de Flash Fiscal del Col·legi Notarial de Catalunya, on la notària de Barcelona la senyora Elena Cantos comenta la consulta informativa 206/2025 de la Direcció General de Tributs i Joc de la Generalitat de Catalunya, la qual versa sobre un testament que inclou una clàusula en virtut de la qual s'atribueix a la filla que aquesta filla haurà de cedir gratuïtament una part de les mateixes (en concret 20%) als néts del causant, quan aquests assoleixin la majoria d'edat.
Es planteja com tributa aquest supòsit i si es pot considerar un fideïcomís. La DG no es pronuncia sobre si estem davant d'un fideïcomís o no (en ser una qüestió jurídica extramurs de la seva competència) però, sobre la base que sí que es pugui considerar un fideïcomís, es recorda el contingut de l'art. 54 del Reglament de l'ISD, del qual es conclou que el beneficiari ha de liquidar el ple domini dels béns objecte del fideïcomís sobre l'ISD i, quan aquests béns facin trànsit als fideïcomissaris, aquests hauran de tornar a liquidar el ple domini dels béns objecte del fideïcomís per l'ISD i, en aquest moment, la devolució de l'ISD pel valor de la nua propietat.
Així, doncs, la filla haurà de liquidar l'ISD d'aquestes accions pel ple domini, i quan les accions facin trànsit als néts, aquests hauran de fer el mateix, però en aquell moment, la filla (o els seus hereus) podran fer la reclamació de la devolució abans indicada.
2.- Es posen en marxa els préstecs públics per facilitar l'accés a l'habitatge de joves a Catalunya
S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la pàgina web de l'Institut Català de Finances on es posa en marxa l'anomenat “Préstec d'emancipació”, en virtut del qual, si tens entre 18 i 35 anys i vols comprar el teu primer habitatge, el “préstec ICF Habitatge Emancipació” et permet finançar l'entrada fins al 00%. €.
Per poder tenir accés a aquests préstecs, caldrà complir una sèrie de requisits com:
- Tenir entre 18 i 35 anys.
- Compra del primer habitatge del sol·licitant per destinar-lo a habitatge habitual.
- No superar uns determinats llindars de renda bruta (per exemple, una persona sola, 80.963,31 euros/any).
- No tenir impagaments ni deutes significatius amb bancs.
- Que l'habitatge que es vol comprar sigui a Catalunya, tingui cèdula d'habitabilitat vigent i no estigui qualificada prèviament com a VPO.
La particularitat del préstec és que el deutor no l'haurà de tornar fins que la hipoteca amb el banc ja estigui pagada. Després daquest període, es disposarà dun termini de 5 anys per tornar la totalitat del préstec en quotes mensuals, amb un interès del 0%.
Tot i això, com a aspecte negatiu, cal indicar que, amb l'objectiu d'ampliar l'oferta d'habitatge assequible a Catalunya, l'habitatge que s'adquireixi per aquesta via passarà a ser un habitatge amb protecció oficial (HPO) de preu limitat de forma permanent.
3.- El problemàtic concepte de gran forquilla i els seus efectes fiscals a Catalunya
S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç al Webinot 78 del Col·legi Notarial de Catalunya, on el Notari de Reus el senyor Emilio Mesquita García-Granero analitza a fons el controvertit concepte de gran forquilla i els reptes que planteja la seva definició en la pràctica notarial i en la tributació de les operacions que es formalitzen als despatxos notarials.
Així mateix, s'adjunta ( AQUÍ ) la Resolució 3/2025, de la Direcció General de Tributs i Joc de la Generalitat de Catalunya, on s'ofereixen pautes interpretatives en relació a l'ITP i l'aplicació a Catalunya del tipus de gravamen del 20% en transmissions patrimonials oneroses d'habitatges quan l'adquirent sigui una persona física o jurídica que tingui la consideració de consideració de gran. A la Resolució, per exemple, com a aspectes interessants, es poden ressenyar els següents:
- No es tindran en consideració a efectes del còmput d'habitatges de gran forquilla quan s'ostenti simplement un dret d'usdefruit o habitació (si de la propietat plena o de la nua propietat).
- Si el contribuent és propietari d'un o més immobles en un % inferior al 100%, es considera la gran forquilla si la suma de les superfícies de tots els immobles on és propietari d'algun % és superior als 1.500 metres quadrats.
- En el cas de persona física, se n'exclou del còmput l'habitatge habitual.
- En el cas de venda completa d'un edifici, tindrà la consideració d'edifici la construcció que tingui 2 habitatges independents o més, estigui feta o no la divisió horitzontal (queden doncs excloses les transmissions d'habitatges unifamiliars). Així mateix, el gravamen del 20% només s'aplicarà a la superfície de l'immoble que tingui ús residencial, així com als elements comuns, però no a la part proporcional que estigui qualificada per a altres usos (locals, magatzems, aparcaments, etc.).
Així mateix, sobre aquesta matèria, s'adjunta ( AQUÍ ) circular fiscal número 5/2025 del Col·legi Notarial de Catalunya, que aporta més criteris interpretatius sobre aquesta matèria.
4.- Cancel·lació unilateral de condició resolutòria. Només és possible si així s'ha pactat i es compleix estrictament amb allò acordat
S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 27 de maig de 2025 (BOE de 25 de juny de 2025), a la Direcció General resol un supòsit relatiu a una escriptura de cancel·lació de condició resolutòria amb els condicionants següents:
- Es formalitza escriptura de compravenda, on part del preu, queda ajornat a futur, amb un calendari de diversos pagaments, sent el darrer amb data límit 31/12/2024.
- En garantia del preu ajornat es constitueix condició resolutòria, la qual es podrà cancel·lar, segons el que s'ha pactat, de forma unilateral per la part compradora, quan s'acrediti el pagament de les quantitats degudes.
- La part compradora realitza els pagaments (però l'últim el realitza fora de termini mitjançant transferència datada el 03/01/2025) i, en base a això, atorga l'escriptura de cancel·lació de condició resolutòria que es presenta a inscripció.
Presentada aquesta escriptura al Registre de la Propietat, el Registrador la qualifica negativament, considerant que en haver-se realitzat el pagament ajornat més enllà de la data límit convinguda entre les parts, no es compleix la condició pactada perquè el comprador pugui cancel·lar unilateralment la condició resolutòria, de manera que serà necessari el consentiment exprés de la part venedora per poder
Interposat el corresponent recurs, la Direcció General confirma la nota de qualificació, considerant que, com l'únic que es va pactar expressament com a supòsit de cancel·lació unilateral va ser el pagament del preu ajornat com a data límit el 31/12/2024, i el pagament s'ha produït més tard, no és procedent acudir a aquesta via unilateral, sinó que l'única forma que es pugui cancel·lar aquesta, consentiment expressat del titular de la condició resolutòria o resolució judicial ferma, o bé el transcurs dels casos que de caducitat legal que per als supòsits de condicions resolutòries que no són en garantia de preu ajornat.
5.- Assignació de número de registre de lloguer de curta durada al Registre de la Propietat i limitacions dels estatuts de la comunitat. Aspectes a tenir en compte
S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 19 de juny de 2025 (BOE de 9 de juliol de 2025), a la Direcció General resol un supòsit relatiu a una sol·licitud per a l'assignació de número de registre de lloguer de curta durada a una finca registral.
Com és sabut, des de l'entrada en vigor (1 de juliol del 2025) del Reial Decret 1312/2024 ( AQUÍ es pot consultar) tots els arrendadors d'immobles de curta durada estan obligats a obtenir prèviament un número de registre al Registre de la Propietat als efectes de poder oferir els seus serveis a través de les plataformes en línia.
En aquest cas concret, l'interessat sol·licita l'assignació d'aquest número de Registre, la qual cosa és denegada per la Registradora, ja que els estatuts de la comunitat de propietaris estableixen que “els seixanta-sis apartaments existents a l'edifici serà destinats exclusivament a habitatge, sense que pugui per tant instal·lar-se en cap d'ells, ni en part del mateix indústries, comerços ni, en suma, exercir.
Interposat el corresponent recurs, la Direcció General confirma la nota de qualificació, establint que, en aquests casos, cal diferenciar entre l'autorització administrativa per exercir una activitat d'ús turístic de curta durada, i el plànol civil, ja que encara que es compti amb aquesta autorització, si la comunitat de propietaris prohibeix aquest ús, no serà possible l'assignació del número de registre que exigeix la nova norma per poder publicitar l'immoble en les immobles.
Aquesta resolució ens serveix per recordar l'entrada en vigor d'aquesta nova norma i també per veure la importància d'examinar amb detall els aspectes civils que poden influir en el desenvolupament d'una activitat econòmica en un immoble.
6.- Tips per triar bé la denominació de la teva nova empresa i que no tinguis problemes
S'adjunta ( AQUÍ ) curiosa Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 12 de juny de 2025 (BOE de 3 de juliol de 2025), a la Direcció General resol un recurs contra la negativa de la registradora mercantil central II a reservar determinades denominacions socials.
De totes les denominacions sol·licitades, les que generen interès són la denegació de les denominacions “EVM, SL” i “EVM Hub, SL”, la qual va ser basada en l'existència d'identitat o quasi coincidència amb altres ja inscrites o reservades (com “EVM Group, SL” o “VMP Hub, SL”).
Interposat el recurs corresponent, la Direcció General emet una resolució interessant, on es repassen els requisits que han de reunir les denominacions socials que es pretenen reservar per a la constitució d'una nova societat (o canvi de denominació és clar), centrant la seva mirada en el concepte d'identitat (art. 408 del Reglament del Registre Mercantil i l'Ordre de 30 de desembre de 1991, sobre el Registre, genèricscarents de virtualitat diferenciadora que, afegits a una denominació ja existent, no permeten la seva diferenciació (i per tant no han de ser admeses).
A aquest efecte, s'adjunta AQUÍ una guia dajuda del Registre Mercantil Central on sinclou un llistat daquests termes genèrics.
En el cas concret, la paraula “Grup” o “Group” sí que es troba dins del llistat de termes genèrics (de manera que no es pot admetre la denominació sol·licitada).
A diferència d'això, considera la Direcció General que s'ha d'arribar a una conclusió diferent respecte de la denominació «EVM Hub, SL», ja que s'afegeix un terme (“Hub”) que no està inclòs en la relació esmentada i s'ha de considerar suficientment diferenciador per no incórrer en la prohibició d'identitat de denominacions.
Interessant resolució que ens recorda i facilita recursos interessants per triar bé el nom de la nostra futura societat i no tenir-hi problemes.
7.- En un futur proper és possible que s'hagin d'inscriure al Registre Mercantil la transmissió de participacions socials
S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç al Pla Estatal de Lluita contra la Corrupció, aprovat recentment pel Govern, en el qual, entre altres mesures, es projecta la possibilitat que, en un futur proper, sigui obligatori:
- Inscriure al Registre Mercantil totes les transmissions de participacions socials.
- Dipositar electrònicament de manera anual el llibre de socis al Registre Mercantil.
- Així mateix, vincular l'eficàcia davant de tercers de la transmissibilitat de les participacions a la seva inscripció registral.
Actualment, la legislació mercantil espanyola no obliga a la inscripció al Registre Mercantil de la titularitat de les participacions de les societats de responsabilitat limitada, amb la qual cosa, la futura reforma que es projecta pot tenir una gran incidència en el trànsit mercantil del nostre país. Per seguir de prop levolució legislativa de la mesura que es proposa.
8.- Noves mesures fiscals d'ITP, AJD i Impost sobre Successions i Donacions
S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a Circular Fiscal 4/2025 del Col·legi Notarial de Catalunya, on s'analitzen les principals modificacions fiscals a Catalunya que entren en vigor a partir del 27 de juny del 2025, de la mà del Decret Llei 5/2025. En concret:
- Nou escalat de l'ITP del 10% al 13% (per a imports superiors a 1,5M euros).
- Tipus agreujats del 20% per a grans forquilles i transmissions d'edificis sencers.
- Novetats en matèria de tipus reduïts per comprar habitatge habitual de joves menors de 35 anys, famílies nombroses, persones amb discapacitat, famílies monoparentals i víctimes de violència de gènere.
- Noves bonificacions en matèria de TPO per a cooperatives d'habitatges sense ànim de lucre, o en la transmissió d'edificis d'oficines per transformar-los en HPO.
- El tipus de gravamen de l'AJD s'eleva al 3,5% per a documents notarials en què s'hagi renunciat a l'exempció d'IVA.
- Bonificació del 100% AJD per a joves de fins a 35 anys a l'adquisició d'habitatge habitual (si compleixen una sèrie de requisits).
- Derogació de la bonificació per a la transmissió dimmobles en el cas dempreses immobiliàries.
- A l'ISD, s'amplia de 3 a 6 mesos el termini per adquirir l'habitatge en el cas de donacions de diners de familiars per adquirir-lo.
9.- En un futur proper les escriptures seran una mica més cares per cobrir els costos de les noves escriptures electròniques
Es fa referència a la Nota emesa pel Consell General del Notariat, en relació amb l'Ordre HAC/305/2025, de 27 de març ( AQUÍ es pot consultar, ia la qual ja vam fer una referència en una newsletter anterior), en la qual s'estableix el sistema de recaptació de l'import del timbre dels folis de matriu i de còpia autoritzada.
Aquesta Ordre, encara que ja està en vigor, està pendent que se n'implementin els aspectes tècnics informàtics per a la seva posada en marxa efectiva.
Quan això succeeixi, el seu desplegament suposarà un increment del cost dels documents públics, ja que en notaria s'haurà de procedir a la recaptació com a suplert de l'import del “timbre electrònic”.
Tan aviat el sistema informàtic que ha d'elaborar la FNMT estigui conclòs es comunicarà perquè els ciutadans en tinguin coneixement.
10.- Cura en introduir els índexs notarials. Errors habituals a evitar
S'adjunta ( AQUÍ ) nota informativa de la Junta Directiva del Col·legi Notarial de Catalunya, en relació amb determinades deficiències en informació i remissió de documents a l'Índex Únic, que afecten la tasca de l'Agència Tributària de Catalunya. Així doncs, en concret es recorda:
- Remissió de còpies simples : És obligatori per part dels Notaris remetre a l'ATC còpia simple de les escriptures que recullin fets imposables d'ITP i AJD en un termini màxim de 10 dies des de la formalització del document a través de l'eina telemàtica existent a aquest efecte.
- Operacions subjectes a IVA amb inversió del subjecte passiu : S'han detectat nombroses errades d'enregistrament en aquestes operacions, tot recordant que cal assenyalar que es tracta d'operacions “subjectes a IVA”.
- Número de protocol : És molt important informar correctament del número de protocol, ja que s'ha detectat un alt percentatge d'errors en aquest camp.