Guia pràctica per comprar un habitatge i demanar una hipoteca (Capítol 2)

2/3/2025

Temps de lectura:

Guia pràctica per comprar un habitatge i demanar una hipoteca (Capítol 2)

"Firmar un bon contracte d'arres"

En aquest article trobaràs

En el primer capítol d'aquesta guia el mes passat abordava la importància d'anticipar i donar més importància a la taxació. En aquest segon capítol posaré el focus a signar “un bon contracte d'arres”. Que realment sigui efectiu i estalviï mals de cap posteriors. Abans d'entrar a l'all, però, plantejo de manera succinta els dos escenaris a tractar:

Escenari habitual
vs
Escenari ideal

D'una banda, tenim l'escenari habitual i estès a la pràctica diària. La majoria de persones associa el contracte d'arres a la idea de deixar reservada fermament la casa que volem comprar. Per això, només cal anticipar el pagament del 10% del preu de la compra. I si el venedor al final es fa enrere, ens ha de tornar el doble del pagat. Si som nosaltres, perdem la quantitat pagada. Tota la nostra atenció queda focalitzada en aquestes dues idees!

Tot i això, el contracte d'arres conté un bon grapat (disculpar l'expressió) de clàusules, obligacions o advertiments de gran importància. Moltes estandarditzades que realment no arriben a resoldre de manera clara o concisa les diferents casuístiques o dificultats en la vida real i quotidiana que es poden donar.

D'altra banda, tenim l'escenari ideal a la meva manera de veure i que proposo obertament:

Amb la informació adequada sobre la situació de limmoble (entre aquesta informació adequada, haver adquirit prèviament una taxació homologada). Redactar de forma clara i pràctica (no teòrica) al mateix contracte d'arres les diferents qüestions o possibles punts de conflicte detectats amb anterioritat. Reflectint així clarament en les mateixes arres:

Quan, qui i com?

Es resoldran totes aquelles controvèrsies detectades des d'un principi. No es pot limitar a les clàusules generals que funcionen quan tot està perfecte i no presenta dubtes. Cosa que a la pràctica diària mai passa. Preparar i signar un bon contracte d'arres us permet signar i fer el pagament d'aquest 10% del preu de compra amb la tranquil·litat que la situació exigeix.

Hi ha una frase que m'agrada molt que diu així: “que les coses es facin habitualment i funcionin, no vol dir que sigui l'única, o la millor manera de fer-ho”.

Ara sí, començo per ordre amb les recomanacions per tenir en compte. Anem a això…

Les presses no són bones conselleres

Quan tens la intenció de comprar un habitatge, a la pràctica, és molt habitual que, quan un potencial comprador visita un immoble que li agrada, immediatament llanci una oferta al venedor, per intentar arribar a un acord.

Si aquesta oferta és acceptada pel venedor, és també molt habitual que, d'una forma molt ràpida i apressada, i tot això pilotat pels intermediaris de l'operació (immobiliàries, comercials, etc.), les parts procedeixin a signar un anomenat “contracte d'arres”, en base moltes vegades a simples formularis obtinguts d'internet, on les mateixes es comprometen clàusula d'arres per assegurar-ne el compliment.

Aquest procedir, que està molt estès en el dia a dia de la pràctica immobiliària, és sens dubte, al meu parer, un risc monumental per a totes les parts implicades en el procés, ja que en aquests mal anomenats “contractes d'arres”, les parts en realitat estan assumint grans compromisos jurídics respecte d'un bé la situació jurídica del qual no coneixen a fons i, respecte del qual, no la coneixen.

Tornant al primer capítol on parlava de la meva experiència personal a la compra d'un habitatge a Formentera. El fet d'haver anticipat la taxació i ser conscient realment de les dificultats que presentava l'immoble i el temps que comportava solucionar-los, em va permetre pactar a les arres un termini molt ampli amb la part venedora per poder solucionar-los. Fins i tot amb la possibilitat de prorrogar aquest termini si les circumstàncies ho aconsellaven.

I tot això, a més condicionat que el banc em confirmés el finançament… encara que aquesta possibilitat no està prevista a les Balears, em base a la llei catalana per incorporar una clàusula d'aquella índole que tenia tot el sentit del món per no veure'm en una situació complicada de tenir signades unes arres i no tenir la resta dels diners necessaris per fer efectiva la compra de l'habitatge.

Recordem la nostra primera gran lliçó: abans que res, TAXACIÓ OFICIAL

Com acabem de veure, a la pràctica, moltes vegades, moltes persones, arrossegades per la dinàmica embogida del mercat immobiliari espanyol, en visitar un immoble que els agrada, guiats per les presses que “no se m'escapi” aquesta oportunitat, amarren la compra d'un immoble amb un “contracte d'arres”, sense abans analitzar-ne el valor i la situació jurídica.

Així doncs, per evitar aquest colossal error, el primer que un futur comprador ha de fer quan trobeu l'habitatge que voleu comprar és, com vam poder veure al primer capítol de la nostra guia pràctica ( AQUÍ es pot consultar de nou), sol·licitar la realització d'una taxació oficial per un taxador homologat, doncs gràcies a això, aquest potencial comprador, entre altres qüestions clau, aconseguirà:

Una valoració independent del preu de mercat d'aquest immoble, assegurant que el preu que es pretén pagar amb aquest es correspon amb el valor real.
Una aproximació molt exacta a l'import màxim que, si escau, li finançarà el banc, per a tots aquells casos en què el comprador necessitarà un préstec hipotecari per afrontar la compra.
Una anàlisi jurídica en profunditat d'aquest immoble, on es posaran de manifest totes les incidències jurídiques que puguin afectar el seu valor o tenir en compte a l'hora de formalitzar l'operació (com hipoteques, embargaments, possibles litigis sobre la finca, discrepàncies registrals en relació a la seva superfície, requisits administratius que calgui complir, càrregues urbanístiques que sigui necessari tenir.

Com vam veure doncs, avançar el moment en què es realitza la taxació oficial homologada pot ser una actuació molt interessant tàcticament per al potencial comprador, doncs amb això, aconseguirà que la compra que pretén realitzar (que recordem, en la majoria dels casos és la inversió més gran a la vida de qualsevol ciutadà), es realitzi amb molta més certesa i seguretat jurídica sobre el valor i la situació.

Continuant amb la meva experiència personal. Formentera és d'aquests indrets peculiars on el preu de mercat dels immobles és esbojarrat si analitzem realment els metres construïts i la qualitat de l'edificació. Això no obstant, ho justifica la llei d'oferta i demanda. Faig aquest petit aclariment, perquè en el meu cas particular vaig obtenir dues taxacions molt diferents, una era de valor de mercat (més alta). I una altra amb efectes hipotecaris (més baixa) perquè la finca presentava condicionants i advertiments, que des del punt de vista de risc per al banc que et va prestar els diners justificava aquesta important diferència entre totes dues. El que vaig aprendre, en aquest cas, és que hi ha diferents taxacions i amb finalitats diferents. Compte en encarregar una taxació tenir clara la finalitat de la mateixa.

I després de la taxació…toca amarrar l'operació

Si has seguit el meu consell, i una vegada que tens un pis que t'interessa, n'has pogut fer la taxació oficial, ara sí que és el moment d'“amarrar” aquesta operació entre el futur venedor i comprador, formalitzant un contracte o precontracte on quedin assegudes les bases de la futura compravenda que es formalitzarà davant de Notari.

En aquest sentit, cal entendre que, a la pràctica, el procés de compra d'un immoble no és un negoci automàtic o ràpid, ja que tant l'obtenció del finançament bancari, com la necessitat de resoldre determinades incidències que tingui la finca (pensem en aixecaments de càrregues, subsanació de discrepàncies registrals, recopilació d'autoritzacions administratives, etc.), com fins i tot la substitució d'autoritzacions administratives, etc. a la qual es ven, tot això acaba provocant que, a la pràctica, des que hi ha un acord entre les parts per vendre l'immoble, fins que es formalitza la compravenda davant de Notari, la majoria d'ocasions transcorri un lapse de temps considerable, de diverses setmanes o mesos.

Sent conscients d'aquesta realitat, més enllà del pacte verbal aconseguit entre les parts quan aquestes arriben a un acord sobre el preu i condicions essencials de la compravenda, la veritat és que tenint en compte aquests lapses de temps dilatat, és molt habitual, i certament recomanable, que les parts, per assegurar o amarrar aquest pacte assolit, formalitzar, contracte d'arres”, en virtut del qual, les parts pacten els elements essencials d'aquesta futura compravenda, els terminis d'execució i, sobretot, les conseqüències davant d'un eventual incompliment unilateral d'aquest contracte.

Així doncs, com tindrem ocasió de veure en aquest article, els anomenats “contractes d'arres” són una modalitat contractual molt rellevant i de la qual poden derivar-se greus conseqüències jurídiques per a les parts.

Tenint doncs en compte aquesta realitat, a continuació, intentaré exposar-te en una petita guia pràctica quins són els elements clau que has de tenir en compte, en la meva humil opinió, per signar un contracte d'arres amb garanties, que et permeti comprar o vendre el teu habitatge amb seguretat i confort, evitant greus situacions de molt difícil solució.

Aneu amb compte en signar un “contracte d'arres”

Com acabem de veure, en efecte, moltes vegades, pot ser necessari i útil signar un contracte d'arres, com a pas previ a la compra d'un immoble en escriptura pública davant de Notari.

No obstant això, com veurem en aquest article, d'aquesta mena de contractes, poden néixer grans riscos jurídics, tant pel venedor com pel comprador, de manera que, en aquestes línies, és la meva intenció explicar quins són aquests riscos i com pots aconseguir gestionar-los i mitigar-los de la millor manera possible.

En tot cas, perquè et facis una idea inicial, t'avanço els punts clau per tenir en compte:

Com ja t'he indicat, abans de signar res, obté una taxació oficial homologada de l'habitatge. Amb això, en sabràs el valor real de mercat i els principals inconvenients jurídics que pot presentar.
Et recomano encaridament que cerquis assessorament especialitzat d'un advocat (o fins i tot directament d'una notaria), de manera que no signis cap contracte sense que abans l'hagi revisat un especialista que et pugui ajudar i assessorar convenientment.

Com t'indique, aquest assessorament també el pots arribar a obtenir, de forma gratuïta, al teu Notari de confiança, el qual, si et presta un bon servei, et podrà confirmar que és el professional adequat amb què formalitzar la teva compravenda. A més, si ho desitges, també hi ha la possibilitat de signar davant de Notari el teu contracte d'arres i/o dipositar davant de Notari les arres, per donar així més garanties i seguretat a l'operació.

En signar el “contracte d'arres”, fixa un termini ampli de temps per formalitzar la compravenda davant de Notari, perquè puguis tenir temps d'obtenir el millor finançament bancari i, així mateix, perquè totes les parts puguin tenir marge per resoldre els inconvenients jurídics que puguin sorgir.
Reflecteix correctament al contracte d'arres totes les càrregues o gravàmens que pesen sobre la finca (hipoteques, embargaments, afeccions fiscals, limitacions administratives, etc.), ia qui correspon el seu aixecament o gestió.
Pacta correctament la naturalesa de les arres (és a dir, confirmatòries o penitencials), i deixa molt clar que succeirà en cas que alguna de les parts incompleixi el contracte.
Com ja t'he comentat, valora seriosament la possibilitat de dipositar les arres davant de Notari, per donar més garantia a tots els implicats.
Si el comprador necessita finançament bancari per a la compra, deixa ben clar que, en cas de no obtenir-lo, podràs recuperar els teus diners lliurats en concepte d'arres penitencials.
Preveu la possibilitat que en el procés sorgeixin impediments que endarrereixin el moment de la firma i, si escau, la manera de prolongar la vigència d'aquest contracte d'arres, per tenir marge de resoldre'ls i salvar així l'operació.

Arriba doncs el moment de conèixer detalladament el “contracte d'arres”

Ara sí, i sense més dilacions, veurem doncs què és això dels “contractes d'arres”, com es regulen, i quins aspectes són fonamentals a l'hora de signar un d'aquests contractes perquè, en fer-ho, totes les parts tinguin la seguretat jurídica més gran possible.

Què és, doncs, això dels anomenats “contractes d'arres”?

L'anomenat "contracte d'arres" pot ser definit com un document, de naturalesa generalment privada (és a dir, que no se signa davant de Notari la majoria de vegades), en la qual dues parts contractants, és a dir, el propietari d'un immoble i una persona interessada en l'adquisició del mateix, respectivament, pacten les condicions essencials d'una futura mitjana, un pública davant de Notari.

Així doncs, en aquesta mena de contractes o precontractes, les parts solen:

Paraula la futura venda de l'immoble.
El preu pel qual es formalitzarà la compravenda.
El lliurament avançat per part del futur comprador d'una part del preu (generalment, el 10%), com a “senyal” o “arres” (d'aquí la seva denominació).
El termini màxim per signar la compravenda davant de Notari i el lliurament de la possessió del bé.
Altres detalls addicionals sobre com es formalitzarà l'operació (per exemple, a qui correspon aixecar de càrregues que pesin sobre la finca, com ara una hipoteca, un embargament, etc.).
I, sobretot, quines conseqüències pot tenir per a cadascuna de les parts en cas que finalment no compleixin el seu compromís i no procedeixin a formalitzar la compravenda.

Si voleu conèixer amb més profunditat què són els contractes d'arres, les seves característiques i regulació, AQUÍ podeu trobar l'apartat del meu web on trobareu molta informació d'interès.

Què són en realitat els anomenats “contractes d'arres”?

Com tracto d'explicar a l'enllaç que t'acabo de proporcionar, en realitat, els anomenats “contractes d'arres” per la generalitat de persones, des d'un punt de vista jurídic, no existeixen com a tals, ja que no estan regulats expressament per la llei.

A la pràctica, la jurisprudència ha considerat que aquesta classe de contractes d'arres que se solen signar abans d'una compravenda, la majoria d'ocasions els podem enquadrar en l'àmbit dels contractes preparatoris, precontractes o promeses de compravenda, és a dir, contractes on es pacten les bases d'un contracte principal que se celebrarà.

Així doncs, és necessari saber que, en realitat, les arres són un tipus de clàusula que es pot incloure en multitud de contractes, en virtut de la qual, segons la modalitat escollida, determinarà la naturalesa del contracte esmentat o, si escau, els efectes derivats d'actuacions d'algunes de les parts.

En l'àmbit del dret civil català, hi ha dues modalitats d'arres:

1.- Les anomenades “arres confirmatòries”:

En aquesta classe d'arres, la seva missió és la d'operar com a “senyal de conclusió de la compravenda”, la qual cosa significa que, si es pacten en un contracte unes arres confirmatòries, aquest contracte ja està plenament “tancat” o “confirmat” (d'aquí el seu nom) complir allò pactat (en el nostre cas, la compravenda d'aquest immoble).
A més, és summament important entendre que el Codi civil de Catalunya determina que en cas que les parts no especifiquin la modalitat d'arres al contracte, aquestes tindran la consideració d'arres confirmatòries.

Seguint el meu exemple, si en signar el contracte d'arres, a les mateixes els haguéssim donat caràcter confirmatori (o no haguéssim especificat la naturalesa de les mateixes), això hauria significat que aquest contracte de compravenda ja s'hagués perfeccionat (encara que encara no s'hagués elevat a escriptura pública encara), de manera que jo ja seria propietari de l'habitatge, i queda o encara que el venedor no hagués solucionat aquests inconvenients jurídics que havia d'arreglar abans de la venda.

2.- Les anomenades “arres penitencials” :

Per contra, les anomenades arres penitencials són en realitat un sistema de rescabalament o compensació en cas de desistiment unilateral de l'altra part contractant, de manera que:
- Si és el comprador el que desisteix unilateralment del contracte, aquest perdrà les arrosses que hagués lliurat.
- Mentre que si fos el venedor el que desistís unilateralment del contracte, aquest les haurà de retornar doblades al comprador.
Perquè aquestes arres puguin tenir aquesta naturalesa penitencial, cal que es pactin amb aquest caràcter de forma expressa.

Seguint el meu exemple, tal com vam fer, jo i el venedor vam pactar que aquestes arres tenien caràcter penitencial, de manera que, si pel motiu que fos, jo no hagués volgut finalment comprar l'habitatge, perdent aquest 10% del preu entregat, podia desistir de l'operació, mentre que, si era el venedor, 2) la quantitat que jo li vaig lliurar en concepte d'arres penitencials.

Per què pot ser útil signar un “contractes d'arres”?

Com ja hem anat avançant en aquest article, a la pràctica, donat l'elevat preu de l'habitatge avui dia a Espanya, la majoria de compradors, per poder assumir-ne la compra, necessitaran un préstec hipotecari.

Així doncs, el procés d'obtenció d'un préstec hipotecari no és un tràmit que es pugui resoldre en pocs dies, sinó que, la majoria d'ocasions, la recerca de la millor oferta de finançament, la recopilació de tota la documentació requerida, així com l'estudi i l'aprovació de l'operació solen demorar-se setmanes, fins i tot mesos.

En base a això, com es pot advertir, des que venedor i comprador “es posen d'acord” a segellar l'operació, és a dir, arriben a un pacte per comprar l'immoble per un preu determinat, fins que aquesta compra es pot materialitzar en una escriptura pública davant de Notari, perfectament poden transcórrer diverses setmanes o mesos, és a dir, el temps que necessita el comprador per obtenir el préstec hipotecari.

És doncs fonamentalment per a “amarrar” o “assegurar” l'operació durant aquest lapse de temps, i garantir així que les parts compliran amb allò acordat, que els anomenats “contractes d'arres” tenen molt sentit, doncs amb ells i els compromisos que les parts assumeixen, ens assegurarem que arribat el moment, ambdues parts compliran i procediran a formalitzar la compra.

Continuant amb el meu exemple, una vegada que vaig trobar l'habitatge que desitjava, vaig haver de dedicar unes setmanes a recopilar tota la documentació que el banc em va demanar per autoritzar l'operació (com declaracions de l'IRPF, IVA trimestral, etc.) de manera que, disposar d'aquest contracte d'arres que m'assegurava la compra, em va donar molta més seguretat i confort.

A més, el fet de signar un contracte d'arres també pot tenir un sentit per a la part venedora, ja que en moltes ocasions, és necessari que aquesta realitzi gestions prèvies tendents a aconseguir una operació d'èxit, com per exemple, la cancel·lació d'una hipoteca, l'aixecament d'un embargament (el qual es pot demorar mesos, per experiència pròpia, tenint en compte els tràmits judicials i registrals obtenció de documentació que cal aportar per a la compravenda (com la cèdula d'habitabilitat, el certificat d'eficiència energètica, el certificat d'aptitud de l'edifici, etc.), o l'obtenció d'autoritzacions administratives per a la venda (com en cas d'habitatges subjectes a VPO o quan hi hagi drets de tempteig i retracte a favor d'alguna administració).

Així doncs, el fet de pactar un contracte d'arres amb un marge suficient de temps, per exemple, 4 o 5 mesos de termini per a la formalització de l'escriptura pública, ens donarà temps per gestionar tots aquests documents i tràmits i arribar al moment de la signatura davant de Notari “amb els deures fets”, sense presses, i amb tota la tranquil·litat del món.

A més, el fet de pactar un contracte d'arres amb un marge de temps ampli, també permetrà a les dues parts realitzar les gestions pròpies d'un canvi d'habitatge, com una mudança en el cas del venedor, o fins i tot la venda d'un habitatge previ en el cas del comprador (doncs a la pràctica és molt habitual que el comprador, per poder afrontar la compra del nou habitatge, hagi de vendre).

Què he de fer abans de signar un “contractes d'arres”?

Com hem vist en aquest article, a la pràctica, és molt habitual que les persones, portades per les presses i la il·lusió de comprar el seu nou habitatge, quan troben un immoble que els agrada, procedeixin a signar de forma ràpida i irreflexiva, cosa que pot suposar un gran error i l'assumpció de greus conseqüències jurídiques.

Així les coses, la meva idea fonamental en aquest article és que, abans de signar cap contracte, si et planteges comprar un pis o casa, has de fer tres passos fonamentals:

‍

1.- Primer de tot, assegura el finançament

Al meu entendre, si per afrontar la compra, necessites un préstec hipotecari, és fonamental que, abans de comprometre't a comprar un pis mitjançant un contracte d'arres, t'asseguris que el teu banc et prestarà els diners que necessitis per fer-ho.

Això, que és bàsic, a la pràctica no ho és tant, ja que moltes persones signen contractes d'arres d'habitatges que, després, no poden comprar perquè cap banc els deixa els diners que necessiten per fer-ho.

Així doncs, si et planteges comprar un habitatge en els propers mesos, és clau que, abans de res, vagis al teu banc (o fins i tot a altres de la competència), els plantegis la teva situació (que vindrà determinada fonamentalment pels teus ingressos, els teus estalvis, i els teus deutes previs) i, en base a la mateixa, puguin dir-te quina és la quantitat màxima que et poden prestar preu màxim de l'habitatge que podeu comprar.

Amb aquest senzill pas previ, aniràs sobre segur i t'estalviaràs molts disgustos.

‍

2.- Abans de signar cap contracte, taxa l'habitatge

Un cop tens segur el finançament, i així mateix, has trobat l'habitatge que t'agrada i que vols comprar, abans de signar cap contracte que t'obligui, com t'he explicat, al meu parer, és molt interessant l'opció d'avançar la taxació oficial de l'immoble, doncs, com hem vist:

Aconseguiràs saber el valor real de limmoble.
T'asseguraràs que el banc et prestarà els diners que necessites (doncs recorda que el banc com a molt et prestarà, per regla general, el 80% del valor que llenci la taxació oficial del taxador homologat).
Podràs posar de manifest la situació jurídica de la finca, podent conèixer-ne l'estat real i qualsevol incidència.

‍

3.- Abans de signar les arres, cerca assessorament legal

Finalment, encara que no menys important, al meu parer, és fonamental que, abans de signar cap contracte d'arres, de reserva, de compromís de compravenda, etc., cerquis assessorament legal expert, que et pugui ajudar a revisar a fons aquest contracte, protegint així la teva posició jurídica en aquesta negociació.

Aquest assessorament legal el podreu obtenir d'un advocat, o també del vostre Notari de confiança, és a dir, un funcionari públic especialista en Dret, que us podrà assessorar en la signatura del vostre contracte d'arres, i que donarà molta més seguretat a l'operació. A més, si optes per la via Notarial, que recordem, és gratuïta en aquesta fase d'assessorament, ja coneixeràs el professional amb qui podràs signar la teva escriptura de compravenda, cosa que et donarà molta més seguretat i confort en aquest tràmit tan rellevant de la teva vida.

En aquest sentit, doncs, cal entendre que és una pràctica molt habitual la signatura d'aquesta classe de contractes mitjançant formularis d'internet, o formularis estàndard que disposen els intermediaris de les compravendes immobiliàries, els quals, moltes vegades, contenen errors manifestos o, simplement, es tracta de models genèrics que no s'adapten a les particularitats i necessitats de cada operació.

Com hem vist, en els contractes d'arres, els signants assumeixen obligacions jurídiques grans i rellevants, lliurant-se així mateix elevades sumes de diners (per exemple, 20, 30, 40, 50.000 euros o fins i tot més).

A la vista d'això, és fonamental que, tant venedor com comprador, abans de signar cap document que els obligui a res, realitzin una consulta amb el seu notari de confiança o amb advocat de confiança que pugui revisar aquest contracte, analitzar amb detall l'operació i, a la vista de les seves característiques i particularitats concretes, introduir en aquest contracte totes les clàusules i salvatges necessàries. compra amb tota la tranquil·litat i garanties del món.

En definitiva, animo tots els compradors i venedors que, abans de signar res, es gastin uns quants centenars d'euros, facin una consulta amb el seu advocat o Notari de confiança, i n'assegurin la compra amb totes les garanties del món.

Quin termini hem de fixar entre que se signa el “contractes d'arres” i la formalització de la compravenda en escriptura pública?

Com ja hem vist en aquest article, als contractes d'arres, les parts pacten els elements clau d'una futura compravenda, la qual es formalitzarà en un futur davant de Notari mitjançant una escriptura pública.

Així, en aquests contractes, és clau fixar un termini de temps raonable i ampli, perquè així, totes les parts tinguin temps suficient de “fer els deures”, i arribar al dia de la signatura amb tot llest i apunt per poder formalitzar la compravenda de forma correcta.

Així doncs, a la pràctica, és habitual fixar terminis de formalització massa breus (2-3 mesos), la qual cosa, de vegades, pot ser que sigui un marge de temps molt just, depenent de les gestions que s'hagin de realitzar, com per exemple, l'aixecament de determinades càrregues (com embargaments), l'esmena de discrepàncies registrals o l'obtenció de determinades administració).

En base a això, la meva humil recomanació és que les parts pactin uns terminis de formalització amplis (per exemple, 4 mesos mínim, sinó més), perquè així tothom tingui marge per realitzar les gestions que es requereixen per poder formalitzar la compravenda davant de Notari de forma correcta.

Així mateix, aquí seria interessant que, depenent de les circumstàncies de l'operació, de les parts, i de la finca en qüestió, es pugui preveure la possibilitat d'ampliació del termini pactat, perquè així, si sorgeixen imprevistos que requereixen més temps per a la seva gestió i solució, les parts puguin arribar a un acord per ampliar el termini de signatura davant de notari, evitant així el risc d'exposar.

Per què pot ser molt interessant dipositar les arres davant de Notari?

A més de tot el que hem explicat fins ara, com també hem analitzat, a la majoria d'aquests contractes preparatoris, les parts pacten la inclusió d'unes arres penitencials, les quals garanteixen el compliment del pactat i, si escau, permeten a qualsevol de les parts desistir unilateralment del contracte, assumint-ne les conseqüències corresponents:

Això és, en el cas del comprador, perdent les arres lliurades.
I en el cas del venedor, havent de tornar doblegades al comprador.

Així les coses, en relació amb aquestes quantitats lliurades en concepte d'arres, és important entendre que en moltes ocasions, estem davant de grans sumes de diners (30, 40, 50.000 euros o fins i tot més), que la futura part compradora lliura a una persona, és a dir, el venedor, al qual no coneix de res i no té cap garantia de cap mena de diners, en cas que la compravenda no es pugui comprar.

Tenint en compte doncs aquest risc tan elevat, per poder mitigar-lo, hi ha una opció molt interessant, que consisteix a dipositar les arres davant de Notari, és a dir, acudir a un Notari i demanar-li que “ens guardi” aquests diners, de manera que:

Si la compravenda es formalitza en el termini pactat, el venedor podrà acudir a aquesta Notaria i obtenir aquests diners que són seus, i que el Notari el guardava.
Mentre que, per contra, si finalment la compravenda no es formalitza en el termini pactat, si s'acredita així davant el notari corresponent, el comprador podrà recuperar els diners de forma automàtica.

Com veiem doncs, aquesta opció ofereix moltes més garanties a la part compradora, ja que en cas que la compravenda no es formalitzi, el comprador “frustrat” podrà recuperar els seus diners de forma fàcil i ràpida i, si escau, només haurà de litigar contra el venedor per aconseguir aquesta quantitat addicional de les “arres doblegades” que li correspon com a compensació pel fet que el venedor no ha cumplit amb el seu venedor

Si vols conèixer més detall sobre aquesta possibilitat de dipositar les arres davant de Notari, AQUÍ t'enllaço un article del meu bloc on et dono més detall sobre això.

Què he de tenir en compte com a comprador si necessitaré un préstec hipotecari per adquirir l'habitatge?

Si per comprar el teu nou habitatge necessitaràs un préstec hipotecari, és molt important que coneguis una opció legal que pot protegir la teva situació en el contracte d'arres, és a dir, condicionar-lo a la concessió del préstec hipotecari per part d'una entitat financera, de manera que, si no aconsegueixes el finançament que necessites, puguis deixar sense efecte el contracte d'arres i recuperar les quantitats que has lliurat.

A l'àmbit de Catalunya, aquesta opció es troba expressament regulada a l'article 621-49 del Llibre VI del Codi Civil de Catalunya, en el qual, regulant la previsió de finançament per tercer de la compra, s'estableix que:

Si el contracte de compravenda preveu el finançament de tot o part del preu per una entitat de crèdit, el comprador, llevat de pacte en contra, pot desistir del contracte si justifica documentalment, en el termini pactat, la negativa de l'entitat designada a concedir el finançament oa acceptar la subrogació del comprador a la hipoteca que grava l'immoble, llevat que la denegació se'n derivi.
El desistiment del comprador obliga el venedor a la devolució del preu que li hagi estat lliurat i, si escau, de les arres penitencials, i obliga el comprador a deixar el venedor en la mateixa situació en què s'hauria trobat si no s'hagués conclòs el contracte, sens perjudici del que estableix la legislació hipotecària.

Així doncs, en l'àmbit català, si en formalitzar el contracte d'arres es preveu aquesta opció regulada expressament per la llei, si finalment el comprador no obté el finançament que necessita (sense que hi hagi negligència per la seva banda és clar), podrà desistir-ne i recuperar les arres lliurades, de manera que aconseguirà recuperar els seus diners i “no perdre res”, tot i no haver pogut comprar.

Per a la resta de l'Estat, encara que el Codi Civil de Dret comú no regula expressament aquesta opció, s'entén que, a l'empara de l'autonomia de la voluntat de les parts, si s'inclou aquest tipus de pactes en el contracte d'arres, això és plenament vàlid i aplicable, de manera que sens dubte és una opció molt a tenir en compte pels futurs compradors quan hagin de signar un contracte.

Com s'ha d'actuar per gestionar les càrregues que pesen sobre l'habitatge que es vendrà?

Una altra de les qüestions importants que hem de tenir en compte és que, un cop formalitzat el contracte d'arres, és molt important que les parts, des del “minut 0”, actuïn diligentment, i procedeixin a gestionar tot allò que sigui necessari per poder arribar al dia de la signatura a Notaria “amb els deures fets”, i aconseguir així tancar l'operació de forma.

Així doncs, en relació amb les càrregues, les quals, normalment la seva gestió i cancel·lació correspondrà a la part venedora, és fonamental que es gestionin diligentment i de forma ràpida, ja que al final, en un termini de 2-3-4 mesos, ha d'estar “tot llest” per poder signar i transmetre la finca lliure de càrregues, que és l'obligació que assumeix el venedor.

A la pràctica, encara que un termini de 2, 3 o 4 mesos sembli molt de temps, el cert és que en moltes ocasions, la gestió i cancel·lació de determinades càrregues (i parlo per experiència pròpia), especialment en el cas que hi hagin d'estar implicades determinades administracions públiques (per exemple, com a Jutjats en el cas d'embargaments), poden suposar moltes setmanes, fins i tot mesos, de gestos.

Així doncs, és fonamenta que les parts, un cop signat el contracte d'arres, es posin a treballar immediatament per a l'obtenció de tota la documentació necessària per formalitzar la compravenda dins del termini pactat, com per exemple:

Escriptures originals del propietari (de manera que si no se'n disposa, caldrà gestionar-ne l'obtenció d'una còpia autèntica).
Cèdula d'habitabilitat (si està caducada, caldrà renovar-la, i això pot comportar força temps i tràmits).
Certificat deficiència energètica.
Certificat d'aptitud de l'edifici per a edificacions antigues que hi estiguin obligades.
Certificat de deutes amb la comunitat de propietaris.
En el cas d'hipoteques ja pagades i no cancel·lades, l'obtenció del certificat de saldo 0 al banc i la gestió de la cancel·lació registral.
En el cas d'embargaments, gestionant el pagament del deute que hi hagi, obtenint el manament al Jutjat i gestionant la seva inscripció al Registre de la Propietat.
En el cas de HPOs o d'habitatges subjectes a dret d'adquisició preferent, obtenint les corresponents autoritzacions administratives per poder formalitzar la transmissió (la qual cosa es pot demorar mesos).
En el cas de discrepàncies entre la superfície real de la finca i la inscrita al Registre, gestionant l'esmena de discrepàncies a través del procediment administratiu o registral que correspongui (el qual també es pot demorar mesos).

Com es pot observar doncs en tots aquests exemples, el que vull transmetre és que, un cop signat el contracte d'arres, l'operació no està ni molt menys tancada o assegurada, sinó que les parts, a partir d'aquell moment, s'han de posar a treballar intensament, a “fer els deures”, perquè, arribant el termini màxim per a la signatura davant de Notari, aquesta es pugui realitzar de forma ncies jurídiques que pesen sobre la finca.

Quines conclusions finals podem obtenir de l'anàlisi que hem fet sobre els contractes d'arres?

Per concloure aquest article, el qual espero que hagi estat interessant per al lector, simplement voldria finalitzar aquest fent un breu resum de les idees clau que vull plasmar en aquesta guia pràctica, que no són altres que:

La compra d'un habitatge és la decisió financera més important en la vida d'una persona, de manera que, per fer bé les coses, cal planificar aquest procés i deixar-se ajudar per professionals en la matèria, fugint de les presses i de la precipitació, que ens poden portar a cometre errors molt greus.
Abans de buscar una casa que t'agradi, vés al banc i pregunta quants diners et poden prestar, a la vista dels teus ingressos i estalvis, doncs amb això sabràs que habitatge et pots permetre, cosa que et permetrà acotar la teva recerca d'una manera molt més racional i reeixida.
Si trobes un habitatge que t'agrada, abans que res, gestiona una taxació oficial, per assegurar-te del valor d'aquest, que podràs obtenir el préstec hipotecari que necessites, i per assegurar-te que aquest no té problemes jurídics que et poden complicar l'operació.
Si signes un contracte d'arres, cerca ajuda d'un advocat o un notari que revisi el teu contracte, per assegurar la teva posició jurídica tan bé com sigui possible. La majoria dels contractes d'arres estan redactats de manera tan generalista o estandarditzada que moltes vegades no aconsegueixen resoldre petites controvèrsies molt quotidianes. Recorda la realitat moltes vegades supera la ficció.
Un cop signat el contracte d'arres, posa't a treballar intensament per fer totes les gestions necessàries perquè la compra de casa teva sigui un èxit.

‍

Esperant doncs que aquest article sigui d'utilitat per a totes les persones interessades a conèixer més en profunditat la figura dels contractes d'arres, l'equip de Notaria Jesús Benavides queda a la vostra disposició per acompanyar-los en tot allò que necessitin sobre això

Desembre 2023

1.- RENÚNCIA D' HERÈNCIA I SUBSTITUCIÓ VULGAR. SI LA DESIGNACIÓ TESTAMENTÀRIA ALS SUBSTITUTS ÉS GENÈRICA ("FILLS" O "DESCENDENTS), AMB LA SIMPLE AFIRMACIÓ QUE AQUESTS NO EXISTEIXEN, ÉS SUFICIENT PER FORMALITZAR LA RENÚNCIA I POSTERIOR ADJUDICACIÓ A QUI CORRESPONGUI:

Adjunt (AQUÍ) la Resolució de la DGSJFP de 30 d'octubre de 2023 (BOE de 22 de novembre de 2023), on la DG resol un cas d'una acceptació d'herència d'una dona, morta vídua, amb dues filles, a les quals, en el seu testament, designada com a hereves per parts iguals, amb substitució vulgar pels seus respectius fills o descendents. En formalitzar-se l'acceptació d'herència, una de les germanes renuncia a l'herència, i en l'escriptura, la renunciant simplement manifesta que aquesta manca de fills o descendents (sense acreditar-se fefaentment de cap manera), de manera que l'altra germana s'adjudica tota l'herència. El Registrador denega la inscripció perquè entén que s'ha d'acreditar la inexistència de fills o descendents (mitjançant acta de notorietat o per qualsevol mitjà vàlid en Dret).

El notari autoritzant recorre la qualificació i, la DG, alineant-se amb aquest, revoca la nota de qualificació, confirmant que, quan la substitució vulgar testamentària es realitza de forma genèrica (amb expressions com "fills" o "descendents", és a dir, sense crides nominatives), amb la simple manifestació de la inexistència d'aquests, és suficient per formalitzar la renúncia i posterior acceptació per l'hereu afavorit per aquesta renúncia.

‍

2.- VENDA D' HABITATGE ARRENDAT. NO CAL APORTAR LA RENÚNCIA DE L' ARRENDATARI AL DRET DE TEMPTEIG PER PODER INSCRIURE:

La Resolució de la DGSJFP de 8 de novembre de 2023 (BOE de 30 de novembre de 2023), on la DG resol un cas d'una compravenda d'immoble (local) arrendat, en l'escriptura del qual el Notari dóna fe que se li ha exhibit una escriptura on l'arrendatari renuncia al seu dret d'adquisició preferent que li reconeix la LAU.

El Registrador denega la inscripció, al·legant que cal que se li acrediti a ell també, fefaentment, els detalls i circumstàncies d'aquesta renúncia (aportant còpia d'aquesta escriptura de renúncia on el Registrador pugui analitzar els seus termes, la legitimació de qui l'atorga, etc.). La DG revoca la nota de qualificació, considerant que amb la dació de fe del notari conforme l' arrendatari ha renunciat al seu dret de tempteig és suficient, ja que la Llei no atribueix competències al Registrador per qualificar els extrems de l' esmentada renúncia.

‍

3.- A CATALUNYA EL PRELEGATARI POT PRENDRE POSSESSIÓ, PER SI MATEIX, DELS BÉNS PRELEGATS:

La Resolució de la DG de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de Catalunya de 27 d'octubre de 2023 (DOGC de 8 de novembre de 2023), on es resol un cas relatiu a una acceptació d'herència amb diversos cohereus, on un d'ells, a més, sent prelegatari d'un immoble, accepta la seva part de l'herència i, així mateix, de forma unilateral, s' adjudica aquest bé que conforma el prellegat. El Registre de la Propietat denega la inscripció al·legant que, perquè aquesta adjudicació té efecte, és necessària la conformitat de tots els hereus.

El notari autoritzant presenta recurs i, la DG, alineant-se amb aquest, revoca la nota de qualificació, recordant que, de conformitat amb el CCCat (art. 427-22), el legatari pot prendre per si mateix possessió del llegat si es tracta d'un prellegat.

‍

4.- COMPRAVENDA AMB CONDICIÓ RESOLUTÒRIA A CATALUNYA. INTERPRETACIÓ DELS PERCENTATGES D' IMPAGAMENT NECESSARIS PER RESOLDRE EL CONTRACTE:

Adjunt (AQUÍ) la Resolució de la DG de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de Catalunya de 10 de novembre de 2023 (DOGC d'1 de desembre de 2023), on es resol un cas relatiu a una escriptura de resolució de compravenda, d'acord amb una condició resolutòria pactada i inscrita, a causa de l'impagament de quantitats degudes.

En el supòsit la DG senti la interpretació correcta de l'article 621-54 CCCat, en virtut del qual, per poder donar per resolta la compravenda per impagament de les quantitats ajornades (perquè els venedors recuperin la propietat de l'immoble) cal que les quantitats impagades superin el 15% del preu íntegre (preu total de la compravenda), de manera que, només un cop s'hagin acumulat impagaments de quantitats vençudes que superin aquest 15% del preu total de compra, es podrà llavors sí donar per resolta la compravenda.

‍

5.- SÓN INSCRIPTIBLES ELS ACORDS D' UNA JUNTA GENERAL A LA QUAL NO ASSISTEIXEN ELS ADMINISTRADORS:

Adjunt (AQUÍ) la Resolució de la DGSJFP de 15 de novembre de 2023 (BOE de 4 de desembre de 2023), on la DG resol un cas d'una Junta General d'Accionistes a la qual, els administradors de la societat no hi assisteixen.

El Registrador Mercantil denega la inscripció dels acords adoptats, per aquesta causa, a l'empara de l'article 180 LSC ("els administradors hauran d'assistir a les juntes generals"). El notari recorre la qualificació, i la DG, alineant-se amb aquest, confirma que, en efecte, la inassistència de l' òrgan d' administració a la junta general no és motiu de nul·litat de la mateixa, sinó el que, en el seu cas generarà, és la responsabilitat dels administradors prevista en l' article 236 LSC.

‍

6.- ACTA NOTARIAL DE JUNTA. PER PODER INSCRIURE EN EL REGISTRE MERCANTIL L' ANOTACIÓ PREVENTIVA, CAL ACREDITAR QUE S' HA EFECTUAT EL REQUERIMENT NOTARIAL ALS ADMINISTRADORS:

Adjunt (AQUÍ) la Resolució de la DGSJFP de 14 de novembre de 2023 (BOE de 4 de desembre de 2023), on la DG resol un cas de denegació d'anotació preventiva de sol·licitud d'acta notarial de junta, en el Registre Mercantil. Supòsit en què un soci vol que s'aixequi acta notarial de junta general i, per això, envia Email al president del consell d'administració sol·licitant-ho així, el qual li contesta afirmativament. Aquest soci intenta que es practiqui l' anotació preventiva en el Registre Mercantil en base a aquest Email, i el Registrador ho denega, afirmant que perquè sigui possible inscriure l' anotació preventiva, cal aportar el requeriment notarial als administradors.

La DG confirma la nota de qualificació i recorda que, per poder-se practicar l'anotació preventiva que es pretén, cal acreditar que s'ha efectuat el requeriment notarial als administradors (art. 104.1 RRM).

‍

7.- VENDA D' IMMOBLE PER CONGREGACIÓ RELIGIOSA:

La Resolució de la DGSJFP de 23 d'octubre de 2023 (BOE de 22 de novembre de 2023), la qual pot ser d'utilitat en aquest cas de transmissions, ja que resumeix i analitza de forma detallada la legislació i documentació necessària per formalitzar la venda d'un immoble pertanyent a una congregació religiosa.

‍

8.- ELEVACIÓ A PÚBLIC DE CONTRACTE D' ARRENDAMENT SUBSCRIT PER L' ANTERIOR TITULAR REGISTRAL:

La Resolució de la DGSJFP de 2 d'octubre de 2023 (BOE de 2 de novembre de 2023), on la DG resol un recurs interposat contra la denegació de la inscripció d'una escriptura d'elevació a públic de contracte d'arrendament.

Contracte d'arrendament subscrit per l'anterior titular registral (com a arrendador), i una arrendatària. El propietari no paga el préstec hipotecari que grava la finca arrendada i aquesta, finalment, és objecte d' execució hipotecària, en el procés de la qual, la finca és adjudicada a un tercer, a favor del qual consta inscrit actualment l' esmentat immoble. En aquest procés d' execució hipotecària, el nou titular que s' adjudica la finca és conscient que aquesta està arrendada, i l' adjudicació, en el procés judicial, se li concedeix salvaguardant els drets d' aquest arrendatari. Posteriorment, l'arrendatari intenta inscriure el seu dret, i el Registre el denega per falta de tracte successiu (art. 20 LH), és a dir, que no coincideix la persona qui va signar el contracte d'arrendament com a arrendador amb l'actual titular registral inscrit.

La DG revoca la qualificació, considerant aquest cas una excepció al principi general, ja que en el procediment d' execució hipotecària on va ser part l' actual titular registral es va deixar llevat del dret de l' arrendatària a l' ocupació de l' immoble.

‍

9.- PROPIETAT HORITZONTAL. D' ELEMENT PRIVATIU A ELEMENT COMÚ. LA VIA CORRECTA ÉS L' ACORD D' AFECTACIÓ I CONVERSIÓ EN ELEMENT COMÚ:

La Resolució de la DGSJFP de 14 de novembre de 2023 (BOE de 4 de desembre de 2023), on la DG resol un recurs interposat contra la denegació de la inscripció d'una escriptura de segregació d'element privatiu i posterior venda a favor de la comunitat de propietaris (per convertir-lo tot seguit en element comú de la propietat horitzontal).

La DG confirma el defecte i, en resum, ens ve a dir que si es vol convertir una cosa privativa en element comú, la forma correcta no és la seva venda a favor de la comunitat, sinó la seva configuració com a element comú, modificant la descripció de l' edifici, i amb acord unànime de la comunitat de propietaris en afectar el títol constitutiu.

‍

10.- NOVES FUNCIONALITATS A LA SEU ELECTRÒNICA DE L' AGÈNCIA TRIBUTÀRIA DE CATALUNYA:

Es resumeixen noves funcionalitats (AQUÍ) i millores a la seu electrònica de l'ATC:

Impost sobre transmissions patrimonials i actes jurídics documentats (ITPAJD): S' han incorporat novetats en els formularis telemàtics dels models 600 i 620 i en el programa d' ajut dels models 650 i 660. En concret:

Adaptacions del formulari telemàtic del model 600 de l'ITPAJD per admetre a transmetents estrangers sense NIF en les operacions amb la tarifa DRG (drets reals de garantia i préstec).
Adaptacions del formulari telemàtic model 620, compravenda de determinats mitjans de transport usats, per permetre exportar l' autoliquidació i recuperar les seves dades quan existeixi més d' un adquirent, en el cas de compra d' una embarcació, i per mostrar per separat els tipus de vehicle autocaravana.

Pel que fa a l'impost sobre successions i donacions (ISD):

Adaptacions del programa d' ajut de la modalitat de successions per introduir els dipòsits en compte corrent o d' estalvi amb el format IBAN.

Així mateix, s'ha introduït la incorporació automatitzada de l'escriptura pública en els expedients d'autoliquidacions de l'ITPAJD (model 600) i de l'ISD (models 650, 651 i 653). Per tant, ja no cal que el ciutadà aporti l' escriptura pública si la notaria ha tramès prèviament la declaració informativa notarial a l' Agència Tributària de Catalunya.

‍

11.- ACTES LCI. CAL PREGUNTAR AL CLIENT COM VOL LES SEVES FUTURES CÒPIES AUTORITZADES TANT DEL PRÉSTEC HIPOTECARI COM DE LA COMPRAVENDA:

S'adjunta (AQUÍ) Nota de la Junta Directiva del Col·legi Notarial de Catalunya en la qual, donant resposta a una comunicació rebuda en diverses notaries per part del banc ING (en la qual es demana que totes les còpies de les seves escriptures de CV + PH s'expedeixin en format electrònic), s'indica que, en les CV + PH, és el comprador (qui paga l'escriptura) el que ha de triar el format de les seves còpies autoritzades (en suport paper o electrònica).

A aquest efecte, es recomana preguntar al client per aquesta qüestió en l' acta prèvia LCI, deixar-ne constància en l' acta, i sobre la base de la seva preferència, expedir la còpia segons de la forma que demani l' adquirent.

‍

12.- INSTRUCCIÓ PER A LA COMPROVACIÓ DE VALORS DE BÉNS IMMOBLES 2024:

S'adjunta (AQUÍ) la Instrucció per a comprovació de valors de béns immobles de l'Agència Tributària de Catalunya per a fets imposables (ITP, Successions i Donacions) de l'any 2024.

Cal recordar que aquesta taula és de vital importància quan no tenim el valor de referència del cadastre de l'immoble en qüestió. Sempre, en primer lloc, s' ha de tenir en compte el valor de referència a efectes fiscals. Supletòriament, a falta d'aquest, se seguirà utilitzant estava taula com es feia tradicionalment. Multiplicant el valor cadastral pel coeficient multiplicador corresponent, a efectes d' obtenir el valor mínim fiscal.

‍

13.- PROPIETAT HORITZONTAL I SEGREGACIÓ / DIVISIÓ D'ELEMENT PRIVATIU. SI ELS ESTATUTS HO PERMETEN, TAMBÉ, IMPLÍCITAMENT, AUTORITZEN LES OBRES NECESSÀRIES PER EXECUTAR-LA:

La Resolució de la DGSJFP de 2 de novembre de 2023 (BOE de 30 de novembre de 2023), on la DG resol un cas relatiu a una segregació d'un local, resolent que, quan en el títol constitutiu de la propietat horitzontal es prevegi la possibilitat de segregar o dividir elements privatius sense necessitat d'acord col·lectiu de la junta de propietaris, implícitament s' estan autoritzant les obres i modificacions que aquesta segregació precisi, llevat de clàusula expressa en contrari.

‍

14.- VENDA D' HABITATGE HABITUAL DE LA FAMÍLIA. ES REQUEREIX EL CONSENTIMENT D' AMBDÓS CÒNJUGES, TAMBÉ PER A ESTRANGERS:

La Resolució de la DGSJFP de 25 d'octubre de 2023 (BOE de 22 de novembre de 2023), on la DG resol un cas d'una venda d'un immoble pertanyent a un estranger, resolent que l'aplicació de l'article 1320 CC (i per tant el seu homòleg en el codi civil català) relatiu a la necessitat de consentiment d'ambdós cònjuges per disposar de l'habitatge habitual de la família, és independent del que disposi la llei rectora del règim econòmic matrimonial, i que d' acord amb el Reglament 24 juny 2016, és aplicable també a matrimonis estrangers.

‍

15.- IMPORTANT DISTINCIÓ ENTRE PARTICIÓ FETA PEL TESTADOR I NORMES PARTICIONALS:

Adjunt (AQUÍ) la Resolució de la DGSJFP de 27 d'octubre de 2023 (BOE de 22 de novembre de 2023), on la DG resol un cas relatiu a una escriptura d'acceptació d'herència i adjudicacions hereditàries, en la qual, sintetitzant la jurisprudència del Tribunal Suprem en aquesta matèria, aclareix la important diferenciació entre una partició feta en el propi testament i les meres "normes particionals".

Assenyala el Centre Directiu que quan el testador duu a terme en el testament totes les operacions particionals (inventari, avalot, liquidació i adjudicació de lots) estem davant d'una veritable partició feta en testament. En canvi quan es limita a manifestar la seva voluntat perquè en el moment de la partició s' adjudiquin determinats béns en pagament del seu haver a cada hereu, estem davant de meres normes particionals.

Novembre 2023

1.- MOLTA CURA. ERRORS EN NOTARIA QUE GENEREN RESPONSABILITAT CIVIL:

S'adjunta (AQUÍ) una Nota del Consell General del Notariat, on es detallen les principals reclamacions que l'Assegurança de Responsabilitat Civil dels Notaris està havent d'atendre davant de negligències, errors o males praxis professionals. A continuació, alguns exemples destacables:

Diverses reclamacions relatives a documents autoritzats amb persones amb capacitats psíquiques minvades. Extremar precaucions amb persones ancianes que presentin indicis de deteriorament cognitiu, incapacitades / amb mesures de suport per a l'exercici de la capacitat jurídica, sota tutela, curatela, etc.
Suplantacions d' identitat. Extremar la diligència en verificar la identitat de la persona amb la seva foto de DNI / NIE / Passaport, etc.
Verificació de càrregues hipotecàries. Extremar precaucions amb hipoteques cancel·lades econòmicament, però no registralment. Exigir constància documental que efectivament el préstec garantit està pagat.

‍

2.- NOU RECORDATORI. NOVETATS EN MATÈRIA D' INVERSIONS EXTERIORS:

S'adjunta (AQUÍ) una nota informativa d'OCP amb resum de les principals novetats del Reial Decret 571/2023, sobre inversions exteriors. Es consideren inversions exteriors les següents:

Inversions estrangeres a Espanya:

Participació d ' un NO RESIDENT en societats espanyoles que superi el 10% del capital social.
Adquisició d'immobles a Espanya per NO RESIDENTS que superin els 500.000 euros.
En el cas que els fons emprats en la inversió tinguin origen en jurisdiccions no cooperatives, s' exigeix declaració prèvia. L'ordre de 9 de febrer de 2023 (AQUÍ) conté la llista de jurisdiccions no cooperatives.

Inversions espanyoles a l' exterior:

Participació en el capital de societats no residents que superi el 10 % del capital social.
Adquisició de béns immobles sits a l' exterior per import superior a 300.000 euros.
En el cas que la destinació de la inversió sigui una jurisdicció no cooperativa cal igualment la declaració prèvia.

Obligacions del notari:

Quan entri en vigor el desenvolupament normatiu del Reial decret, serà obligatori que el notari remeti la informació sobre la inversió exterior al Consell General del Notariat.
En el període transitori, la presentació telemàtica de les declaracions es realitza mitjançant AFORIX.
Es manté vigent l' obligació del notari de remetre a la Direcció General de Comerç Internacional i Inversions, mitjançant escrit, en els mesos de gener i juliol de cada any, una relació d' aquelles operacions intervingudes que tinguin la consideració d' inversió estrangera, durant el semestre precedent respecte de les quals no s' hagi interessat del notari la presentació de la corresponent declaració.

‍

3.- ÉS POSSIBLE DECLARAR EL FINAL D' OBRA PARCIALMENT EN UN EDIFICI DIVIDIT HORITZONTALMENT:

La DG resol un cas d'un edifici, amb diverses plantes, dividit horitzontalment, on es declara el final d'obra de només part d'ells (en concret, del local baix i de la primera planta, no així de la resta de plantes).

En aquest cas, la DG ho accepta, afirmant que no hi ha inconvenient en què la constància de la terminació d'obra pugui ser parcial, per fases, i fins i tot per pisos; doncs pot ocórrer en la pràctica que hi hagi elements no acabats, sense que això obsti a la inscripció de la terminació d' altres, sempre que s' acrediti degudament.

‍

4.- PARTICIÓ D' HERÈNCIA PER COMPTADOR PARTIDOR. CURA AMB ELS CONFLICTES D' INTERESSOS:

La Resolució de la DGSJFP de 5 de setembre de 2023 (BOE de 25 d'octubre de 2023), on la DG resol que en una escriptura d'acceptació, partició i adjudicació d'herència, la comptadora-partidora no s'ha limitat a l'estrictament particional i, en les adjudicacions, ha realitzat funcions dispositives que requereixen la intervenció dels hereus.

A més, hi ha un conflicte d' interessos entre dos cohereus germans, ja que un és tutor d' un altre, i per tant n' exerceix la representació legal. En ser els dos interessats en l' herència, i estar un d' ells representat legalment pel seu germà, hi ha conflicte d' interessos i en aquest cas és necessari la intervenció d' un defensor judicial.

‍

5.- VENDA DE PLAÇA D' APARCAMENT EN FINCA SENSE DIVIDIR. CAL DESCRIURE CONCRETAMENT LA PLAÇA D' APARCAMENT:

La Resolució de la DGSJFP de 28 de juliol de 2023 (BOE de 12 d'octubre de 2023), on la DG resol un cas de venda d'una participació indivisa (1,329%) d'una finca, destinada a aparcament de vehicles. L'escriptura contenia la descripció d'aquesta finca registral en el seu conjunt (consistent en la planta soterrani d'un edifici destinada a aparcaments i trasters), però no la descripció d'aquesta concreta plaça d'aparcament l'ús i gaudi exclusiu de la qual s'atribuïa a la participació indivisa de finca transmesa.

La DG, alineant-se amb el Registrador, considera que cal que, en l' escriptura de compravenda, es descrigui amb detall els llindars i la superfície de la plaça d' aparcament que es transmet.

‍

6.- REGISTRE DE LA PROPIETAT I LLEI 11/2023. NOUS TERMINIS PER A QUALIFICACIÓ DE DOCUMENTS:

La Resolució de la DGSJFP de 7 de juliol de 2023 (BOE de 15 d'agost de 2023), on s'aprova el calendari per implantar la llei 11/2023 de digitalització d'actuacions registrals. Aquesta llei ve a instaurar la signatura electrònica de tots els assentaments i documents registrals i la portada d' un protocol en suport electrònic. L' esmentada resolució inclou dos annexos amb un calendari d' implantació de la signatura electrònica en cadascun dels Registres de la Propietat d' Espanya, i amplia el termini ordinari de qualificació registral de 15 dies hàbils a 30 dies hàbils, durant el termini d' un mes a comptar des de la data en què s' inicia la implantació de les actuacions digitals.

S' adjunta al resum la resolució amb els annexos en els quals es troben les respectives dates d' inici de la fase d' implantació de signatura electrònica, per a que tots els empleats de la notaria puguin consultar-les i tenir en compte que en el termini d' un mes des d' aquesta data, el termini de qualificació no és de 15 dies com habitualment, sinó de 30.

La importància d'aquesta consulta rau en el fet que s'autoritzen cancel·lacions d'hipoteques inscrites en tots els registres d'Espanya, i cadascun d'ells té una data prevista per a la implantació d'aquesta signatura electrònica!

‍

7.- VEÏNATGE CIVIL I LES SEVES DIFICULTATS DE PROVA. CAL DONAR-LI MOLTA IMPORTÀNCIA A LA MANIFESTACIÓ QUE S' INCLOGUI EN L' ESCRIPTURA:

La Resolució de la DGSJFP de 3 d'octubre de 2023 (BOE de 2 de novembre de 2023), on la DG resol un cas relatiu a la prova del veïnatge civil d'una fal·lera i la seva importància per determinar el Dret successori aplicable.

En el supòsit, la causant, en el seu testament, manifesta que té veïnatge civil comú. No obstant això, el seu hereu (espòs), quan accepta l'herència, en aquesta escriptura d'acceptació manifesta que el veïnatge civil de la causant era la d'Eivissa, i en base a la mateixa, s'adjudica tota l'herència (a diferència d'això, si el veïnatge civil fos comú, com la causant no tenia descendents, però sí ascendents vius, aquests serien legitimaris). En presentar-se a inscripció l' esmentada escriptura d' acceptació d' herència, el Registrador la denega, en considerar que preval la manifestació del veïnatge civil comú realitzat per la morta en el seu testament.

La DG, alineant-se amb el Registre, considera que la prova del veïnatge civil és molt difícil (llevat d'aquells casos en què consti inscrita la manifestació expressa en el Registre Civil). Així doncs, en cas de dubtes, ha de prevaler la manifestació de l'interessat realitzada davant de Notari (doncs s'ha realitzat estant degudament informat per part del fedatari), fins i tot sobre el que pugui resultar de documents extrajudicials (com un certificat d'empadronament del que resulti que la persona està empadronada en aquest domicili des de fa més de 10 anys), doncs no sempre el veïnatge administratiu coincideix amb el domicili efectiu (que és el que determina el veïnatge civil).

‍

8.- L' ADMINISTRADOR AMB CÀRREC CADUCAT POT CONVOCAR LA JUNTA GENERAL PER A LA RENOVACIÓ DE L' ÒRGAN D' ADMNISTRACIÓ I PER PRESENTAR COMPTES ANUALS:

S'adjunta (AQUÍ) la Resolució de la DGSJFP de 31 d'octubre de 2023 (BOE de 21 de novembre de 2023), en la qual la DG resol que és vàlida la Junta General convocada per administrador amb càrrec caducat, sempre que aquesta Junta General es convoqui per renovar l'òrgan d'administració i aprovar els comptes anuals de diversos exercicis com a forma de superar el tancament del Registre de la Propietat.

‍

9.- PODERS PREVENTIUS I ASPECTES INTERREGIONALS:

Es resumeix a continuació, breument, una ponència relativa als poders preventius i als aspectes a tenir en compte en l' àmbit del Dret interregional:

Gran utilitat del poder preventiu: evita a la família haver de recórrer a mesures de suport judicials (que tarden més d'un any a constituir-se, més el cost d'advocats, etc.).
En breus serà possible consultar telemàticament, en el Registre Civil, la vigència d' aquests poders. Cautela a tenir en compte sempre que un apoderat acudeixi a Notaria a signar amb un d'aquests poders.
Dubtes sobre Dret aplicable quan un client acudeix a notaria per signar un poder preventiu: Hem d'acudir sempre al criteri de la residència habitual (art. 9.6 Cc) per constituir el poder a l'empara del CCCat o el Cc.
Recordar sempre incloure (o no), a petició del client, la clàusula sobre si es requereix autorització judicial per als mateixos actes per als quals la requereix el curador.
A Catalunya, en els propers mesos, hi haurà novetats rellevants en aquesta matèria, ja que l' avantprojecte de reforma del Llibre II del Codi Civil Català sobre aquesta matèria entrarà al Parlament en breus ja, com a Projecte de Llei, de manera que, si es tramita ordinàriament, en uns mesos hi haurà una nova normativa en aquesta matèria amb modificacions molt profundes que haurem d' estudiar per adaptar les escriptures.

‍

10.- LLEI 11/2023. DIGITALITZACIÓ D'ACTUACIONS NOTARIALS I REGISTRALS (PROTOCOL ELECTRÒNIC, VÍDEO SIGNATURES i CÒPIES AUTORITZADES ELECTRÒNIQUES):

S'adjunta article del nostre BLOG que resumeix els 10 punts principals de l'entrada en vigor de la Llei 11/2023 (AQUÍ).

Tres són els canvis principals que ens afectaran al nostre dia a dia:

El primer és el dipòsit en seu electrònica notarial de tots els documents signats, sent fidel reflex del document en paper (matriu, units, diligències i notes).
El segon gran canvi és la possibilitat de videofirmar amb certificat digital determinats tipus de documents una vegada que el ciutadà registrat al portal notarial;
i per últim, la creació de les còpies autoritzades electròniques que substitueixen el paper amb la seva mateixa eficàcia i validesa.

Després de 21 dies d'implementació ens hem trobat amb les següents casuístiques:

PEL QUE FA AL PORTAL NOTARIAL (PNC):

Els ciutadans que vulguin realitzar tràmits hauran d'emplenar el formulari i validar el seu mòbil i correu de contacte. El tràmit és senzill i es completa pujant a la plataforma el document d'identitat. Ho hem validat i funciona correctament per a ciutadans identificats amb DNI, NIE i PASSAPORT.
La forma més pràctica d'accedir i que serveix també per signar és utilitzar un certificat digital. Recomanem el de la Fàbrica Nacional de Moneda i Timbre, tot i que hi ha diverses entitats emissores certificades per Ancert.
El ciutadà que accedeixi podrà consultar tot el seu històric d' escriptures entre l' 1 de gener de 2007 i el 8 de novembre de 2023. El signat a partir de l'entrada en vigor de la llei encara està per determinar com es publiqués.

PEL QUE FA A LA VIDEOFIRMA:

Des de l'inici hem aconseguit realitzar amb èxit 2 videofirmes. Si bé és una tecnologia molt nova i que té les seves limitacions no ha resultat complex de realitzar un cop el client està registrat al portal i disposa del certificat digital per poder signar.
La connexió es realitza amb una aplicació integrada al navegador web i és intuïtiva i senzilla. Esperem que a mesura que els ciutadans es registrin augmenti el nombre de documents atorgats per aquest mètode.

QUANT A LA CÒPIA AUTORITZADA ELECTRÒNICA:

Ja hem emès les primeres còpies autoritzades electròniques amb codi segur de verificació (CSV).
El procés el gestionem des del mateix Word i de manera paral·al dipòsit del document tot i que es pot emetre amb posterioritat, sempre per a documents signats a partir del 9 de novembre de 2023.
El document es publica a la seu electrònica notarial i es genera de forma ràpida i senzilla en SIGNE el CSV per remetre al client.
Una vegada pujat a la seu electrònica es comparteix amb el client mitjançant un correu electrònic en el qual li facilitem un enllaç a la seva còpia autoritzada electrònica. Aquest mètode de lliurament li dóna autenticitat i validesa legal enfront de tercers. Creiem que a poc a poc anirà substituint el paper ja que per a la seva consulta i validació no cal estar donat d'alta al portal notarial del ciutadà.

DUBTES MÉS FREQÜENTS DE PROTOCOL ELECTRÒNIC i VIDEOFIRMA:

A SIC, dins de l'apartat "Llei 11/2023. Digitalització d'actuacions notarials i registrals" es pot trobar un document amb preguntes i respostes sobre dubtes existents en relació a la posada en marxa de la Llei 11/2023, s'han emès dues publicacions: volum 1 i volum 2.

Així mateix, s'adjunten (AQUÍ en singular i AQUÍ plural), plantilles base per a qualsevol escriptura electrònica atorgada per videofirma a través del Portal Notarial del Ciutadà.

MODIFICACIÓ DE L' ÍNDEX ÚNIC INFORMATITZAT. NECESSITAT D'INFORMAR PER SEPARAT DEL NOMBRE DE FOLIS EN SUPORT PAPER / TELEMÀTIC:

A partir del 9 de novembre de 2023, es modifica l' Índex Únic Informatitzat per incorporar com a camp obligatori a informar en cada instrument públic el nombre de folis de matriu del suport paper per separat del nombre de folis en suport electrònic.

‍

Per a qualsevol dubte en tot el relacionat amb la nova digitalització al respecte (tant d'empleats com de clients), contactar amb Antonio Alba per a la seva resolució en el correu: antonio@jesusbenavides.es

Octubre 2023

1.- REGISTRE CENTRAL DE TITULARITATS REALS. NOTA ACLARATÒRIA

S'adjunta (AQUÍ) nota aclaridora d'OCP sobre diverses qüestions relatives al Registre Central de Titularitats Reials i les obligacions dels Notaris al respecte:

Per a l'atorgament del negoci jurídic, no és requisit de validesa l'obtenció del correu electrònic a què es refereix l'article 4 del RD 609/2023, ja que no forma part dels requisits d'identificació del titular real.
Percentatge de participació: només s' haurà d' incloure aquesta informació quan calgui efectuar una nova acta de manifestacions per al supòsit que existeixi discordança entre el contingut de la BDTR i la manifestació de l' atorgant

‍

2.- COMPRAVENDA D' IMMOBLE FORMALITZADA PER REPRESENTANT AMB PODER REVOCAT. MOLTA CURA EN VERIFICAR LA VIGÈNCIA DE PODERS I CÀRRECS DE SOCIETATS

Adjunt la Resolució de la DGSJFP de 26 de juliol de 2023 (BOE de 28 de setembre de 2023). La DG resol un cas d' una CV d' un immoble, en el qual la part venedora és representada per un apoderat, manifestant aquest que el seu poder és vigent, i el notari, donant el seu judici de suficiència positiu en l' escriptura. No obstant això, de les dades obrants en el Registre Mercantil, resulta que aquest poder estava revocat de feia pocs dies, havent-se publicat aquesta revocació en el BORME, una vegada inscrita en el Registre (moment a partir del qual és oposat enfront de tercers), el mateix dia de la signatura de la CV.

La DG confirma la qualificació del Registre, de manera que no es pot inscriure el dret del comprador ja que el venedor no va estar degudament representat per una persona amb facultats suficients per formalitzar aquesta venda.

Per tenir en compte el cas i realitzar les consultes pertinents en el Registre en una data el més propera possible a la signatura de l'escriptura (si és possible, el mateix dia), per evitar casos així.

‍

3.- SL. REDUCCIÓ DE CAPITAL PER COMPRA DE PARTICIPACIONS. IMPORT DE LA RESERVA INDISPONIBLE

Adjunt la Resolució de la DGSJFP de 24 de juliol de 2023 (BOE de 27 de setembre de 2023). La DG resol el típic cas de "sortida" d'un soci d'una SL. Per a això, la societat recompra totes les participacions d'aquest soci (per un valor de reemborsament superior al nominal) per a, a continuació, reduir el capital social en el mateix import (procedint així a la seua amortització) i, així mateix, dotar una reserva indisponible, per l'import de la reducció (prenent com a referència el nominal de les participacions, i no el valor reemborsat al soci, que com s' indica, és superior), per garantir els drets dels creditors.

El Registre qualifica negativament perquè considera que l'import de la reserva ha de ser igual "al valor del rebut pel soci" (això és, al total reemborsat, i no només al valor nominal de les participacions).

La DG revoca la qualificació del Registrador Mercantil, determinant que en aquests casos l' import de la reserva indisponible ha de ser igual al valor nominal de les participacions amortitzades, i no a l' import reemborsat al soci sortint

‍

4.- GUARDA DE FET. DOCUMENT INTERPRETATIU PER A TRÀMITS BANCARIS

S'informa que en SIC, dins de l'enllaç "Llei 8/2021 de suport a la discapacitat" es posa a disposició dels empleats un protocol marc signat entre la Fiscalia General de l'Estat i el sector bancari per clarificar les atribucions del guardador de fet en l'àmbit de les gestions bancàries.

Aquest document també ha estat objecte d'anàlisi detallada en un article del nostre blog (AQUÍ es pot consultar).

‍

5.- INVERSIONS EXTERIONRES. NOVETATS NORMATIVES A TENIR EN COMPTE

S'informa a la plantilla de la recent aprovació del Reial decret 571/2023, de 4 de juliol, sobre inversions exteriors (AQUÍ es pot consultar), que haurà de ser tingut en compte quan es formalitzin operacions amb no residents. En concret, es modifica la normativa anterior en els aspectes fonamentals següents:

1.- Es consideren inversions estrangeres als efectes de fer la corresponent declaració posterior al Registre d' Inversions del Ministeri d' Economia, les següents:

Participació per no residents en societats espanyoles quan aquesta participació superi el 10% del capital social o dels drets de vot de la companyia (anteriorment s'exigia que la participació fos del 50%).
Adquisició de béns immobles a Espanya per no residents quan l'import superi els 500.000€ (anteriorment el límit mínim estava en 3.000.000 €).

En aquests casos el titular no resident té l'obligació de declarar davant el Registre d'Inversions del Ministeri d'Economia la inversió, mitjançant els models que resulten de la disposició transitòria 3 del Reial Decret (models DP1, D1A D1B, DP2, D2A, D2B).

2.- Si l'operació ha estat intervinguda per Notari, haurà de comunicar la inversió al Consell General del Notariat a través de la seu electrònica notarial (SIGNO) i, en tot cas, advertir el compareixent de l'obligació de presentació.

3.- En el cas que les inversions considerades estrangeres (de conformitat amb l'article 4 del Reial Decret), tinguin origen en un país de jurisdicció no cooperativa (antics paradisos fiscals), que són les recollides a l'Ordre de 9 de febrer de 2023, caldrà fer una declaració prèvia i els Notaris hauran d'exigir-la abans de l'atorgament, i advertir expressament d' això en el document públic.

‍

6.- NOTES PRÀCTIQUES DE DOCUMENTS ON INTERVINGUIN ESTRANGERS

S'adjunta (AQUÍ), un interessant article d'un company Notari, on s'exposen una sèrie de reflexions pràctiques a tenir en compte quan en un document públic intervingui una persona física estrangera. A tall de resum, es destaquen les més rellevants:

Identificació. S' apliquen les regles generals del Reglament Notarial. En concret, en el cas dels estrangers comunitaris aquesta es realitza a través, bé del seu passaport, bé del seu document d' identitat nacional.
NIE: Els estrangers que, pels seus interessos econòmics, professionals o socials, es relacionin amb Espanya, han d' estar dotats, a efectes d' identificació, d' un nombre personal, únic i exclusiu, de caràcter seqüencial. Necessari per a totes aquelles operacions amb transcendència tributària.
Traducció: Llevat que el notari conegui l' idioma estranger, caldrà atenir-se al que disposa l' article 150 del Reglament Notarial i demanar un intèrpret.
Mitjans de pagament: Molta cura i diligència amb matèria de prevenció de blanqueig. És altament recomanable exigir que els comptes d'ingrés i abonament siguin de bancs espanyols. Si hi hagués bancs estrangers o comptes de terceres persones, s'exigirà informació el més completa i fidedigna possible sobre l'origen dels fons, requerint justificació documental (certificats de titularitat dels comptes, contractes justificatius de l'origen dels fons, etc.).
Apostilla: Resulta imprescindible comptar amb ella respecte dels documents atorgats a l' estranger.
Operacions immobiliàries. Recordar la retenció del 3% del preu (Impost de la Renda de No Residents) i inversió del subjecte passiu en la "plusvàlua municipal".

‍

7.- SOL·LICITUD DE CÒPIES DE TESTAMENTS A L'ARXIU DEL COL·LEGI NOTARIAL DE CATALUNYA

Informació d'interès en sol·licitar còpies de testaments al Col·legi. Per evitar problemes en cas de discrepàncies de dates, es demana per part del Col·legi que, quan es remeti una sol·licitud de còpia, s'adjunti a la sol·licitud de còpia de testament els corresponents certificats de defunció i últimes voluntats per identificar de forma més exacta aquesta petició.

‍

8.- SIGNATURA TELEMÀTICA DE DOCUMENTS NOTARIALS. ENTRADA EN VIGOR

Com ja es va informar en anteriorment, el pròxim 9 de novembre entrarà en vigor la Llei 11/2023, que permetrà la signatura telemàtica de documents públics (això és, a través d'un sistema de videoconferència amb el Notari i signatura electrònica, sense necessitat que el client acudeixi físicament a la notaria). AQUÍ es pot trobar un article al blog de la Notària de Jesus Benavides amb més detall al respecte (quins documents es podran signar, procediment, etc.).

Per ser pioners amb aquesta novetat i donar el millor servei als clients, s'ha creat a la pàgina web de la notaria de Jesus Benavides un nou apartat (Videofirma) on, mitjançant uns didàctics vídeos, s'explica tot el procés que haurà de seguir qualsevol ciutadà que vulgui posar en pràctica aquesta possibilitat.

‍

Per a qualsevol dubte al respecte (tant d'empleats com de clients), contactar amb Antonio Alba per a la seva resolució en el seu correu electrònic: antonio@jesusbenavides.es.

Setembre 2023

1.- CÒMPUT TERMINIS PER A CELEBRACIÓ DE JUNTA GENERAL. NO ES POT INCLOURE EN EL CÒMPUT EL DIA DE CELEBRACIÓ DE LA JUNTA

Adjunt la Resolució de la DGSJFP d'11 de juliol de 2023 (BOE de 28 de juliol de 2023). D'acord amb ella, i a tall resum, la DG ens recorda les regles de còmput dels terminis per a la convocatòria de junta general en una societat de capital. Com és sabut, l'article 176 LSC determina que entre la convocatòria i la celebració de la junta general ha de transcórrer un mes (SA) o 15 dies (SL). Per al còmput d' aquests terminis, el dia d' inici comença el dia en què es remet l' anunci a l' últim dels socis i, per determinar el dia de finalització del termini, no es podrà computar el dia de celebració de la junta general.

Per tant ha de transcórrer un mes per a les societats anònimes i 15 dies per a les societats limitades, i és l' endemà d' aquests terminis quan es pot celebrar vàlidament la Junta General.

‍

2.- DOCTRINA DE LA DIRECCIÓ GENERAL EN MATÈRIA ARANZELÀRIA

S'adjunta (AQUÍ) interessant document que recull un resum de la doctrina de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública, en matèria aranzelària, dels anys 2020 – 2023. Per consultar en cas de dubtes sobre com minutar escriptures concretes.

‍

3.- NOVETATS EN L' ÍNDEX ÚNIC INFORMATITZAT

S' informa que, recentment, l' Índex Únic Informatitzat ha inclòs una sèrie de novetats per millorar el reflex dels negocis jurídics que s' atorguen en els instruments públics.

En concret, es creen nous actes jurídics per recollir degudament:

Actes d' adquisició o conservació de veïnatge civil.
Escriptures de mesures de suport i les de constitució d'assistència (i el seu equivalent a Catalunya),
Actes d'omissió de número de protocol o de Llibre Registre (per donar solució al cas infortunat que quedi un número o diversos sense document realment autoritzat o intervingut).

Altres petites modificacions:

Constància dels mitjans de pagament en les actes de dipòsit.
Especificació de la titularitat guanyancial (o no) en la compravenda de participacions i accions socials.
Constitució d'entitats amb o sense personalitat jurídica, on s'exigeix la informació del seu Número d'Identificació Fiscal (si l'obtenció és posterior a l'atorgament i no s'ha pogut obtenir la dada per part del client, arribat el venciment del termini per remetre l'índex, s'haurà de sol·licitar l'aixecament de regla per la llera habitual).

‍

4.- TEORIA DEL NEGOCI JURÍDIC COMPLEX. COMPRA + HIPOTECA D' IMMOBLE PER PERSONA CASADA. NO ÉS NECESSARI EL CONSENTIMENT DE L' ALTRE CÒNJUGE SI LA HIPOTECA ES REALITZA DE FORMA SIMULTÀNIA A LA COMPRA. CURA EN CAS D' ESTRANGERS

S'adjunta (AQUÍ) interessant article on es resumeix la doctrina de la DG sobre la teoria del negoci jurídic complex. Es tracta de casos on una persona casada compra ella sola un immoble, i tot seguit l'hipoteca. Com és sabut, la regla general determina que, per hipotecar l' habitatge habitual, encara que aquesta pertanyi a un sol dels cònjuges, és necessari el consentiment de l' altre. Com a excepció a aquesta regla general, sorgeix la teoria del negoci jurídic complex, en virtut de la qual, no és necessari el consentiment del cònjuge no titular en la constitució d' hipoteca sobre habitatge habitual immediatament posterior a la seva compra, és a dir que la hipoteca se signi amb el nombre immediatament posterior de protocol a la de compravenda.

En el cas d'estrangers, CURA, doncs la DG no admet la doctrina del negoci jurídic complex, llevat que aquest dret estranger ho permeti i així s'acrediti (així doncs, s'haurà de verificar mitjançant informe del notari si el Dret estranger que regeix el règim matrimonial concret dels clients, admet o no aquesta teoria del negoci complex).

‍

5.- ELEVACIÓ A PÚBLIC D' ACORDS SOCIALS. UNA BONA ESCRIPTURA POT SALVAR UN MAL CERTIFICAT

Adjunt la Resolució de la DGSJFP de 10 de juliol de 2023 (BOE de 28 de juliol de 2023). D'acord amb ella, i a tall resum, la DG determina que, en el marc d'una elevació a públic d'acords socials d'una SL (cessament i designació de càrrecs), si en el certificat no s'indica el quorum d'adopció dels acords, però en l'escriptura sí que s'especifica (mitjançant una manifestació de l'administrador), això és suficient per poder inscriure l' acord en el Registre Mercantil.

‍

6.- PRIOR IN TEMPORE, POTIOR IN IURE. EL QUE ARRIBA PRIMER AL REGISTRE, ÉS EL QUE PREVAL (ENCARA QUE EL DRET SIGUI POSTERIOR)

Adjunt la Resolució de la DG de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació, de 17 de juliol de 2023 (DOGC de 31 de juliol de 2023). D' acord amb ella, i a tall resum, la DG determina que el que accedeix primer al Registre, és el que preval.

Supòsit en el qual, l' any 1986, mitjançant document privat, es constitueix un usdefruit vitalici sobre una finca. Posteriorment, el 09/02/2023, s'eleva a públic aquest document privat i es presenta a inscripció en el Registre de la Propietat. No obstant això, el Registrador denega la inscripció, ja que data 03/02/2023, això és, 6 dies abans, es va presentar a inscripció una escriptura de lliurament de llegat, en la qual s'adjudica aquest dret d'usdefruit a un tercer, en base a una acceptació d'herència d'una persona morta el 2022.

En aquest cas, la DG recorda el principi bàsic de funcionament del Registre, això és, prior in tempore, potior in iure, de manera que, el que primer arriba al Registre i s'inscriu (usdefruit de 2022 presentat el 3 de febrer de 2023), preval davant la resta de drets (en aquest cas, un usdefruit constituït en document privat el 1986 i presentat a inscripció el 9 de febrer de 2023 en base a una escriptura d' elevació a públic).

‍

7.- TAULA NORMATIVA SOBRE NACIONALITAT I ESTAT CIVIL

S'adjunta (AQUÍ) interessant document que recull una taula normativa sobre nacionalitat i estat civil, on podem trobar enllaços a normativa i Resolucions de la Direcció General sobre matèries diverses com Registre Civil, certificacions, règim econòmic del matrimoni, etc.

‍

8.- JURA DE NACIONALITAT. DIVERSES QÜESTIONS A TENIR EN COMPTE

S'adjunta (AQUÍ) Circular de la DG relativa a la competència del Registre Civil concret on formalitzar la declaració d'opció de la nacionalitat espanyola, així com el jurament o promesa. En aquesta s' estableix que la competència correspondrà a l' Oficina del Registre Civil del domicili de l' optant.

Així mateix, s'adjunta (AQUÍ) Circular de la Directora General de Seguretat Jurídica i Fe Pública, en la qual es determina la improcedència d'atorgar actes de jura de nacionalitat quan es detectin indicis que el compareixent ha realitzat actes incompatibles amb la bona conducta cívica (com per exemple, el fet que el sol·licitant estigui ingressat en un centre penitenciari).

‍

9.- IMPUGNACIÓ JUDICIAL DE QUALIFICACIONS NEGATIVES. SERVEI AL QUAL PODEM RECÓRRER COM A OFICINA NOTARIAL

S'adjunta (AQUÍ) un document informatiu del Consell General del Notariat, a través del qual, es dona a conèixer un servei de què disposen els Notaris, per poder recórrer judicialment aquelles qualificacions negatives (o també Resolucions de la DGSJFP) que puguin suposar un interès corporatiu per als Notaris.

Així doncs, en cas que l' empleat es trobi amb una qualificació negativa que consideri que pot afectar el Notariat en el seu conjunt, pot plantejar aquesta possibilitat al notari, la qual es podrà demanar per les vies que s' indiquen en el document adjunt.

‍

10.- LA RECOMANABLE ACTA DE MANIFESTACIONS PRÈVIA A L' ATORGAMENT D' UNA ESCRIPTURA EN LA QUAL INTERVÉ UNA PERSONA AMB DISCAPACITAT.

La circular informativa 3/2021, de 27 de setembre de la Comissió Permanent del Consell General del Notariat, proposa que prèviament a l'atorgament d'una escriptura en la qual intervinguin persones amb discapacitat, s'aixequi una acta de manifestacions en la qual es facin constar les circumstàncies que puguin influir en l'atorgament del negoci jurídic de què es tracti. L' esmentada acta podrà recollir entre altres circumstàncies:

Declaracions de la pròpia persona amb discapacitat, Per exemple, la manifestació d' aquesta persona reconeixent que ven per un preu inferior al de mercat per una necessitat o conveniència determinada, o els motius pels quals renuncia a una determinada herència.
Declaracions de les persones que assisteixin al discapacitat en l' exercici de la seva capacitat. Per exemple, la manifestació del guardador de fet, advocat, acompanyant incidental, etc, fent constar que ha recomanat a la persona amb discapacitat atorgar una escriptura de venda perquè és necessari per al seu sustent i manutenció futurs, o per saldar uns deutes pendents.

Aquesta acta és un complement imprescindible del judici de capacitat notarial, i aporta claredat i seguretat enfront de controvèrsies futures i possibles reclamacions. És recomanable que el requirent de l' acta sigui la persona amb discapacitat o el seu assistent.

‍

11.- ES CREA EL REGISTRE CENTRAL DE TITULARITATS REALS.

Entra en vigor el dia 19 de setembre de 2023 el Reial decret 609/2023, d'11 de juliol, pel qual es crea el Registre Central de Titularitats Reials. Aquest registre és de consulta obligada per a tots els subjectes obligats per la llei al control del blanqueig de capitals, entre ells els notaris. No obstant això, fins que no es produeixi el bolcat de dades a aquest registre, per a la qual cosa es donen 9 mesos, el Reial Decret estableix que cal seguir acudint a les fonts tradicionals (Base de dades del Titular Reial a través de Signe).

Juliol 2023

1.- NOU PERMÍS RETRIBUÏT DE 15 DIES NATURALS PER A PARELLES DE FET

Es publica al BOE i entra ja en vigor el Reial decret llei 5/2023 (AQUÍ es pot consultar), en virtut del qual, es reconeix un permís retribuït de 15 dies naturals pel fet de constituir-se (i registrar-se) com a parella estable. Se'n pot informar totes les parelles estables que es constitueixin a partir d'ara, perquè puguin gaudir d'aquest nou permís.

‍

2.- NOVA REGULACIÓ DE LES MODIFICACIONS ESTRUCTURALS DE LES SOCIETATS MERCANTILS

El ja citat Reial decret llei 5/2023 (AQUÍ es pot consultar) ha derogat l'antiga Llei 3/2009, de 3 d'abril, sobre modificacions estructurals de les societats mercantils (transformació, fusió, escissió, cessió global d'actiu i passiu, etc.). Així doncs, a partir d'ara, el nou règim jurídic de les modificacions estructurals cal trobar-lo en l'esmentat Reial decret llei 5/2023. A tenir en compte quan qualsevol oficial prepari una d'aquestes operacions (haurà de consultar la nova regulació i adaptar les cites legals al nou text normatiu).

‍

3.- LES SENTÈNCIES DE DIVORCI D' ESTRANGERS, AMB ADJUDICACIÓ D' IMMOBLES, HAN D' ESTAR INSCRITES EN EL REGISTRE CIVIL CENTRAL

Adjunt la Resolució de la DGSJFP de 13 de juny de 2023 (BOE de 10 de juliol de 2023). D'acord amb ella, i a tall resum, la DG determina que, en cas de divorci (D'ESTRANGERS el matrimoni de la qual no està inscrit en el Registre Civil espanyol), si en la sentència s'adjudica un immoble a un dels excònjuges, per poder inscriure la mateixa en el Registre de la Propietat, cal que, prèviament, aquesta sentència de divorci consti inscrita en el Registre Civil central.

‍

4.- REGISTRE DE LA PROPIETAT I PRIOR IN TEMPORE. DE VEGADES SÍ, I DE VEGADES NO, EL QUE ES PRESENTA DESPRÉS TÉ PRIORITAT SOBRE DOCUMENTS PRESENTATS AMB ANTERIORITAT

Adjunt la Resolució de la DGSJFP de 15 de juny de 2023 (BOE de 10 de juliol de 2023). D'acord amb ella, i a tall resum, la DG resol un cas curiós:

Se signa CV + PH que es presenta a inscripció, qualificat amb defectes esmenables.
Es presenta esmena, i estant l'assentament vigent (això és, encara no inscrites la CV + PH), entra en el Registre de la Propietat un manament de l'AEAT amb una prohibició de disposar, per deutes tributaris.
El Registrador qualifica negativament la CV + PH (presentades abans que el manament) emparant-se en raons d'ordre públic.
El Notari recorre i la DG li dona la raó, determinant que si aquest manament prové d'un procediment administratiu on no es posa en tela de judici la validesa civil del negoci jurídic (recordem, deutes tributaris), no procedeix la qualificació negativa, ja que la CV + PH s'han presentat abans en el Registre (prior in tempore potior in iure).
No obstant això, ens recorda la DG que si el manament hagués estat lliurat en el marc d'un procés penal on es posa en tela de judici la validesa del negoci (per exemple, una presumpta estafa a la CV), sí que procediria la suspensió de la inscripció (encara que el manament fos posterior), per raons d'interès general / ordre públic.

‍

5.- NO ES POT INSCRIURE RES A FAVOR D'UNA SOCIETAT AMB EL CIF REVOCAT

Adjunt la Resolució de la DGSJFP de 16 de juny de 2023 (BOE de 10 de juliol de 2023). D' acord amb ella, i a tall resum, la DG determina que, en el marc d' una compravenda, si la societat adquirent té el CIF revocat, no es pot inscriure aquesta adquisició al seu favor. A tenir en compte i recordar sempre quan intervingui una societat, consultar la base de dades existent al respecte.

‍

6.- ES POT REDUIR CAPITAL SOCIAL PER SOTA DE 3.000 EUROS EN UNA SL JA EXISTENT

Adjunt la Resolució de la DGSJFP de 13 de juny de 2023 (BOE de 10 de juliol de 2023). D' acord amb ella, i a tall resum, la DG resol el següent cas curiós:

SL ja existent, amb capital social superior a 3.000 euros, executa reducció de capital, a resultes de la qual, la seva xifra de capital social resultant queda per sota dels 3.000 euros.
El Registrador suspèn la inscripció en considerar que aquesta xifra queda per sota del mínim legal, en considerar que les SL de menys de 3.000 euros de capital només són possibles en el moment de la constitució.
La DG revoca la qualificació del Registrador, considerant que sí que és possible executar una reducció de capital en una SL el resultat de la qual sigui un capital social inferior a 3.000 euros.

‍

7.- AMPLIACIÓ DE CAPITAL SOCIAL I DRET DE SUBSCRIPCIÓ PREFERENT. CAL RESPECTAR ELS TEMPS

De resultes d' una operació formalitzada a la notaria, es recorda que en el marc d ' un augment de capital d' una SA, el dret de preferència dels accionistes en els augments de capital neix en el moment de la publicació de l' oferta de subscripció de les noves accions al Butlletí Oficial del Registre Mercantil, o bé, des de la comunicació escrita a cadascun dels accionistes. Aquesta subscripció podrà realitzar-se pels socis en el termini que hagi fixat la Junta, que no podrà ser inferior a un mes des de la publicació o comunicació.

Així doncs, s'hauran de tenir en compte i respectar aquests terminis en formalitzar-se aquesta classe d'operacions (de manera que no és possible que es realitzi la subscripció de les noves accions en la mateixa Junta de l'acord, llevat que hi haguessin acudit la totalitat dels socis).

‍

8.- RESPONSABILITAT CIVIL DEL NOTARI. MOLT IMPORTANT TENIR-HO EN COMPTE PER EVITAR AQUESTA CLASSE D'ERRORS

S'adjunta a un interessant article doctrinal (AQUÍ) en el qual s'analitza la responsabilitat civil del Notari. D'especial interès, hi ha un apartat amb detall de casos concrets (per exemple, omissió de càrregues, poders insuficients, manca d'informació relativa als efectes tributaris de l'atorgament, etc.).

Es recomana encaridament a tots els empleats de la notaria la lectura de l' article i d' aquests casos concrets per evitar incórrer en aquesta classe d' errors i la responsabilitat associada als mateixos.

‍

9.- REGISTRE CIVIL I JURA DE NACIONALITAT I MATRIMONIS NOTARIALS. QÜESTIONS IMPORTANTS A TENIR EN COMPTE

S'adjunta Ofici de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública (vegeu PDF adjunt al present Email) en la qual s'aclareixen diverses qüestions relatives, sobretot, a la documentació a presentar pels interessats en les actes de jura de nacionalitat i en els expedients matrimonials davant notari, així com a aspectes relatius al tràmit a tenir en compte en ambdós atorgaments.

Juny 2023

1.- ESTATUTS SOCIALS. CONVOCATÒRIA DE JUNTA. NO ÉS VÀLIDA LA CLÀUSULA ESTATUTÀRIA QUE PERMET FER LA CONVOCATÒRIA DE LA JUNTA ALS SOCIS PER CORREU ORDINARI (SENSE JUSTIFICANT DE RECEPCIÓ):

Adjunt la Resolució de la DGSJFP de 10 de maig de 2023 (BOE d'1 de juny de 2023). D'acord amb elles, i a tall resum, la DG ens recorda que (en el marc de la constitució d'una SL), no és admissible la clàusula estatutària que permet remetre la convocatòria de junta als socis mitjançant correu ordinari (sense justificant de recepció), ja que perquè la convocatòria sigui vàlida, cal que el sistema de remissió permeti verificar la recepció de la convocatòria per part del destinatari.

‍

2.- EN L' ESCRIPTURA DE VENDA EXTRAJUDICIAL DE BÉ HIPOTECAT ÉS NECESSÀRIA LA NOTIFICACIÓ FEFAENT DE L' EXECUCIÓ ALS TITULARS DE CÀRREGUES POSTERIORS:

Adjunt la Resolució de la DGSJFP, d'11 de maig de 2023 (BOE d'1 de juny de 2023). Supòsit d ' execució extrajudicial d' immoble hipotecat, a notaria, on existeix una condició resolutòria posterior a la hipoteca a favor d' una societat. Se li notifica el procediment d' execució a l' esmentada societat mitjançant correu certificat amb justificant de recepció, però el lliurament és negatiu, després de la qual cosa s' atorga l' escriptura. La DG, alineant-se amb la tesi del Registrador, no ho accepta, ja que considera que en formalitzar-se l' execució extrajudicial d' un bé hipotecat mitjançant escriptura, cal notificar fefaentment el procediment a tots els titulars de càrregues o drets posteriors a la hipoteca que s' executa, de manera que si s' opta per remetre la notificació del procediment per correu certificat amb justificant de recepció, i el seu lliurament al destinatari és negativa, el procedent és realitzar una notificació personal, per part del notari, mitjançant una acta de notificació (art. 202 Reglament Notarial).

‍

3.- RECTIFICACIÓ DE CABUDA SUPERIOR AL 10%. NO ÉS POSSIBLE INSCRIURE-LA "A POC A POC":

Adjunt la Resolució de la DGSJFP, de 12 de maig de 2023 (BOE d'1 de juny de 2023). S'atorga escriptura de rectificació de cabuda de finca, per la "via simplificada" de l'article 201.3 Llei Hipotecària (per a diferències que no excedeixen del 10%), però en analitzar-se els metres quadrats que consten en el registre i els metres declarats ara (de 9.403 a 10.377), s'aprecia que la diferència és superior al 10%. El Registrador suspèn inscripció i posteriorment, el notari presenta escriptura d' esmena on es demana que s' inscrigui únicament l' excés de cabuda fins a assolir el 10%. El Registrador qualifica de nou negativament, i la DG, alineant-se amb el Registrador, confirma que això no és possible, ja que no es pot inscriure "a poc a poc" o "per parts" una rectificació de cabuda, de manera que si aquesta és superior al 10%, s'ha de recórrer a l'expedient ordinari de l'article 201.1 de la Llei Hipotecària, i no a la via simplificada de l' article 201.3.

‍

4.- MINUTACIÓ DE "CONCEPTES MENORS". QUE ES POT COBRAR I QUE NO:

Interessant entrada del blog "justitonotari" (AQUÍ) on s'analitza una Resolució de la Direcció General de 3 de gener de 2023 (es pot consultar completa en un enllaç de l'esmentat blog), en la qual es resol un recurs d'un particular contra la minuta d'un Notari d'una escriptura de compravenda. A tall de resum, s' hi determina que:

Què es testimonia i què no? És el Notari qui decideix.
Informe del Registre Mercantil: No correspon.
Consulta Titular Reial: Sí.
Cares en blanc dels xecs: correcte.
Incorporació a la còpia d' un foli per a la consignació de notes: correcte.
Diligències: Han de constar per poder-se minutar.
Còpies simples i pacte d' assumpció de despeses per la part compradora: Si el comprador assumeix les despeses, això inclou les còpies necessàries per complir les obligacions de comunicació del negoci formalitzat.
Nombre de còpies simples electròniques: 2 (per a comunicacions a Cadastre i Ajuntament, respectivament).
Nombre de còpies simples en paper: 3 (per liquidar ITP, "plusvàlua" i tràmits diversos, respectivament).
Moment d' indicar el nombre de còpies que desitgen els atorgants: En el moment de la signatura.
Què podem considerar testimonis? La transcripció de les dades de la societat intervinent; l'elaboració de la fitxa necessària per poder realitzar la liquidació telemàtica; el testimoni per petició d'informació registral; la consulta de Titularitat Reial; la nota simple del Registre; el rebut de l'IBI; la certificació cadastral descriptiva i gràfica (al marge de la gestió extraaranzelària també minutable); els xecs que acrediten els mitjans de pagament; el certificat de deutes de la comunitat; l'etiqueta de la Certificació Energètica o el certificat sencer i respectant el que es necessita segons els casos; el justificant de recepció de l' Ajuntament de la comunicació de l' article 110.6.b) i la comprovació de CSV' s.
Segell de seguretat: Sí, es minuta.
Nota del Registre: Pot ser un suplert (al marge del testimoni).

‍

5.- NO ES POT SER 2 COSES ALHORA. NO ÉS POSSIBLE SER VOCAL (PERSONA FÍSICA) EN UN CONSELL D'ADMINISTRACIÓ D'UNA SOCIETAT I, ALHORA, SER TAMBÉ PERSONA FÍSICA REPRESENTANT D'UNA MERCANTIL QUE OSTENTI CÀRREC DE VOCAL EN AQUEST MATEIX CONSELL D'ADMINISTRACIÓ:

Adjunt la Resolució de la DGSJFP de 23 de maig de 2023 (BOE de 16 de juny de 2023). D' acord amb elles, i a tall resum, la DG determina que, en un consell d' administració de 3 membres, no és possible que una mateixa persona física ostenti el càrrec de vocal del consell i, alhora, el de persona física representant d' una societat que és també vocal en aquest consell, ja que això implicaria que, de facto, una sola persona tindria dret de veto per a l' adopció, o no, de qualsevol acord, a més de poder generar situacions susceptibles de conflicte d' interès. En tot cas, si el consell tingués més de 3 membres, la qüestió seria més discutible i s'hauria d'analitzar el cas concret per obtenir una conclusió al respecte.

‍

6.- VENDA D' IMMOBLE PER UNA SOCIETAT REPRESENTADA PER UN ADMINISTRADOR AMB EL SEU CÀRREC NO INSCRIT EN EL REGISTRE MERCANTIL. ÉS POSSIBLE SI EL JUDICI NOTARIAL DE SUFICIÈNCIA ES FA BÉ:

Adjunt la Resolució de la DGSJFP de 9 de maig de 2023 (BOE de 29 de maig de 2023). D' acord amb elles, i a tall resum, la DG reitera la seva doctrina ja consolidada i determina que, en un cas d' una SL que ven un immoble, representada en la compravenda pel seu administrador, sense el càrrec encara inscrit, és possible formalitzar l' operació si en el judici notarial de suficiència es realitza de la manera correcta. En concret, l' escriptura hauria de contenir totes les circumstàncies previstes per la llei per entendre vàlid el nomenament d' administrador:

L' acord de la Junta General degudament convocada.
L' acceptació del nomenament,
La notificació o consentiment, si s' escau, dels titulars dels càrrecs inscrits anteriors.

‍

7.- MOFIDICACIÓ DEL REGLAMENT DEL REGISTRE MERCANTIL PER ADAPTAR-LO A LA NORMATIVA DE LA UNIÓ EUROPEA EN MATÈRIA DE PROCESSOS DIGITALS

AQUÍ es pot consultar l' esmentada reforma del Reglament del Registre Mercantil, publicada al BOE de 14 de juny. En base a aquesta, com a aspectes clau:

Es preveu l'assignació d'un Identificador Únic Europeu (EUID) a totes les societats de capital i sucursals, que permeti identificar-les inequívocament a través d'un sistema d'interconnexió de tots els registres mercantils de la UE.
Es preveu la possibilitat de crear i tancar sucursals de forma telemàtica / en línia.
La seva entrada en vigor es retarda un any, a comptar des de la publicació al BOE de la Llei 11/2023 (això és, el 9 de maig de 2024).

Maig 2023

1.- RENÚNCIA D' HERÈNCIA DE MENORS D' EDAT I CONFLICTE D' INTERESSOS. ASPECTES A TENIR EN COMPTE:

Adjunt la Resolució de la DG de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de la Generalitat de Catalunya, de 20 de febrer de 2023 (DOGC de 2 de març de 2023). D'acord amb ella, i a tall resum, la DG ens recorda que en la renúncia d'una herència a favor de menors d'edat, la regla general és que aquesta s'ha de formalitzar en escriptura pública per part dels pares, amb autorització judicial (art. 236-27 CCCat) o, alternativament, dels dos parents més pròxims (art. 236-30 CCCat). En cas de conflicte d' interessos d' un dels progenitors, la renúncia la realitza l' altre progenitor amb el consentiment dels dos parents. Si el conflicte d' interessos afectés algun dels dos parents, aquest s' ha d' abstenir o, si s' escau, s' ha de recórrer al parent successiu per a substituir-lo.

‍

2.- REGISTRE DE LA PROPIETAT. NO ES PODEN DEMANAR NOTES SIMPLES NI PER EMAIL NI MITJANÇANT DOCUMENT PRESENTAT PER VIA TELEMÀTICA:

Adjunt les Resolucions de la DGSJFP de 27 de març de 2023 (BOE de 18 d'abril de 2023) i de 28 de març de 2023 (BOE de 18 d'abril de 2023). D'acord amb elles, i a tall resum, la DG ens recorda que no es poden sol·licitar notes simples ni per email ni mitjançant una sol·licitud presentada en un document a través del sistema de presentació telemàtica de documents del Registre. La via ordinària és a través del portal telemàtic de Registradores.org o via Telefax en el cas de les notes continuades de notaria.

‍

3.- CESSIÓ DE FINCA A CANVI DE PENSIÓ VITALÍCIA GARANTIDA AMB CONDICIÓ SUSPENSIVA I DRET REAL D' HIPOTECA. NO ES POT HIPOTECAR EL QUE ENCARA NO ET PERTANY:

Adjunt la Resolució de la DGSJFP, de 28 de març de 2023 (BOE de 18 d'abril de 2023). D'acord amb ella, i a tall resum, la DG ens recorda que no es pot hipotecar el que encara no és teu. Es formalitza en escriptura pública una cessió d' una finca a canvi d' una pensió vitalícia. Cedent (persona gran), cedeix la finca a un tercer (cessionari), a canvi d'una pensió vitalícia. La cessió es formalitza amb una condició suspensiva, de manera que la transmissió del domini es produirà quan la part cessionària justifiqui que ha satisfet la totalitat de la pensió convinguda (s'entén que a la mort del cedent). Així mateix (per garantir que els obligats al pagament de la pensió l'abonaran), la part cessionària constitueix hipoteca sobre aquest immoble, a favor del cedent, com a garantia addicional en el pagament de la pensió vitalícia. Es denega la inscripció de la hipoteca ja que la condició suspensiva encara no s'ha complert, de manera que els cessionaris encara no han adquirit la titularitat de l'immoble (condició suspensiva pendent de compliment) i, per tant, no poden hipotecar una cosa que encara no els pertany.

‍

4.- HIPOTECA I DOMICILI A EFECTES DE NOTIFICACIONS. NO POT SER UN DOMICILI ESTRANGER:

Adjunt la Resolució de la DGSJFP, de 30 de març de 2023 (BOE de 18 d'abril de 2023). D' acord amb ella, i a tall resum, la DG ens recorda que en formalitzar un dret real d' hipoteca, en l' escriptura ha de constar un domicili del deutor a efectes de notificacions i requeriments, el qual ha d' estar situat a Espanya, de manera que no és admissible assenyalar un domicili del deutor a l' estranger, a aquests efectes.

‍

5.- ESCRIPTURA D'EXTINCIÓ DE PARELLA ESTABLE I DISSOLUCIÓ DE CONDOMINI (PIS EN COMÚ). ES POT ATORGAR AMB FILLS MENORS SI NO S' INCLOUEN EN L' ESCRIPTURA PACTES QUE AFECTIN ELS FILLS:

Adjunt la Resolució de la DG de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de la Generalitat de Catalunya, de 19 d'abril de 2023 (DOGC de 24 d'abril de 2023). D'acord amb ella, i a tall resum, la DG determina que quan existeix una parella estable amb fills i amb un habitatge en comú, quan s'extingeix la parella estable per cessament de la convivència, encara que existeixin aquests fills menors d'edat, poden formalitzar l'extinció de la parella estable en l'escriptura i acordar-hi la dissolució del condomini de l'immoble que tenien en comú. No obstant això, això només serà possible si en aquesta escriptura d'extinció de la parella estable, no s'inclouen mesures que afectin els fills, com un conveni, un pla de parentalitat, una pensió d'aliments, o un règim de visites (en aquest cas, lògicament, requeriria autorització judicial).

‍

6.- ESCRIPTURA DE DIVISIÓ MATERIAL D' ELEMENT PRIVATIU D' UNA FINCA SUBJECTA A RÈGIM DE PROPIETAT HORITZONTAL NOMÉS ES REQUEREIX MAJORIA SIMPLE:

Adjunt la Resolució de la DG de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de la Generalitat de Catalunya, de 5 de maig de 2023 (DOGC de 15 de maig de 2023). D'acord amb ella, i a tall resum, la DG determina que en el cas d'un edifici antic amb una divisió horitzontal "singular" (dividit en 4 entitats, una de la qual, engloba 13 pisos susceptibles d'aprofitament individualitzat), si els estatuts no ho permeten expressament (en aquest cas no es requeriria acord de Junta) és possible formalitzar una divisió material d'aquesta entitat que engloba aquests 13 pisos, per crear 13 finques registrals independents, sent únicament necessari un acord de Junta aprovat per majoria simple (això és, no seria necessari un acord amb majories qualificades de 4/5).

‍

7.- ESCRIPTURA DE RECTIFICACIÓ D'ERROR (DE SUPERFÍCIE) EN LA DESCRIPCIÓ D'UNA FINCA (ELEMENT PRIVATIU) SUBJECTA A RÈGIM DE PROPIETAT HORITZONTAL. NO ES REQUEREIX DECLARACIÓ D' OBRA NOVA ANTIGA PER LA COMUNITAT DE PROPIETARIS:

Adjunt la Resolució de la DGSJFP, de 18 d'abril de 2023 (BOE de 8 de maig de 2023). D'acord amb ella, i a tall resum, la DG resol un supòsit en el qual un sobreàtic, inscrit amb una superfície útil de 47,51 metres, es rectifica a 97 metres (doncs en realitat aquesta era la superfície real i correcta), mitjançant una escriptura atorgada pel titular registral d'aquesta finca, en base a una certificació cadastral i gràfica i un informe d'arquitecte (que acrediten que es tracta d'un error i que aquest pis té aquesta superfície des del moment de la construcció), així com mitjançant un acord de Junta (adoptat per unanimitat) que consent aquesta rectificació. En aquest cas la DG confirma que amb aquesta escriptura és suficient per inscriure la modificació de la superfície del pis, sense que sigui necessària una escriptura de declaració d' obra nova antiga, per part de la comunitat de propietaris, on es rectifiqui la descripció d' aquest element.

‍

8.- QUAN EN UNA SUCCESSIÓ EXISTEIXI UN DRET DE TRANSMISSIÓ, ULL QUE ES REQUEREIX LA CONCURRÈNCIA DE TOTS ELS INTERESSATS EN L' HERÈNCIA PER AL LLIURAMENT D' UN LLEGAT:

Adjunt la Resolució de la DGSJFP, de 19 d'abril de 2023 (BOE de 8 de maig de 2023). D'acord amb ella, i a tall resum, la DG recorda que, en el marc del dret de transmissió, i en base a l'article 1006 del Codi Civil, qualsevol operació tendent a partir l'herència a la qual estigui cridat el transmitent ha de ser atorgada per tots els interessats en la successió d'aquest (incloent-hi els seus legitimaris). Es tracta d'un cas en el qual dues persones mortes, en el seu testament nomenen com a hereus els seus sis fills (amb substitució vulgar en favor dels seus respectius descendents) i, així mateix, ordenen a favor de tres dels seus fills llegats d'uns béns immobles. Posteriorment, un d'aquests fills, mor, deixant vídua i tres fills (nets dels primers causants). S'atorga escriptura de lliurament de llegat per part dels hereus instituïts (fills del matrimoni mort) i així mateix per part dels hereus transmissaris (nets), però no intervé la cònjuge vídua del fill mort, cosa que la DG interpreta que és efectivament necessària, en ser interessada en la successió.

‍

9.- EN BREUS SERÀ POSSIBLE ATORGAR ESCRIPTURES DE FORMA TELEMÀTICA:

S'adjunta a l'article publicat recentment a El Periódico (AQUÍ) on s'exposen sucintament les novetats derivades de la Llei 11/2023. En base a la mateixa, en breus (a finals de novembre venç la vacatio legis de 6 mesos), serà possible atorgar determinats documents públics de forma telemàtica, és a dir, sense la presència física del client a la notaria. A mesura que es disposin de més novetats sobre la implementació pràctica de la mesura, s' informarà degudament a la plantilla.

Abril 2023

1.- ELS CLIENTS ES PODEN IDENTIFICAR DAVANT NOTARI MITJANÇANT EL PERMÍS DE CIRCULACIÓ VIGENT DEL REGNE D' ESPANYA:

Adjunt la Resolució de la DGSJFP de 16 de gener de 2023 (BOE de 14 de febrer de 2023). D' acord amb ella, i a tall resum, la DG permet que un compareixent s' identifiqui davant de Notari mitjançant un permís de circulació vigent d' Espanya, encara que aquest recurs haurà de ser emprat de manera subsidiària o supletòria. Això vol dir que, d'ordinari, en tot cas, la identificació d'espanyols s'haurà de realitzar mitjançant Passaport o DNI. No obstant això, subsidiàriament, també es podrà admetre el permís de circulació, ja que és un document oficial expedit per una autoritat pública, amb fotografia i signatura, que té efectes identificatius.

‍

2.- CAL EL CONSENTIMENT DELS NOUS PROPIETARIS D' UN IMMOBLE SUBJECTE A UN RÈGIM DE PROPIETAT HORITZONTAL PER INSCRIURE EN EL REGISTRE DE LA PROPIETAT ACORDS ADOPTATS ABANS DE LA SEVA COMPRA QUE NO S' HAGIN INSCRIT

Adjunt la Resolució de la DGSJFP de 31 de gener de 2023 (BOE de 20 de febrer de 2023). D' acord amb ella, i a tall de resum, la DG recorda que, per regla general, si una comunitat de propietaris adopta un acord subjecte a inscripció en el Registre de la Propietat, i posteriorment, abans que s' inscrigui aquest acord, hi ha canvis de titularitat en elements privatius, per aconseguir la inscripció de l' esmentat acord, els nous propietaris han de prestar el seu consentiment. No obstant això, en aquest cas concret, en tractar-se d'una herència, la DG aplica el principi de successió universal (article 661 Cc) i permet la inscripció de l'acord.

‍

3.- EN EL MARC D' UNA HERÈNCIA, LA SEPARACIÓ D' UN MATRIMONI HA DE SER PROVADA FEFAENTMENT, PER PODER PRIVAR EL CÒNJUGE SUPÈRSTIT DELS SEUS DRETS SUCCESSORIS A LA LLEGÍTIMA

Adjunt la Resolució de la DGSJFP de 24 de gener de 2023 (BOE de 14 de febrer de 2023). D'acord amb ella, i a tall de resum, la DG ens recorda que, en el marc d'una acceptació d'herència, per poder formalitzar-la sense el cònjuge supèrflua legitimari (a resultes d'estar els cònjuges separats), cal acreditar fefaentment la separació (per mutu acord en escriptura pública / resolució judicial de separació o divorci / per ratificació del cònjuge que no participa en la partició.)

‍

4.- CAUTELES A TENIR EN COMPTE EN EL JUDICI DE SUFICIÈNCIA QUAN S' EMPRI UN PODER PREVENTIU EN PREVISIÓ DE PÈRDUA DE CAPACITAT.

Adjunt la Resolució de la DGSJFP de 4 de novembre de 2022 (BOE de 2 de desembre de 2022). D'acord amb ella, i a tall de resum, la DG determina que per poder emprar un poder preventiu en previsió de pèrdua de capacitat (del tipus que només desplega efectes un cop s'acrediti la pèrdua de capacitat, no abans) no n'hi ha prou amb un judici de suficiència genèric com en qualsevol classe de poder, sinó que s'exigiran uns requisits addicionals, a saber: s'estarà a la voluntat del poderdant i, en tot cas, s'exigirà certificat mèdic actual, amb indicació de data, autor, objecte i un judici exprés del notari conforme el poderdant està en la situació de suport descrita perquè el poder entri en vigor (i fins i tot, en cas de dubte, es podrà exigir un informe pericial que es valorarà en una acta notarial a part o, en el seu cas, afegint la compareixença del poderdant per valorar in situ la seva situació de necessitat).

‍

5.- LES RESOLUCIONS JUDICIALS QUE AFECTIN LA CAPACITAT DE LA PERSONA HAN D' ESTAR INSCRITES EN EL REGISTRE CIVIL PERQUÈ ELS ACTES DERIVATS DE LES MATEIXES TINGUIN ACCÉS AL REGISTRE DE LA PROPIETAT

Adjunt la Resolució de la DGSJFP de 3 de gener de 2023 (BOE de 9 de febrer de 2023). D'acord amb ella, i a tall de resum, la DG ens recorda que la sentència judicial que afecti la capacitat d'una persona, a més de ferm, ha d'estar inscrita en el Registre Civil. Sense aquest requisit, l' acte realitzat pel representant, no podrà accedir al Registre de la Propietat.

‍

6.- QUAN S' INDIQUI EL RÈGIM ECONÒMIC DEL MATRIMONI EN UNA ESCRIPTURA, S' HA DE DETALLAR SI ÉS LEGAL O CONVENCIONAL

Adjunt la Resolució de la DGSJFP de 20 de desembre de 2022 (BOE de 3 de febrer de 2023). D'acord amb ella, i a tall de resum, la DG ens recorda que en indicar el règim econòmic del matrimoni, cal determinar en l'escriptura si aquest règim economicore matrimonial és legal o pactat (ja que en cas de ser pactat, es poden haver previst regles específiques de gestió i disposició, diferents de les genèriques previstes en el règim legal del Codi). A més, si és un règim pactat o convencional se li ha d'acreditar al notari mitjançant l'exhibició del document autèntic del qual resulti el règim econòmic convencional (capitulacions matrimonials) amb les dades d'inscripció en el Registre Civil competent. També es pot acreditar amb certificació de matrimoni del Registre Civil al marge del qual ha de constar anotat l' atorgament de les capitulacions en què es pacti el referit règim econòmic matrimonial convencional, el dia de l' atorgament, el notari autoritzant i el número de protocol.

‍

7.- NECESSITAT QUE EL NOTARI FACI CONSTAR EXPRESSAMENT EN EL JUDICI DE SUFICIÈNCIA NOTARIAL L'EXCEPCIÓ D'AUTOCONTRACTACIÓ I/O CONFLICTE D'INTERÈS.

Adjunt resolució de la DGSJFP de 9 de març de 2023 (B.O.E. 27 de març de 2023). En aquesta interessant resolució la DG reitera una vegada més la seva doctrina quant al judici de suficiència notarial i autocontractació, en el sentit que s' han d' extremar les precaucions quan s' estigui en presència d' un negoci jurídic atorgat per un apoderat que al seu torn intervé en el seu propi nom i dret com a part amb interessos contraposats als del seu poderdant. En el cas que ens planteja la resolució, el Registrador suspèn la inscripció d'una donació en la qual el donant actua al seu torn com a apoderat del donatari, sense expressar-se en l'escriptura de donació que, en el poder atorgat pel donatari se salva expressament la figura de l'autocontractació i/o el conflicte d'interessos. Recorda el centre directiu la seva ja reiteradíssima doctrina que l'article 98 de la llei 24/2001 atribueix en exclusiva el judici de suficiència de la representació al·legada al notari, sense que el registrador pugui exigir per a la seva qualificació que se li exhibeixi, acompanyi o transcrigui el document del qual resulti la representació. No obstant això, quan es doni la figura de l'autocontractació no n'hi ha prou que el notari faci constar en l'escriptura el judici de suficiència notarial, sinó que a més caldrà que expressi nítidament que el document autèntic del qual resulta la representació (poder) contempla l'excepció d'autocontractació."

‍

8.- LLEI APLICABLE EN MATÈRIA DE RÈGIMS ECONOMICO MATRIMONIALS AMB ELEMENTS INTERNACIONALS

8.1.- LLEI APLICABLE AL RÈGIM ECONÒMIC-MATRIMONIAL:

Regeix el Reglament UE 2016/1103 (AQUÍ), aplicable a tots els matrimonis celebrats a partir de juny de 2019, que és d'aplicació universal (permet aplicar fins i tot lleis que no siguin de països de la UE).
El Reglament (art. 22) permet als cònjuges elegir la llei aplicable al seu règim econòmic matrimonial entre la del lloc de celebració o la de la nacionalitat de qualsevol dels cònjuges.
Validesa de l'acord: Subjecta als requisits formals de cada país (en conseqüència, a Espanya, s'exigirà escriptura pública).
En defecte de pacte, la llei aplicable serà (art. 26): La de la primera residència habitual després del matrimoni, la de la nacionalitat comuna o la del vincle més estret.
També d'aplicació a les "unions registrades": Parelles estables inscrites en un Registre públic.

8.2.- LLEI APLICABLE AL DIVORCI:

Regeix el Reglament UE 1259/2010 (AQUÍ), sobre llei aplicable al divorci, també d'aplicació universal (permet aplicar fins i tot lleis que no siguin de països de la UE).
El Reglament (art. 5) permet als cònjuges elegir la llei aplicable a divorci entre la del lloc de residència habitual, la de l'últim lloc de residència habitual, la de l'Estat la nacionalitat de la qual tingui un dels cònjuges en el moment de celebració del pacte o la llei del fòrum.
Validesa de l'acord: Subjecta als requisits formals de cada país (a Espanya, escriptura pública de pactes en previsió de ruptura).
En defecte de pacte, s' aplicarien els criteris de l' art. ~ ~ ~ 8 del Reglament.

Jesús Benavides Lima

Notari de Barcelona



Sígueme en LinkedIn

Contracte d’arres

Troba tot el que necessites saber i com demanar la teva cita de forma senzilla i àgil online.


Descripció

Documentació necessària

Despeses del tràmit

Preguntes freqüents

Normativa aplicable

Demanar cita

Veure tota la informació