Blog notarial i altres continguts pràctics

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 9 d'abril de 2025 (BOE de 21 de maig de 2025), a la Direcció General resol un supòsit relatiu a una escriptura de dissolució i liquidació conjugal de dues persones estrangeres (de nacionalitat suïssa), en virtut de la qual es realitzen dues persones. En aquesta escriptura, el NIF no consta de l'exmarit que cedeix els seus drets de propietat a l'exdona sobre la finca en qüestió.

Presentada a inscripció en el Registre de la Propietat, aquesta és qualificada negativament, entre altres qüestions, per no constar a NIF de l'exmarit que cedeix els seus drets de propietat sobre l'immoble en qüestió a la seva exdona.

Interposat el recurs corresponent, la nota de qualificació és confirmada per la Direcció General, resolent que, de conformitat amb l'art. 23 LN i 156.5 RN, és obligatori que en l'escriptura consti el NIF dels atorgants quan “s'adquireixin, declarin, constitueixin, transmetin, graven, modifiquin o extingeixin el domini i els altres drets reals sobre béns immobles”, o bé d'un acte o contracte diferent, però amb una transcendència tributària d'identificació estenen als compareixents ia les persones o entitats en la representació dels quals actuïn, amb independència que la seva posició contractual sigui la de transmitents o constituents del respectiu dret real o com a adquirents del mateix.

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 26 de març de 2025 (BOE de 19 de maig de 2025), a la Direcció General resol un supòsit relatiu a una escriptura de préstec hipotecari, amb els elements clau següents:

• Una societat demana un préstec a una entitat financera.
• L'entitat financera, per concedir aquest préstec, requereix un aval, que li presta una societat de garantia recíproca.
• Per assegurar la devolució de l'aval, aquesta societat de garantia recíproca exigeix la constitució d'un dret real d'hipoteca sobre una finca propietat de la societat.
• En aquesta hipoteca, es pacta que la concreció de l'obligació futura garantida (que dependrà de la quantia que, si escau, hagi de aportar finalment l'avalista si l'aval arriba a desplegar-ne els efectes), es concretarà mitjançant l'atorgament unilateral per part de la societat de garanties recíproca d'acta en què es reculli el saldo que llançi el compte i testimoni.

Presentada a inscripció l'escriptura, aquesta és qualificada negativament, ja que el Registrador considera que no es determina l'obligació garantida, cosa que donaria lloc a una inscripció nul·la a l'empara de l'art. 30 LH.

Presentat el corresponent recurs, la Direcció General revoca la nota de qualificació, considerant el centre directiu que en aquest cas no s'infringeix el principi d'especialitat, ja que a l'escriptura de préstec hipotecari es concreten de forma expressa i concisa els conceptes dels quals es deriven les quantitats que en el futur pugui deure la hipotecant com a conseqüència de l'incompliment de la pòlissa.

S'adjunta ( AQUÍ ) curiosa Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 23 de maig de 2025 (BOE de 23 de juny de 2025), a la Direcció General resol un supòsit relatiu a una escriptura de constitució d'una societat limitada, amb els elements clau següents:

• Una societat (anomenem-la “X”) decideix constituir una nova societat filial unipersonal, i per això adopta un acord al si del seu consell d'administració.
• Adoptat l'acord pel consell d'administració de la societat matriu, s'expedeix certificat de l'acord del consell (per les persones que hi són facultades) perquè es pugui constituir aquesta nova societat filial. Al certificat de l'acord del consell, no consten el nom dels consellers assistents a la reunió que va adoptar l'acord.
• Finalment, un conseller de la societat X, en execució del dit acord, ia l'empara d'aquesta certificació, acudeix a un notari i formalitza l'escriptura de constitució de la societat filial.

Presentada a inscripció aquesta escriptura de constitució, el Registrador denega la inscripció, al·legant que cal que al certificat de l'acord consti el nom dels consellers que van adoptar l'acord.

Interposat el corresponent recurs, la qualificació és revocada per la Direcció General, recordant-nos la mateixa que l'exigència que consti el nom dels membres del consell d'administració que han concorregut en la sessió en què s'ha adoptat l'acord és un requisit exigible per a la inscripció dels acords del consell quant fan referència a la seva societat, no així en l'execució d'un acord que es refereix a una detall al certificat de l'acord del consell.

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 23 de maig de 2025 (BOE de 23 de juny de 2025), a la Direcció General resol un supòsit relatiu a una escriptura de dació en pagament de deute, en virtut de la qual, una societat dóna a dos dels seus socis una finca. euros.

En la referida escriptura de reconeixement de deute, els atorgants exposaven que, en el passat, amb motiu de la manca de liquiditat de la societat, els socis li van prestar aquests més de 900.000 euros a la societat, estant aquestes aportacions reflectides en la comptabilitat de la societat, podent ser acreditades on fos necessari segons consta en un document de compte major que exhibeix.

Presentada a inscripció l'escriptura, la Registradora denega la inscripció, al·legant que no consten identificats els mitjans de pagament quant a les quantitats aportades pels socis a la societat que són objecte de compensació.

Interposat el corresponent recurs, la Direcció General revoca la nota de qualificació, considerant que els deutes que mitjançant la dació queden extingits estan perfectament causalitzats i identificats al llibre major, amb el valor probatori la llei atribueix a aquesta comptabilitat, de manera que queda exclosa la hipòtesi de reconeixements de deute ficticis que queden al marge de la possibilitat de detecció, comprovació i regularització d'incompliments tributaris o de la normativa de blanqueig de capitals.

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 23 de maig de 2025 (BOE de 23 de juny de 2025), a la Direcció General resol un supòsit relatiu a una escriptura de préstec amb garantia hipotecaria, que té la particularitat que s'hi constitueix hipoteca a dues finques, i es manifesta (la qual s'aporta sense signar).

Presentada aquesta escriptura en el Registre de la Propietat, el Registrador la qualifica negativament, considerant que hi ha dubtes sobre l'autenticitat del quadre de distribució, ja que consta en un document adjunt que no té cap signatura legitimada per persona amb facultats suficients.

Interposat el recurs corresponent, la Direcció General revoca la nota de qualificació, considerant que en aquests casos, i de conformitat amb l'art. 154 del Reglament Notarial, "no serà necessària la signatura d'atorgants i testimonis en les particions i altres documents que es protocol·litzin, encara que estiguin estesos en paper comú, degudament reintegrat, si l'instrument públic mitjançant el qual es protocol·litzin, ho està en paper timbrat". Així doncs, resulta inequívocament que els documents incorporats a la mateixa escriptura passen a formar-ne part integrant a tots els efectes, de manera que no cal tenir dubtes sobre l'autenticitat del quadre de distribució hipotecària, encara que no estigui signat per les parts.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Sentència del Tribunal Suprem, Sala I, número 2129/2025, de 9 de maig, en què l'alt tribunal resol un litigi relatiu a qui ha d'assumir les despeses de la comunitat en HPOs llogades (és a dir, l'inquilí o l'administració propietària d'aquestes HPOs).

Per resoldre el litigi, el Tribunal Suprem recorda que la disposició addicional primera de la LAU (apartat 8) estableix que els arrendaments de protecció oficial de promoció pública es regiran per les seves normes particulars, que són les autonòmiques sobre aquesta classe d'habitatges arrendats. Així les coses, en el cas concret, la norma autonòmica (la de Madrid) permet que l'arrendadora pugui percebre, “a més de la renda inicial o revisada que correspongui, el cost real dels serveis de què gaudeixi l'inquilí i se satisfacin per l'arrendador”, sempre que així consti en el contracte com era el cas de la comunitat in habitatge.

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 7 de maig de 2025 (BOE de 7 de juny de 2025), a la Direcció General resol un supòsit relatiu a una escriptura de dissolució i liquidació d'una societat, amb els fets clau següents:

• La convocatòria de la junta general es fa mitjançant la publicació de l'anunci al Butlletí Oficial del Registre Mercantil i en un dels diaris de més circulació a la província on estava situat el domicili social.
• No obstant això, segons l'article 11 dels estatuts socials de la dita entitat, “l'òrgan d'administració convocarà els socis a la celebració de qualsevol Junta General, mitjançant correspondència telegràfica o escrit duplicat lliurat personalment a la recepció de la qual s'obtingui la signatura del soci acusant rebut”.

Presentada aquesta escriptura a inscripció, el Registrador la denega, perquè considera que la junta que adopta l'acord no ha estat convocada amb els requisits que estableixen els estatuts socials.

Interposat el corresponent recurs, la qualificació és confirmada per la Direcció General, considerant que quan els estatuts concreten com a forma de convocatòria de la junta general l'enviament de carta certificada amb avís de rebut (o similar), queden determinades les característiques concretes de la comunicació de la convocatòria, sense que sigui competència de l'òrgan d'administració la seva modificació, sent això així perquè els socis tenen dret a saber en què esperaran ser-ho ia la que hauran de parar atenció.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a vídeo de Flash Fiscal del Col·legi Notarial de Catalunya, on la notària de Barcelona la senyora Elena Cantos comenta una consulta informativa de l'Agència Tributària de Catalunya (en concret la 94/24), la qual versa sobre la consulta que fa una persona física sobre com ha de tributar una donació d'immoble d'una persona física a una societat.

L'ATC considera que a l'aportació de l'immoble realitzada pel soci a la societat a títol gratuït cal tenir en compte l'art. 3.2 de la Llei 19/1987 (Llei de l'impost de successions i donacions) que preveu que els increments patrimonials obtinguts a títol lucratiu per persones jurídiques no resten subjectes a l'ISD, sinó que tributen per l'impost de societats (Llei 27/2014), de manera que l'escriptura que documenta la donació IS és compatible amb l'IAJD i es compleixen la resta de requisits exigibles).

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 8 de maig de 2025 (BOE de 9 de juny de 2025), a la Direcció General resol un supòsit relatiu a una escriptura d'elevació a públic d'un contracte de compravenda. Els fets rellevants del cas són els següents:

• L'habitatge pertanyia inicialment a un matrimoni, 50% proindiviso.
• Aquest matrimoni comptava amb un únic fill.
• Passats els anys, mor el marit (sense testament).
• En vista d'aquesta mort, el fill únic és declarat hereu únic abintestat mitjançant la corresponent acta notarial.
• Tot seguit, es formalitza entre la cònjuge supervivent (la mare) i el fill (ara hereu únic abintestat) un acord privat de dissolució de guanys i repartiment i adjudicació d'herència (és a dir, sense escriptura pública i sense inscriure l'herència al Registre de la Propietat), on el fill s'adjudica la meitat indivisa del seu difun.
• En virtut de la seva condició d'hereu i d'aquest acord privat, el fill procedeix a la venda de la meitat indivisa (que també consent la mare).

Presentada a inscripció l'escriptura, el Registrador denega la inscripció, emparant-se en el principi de tracte successiu, ja que en el Registre, aquesta meitat indivisa consta inscrita a nom del pare, de manera que, perquè el fill (ara hereu), pugui vendre aquesta meitat, cal que s'inscrigui prèviament l'herència i es faci la liquidació de guany inscriviu al Registre.

Presentat el corresponent recurs, la Direcció General revoca la nota de qualificació, emparant-se per a això en la seva doctrina del tracte successiu abreujat, en virtut de la qual, és possible inscriure la venda de béns singulars de l'herència feta per tots els hereus, sense prèvia partició i adjudicació de l'herència i dels seus béns, sempre que se n'acrediti els documents així com el compliment previ de les obligacions relatives a l'impost sobre successions.

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 25 d'abril de 2025 (BOE de 23 de maig de 2025), a la Direcció General resol un supòsit relatiu a una escriptura pública que es presenta en format de còpia autoritzada electrònica amb CSV a través de la Seu Electrònica del Col·legi de Registradors.

Presentada aquesta escriptura, el Registrador denega l'assentament de presentació, ja que considera que a través d'aquesta via no es pot comprovar i garantir l'autorització pel notari del document aportat.

Presentat el corresponent recurs, com no pot ser d'una altra manera, la qualificació és revocada, resolent la Direcció General que, en efecte, les còpies autoritzades electròniques que expedim els notaris, amb el corresponent CSV, són plenament vàlides per causar un seient de presentació (i la posterior inscripció en el seu cas) en el Registre de la Propietat que reposa amb el registrador, a través d'un portal autoritzada electrònica poden descarregar el document amb la signatura electrònica del Notari i verificar així la seva autenticitat i plena validesa, per assolir els efectes registrals que corresponguin.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a notícia periodística que fa referència a una sentència molt recent i rellevant en l'àmbit tributari, ja que el Tribunal Suprem, en la seva sentència de 20 de maig de 2025 (es facilitarà l'enllaç a la mateixa quan estigui publicada a CENDOJ), ha resolt que quan una societat té deutes tributaris, sinó responsabilitat subsidiària dels administradors, sancionadora, en aquests casos l'Administració Tributària, per poder realitzar la derivació de responsabilitat que preveu la Llei General Tributària, cal que observi un procediment sancionador amb totes les garanties constitucionals (com la presumpció d'innocència per exemple), i és obligatori acreditar la culpa de l'administrador en la generació i impagament d'aquest deute.

Així doncs, a partir d'ara, quan una societat tingui deutes, no podrà exigir el pagament automàticament als seus administradors, sinó que haurà d'acreditar la culpa i la responsabilitat per poder-los exigir el pagament subsidiàriament.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç la interessant Sentència de l'Audiència Provincial d'Oviedo de 4 de març de 2025 (SAP 776/2025), en la qual es resol un supòsit relatiu a un tancament desordenat i abrupte de les operacions en una societat mercantil (el clàssic “persianazo” on l'empresa deixa d'operar “d'avui fer una adequada liquidació dels actius i passius socials).

En aquests casos, com es recull a la Sentència, això pot comportar a la imposició de responsabilitats personals contra els administradors de la societat, ja que en definitiva, a qualsevol empresa “li poden anar malament les coses”, però en aquest cas, la llei estableix les vies per ordenar aquesta crisi empresarial (concurs de creditors, etc.), de manera que, si no se segueixen aquestes greus “es” econòmiques per als gestors de la societat que adoptin aquesta sortida incorrecta.

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 2 d'abril de 2025 (BOE de 17 de maig de 2025), a la Direcció General resol un supòsit relatiu a una escriptura d'adjudicació d'herència, relativa a la successió d'una senyora que, en el seu testament, va instituir com a hereu universal de li restin de vida”.

Morta la testadora, l'hereu que més ha cuidat la senyora, acredita aquesta condició mitjançant una acta de notorietat, aportant les proves pertinents, cosa que és declarada com a Notòria per la fedatària pública en qüestió.

Presentada a inscripció aquesta escriptura, el registrador la qualifica negativament, considerant que la institució d'hereu és incerta i, per tant, correspon obrir la successió intestada.

Davant d'aquesta opinió, presentat el corresponent recurs davant la Direcció General, la qualificació és revocada, considerant correcte la llera seguida pels interessats, és a dir, que en aquesta classe de situacions, la designació d'hereu és vàlida, i l'instrument adequat per determinar l'hereu que més ha tingut cura de la testadora és l'acta notarial de notorietat, en la qual s'han d'aportar les proves.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç consulta vinculant de la DGT (número V0435-25, de 21 de març), en què la Direcció General de Tributs resol un cas de contribuent que adquireix un habitatge de protecció oficial (HPO), en el qual el preu de compra (que ha estat fixat per l'administració) és inferior al valor de referència.

En aquest cas, el contribuent planteja el dubte de si, com que el preu de venda ha estat fixat per l'administració, cal liquidar l'ITP de l'operació en funció del preu esmentat o en funció del valor de referència.

La DGT resol el cas aplicant la normativa general, és a dir, assenyala que el contribuent està obligat a practicar la corresponent autoliquidació pel valor de referència, i una vegada abonada, si considera que el valor assignat perjudica els seus interessos legítims, llavors podrà reclamar a l'Agència Tributària la devolució del tributat de més, a través de les vies legals establertes a aquest efecte.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç consulta vinculant de la DGT (número V0411-25, de 20 de març), en què la Direcció General de Tributs resol un cas de contribuent que va renunciar al 25% d'un pis que va heretar, a favor d'un dels seus germans.

En aquests casos, l'òrgan directiu del Ministeri d'Hisenda determina que, quan el contribuent renuncia a l'herència a favor d'un altre hereu, s'ha de pagar igualment l'impost de successions, ja que es considera que prèviament s'ha acceptat el llegat (es considera doncs que no es tracta d'una renúncia pura a una herència sinó d'una renúncia a favor d'una persona determinada).

A més, la DGT assenyala que, en aquest cas, l'hereu també haurà de tributar a l'IRPF la donació al seu germà, encara que només si li ha suposat un guany patrimonial, mentre que, si fos una pèrdua, no el podrà desgravar.

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 2 d'abril de 2025 (BOE de 17 de maig de 2025), a la Direcció General resol un supòsit relatiu a una escriptura de fusió de societats en la qual s'acredita que les societats protagonistes de la fusió es troben al corrent de pagament. Agència Estatal dAdministració Tributària i els de la Seguretat Social.

Presentat a inscripció el document, el Registrador Mercantil denega la inscripció, al·legant que, a més, cal acreditar estar al corrent de pagament de les obligacions fiscals davant de la Comunitat Autònoma i davant de l'Ajuntament a què pertanyin.

Interposat el corresponent recurs, la Direcció General resol el supòsit revocant la nota de qualificació, considerant doncs, que en aquests casos, només cal acreditar estar al corrent de les obligacions fiscals amb l'AEAT (estatal) i amb la Seguretat Social, i no és proporcionat exigir més acreditacions (amb les administracions autonòmiques o locals) en el cas d'aquesta classe de modificacions estructurals.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a un interessant i molt recent post del prestigiós despatx d'advocats Ashurst, on s'hi fan ressò d'una recent consulta vinculant presentada per aquest despatx, i resolta per la Direcció General de Tributs, en la qual es planteja el dubte de si l'escriptura de venda d'immoble i subrogació de deutor hipotecari està subjecta.

En aquesta Resolució, la DGT respon negativament, de manera que, en aquesta classe d'operacions conjuntes (és a dir, venda més subrogació de deutor), no queda subjecta a la quota gradual de l'impost sobre actes jurídics documentats ("AJD"), sens perjudici clar està de la subjecció a l'impost de la pròpia compravenda, qüestió no controvertida.

Quan la resolució estigui publicada al cercador de la DGT, es procedirà a enllaçar-la.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a un nou Flash Fiscal del Col·legi Notarial de Catalunya, en què el notari el senyor Manuel Sarobe Oyarzun, analitza la resolució del Tribunal Economicoadministratiu de 19 de novembre de 2024, sobre la incidència del valor d'una edificació declarada en escriptura en el càlcul del guany patrimonial.

Així doncs, com a qüestió clau, s'aborda en aquests casos quin valor es pot computar per una edificació no acreditada amb factures, i el TEAC resol que només les inversions efectivament realitzades i justificades documentalment poden integrar-se en el valor d'adquisició, de manera que, amb la mera declaració en escriptura no n'hi ha prou.

Així, doncs, el contribuent haurà de conservar les factures fins a la venda de l'immoble, de manera que, en absència de prova, l'Administració pot assignar un valor zero a l'edificació, fins i tot si es presenta una taxació tècnica sense suport de pagaments acreditats.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç la interessant Sentència del Tribunal Suprem (STS 32/2025, de 7 de gener), en què es resol un supòsit en què es discuteix si, la cessió (en vida del propietari actual) d'un habitatge a un fill en precari (és a dir, deixar un habitatge a un fill perquè visqui en ell a canvi com a donació col·lacionable, una vegada es produeixi la seva mort.

En aquest supòsit, el Tribunal Suprem respon negativament, afirmant que, en aquests casos, es tracta de la cessió gratuïta d'un immoble, que no comporta cap donació de cap dret, ja que qui cedeix l'habitatge a títol de precari, com és el cas, pot posar fi a aquesta situació a la seva voluntat, sense que el que l'ocupa disposi d'un títol que li reconegui un dret a posseir més allà. Per això, no es pot admetre que el valor de mercat de l'ús de l'habitatge cedit en precari s'hagi de computar a efectes del càlcul de la llegítima ni per col·lar-la eventualment.

S'enllaça ( AQUÍ ) comunicació remesa per l'encarregat del Registre Civil de Barcelona, en relació amb les jures de nacionalitat que es realitzen davant de notari. En concret:

• Es recorda que, de conformitat amb l'article 51.1 de la Llei del Registre Civil, els interessats només poden mantenir dos noms simples o un de compost (i no tres com tenen algunes persones als seus països d'origen).
• Així mateix, es recorda que no és correcte mantenir el cognom del marit en lloc del cognom de soltera de la mare, i que tampoc no s'hauria d'acceptar el nom de soltera de la mare acompanyat de la preposició amb el cognom del marit.
• Finalment, es recorda la importància de verificar el coneixement correcte de la llengua castellana, als efectes d'assegurar les previsions de la llei i, si escau, evitar suplantacions d'identitat.

Per tenir en compte en totes les jures de nacionalitat que es formalitzin davant de Notari.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a Flash Fiscal de la Comissió Fiscal del Col·legi Notarial de Catalunya, on s'aborda la interessant figura fiscal de la inversió del subjecte passiu de l'IVA en una operació de transmissió d'un immoble sota un contracte d'opció de compra entre una entitat mercantil i una cooperativa.

Per fer-ho, s'analitzen les Consultes 197 i 198 de 2025 de la DGT, on la DGT s'acull a un criteri restrictiu, en virtut de la qual es considera element essencial la concurrència d'una execució d'una garantia, de manera que, si la retenció de part del preu de la transmissió es destina per a la carrega de la inversió de la inversió passiu.

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 12 de març de 2025 (BOE de 4 d'abril de 2025), a la Direcció General resol un supòsit relatiu a una escriptura de compravenda, on les parts pacten que part del preu de venda es determinarà en un futur en base a un sistema referenciat a l'IPC).

El Registrador de la Propietat denega la inscripció, al·legant que, en essència, no consta determinat ni resulta determinable la part del preu relatiu a la venda actual.

Interposat el corresponent recurs, la DG revoca la nota de qualificació, aplicant la jurisprudència i doctrina vigent, en virtut de la qual “no han d'existir objeccions quan les parts han establert procediments objectius sobre la forma de dur a terme la fixació del preu”, tal com succeeix en el cas, on és objectivament verificable els paràmetres a aplicar (preu preu pendent.

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública d'11 de març de 2025 (BOE de 4 d'abril de 2025), a la Direcció General resol un supòsit relatiu a una escriptura de constitució d'una societat, on la reserva de la denominació social la realitza una persona física que és nomenada com a administradora única de la nova companyia.

La Registradora Mercantil denega la inscripció a l'empara de l'art. 413-2 RRM, en virtut del qual, la reserva de la denominació social ha de ser realitzada per un soci fundador, sent aquest criteri confirmat per la Direcció General en el recurs que es resol. Serveixi de recordatori per a tots els emprenedors que vulguin crear una nova companyia.

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 4 de març de 2025 (BOE de 5 d'abril de 2025), a la Direcció General resol un supòsit relatiu a una escriptura de compravenda que es formalitza el setembre de 2024.

Presentada a inscripció, aquesta és denegada pel Registrador, al·legant que no consta la prèvia cancel·lació de la prohibició d'alienar que grava la finca, la qual tenia una durada de 3 anys, comptadors des del 20 d'abril de 2016.

Davant d'aquesta qualificació, el Notari autoritzant interposa recurs davant la DG, la qual revoca la nota de qualificació, al·legant en resum que la prohibició de disposar que grava les finques es va estipular per un termini de tres anys a comptar des de la data de l'escriptura de compravenda dels compradors (20 d'abril de 2016), de manera que és, transmissió a què es refereix el recurs (6 de setembre de 2024), ja ha transcorregut el termini de durada de tres anys que es va estipular. disposar.

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 25 de febrer de 2025 (BOE de 26 de març de 2025), a la Direcció General resol un supòsit relatiu a una escriptura de modificació d'objecte social d'una SL, on la societat, suprimeix del seu objecte social una de les diverses activitats que, fins a la data, ha de mantenir o presentar a partir daquest moment.

Presentada a inscripció aquesta escriptura, la mateixa és denegada pel Registrador Mercantil, al·legant que, en tota modificació d'objecte social, cal detallar el CNAE de la societat (encara que sigui el mateix que mantenia fins a la data), sent aquest criteri confirmat per la DG en el recurs que es resol, afirmant literalment que, “tant la inscripció de constitució d'activitat corresponent a la principal que desenvolupi la societat, codi que ha de ser el que la descrigui millor i amb el desglossament suficient”.

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 27 de febrer de 2025 (BOE de 22 de març de 2025), a la Direcció General resol un supòsit relatiu a una acta de resolució unilateral per incompliment de contracte en virtut de la qual, la societat venedora d'un immoble, declara la resolució sol·licitant-se la reinscripció de la propietat a nom de la dita societat venedora.

En aquesta interessant i llarga resolució, es fa un molt bon resum sobre les condicions i els requisits que s'han de donar per poder reinscriure la propietat a favor de la part venedora en aplicació d'una condició resolutòria, és a dir:

• Que el comprador hi ha impagat un dels terminis.
• Hi ha d'haver voluntat d'impagament per part del comprador.
• El venedor ha dhaver complert totes les seves obligacions.
• Perquè la compravenda es resolgui, el venedor ha de requerir el pagament judicialment o via notari al comprador.
• La reinscripció a favor del venedor, per via de requeriment al comprador ex art. 59 RH, requereix inexcusablement la consignació de les quantitats que el comprador hagués lliurat com a part del preu, i això fins i tot en el cas que no hi hagi titulars de càrregues posteriors que calgui cancel·lar

S'enllaça ( AQUÍ ) l'Ordre HAC/305/2025, de 27 de març, per la qual s'aproven els documents notarials electrònics timbrats, en virtut de la qual, s'introdueixen novetats rellevants en matèria de tributació de documents notarials electrònics.

Així doncs, tal com estableix la norma, els nous documents notarials electrònics (en concret, del “foli de matriu electrònica” i el “foli de còpia autoritzada electrònica amb destinació a tercer”), de conformitat amb la Llei de l'ITP, estan subjectes a l'impost en la modalitat d'Actes Jurídics Documentats, documents notarials i, per tant, a l'anomenada quota fixa d'aquesta modalitat impositiva.

D'acord amb això, l'Ordre designa el Consell General del Notariat com a nou subjecte obligat, ja que aquesta institució assumeix la funció de centralitzar la informació i garantir la correcta imputació de l'impost als ens públics corresponents, sota el control del Comissionat per al Mercat de Tabacs.

Pel que fa al procediment de recaptació i liquidació, aquest s'assembla al ja existent per als documents físics timbrats, de manera que, cada mes, el Consell General del Notariat haurà de remetre al Comissionat per al Mercat de Tabacs un informe detallat sobre els ingressos obtinguts i el nombre de documents electrònics utilitzats, desglossats per comunitats autònomes. Posteriorment, el Comissionat verificarà la informació i la comunicarà a la Direcció General del Tresor ia l'AEAT, els quals gestionaran l'ingrés de l'impost al Tresor Públic. Les comunitats autònomes rebran la recaptació corresponent en funció de la cessió de l'impost als seus territoris respectius.

Pendent que se'n formalitzi el desenvolupament i la implementació tècnica per a la seva plena posada en marxa, la qual cosa pot suposar un increment de cost rellevant en els documents públics que s'autoritzin.

Així mateix, l'annex de l'Ordre HAC/305/2025 estableix les especificacions tècniques d'aquests documents, que han de complir l'estàndard ISO 19005. Així doncs, cada foli timbrat inclourà informació de seguretat com:

• Identificador únic en format alfanumèric.
• Codi 2D amb identificador únic.
• Imatge del Timbre de l´Estat i escut d´Espanya en color específic.
• Número de timbre codificat amb l'identificador del Col·legi Notarial corresponent.

S'enllaça ( AQUÍ ) article publicat al bloc de la Notaria, relatiu a les novetats del DNI digital i la seva aplicació pràctica al dia a dia d'una Notària.

Com s'indica en aquest article, des de fa poques setmanes, ja és possible obtenir una versió digital del nostre DNI a través d'una app al mòbil, el qual és plenament vàlid i eficaç, com si fos el DNI físic tradicional que tenim tots els ciutadans espanyols.

Per utilitzar-lo en una notaria a l'hora de signar un document públic, no obstant, encara caldrà esperar uns mesos, ja que com la mateixa norma indica i així es reflecteix a la Comunicació 1/2025 ( AQUÍ es pot consultar), s'estableix un termini d'adaptació de 12 mesos perquè el Centre Tecnològic del Notariat pugui realitzar les innovacions tecnològiques necessàries per a l'adequat funcionament.

S'enllaça ( AQUÍ ) nota de premsa de l'Ajuntament de Barcelona, on es dóna a conèixer l'aprovació inicial, per part de l'Ajuntament de Barcelona, de la nova ordenança del dret de tempteig i retracte (pendent d'aprovació definitiva pel Ple). S'hi desenvolupen els criteris tècnics sobre la base dels quals l'administració decidirà o no exercir aquest dret, entre els quals destaquen:

• La normativa prioritza la compra de defineixis amb més de deu habitatges, pisos buits o edificis amb persones vulnerables, amb discapacitat o en barris amb risc de gentrificació.
• L'ajuntament podrà renunciar a comprar un immoble i cedir aquest dret a terceres persones o entitats promotores d'habitatge públic, a les persones ocupants legals de l'immoble o entitats promotores privades o sense ànim de lucre que tinguin per objecte la promoció d'habitatge protegit (amb la qual cosa, a la pràctica, és possible que els supòsits en què s'acabi exercint aquest dret de tempteig/recompte.
• L'ordenança també preveu que s'obri un espai web amb accés a entitats beneficiàries per consultar els immobles subjectes als drets de tempteig i retracte en què l'ajuntament no hi tingui interès.
• Pel que fa al dret de retracte, s‟ha ampliat el termini per acordar l‟exercici fins a tres mesos.
• L'ordenança preveu que, en comunicar l'operació a l'administració, cal facilitar més informació que fins ara. En concret, caldrà informar de si la venda està prevista en una sola operació conjunta, o en diverses a favor de diversos adquirents i, així mateix, caldrà identificar la persona o persones possibles adquirents.

Per fer seguiment de la qüestió una vegada la norma quedi definitivament aprovada, la qual cosa donarà més seguretat jurídica i previsibilitat a les persones que, si escau, estiguin involucrades en operacions on aquest dret de ladministració sigui aplicable.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a una sessió de formació en línia, impartida pel Col·legi de Notaris de Catalunya, dedicada a l'estudi i anàlisi dels avenços del notariat digital a Espanya. S'aborda concretament l'aplicació de la Llei 11/2023, el desenvolupament del protocol electrònic i l'ús creixent de les còpies autoritzades electròniques amb CSV.

Sessió molt interessant per posar-se al dia sobre aquesta nova modalitat de còpies autoritzades electròniques, el procés per a la seva creació i validació per tercers, les seves possibilitats d'utilització a la pràctica per als operadors jurídics, etc.

S'enllaça ( AQUÍ ) Consulta Tributària emesa per la Direcció General de Tributs, a instàncies d'una pregunta plantejada pel Notari de Castro Urdiales el senyor José Javier Corral Martínez (i donada a conèixer-lo en un post del seu més que interessant perfil de LinkedIn), en relació a una societat, el NIF de la qual és revocat per Hisenda des de fa anys, formalitzar la venda duna plaça de garatge a favor de la part demandant.

La resolució judicial (obligació de venda) col·lisiona en principi amb la DA 6a de la LGT i l'art. 23 de la Llei del Notariat, que prohibeixen al Notari autoritzar escriptures l'atorgant de les quals tingui el NIF revocat.

No obstant això, en aquest cas, tal com resol la DGT, la venda ve ordenada per una sentència judicial ferma, de manera que no és aplicable l'abstenció abans indicada a la normativa ressenyada, de manera que l'escriptura sí que es pot atorgar.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a una sessió de formació en línia, impartida pel Col·legi de Notaris de Catalunya, dedicada a l'estudi i anàlisi de la contractació de préstecs hipotecaris i els productes vinculats/combinats a ells (assegurances, etc.). En aquesta sessió pràctica, s'aborda amb detall i rigor la qüestió, analitzant des d'un punt de vista pràctic el règim legal de contractació de productes vinculats/combinats a préstecs hipotecaris, amb especial referència a la seva regulació a l'art. 17 LCI. Com a resum:

Vendes vinculades:

1. Definició: Situació que es pot donar quan un préstec hipotecari s'ofereix com un “pack” juntament amb altres productes (assegurances, una alarma, etc.) que han de ser contractats obligatòriament pel deutor, o altrament, el banc no concedirà el préstec.
2. Principi general: Estan prohibides excepte excepcions (art. 17 LCI), com per exemple, que suposin un clar benefici per al consumidor.
3. El banc sí que pot exigir la contractació de determinades assegurances (com el de danys de l'immoble), el qual, el consumidor tindrà dret a contractar-lo amb aquesta entitat o amb una altra asseguradora de la seva elecció.
4. Conseqüència en cas d'incompliment: nul·litat del contracte accessori.

Vendes combinades:

1. Definició: Situació que es dóna quan el banc ofereix un “paquet” de productes, que es poden contractar conjuntament o de forma separada (és a dir, el client pot triar contractar “només” el finançament).
2. En les pràctiques combinades, el prestador haurà de fer l'oferta dels productes de manera combinada i per separat, de manera que el prestatari pugui advertir les diferències entre una oferta i una altra. 
3. Normalment, la contractació de productes addicionals pot suposar millores en condicions de finançament

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 12 de febrer de 2025 (BOE de 28 de febrer de 2025), a la Direcció General resol un supòsit relatiu a una sol·licitud de rectificació de superfície d'un element privatiu subjecte a règim de propietat horitzontal , que se sol·licita mitjançant una instància privada . 7 que consta inscrits actualment).

Per això, el sol·licitant presenta una instància privada a l'empara de l'art. 201.3 de la Llei Hipotecària (que eximeix de tramitar lexpedient de rectificació per a rectificacions de superfície que no excedeixin del 5% de la cabuda inscrita).

La Registradora de la Propietat denega la inscripció al·legant que, per a pisos subjectes a propietat horitzontal, la via de l'art. 201.3 no és aplicable i que, per tant, cal modificar el títol de constitució de la propietat horitzontal amb l'acord previ de la comunitat de propietaris amb la majoria legalment exigida a Catalunya.

Presentat el recurs corresponent, la Direcció General revoca el defecte que fa referència a l'aplicació de la via de l'art. 201.3 de la Llei Hipotecària, confirmant que és possible aplicar aquesta via també per a pisos subjectes a propietat horitzontal (és a dir, quan la superfície a rectificar no sigui superior al 5%) i, rescatant la recent Resolució de 18 d'abril de 2023, ens recorda que, en aquests casos, és possible rectificar la superfície del pis sense modificar el títol impliqui simplement la rectificació d'una dada registral errònia, per a això, en tot cas, s'haurà de comptar amb l'acord de la comunitat de propietaris corresponent aprovat per la majoria que exigeix la llei (a Catalunya, de 4/5 parts). 

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública d'11 de desembre de 2024 (BOE de 8 de febrer de 2025), a la Direcció General resol un supòsit relatiu a una escriptura de compravenda , en la qual, la part compradora (a través de la gestoria del banc que la finança) reté 2 euros. s prèvies del venedor, essent aquesta una situació molt habitual.

Presentada a inscripció l'escriptura, la Registradora de la Propietat denega la inscripció al·legant que no s'ha identificat el mitjà de pagament pel qual la part compradora va lliurar a la gestoria del banc (que finança la compra) la quantitat de 1.126,70 euros, que es reté al venedor per destinar-lo a cancel·lar registralment les càrregues hipotecàries prèvies.

La Direcció General revoca la qualificació, considerant que el que la llei exigeix és acreditar els mitjans de pagament de pagaments realitzats abans o en el moment de l'atorgament de l'escriptura de compravenda, però no respecte de pagaments o retencions que s'hagin de fer posteriorment (com és el cas, és a dir, diners que el comprador destinarà a la seva gestoria perquè aquesta pugui gestionar la cancel·lació registral de càrrega).

‍

‍

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a una sessió de formació en línia, impartida pel Col·legi de Notaris de Catalunya, dedicada a l'estudi i l'anàlisi de la conciliació notarial i la seva importància després de l'entrada en vigor de la Llei orgànica 1/2025.

Com ja vaig tenir l'oportunitat d'avançar al meu bloc fa un parell de mesos ( AQUÍ ), a partir del proper 3 d'abril, per poder interposar la majoria de demandes civils i mercantils, caldrà haver intentat prèviament un “MASC”, és a dir, un mitjà adequat de solució de controvèrsies en via no jurisdiccional. Dentre aquests MASC, destaca com una possible via la conciliació notarial (regulada en la mateixa Llei del Notariat i amb les particularitats que introdueix aquesta LO 1/2025).

En aquesta sessió pràctica, s'aborda amb detall i rigor la qüestió, aprofundint aspectes com:

1. Tipus de plets on caldrà fer una activitat negociadora prèvia.
2. Avantatges del sistema de conciliació notarial.
3. Mode en què es desenvoluparà el procés i acte de conciliació, forma documental de recollir l'activitat negociadora, parts que intervindran en la conciliació, notificacions entre parts, possibilitat de fer diligències per videoconferència, maneres de documentar l'acord, paper del Notari en la negociació, etc.

S'adjunta ( AQUÍ ) interessantíssima Resolució de la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de 5 de desembre de 2024 (DOGC de 14 de març de 2025), a la Direcció General resol un supòsit relatiu a una escriptura de consumació de pacte successori , on la persona afavorida per l'atribució particular , pren possessió d'aquesta finca. L' iter del cas és el següent:

1. L'any 2016, pare i fill formalitzen pacte successori d'atribució particular, en què el pare atribueix al seu fill, per al moment de morir, la propietat d'una finca.
2. El mes de maig de l'any 2024, el pare va a un Notari i atorga una escriptura de revocació unilateral de pacte successori (al·legant manca de cura i relació sobrevinguda amb el fill). Aquesta escriptura és notificada fefaentment a l'altre temps beneficiari d'aquesta atribució particular.
3. Al cap de pocs dies, el pare mor.
4. Així mateix, el fill acudeix a una notaria i formalitza en temps i forma una escriptura d'oposició a la revocació del pacte successori i la notifica fefaentment al notari que va autoritzar l'escriptura de revocació del pare.
5. Posteriorment, el fill atorga la citada escriptura de consumació del pacte successori, on pren possessió de la finca, la qual es pretén inscriure al Registre de la Propietat.
6. Presentada a inscripció aquesta escriptura de presa de consumació de pacte successori, la Registradora de la Propietat denega la inscripció, al·legant que, existint aquesta revocació del pacte successori i la seva oposició per l'afavorit, caldrà resoldre primer aquesta situació en via judicial, abans de poder inscriure la presa de possessió.

La Direcció General, resolent el supòsit, revoca la nota de qualificació, considerant que, de conformitat amb la normativa civil catalana (art. 431-15 i 431-30 CCCat), existint la revocació del pacte i l'oposició al mateix formulada en temps i forma, efectivament això haurà de resoldre's en via judicial, però mentre no succeeixi, mateix en el Registre de la Propietat, sens perjudici clar, del resultat d'aquest procés judicial que, si s'escau, s'estableix pels successors del causant.

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 8 de gener de 2025 (BOE de 12 de febrer de 2025), a la Direcció General resol un supòsit relatiu a una escriptura d'acceptació i adjudicació d'herència que fa referència a una finca situada a la costa.

Presentada a inscripció, la Registradora de la Propietat denega la inscripció com a defecte insubsanable, ja que després de realitzar les comprovacions pertinents que exigeix la llei i el Reglament de costes (consulta de representació gràfica i sol·licitud de certificació al Servei Perifèric de Costes) resulta que la finca en qüestió intersecta (envaeix) parcialment el domini públic marítim terrestre, segons el domini públic marítim terrestre.

En aquest cas, la Direcció General confirma la nota de qualificació, entenent que s'ha aplicat correctament la vigent regulació (art. 36 del Reglament de Costes), de manera que, existint aquesta invasió parcial del domini públic marítim terrestre, la transmissió no es pot inscriure, i cal prèviament que es rectifiqui la descripció de la finca. s de què es deriva aquesta invasió parcial del domini públic marítim terrestre.

‍

‍

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a una sessió de formació en línia, impartida per la Fundació Notariat, dedicada a l'estudi i anàlisi de les elevacions a públic d'acords socials .

En aquesta sessió, impartida per un oficial de notaria jubilat, es repassen qüestions tan rellevants i d'aplicació pràctica al dia a dia del despatx com:

1. Revisió de competències per a l'adopció d'acords (junta general vs òrgan d'administració i/o liquidadors).
2. Principals tipus d'acords socials que cal elevar a públic (modificacions d'estatuts, ampliacions i reduccions de capital, cessaments i nomenaments de càrrecs, etc.).
3. Persones facultades per elevar a públic.
4. Detall de tots els elements i les circumstàncies que han de recollir les actes i els certificats dels acords per a la seva vàlida elevació a públic i inscripció (dates, convocatòries, quòrum d'adopció de l'acord, etc.).

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de 20 de gener de 2025 (DOGC de 14 de març de 2025), a la Direcció General resol un supòsit relatiu a una escriptura d'esmena d'una altra escriptura pública de divisió horitzontal i extinció de la comunitat, en què es modifica la durada indefinit” (tot això, a l'empara de l'art. 16.2 del Reglament Hipotecari).

La Registradora de la Propietat denega la inscripció, al·legant que l'immoble, en estar situat a Catalunya, li és aplicable les normes pròpies del dret civil català, les quals fixen un termini màxim per al dret de vol de 30 anys (art. 567.2-1 CCCat), sent aquest criteri confirmat per la Direcció General

Una altra de les mesures noves del Decret llei 5/2025, de 25 de març, pel qual s'adopten mesures urgents en matèria fiscal, de despeses de personal i altres administratives ( AQUÍ ) és l'ampliació del termini per formalitzar la compra del primer habitatge habitual quan aquest es formalitza després i gràcies a la donació de diners a un descendent, i poder-se beneficiar de la d'aquests

Així doncs, l'article 4 del Decret llei amplia a 6 mesos (fins a la data eren 3 mesos) el termini màxim per formalitzar la compra (des que s'hagi produït la donació de diners), dins del qual es podrà aplicar el benefici fiscal a l'Impost de Donacions, és a dir, la reducció per donació destinada a primer habitatge habitual de descendents (tant per als casos 2) i següents del Llibre sisè del Codi Tributari de Catalunya.

Entrada en vigor: Als tres mesos de l'endemà de la publicació al DOGC (27 de juny de 2025).

S'enllaça ( AQUÍ ) amb el Decret llei 5/2025, de 25 de març, pel qual s'adopten mesures urgents en matèria fiscal, de despeses de personal i altres administratives , pel qual s'introdueixen rellevants novetats en matèria d'ITP a Catalunya. En concret:

1.- Nous trams generals de l'ITP per a compra d'habitatge usat:

• Per a transmissions dimmobles de fins a 600.000 euros: 10%.
• Per a transmissions entre 600.000 i 900.000 euros: 11%.
• Per a transmissions entre 900.000 i 1.500.000 euros: 12%.
• Per a transmissions superiors a 1.500.000 euros: 13%.

2.- Gran increment de l'ITP per a grans forquilles: 

1. S'incrementa el tipus impositiu fins al 20%.
2. Es considera gran forquilla la persona física o jurídica que sigui propietària de més de 10 immobles dús residencial o amb una superfície construïda de més de 1.500 m2 dús residencial situats a Catalunya. També té aquesta consideració la persona física o jurídica que sigui titular de cinc o més immobles urbans dús residencial ubicats dins de la zona de mercat residencial tensionat declarada per la Generalitat de Catalunya. Al còmput no s'inclouen ni els garatges ni els trasters.

3.- Gran increment d'ITP quan es ven un edifici:

1. S'incrementa el tipus impositiu fins al 20% en aquestes operacions, amb independència que l'edifici estigui o no dividit horitzontalment.
2. Excepció: que el comprador sigui una persona física, que l'edifici tingui un màxim de 4 pisos i que tots es destinin a habitatge habitual de la persona que els adquireix i els seus familiars fins a un segon grau de parentiu, durant els tres anys següents a la compra.

4.- Eliminació del tipus reduït del “3%” per a empreses dedicades a la reforma i venda d'habitatges:

1. S'elimina la bonificació del 70% de l'ITP que existia fins ara per a empreses del sector immobiliari dedicades a la compra, la reforma i la venda d'habitatges (derogació de l'art. 641-8 del llibre sisè del Codi Tributari de Catalunya).
2. Aquesta mesura entra en vigor l'endemà de la seva publicació al DOGC (això és, el 27 de març de 2025).

5.- Tipus reduït del 5% per a “joves” de fins a 35 anys:

• S'aplica un tipus reduït del 5% d'ITP per a compra de primer habitatge habitual de persones joves de fins a 35 anys o menys, sempre que la suma de les bases imposables general i de l'estalvi, menys el mínim personal i familiar, en la darrera declaració de l'impost sobre la renda de les persones físiques no excedeixi els 36.000 euros.

6.- Entrada en vigor:

• Als tres mesos de l'endemà de la publicació al DOGC (27 de juny de 2025).

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 4 de febrer de 2024 (BOE de 21 de febrer de 2025), a la Direcció General resol un supòsit relatiu a una escriptura de préstec hipotecari concedit per una societat mercantil que s'hi dedica professionalment, la qual no consta inscrita en el Registre especial 3 pel Registre especial 3.

Qualificada per aquest motiu l'escriptura, la DG confirma el defecte, resolent que, qualsevol societat que es dediqui a la concessió de préstecs de manera professional a favor de consumidors, a més de la seva inscripció al Registre de Prestamistes del Banc d'Espanya, és necessària la seva inscripció al Registre especial creat per la Llei 2/2009, de 31 de març, de l'Institut Nacional de Consum social, juntament amb la corresponent notificació al Registre de l'Institut Nacional de Consum).

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 16 de desembre de 2024 (BOE de 7 de febrer de 2025), a la Direcció General resol un supòsit relatiu a una escriptura de fusió de dos SL, sent la societat absorbida una SLU íntegrament participada per l'absorbent, en la qual, no treballadors i, per tant, la fusió no té efectes sobre l'ocupació.

Presentada a inscripció, el Registrador mercantil la qualifica negativament, al·legant que cal posar igualment a disposició dels treballadors l'informe de l'òrgan d'administració a què fa referència l'art. 5 del RD-llei 5/2023.

Recorreguda la qualificació indicada, la DG revoca aquesta, resolent que, atenent les concretes circumstàncies del cas (és a dir, que la societat absorbida no té treballadors, que està íntegrament participada per l'absorbent i que es fa constar que la fusió no produeix cap efecte sobre l'ocupació de l'absorbent), en aquest cas no cal aportar l'informe.

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 6 de febrer de 2024 (BOE de 21 de febrer de 2025), a la Direcció General resol un supòsit relatiu a una escriptura de modificació de règim de propietat horitzontal , mitjançant la qual, s'introdueix una nova clàusula estatutària de les comunitats fins d'allotjament turístic, i aquest acord és aprovat per una majoria de 3/5 parts de la comunitat.

Presentada a inscripció en el Registre, l'escriptura és qualificada negativament, ja que considera el Registrador que per adoptar l'acord, és necessària la unanimitat del mateix, ja que l'excepció de la LPH que permet limitar l'ús d'habitatges turístics regulats a la normativa sectorial turística, sense la regla de la unanimitat, no és extensible a acords relatius a un altre tipus d'usos turístics genèrics la normativa sectorial turística (això és, per exemple, el lloguer de vacances).

La DG, confirmant el criteri del Registrador, ens recorda que l'actual LPH permet limitar per majoria de 3/5 l'exercici d'activitats turístiques en els termes establerts a la normativa sectorial turística, però no a l'ús turístic en general quan no estigui sotmès a un règim específic de normativa sectorial (com el d'hostalatge, o el de vacances), en aquest cas, es requereix.

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 30 de desembre de 2024 (BOE de 6 de febrer de 2025), a la Direcció General resol un supòsit relatiu a una escriptura de préstec hipotecari entre una societat mercantil i un empleat seu , la qual es formalitza sense subjectar-se a la previsió habitual de préstecs i que, així mateix, el préstec es concedeix en condicions més avantatjoses que les de mercat atesa la relació de confiança que hi ha amb el deutor pel fet de ser aquest empleat de la companyia.

La Registradora de la Propietat denega la inscripció, cosa que porta el cas a la DG, la qual, reiterant la seva doctrina, ens recorda que, en aquesta classe d'operacions, si el PH ho concedeix una persona jurídica que intervé amb certa habitualitat en el mercat financer, a favor d'una persona física, que té la condició de consumidor per a l'habitatge, do (la qual cosa s'haurà d'acreditar documentalment), a títol accessori, la Taxa Anual Equivalent del qual és inferior a la del mercat, i que no s'ofereix al públic en general.

Finalment, com en el cas concret, no s‟ha acreditat documentalment la condició d‟empleat, i tampoc detallat la TAE de l‟operació, es confirma la nota de qualificació de la Registradora.

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 4 de febrer de 2024 (BOE de 21 de febrer de 2025), a la Direcció General resol un supòsit relatiu a una escriptura de compravenda , on un banc ven un habitatge de la seva propietat a un tercer. La controvèrsia del cas neix del fet que el banc, a la CV, compareix representat per una gestoria, en virtut d'un poder en el qual s'estableix que, per a aquest cas de vendes, cal aportar una autorització específica per a la venda (en document privat subscrit per representants del banc), amb les seves firmes legitimades notarialment. En el cas en concret, es presenta aquesta autorització del banc, les firmes de la qual són legitimades pel Notari per ser coincidents amb altres que constaven en el seu llibre indicador.

Presentada a inscripció l'escriptura, el Registrador denega la inscripció, al·legant que la legitimació de signatura realitzada pel Notari és nul·la, ja que aquesta, en tractar-se d'una declaració de voluntat, s'hauria de fer a presència del Notari (apartat segon de l'art. 259 RN).

Examinat el cas per la DG, aquesta discrepa de l'opinió del Registrador i revoca la nota de qualificació, considerant que ha de primar l'agilitat en el tràfic jurídic, així com la llibertat d'elecció dels mecanismes de control intern de l'entitat poderdant i els seus actes propis en multitud de casos anàlegs, de manera que, segons jo, sense que sigui necessari que la legitimació es faci per signatura en presència del Notari.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Sentència de l'Audiència Provincial de València número 260/2024, de 19 de novembre, on es resol un cas curiós, relatiu a la sol·licitud de presència de Notari per aixecar acta notarial de Junta, analitzant qui té legitimitat per realitzar aquest requeriment.

En el cas concret, es tracta d'una societat immersa en un conflicte societari, on el requeriment al notari el fa el president del Consell d'Administració, i el Tribunal resol que, en efecte, aquesta competència correspon al consell d'administració com a òrgan col·legiat, tal com estableix l'art. 203 LSC (“els administradors”).

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 30 de desembre de 2024 (BOE de 6 de febrer de 2025), a la Direcció General resol un supòsit relatiu a una escriptura de préstec hipotecari entre dues societats mercantils , en la qual, com a domicili de la societat deutora, només es detalla.

Inicialment, la Registradora de la Propietat denega la inscripció per aquest motiu, i aquest criteri és confirmat per la Direcció General, resolent així que, de conformitat amb la LEC actual, en el cas de les persones jurídiques, és obligatori tant la constància d'un domicili físic com el d'una adreça de correu electrònic.

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 5 de febrer de 2024 (BOE de 21 de febrer de 2025), a la Direcció General resol un supòsit relatiu a una escriptura de compravenda en la qual es ven una participació indivisa del 10,27% d'una finca, que dóna dret a l'ús. A l'escriptura de CV es detalla que la part venedora ha distribuït el local en 10 trasters independents amb l'objectiu de la seva transmissió per participacions, comptant amb els permisos municipals corresponents.

Presentada a inscripció l'escriptura, aquesta és qualificada negativament pel Registrador, al·legant que estem davant d'una divisió de la finca, per a això, es requereix el corresponent acord de la comunitat de propietaris, en tractar-se d'un immoble subjecte a règim de propietat horitzontal.

Presentat el corresponent recurs davant la DG, aquesta revoca la nota de qualificació, considerant que en aquest cas no estem davant una divisió de la finca (doncs no es modifica ni la seva extensió, límits, quotes, títol constitutiu i no afecta al funcionament orgànic de la comunitat), sinó davant una comunitat de caràcter funcional per raó de destinació en la qual simplement s'incorporen nous copropietaris, no cal l'acord de la comunitat exigit pel Registrador.

Dentre les moltes novetats que ens porta la Llei Orgànica 1/2025, de 2 de gener, de mesures en matèria d'eficiència del Servei Públic de Justícia ( AQUÍ ), en matèria mercantil és interessant destacar una modificació de l'art. 365.3 LSC, en virtut del qual “ Els administradors no estaran obligats a convocar junta general perquè adopti l'acord de dissolució quan hagin sol·licitat degudament la declaració de concurs de la societat o comunicat al jutjat competent l'existència de negociacions amb els creditors per assolir un pla de reestructuració de l'actiu, del passiu o de passiu. La convocatòria de la junta s'haurà de fer en el termini de dos mesos des que deixin d'estar vigents els efectes d'aquesta comunicació”.

Amb aquesta reforma, es concedeix un termini de dos mesos per convocar la JGA (és a dir, més marge per gestionar la situació de crisi empresarial), des que deixin estar vigents els efectes de la comunicació al jutjat conforme s'inicien negociacions amb els creditors per assolir un pla de reestructuració, ja que fins ara, amb l'anterior redacció, els administradors havien de convocar la junta dissolució.

S'enllaça ( AQUÍ ) amb el Decret llei 1/2025, de 28 de gener, de mesures urgents en matèria de contenció de rendes , que introdueix importants novetats en matèria d'arrendaments d'habitatges per a l'àmbit català. En concret:

• S'introdueixen noves obligacions en matèria de publicitat d'anuncis de lloguer d'habitatges (com a detall de la darrera renda de l'immoble llogat durant els darrers 5 anys, la finalitat del contracte, o la condició de gran forquilla del propietari de l'habitatge).
• S'introdueixen sancions molt greus (de 90.000 a 900.000 euros) a les conductes següents:
  
  • Establir una renda que superi més del 30% màxim permès en un contracte d‟arrendament subjecte a règim de contenció de preus.
  • No fer constar la finalitat (o fer constar una simulada/falsa) al contracte d'arrendament.
  • Repercutir despeses de gestió immobiliària o de formalització del contracte a l'arrendatari.
• Persecució del frau d'habitatges destinats a lloguer permanent que s'emmascaren amb contractes de lloguer “de temporada”, amb imposició de fortes sancions.

Així mateix, es fa referència al Decret llei 2/2025 ( AQUÍ es pot consultar), que a l'àmbit de Catalunya estableix un nou dret de tempteig i retracte a favor de l'administració en cas de transmissions d'habitatges situats en zones de mercat residencial tensionat, quan el venedor sigui una gran forquilla persona jurídica (havent de tenir en compte que fins que no es posi en marxa el Registre de persones grans tenidors, la norma obliga a la certificació detallin el nombre d'habitatges que en són propietaris, el qual s'haurà de testimoniar al títol ).

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 28 de novembre de 2024 (BOE de 25 de desembre de 2024), a la Direcció General resol un supòsit relatiu a la sol·licitud d'inscripció del nomenament d'un auditor voluntari per part d´una SL.

Societat immersa en un conflicte societari, en el qual un dels socis minoritaris ha sol·licitat el nomenament d'auditor, el qual està pendent de resolució per part de la DG. Posteriorment, és la societat la que sol·licita la inscripció del nomenament d'auditor voluntari, la qual cosa és rebutjada inicialment pel Registrador Mercantil, en existir aquesta sol·licitud prèvia per part del soci minoritari.

Interposat el corresponent recurs, la DG revoca la nota de qualificació pel que fa a aquesta circumstància, al·legant que la seva doctrina més recent (vid. Resolucions de 18 i 20 d'abril de 2024), en virtut d'un principi d'efectivitat, si resulta acreditat el nomenament voluntari d'auditor per la societat, encara que aquest sigui posterior a la sol·licitud del soci minoritari, aquell ha de prevaler (encara que la sol·licitud del soci minoritari sigui anterior), i més en aquest cas, on la sol·licitud del soci minoritari encara no s?ha resolt.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a una molt interessant sessió formativa, en format vídeo, organitzada per la Fundació Notariat, on es realitza una anàlisi i estudi de les Resolucions essencials de 2024 de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública, en diverses matèries pròpies de dret civil, mercantil i hipotecari, posant el focus en aspectes pràctics de redacció d'escriptures.

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 29 de novembre de 2024 (BOE de 25 de desembre de 2024), a la Direcció General resol un supòsit relatiu a una escriptura de compravenda d'un immoble, formalitzada el 2008, la qual es pretén inscriure el 2024, moment en què la societat venedora té el NIF revocat, cosa que provoca la corresponent qualificació negativa del Registrador.

El representant de la societat interposa recurs contra aquesta qualificació, al·legant que, en essència, quan s'atorga l'escriptura, la societat té el NIF vigent, i la norma que regula la impossibilitat d'inscriure transmissions de societats amb NIF revocats encara no estava en vigor, de manera que la seva aplicació suposa ara l'aplicació retroactiva d'una norma desfavorable, proscrita per la Constitució.

La DG, en aquest cas, reitera el seu criteri pacífic, considerant que la prohibició daccés de documents corresponents a societats amb NIF revocat és plenament vàlida i aplicable a documents autoritzats amb anterioritat a lentrada en vigor de la norma, ja que laccés al Registre ara es pretén, amb la norma ja en vigor.

S'informa que el Reial decret llei 9/2024 ( AQUÍ es pot consultar), conegut com a “Decret Omnibus” no ha estat convalidat pel Congrés, de manera que la disposició ha quedat derogada. Com a conseqüència d'això, en l'àmbit fiscal, cal destacar les següents mesures que resten sense efecte :

• IRPF i obligació de declarar : Elevació a 2.500€ (des de 1.500€) de l'import que es pot percebre dels segons i ulteriors pagadors perquè el límit màxim anual que fixa l'obligació de declarar per rendiments del treball sigui de 22.000€.
• IRPF: Pròrroga per al 2025 les deduccions fiscals en matèria d'obres de millora energètica d'habitatges i per l'adquisició de vehicles elèctrics “endollables” i de pila de combustible i punts de recàrrega.
• Plusvàlua municipal (IIVTNU) : Aprovació de nous coeficients a aplicar sobre el valor del terreny en el moment de la meritació, segons el període de generació de l'increment de valor. A la pràctica suposava un increment de fins a més del 50% (s'enllaça AQUÍ notícia periodística sobre això).

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 29 de novembre de 2024 (BOE de 25 de desembre de 2024), a la Direcció General resol un supòsit relatiu a una escriptura de desvinculació ob rem , per deixar sense efecte, una vinculació d'unes determinades places de garatge en relació amb un edifici plurifamiliar.

Presentada a inscripció l'escriptura, la Registradora de la Propietat la denega, al·legant que en aquest cas, cal acreditar el consentiment de l'administració a aquesta desvinculació, en haver-se configurat la vinculació ob rem com una condició especial per a la concessió de la llicència de primera ocupació (clàssica normativa urbanística que obliga que els edificis dobra nova comptin amb una plaça daparcament).

La DG confirma el criteri de la Registradora, i cal presentar el document administratiu que correspongui (com la llicència d'obres) per acreditar que l'administració no posa o no va posar en el seu moment cap condició al respecte per a la concessió de la pertinent autorització administrativa.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç al Reial Decret 10/2025, de 14 de gener, pel qual s'aprova la Classificació Nacional d'Activitats Econòmiques 2025 (CNAE-2025), aplicable per a noves constitucions o canvis d'objecte social formulades a partir del 16 de gener de 2025, és a dir, la seva entrada en vigor.

Sobre la seva aplicació pràctica a l'entorn CIRCE, s'ha comunicat que CIRCE, de moment, no pot aplicar els nous codis CNAE 2025, pendent de la seva coordinació i anàlisi amb l'AEAT, per la qual cosa per a aquest tipus de societats segueixen amb la anterior codificació.

Per a la resta de societats, cal fer constar la nova codificació. Des d'algun registre mercantil s'ha sol·licitat a les notaries que transitòriament es facin constar les dues numeracions, CNAE 2009 i CNAE 2025, per manca d'adaptació dels sistemes informàtics.

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 29 de novembre de 2024 (BOE de 25 de desembre de 2024), a la Direcció General resol un supòsit relatiu a una escriptura de modificació d'estatuts socials, a la qual s'introdueix un nou article estatutari, relatiu a una prestació accessòria, en virtut de la qual s'estableix que tots els socis queden obligats a una prestació accessòria no retribuïda consistent en el compliment d'un Protocol Familiar que consta en una escriptura pública ( que s'identifica en concret), però sense detallar-ne el contingut.

Inicialment, el Registrador mercantil denega la inscripció de la clàusula estatutària al·legant que el contingut de la prestació accessòria no es detalla, ja que simplement es remet al Protocol Familiar, el qual no consta inscrit ni dipositat al Registre Mercantil.

Interposat el corresponent recurs, la DG revoca la qualificació, determinant que el que és rellevant en aquests casos és donar publicitat de l'existència del Protocol Familiar, de manera que tots els socis presents i futurs tinguin la possibilitat de conèixer-ne l'existència i, en el seu cas, accedir al contingut a través de les vies legals existents.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a un flaix fiscal relatiu a la Consulta de la DGT V1822-24 ( AQUÍ es pot consultar), en què la DGT resol una consulta relativa a la liquidació de les assegurances de vida, recordant que la percepció de quantitats derivades de la contractació d'una assegurança de vida, sempre que el perceptor sigui una persona diferent del prenedor de l'assegurança , estarà subjecta a l'impost de successions, i la seva base imposable serà les quantitats percebudes per aquest concepte (que s'acumularan als altres béns i drets hereditaris), i el subjecte passiu serà el perceptor d'aquestes quantitats.

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 19 de novembre de 2024 (BOE de 18 de desembre de 2024), a la Direcció General resol un supòsit relatiu a una escriptura d'acceptació i adjudicació d'herència, en la qual, no hi concorren tots els hereus.

En aquest cas, la DG resol que, en efecte, la no concurrència de tots els hereus fa fallida el principi que la partició de l'herència l'ha de fer tots els cohereus per unanimitat, de manera que cal que a la partició hi concorrin tots els anomenats perquè cada dret hereditari en abstracte es converteixi en titularitats singulars i concretes sobre els béns del cabal hereditari.