Notes jurídiques pràctiques - Octubre 2025

1.- Nou portal estadístic immobiliari del Notariat

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç al nou portal estadístic immobiliari que ha creat el Consell General del Notariat espanyol, en el qual es pot trobar molta informació d'interès sobre l'evolució del mercat immobiliari d'una ciutat concreta o, fins i tot, d'un codi postal específic (cosa que ens permet acotar molt més la cerca i trobar informació de més interès per a cada cas concret, i cal accedir al Portal simplement, és necessari tindrem accés a fer les consultes que vulguem.

Adjunt AQUÍ un exemple de la informació ampliada que es pot obtenir (corresponent en concret al Municipi de Matadepera, situat a la província de Barcelona), on podrem trobar detall de l'evolució dels preus per metre quadrat del darrer any, nombre d'operacions formalitzades, preu total mitjà, superfície total mitjana dels immobles, tipologia d'habitatges transmesos (obra nova vs “segona mà edats mitjanes dels compradors, % de tipologies de compradors (persones físiques vs persones jurídiques), així com informació relativa a la nacionalitat dels compradors.

Nova eina que el Notariat posa a disposició de la societat i facilita molta informació d'interès als operadors del mercat immobiliari a l'hora de plantejar una operació immobiliària en un lloc concret.

2.- Nou IPT reduït per a la compra de primer habitatge a municipis rurals de Catalunya

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Llei catalana 8/2025, de 30 de juliol, de l'Estatut dels municipis rurals, en virtut de la qual, a partir del 20 d'agost de 2025, la compra de primer habitatge/habitatge habitual a municipis rurals de Catalunya gaudirà d'un ITP reduït.

En concret, un tipus del 4% a municipis rurals i del 3% a municipis rurals d'atenció especial. Per saber el llistat de municipis englobats a cada categoria, AQUÍ es pot accedir a la informació en concret. Els requisits per beneficiar-se de la mesura són els següents:

• La persona contribuent ha de ser membre duna unitat familiar amb fills de fins a 16 anys escolaritzats en un centre educatiu al municipi rural o bé en un centre dun altre municipi al qual està adscrit el centre del municipi rural. Aquest requisit descolarització no serà exigible per als menors de fins a 3 anys.
• A la darrera declaració de l'impost sobre la renda de les persones físiques (IRPF), la suma de les bases imposables general i de l'estalvi, corresponents als membres de la unitat familiar, menys els mínims personals i familiars, no ha d'excedir els 36.000 euros.
• Que limmoble es destini a ser lhabitatge habitual de ladquirent.

3.- Modificacions estructurals de les societats mercantils. Problemes pràctics

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a sessió de formació en vídeo, oferta pel Notari de Madrid el senyor Segismundo Álvarez Royo-Villanova, al si de la formació pràctica notarial que ofereix la Fundació Notariat.

En ella, el Notari esmentat realitza una sessió formativa molt interessant i il·lustrativa sobre el règim jurídic aplicable a aquesta classe d'operacions (transformacions per canvi de tipus social, fusions, escissions, cessions globals d'actiu i passiu, operacions transfrontereres, etc.). En concret, la sessió centra la seva anàlisi partint de la nova normativa aplicable vigent des de l'any 2023, de la mà de Reial decret llei 5/2023, de 28 de juny ( AQUÍ se'n pot consultar), destacant la protecció que la nova regulació brinda als drets dels socis, treballadors i creditors i la voluntat del legislador de facilitar i simplificar aquesta classe d'operacions mercantils complexes.

Per visionar amb deteniment i familiaritzar-se amb el règim jurídic daquesta classe doperacions mercantils complexes.

4.- A partir d'ara les entitats bancàries han de comprovar que quan es fa una transferència, el nom del beneficiari informat per l'ordenant i el veritable titular del compte de destinació coincideixen

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç al Reglament UE 2024/886, de 13 de març, en virtut del qual, a partir del 9 d'octubre de 2025, les entitats financeres i de pagament que permetin emetre transferències, estan obligades a fer una comprovació prèvia conforme el beneficiari d'una transferència (informat per l'ordenant) i el titular.

Així doncs, a partir d'ara, quan fem una transferència, abans que s'emeti, el banc ens informarà de si hi ha alguna discrepància entre el beneficiari de la transferència que estem realitzant, i el titular real del compte, cosa que ajudarà a evitar moltes estafes i fraus amb suplantació d'identitat, ajudant així a incrementar el nivell de protecció del client bancari davant d'aquestes conducta.

5.- Encara que els fills hagin estat desheretats per manca de relació familiar manifesta i continuada, l'hereu designat pot igualment lliurar-los la llegítima sense que això s'hagi de considerar com una donació

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Resolució JUS/3636/2025, de 4 de febrer, de la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de la Generalitat de Catalunya, publicada al DOGC de 14 d'octubre, en què la Direcció General resol un supòsit relatiu a una escriptura d'acceptació d'herència i lliurament de llegítima:

Es tracta d'una herència d'un senyor que, en testament vàlid, deshereta els seus fills per absència de relació familiar manifesta i prolongada (a l'empara de l'art. 451-17 CCCat) i nomena hereu de tots els seus béns a l'Ajuntament del seu poble. Mort el senyor, l'Ajuntament accepta l'herència, però amb la particularitat que els el seu rebuig a aquesta desheretament, de manera que anuncien la intenció de portar el cas als tribunals. Davant d'aquesta situació, l'Ajuntament, per evitar una situació litigiosa, malgrat la desheretament del causant, opta per pagar la legítima als fills amb el lliurament de dues finques rústiques de l'herència del causant.

Presentada a inscripció l'escriptura en el Registre, aquesta és qualificada negativament, al·legant el Registrador que, en haver estat desheretats els fills, el lliurament d'aquestes dues finques per part de l'Ajuntament constitueix una donació, sense que concorrin els requisits legals per a la validesa d'aquesta. Interposat el corresponent recurs, la Direcció General catalana revoca la nota de qualificació, al·legant que, en la causa de desheretament ha de tenir efecte o no, ja sigui per motius de prova, o pels que siguin, de manera que, a l'empara del principi de llibertat civil (art. 111-6 CCCat), res no impedeix a hereu i legitimaris assolir un pacte i deixar sense efecte la clàusula de desheretament.

6.- El curiós cas de les butaques del Liceu i el dret de servitud personal perpètua que pesa sobre elles i que consta inscrit al Registre de la Propietat

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Resolució JUS/3812/2025, de 14 de febrer, de la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de la Generalitat de Catalunya, publicada al DOGC de 24 d'octubre, en què la Direcció General resol un supòsit molt curiós relatiu a uns drets de servitud personal i perpetua Barcelona, ​​que consten inscrites al Registre de la Propietat, amb els particulars següents:

Segons resulta de la resolució, al Registre de la Propietat on consta inscrit el Gran Teatre del Liceu de Barcelona (constant com a propietari el Consorci del Gran Teatre del Liceu), la finca resulta gravada per una pluralitat de drets de servitud personal i perpètua a favor dels socis del Teatre, en virtut dels quals, cadascun dels seus titulars té dret a cadascun dels seus titulars les mateixes i transmetre-les a tercers segons considerin.

Mitjançant escriptura autoritzada davant de Notari, 3 dels socis venen els seus respectius drets de servitud personal i perpètua al Consorci del Gran Teatre del Liceu (és a dir, el propietari del solar i de l'edifici) i, en base a això, aquest Consorci sol·licita la cancel·lació del dret real de servitud per confusió.

Presentada a inscripció l'escriptura, la mateixa és qualificada negativament per la Registradora, al·legant que no és possible l'extinció per confusió/consolidació, ja que no concorre en un únic patrimoni i el conjunt de totes les facultats, drets u obligacions que es desprenen de les servituds personals en qüestió. Interposat el corresponent recurs davant la Direcció General catalana, es dicta una interessant V del Codi Civil de Catalunya (en concret la figura dels drets d'aprofitament parcial dels arts. 563-1 i ss CCCat), en què finalment es conclou que (aplicant per analogia l'art. 566-3.3 CCCat) sí que és procedent la sol·licitud d'extinció i cancel·lació dels 3 drets d'aprofitament parcial adquirits, perquè amb la parcial sobre béns immobles.

7.- De nou molt de compte amb les opcions de compra presumptament simulades que encobreixen en realitat una garantia davant d'un préstec, podent causar greus perjudicis als drets del ciutadà afectat

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Resolució JUS/3811/2025, de 10 de febrer, de la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de la Generalitat de Catalunya, publicada al DOGC de 24 d'octubre, en què la Direcció General resol un supòsit relatiu a una escriptura d'opció de compra autoritzada pel Notaria de Barcelona ocasions.

En concret, el cas versa sobre una opció de compra que es concedeix sobre una finca, amb un preu de compra molt reduït, i amb la facultat d'exercici unilateral per part de l'optant (a més, amb una redacció de minuta que ja ha estat objecte de pronunciament en un cas anàleg per la DGSJFP en la seva resolució de 9 de setembre de 2022). pel Registrador de la Propietat, al·legant en essència que, en realitat, no estem davant d'una opció de compra, sinó davant d'una trava sobre un immoble en funció de garantia d'un préstec, que no compleix els requisits de protecció de la part deutora que imposa la configuració legal bàsica dels drets reals de garantia immobiliària ni s'acredita el compliment dels requisits de transparència material que exigeix ​​la Llei. immobiliari.

Interposat el corresponent recurs, la Direcció General catalana confirma íntegrament la nota de qualificació. Per estar molt atents a aquesta classe d'operatives fraudulentes que poden generar greus perjudicis econòmics als ciutadans que caiguin en aquesta classe d'enganys, així com a tots els professionals implicats en l'operació, incloent al fedatari públic que les autoritzi, com s'ha pogut veure recentment es troben actualment judicialitzats en via penal (s'enllaça AQUÍ notícia periodística sobre casos molt similars a l'analitzat aquí).

8.- Flash Fiscal Virtual 015: Criptomonedes en operacions de compravenda immobiliària

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a Flash Fiscal número 15, de la Comissió Fiscal del Col·legi Notarial de Catalunya, en el qual, el senyor Juan Galdón López, Notari d'Esplugues de Llobregat, comenta la Consulta Vinculant CV0935/2025 de 27 de maig ( AQUÍ es pot consultar), de la Direcció General de Tributs, relativa a la possibilitat de, en el marc d'una compravenda immobiliària, abonar-ne el preu amb criptomonedes (en concret, Bitcoin).

Analitzada la normativa bàsica que regula el contracte de compravenda i el de permuta, així com la normativa en matèria de prevenció de blanqueig de capitals (que considera les monedes digitals com a béns immaterials que constitueixen representacions digitals de valor que no han estat emeses ni admeses per un Banc Central), s'arriba a la conclusió que si es formalitza una operació per immobiliària. una compravenda sinó davant d'una permuta, ja que la moneda virtual no té consideració de diners de curs legal amb què es pot pagar el preu de la compravenda, amb els rellevants efectes que tindrà a nivell de tributació.

9.- Nova funcionalitat en signe per fer una cerca de les operacions notarials d'un immoble

S'informa que recentment s'ha afegit a la plataforma notarial SIGNO una nova funcionalitat, en virtut de la qual, a més d'una cerca per subjectes, es pot fer una cerca per immoble.

Així doncs, mitjançant la referència cadastral, es pot obtenir un informe detallat de les operacions notarials on la finca apareix, amb resultats des de 2007 fins a la data, i sense cap cost (en base a prova realitzada apareixen les compravendes que ha experimentat la finca, constitució de drets reals d'hipoteca, escriptures de cancel·lació d'hipoteca, etc.) amb detall de data, import de l'operació.

Recurs molt interessant que pot aportar informació interessant en el marc de la formalització d'operacions immobiliàries.

10.- Molt de compte amb les convocatòries de junta. Un error pot sortir molt car

Us adjuntem ( AQUÍ ) Resolució de 28 de juliol de 2025, de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública (BOE de 17 d'octubre de 2025), relativa a la negativa del Registrador Mercantil a inscriure els comptes anuals del Sevilla Club de Futbol.

La particularitat del cas és que a l'anunci de convocatòria de la junta general que aprova aquests comptes, s'omet de manera absoluta la referència al dret del soci a obtenir els documents que han de ser sotmesos a l'aprovació de la junta en els termes que exigeix ​​l'art. 272.2 de la LSC (on s'estableix que a partir de la convocatòria de la junta general, qualsevol soci podrà obtenir de la societat, de forma immediata i gratuïta, els documents que han de ser sotmesos a l'aprovació de la mateixa, així com si escau, l'informe de gestió i l'informe de l'auditor de comptes). Així doncs, l'absència d'aquesta menció a l'anunci de convocatòria vicia de nul·litat la junta que aprova els comptes anuals de la societat, cosa que n'impedeix el dipòsit al Registre Mercantil.

Davant la negativa del Registrador, s'interposa recurs davant la Direcció General, la qual confirma la nota de qualificació, recordant-nos de nou la importància de realitzar els anuncis de convocatòria de junta general de forma escrupolosament correcta, ja que qualsevol petit defecte, a la pràctica, pot resultar insubsanable i invalidar l'eficàcia jurídica de tots els acords adoptats, amb tots els acords adoptats.