Notes jurídiques pràctiques - Abril 2026

1.- Contracte d'arres a Catalunya subjecte a l'obtenció de finançament bancari. Una fórmula que funciona

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç un post de LinkedIn d'un prestigiós despatx d'advocats, on se'ns mostra un il·lustratiu cas real, amb sentència judicial inclosa, que ens permet recordar i veure la interessant regulació que té el Codi Civil català en matèria d'arres.

En concret, l'article 621-49 del Codi Civil de Catalunya estableix que si el contracte de compravenda preveu el finançament de tot o part del preu per una entitat de crèdit, el comprador, excepte pacte en contra, pot desistir del contracte si justifica documentalment, en el termini pactat, la negativa de l'entitat designada a concedir el finançament oa acceptar la subrogació del comprador a la hipoteca negligència del comprador. El desistiment del comprador obliga el venedor a la devolució del preu que li hagi estat lliurat i, si escau, de les arres penitencials, i obliga el comprador a deixar el venedor en la mateixa situació en què s'hauria trobat si no s'hagués conclòs el contracte, sens perjudici del que estableix la legislació hipotecària.

En el cas en concret, les parts signen el contracte d'arres, lliurant-se en aquest concepte 68.500 €. Finalment, el futur comprador no aconsegueix el finançament bancari que necessitava, cosa que comunica en termini a la venedora, als efectes de recuperar aquesta quantitat, obtenint una negativa com a resposta. Davant d'aquesta situació, el comprador frustrat porta el cas als Tribunals, guanyant el plet i veient-se així reconegut el seu dret a recuperar aquesta elevada quantitat de diners, més interessos i costes del procés. Per tenir molt en compte aquesta regulació quan es formalitzen contractes d'arres (o precontractes de reserva d'immoble, etc.) en el marc d'una compravenda immobiliària.

2.- Adopció dacords per unanimitat en comunitat de propietaris a Catalunya. Recordatori: A la unanimitat es pot arribar per diversos camins

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a una interessant la Resolució de la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Gestió Adequada de Conflictes (Resolució JUS/4983/2025, de 18 de desembre, publicada al DOGC de 15 d'abril de 2026) que aborda un cas relatiu a una escriptura d'elevació virtut de la qual s'adscriu l'ús privatiu de determinades places d'aparcament a habitatges particulars determinats de l'edifici.

El cas en concret parteix duna comunitat de propietaris que pretén assignar lús privatiu dunes determinades places daparcament a uns habitatges concrets. Per fer-ho, se celebra junta de propietaris, amb un quòrum d'assistència del 71,25%, i s'adopta l'acord per unanimitat dels assistents. A més a més, segons resulta de la certificació de l'acord, cap dels veïns no assistents ha manifestat la seva oposició ni impugnació dins el termini legal d'un mes que concedeix el Codi civil català. L'acord s'eleva a públic i es presenta a inscripció al Registre de la Propietat, qualificant-se negativament l'escriptura perquè, segons el parer de la Registradora, la decisió no s'adopta amb el quòrum suficient, mancant doncs l'assistència i el vot favorable d'un dels veïns directament afectats per la mesura.

Presentat el recurs corresponent, la Direcció General catalana revoca la nota de qualificació, recordant-nos que, per a aquesta classe d'acords (adscripció privativa d'elements abans comuns), es requereix un acord unànime dels copropietaris (art. 553-43 CCCat), el qual es pot assolir, de conformitat amb l'art. 553-26.3 CCCat, quan l'acord hagi estat votat favorablement per tots els propietaris participants a la reunió, i en el termini d'un mes des de la notificació de l'acord, no s'hi hagi oposat cap altre propietari. Cas interessant per recordar que la unanimitat necessària per a l'adopció d'acords a la junta de propietaris es pot arribar per “diverses vies”.

3.- Webinots 84: La importància de la dada en el futur del notariat

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la sessió de vídeo formació impartida pel Col·legi de Notaris de Catalunya, en la qual, el Notari de Malgrat de Mar, el senyor Pedro Rincón de Gregorio, realitza una interessant exposició sobre la importància de la dada en el futur del Notariat, amb especial referència a l'índex únic i als poders parametritzats.

D'especial interès les reflexions que es realitzen sobre la necessitat de modernitzar el nostre sistema d'apoderaments, amb referència expressa a la possibilitat d'homogeneïtzar i parametritzar les facultats dels poders notarials, a l'efecte de facilitar-ne la validació o força per tercers, com ara els diferents operadors dels Tribunals de Justícia o les entitats financeres.

4.- Important informe conjunt de la Direcció General de Tributs i de l'Agència de l'Habitatge català sobre el concepte de gran forquilla

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a un molt interessant informe conjunt de la Direcció General de Tributs catalana i de l'Agència de l'Habitatge autonòmic per donar resposta a una sèrie de consultes plantejades pel Col·legi Notarial de Catalunya, en relació amb el concepte de gran forquilla. En ell es resolen interessants dubtes com per exemple:

• Àmbit territorial del còmput numèric d'immobles : Als efectes d'aplicar el tipus impositiu agreujat de gran forquilla, només es tindran en compte els immobles situats a Catalunya.
• Inclusió d'immobles rústics: Si els immobles es troben a zones de mercat tensionat, només es computaran els béns immobles urbans amb ús residencial, en la resta de casos, es tindran en compte tots els béns immobles (urbans i rústics).
• Còmput de quotes indivises : Si el contribuent és titular d'un o més immobles urbans d'ús residencial en un percentatge de participació diferent del 100%, ubicats dins d'una mateixa zona de mercat residencial tensionat, té la condició de gran forquilla si de la suma d'aquests percentatges de titularitat resulta titular del 500% (equivalent en percentatge de titular). Tots els immobles han d'estar situats dins de la zona de mercat residencial tensionat declarada.
• Còmput de superfície i elements no residencials Per a la determinació de la suma de la superfície construïda de més de 1.500 m², només s'han de tenir en compte els metres quadrats d'ús residencial, i queden exclosos els metres quadrats referits a elements comuns (com garatges, trasters, locals comercials, o magatzems integrats a la finca).
• Divergències o absència de constància registral de la superfície : Si no consta la superfície construïda a la inscripció del Registre, es tindrà en compte allò inscrit al Cadastre i, si no n'hi ha, el que resulti d'un informe tècnic de mesurament de l'habitatge.

5.- Reducció de capital amb devolució d'aportacions. Si es vol impugnar, cal fer-ho bé

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a Sentència del Tribunal Suprem número 802/2026, de 25 de febrer, en què s'aborda un interessant cas per recordar el règim de reducció de capital amb restitució d'aportacions als socis, així com les possibilitats d'impugnació de creditors disconformes amb l'operació.

El cas parteix d'un supòsit en què una SA realitza una transmissió de diverses finques a favor d'uns socis, en execució d'un acord de reducció de capital social, mitjançant l'adquisició d'accions pròpies per amortitzar-les i restituir-les aportacions a socis mitjançant lliurament d'actius. L'acord va ser degudament publicat per donar-se a conèixer als creditors i que, si escau, aquests poguessin exercir el seu dret a oposició, cosa que no va succeir. Molt de temps després (anys), la societat entra en situació d'insolvència, i un creditor intenta llavors anul·lar l'operació emparant-se en un suposat frau de creditors, així com en defectes de la junta general i en vulneració de la LSC en matèria de reducció de capital.

El TS, en una resolució interessant, resol que la legislació mercantil ja preveu un tràmit per protegir el creditor (dret d'oposició), el qual s'ha d'exercir en termini, de manera que, si no passa, es perd l'oportunitat d'impugnar l'acord. Així mateix, el TS determina que el creditor no té legitimació per impugnar defectes formals de la junta i que, així mateix, les operacions de reducció de capital mitjançant adquisició d'accions pròpies i restitució ulterior d'aportacions són plenament vàlides, sempre que es respectin els requisits legals de procediment i publicitat.

6.- Cura amb els objectes socials i les activitats financeres

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 7 d'octubre de 2025 (BOE de 21 de gener de 2026), en què es resol un recurs interposat contra la nota de qualificació del Registrador Mercantil IX de Madrid, suspenent la inscripció d'una escriptura pública de constitució de SL.

El cas parteix d'una constitució d'una SL en què, en el seu objecte social, entre altres activitats s'inclouen “altres activitats auxiliars als serveis financers, excepte assegurances i fons de pensions”. Presentada a inscripció, l'escriptura és qualificada negativament pel Registrador, perquè atesos els termes amplis en què aquesta activitat es descriu a l'article 2 dels Estatuts socials (transcripció literal del CNAE) pot estar inclosa en algun dels supòsits previstos a l'art. 125 de la Llei 6/2023, del 17 de març, del Mercat de Valors, corresponents a les empreses de serveis d'inversió (Aquestes empreses estan subjectes a una sèrie de requisits especials que no es compleixen en aquest cas).

Interposat el corresponent recurs, la DG confirma la nota de qualificació, assenyalant que lactivitat a què es refereix el recurs està clarament inclosa en les activitats subjectes per la Llei del Mercat de Valors a requisits especials, de manera que només es podrà incloure en lobjecte social si la societat compleix amb els requisits daquesta legislació especial. Per tenir en compte a lhora de definir correctament les activitats socials dempreses de nova constitució.

7.- Cura amb la fiscalitat de la reducció de capital mitjançant recompra d'accions i amortització de les mateixes

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a un informe recent de la Comissió Consultiva sobre conflicte en l'aplicació de norma tributària de l'AEAT, publicat el febrer de 2026, on s'aborda la tributació a l'IRPF d'un soci que ven les seves participacions socials d'una empresa familiar a la mateixa societat, perquè aquesta, tot seguit, procedeixi a formalitzar una reducció de capital.

El cas parteix d'un supòsit en què, en el marc d'una empresa familiar, un dels socis ven les seves participacions a la mateixa societat perquè, tot seguit, procedeixi a fer una reducció de capital mitjançant l'amortització de les participacions adquirides al soci en qüestió. Aquest soci, a l'IRPF de l'any corresponent, declara l'operació com un guany patrimonial, cosa que li va permetre acollir-se a beneficis fiscals (en concret, als coeficients d'abatiment per a actius adquirits abans del 1994).

Passat el temps, el contribuent rep una inspecció d'Hisenda, la qual considera que la tributació de l'operació no ha estat correcta, ja que a criteri de l'AEAT, l'operació ha de tributar sota el concepte de rendiment de capital mobiliari, ja que la seqüència dels fets esdevinguts equival a la pràctica a una reducció de capital amb restitució d'aportacions. L'informe de la Comissió Consultiva avala aquesta interpretació, considerant que l'ús de figures mercantils lícites no es pot utilitzar artificiosament per acollir-se a un benefici fiscal de manera indeguda. Per tenir en compte a l'assessorament integral als nostres clients en aquesta classe d'operacions.

8.- Molt de compte amb la responsabilitat dels immobles pels deutes tributaris dels anteriors titulars

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a Sentència del Tribunal Suprem, número 404/2026, de 6 d'abril, que introdueix una rellevant i inquietant doctrina en relació amb la responsabilitat subsidiària d'un immoble per deutes tributaris dels propietaris anteriors.

El cas parteix d'un supòsit en què una persona adquireix un immoble, en què quan es compra consta vigent una nota marginal d'afecció al pagament d'un impost de successions del venedor. Passats més de 5 anys, és a dir, una vegada caducada la nota marginal, i davant de la situació de fallit del deutor principal, l'AEAT inicia un procediment de responsabilitat tributària subsidiària per afecció al pagament de deutes tributaris davant del comprador que va adquirir l'immoble, dins del termini d'afecció.

El Tribunal Suprem (Sala III del Contenciós) estima que és procedent iniciar el procediment de responsabilitat subsidiària respecte a un bé o dret afectat legalment al pagament del deute tributari encara que hagin transcorregut cinc anys des de la pràctica de la nota marginal d'afecció legal del referit bé, sempre que el tercer adquirís el bé dins aquest termini i, posteriorment, s'hagi declarat. Segons el parer del TS, l'afecció prevista a l'art. 79 LGT constitueix una garantia real d'origen legal, la vigència del qual no queda limitada per la caducitat registral establerta a l'art. 100.4 RISD, ja que aquesta afecta només el seient i l'oponibilitat registral, però no extingeix la càrrega legal, de manera que la valoració de la condició de tercer hipotecari protegit s'ha de referir al moment de l'adquisició, de manera que qui compra amb l'afecció vigent no queda emparat per l'art. 34 LH. Finalment, el TS també determina que l'exercici de l'acció de derivació es regeix pel règim propi de la responsabilitat subsidiària establerta a l'art. 43.1.d) LGT, el dies del qual a quo se situa en la declaració de fallit (arts. 174, 176 i 67.2 LGT), sense que la caducitat de la nota marginal condicioni ni limiti aquest exercici.

Sentència molt important per tenir en compte en l'assessorament recurrent i integral que fem als nostres clients en formalitzar operacions immobiliàries.

9.- Propietat de l'habitatge familiar després d'un divorci en cas de societat de guanys

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Sentència del Tribunal Suprem número 377/2026 de data 1 de març, que aborda un suposat interessant sobre com s'ha de distribuir la propietat d'un immoble en el marc d'un divorci d'un matrimoni casat sota el règim econòmic de societat de guanys.

El cas parteix del supòsit en què un home, abans de contraure matrimoni, compra un habitatge, i per això, contrau un préstec. Dos anys després, es casa amb la seva dona, aquest habitatge es constitueix al domicili familiar, de manera que el préstec passa a pagar-se amb diners comuns del matrimoni. Passats molts anys, el matrimoni es divorcia i sorgeix la controvèrsia de qui pertany l'immoble.

El Tribunal Suprem resol el conflicte aplicant els articles 1354 i 1357 del Codi Civil, establint que, quan un bé (en aquest cas l'habitatge familiar) s'adquireix amb diners de diferents procedències (part privatiu i part de guanys), la propietat pertany pro indivís a la persona ia la societat de guanys en proporció al valor de les aportacions. Així doncs, en aquests casos, caldrà calcular què es va pagar abans del casament i què es va pagar després amb fons comuns, per determinar així els % corresponents, i en aquests casos és clau conservar els justificants de pagament corresponents (com per exemple extractes bancaris) per poder acreditar els pagaments que s'han realitzat en cada moment.

10.- Participacions socials sense vot duna SL. Moment a partir del qual recuperen el dret a vot

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la sentència del Tribunal Suprem número 440/2026, de 20 de març, en què l'Alt Tribunal analitza, per primera vegada, el règim legal de les participacions socials sense vot d'una SL, clarificant el moment a partir del qual s'ha d'entendre que recuperen el dret a vot en cas que no es reparteixin.

El cas parteix d'una SL amb 3 socis, en què el capital social estava dividit per terceres parts iguals (1/3 cadascun), en 300 participacions. Un dels socis va passar a ser titular de 100 participacions sense vot a resultes d'una modificació estatutària aprovada per unanimitat el 2018. Un any després (2019), en junta general, es va aprovar la venda d'un actiu essencial, votant a favor 2 dels 3 socis (un dels quals era el que era titular, arran d'això el conflicte, ja que es permet en aquesta junta el vot del soci titular d'aquestes participacions sense vot, i això és determinant per a l'aprovació de l'acord.

El cas arriba als Tribunals de la mà del soci que hi va votar en contra. Finalment, l'assumpte recau en el TS, al qual correspon interpretar l'article 99.3 LSC, i resoldre si el soci sense dret a vot el recupera automàticament a causa de no haver rebut el dividend mínim que es preveu a la llei per a aquesta classe de situacions. Pel que fa a això, el Tribunal Suprem acaba resolent que, en aquests casos, es podrà considerar que no s'ha abonat el dividend mínim (i per tant les participacions recuperen el dret a vot) quan hagi finalitzat tant l'exercici comptable com el procés ordinari d'aprovació de comptes, de manera que es pugui constatar que no hi havia beneficis distribuïbles. Alternativament, ha d'haver vençut el termini legal per celebrar la junta ordinària sense que s'hagi celebrat o sense que s'hagin aprovat els comptes. Aplicada aquesta interpretació al cas, el TS conclou que el març del 2019 encara no s'havia celebrat la junta d'aprovació dels comptes del 2018 ni havia transcorregut el termini legal per fer-ho, de manera que, per tant, no es podia considerar activada l'excepció de l'art. 99.3 LSC, i la societat titular de les participacions sense vot no havia d'haver votat a la junta de 6 de març de 2019.

Important sentència per entendre correctament el moment temporal a partir del qual, si escau, aquestes participacions sense vot recuperen el seu dret, en cas de no distribució del dividend mínim que preveu la LSC per a aquests supòsits.