Notes jurídiques pràctiques - Maig 2026
1.- Cancel·lació de condició resolutòria i compravenda. No és admissible un 2x1 a la mateixa escriptura si s'ha signat en documents diferents
S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Resolució de 16 de gener de 2026 de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública, relativa a un recurs interposat contra la negativa de la registradora de la Propietat d'Oviedo núm. 3 a cancel·lar una condició resolutòria incorporada en una escriptura de compravenda. El cas parteix d'una escriptura pública de compravenda que es presenta a inscripció, dins la qual s'incorpora una còpia autoritzada electrònica d'una altra escriptura prèvia de cancel·lació de condició resolutòria. A la clàusula cinquena de la nova escriptura de compravenda, les parts sol·liciten que es cancel·li aquesta condició resolutòria anterior, i per aconseguir-ho, el notari incorpora còpia autoritzada electrònica d'una escriptura anterior, atorgada el 31 de gener de 2025, per la qual les parts implicades consenten la cancel·lació de la condició resolutòria.
Presentada a inscripció, la registradora la denega i suspèn la cancel·lació, fonamentalment perquè considera que concorre una manca de presentació autònoma de l'escriptura de cancel·lació, ja que estem davant d'un títol independent de la compravenda i, per tant, s'ha de presentar separadament i generar el seient de presentació registral propi. Així mateix, indica que caldrà detallar la causa concreta que dóna lloc a la cancel·lació, ja que no se'n detalla (compliment d'obligacions, renúncia o una altra causa jurídica).
La Direcció General desestima el recurs i confirma la nota de qualificació de la registradora, considerant que l'escriptura de cancel·lació de la condició resolutòria constitueix un títol formal autònom i independent respecte de l'escriptura de compravenda, de manera que, encara que totes dues estiguin relacionades econòmicament i recaiguin sobre les mateixes finques, la cancel·lació deriva d'un negoci jurídic diferent i no es pot qualificar de negoci jurídic diferent. Per això, s'ha de presentar separadament al Registre, amb sol·licitud pròpia i assentament independent, d'acord amb els articles 245 de la Llei Hipotecària i 421 del Reglament Hipotecari.
2.- Formació pràctica notarial. Atorgament telemàtic de documents notarials
S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç una interessant sessió de formació en línia, impartida per la Fundació Notariat, en la qual, el Notari d'Ayora (València), el senyor Pablo Alonso Rocamora, imparteix una sessió de formació pràctica, on es repassen totes les novetats que va introduir a l'ordenament jurídic espanyol la Llei 11/2023.
A la sessió es posa el focus sobretot en el protocol electrònic, les còpies autoritzades amb CSV, així com l'atorgament i l'autorització notarial per videoconferència. S'adjunta així mateix ( AQUÍ ) enllaç a la presentació utilitzada a la sessió, a major abundament.
Per visionar i estudiar amb detall, doncs conté informació pràctica sobre com enfocar i executar aquesta classe d'atorgaments tan interessants per al present i futur del notariat.
3.- Canvi de NIE a NIF i constància al Registre de la Propietat. Aspectes a tenir en compte
S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Resolució de 30 de desembre de 2025 de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública, relativa a un recurs contra la qualificació negativa del registrador de la Propietat de San Fernando núm. 1 respecte d'una sol·licitud de canvi de NIE per NIF al Registre de la Propietat després d'adquirir la nacionalitat espanyola. El cas parteix d'un supòsit en què es presenta al Registre de la Propietat una instància privada sol·licitant el canvi del número d'identitat d'estranger (NIE) de la titular registral pel nou número d'identificació fiscal (NIF), en haver adquirit la nacionalitat espanyola per residència. Juntament amb la sol·licitud, es va aportar la resolució de concessió de nacionalitat i un certificat de concordança expedit per la Direcció General de la Policia.
Presentat el document, el Registrador va suspendre la inscripció perquè va considerar que no s'havia acreditat suficientment l'adquisició de la nacionalitat espanyola, ja que no es va aportar la inscripció corresponent al Registre Civil. Entenia que el canvi de nacionalitat afecta l'estat civil i la llei personal aplicable, amb possibles conseqüències sobre la capacitat i legitimació dispositiva del titular registral. Per això exigia prova formal de la inscripció registral de la nacionalitat, a més del certificat de concordança policial.
Interposat el corresponent recurs, la Direcció General ho estima, considerant suficient el certificat de concordança expedit per la Policia Nacional per acreditar que l'antic NIE i el nou DNI/NIF pertanyen a la mateixa persona. Supòsit interessant i cada cop més habitual, per tenir en compte en l'assessorament als nostres clients estrangers.
4.- Junta general i sol·licitud de presència de Notari. Si no es respecten els drets del soci minoritari, els acords socials seran nuls
S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la sentència és dictada per l'Audiència Provincial d'Osca, en data 25 de març de 2026, on s'aborda la importància de respectar els drets del soci minoritari quan se sol·licita la presència de notari en junta general. El supòsit de fet parteix d'un cas en què una sòcia d'una SL va impugnar els acords adoptats a la Junta General de la mercantil, al·legant que havia sol·licitat en termini la presència de notari per aixecar acta de la junta, d'acord amb l'article 203 de la Llei de societats de capital (LSC), però la societat va celebrar la junta sense aquesta intervenció notarial. La demandada va sostenir en apel·lació que no va tenir coneixement efectiu del requeriment notarial remès per burofax. Tot i això, va quedar acreditat que el burofax va ser enviat correctament, que van existir avisos SMS i que l'empresa no va actuar amb la diligència deguda en no recollir-lo abans de la celebració de la junta.
L'Audiència Provincial, donant la raó al soci minoritari, és a dir, declarant nuls i ineficaços els acords socials adoptats a la junta, basa la seva decisió principalment en l'article 203 LSC, que estableix que, quan socis que representin almenys el 5% del capital en una societat limitada sol·liciten amb cinc dies d'antelació la presència de notari, els acords socials.
Interessant cas per recordar-nos aquesta opció, molt recomanable per a les societats en conflicte, ja que la presència del Notari en junta general assegurarà que es reculli fidelment i indubitadament tots els fets, acords i comentaris que s'esdevinguin, als efectes de constituir-ne una prova fefaent i protegir així els drets del soci minoritari.
5.- Substitució fideïcomissària i obligació de conservar. En les operacions immobiliàries cal estudiar molt bé les càrregues i els drets previs, o ens podem portar sorpreses desagradables
S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Resolució de 13 de gener de 2026 de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública, relativa al recurs interposat contra la negativa de la registradora de la Propietat d'Elx núm. 3 a inscriure una escriptura de compravenda d'una finca subjecta a substitució fideïcomissària. El suposat parteix d'una escriptura pública de compravenda, per la qual una persona ven una finca que havia adquirit prèviament per llegat hereditari. En concret, la finca havia estat llegada per la mare del venedor en un testament de 1992, en què s'atribuïa la finca al fill com a legatari fiduciari, i s'establia que, a la seva mort, la finca passaria a determinats nebots i néts de la testadora com a fideïcomissaris. A més, el testament contenia una clàusula segons la qual la finca “no es podrà vendre, gravar ni alienar a títol onerós fins complerts trenta anys des de la data del testament”. Tot i això, el venedor entenia que, una vegada transcorreguts aquests trenta anys, desapareixia la limitació i podia disposar lliurement de la finca.
Presentat a inscripció el document, la registradora suspèn la inscripció perquè considera que hi ha una substitució fideïcomissària ordinària amb obligació de conservar, sense facultat dispositiva atribuïda expressament al fiduciari. Per tant, entén que el venedor no té poder per transmetre la finca. Així doncs, segons el parer de la registradora el testament revela clarament l'existència d'una doble crida successiva, de manera que l'obligació de conservar forma part del contingut natural de la substitució fideïcomissària, cosa que porta a concloure que el fet de fixar una prohibició de disposar durant trenta anys no implica automàticament que, transcorregut aquest termini, el fiduciari quedi autoritzat.
Interposat el corresponent recurs, la Direcció General ho desestima i confirma la qualificació, considerant que del testament no resulta de forma expressa ni inequívoca que la testadora volgués atribuir al fiduciari una facultat general de disposició una vegada transcorreguts trenta anys. Segons la Direcció General, la clàusula testamentària només estableix que durant trenta anys no es pot vendre la finca, però no permet deduir que, passat aquest termini, desaparegui l'obligació de conservar inherent a la substitució fideïcomissària ordinària. Per admetre la lliure disposició hauria calgut una autorització expressa o clarament deduïble del testament. Per això, conclou que el fiduciari no podia transmetre vàlidament la finca i confirma la negativa registral a inscriure la compravenda.
6.- El Tribunal Suprem declara nul el Registre Únic d'Arrendaments de curta durada
S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a nota de premsa del CGPJ on s'informa del contingut de la sentència núm. 620/2026 del Tribunal Suprem, en la qual s'ha resolt la impugnació del Reial decret 1312/2024, que va crear el denominat Registre Únic d'Arrendaments de curta durada per a habitatges oferts a través de plataformes digitals. La Generalitat Valenciana va recórrer aquesta regulació en considerar que l'Estat havia excedit les competències en imposar un sistema registral estatal que interferia amb els registres autonòmics ja existents en matèria d'habitatges turístics.
El nucli de la resolució se centra a determinar si lEstat disposava de títol competencial suficient per establir aquest registre nacional obligatori. El Tribunal Suprem conclou que no hi ha cobertura constitucional per a una regulació tan exhaustiva. Rebutja, en primer lloc, que es pugui emparar en la competència estatal sobre legislació civil i ordenació dels registres públics de l'article 149.1.8 CE, ja que el registre creat no té per finalitat inscriure contractes ni drets reals amb efectes davant de tercers, sinó únicament habilitar la comercialització d'immobles en plataformes digitals. Així mateix, descarta que es pugui justificar en les competències sobre igualtat bàsica o planificació econòmica, perquè el sistema dissenyat excedeix una mera coordinació i suposa la creació d'un registre estatal que se superposa els autonòmics.
Com a conseqüència, el Tribunal Suprem declara nuls els preceptes relatius al Registre Únic d'Arrendaments perquè considera que envaeixen competències autonòmiques. No obstant això, manté vigents les disposicions sobre la finestreta única digital i les obligacions de transmissió de dades per part de les plataformes, entenent que aquestes sí que responen a funcions legítimes de coordinació econòmica i estadística estatal. La sentència reafirma els límits competencials de l'Estat i protegeix la capacitat normativa de les comunitats autònomes en matèria d'arrendaments turístics.
7.- Herències internacionals i intervenció del Notari espanyol. Importància del judici jurídic sobre el dret estranger aplicable i l'eficàcia dels documents estrangers
Us adjuntem ( AQUÍ ) enllaç a la Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 29 de desembre de 2025, dictada en un recurs contra la qualificació negativa de la registradora de la Propietat de Cullera relativa a la inscripció d'una herència internacional sotmesa al Reglament (UE) 650/2012 sobre successions. El cas parteix d'un supòsit en què es presenta al Registre de la Propietat de Cullera una escriptura de manifestació i adjudicació d'herència internacional autoritzada per un notari espanyol respecte d'un causant de nacionalitat belga mort a Bèlgica. L'escriptura es recolzava en un document notarial belga anomenat “Attest van Erfopvolging” (certificat o manifestació d'herència), traduït i postil·lat, en què s'identificava el causant i els seus hereus; es feia referència a un testament hològraf; i es descrivia un pacte capitular pel qual el patrimoni comú corresponia al cònjuge supervist. Els fills del causant havien renunciat als seus drets hereditaris mitjançant escriptures atorgades davant de consolats espanyols a Sydney i Brussel·les. La inscripció pretenia adjudicar a la vídua una finca situada a Cullera.
Presentat a inscripció el document, la Registradora el suspèn per diversos defectes relacionats amb la insuficient acreditació del dret estranger i del règim successori aplicable. Fonamentalment aquests són la manca de determinació clara de la llei aplicable a la successió (va considerar que no constava adequadament quina legislació regia la successió conforme al Reglament (UE) 650/2012, ni si existia una possible “professio iuris” o elecció de llei pel causant), insuficient prova del Dret estranger (assenyala) i dubtes sobre el valor del certificat successori belga així com sobre el règim econòmic matrimonial i drets legitimaris.
Interposat el recurs corresponent, la Direcció General manté substancialment la decisió de la Registradora. L'argument central de la resolució és que, en les successions internacionals subjectes al Reglament (UE) 650/2012, el notari espanyol ha de fer un autèntic judici jurídic sobre el dret estranger aplicable i sobre l'eficàcia material i formal dels documents successoris estrangers. Així doncs, en aquest cas, la Direcció General considera insuficient l'escriptura perquè no conté una acreditació completa del dret belga, ni un judici notarial clar sobre la llei aplicable, l'eficàcia del certificat successori belga, la liquidació del règim econòmic matrimonial i els efectes successoris de la renúncia dels fills.
En aquest cas, la Direcció General ens recorda doncs la complexitat daquesta classe de successions, així com lobligació del Notari espanyol dacreditar adequadament el contingut i vigència del Dret estranger, ja sigui per coneixement propi o mitjançant els mecanismes de larticle 36 del Reglament Hipotecari.
8.- Transmissions dimmobles de societats en concurs i interpretació del pla de liquidació. Límits a les facultats del Registrador
S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de data 30 de desembre de 2025, relativa a un recurs contra la qualificació negativa del registrador de la Propietat de Vera sobre la inscripció d'una escriptura de dació en pagament atorgada en fase de liquidació concursal. El cas parteix d'un supòsit en què una mercantil presenta al Registre de la Propietat una escriptura pública per la qual l'administració concursal realitzava una dació en pagament de determinats immobles en el marc d'un procediment concursal tramitat davant del Jutjat Mercantil núm. 1 d'Almeria. El concurs comptava amb un pla de liquidació aprovat judicialment el 2015.
Presentat a inscripció el document, el Registrador el qualifica negativament i suspèn la inscripció, en entendre que la dació en pagament no s'ajustava al pla de liquidació aprovat i que, per això, calia autorització judicial específica, ja que el pla permetia la venda directa només dins el termini màxim d'un any des de la seva aprovació, mentre que la dació en pagament es va atorgar el 2025.
Interposat el corresponent recurs, la Direcció General ho estima i revoca la qualificació negativa. L'argument central de la resolució és que el registrador pot comprovar l'existència d'autorització judicial per fer actes de liquidació concursal, però no en pot estendre la qualificació a interpretacions jurídiques complexes sobre el compliment material o temporal del pla de liquidació quan això impliqui valoracions que corresponen al jutge del concurs. En particular, considera excessiu que el registrador interpreti l'abast del límit temporal del pla i conclogui per ell mateix que l'operació necessitava una autorització judicial addicional. Interessant resolució per enfocar correctament la transmissió dactius de mercantils en concurs de creditors.
9.- Webinot fiscal. Aspectes fiscals de la figura de la gran forquilla
S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la sessió de formació en línia impartida pel Col·legi Notarial de Catalunya, en la qual, el Notari d'Esplugues de Llobregat, el senyor Jose Vicente Galdon Garrido, imparteix una sessió molt interessant sobre els aspectes fiscals de la Figura del “gran forquilla”, sent aquesta una formació orientada a aprofundir en qüestions tècniques administratius i jurisprudencials més recents.
Per al seu visionat i estudi per tots els oficials, als efectes de poder prestar el millor assessorament jurídic – fiscal en totes les operacions immobiliàries que es formalitzin al despatx.
10.- Importants novetats en matèria immobiliària a Catalunya que poden arribar a molt curt termini
S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a notícia periodística on s'exposa que, en el marc de l'acord per a l'aprovació dels pressupostos autonòmics de Catalunya, en breus es plantejarà una reforma de la legislació urbanística catalana per prohibir la compra especulativa d'immobles en zones tensionades del territori.
Així doncs, si se'n surt aquesta mesura, es projecta que les persones físiques i jurídiques veuran limitada severament la seva capacitat per a l'adquisició d'immobles amb finalitats d'inversió.
Per a seguiment molt de prop de la mesura i la seva plasmació definitiva en el text de la llei, ja que pot tenir un gran impacte en el mercat immobiliari català i en el tipus d'operacions immobiliàries que es formalitzen al despatx notarial. Segons consta a diversos mitjans de comunicació, la mesura pot tirar endavant en poques setmanes.
