Notes jurídiques pràctiques - Juliol 2026

1.- Important novetat successòria i fiscal. Tornada a la teoria clàssica de la doble transmissió a les herències amb dret de transmissió

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la sentència del Tribunal Suprem número 849/2026, de 3 de juny de 2026, en què es resol un litigi relatiu a una qualificació negativa d'un Registre de la Propietat, en el marc d'una escriptura de partició d'herència, en la qual entra en joc el dret de transmissió.

El supòsit de fet parteix de la mort d'una mare (primer causant) els béns de la qual havien de ser heretats pels seus fills. No obstant això, un va morir posteriorment sense haver acceptat ni repudiat l'herència (hereu transmitent), deixant alhora una vídua amb dret a la quota legal usufructuària. Els germans supervivents (transmissaris) van atorgar la partició de l'herència de la mare sense la intervenció de la vídua del seu germà, al·legant que els béns de la primera causant mai no van arribar a integrar-se en el patrimoni del mort en no haver acceptat l'herència. El nucli de la controvèrsia jurídica rau a definir el funcionament de l' ius transmissionis (art. 1006 del Codi civil), és a dir, si els transmissaris hereten directament el primer causant de forma independent (teoria de l'adquisició directa) o si ho fan a través de l'herència del transmitent (teoria clàssica o de la doble transmissió), allò que el cònjuge vidu i requeriria la seva intervenció a la partició.

Finalment, el Tribunal Suprem decideix estimar el recurs de cassació interposat i tornar-hi a la teoria clàssica de la doble transmissió, establint que l' ius delationis passa als hereus precisament per la seva condició de successors del transmitent, integrant-se en la seva massa hereditària. Per tant, determina que per al càlcul de la llegítima de la vídua del transmitent és obligatori computar els béns que li corresponien al seu difunt marit en l'herència de la primera causant, i resulta indispensable la seva intervenció en aquesta partició hereditària. Per tenir en compte en aquests supòsits, tant en laspecte successori com en les derivades fiscals que això suposa.

2.- La Direcció General delimita les funcions de notari i registrador: correspon al Notari apreciar el compliment de les condicions d'un poder, sense que el Registrador pugui revisar aquest judici tret d'un error manifest

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública (DGSJFP) de data 18 de febrer de 2026, dictada en el marc d'un recurs interposat contra la negativa de la registradora de la Propietat de Madrid núm. 3 a inscriure una escriptura de cancel·lació d'hipoteca atorgada unilateralment pel propi (Banc Santander, SA) mitjançant un poder irrevocable subjecte a condicions suspensives.

El supòsit de fet es fonamenta en un poder especial de cancel·lació configurat per l'entitat financera a favor de persones determinables (el deutor o el propietari de la finca) sota la condició suspensiva que el banc verifiqui el pagament total del deute i remeti a través de la Seu Electrònica Notarial un "certificat de saldo zero" signat per un empleat de l'entitat. La registradora va suspendre la inscripció en considerar que aquest certificat, incorporat a l'escriptura, no acreditava que el seu signant ostentés poder suficient amb facultats representatives ni que tingués la signatura legitimada notarialment, exigint per a això el compliment de l'article 1280.5 del Codi Civil. El nucli de la controvèrsia jurídica rau, per tant, a dilucidar si els requisits formals d'autenticitat i representació de l'article 1280.5 del Codi Civil també s'han d'exigir a l'emissor d'un document que constitueix un simple mecanisme de control intern i condició suspensiva del poder, o si, per contra, n'hi ha prou amb el judici de suficiència emès sota responsabilitat.

Finalment, la Direcció General acorda estimar el recurs interposat pel notari i revocar la qualificació negativa de la registradora. La conclusió jurídica més rellevant que s'extreu d'aquesta resolució és que l'exigència de forma escrita en document públic (article 1280.5 del Codi Civil) s'ha de predicar exclusivament del negoci d'apoderament principal en si mateix i no dels requisits complementaris o objectius de control intern (com el certificat de saldo zero) fixats lliurement pel poderdant en exercici. Així, la DGSJFP consagra que la remissió del certificat esmentat mitjançant la Seu Electrònica Notarial opera com un acte intern i pressupost de fet de la condició suspensiva, el compliment del qual correspon valorar amb caràcter exclusiu i sota la seva responsabilitat al notari autoritzant, sense que el registrador pugui revisar o desvirtuar aquest judici de suficiència si no consta un error clar i palès.

3.- La sol·licitud de presència notarial a la junta exigeix ​​cinc dies complets des de la seva recepció pels administradors, no bastant un compliment parcial del termini

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la sentència de l'Audiència Provincial de Sevilla número 209/2026, de 27 de març, en què es resol un litigi entre dues societats mercantils, i l'objecte principal del qual consisteix a determinar la validesa dels acords adoptats en una Junta General extraordinària de socis davant l'absència d'un notari per aixecar socis.

El supòsit de fet parteix de la convocatòria d'aquesta junta pels administradors, la comunicació dels quals va ser rebuda tardanament per la sòcia minoritària demandant, que l'endemà va requerir la presència notarial mitjançant burofax a l'empara de l'article 203.1 de la Llei de societats de capital. Aquesta sol·licitud d'assistència notarial va ser lliurada i rebuda formalment al domicili de la societat demandada amb una antelació exacta de 4 dies i 21 hores respecte de l'hora fixada per a la celebració de la reunió. El nucli de la controvèrsia jurídica rau, per tant, a dilucidar si per al còmput de l'antelació legal de cinc dies s'ha d'atendre a la data de remissió oa la recepció de la sol·licitud pels administradors, i si és admissible que aquest termini no es completi de manera íntegra.

Finalment, l'Audiència Provincial de Sevilla acorda estimar el recurs d'apel·lació interposat per la societat demandada, i revocar la declaració de nul·litat de la junta pronunciada en primera instància i desestimar-ne plenament la demanda. La conclusió jurídica més rellevant que s'extreu d'aquesta resolució és que els dies a quo per al còmput de l'antelació de l'article 203.1 de la LSC és obligatòriament el de la recepció de la comunicació pels administradors, i s'exigeix ​​el transcurs de cinc dies íntegres o complets perquè neixi l'obligació legal de requerir el fedatari. D'aquesta manera, en faltar només tres hores per complir aquest termini en el cas concret, la sol·licitud esdevingué extemporània i alliberà la societat de tal obligació, salvaguardant la total eficàcia dels acords adoptats sense la presència del notari.

4.- Formació pràctica notarial. Intervenció de pòlisses notarials per videoconferència

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a una sessió de vídeo – formació, impulsada per la Fundació Notariat, en què el senyor Pablo Alonso Rocamora, Notari d'Ayora (València), imparteix una interessant sessió de formació pràctica notarial, dedicada a l'estudi de la intervenció de pòlisses notarials per videoconferència, sent aquesta una possibilitat prevista a l'art. 17.ter de la Llei del Notariat.

Així doncs, gràcies a aquesta novetat recent, es poden signar en línia pòlisses mercantils que instrumentin multitud d'operacions tan habituals com préstecs, crèdits, factorings, lísings, rèntings, avals, confirmings, etc., sent aquesta una opció cada vegada més estesa i preferida per entitats financeres i clients.

Per visionar-los i estudiar-los, atesa la seva potència d'aplicabilitat pràctica en el dia a dia del despatx notarial.

5.- La venda d'actius essencials sense acord de la junta vincula el tercer que actuï de bona fe i sense culpa greu

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la sentència del Tribunal Suprem número 881/2026, de 9 de juny, on es resol un interessant litigi sobre els efectes de la venda d'un actiu essencial d'una societat mercantil sense l'autorització de la junta general, i els efectes que això pot tenir sobre el tercer adquirent de bona fe.

El supòsit de fet parteix d'un contracte de compravenda, mitjançant el qual una mercantil va transmetre a una altra la totalitat del seu patrimoni immobiliari (deixant la venedora completament despatrimonialitzada i sense activitat de facto) per un preu total de 19.000 euros que va ser retingut per la compradora sota el pretext d'assumir els deutes que grava constituïen un actiu essencial. Davant la demanda de nul·litat instada per una sòcia minoritària, l'Audiència Provincial de Santa Creu de Tenerife va desestimar l'acció en considerar que la compradora havia de ser protegida com un tercer de bona fe sota l'empara de l'article 234.2 LSC, en no constar que conegués la situació real de la venedora tot i que la seva administradora única havia estat sòcia de la sòcia. El nucli de la controvèrsia jurídica se centra, per tant, a dilucidar si la manca d'aprovació de la junta per alienar actius essencials de l'article 160.f) LSC comporta la nul·litat radical del negoci de forma oponible a qualsevol tercer, o si resulta aplicable analògicament la tutela del trànsit de l'article 234.2 LSC, analitza la adquirent.

Finalment, el Tribunal Suprem acorda estimar el recurs de cassació, casar la sentència recorreguda, estimar plenament la demanda i declarar la nul·litat de la compravenda amb la obligació consegüent de restituir les finques i liquidar l'estat possessori. La conclusió doctrinal de la Sala estableix que, davant de la llacuna legal sobre els efectes davant de tercers de la infracció de l'article 160.f) LSC, és aplicable per analogia l'article 234.2 LSC, de manera que la manca d'acord de la junta no és oposable als tercers que actuïn de bona fe i sense culpa greu. No obstant això, en el cas concret, el tribunal determina que les circumstàncies exclouen per complet la bona fe de la compradora: no només per la vinculació històrica de la seva administradora amb la venedora, sinó perquè l'operació va implicar una despatrimonialització total sense rebre cap contraprestació real, atès que la pretesa "assumpció de deutes" pels gravàmens del alliberament dels immobles consentiment dels creditors (d'acord amb l'article 1205 del Codi civil i l'article 118 de la Llei hipotecària); per això, en no concórrer bona fe, la compradora no és protegida i es declari la ineficàcia de l'alienació realitzada per l'administrador sense competència.

6.- El TS es pronuncia: l'interès de demora de la LCI és un màxim, de manera que pot ser inferior si les parts així ho pacten

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç Sentència del Tribunal Suprem núm. 997/2026, de 23 de juny, en la qual s'aborda un recurs de cassació interposat per un notari contra la sentència d'apel·lació que va confirmar la legalitat de la nota de qualificació negativa emesa per un registrador de la propietat. Aquesta qualificació havia denegat la inscripció de la clàusula dinterès de demora duna escriptura de préstec hipotecari sobre habitatge atorgat amb un consumidor.

En el supòsit de fet, el 27 de juny del 2019 es va autoritzar una escriptura de préstec hipotecari en què es va fixar un interès moratori consistent en l'interès remuneratori més dos punts. El registrador de la propietat va denegar la seva inscripció per considerar-la contrària a normes imperatives, concretament als articles 25 de la Llei 5/2019 de Contractes de Crèdit Immobiliari (LCCI) i 114 de la Llei Hipotecària, sostenint que la norma fixa taxativament l'interès de demora al remuneratori més tres punts sense admetre. El nucli de la controvèrsia jurídica rau a determinar si la imperativitat dels articles 3 i 25 de la LCCI prohibeix de manera absoluta qualsevol pacte diferent o si, per contra, permet acordar un tipus dinterès moratori inferior al límit legal per resultar més beneficiós per al consumidor.

El Tribunal Suprem estima el recurs de cassació, revoca la sentència d'apel·lació i declara no ajustada a dret la qualificació negativa del registrador. El fonament principal de la resolució rau que l'article 25 de la LCCI estableix un límit màxim per protegir el consumidor davant d'abusos, per la qual cosa la imperativitat de la norma s'ha d'entendre referida a impedir clàusules més costoses imposades per l'empresari. El Tribunal raona, d'acord amb la Directiva 2014/17/UE, que prohibir un pacte que millori la posició legal del prestatari suposaria un contrasentit que desvirtuaria la finalitat de la normativa de protecció mateixa dels consumidors.

7.- La reducció de capital amb devolució d'aportacions desigual exigeix ​​el consentiment individual de tots els socis de la societat limitada

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la sentència del Tribunal Suprem núm. 853/2026, en la qual es resol un conflicte societari derivat d'un acord de reducció de capital en una SL, adoptat per una majoria del 81,81% del capital social per amortitzar les participacions d'una sola sòcia, a qui se li va restituir el valor de 75.000€ en efectiu. El soci minoritari, titular del 15% del capital, va votar en contra de l'acord després de sol·licitar sense èxit acollir-se a una mesura semblant per a les seves participacions.

Davant d'aquesta situació, aquest soci minoritari va acabar interposant una demanda d'impugnació per declarar la nul·litat de la reducció de capital. Encara que el Jutjat Mercantil núm. 11 de Barcelona va desestimar inicialment la demanda, l'Audiència Provincial de Barcelona va estimar el recurs d'apel·lació i va declarar la nul·litat dels acords, argumentant que l'article 329 de la Llei de Societats de Capital (LSC) exigeix ​​el consentiment de tots els socis de l'entitat quan la reducció amb totes les reduccions amb totes les associacions.

Interposat el corresponent recurs de cassació, el Tribunal Suprem el desestima i declara que, quan la reducció de capital amb devolució d'aportacions no afecta igual totes les participacions, l'article 329 de la Llei de societats de capital exigeix ​​el consentiment individual de tots els socis, i no només d'aquells les participacions dels quals són amortitzades. La Sala interpreta aquest requisit com una manifestació del principi d'igualtat de tracte entre els socis (article 97 LSC) i de la regla de la prorrata (article 330 LSC), perquè considera que una operació d'aquesta naturalesa altera la posició jurídica i econòmica tant del soci que abandona la societat com dels que hi romanen. En conseqüència, la manca del consentiment individual del soci que va votar-hi en contra determina la nul·litat de l'acord de reducció de capital.

8.- L'article 34 LH empara el comprador de bona fe que adquireix un immoble de qui figura com a únic titular registral, encara que després es posi de manifest la naturalesa de guanys del bé

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Sentència del Tribunal Suprem núm. 952/2026, de 18 de juny, en la qual, l'objecte principal del cas és la resolució del recurs de cassació interposat pels compradors d'un habitatge, contra la sentència d'apel·lació que va declarar la nul·litat de ple dret de la compravenda sobre un immoble. venedor i per apreciar mala fe en els adquirents.

En el supòsit de fet, el venedor va adquirir el 1999, estat solter, un immoble que va quedar inscrit al Registre de la Propietat exclusivament a favor seu. El 2004 va contreure matrimoni en règim de guanys i va amortitzar part del préstec hipotecari durant la vigència del matrimoni. Després del divorci el 2014, i estant pendent la liquidació de la societat de guanys, l'exespòs va vendre el 2018 la finca a un tercer a títol onerós. L'exesposa va exercir una acció principal de nul·litat (per falta del seu consentiment i possible apropiació indeguda) i subsidiàriament de rescissió per frau de creditors. El nucli de la controvèrsia jurídica rau a determinar si la manca de poder de disposició del transmitent després del divorci determina la nul·litat del contracte o únicament afecta la transmissió del domini, i si els tercers adquirents estan emparats pel principi de fe pública registral i la presumpció de bona fe de l'article 34 de la Llei Hipotecària.

El Tribunal Suprem estima el recurs de cassació, casa la sentència d'apel·lació i desestima íntegrament la demanda (així com l'acció subsidiària de rescissió). El fonament principal és que la manca de poder de disposició del venedor no vicia de nul·litat el contracte de compravenda, ja que la validesa obligacional de la venda de cosa comuna es manté, afectant únicament la transmissió del domini. En figurar el venedor al Registre com a únic titular del ple domini i no constar cap nota marginal sobre l'eventual naturalesa (parcialment) de guanys de l'habitatge (arts. 1354 i 1357 II CC), els compradors estan protegits per l'art. 34 de la Llei Hipotecària. El TS aclareix que el fet que a l'escriptura consti la condició de divorciat del venedor no imposa als tercers un deure extraregistral d'investigació ni destrueix per si mateix la presumpció legal de bona fe.

9.- Més novetats sobre grans forquilles a Catalunya

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Llei catalana 11/2026, del 9 de juliol, de mesures fiscals, financeres, administratives i del sector públic de Catalunya introdueix canvis significatius que afecten de forma directa les grans forquilles d'habitatge. A continuació es resumeixen totes les modificacions clau dirigides o amb especial impacte en les grans forquilles:

Redefinició i Unificació del Concepte de Gran Forquilla: La norma amplia, precisa i unifica els criteris i llindars per ostentar la condició de gran forquilla a diversos efectes administratius, de contenció de rendes i fiscals:

• Llindars generals i immobles a Zones Tensionades (ZMT): Es manté/precisa el còmput de comptar amb més de 10 immobles urbans d'ús residencial (o més de 1.500 m² construïts) a Catalunya, o bé comptar amb 5 o més immobles urbans residencials si estan ubicats en municipis declarats Zona de Mercat Resid.
• Entitats específiques: S'engloben explícitament les entitats financeres, les filials immobiliàries, els fons d'inversió i les determinades entitats de gestió d'actius.
• Còmput en copropietat i cotitularitat: Si un habitatge té més d'un titular, només cal que un sol ostenti la condició de gran forquilla perquè l'immoble i el seu arrendament quedin subjectes a les obligacions corresponents a grans forquilles. Les participacions en comunitat computen en sumar la titularitat completa equivalent a un immoble.

Modificacions fiscals: ITP / TPO al 20%: En el vessant tributari de l'impost sobre transmissions patrimonials (ITP / TPO):

• Readequació del concepte fiscal de Gran Forquilla: La definició fiscal s'alinea amb la tinença de 5 o més immobles a zones tensionades (ZMT) o més de 10 immobles a l'àmbit autonòmic.
• Aplicació del tipus incrementat (20%): L'adquisició o la transmissió d'habitatges tributa al tipus incrementat del 20% quan l'adquirent sigui una gran forquilla o es transmeti un edifici complet d'habitatges.
• Regularitzacions per adquisicions escalonades: Es modifica el mecanisme de regularització per quan s'adquireixen immobles sencers de manera escalonada; el contribuent disposarà dun mes des de la transmissió de lúltim habitatge per presentar lautoliquidació complementària aplicant el tipus del 20%.

Tempteig i Retracte i Registre de Grans Forquilles

• Restricció i control en transmissions: Es modifica el règim aplicable als drets de tempteig i retracte de la Generalitat de Catalunya en la venda d'immobles situats a Zones de Mercat Tensionat (ZMT) que siguin propietat de grans forquilles constituïdes com a persona jurídica i inscrites al Registre de Grans Forquilles, així com en adjudicacions procedents de subhastes.

Règim de Lloguer, Contenció de Rendes i Anti-elusió

• Inclusió de lloguer per habitacions i nous models: Per evitar que les grans forquilles o altres arrendadors recorrin al lloguer per habitacions, cessions o contractes atípics ("coliving") per eludir el límit màxim de renda de l'índex de referència, la Llei 11/2026 prohibeix explícitament pactes o desglossaments contractuals. "serveis") l'objectiu dels quals sigui eludir la contenció de preus.
• Publicitat i traçabilitat integral: El gran forquilla haurà de garantir total coherència a l'oferta abans de publicar l'immoble, declarant explícitament la seva condició de gran forquilla a l'anunci, oferta i contracte, i indicant la renda màxima i la darrera renda satisfeta.

10.- Flash Fiscal Virtual 028: Elevació a públic de contractes privats i prescripció de l'ITP

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a Flash Fiscal Virtual del Col·legi Notarial de Catalunya, en el qual, la notària de Barcelona, ​​la senyora Paz Juárez, analitza la Consulta Vinculant V2051/2025 de la Direcció General de Tributs sobre l'elevació a públic d'un contracte privat de compravenda firmat fa 20 anys, mai liquidat.

La DGT conclou que, en aquests casos, tractant-se de documents privats, el termini de prescripció de l'impost sobre transmissions patrimonials oneroses no comença amb la signatura del contracte, sinó des que el document adquireix data fefaent. En el supòsit concret, la mort del venedor atorga aquesta data, per la qual cosa l'impost es considera prescrit. La consulta també aclareix que la prescripció de l'ITP no implica que l'operació tributi per Actes Jurídics Documentats (AJD), ja que tots dos impostos són incompatibles. La transmissió continua estant subjecta a ITP, encara que s'hagi de presentar com a prescrita.