Notes jurídiques pràctiques - Desembre 2025

1.- Funció notarial als MASC

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la sessió de formació impartida per la Fundació Notariat, en què la senyora Concepción Pilar Barrio Del Olmo, Presidenta de Fundació Notariat i del Consell General del Notariat, imparteix una lliçó magistral sobre el paper dels Notaris en els famosos i nous MASC (o Mitjans Adequats de Solució de Contro).

Com és sabut, des de fa pocs mesos, amb l'entrada en vigor de la Llei Orgànica 1/2025, del 2 de gener, de mesures en matèria d'eficiència del Servei Públic de Justícia, per a l'admissió a tràmit de la major part d'accions civils i mercantils, és obligatori haver intentat prèviament resoldre el conflicte existent a través d'un MASC.

En aquest àmbit, els notaris podem jugar un paper molt important, a través de les figures de la mediació i conciliació notarial fonamentalment. Per al seu visionat i estudi per part de tots els oficials, ja que sens dubte és una temàtica que anirà a l'alça els propers mesos i anys.

2.- Passar de 4 copropietaris a 2 no és una extinció de condomini, i això té importants efectes fiscals

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Consulta Vinculant de la Direcció General de Tributs número V1522-25, de 21 d'agost, on es parteix del supòsit d'un immoble heretat per 4 germans al 25%, i en què es consulta sobre la fiscalitat d'una operació consistent en la possibilitat que 2 d'ells abandonin la comunitat per 2 a cadascun, quedant doncs l'immoble en règim de copropietat del 50% per als altres 2 germans.

En aquest cas, l'òrgan administratiu consultiu considera que exposades les circumstàncies, no es produirà una dissolució de la comunitat de béns, ja que el fet que no s'adjudiqui l'immoble a una persona fa que la comunitat de béns persisteixi (simplement es passa de 4 comuners a 2), amb la qual cosa, no és possible tributar per aquesta operació com a extinció de 1,5% per AJD).

Així doncs, simplement estem davant d'una adquisició per part dels comuners que romanen a la comunitat del % de copropietat dels comuners que l'abandonen, de manera que, si es tracta d'un negoci onerós, l'operació tributarà per ITP (en la seva modalitat de TPO), mentre que si es tractés d'un negoci lucratiu, estaríem davant d'una donació que tributaria.

3.- Per instal·lar un carregador elèctric de vehicles a la teva plaça de garatge comunitari només necessites comunicar-ho prèviament a la comunitat

S'adjunta ( AQUÍ ) recent i molt interessant Sentència del Tribunal Suprem, en concret, la STS 1745/2025, d'1 de desembre, en què l'alt tribunal analitza quins requisits s'han de complir quan un veí, propietari d'una plaça de garatge comunitària, es compra un cotxe elèctric i necessita instal·lar a la plaça d'aparcament un carregador per al nou vehicle.

En la seva Sentència, l'Alt Tribunal resol que la instal·lació d'un punt de recàrrega de vehicles elèctrics per a ús privat a l'aparcament d'un edifici en règim de propietat horitzontal, sempre que s'ubiqui en una plaça individual del garatge comunitari, no requereix cap altre requisit que la comunicació prèvia a la comunitat, és a dir, que no cal que l'assumpte es voti en una Junta de la comunitat de propietaris.

En particular, el TS resol que encara que el cablejat per al subministrament d'energia discorri en tot o en part per elements comuns o hagi de quedar subjecte a aquests, no cal l'autorització de la comunitat, llevat que s'apreciï una afectació innecessària o desproporcionada d'aquests elements comuns o pugui comportar un perjudici per als altres copropietaris.

4.- Rectificació de la descripció dels habitatges dun edifici i canvi dús a turístic. Estem davant de 2 fets imposables que hauran de tributar per això

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç al Flash Fiscal número 18 del Col·legi Notarial de Catalunya, en el qual el notari de Cubelles el senyor Tomàs Viña, analitza una resolució de la DGT (en concret, la 1727/2025) relativa a la rectificació de la distribució d'habitatges en un edifici sense divisió horitzontal i al canvi d'ús turístic.

En aquest cas, la Direcció General de Tributs aprecia dos actes jurídics diferenciats (d'una banda la rectificació de la descripció i de l'altra el canvi d'ús turístic), cosa que implica l'existència de dos fets imposables a efectes fiscals.

D'una banda, la rectificació de la distribució interna es considera una modificació d'obra subjecta a AJD, prenent com a base imposable el cost de les obres d'adequació necessàries per adaptar els espais i, per altra banda, el canvi d'ús dels habitatges a ús turístic també tributa per AJD, amb la particularitat que la DGT fixa com a base imposable el valor total de l'immoble.

5.- Impugnació de qualificacions de Registradors davant dels Tribunals. Abast de la tasca dels tribunals i la relació amb la qualificació del Registrador

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Sentència del Tribunal Suprem número 1215/2025, de 5 de setembre, on s'aborda, davant d'una qualificació negativa del Registrador/a, la importància del diferent abast que tenen els recursos davant la DGSJFP davant de les impugnacions judicials abans els tribunals civils.

Així doncs, cal recordar i tenir en compte que, davant d'una qualificació negativa d'un Registrador, el recurs administratiu davant de la Direcció General, la revisió recau només sobre aquelles qüestions que es relacionen directament amb la qualificació del registrador, i es rebutja qualsevol altra pretensió basada en motius o en documents diferents dels que el registrador va disposar a l'hora de realitzar aquesta tasca qualificadora6 (art.

Per contra, en el cas de la revisió pels jutges civils (art. 328 LH), el seu àmbit de coneixement és més ampli, de manera que es poden tenir en compte mitjans de prova i informacions de què no va disposar, al seu dia, el registrador. Així doncs, en l'enjudiciament sobre la procedència o no de la qualificació negativa del registrador, el jutge pot tenir en compte no només els materials propis del tràmit administratiu (fonamentalment l'escriptura qualificada), sinó també qualssevol altres que poguessin incidir directament en la inscripció o anotació pretesa i denegada, podent les parts aportar al procediment civil tots els documents i altres disposició del Registrador) per a l'estimació de la pretensió.

Important per tenir en compte sobre l'estratègia processal a seguir davant d'una qualificació negativa del Registre de la Propietat, Mercantil o de Béns Mobles.

6.- ITP del 20% per a grans forquilles a Catalunya. Resolució de dubtes per part de la Direcció General de Tributs catalana

S'adjunta ( AQUÍ ) la molt recent Consulta 404/25, de la Direcció General de Tributs i Joc de la Generalitat de Catalunya, on es resolen un conjunt de dubtes interpretatius en relació amb l'aplicació del tipus impositiu del 20% d'ITP en l'adquisició d'immobles per part de grans forquilles, a resultes del que disposa el Decret5 Llei 5/2.

A la consulta plantejada, es resolen múltiples dubtes molt interessants. Com a exemple:

• Si s'adquireixen diversos béns en una mateixa escriptura, l'escala s'aplica individualment a cada bé, fins i tot en el cas de les vinculacions ob rem (és a dir, no s'acumulen els valors de cada bé fins a crear una base imposable única).
• Sobre la consideració de gran forquilla, s'haurà d'atendre les propietats que tingui cada persona física o jurídica de forma diferenciada, sense que això pugui afectar indirectament els socis d'aquestes empreses (així doncs, no tindrà per se la consideració de gran forquilla la persona física que sigui sòcia d'una societat que sí que tingui la consideració de gran forquilla, ja que els immobles són propietat de la societat).
• En el cas que la condició de gran forquilla vingui determinada pels metres quadrats de superfície construïda d'ús residencial que posseeix el contribuent, en el cas d'adquisicions d'habitatges unifamiliars, és possible excloure del còmput els metres quadrats destinats a altres usos diferents del residencial (com ara garatges, trasters, etc.).
• La compra d‟un immoble sense cèdula d‟habitabilitat (com un estudi) o amb la mateixa caducada no pot comportar la negació de la condició d‟habitatge de l‟immoble, per tant, això no pot impedir l‟aplicació del tipus agreujat del 20% si l‟adquirent és gran forquilla.
• A l'excepció d'aplicació del tipus agreujat del 20% per als casos que l'adquisició de l'edifici es destini a cobrir les necessitats habitacionals de l'adquirent i la família, el segon grau de parentiu no inclou els familiars per afinitat (només aplica als familiars consanguinis).

7.- A Catalunya és possible el lliurament d'un llegat per part d'un sol cohereu

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Resolució JUS/4369/2025, d'1 d'agost (publicada al DOGC de 3 de desembre) de la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de la Generalitat de Catalunya, on es resol un recurs interposat contra la qualificació negativa d'una Registradora de la Propietat, en virtut de la de llegats per part d'un cohereu, sense la concurrència de l'altre.

En el supòsit en qüestió, una mare atorga testament, nomenant hereus els seus dos fills, distribuint l'herència en dos grans lots, un per a cadascun i, a més, ordenant una sèrie de llegats. Morta la senyora, un d'ells, com a cohereu, atorga una escriptura d'acceptació d'herència i entrega de llegats, en virtut de la qual es lliura la nua propietat de 5 finques als 4 fills (els legataris). Presentada a inscripció l'escriptura, la Registradora denega la inscripció, al·legant que per al lliurament vàlid dels llegats, cal la concurrència de l'altre cohereu (art. 427-22.3 CCCat), llevat que aquest hagi renunciat a l'herència.

Interposat el corresponent Recurs, la Direcció General catalana revoca la nota de qualificació, considerant que ni de l'escriptura d'acceptació i lliurament de llegats ni de cap altre document es pot interpretar que el lliurament de llegats efectuat només per un dels cohereus hagi perjudicat l'altre que no compareix en aquest lliurament, mentre que si es considera que això fos així, la llei estableix mecanismes per

8.- Cura en establir limitacions als estatuts de la comunitat per evitar pisos turístics i similars. Si no es fan les coses bé, podem tenir sorpreses

Si S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Resolució JUS/4368/2025, de 19 de setembre (publicada al DOGC de 3 de desembre) de la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de la Generalitat de Catalunya, on es resol un recurs interposat contra la negativa d'un Registrador de la Propietat a assignar un número únic de l'immoble d'assignar un número únic de renda. En concret, es tracta d'un cas en què el propietari de l'immoble sol·licita l'assignació d'aquest número únic de registre per exercir l'activitat d'arrendament de curta durada no turístic (és a dir, el lloguer de temporada per motius de treball, estudi, etc. que està regulat per la LAU). Cal recordar que, des de fa uns mesos, per poder exercir l'activitat de determinades modalitats de lloguer d'immobles cal disposar d'aquest número únic de registre, de conformitat amb allò previst amb el Reial decret 1312/2024.

La negativa del Registrador es fonamenta en una suposada prohibició dels estatuts de la comunitat, ja que en concret, el seu article 25 estableix que “les entitats privatives que integren la comunitat en cap cas no podran dedicar-se a col·legi, acadèmia, hostatgeria, habitatge d'ús turístic, bed & brekfast, fonda, pensió, hotel o qualsevol altra modalitat anàloga”. Interposat el corresponent recurs, la Direcció General catalana revoca la nota de qualificació, considerant que el lloguer de temporada és una modalitat d'arrendament prevista a la LAU, de manera que, si la comunitat de propietaris l'hagués volgut prohibir, l'hagués hagut d'incloure expressament al llistat d'activitats no permeses en els seus estatuts, però com que això no succeeix (que no es cita expressament aquesta modalitat), no es cita expressament aquesta modalitat, tant, a obtenir el número únic de registre que se sol·licita.

Per tenir molt present quan es redactin estatuts de comunitats de propietaris i/o les seves modificacions, ja que és molt important atendre al detall de què és el que es pretén, ja que en cas contrari, es poden arribar a generar resultats indesitjats per a la majoria de propietaris.

9.- Instrucció de comprovació de valors de béns immobles per al 2026

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Instrucció per a la comprovació de valors de béns immobles per a l'any 2026, a l'àmbit català, i per als actes subjectes a ITP, AJD i ISD, quan els immobles en qüestió no tinguin valor de referència. Així mateix, s'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Circular Fiscal número 8 del Col·legi Notarial de Catalunya, on es realitza un resum dels principals aspectes a tenir en compte en aquests casos.

Especialment, s'indica que seran objecte de comprovació prioritària aquells casos en què el valor declarat sigui inferior al valor cadastral (corregit pels coeficients correctors aplicables) així com en aquells casos en què, encara que el valor declarat sigui superior al valor cadastral (corregit per coeficients), aquest no es correspongui amb les característiques físiques/urbanes de l'immoble, així com en cas de béns singulars.

En aquests casos, sindica que el procediment de comprovació es basarà fonamentalment en un dictamen pericial dun tècnic de ladministració (art. 57.1 LGT). Per tenir en compte en totes les operacions meritades a partir de l'1 de gener del 2026 on concorrin aquestes circumstàncies.

10.- Pactes parasocials i unanimitat. Rellevant jurisprudència del Tribunal Suprem

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a molt rellevant i recent Sentència del Tribunal Suprem número 1.713/2025, de 26 de novembre, en què l'Alt Tribunal es pronuncia sobre la validesa dels pactes de socis (o parasocials) en què s'introdueixin regles d'unanimitat o majories reforçades per a la vàlida.

En concret, el cas versa sobre una SL en la qual, en un moment de necessitat, s'hi incorpora un nou soci (amb un 15%), que concedeix així mateix un préstec participatiu a la societat, i tot seguit se signa un pacte parasocial en virtut del qual s'introdueix una majoria reforçada del 90% per adoptar determinats acords clau per a la societat, com ara la modificació la política salarial de directius. Passat un temps, l'accionariat de la companyia canvia, cosa que genera una situació de bloqueig de la companyia, que porta finalment a judicialitzar el cas.

En la seva sentència, el Tribunal Suprem centra el debat jurídic sobre la interpretació de l'article 200 LSC (que permet la introducció de majories reforçades sense arribar a la unanimitat) en la seva projecció sobre els pactes parasocials, resolent que, en efecte, en els pactes de socis no és admissible una clàusula que exigeixi la unaiitat reforçada (fins i tot del 90% com és el cas), fins i tot si això acaba generant un bloqueig de la societat, sempre que és clar aquestes limitacions hagin estat lliurement acceptades pels socis en el pacte subscrit.