Notes jurídiques pràctiques - Novembre 2025
1.- Webinots: El notariat i la tokenització d'actius…també immobiliaris
S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç al webinots 79 del Col·legi Notarial de Catalunya, en el qual, el Notari de Malgrat de Mar el senyor Pedro Rincón de Gregorio, analitza en profunditat el fenomen nou de la tokenització d'actius, inclosos els immobiliaris, posant èmfasi en com pot afectar aquesta nova realitat a l'àmbit notarial i quines implicacions.
A manera resumida, la tokenització d'immobles és el procés de fraccionar la propietat d'un actiu immobiliari a tokens digitals que es registren en una blockchain, cosa que permet als inversors comprar i vendre parts fraccionades de la propietat de manera més accessible, augmentant la liquiditat del mercat i facilitant la inversió immobiliària en permetre la participació.
La conferència aborda fonamentalment els reptes de futur que presenta aquesta nova tecnologia i el seu encaix al nostre ordenament jurídic ia la institució del Notariat. Visionat molt interessant per estar al corrent de noves tendències tecnològiques que de ben segur tard o d'hora arribaran amb molta intensitat al nostre país.
2.- És possible immatricular una finca amb un doble títol atorgat el mateix dia
S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 29 de juliol de 2025 (BOE de 27 d'octubre de 2025), en què es resol un supòsit relatiu a la immatriculació d'una finca mitjançant escriptura d'extinció de condomini precedida d'una escriptura d'acceptació.
En el cas en concret, s'atorga per part de 3 persones una escriptura d'acceptació d'herència (d'uns causants que havien mort feia més d'un any) i, el mateix dia, amb el protocol següent del mateix Notari, s'atorga consecutivament una escriptura d'extinció de condomini, adjudicant-ne una finca concreta. Mitjançant aquests dos documents, l'ara titular pretén immatricular la finca al Registre de la Propietat a l'empara del que disposa l'article 205 de la Llei Hipotecària (requisit del doble títol). Presentat a inscripció el document, aquest és qualificat negativament, ja que el registrador de la propietat considera que, encara que formalment s'hagi complert el requisit de la Hipotecaria), la simultaneïtat dels dos títols indica que haurien estat elaborades ad hoc per obtenir títols immatriculadors.
Interposat el corresponent recurs, la Direcció General revoca la nota de qualificació, considerant que en aquest cas (com ha transcorregut més d'un any des de la mort dels causants que dóna lloc a l'herència fins a l'atorgament del títol traslatiu posterior, és a dir, la dissolució de condomini) dels documents presentats a qualificació no es pot deduir que s'hagi fet en títol que el títol immatriculador no és suficient per destruir la presumpció de veracitat que se'n deriva d'acord amb l'article 17 bis de la Llei del Notariat.
3.- Arrendament dimmoble. És vàlida la clàusula que permet a l'arrendatari prorrogar indefinidament el contracte de lloguer
S'adjunta ( AQUÍ ) recent i molt interessant Sentència del Tribunal Suprem, en concret, la STS 4240/2025, de 7 d'octubre, en què l'alt tribunal analitza, en el marc d'un procés de desnonament per expiració de termini, la validesa d'una clàusula convencional de pròrroga indefinida per anys successius obligatòria per a d‟arrendament d‟habitatge celebrat després de l‟entrada en vigor de la LAU de 1994.
El Tribunal Suprem, en una extensa resolució, reconeix l'aplicabilitat del principi d'autonomia de la voluntat de les parts (art. 1255 Cc), en virtut del qual, és possible pactar terminis de pròrroga superior als que fixa la Llei, sempre i quan es respectin els drets de l'arrendatari (és a dir, que la clàusula li sigui, fixat en la pròpia vida del dit llogater.
Així mateix, l'Alt Tribunal resol que el pacte vincula el nou adquirent de l'immoble, encara que aquest sigui celebrat entre l'anterior propietari i l'inquilí en qüestió. Important per a inversors que plantegin la compra d'immobles llogats, als efectes de calibrar les conseqüències jurídiques de les clàusules existents als contractes de lloguer d'aquestes finques.
4.- Webinots: Fiscalitat de les donacions mortis causa i de pactes successoris d'atribució particular
S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a sessió de formació en vídeo, oferida pel Notari d'Esplugues de Llobregat el senyor José Vicente Galdón, on s'analitza en profunditat la fiscalitat de les donacions mortis causa i dels pactes successoris d'atribució particular.
Sessió molt interessant per introduir-se en una matèria complexa, amb disparitat de criteris administratius i jurisprudencials, especialment a l'àmbit civil català que compta amb institucions pròpies en aquest àmbit.
Així mateix, cal indicar que es tracta d'una matèria de rabiosa actualitat, tenint en compte la importància creixent de la matèria successòria en el marc d'una societat envellida. Per visionar-los i estudiar-los amb detall, per poder prestar un assessorament de qualitat als clients del despatx notarial que pretenguin formalitzar operacions d'aquesta naturalesa.
5.- La gran forquilla persona física no cal que comuniqui la venda a l'Agència de l'Habitatge de Catalunya als efectes d'exercici de dret de tempteig i retracte de l'administració
S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Resolució JUS/3997/2025, de 16 d'octubre, de la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació (publicada al DOGC de 6 de novembre), en què es resol un supòsit relatiu a la venda d'un immoble, en què la part venedora és una gran forquilla persona a la transmissió. l'Habitatge de Catalunya, als efectes que aquesta pugui optar per exercir els drets de tempteig o retracte de l'administració establerts a l'article 6 del Decret llei català 2/2025, de 25 de febrer.
Presentat a inscripció el document, la Registradora de la Propietat qualifica negativament el document, al·legant que, per a la vàlida inscripció, cal acreditar la comunicació pertinent a l'òrgan administratiu català competent en matèria d'habitatge, ja que de conformitat amb la interpretació de la Registradora, aquestes operacions (venda de gran forquilla persona física) estan subjectes a dret de tempteig i retracte de l'administració catalana.
Interposat el corresponent recurs, la Direcció General catalana revoca la nota de qualificació, exposant que, en el cas concret, la qüestió que es planteja és la de determinar si en les transmissions d'habitatges realitzats per persones físiques grans forquilles és aplicable el dret d'adquisició preferent a favor de l'administració de la Generalitat, havent de respondre negativament a la qüestió, ja que la normativa actualment vigent determina transmissions efectuades per grans forquilles exigeix que la transmitent sigui una persona jurídica.
6.- Cura administradors d'empreses. Fer les coses malament quan l'empresa té pèrdues us pot costar tot el vostre patrimoni
S'adjunta ( AQUÍ ) molt recent Sentència del Tribunal Suprem, en concret, la STS 4685/2025, de 29 d'octubre, en què l'alt tribunal resol un cas relatiu a la responsabilitat personal dels administradors per deutes socials.
En el cas en concret, es tracta d'una SL, amb un capital social de 3.006 € que, des de fa anys, presenta una situació econòmica greu (pèrdues sostingudes en el temps i, derivat d'això, un patrimoni net molt inferior a la meitat del seu capital social, fins i tot en algun exercici final negatiu de més de 100.000 €), la qual cosa la porta a causa de l'article 3. Societats de Capital, la qual no obstant això no és promoguda pels administradors de la societat. Paral·lelament, la societat contracta amb una tercera empresa la instal·lació d'unes plaques fotovoltaiques a la nau industrial de la seva propietat, incomplint les obligacions de pagament assumides en aquest acord, la qual cosa finalment comporta a l'existència d'un deute (reconegut judicialment) amb l'empresa d'0. Aquesta empresa, davant de la impossibilitat de cobrar el deute amb els recursos de la mercantil deutora, interposa una acció de responsabilitat solidària contra els administradors de la societat, perquè aquests responguin amb el seu patrimoni dels deutes socials generats.
Els tribunals de justícia confirmen en aquest cas que, davant l'incompliment dels administradors del seu deure de promoure oportunament la dissolució social (convocar junta general en el termini de dos mesos perquè adoptés l'acord de dissolució o la remoció de la causa dissolutòria ex. article 365 LSC), aquests han de respondre de les obligacions socials posteriors a la de 367 LSC, és a dir, estaran obligats a pagar de la seva butxaca deutes que no són seus (són de la societat), per culpa de “no haver fet les coses bé” i haver promogut la dissolució de l'empresa davant la greu situació econòmica de la mateixa.
Per tenir present en l'assessorament que prestem als clients en constituir societats o assumir càrrecs en òrgans d'administració de societats mercantils, ja que les conseqüències de fer les coses malament poden ser molt greus per a les persones que assumeixen aquestes responsabilitats.
7.- Pensió de viduïtat i parella de fet. El Tribunal Suprem exigeix que es facin les coses bé per poder cobrar
S'adjunta ( AQUÍ ) recent Sentència del Tribunal Suprem, en concret, la STS 944/2025, de 16 d'octubre, la qual senti una jurisprudència rellevant en matèria de pensió de viduïtat i parelles de fet.
El cas versa sobre una dona que havia conviscut molts anys amb la seva parella, i tenien dos fills en comú, però no havien formalitzat la seva parella estable en la forma prevista a la Llei. Després de la defunció, la convivent supervivent sol·licita pensió de viduïtat, la qual li és denegada per falta de formalització de la parella de fet, interpretació que és confirmada pel Tribunal Suprem. novament la seva doctrina, recordant-nos que, en el cas de parelles de fet, per poder cobrar la pensió de viduïtat en cas de mort d'un dels membres de la parella, no n'hi ha prou d'acreditar la convivència perllongada ni l'existència de fills en comú, sinó que caldrà que la parella estigui formalment constituïda, mitjançant inscripció al Registre de Parelles de fet corresponent o mitjançant la inscripció al Registre de Parelles de fet corresponent.
Molt important per a les parelles de fet tenir en compte aquesta realitat, per fer les coses bé, acudir a un Notari, formalitzar la seva relació i així quedar degudament cobert legalment davant de futures contingències que puguin passar.
8.- Declaració d'ampliació obra nova per antiguitat de golfes dins d'un pis. Requisits per a la vostra inscripció
S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 31 de juliol de 2025 (BOE de 30 d'octubre de 2025), en què es resol un supòsit relatiu a una escriptura d'ampliació d'obra nova per antiguitat referent a unes golfes inserides en un pis subjecte a propietat horitzontal.
Es tracta doncs del supòsit molt habitual en edificis antics de grans ciutats, on hi ha pisos que gaudeixen de forma privativa d'una golfa però que aquesta no consta declarada i inscrita al Registre de la Propietat. Quan es planteja la venda, normalment la taxació hipotecària del comprador dóna aquesta situació com a condicionant, cosa que obliga el venedor a intentar regularitzar la situació per poder formalitzar la venda al preu de mercat i que el banc del comprador li financi tota l'operació una vegada el condicionant s'hagi solucionat.
Per fer-ho, cal declarar l'obra nova per antiguitat de les golfes, sent requisits necessaris dos, segons ha resolt la Direcció General en aquest supòsit, és a dir, comptar amb acord de la comunitat de propietaris que ho permeti (que no ha de ser unànime, n'hi haurà prou amb una majoria de 3/5 de la LPH o la majoria que prevegi la norma autonòmica corresponent, a segon certificat de l'obra, sense que calgui acreditar que l'ús no és contrari al planejament urbanístic.
9.- Compravenda d'immoble amb pagament en criptomonedes. Fiscalment es considerarà permuta
S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Consulta Vinculant V0935-25 de la Direcció General Tributària, en la qual el consultant pla manifesta que planeja efectuar la venda d'un immoble a canvi de criptomonedes. En concret, la contraprestació es pagaria a bitcoins. La venda s'efectuaria al marge de l'activitat econòmica que pogués ser desenvolupada, si escau, pel consultant.
Per resoldre la qüestió, la DGT parteix de la base que, de conformitat amb el Reglament (UE) 2023/1114, els criptoactius (article 3.1.5) poden ser definits com “una representació digital d'un valor d'un dret que es pot transferir i emmagatzemar electrònicament, mitjançant la tecnologia de registre distribuït o una tecnologia similar”. Físiques, el Centre Directiu considera en diverses consultes vinculants (V0999-18, V1149-18 i V1948-21, entre d'altres) les monedes virtuals o criptomonedes com a béns immaterials, de manera que, sent això així, la venda d'un immoble a canvi d'una quantitat de criptomonedes constitueix una permu.
Per tant, de conformitat amb l'art. 23 del Reglament de l'IPT, en les permutes de béns o drets, tributarà cada permutant pel valor comprovat dels que adquireixi, de manera que, en el supòsit objecte de consulta, i sent considerades les monedes virtuals o criptomonedes com a béns immaterials, l'operació plantejada constitueix una permuta en els termes establerts a l'article 1538. Per tant, en l'àmbit de la imposició indirecta, i pel que fa a l'ITP i AJD, d'acord amb el que preveu l'article 23 del RITPAJD, la DGT considera que cada un dels permutants haurà de tributar pel valor comprovat del que adquireixi, llevat que el declarat sigui superior, i el tipus de gravamen aplicable és el que correspongui a la naturalesa.
10.- Flash Fiscal Virtual 016: Tributació de l'adjudicació de béns en pagament de la llegítima
S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a Flash Fiscal del Col·legi Notarial de Catalunya, en el qual, el Notari el senyor Manuel Sarobe Oyarzun, analitza la tributació de l'adjudicació de béns immobles en pagament de la llegítima.
En base a allò que s'ha indicat, quan els béns passen directament del causant al legitimari, l'operació queda subjecta a l'impost sobre successions. En canvi, si l'hereu ja s'ha adjudicat els béns i els lliura després, la Direcció General de Tributs (consultes 150/20 i 123/21) considera que es tracta d'una adjudicació en pagament de deute, subjecta a l'impost sobre transmissions patrimonials (ITP).
A més, la consulta V462/19 recorda que els legitimaris disposen de 10 anys per reclamar la llegítima, comptats des de la mort del causant, i que l'hereu pot rectificar la seva autoliquidació de l'impost sobre successions si ja va tributar per aquests béns.
