Notes jurídiques pràctiques - Setembre 2025

1.- Elevació a públic de documents antics i impostos. Aspectes a tenir en compte

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Consulta Vinculant número V0174-25, de 14 de febrer de 2025, de la Direcció General de Tributs, on aquesta resol una consulta relativa a com han de tributar les operacions on s'eleva a públic un contracte antic subjecte a ITP.

El cas en concret versa sobre l'elevació a públic d'un contracte privat de compravenda de drets hereditaris formalitzat l'any 2003 entre dos germans (un li ven a l'altre el 25% dels seus drets sobre una herència formada per un immoble), on el germà venedor mor el 2006. Ara, el 2025, es planteja la possibilitat de sobre la tributació de l'operació tant pel que fa a l'ITP com a l'AJD.

• Pel que fa a l'ITP, el còmput del termini de prescripció respecte de fets imposables documentats en document privat depèn de la concurrència d'alguna de les circumstàncies previstes a l'art. 1227 del Codi Civil (entre d'altres, la data de mort d'algun dels signants), de manera que en aquest cas estaria prescrit (perquè un dels signants mor el 2006).
• Pel que fa a la quota gradual d'AJD, tampoc no és procedent tributar per aquest impost, ja que no es compleix un dels requisits exigits per l'art. 31.2 LITPAJD, és a dir, que l'acte no estigui subjecte a l'ISD o l'ITP (ja que està subjecte però prescrit com hem vist), de manera que, com a conclusió, l'elevació a públic de contracte privat subjecte a ITP, quan està prescrit, tampoc no dóna lloc a la tributació per quota gradual d'AJD.

2.- Cura empresari amb amagar-te darrere d'una societat per fer les coses malament. La responsabilitat pot arribar igualment al teu patrimoni personal

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Sentència de l'Audiència Provincial de Múrcia número 983/2025, de 3 d'abril, en la qual es planteja un supòsit relatiu a un entramat societari creat amb l'objectiu de defraudar creditors.

La sentència objecte d'anàlisi fa un interessant repàs a la figura de l'aixecament del vel societari, la qual permet als tribunals ometre la responsabilitat patrimonial societària, i atribuir els deutes de la societat també als administradors o socis quan aquests pretenen cometre fraus o abusos davant de tercers i “amagar-se” darrere d'una societat perquè les conseqüències.

Important recordatori per a tots els empresaris i emprenedors que creïn una nova societat perquè facin sempre les coses bé, i no pensin que, pel fet d'haver-hi una societat interposada, les conseqüències de fer les coses malament (fraus, actuacions malintencionades, etc.) no els pot arribar a comportar greus conseqüències econòmiques sobre el seu propi patrimoni personal.

3.- Manual per gestionar rectificacions de cadastre

S'adjunta ( AQUÍ ) un manual molt interessant per gestionar la rectificació de les discrepàncies entre el cadastre i el títol de propietat d'un immoble.

En concret, el manual detalla tots els passos a seguir per resoldre aquells supòsits en què no coincideix la realitat física amb el Cadastre, per a això, serà procedent iniciar el procediment notarial d'esmena de discrepàncies (regulat a l'art. 18 de la Llei del Cadastre Immobiliari).

Així mateix, també consta d'una guia pràctica per saber com cal procedir en cas d'una alteració física de la finca (com segregacions, divisions, agregacions, agrupacions o reparcel·lacions), als efectes de comunicar al Cadastre Immobiliari aquestes operacions, i adaptar així la nova realitat jurídica de la finca al Registre públic esmentat.

El manual conté informació de molta utilitat, com ara formularis d'instruments públics així com captures de pantalla de tots els passos a seguir a la web del Cadastre.

4.- El deutor hipotecari pot delegar la signatura de l'acta de transparència LCI en una tercera persona relacionada amb l'operació que se signarà?

S'adjunta ( AQUÍ ) interessant qüestió plantejada a la Comissió de Consumidors del Consell General del Notariat, que consisteix en la possibilitat que el deutor hipotecari delegue la signatura de l'acta LCI en un tercer relacionat amb l'operació que se signarà (és a dir, un empleat de la gestoria que prepara la hipoteca, del banc que la concedeix, d'un professional de la inmobiliària).

La resposta a aquesta pregunta és rotundament negativa segons la Comissió esmentada, ja que tal com s'indica en aquest document, l'objectiu de la LCI és que el deutor, abans de signar la seva hipoteca, tingui a la seva disposició la informació necessària per poder comprendre adequadament l'operació que vol signar, i així, més tard, poder formalitzar el préstec hipotecari completament informat de tots els aspectes jurídics i econòmics.

Així doncs, cal que tota la informació precontractual que ha de brindar el Notari al futur deutor es realitzi d'una forma presencial i directa, ja que només així es garanteix que aquesta sigui personalitzada i adequada per als fins perseguits. Així mateix, la nota respon una altra qüestió interessant, negant la possibilitat que el test que ha de respondre el deutor es pugui contestar per correu electrònic.

5.- Què passa quan s'hereta una casa entre diverses persones i un dels cohereus la utilitza exclusivament impedint l'ús de la resta?

S'adjunta ( AQUÍ ) interessant Sentència del Tribunal Suprem (STS 1053/2025, d'1 de juliol), en què es resol el supòsit habitual que passa en moltes herències, on un habitatge, que és heretat per diverses persones, a la pràctica és ocupat per un dels cohereus de forma exclusiva i excloent, impedint el immoble de l'immoble.

En aquests casos, l'alt Tribunal resol que la condició de cohereu no concedeix un dret a un ús exclusiu i excloent de l'immoble que impedeixi el gaudi a la resta de copropietaris (independentment que es tingui un % de la propietat més gran que la resta de cohereus), de manera que, en aquests casos conflictius, la resta de cohereus, la resta de cohereus una acció de desnonament per precari contra el cohereu que ocupa limmoble, als efectes de poder recuperar lús i gaudi de limmoble.

6.- No és possible inscriure una peça de participacions socials al Registre de Béns Mobles

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució d'1 de juliol de 2025, de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública, relativa a un recurs interposat contra la negativa del registrador de béns mobles I de Madrid a inscriure una escriptura de penyora de participacions socials.

En aquest supòsit estem davant d'un cas en què mitjançant escriptura el febrer de 2025, es formalitza la compravenda de determinades participacions socials d'una SL, i, en garantia del pagament de part del preu que s'ajorna, la compradora constitueix peça sobre altres participacions socials d'aquesta mateixa SL de les que ja era titular abans de la compravenda.

Es presenta a inscripció aquesta peça en el Registre de Béns Mobles, aquesta és qualificada amb defecte insubsanable, ja que a judici del Registrador, no és inscrivible al Registre de Béns Mobles una peça sense desplaçament constituïda sobre participacions de societat limitada. Interposat el corresponent Recurs, la Direcció General confirma la nota de qualificació, confirmant així de nou legitimació i una llei de circulació que opera al marge del Registre Mercantil.

Tot i això, per fer seguiment de la qüestió, ja que el Govern ha presentat recentment iniciatives legislatives que, a mitjà termini, poden suposar un canvi de paradigma en aquest àmbit (és a dir, l'obligatorietat d'inscriure al Registre Mercantil la titularitat d'accions i participacions socials).

7.- Flash Fiscal Virtual 014: Reducció del 99% en Successions i arrendament com a activitat econòmica

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a Flash Fiscal número 14, de la Comissió Fiscal del Col·legi Notarial de Catalunya, en el qual, la senyora Concha Carballo, advocada i economista, analitza la sentència de la Sala III del Tribunal Suprem de 14 de juliol de 2025 ( AQUÍ es pot consultar), relativa a l'aplicació de la reducció del 99% a l'impost sobre successions (art. 20 2c) a participacions socials d'una societat mercantil l'activitat principal de la qual és la d'arrendament d'immobles.

En el supòsit es debat si n'hi ha prou de complir els requisits formals de l'article 27 de la Llei de l'IRPF per gaudir d'aquest benefici fiscal o, per contra, cal que la contractació de la persona empleada amb contracte laboral ia jornada completa es justifiqui des d'un punt de vista econòmic (és a dir, que tingui una càrrega de feina suficient per justificar-ne el contracte de treball).

El Tribunal Suprem confirma en la seva sentència que, en efecte, n'hi ha prou amb complir els requisits formals del precepte esmentat (sense que s'exigeixi una valoració sobre la racionalitat de la contractació de l'empleat o la seva justificació econòmica), recordant que, en cas de sospita de frau, s'ha d'acudir a la via de la simulació.

8.- Renúncia unilateral d'administrador. Cal fer les coses bé

Us adjuntem ( AQUÍ ) Resolució de 9 de juliol de 2025, de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública, relativa a una escriptura de renúncia al càrrec d'administrador solidari d'una SL.

En el supòsit, l'administrador solidari de la societat (l'únic amb càrrec vigent), de manera unilateral, renuncia al seu càrrec en escriptura pública, i opta per notificar aquesta renúncia a la societat mitjançant correu certificat al domicili social de la companyia (la carta tornada en no ser recollida per cap persona).

Presentat a inscripció el document, la Registradora Mercantil denega la inscripció per dos motius:

• Si la notificació per correu certificat és infructuosa, s'ha d'intentar la notificació presencial i personal per part del Notari (via de l'art. 202 del Reglament Notarial).
• A més, l'administrador sortint ha d'acreditar que ha convocat Junta General, de manera vàlida, a fi que es pugui triar un nou administrador.

La Direcció General confirma la nota de qualificació, de manera que, en aquests casos de renúncia unilateral de l'administrador, aquests particulars s'han de tenir en compte perquè la decisió pugui desplegar-ne els efectes i inscriure's al Registre Mercantil.

9.- Actualització del Compendi de Bones Pràctiques Bancàries

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la primera actualització del Compendi de Bones Pràctiques Bancàries del Banc d'Espanya, és a dir, el document on el supervisor recull les principals queixes dels clients bancaris pel que fa a la relació amb les entitats financeres, i el criteri del supervisor en aquests casos.

El document presenta les novetats següents:

• Comptes bancaris : En practicar embargaments en comptes dels clients, les entitats bancàries han d'actuar proactivament si el client manifesta que el saldo prové d'una renda bàsica o un ingrés mínim vital o un salari inferior al mínim legal. En aquestes situacions, l‟entitat ha d‟atendre amb agilitat les peticions dels seus clients i, si després d‟analitzar la situació, es confirma que el saldo podria ser inembargable, contactar amb l‟òrgan embargant per informar sobre la situació, encara que l‟entitat no sigui responsable del resultat d‟aquesta gestió
• Comunicacions amb el client :En les comunicacions que s'hagin de fer al client amb un termini de preavís establert (per exemple, modificacions contractuals de condicions), si es fa servir una bústia de banca electrònica amb avís (SMS, correu electrònic, etc.), aquest termini comença quan s'ha realitzat efectivament l'avís. El contingut de la comunicació no es pot aplicar fins que venci el termini establert des d'aquest avís pel mitjà de comunicació habitual del client
• Préstecs hipotecaris : S'introdueixen nous criteris per a la forma de calcular la pèrdua financera en reemborsament anticipat de préstec hipotecari (art. 23 de la Llei 5/2019). En calcular el valor de mercat d'un préstec hipotecari, és essencial considerar totes les regles de remuneració al moment de la concessió per evitar pèrdues financeres fictícies. Així:
• En préstecs amb un tram inicial a tipus reduït inferior a 36 mesos, el tipus de contractació per calcular el diferencial s'obté prenent el valor més gran entre els tipus fixos o, si és variable, el valor més gran entre els tipus fixos pactats per al tram inicial i l'índex variable pactat en la data de contractació més el seu diferencial.
• En préstecs mixtos amb un tram fix inicial d'almenys 36 mesos, si aquest tram és inferior a 60 mesos, s'usa el valor més gran entre els tipus fixos i el variable en la data de contractació; si és igual o superior a 60 mesos, només es consideren els tipus fixos pactats per al tram inicial.
• En préstecs amb diferencial bonificable, les bonificacions no han de generar pèrdues i s'han d'aplicar consistentment, calculant el diferencial a la data de formalització i incloent una nota a la FEIN sobre possibles variacions futures.
• Testamentaries :No es considera bona pràctica augmentar les comissions de manteniment d'un compte en aquelles situacions en què els hereus —o els titulars supervists i els hereus del titular mort en el cas de ser un compte de titularitat plural— no el poden cancel·lar per causes alienes a ells, com en casos judicialitzats. La prohibició de modificar a l'alça les comissions també s'aplica si hi ha productes vinculats que requereixen mantenir el compte obert. En resum, augmentar les comissions en aquestes circumstàncies es considera contrari a les bones pràctiques bancàries

10.- Esmena d'errors materials, omissions i defectes de forma a l'escriptura mitjançant diligència del Notari

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de 4 de juny de 2025, de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública, relativa a una escriptura de reducció i ampliació de capital social, la qual presentada a inscripció al Registre Mercantil, és qualificada negativament en primera instància. Davant d'això, el Notari autoritzant presenta diligència d'esmena (on s'incorpora certificat d'acords socials de la companyia aclarint i esmenant els defectes observats).

Presentada aquesta diligència d'esmena, el Registrador Mercantil la torna a qualificar negativament, al·legant que hi ha de constar qui efectua el lliurament de la certificació subsanatòria, elevant a públic aquesta certificació, així com les seves facultats (art. 108.3 RRM).

Davant d'aquesta segona qualificació, s'interposa el corresponent recurs davant la Direcció General, la qual revoca la nota de qualificació, confirmant que, en aquests supòsits d'errors materials, com el consentiment a l'elevació a públic dels acords socials ja va ser prestat per part del president del consell d'administració en formalitzar l'escriptura d'elevació a públic d'acords, amb la simple incorporació de la certificació subsanatòria (correctament a l'empara de l'article 153 del Reglament Notarial), el procediment utilitzat és un mecanisme perfectament vàlid per obtenir aquesta esmena.