Notes jurídiques pràctiques - Agost 2026

1.- A Catalunya, en una comunitat de propietaris, per fixar quotes especials de contribució a determinats elements privatius, no es requereix acord unànime

Us adjuntem ( AQUÍ ) enllaç a la Resolució JUS/5017/2025, de 16 d'abril de 2025, dictada per la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de la Generalitat de Catalunya per resoldre el recurs contra una nota de qualificació negativa del Registrador de la Propietat de Cambrils. El conflicte sorgeix en denegar-se la inscripció d'una escriptura pública del 2024 que eleva a públic els acords d'una comunitat de propietaris d'un immoble subjecte a règim de propietat horitzontal. Interessant resolució per determinar el règim de majories del Codi civil de Catalunya necessàries als efectes de modificar el repartiment de despeses comunes, distingint entre la quota de participació (coeficient de propietat) i la quota de contribució a les despeses generals.

El supòsit de fet s'origina el 1995, quan la junta de propietaris va acordar modificar la contribució a les despeses comunes de les oficines i els habitatges de l'edifici, per compensar l'ús intensiu dels elements comuns per l'activitat econòmica exercida en una finca concreta, mantenint intactes els coeficients de propietat. El 2019, la comunitat va rebutjar tornar al sistema originari i va aprovar elevar l?acord a públic amb el vot favorable de més de les 4/5 parts de propietaris i quotes. El Registrador va suspendre la inscripció en exigir unanimitat per modificar les quotes (art. 553-26.1 CCC), mentre que la comunitat va argumentar que en alterar només la contribució a les despeses n'hi ha prou amb la majoria qualificada de 4/5 parts (art. 553-26.2 CCC).

La Direcció General resol estimar el recurs i revocar la qualificació del registrador. El seu argument clau és que la “quota de participació” i la “quota de contribució” a les despeses són conceptes diferents. Com que la modificació no altera els coeficients de propietat inscrits ni el títol constitutiu de la finca, sinó únicament el repartiment de les despeses comunes per un ús diferenciat, no resulta aplicable la regla de la unanimitat, i és plenament vàlida la majoria qualificada de quatre cinquenes parts assolida per la junta.

2.- L'actuació com a mandatari verbal d'un hereu en una acceptació d'herència no impedeix interpel·lar posteriorment aquest hereu ni vulnera la doctrina dels actes propis

Us adjuntem ( AQUÍ ) enllaç a la Resolució JUS/5019/2025, de 14 de juliol de 2025, dictada per la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de la Generalitat de Catalunya després del recurs governatiu interposat per la notària de Ripoll contra la nota de qualificació del Registre de la Propietat de Ba. 1. L'origen del conflicte és la suspensió de la inscripció de dues escriptures d'herència intestada (autoritzades el 2014 i el 2015) i una acta d' interrogati in iure , mitjançant les quals es pretenia adjudicar una finca registral amb el creixement derivat de la manca d'acceptació d'una de les cohereves. Interessant supòsit que ens permet determinar la legitimació activa per instar la interpel·latio in iure sota la doctrina dels actes propis quan qui la promou va actuar prèviament com a mandatari verbal de la cohereva.

El supòsit de fet parteix de la mort dels progenitors, en les escriptures d'acceptació d'herència dels quals la mare primer i una germana després van actuar com a “mandatàries verbals” d'una cohereva, reservant-li la seva quota en espera d'una ratificació que no es va produir mai al llarg de deu anys. Davant la inactivitat d'aquesta última, la germana va promoure la interrogatio in iure (art. 461-12 CCC) per requerir-la a acceptar o repudiar, i va concloure el procediment sense acceptació expressa. La Registradora va denegar la inscripció en considerar que la requirent anava “contra els seus propis actes” en instar la repudiació quan abans havia manifestat acceptar en nom de la seva germana, exigint una renúncia explícita en document públic.

La Direcció General acorda estimar parcialment el recurs, determinant que les escriptures són inscriptibles amb el creixement derivat de la silenci-repudiació de l'hereva. Als seus fonaments, l'òrgan fixa que l'actuació com a “mandatari verbal” sense poder formal no constitueix un “acte propi” vinculant ni genera contravenció de la bona fe, ja que la validesa del negoci quedava subordinada a la ratificació de la interessada. Transcorregut el termini després de la interpel·lati , la manca de resposta opera legalment com a repudiació, garantint la protecció de les cohereves davant la inactivitat prolongada de la requerida.

3.- Catalunya elimina la penalització fiscal que existia per a les donacions mortis causa amb entrega immediata

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Resolució 3/2026, de la Direcció General de Tributs i Joc de la Generalitat de Catalunya, on s'oficialitza el canvi de criteri a l'hora de liquidar impostos a Catalunya quan es formalitzi una donació en vida per causa de mort amb lliurament immediat (donació mortis causa amb entrega de present).

El canvi principal està motivat per la derogació operada en virtut de la Llei 11/2026 (amb efectes des del juliol del 2026) de l'article 632-1.4 del Codi Tributari de Catalunya. Fins ara, la Generalitat obligava aquestes donacions a tributar com si fossin una donació ordinària entre vius. Amb la supressió daquest article i ladaptació a la doctrina estatal vinculant, la norma passa a tractar legalment aquest negoci com el que és, un títol successori. Els efectes pràctics més importants per als contribuents són:

• Tributació com a successió: Encara que el bé es lliuri immediatament en vida, l'impost es calcula aplicant les regles, les reduccions fiscals i les bonificacions de les herències (modalitat de successions), que solen ser molt més favorables que les de les donacions.
• Moment del pagament: L'impost es merita i s'ha de pagar en el moment de signar la donació a la notaria.
• Regla d'acumulació de 4 anys: Si el donant mor en els 4 anys següents a la donació, aquest bé s'acumularà a la resta de l'herència per calcular l'impost final.
• Sense costos per la clàusula de revocació: Incorporar la condició que el bé torni al donant si el donatari mor abans (premoriència) o si el donant revoca la donació no paga impostos extra a Transmissions Patrimonials (ITPAJD) ni a Successions. Si la donació es cancel·la per aquest motiu, es pot demanar la devolució de l'impost pagat.

4.- Formació pràctica notarial. Extincions de condomini

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a una sessió de vídeo – formació, impulsada per la Fundació Notariat, en què el senyor Javier Máximo Juárez González, Notari de València, imparteix una interessant sessió de formació pràctica notarial, dedicada a l'estudi de les extincions de condomini, és a dir, l'operació jurídica mitjançant la qual es posa fi a una situació de comuners (quan sigui indivisible o no resulti convenient la seva divisió) i, si escau, compensant econòmicament la resta pel valor de la seva participació.

A la sessió s'aborden aspectes interessants com els elements essencials de la dissolució (total o parcial), la seva tributació (incidència en AJD), tractament dels excessos d'adjudicació i la seva fiscalitat, així com possibles afectacions hipotecàries associades.

Per visionar-los i estudiar-los amb deteniment, atesa l'habitualitat d'aquesta classe d'operacions a la pràctica notarial.

5.- És inscriptible una clàusula estatutària que permet que, en cas de penyora de participacions o accions, s'atribueixin al creditor prendari els drets del soci

Us adjuntem ( AQUÍ ) enllaç a la Resolució de 28 d'abril de 2026, de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública (DGSJFP), que aborda el recurs interposat per la representació d'una societat mercantil davant la negativa del Registrador Mercantil XIII de Madrid a inscriure un nou article estatutari (art. 8 bis). La clàusula rebutjada estipulava que, en cas d'execució judicial o notarial d'una peça de roba sobre participacions socials per incompliment, els drets de soci passarien a correspondre al creditor pignoratiu prèvia notificació. El registrador va denegar la inscripció argumentant que atribuir els drets econòmics (com a dividends) al creditor suposava una transmissió patrimonial sense causa i un enriquiment injust, alterant la naturalesa de la peça com a mer dret de garantia.

Davant la nota negativa, la societat recurrent va al·legar que el registrador va excedir les seves facultats en prejutjar una causa il·lícita i obviar que la pràctica mercantil empara la peça anticrètica. La companyia va subratllar, a més, que la Llei de Societats de Capital (LSC) permet expressament la modificació estatutària del règim de drets del soci. En defensa seva, va invocar resolucions prèvies del mateix Centre Directiu per sostenir que la qualificació registral s'ha de cenyir al títol sense conjecturar sobre la intencionalitat de les parts, recordant que clàusules similars figuraven ja inscrites en altres societats.

Finalment, la DGSJFP acorda estimar el recurs i revocar la qualificació del Registrador, declarant inscriptible la modificació estatutària. L'òrgan directiu aclareix que l'article 132.1 de la LSC faculta les societats per atribuir voluntàriament al creditor pignoratiu l'exercici dels drets de soci. Tot i que la redacció de la clàusula expressava que els drets “correspondran” al creditor, la Direcció General determina (mitjançant una interpretació hermenèutica respectuosa amb la llei) que la norma social no transmet la titularitat ni la condició de soci, sinó que es limita a regular la legitimació per al seu exercici mentre subsisteixi el procediment de garantia.

6.- El Tribunal Suprem avisa: exercitar l'opció de compra no dóna dret a viure de franc abans de passar pel Notari.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç Sentència del Tribunal Suprem núm. 1256/2026, de 21 de juliol de 2026, en la qual s'aborda la delimitació dels efectes jurídics de l'exercici de l'opció de compra en el marc d'un contracte d'arrendament amb opció de compra i la liquidació de l'estat possessori després d'una demora perllongada. La resolució analitzada centra la seva atenció en la distinció entre el perfeccionament del contracte de compravenda i la transmissió del domini mitjançant la traditio , avaluant la procedència de la doctrina de l'enriquiment injust davant la regla d'atribució de fruits civils al comprador (arts. 1095 i 1468 del Codi Civil) en supòsits d'ocupació continuada de l'immoble.

Els fets clau parteixen de l'exercici de l'opció de compra pels arrendataris a l'octubre del 2016, la formalització dels quals en escriptura pública es va demorar fins al gener del 2020 a causa de discrepàncies entre les parts sobre la normativa aplicable per fixar el preu de venda, les quals van derivar en un primer litigi judicial. Durant més de tres anys de retard, els optants van mantenir l'ús i el gaudi exclusiu de l'habitatge sense haver adquirit la propietat per falta d'atorgament de l'escriptura pública i sense satisfer cap quantitat en concepte de renda, despeses comunitàries, IBI o taxes municipals, les quals van ser sufragades per l'entitat venedora. El nucli de la controvèrsia residia a determinar si la venedora tenia dret a ser indemnitzada per aquesta ocupació o si, per contra, el perfeccionament de la venda atribuïa legalment l'ús i els fruits de l'immoble als compradors des del moment en què van exercir l'opció.

El Tribunal Suprem desestima la posició dels compradors i confirma la condemna indemnitzatòria en declarar que, encara que l'exercici de l'opció va perfeccionar el contracte, aquest no va transmetre la propietat per falta de la traditi o escriptura pública corresponent. En conseqüència, els compradors no van tenir l'ús de l'habitatge com a propietaris i l'ocupació continuada sense contraprestació va generar un avantatge patrimonial injustificat a favor seu i un correlatiu empobriment de la venedora, que a més va suportar integra la càrrega fiscal i de manteniment sense rebre el preu de venda ni disposar de l'immoble. Per això, l'Alt Tribunal ratifica la procedència d'aplicar la doctrina de l'enriquiment injust per fixar la indemnització —calculada al 50% de les rendes i al 100% de les despeses, IBI i taxes del període— i imposa les costes processals als recurrents.

7.- Una societat mercantil pot rebre una herència? Quin tractament fiscal tindrà?

Us adjuntem ( AQUÍ ) enllaç a la Consulta Vinculant V0767-26, emesa per la Subdirecció General d'Impostos sobre les Persones Jurídiques de la Direcció General de Tributs (DGT) el 7 d'abril de 2026, en la qual s'analitza el tractament fiscal derivat de la recepció d'un llegat per part d'una societat mercantil. La norma abasta l'aplicació de la Llei de l'impost sobre societats (articles 10.3 i 17) i de l'impost sobre successions i donacions (articles 1 i 3.2), així com el gravamen aplicable a l'impost sobre transmissions patrimonials i actes jurídics documentats (article 31.2 del TRLITPAJD).

El supòsit plantejat descriu una sòcia majoritària (titular del 99% del capital social) que preveu incloure al testament la constitució d'un llegat a favor de la seva societat limitada, compost per diversos immobles (el seu habitatge habitual i places de garatge) i participacions socials residuals no assignades als seus hereus (nebots). La finalitat d'aquesta disposició és integrar els immobles al patrimoni de la companyia per assegurar la continuïtat de la seva activitat econòmica. La controvèrsia jurídica és determinar el règim d'integració comptable i fiscal dels béns a la mercantil beneficiària, la seva subjecció a la normativa de successions i les repercussions indirectes de l'escriptura.

La DGT resol que, com que es tracta d'una persona jurídica, l'increment patrimonial rebut per la societat queda no subjecte a l'impost sobre successions i donacions, i ha de tributar obligatòriament a l'impost sobre societats. Comptablement, l'operació s'ha de registrar directament en fons propis (compte 118 “Altres aportacions de socis”) d'acord amb la NRV 18a del PGC, però a efectes fiscals l'article 17 de la LIS exigeix ​​valorar els béns adquirits a títol lucratiu al seu valor de mercat i integrar-los en la base imposable del període impositiu. positiu. Així mateix, determina que l'escriptura pública d'acceptació i incorporació dels immobles queda subjecta a la modalitat d'actes jurídics documentats (AJD) de l'ITPAJD per reunir els requisits d'inscribilitat, quantia valuable i no subjecció a successions, inadmetent per manca de legitimació la consulta respecte a la tributació dels legataris persones.

8.- Recordatori: No es pot modificar la denominació social d'una mercantil estant caducada la reserva de denominació

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Resolució de 29 d'abril de 2026, de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública (DGSJFP), en la qual s'analitza la validesa de l'acord de modificació de la denominació social d'una societat de responsabilitat limitada davant de la negativa del Registrador Mercantil III d'Alacant a la seva inscripció. La normativa aplicable gira entorn de l'article 18 del Codi de comerç i, de manera central, els articles 409, 412 i 415 del Reglament del Registre Mercantil (RRM), els quals regulen el règim d'expedició, caducitat, pròrroga i consolidació definitiva de la reserva de denominacions socials.

L'assumpte s'origina amb l'atorgament d'una escriptura pública el 28 de maig de 2025 que formalitzava el canvi de denominació, aportant un certificat negatiu del Registre Mercantil Central (RMC) expedit el 22 de maig de 2025. L'escriptura va ser presentada al Registre Mercantil el 9 de desembre de 2025, moment en què la reserva caducat en transcórrer més de sis mesos des de la seva expedició. L'administrador recurrent va argumentar que la vigència del certificat ha de concórrer únicament al temps de l'atorgament del títol, sense que la caducitat posterior impedeixi la inscripció.

La DGSJFP acorda desestimar el recurs i confirmar la nota de qualificació registral. L'òrgan directiu raona que el certificat de l'RMC atorga una reserva provisional de sis mesos que només es consolida amb la inscripció o es prorroga dos mesos si el títol està pendent de despatx dins del termini esmentat (art. 412.3 RRM). En haver-se presentat el document vençut el termini el 9 de desembre de 2025 (després de caducar la reserva el 22 de novembre), no cal prorrogar ni inscriure una denominació caducada, i és irrellevant que la certificació estigués vigent en atorgar-se l'escriptura.

9.- Canvis a la legislació catalana que regula els instruments de suport a la capacitat jurídica de les persones

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Llei 13/2026, de 3 d'agost, de modificació del Codi civil de Catalunya en matèria de suports a l'exercici de la capacitat jurídica de les persones, la qual consolida definitivament la reforma d'aquesta matèria a Catalunya (deroga el Decret llei 19/2021 que es va aprovar d'urgència per a adaptar el Codi civil de Catalunya a la ajustaments en lactuació notarial respecte a la regulació provisional anterior. Els principals canvis respecte a la situació prèvia s'estructuren en els eixos següents:

1.- Definitiva eliminació de la substitució de la voluntat: Consolida de manera estricta l'assistència no representativa com a figura central. L'atorgant acudeix i signa l'acte per si mateix; l'assistent concorre o presta el seu assentiment. Les facultats de representació passen a ser excepcionals, i han d'estar formalment delimitades i invocades únicament quan la persona no pugui expressar la seva voluntat de cap manera, fins i tot amb ajustaments raonables.

2.- Enfortiment del document notarial d'assistència voluntària:

• Règim anterior: La constitució voluntària de l'assistència davant de notari existia, però el marc regulador del Decret Llei 19/2021 deixava ambigüitats quant a la prevalença de les mesures voluntàries davant de les judicials quan sorgien desacords familiars.
• Llei 13/2026: Estableix la prioritat absoluta de l'autoregulació notarial, és a dir, allò acordat per la persona davant de notari en escriptura pública vincula tercers i la mateixa autoritat judicial, llevat que es demostri un abús de la mesura o vici en el consentiment.
• Permet fixar amb més flexibilitat salvaguardes a mida dins de la pròpia escriptura notarial (sistemes de rendició de comptes, fiscalitzadors, límits quantitatius perquè l'assistent presti la conformitat, etc.) sense necessitat d'homologació o supervisió judicial sistemàtica.

3.- Delimitació d'actes que requereixen assistència notarial:

• Règim anterior: Hi havia certa rigidesa en projectar l'antic llistat d'"actes que requerien autorització judicial per al tutor" a la funció de l'assistent voluntari, cosa que obligava a acudir sovint al jutjat per a actes patrimonials complexos (ex. vendes de béns de gran valor).
• Llei 13/2026: Clarifica que quan la persona amb discapacitat actua amb el suport del seu assistent (qui únicament complementa la seva capacitat) en actes dispositius notarials (compraventes, gravàmens, donacions, segregacions), no es requereix autorització judicial prèvia, sempre que així ho hagi previst l'atorgant al document de constitució o es tracti.
• El control de fons i de salvaguardes recau al notari autoritzant, que comprova la congruència de la mesura de suport amb l'acte que s'ha d'atorgar.

4. Funció activa del Notari (Ajustos raonables i judici de voluntat):

• Règim anterior: El judici del notari se centrava tradicionalment a constatar la “capacitat o lucidesa” en el moment de l'atorgament.
• Llei 13/2026: Modifica el rol del notari, que passa de jutjar la capacitat jurídica a facilitar l'exercici de la capacitat d'obrar mitjançant el deure legal de proveir ajustaments raonables (ús de lectura fàcil, mitjans augmentatius/alternatius de comunicació o presència de facilitadors a la notaria).
• El notari ha d'indagar els desitjos, les preferències i els valors de la persona, i s'ha d'abstenir d'autoritzar documents si detecta un conflicte d'interessos no resolt o una influència indeguda de l'assistent sobre la voluntat de l'atorgant.

5. Coordinació amb els Poders Preventius:

• Règim anterior: Coexistien de manera imprecisa l'assistència voluntària notarial i els poders preventius, generant dubtes sobre si l'aparició d'un assistent anul·lava un poder preventiu atorgat amb anterioritat.
• Llei 13/2026: Harmonitza la convivència d'ambdues figures al Codi civil de Catalunya, fixant que els poders preventius subsisteixen i prevalen sobre l'assistència judicial, configurant-los com un mecanisme d'autotutela/suport d'origen netament notarial.

6.- Entrada en vigor: 4 de febrer de 2027.

10.- Molt de compte: Fer pactes en repartir una herència que modifiquin la voluntat del causant, al notari, pot encarir la factura fiscal amb Hisenda

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Consulta Vinculant V0807-26, emesa per la Subdirecció General d'Impostos Patrimonials, Taxes i Preus Públics de la Direcció General de Tributs (DGT) el 13 d'abril de 2026, en la qual s'analitza el tractament fiscal aplicable a les operacions particionals testamentàries quan s'incorporen acords. La norma examina la delimitació del fet imposable a l'Impost sobre Successions i Donacions (article 3 de la Llei 29/1987 i article 12 del Reglament de l'ISD) en contraposició amb el règim de les transaccions previst a l'Impost sobre Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats (article 14.5 del TRL 2) el concepte de transacció de larticle 1.809 del Codi Civil.

El cas plantejat concerneix una herència en què, després d'una sentència judicial que va ordenar integrar a l'inventari global l'aixovar familiar i cinc finques, els cinc hereus pretenen formalitzar les adjudicacions en un únic acte notarial de protocol·lització. En aquest atorgament proposen incloure un acord transaccional mitjançant el qual un dels hereus adjudicatari de la finca principal renúncia a part de la seva porció i al repartiment per sorteig de les quatre finques restants, acceptant la resta dels cohereus la concessió de servituds de pas i altres extrems judicials. La controvèrsia és determinar si aquesta operativa global es pot qualificar com un acte únic de partició hereditària subjecte exclusivament a la modalitat de successions de l'ISD.

La DGT conclou que el document no es pot considerar un acte únic de partició hereditària, ja que els acords que alterin el que disposa el testament o la normativa successòria constitueixen negocis jurídics inter vivos independents. Per tant, si les renúncies i concessions impliquen una alteració lucrativa per ànim de liberalitat, tributen com a donació sota l'article 3.1 b) de l'ISD; si, per contra, responen a concessions oneroses o permutes derivades de la transacció, han de tributar d'acord amb la modalitat corresponent de l'ITPAJD.