Notes jurídiques pràctiques - Octubre 2024
1.- Rectificació de descripció de la plaça d'aparcament comunitària. Es requereix el consentiment de tots els copropietaris del garatge
S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de 27 de setembre de 2024 (BOGC de 7 d'octubre de 2024), en què la DG resol un supòsit relatiu a l'intent del propietari d'una plaça de aparcament insereix en un garatge comunitari (és a dir, subjecte a un règim de propietat horitzontal), de modificar unilateralment la descripció de la plaça d'aparcament, per atribuir-se l'ús exclusiu d'un determinat annex o espai del pàrquing comunitari, basant-ne la pretensió en un suposat error de transcripció a l'escriptures de constitució del règim de propietat horitzontal i compravenda.
El Registrador, com no pot ser altrament (igual que finalment succeeix amb la resolució de la DG), determinen que això no és possible, ja que per poder rectificar el seient registral i reconèixer el dret d'una plaça concreta a l'ocupació privativa d'un espai comú, això suposa en essència un acte de disposició (atribuir l'ús exclusiu) dins d'una comunitat, per a això es requerirà el consentiment per unanimitat de la resta de copropietaris d'aquesta comunitat, d'acord amb allò que estableix de forma expressa larticle 552-7.6 del CCC.
2.- Inscripció de l'atribució d'ús d'habitatge familiar determinat en sentència de divorci a favor de fills i excònjuge a què s'atribueix la guarda. Cal concreció temporal del dret
S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de 2 d'octubre de 2024 (BOGC d'11 d'octubre de 2024), en què la DG resol un supòsit relatiu a l'intent d'inscripció d'un manament judicial que ordena la inscripció de l'ús de l'habitatge familiar (propietat dels dos excònjuges al 50%), atribuït en sentència de divorci, als fills menors d'edat comuns del matrimoni, ia l'excònjuge a qui correspon la guarda.
En la resolució en qüestió, s'ordena la inscripció d'aquest dret, però sense concretar-ne la durada temporal, la qual cosa és rebutjada inicialment per la Registradora de la Propietat, i confirmada per la DG, en el sentit que, de conformitat amb l'art. 233-20 CCCat, l'atribució de l'ús de l'habitatge s'ha de fer amb caràcter temporal, de manera que, en la resolució que s'acordi, s'ha d'especificar clarament la durada temporal d'aquesta atribució, perquè es pugui inscriure correctament al Registre de la Propietat.
3.- Publicada la nova memòria del Servei de Reclamacions del Banc d'Espanya de l'any 2023
El passat 9 d'octubre s'ha publicat ( AQUÍ ) la Memòria del Servei de Reclamacions del Banc d'Espanya, corresponent a l'exercici 2023, on el supervisor bancari recopila el conjunt de reclamacions presentades pels clients bancaris contra les seves entitats, així com els criteris de resolució aplicats pel supervisor en les matèries que presenten més conflictivitat. Document molt interessant per resoldre dubtes de clients sobre la procedència de comissions, tipus d'interès, penalitzacions, etc. en les relacions amb el banc.
Novetats interessants com en matèria de certificats de saldo zero en cancel·lar la hipoteca (on no és exigible aportar nota simple), en matèria de comissions per manteniment quan l'herència és jacent (on no és acceptable l'increment de comissions injustificat) o sobre la necessària transparència en relació amb el sistema d'amortització dels préstecs hipotecaris.
4.- S'aprova l'avantprojecte de llei de modificació del Codi civil de Catalunya en matèria de suport a l'exercici de la capacitat jurídica de les persones
S'adjunta ( AQUÍ ) el text aprovat pel Govern català per tramitar la modificació del Codi civil autonòmic en matèria de suport a l'exercici de la capacitat jurídica de les persones.
El text, emparant-se al Conveni de Nova York, aposta decididament per l'autonomia de les persones amb discapacitat, transitant de l'antic model de substitució de la voluntat (incapacitació), per un basat en l'acompanyament, mitjançant institucions informals o formals, com la assistència o els suports preventius (poders en previsió), és a dir, àmbits on els Notaris podem participar de manera molt activa en la protecció de les persones discapacitades.
En tot cas, caldrà esperar el tràmit parlamentari corresponent per a l'entrada en vigor del text.
5.- Hipotecar una finca i apoderar el creditor per vendre-la en cas d'impagament (i cancel·lar el deute amb el preu obtingut) vulnera la prohibició del pacte comissori
S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 22 de juliol de 2024 (BOE de 9 d'octubre de 2024), en què els propietaris d'un habitatge formalitzen un préstec hipotecari sobre el seu habitatge, per import de més de 500.000 euros (amb un venciment a 6 mesos) i, alhora, concedeixen al creditor un poder per vendre la finca, cobrar el preu (i amb el mateix amortitzar el deute en cas d'impagament) i cancel·lar les garanties. Transcorregut un temps, finalment l'apoderat fa ús del poder i ven la finca davant de Notari, per cobrar-se aquest deute pendent impagat.
Presentada a inscripció aquesta escriptura de compravenda, aquesta és qualificada negativament pel Registrador, al·legant en essència que aquest procedir vulnera la prohibició general del pacte comisori (arts. 1.859 i 1.884 Cc), criteri que és confirmat per la Direcció General en la seva resolució .
6.- Compte amb les reserves de facultats que es realitzen a l'escriptura de constitució d'un règim de propietat horitzontal
S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 23 de juliol de 2024 (BOE de 9 d'octubre de 2024), en què s'analitza un suposat interessant, en el qual, el propietari (diferent ja al promotor, ja que aquest ja ho havia venut) d'un local subjecte a règim de propietat horitzontal, segrega unilateralment una part del mateix per formar una finca independent, emparant-se en una clàusula dels estatuts de la finca matriu on consta que “el promotor de la divisió horitzontal es reserva el dret de dividir de la manera que cregui convenient els locals de negoci de la planta baixa”.
Presentada a inscripció aquesta escriptura, la Registradora denega la inscripció, ja que entén que la clàusula estatutària només habilita a realitzar aquesta segregació unilateral (és a dir, sense comptar amb l'acord de junta corresponent) el promotor, i no ulteriors propietaris de la finca, sent aquest criteri confirmat per la Direcció General, en el sentit que, en tractar-se d'una excepció a la regla general prevista a la legislació reguladora de la propietat horitzontal, com a tal, s'ha d'interpretar restrictivament.
7.- Extremar precaucions en ressenyar l'acta LCI en el préstec hipotecari i tots els extrems que exigeix la llei (especialment si hi intervenen més actors, com a fiadors)
S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 23 de juliol de 2024 (BOE de 9 d'octubre de 2024), en què s'analitza un supòsit d'un préstec hipotecari (amb fiador) que es presenta a inscripció, on el Notari, en fer referència a l'acta prèvia LCI i el seu contingut i resultat, no es fa menció expressa que, les parts prestatària i fiadora n'hagin rebut l'assessorament previst a l'article 15 de la Llei 5/2019 de 15 de març i que, així mateix, la part fiadora hagi rebut amb antelació suficient la documentació establerta a la LCCI.
El Registrador denega la inscripció per aquest motiu i la Direcció General confirma el defecte, de manera que, com a conclusió, haurem d'extremar precaucions en ressenyar l'acta LCI en tots els préstecs hipotecaris, amb tots els requisits que exigeix la LCI, especialment en aquells casos en què a l'operació intervinguin terceres persones més enllà dels deutors hipotecants (com en aquest cas, fiadors).
8.- Ha de tenir la condició de consumidor la persona física que adquireix un immoble residencial, amb finançament bancari (préstec hipotecari), amb la finalitat d'arrendar-lo
S'adjunta ( AQUÍ ) Sentència del Tribunal de Justícia de la Unió Europea de 24 d'octubre de 2024, en la qual aquest Tribunal, donant resposta a una qüestió prejudicial, determina que, a l'empara de la normativa de la Unió aplicable al cas ( que té reflex a cada Estat membre), ha de tenir la condició de consumidor la persona física que adquireix un immoble residencial, amb finançament bancari (préstec hipotecari), amb la finalitat d'arrendar-lo, a títol onerós, sempre que no es tracti d'una activitat professional de la persona esmentada.
Fruit d'aquesta condició de consumidor, s'entén que s'aplicaran les normes de protecció d'aquests en l'àmbit de la contractació de préstecs hipotecaris (és a dir, LCI en el cas espanyol). Per tenir en compte quan es plantegés una operació daquesta naturalesa.
9.- Interès legítim per a l'obtenció del preu de compra en una certificació registral
S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 29 de juliol de 2024 (BOE de 10 d'octubre de 2024), en què la Direcció General analitza un interessant cas en què la Registradora de la Propietat denega l'emissió d'una certificació registral on es detalli el preu de compra pagat per l'actual titular registral.
En aquest cas, una persona sol·licita l'emissió d'aquesta certificació, on es detalli el preu de compra que consta a la inscripció registral, al·legant que ha signat un contracte d'arres amb l'actual propietària i que pretén entaular accions judicials relacionades amb aquest (lesió a la meitat del preu just, de l'art. 621-45 CCCat i avantatge injust de l'art. 621-46 CCCat), per a això requereix conèixer aquest preu de compra. La sol·licitant aporta com a prova del seu interès legítim còpia del contracte d'arres esmentat i un poder per a plets a l'efecte d'interposar aquesta acció judicial.
La Direcció General, revocant la negativa de la Registradora, considera suficientment acreditat l'interès legítim en el cas per poder obtenir detall d'aquest preu de venda que cal conèixer, ja que aquest és un element clau per determinar la viabilitat de l'acció judicial que es pretén entaular.
10.- Compra dimmoble per estrangers casats. A la compra, l'important és determinar la naturalesa legal o convencional del règim econòmic matrimonial
S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 29 de juliol de 2024 (BOE de 10 d'octubre de 2024), en què la Direcció General ens recorda que, quan es compra un immoble per persones estrangeres casades, allò important no és determinar el règim econòmic matrimonial concret, sinó el seu caràcter legal o convencional, sense que el Registrador pugui exigir més concreció sobre això (és a dir, és vàlida la simple expressió clàssica de “casats conforme al règim econòmic matrimonial legal de nacionalitat”).
Això no obstant, és clar, serà en el moment de la venda (voluntària o forçosa) quan s'hagin de tenir en compte acreditar-se el concret dret estranger aplicable per valorar les condicions d'aquesta alienació.
