Notes jurídiques pràctiques - Gener 2026

1.- Nou dret de tempteig i retracte a favor de la Generalitat de Catalunya

S'informa que, en virtut de la Llei Catalana 11/2025 ( AQUÍ es pot consultar), des de l'1 de gener, qualsevol transmissió d'habitatge que es realitzi en zona tensionada ( AQUÍ es poden consultar els municipis afectats) quan el venedor sigui una gran forquilla persona jurídica , queda subjecta als drets de tempteig i retracte de la Generalitat de Catalunya

Sobre el concepte de gran forquilla a Catalunya, important recordar que, actualment, és gran forquilla a Catalunya qui sigui titular de:

• Cinc o més habitatges situats a municipis declarats zona de mercat residencial tensionat (sense comptar el seu habitatge habitual).
• Més de 10 habitatges situats en territori espanyol, sempre que almenys un estigui en un municipi tensionat de Catalunya.
• Més de 1.500 m² construïts dús residencial (amb regles específiques per a cotitularitat).

Com cal procedir en aquests casos?

Si estem davant d'una operació en què el venedor de l'habitatge és una persona jurídica, aquesta haurà de declarar si és gran forquilla o no.

• Si ho és, caldrà acreditar la comunicació del tempteig i retracte.
• Si no ho és, fins que no entri en vigor el Registre de Grans Forquilles que preveu la norma, s'ha de declarar expressament a l'escriptura que la societat venedora no és gran forquilla. En aquest cas, cal aportar certificació registral acreditativa del nombre dimmobles de què és titular en el moment de la transmissió.

Excepcions:

• Habitatges de nova construcció / gran rehabilitació (que es facin en el termini màxim d'1 any a comptar de la concessió de la cèdula d'habitabilitat).
• Operacions intragrup entre societats amb objecte social immobiliari.
• Quan l'adquirent sigui persona física, la Generalitat no exercirà el dret de tempteig si el comprador declara acollir-se a aquesta excepció específica i compleix una sèrie de requisits (com estar inscrit al Registre de sol·licitants de VPO, comprometre's a sol·licitar la qualificació de l'habitatge com a VPO, etc.).

Qüestions addicionals: També queden subjectes a dret de tempteig i retracte de la Generalitat "l´adjudicació de qualsevol habitatge que provingui d´una subhasta administrativa o judicial".

Per a més detalls, s'adjunta AQUÍ nota informativa del Col·legi de Notaris de Catalunya.

2.- Formació pràctica notarial. Disposicions testamentàries a favor de persones amb discapacitat

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a sessió de formació en vídeo impartida en el marc de les activitats de formació de la Fundació Notariat, en la qual, el senyor Juan Pablo Pérez Velázquez, professor titular de Dret Civil a la Universitat Pablo d'Olavide de Sevilla), realitza una formació pràctica sobre disposicions testamentàries a favor de persones amb discapacitat , a la llum de 2 la que es reforma la legislació civil i processal per al suport a les persones amb discapacitat en lexercici de la seva capacitat jurídica.

A la sessió, amb un marcat interès i enfocament pràctic, s'aborden diferents qüestions d'interès aplicables en aquests casos, com ara la tipologia de clàusules testamentàries que cal tenir en compte, les substitucions preventives de residu o la facultat del testador de gravar la llegítima estricta a favor d'un legitimari amb discapacitat.

S'adjunten així mateix AQUÍ models de clàusules testamentàries a aquest efecte elaborades per l'autor que poden servir d'exemple per a aquests supòsits.

3.- Nova ordenança de l'Ajuntament de Barcelona per regular el dret de tempteig i retracte de l'administració a la ciutat comtal

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la nova i molt recent (de 19 de desembre del 2025) Ordenança de l'Ajuntament de Barcelona destinada a la regulació de l'exercici del dret de tempteig i retracte de l'Ajuntament de Barcelona, ​​quan correspongui exercir aquest dret a l'administració local de conformitat amb la normativa urbanística vigent.

Entre altres qüestions, es preveu:

• La possibilitat que lAjuntament renunciï a comprar un immoble i cedeixi el seu dret a terceres persones o entitats promotores dhabitatge públic, a les persones ocupants legals de limmoble oa entitats promotores privades o sense ànim de lucre que tinguin com a objecte la promoció dhabitatge protegit.
• També es permetrà la compra conjunta entre lAjuntament i aquests beneficiaris, sempre que el Consistori tingui almenys un terç de la propietat. En cas de compra, caldrà que els veïns i veïnes representin un mínim del 60 % dels habitatges de l'edifici, compleixin les condicions d'accés al Registre de sol·licitants d'habitatge protegit i acreditin solvència econòmica.
• L'ordenança també preveu que s'obri un espai web amb accés a entitats beneficiàries per consultar els immobles subjectes als drets de tempteig i retracte en què l'Ajuntament no hi tingui interès.

Norma a tenir molt en compte per tots els operadors immobiliaris que exerceixin la seva activitat professional a la ciutat de Barcelona.

4.- Els matisos importen. Diferència entre un fideïcomís de residu i una substitució preventiva de residu a Catalunya

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a una interessant Resolució de la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació, en concret la Resolució JUS/4367/2025 (publicada al DOGC de 3 de desembre de 2025), en la qual s'aborda el recurs contra la qualificació d'una Registradora de la Propietat relativa a una escriptura d' acceptació residu .

En el cas en concret, es tracta de l'herència d'un senyor, el qual, havent mort amb un testament vàlid, va llegar una finca a alguns dels seus nebots, els quals se l'adjudiquen a l'herència ara qualificada. En aquesta finca, es dóna la circumstància que a la víctima, la meitat de la finca en qüestió li pertanyia per un títol d'herència de la seva difunta esposa, la qual, en relació amb aquesta meitat, va establir al seu moment una substitució de residu a favor d'unes persones que no han intervingut en l'acceptació d'herència, motiu pel qual ara la Registradora qualifica l'acceptació d'herència.

El cas en concret ens serveix per recordar, tal com ens indica la DG catalana, que el fideïcomís de residu i la substitució preventiva de residu són institucions diferents , ja que en el cas del fideïcomís de residu, aquest persegueix mantenir els béns del testador dins de la seva família (i per això s'estableix un ordre successiu de crides, primer el fiduciari succeirà el testador en els béns de què no hagi disposat el fiduciari per acte inter vivos), mentre que, en canvi, en canvi, la substitució preventiva de residu evita la successió intestada dels béns atribuïts pel testador a l'hereu instituït i no hi ha un ordre successiu de crides, sinó una única crida i una conditio iuris el testador), de manera que només si es compleix aquesta condició es produeix la crida als substituts.

Així doncs, en el cas en concret, com que el difunt sí que disposava d'un testament vàlid, no és aplicable la substitució preventiva de residu prevista en el seu moment per l'esposa del difunt l'herència del qual ara s'accepta, de manera que, en conseqüència, és procedent revocar la nota de qualificació pels arguments exposats.

5.- Compte amb passar-se de llest, ja que això pot suposar la pèrdua del benefici d'inventari d'una acceptació d'herència

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la recent Sentència del Tribunal Suprem número 4958/2025, d'11 de novembre, en la qual, el Tribunal Suprem enjudicia un supòsit de Dret hereditari, en concret, una acceptació de l'herència a benefici d'inventari en la qual es produeix una actuació deslleial dels hereus consistent en la mercantil.

En concret, estem davant d'una herència, acceptada a benefici d'inventari, en què l'actiu principal són part de les accions d'una societat, la qual, estant íntegrament controlada pels hereus, procedeixen a despatrimonialitzar-la (mitjançant negocis jurídics ficticis) en perjudici dels creditors.

En aquest cas, el Tribunal Suprem resol que, quan el cabal hereditari està integrat per accions d'una companyia controlada pels hereus, la venda fraudulenta d'actius pot equiparar-se al supòsit de pèrdua del benefici d'inventari que preveu l'article 1024.2 del Codi Civil, de manera que, en conseqüència, procedeix l'aixecament del vel per protegir els que protegiran els qui volen protegir els patrimoni dels deutes existents. Per tenir en compte i “no passar-se de llest” en l'acceptació d'herència a benefici d'inventari.

6.- Cura amb la protecció de la publicitat registral al tercer de bona fe. No n'hi ha prou amb una simple consulta al Registre, sinó que també es requereix una actuació diligent per estar protegit

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la recent Sentència del Tribunal Suprem número 5512/2025, de 3 de desembre, en què l'Alt Tribunal resol un supòsit relatiu a la constitució d'una hipoteca per qui ja no era propietari de la finca gravada, però la transmissió de la qual no constava inscrita al Registre de la Propietat.

En el cas en concret, la propietària originària ven la finca a un tercer, el qual no obstant no inscriu aquesta compra al Registre de la Propietat. Tot i això, gestiona amb el banc creditor la cancel·lació registral d'una hipoteca prèvia sobre aquesta finca, cosa que permet conèixer aquesta entitat financera de l'existència de la transmissió i de la nova condició de propietari del comprador. Tot i això, posteriorment, el venedor de la finca sol·licita un nou préstec hipotecari que és concedit per la mateixa entitat financera, procedint a tornar a gravar la finca en qüestió (que recordem, s'havia venut però no inscrit la transmissió).

Davant d'aquesta situació, el nou comprador demana a la part venedora i al banc, sol·licitant la declaració judicial de nul·litat d'aquesta hipoteca i de la seva inscripció, tot i que, des d'un punt de vista registral, l'operació era correcta (en formalitzar la hipoteca, a la nota simple constava que el venedor encara era el titular de la finca).

En aquest cas, el Tribunal Suprem determina que cal inclinar-se per la denominada concepció “ètica” de la bona fe registral (art. 34 Llei Hipotecària), segons la qual, perquè el tercer de bona fe quedi protegit per la publicitat registral, cal que, més enllà del que indiqui la nota simple, aquest actuï diligentment per cerciorar-se de la coincidència.

Com en el cas concret, el banc pot tenir coneixement que el venedor ja no és titular de la finca (ja que gestiona la cancel·lació registral d'una hipoteca prèvia amb el comprador, que s'identifica com a tal davant del banc i els seus empleats), procedeix l'estimació de l'acció i, per tant, declarar la nul·litat de la hipoteca i de la inscripció registral consegüent.

7.- Mesures tributàries per a l'exercici 2026. Aspectes a tenir en compte

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la circular fiscal número 9/2025, de l'Il·lustre Col·legi Notarial de Catalunya, on es destaquen les principals mesures fiscals que conté el Reial decret llei 16/2025, publicat al BOE de 24 de desembre ( AQUÍ s'hi pot accedir), aplicables per a l'exercici fiscal de 2026. Es resumeixen a continuació les principals mesures:

En matèria d'IRPF, es prorroguen les deduccions següents:

• Deducció del 20% per a quantitats satisfetes en obres realitzades durant el 2026 per a la reducció de la demanda de calefacció i refrigeració.
• Deducció del 40% per a quantitats satisfetes en obres realitzades durant el 2026 per a la millora del consum d'energia primària no renovable.
• Fins al 31 de desembre del 2027, la deducció del 60% per a quantitats satisfetes en obres de rehabilitació energètica dels contribuents propietaris d'habitatges ubicats en edificis d'ús predominantment residencial.
• Deducció del 15% del valor dadquisició de vehicles elèctrics, així com del valor de la instal·lació de sistemes de recàrrega (bases màximes de deducció de 20.000 i 4.000 euros respectivament).

En matèria d'impost de societats, amb efectes 1 de gener de 2025, es prorroguen un any més els incentius fiscals de llibertat d'amortització d'inversions que utilitzin energia procedent de fonts renovables.

En matèria de “plusvàlua municipal” (Impost sobre l'increment de valor de terrenys de naturalesa urbana), s'actualitzen els imports màxims dels coeficients a aplicar sobre el valor del terreny en el moment de la meritació, penalitzant-se més les vendes “especulatives” oa curt termini d'immobles.

No obstant això, sobre aquestes mesures és molt important tenir en compte que el Congrés dels Diputats no ha convalidat finalment aquest Reial decret llei ( AQUÍ ), amb la qual cosa caldrà esperar la reacció del Govern per saber finalment l'abast real i temporal d'aquestes mesures.

8.- Testament de pares separats/divorciats i administració de béns llegats als fills en cas de defunció. Aspectes a tenir en compte

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Sentència del Tribunal Suprem número 4871/2025, de 27 d'octubre, en què l'Alt Tribunal analitza un cas molt habitual en pares separats/divorciats que, en realitzar el testament i arribar els seus béns als seus fills, designen un administrador perquè aquest sigui administrat perquè gestioni l'herència, en nom dels seus fills cònjuge (per evitar així que l'exmarit o exdona gestionin els seus béns a la seva mort).

En aquest cas, la particularitat del supòsit rau que el testador, més enllà de nomenar un administrador, limita als hereus la disposició dels béns fins als 25 anys, de manera que, fins que arribin a aquesta edat, aquests fills no podran disposar de l'herència (incloent-hi la llegítima), els quals seguirien sent gestionats per l'administrador nomenat.

El cas finalment es judicialitza, i el Tribunal Suprem resol encertadament que, de conformitat amb els arts actuals. 240, 246 i 813 del Codi civil, en assolir-se la majoria d'edat, s'adquireix la plena capacitat d'obrar per administrar i disposar dels béns propis, de manera que aquesta limitació d'administrar els béns més enllà dels 18 anys no pot afectar la llegítima, ja que seria contrari al principi general de la seva intangibilitat.

Així doncs, recordar pares/mares divorciats, que en efecte, poden establir al seu testament una clàusula per imposar l'administració dels béns de la seva herència a algú diferent del seu excònjuge, però sempre tenint en compte que la clàusula de l'administrador només arribarà més enllà dels 18 anys a la part que excedeixi de la llei.

9.- Molt de compte amb les compravendes de participacions a Notaria. Fer les coses malament pot tenir greus conseqüències per als clients i per al notari

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a una Sentència del Tribunal Suprem molt rellevant, en concret la 5981/2025, de 9 de desembre, relativa a una mala praxi notarial en el marc d'una compravenda de participacions socials, i la responsabilitat que se'n deriva per al fedatari públic.

El cas versa sobre la compravenda d'unes participacions socials d'una mercantil, el preu de les quals en part queda ajornat, garantint-se el mateix amb una condició suspensiva. La compravenda es formalitza en escriptura pública a la Notaria del senyor “X”.

Arribat el moment del pagament d'aquest preu ajornat, el comprador ho impaga, de manera que, el venedor, insta l'execució forçosa al jutjat, però aquesta resulta infructuosa, ja que la societat compradora havia revenut aquestes participacions socials a un tercer de bona fe, a la mateixa Notaria, però actuant com a substitut un altre Notari (don “Y”). En aquesta segona compravenda, el Notari substitut no verifica l'existència de la condició suspensiva, ni el seu compliment, ni n'adverteix les parts.

Finalment, el comprador que deu els diners resulta insolvent, de manera que el venedor original no pot cobrar la totalitat dels seus diners, de manera que, a la vista d'això, decideix demanar als dos notaris, reclamant-los el preu de la compravenda més els interessos corresponents (estem parlant en total de gairebé 600.000 euros).

El Tribunal Suprem, donant la raó al demandant, determina que el Notari intervinent va incomplir els seus deures professionals com a fedatari públic (arts. 1 LN i 1, 145, 146, 147 i 196 del Reglament Notarial), en no haver vetllat per la legalitat de la transmissió, la compliment dels requisits legals i la condició suspensiva, conseqüència de la qual cosa, el condemna a satisfer a aquest demandant les quantitats reclamades.

Per tenir present aquest cas en totes les compravendes de participacions socials i extremar el zel per garantir els drets dels atorgants i evitar responsabilitats professionals derivades d'una mala praxi professional.

10.- Inscripció al Registre Mercantil de la liquidació d'una empresa concursada. És possible encara que hi hagi deutes al balanç

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 6 d'octubre de 2025 (BOE de 21 de gener de 2026) en què s'analitza un interessant supòsit en relació amb una escriptura de liquidació d'una SL.

El cas parteix d'una SL que va entrar en concurs, en què s'acredita que la societat no té massa activa. En vista d'això, el jutge del concurs resol, a l'empara de la legislació concursal, que escau la liquidació de la societat per via mercantil. Per això, la Junta General de la societat adopta l'acord corresponent i l'eleva a públic mitjançant la necessària escriptura pública de liquidació.

Presentada a inscripció aquesta escriptura, el Registrador Mercantil denega la inscripció, al·legant en essència que, de conformitat amb el balanç final de liquidació de la societat, aquesta presenta uns deutes de més de 8 milions d'euros, de manera que, de conformitat amb l'art. 395 de la Llei de societats de capital, es requereix el pagament previ o la consignació dels deutes esmentats o, si s'escau, seguir-se el procediment concursal corresponent.

Interposat el corresponent recurs, la Direcció General el resol revocant la nota de qualificació, determinant que, en aquest cas, havent acordat pel jutge la conclusió del concurs per insuficiència de la massa activa de la societat concursada i ordenat pel jutge el tancament provisional del full registral, s'ha d'admetre que, abans que transcorri 1 any des de la resolució judicial que ordeni el tancament cancel·lació de la inscripció de la personalitat jurídica de la societat.