Notes jurídiques pràctiques - Març 2026
1.- Canvi en les majories necessàries per acordar obres d'eficiència energètica a edificis comunitaris
S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç al Reial decret llei 7/2026, de 20 de març, pel qual s'aprova el Pla Integral de Resposta a la Crisi a l'Orient Mitjà, en virtut del qual s'articula una modificació de la Llei de propietat horitzontal, en concret, pel que fa al règim de majories necessàries per acordar la instal·lació adaptació dels existents, així com la instal·lació de sistemes comuns o privatius, d'aprofitament d'energies renovables, incloent-hi l'aerotèrmia i la geotèrmia, o de les infraestructures necessàries per accedir a nous subministraments energètics col·lectius.
Així doncs, en concret, es modifica l'article 17.3 de la LPH, de manera que, a partir d'ara “la instal·lació de les infraestructures comunes per a l'accés als serveis de telecomunicació regulats al Reial decret llei 1/1998, de 27 de febrer, sobre infraestructures comunes als edificis per a l'accés als serveis de telecomunicació, o l'adapta aprofitament d'energies renovables, incloent l'aerotèrmia i geotèrmia, o de les infraestructures necessàries per accedir a nous subministraments energètics col·lectius, podrà ser acordada, a petició de qualsevol propietari, per un terç dels integrants de la comunitat que representin, alhora, un terç de les quotes de participació ”.
Com veiem doncs, s'introdueix una reforma important en el règim de majories necessàries per acordar aquesta classe d'obres o innovacions, ja que a partir d'ara, només que votin a favor de la proposta 1/3 dels veïns, aquesta tirarà endavant. Per tenir en compte per tots els professionals del sector i propietaris dimmobles subjectes al règim de propietat horitzontal.
2.- Constitució de societat i defectes a l'objecte social. Per aconseguir la inscripció caldrà una petició expressa i específica d'inscripció parcial que s'hi refereixi
S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Resolució de 23 d'octubre de 2025, de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública (BOE de 23 de febrer de 2026), en el recurs interposat contra la nota de qualificació estesa pel registrador mercantil de Madrid a inscriure una escriptura de constitució de societat.
El cas parteix d'una escriptura de constitució d'una SL, en la qual, entre les diferents activitats que conformaran el seu objecte social, s'inclou la de comerç al detall d'articles mèdics i comerç a l'engròs de productes farmacèutics . Així mateix, a l'escriptura s'inclou una petició d'inscripció parcial genèrica a l'empara de l'art. 63 del Reglament del Registre Mercantil. Presentada a inscripció l'escriptura, aquesta és qualificada negativament, ja que el Registrador, correctament, considera que aquesta activitat econòmica està limitada a oficines de farmàcia o serveis de farmàcia hospitalària, de conformitat amb la normativa sectorial corresponent.
El cas finalment arriba a la Direcció General, la qual resol que, en aquests casos (defecte en un dels diversos objectes socials elegits que no és inscriptible), correspon als interessats decidir “si opten per la inscripció sense aquestes activitats o per l'esmena, sense que es pugui pretendre l'aplicació automàtica de l'article 63.2 del Reglament del Registre Mercantil, ni fins i tot estant previst a l'escrit. Per tant, en aquests casos, caldrà una petició individualitzada d'inscripció parcial que es refereixi expressament i específicament a l'objecte social, ja sigui en el mateix document, ja sigui en una esmena posterior de l'escriptura.
3.- Poders notarials de pares a fills. Abús del poder i límits de l'apoderament
S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Sentència del Tribunal Suprem número 609/2026, de 17 de febrer, en què s'analitza un cas en què un fill, abusant d'un poder general que li va atorgar el seu pare fa molt de temps, “buida” de forma abusiva i fraudulenta el patrimoni del pare a favor dels fills (entre ells,
En el supòsit en qüestió, el fill utilitza un poder general/“amplíssim”, atorgat a favor seu pel seu pare (que és un senyor vidu de 90 anys), per, sense el seu coneixement ni autorització, “autodonar-se”, juntament amb els seus germans, tot el patrimoni immobiliari del pare (que arribava a una xifra total d'aproximadament 2 milions d'euros). Aquest moviment es desferma quan els fills tenen coneixement de les intencions del pare de tornar a casar-se amb una altra dona, amb els efectes que això podria tenir per a les seves expectatives hereditàries. Una vegada que el pare coneix aquests fets, sol·licita judicialment la nul·litat de les donacions, cosa que no és admesa en primera instància, en considerar el Jutjat competent que el fill-mandatari havia actuat dins de les facultats del poder i en benefici del pare-mandant, per protegir el seu patrimoni patrimoni. Això no obstant, en segona instància, l'Audiència Provincial revoca la sentència, considerant que en aquest cas, l'actuació del fill no pretenia protegir el patrimoni del pare, sinó simplement salvaguardar les seves expectatives hereditàries, recorrent per això a una extralimitació en l'ús del mandat conferit. El Tribunal Suprem confirma aquesta tesi, resolent que el mandatari (el fill) no es pot emparar en els límits formals del poder per actuar en benefici propi o de tercers, sense consentiment del poderdant i en el seu perjudici, ja que actuar d'aquesta manera constitueix un abús del poder conferit (arts. 1718 i 1719 CC).
Per tenir molt en compte en les relacions patern – filials on es concedeixen aquesta classe de poders generals, ja que un ús indegut del mateix pot acabar comportant greus problemes patrimonials i jurídics a les parts implicades.
4.- Cura amb les subrogacions de préstec hipotecari promotor i manca de transparència
S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la molt rellevant Sentència del Tribunal Suprem número 423/2026, de 4 de febrer, on s'analitza la manca de transparència de la subrogació d'un préstec hipotecari promotor quan no s'informa correctament el deutor de les condicions de tipus d'interès del préstec que se subroga.
En concret, el Tribunal Suprem determina que a les subrogacions d'hipoteques de promotor, si el banc no va lliurar l'escriptura original ni va informar de les condicions (especialment amb IRPH), la clàusula d'interessos és nul·la per manca de transparència. Això permet deixar la hipoteca sense interessos i recuperar els pagats. Així doncs, l'Alt Tribunal determina que no n'hi ha prou que el comprador declari "conèixer i acceptar" el préstec del promotor, sinó que a més cal que el banc acrediti que va lliurar la documentació precontractual i l'escriptura original. En cas que això no passi, si es declara nul·la la clàusula del tipus d'interès per manca de transparència, la hipoteca queda sense interès remunerador (això és, al 0%) i el banc es veu obligat a tornar tots els interessos remuneratoris cobrats, més els interessos legals.
Per tenir molt en compte per les entitats de crèdit a l'hora de formalitzar aquesta classe d'operacions, així com per als deutors que, si escau, hagin subscrit una subrogació en aquestes condicions.
5.- Formació pràctica notarial. Resolucions essencials de 2025
S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la sessió de vídeo formació en línia impartida per la Fundació Notariat, en la qual, en aquesta ocasió s'analitzen les Resolucions essencials de 2025 emeses per la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública.
La sessió va a càrrec del senyor José Castaño Casanova, Notari de Màlaga, i del senyor José Castaño López, Notari de l'Hospitalet de Llobregat. En la formació, s'analitzen diverses resolucions de gran interès emeses al llarg del passat exercici, com per exemple, entre d'altres, relatives a canvis d'usos d'immobles, funció notarial de protecció a les opcions de compra amb possible encobriment de pacte comisori, admissibilitat de compravendes amb preu determinable a futur, identificació dels mitjans de pagament en una dació en pagament derivada d'un préstec immatriculador, o la naturalesa real de la llicència de lloguer de curta durada, entre d'altres. S'adjunta ( AQUÍ ) presentació a PowerPoint de la sessió amb el resum dels aspectes més rellevants de les esmentades resolucions.
Per al seu visionat, estudi i aplicació pràctica en les operacions anàlogues que es formalitzin al despatx notarial.
6.- La DGT denega la possibilitat d'aplicar l'exempció per transmissió d'habitatge habitual, sense reinversió, a més de 65 anys no resident
S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Consulta Vinculant V2530-25, de 18 de desembre, en què la Direcció General de Tributs resol una consulta relativa a la possibilitat o no d'aplicar l'exempció per transmissió d'habitatge habitual, sense reinversió, a una persona més gran de 65 anys no resident.
El cas versa sobre una persona física major de 65 anys i propietària del seu habitatge habitual a Espanya, on ha estat residint ininterrompudament durant més de 7 anys. A causa de la seva edat avançada, es planteja traslladar la seva residència habitual al seu país d'origen (França) i vendre la que ha estat la seva vivenda a Espanya. En aquesta venda, és previsible que obtingui un guany (per diferència del preu de venda i el de compra), no tenint previst reinvertir l'import obtingut, per aquesta transmissió, en l'adquisició d'un nou habitatge habitual. Afegeix que és probable que, a causa del trasllat de residència, deixi de ser resident fiscal a Espanya. En aquest supòsit, després d'analitzar els fets que es plantegen i la normativa aplicable, la DGT resol que l'exempció per venda d'habitatge habitual a més grans de 65 anys no s'aplica a no residents. En concret, l'Administració conclou que, en tenir la condició de no resident en el moment de la transmissió, el guany patrimonial queda subjecte a l'impost sobre la renda de no residents (IRNR) i que en aquest àmbit no és aplicable l'exempció prevista a l'IRPF per a majors de 65 anys. Així mateix, tampoc no procedeix l'exempció per reinversió regulada al TRLIRNR, atès que la contribuent manifesta que no destinarà l'import a l'adquisició d'un nou habitatge habitual.
Per tenir en compte quan assessorem fiscalment els nostres clients en aquesta classe d'operacions, que és factible que es donin a la pràctica.
7.- Webinots 83. Tokenització de valors negociables
S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la sessió de vídeo formació impartida per l'Il·lustre Col·legi Notarial de Catalunya, on Cristina Requena Torrecillas, notària de Barcelona, protagonitza una sessió formativa relativa a la tokenització de valors negociables.
En concret, la sessió se centra a analitzar la reforma de la Llei de mercat de valors i llei de societats de capital, on s'aborda l'impacte pràctic i societari de la digitalització dels instruments financers. Important per tenir en compte, ja que la tokenització d'actius (és a dir, la representació digital d'actius com a accions d'una SA, a través d'una xarxa blockchain) ja és una realitat en el tràfic jurídic mercantil espanyol, i cal tenir en compte que, per exemple, ja s'estan autoritzant i inscrivint societats mercantils les accions de les quals neixen directament token.
Per al seu visionat i estudi amb detall, doncs és una realitat que ben aviat de ben segur es generalitzarà a la major part de despatxos notarials del país.
8.- Complement de convocatòria de Junta General sol·licitada per soci minoritari quan el càrrec dadministrador està caducat. Aspectes a tenir en compte
S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a Resolució de 2 de desembre de 2025, de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública (BOE de 12 de març de 2026), en el recurs interposat contra la nota de qualificació estesa pel registrador mercantil de València, rebutjant la pràctica d'una anotació preventiva de complement de.
El cas parteix d'un soci minoritari (titular de més del 5% del capital d'una SA) que té coneixement a través del BORME de la convocatòria de junta general d'accionistes de la SA esmentada, realitzada a través del Registrador Mercantil, en tenir el càrrec d'administrador caducat (ex. article 171 de la Llei de Societats de Capital). Davant d'aquest fet, el soci minoritari pretén incloure un complement de la convocatòria per discutir, a més del nomenament de nou administrador, la dissolució de la societat i el nomenament de liquidador. Per articular aquest complement de convocatòria, el soci minoritari insta una acta notarial, en virtut de la qual, es requereix a la mateixa societat ia la presidenta de la Junta designada pel registrador mercantil a aquest efecte. Així mateix, i posteriorment, el soci minoritari presenta al Registre Mercantil una sol·licitud, a l'empara de l'art. 104 del Reglament del Registre Mercantil, perquè es practiqui una anotació preventiva de la publicació dun complement a la convocatòria duna Junta. Presentada aquesta sol·licitud, el Registrador denega la pràctica de l'anotació preventiva, al·legant en essència que el requeriment l'ha realitzat incorrectament el soci minoritari (perquè l'ha dirigit a la societat ia la presidenta de la junta designada pel Registrador Mercantil, quan aquesta no és ni la convocant de la junta, ni té investida autoritat per complementar la convocatòria).
Interposat el corresponent recurs, la Direcció General confirma la nota de qualificació, resolent que en aquests casos, quan la convocatòria de Junta la realitza el Registrador Mercantil en estar vacant el càrrec d'administrador, si un soci minoritari vol fer un complement de convocatòria, aquest s'haurà d'adreçar al mateix Registrador Mercantil convocant, perquè prengui la decisió procedent conforme a Dret.
9.- L'herència jacent no paralitza la divisió de la cosa comuna quan qui la sol·licita és un copropietari per títol propi
S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Sentència del Tribunal Suprem número 288/2026, de 26 de febrer, en què s'analitza un cas on es discuteix la divisió i venda forçosa d'un immoble que pertany a diverses persones.
En el cas en qüestió, una persona és copropietària d'un % d'un immoble, en virtut d'una donació, mentre que una part restant de l'immoble pertany a una altra persona que mor, sense que els hereus hagin acceptat encara l'herència. Aquest copropietari, no desitjant romandre més en aquesta situació de comunitat, interposa una demanda de divisió de cosa comuna contra l'herència jacent, sol·licitant la venda forçosa de l'immoble, a l'empara de l'article 400 del Codi civil, que estableix que cap copropietari està obligat a romandre en una comunitat de béns, i faculta qualsevol propietari a sol·licitar la divisió de la propietat. El cas finalment arriba al Tribunal Suprem, el qual resol que efectivament, encara que l'altre copropietari sigui una herència jacent (és a dir, pendent que l'acceptin els hereus), això no és cap impediment per poder sol·licitar la divisió de la cosa comuna (“a l'herència jacent se li reconeix capacitat processal per demandar i ser comparteix per art).4.1. conforme a la llei, l'administrin ex. art. 7.5”.
Interessant supòsit per recordar totes les persones que, sent copropietàries d'un immoble (per exemple a resultes d'una herència a favor de diversos germans), no vulguin romandre en aquesta situació de comunitat, la llei els reconeix dret a posar fi a aquesta situació, i fins i tot pot forçar la venda de l'immoble.
10.- Exhibició de còpia autoritzada de poders. Cal fer les coses bé
S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Resolució de 22 d'octubre de 2025, de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública (BOE de 23 de febrer de 2026), en el recurs interposat contra la negativa de la Registradora de la Propietat del Campello a inscriure una escriptura de compravenda.
El supòsit analitzat aborda la clàssica situació que es produeix a Notaria, quan habitualment la part venedora (una societat) es troba representada per una altra de mercantil (una gestoria facultada a través d'un subapoderament) i aquesta, alhora, per un dels seus empleats apoderats. En aquests casos, la Direcció General determina que és obligatòria l'exhibició al Notari tant de l'escriptura de subapoderament de la societat venedora a la gestoria, com de l'escriptura de poder de la gestoria al seu representant representant, ja que només en virtut d'això l'apoderat pot actuar vàlidament en nom i representació de la venedora. Així mateix, la Direcció General recorda que, gràcies a la implantació de la còpia autoritzada electrònica, l'exhibició d'aquests apoderaments i la comprovació de la seva vigència s'ha facilitat molt a la pràctica notarial.
Per tenir en compte en el dia a dia de la formalització d'operacions immobiliàries de tota classe, així com en el correcte reflex en les escriptures matrius que es formalitzin.
