Notes jurídiques pràctiques - Maig 2024
1.- Es pot constituir un dret d' opció de compra d' una farmàcia a favor d' una societat mercantil
S'adjunta (AQUÍ) Resolució de la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de 30 d'abril de 2024 (BOGC de 10 de maig de 2024), en la qual la DG resol un supòsit en el qual la titular d'una farmàcia situada a Palamós concedeix una opció de compra sobre la mateixa, a favor d'una societat mercantil.
El Registrador Mercantil denega la inscripció del dret real d'opció de compra al·legant que la titularitat d'una farmàcia només pot ser d'una persona física farmacèutica (i no jurídica, tal com es constitueix en aquest cas), en base, entre d'altres, a l'art.
La DG revoca la qualificació negativa, i admet la inscripció, basant-se en el fet que en la pròpia escriptura de constitució del dret d'opció de compra es pacta que el dret de l'optant es pot cedir a un tercer (que sí que pot complir el requisit legal) i que, així mateix, s'especifica que, quan s'hagi d'exercir el dret, s' hauran de complir tots els requisits que estableix l' escriptura de constitució i els altres requisits legals i administratius.
2.- Les disposicions testamentàries a favor del cònjuge esdevenen ineficaces davant d' una crisi matrimonial
S'adjunta (AQUÍ) Resolució de la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de 8 de maig de 2024 (BOGC de 15 de maig de 2024), en la qual la DG resol un supòsit en el qual un senyor, en el seu testament, institueix com a hereva única la seva esposa, amb una sèrie de substitucions. Anys després, el matrimoni se separa legalment (amb la corresponent sentència judicial) i, finalment, el marit mor.
L'esposa pretén adjudicar-se l'herència (ens els béns, un immoble) en base a aquest testament, la qual cosa és rebutjada pel Registrador davant el qual es presenta la instància privada d'acceptació d'herència, fonamentalment, en base a l'article 422-13 CCCat, on es determina que "la institució d'hereu, els llegats i les altres disposicions que s'hagin ordenat a favor del cònjuge del causant esdevenen ineficaços si, després d' haver estat atorgats, els cònjuges se separen de fet o legalment, o es divorcien, o el matrimoni és declarat nul, així com si en el moment de la mort hi ha pendent una demanda de separació, divorci o nul·litat matrimonial, llevat de reconciliació".
La DG confirma la nota de qualificació, a l' empara de l' esmentat precepte.
3.- La cancel·lació total del dret real d'hipoteca davant un pagament parcial de l'obligació garantida és una operació subjecta a tributació
S'adjunta (AQUÍ) Resolució DGSJFP de 25 d'abril de 2024 (BOE de 17 de maig de 2024), en la qual la DG resol un cas en què el creditor hipotecari (UCI), concedeix una cancel·lació total d'una garantia (dret real d'hipoteca), davant d'un pagament parcial del deute pendent (en l'escriptura de cancel·lació es reconeix expressament que queda pendent de pagament part del deute).
El Registrador denega la inscripció afirmant que, en tal cas (pagament parcial), de conformitat amb la normativa tributària autonòmica, l'operació està subjecta a tributació (ITPAJD), de manera que haurà de presentar-se el corresponent model acreditatiu de la liquidació de l'impost, ja que de conformitat amb l'article 57 del DLeg 1/2018, l'exempció de l'impost en les cancel·lacions d'hipoteca només correspon quan es produeix el pagament (total, no parcial) de l'obligació garantida.
La DG confirma la nota de qualificació, confirmant que si no es compleix el requisit que la cancel·lació obeeixi al pagament (total) de l'obligació garantida, l'operació no queda inclosa en els supòsits en què no és obligatòria la presentació de la liquidació impositiva corresponent davant l'Agència Tributària autonòmica, de manera que perquè es pugui inscriure la cancel·lació, caldrà liquidar l' impost en qüestió.
4.- Successió amb testament de Regne Unit. Cal acreditar el compliment dels requisits exigits per la legislació del Regne Unit en matèria successòria
S'adjunta (AQUÍ) Resolució DGSJFP de 29 d'abril de 2024 (BOE de 16 de maig de 2024), en la qual la DG resol un cas relatiu a una herència internacional, on un testador, de nacionalitat britànica i amb residència a Anglaterra, atorga un testament el 2003 a Londres davant d'un notari local. Finalment, mor l' any 2022, després de la qual cosa, s' autoritza a Espanya, davant de Notari espanyol, amb base al testament indicat, l' escriptura d' adjudicació dels béns que el causant té al nostre país, tot això a l' empara d' aquesta disposició testamentària.
El Registrador denega la inscripció ja que, en tractar-se d'un testament de Regne Unit, s'ha d'acreditar que s'ha obtingut el "probat" o adveració per part de les Autoritats d'aquest país i, perquè així mateix, no consta en l'escriptura d'acceptació d'herència la legislació que regeix la successió, a l'empara del Reglament Europeu de successions 650/2012.
La DG confirma íntegrament la nota de qualificació, determinant que, en aquest cas, en no existir "professio iuris" expressa per part del causant (això és, elecció de llei aplicable a la seva successió), es requereix aportar el "probat" (resultat d'un procés legal a seguir a Regne Unit a través del qual un Tribunal supervisa i aprova la distribució dels béns de l'herència a favor dels hereus) així com la determinació expressa de legislació aplicable a la successió.
5.- Compravenda i mitjans de pagament. Si el preu es paga amb xec, és obligatori incorporar testimoni del mateix
A tall de recordatori, s'adjunta (AQUÍ) Resolució DGSJFP de 23 d'abril de 2024 (BOE de 15 de maig de 2024), en la qual la DG resol un cas que ens serveix per seguir tenint present que, en el marc d'una compravenda d'immoble, si el preu es paga mitjançant xec, és obligatori incorporar-ne un testimoni a l'escriptura de compravenda, doncs altrament, això impedirà la inscripció del document.
6.- Declaració d' obra nova per antiguitat i divisió horitzontal. Molta cura doncs, segons el cas, sí que es pot arribar a ser necessària una llicència urbanística
S'adjunta (AQUÍ) Resolució DGSJFP de 24 d'abril de 2024 (BOE de 15 de maig de 2024), en la qual la DG resol un cas en el qual s'atorga davant de Notari, una escriptura de declaració per antiguitat d'obra nova acabada i divisió horitzontal, en virtut de la qual, dins d'una parcel·la on existia un habitatge, es declara ara que existeixen en realitat 2 habitatges independents, procedint-se així mateix a formalitzar una divisió horitzontal de dita finca en dues parts completament independents registralment entre si (és a dir, es declara que existeixen 2 habitatges i es reparteixen el terreny existent entre elles, de forma exclusiva i excloent, amb les seves superfícies independents, els seus propis llindars, etc.).
El Registrador denega la inscripció al·legant que, en aquest cas, s'està realment davant un acte de divisió material de finca o parcel·lació, per a la qual cosa, es requereix la corresponent resolució administrativa de concessió de llicència urbanística o de declaració municipal d'innecessarietat, sent aquest criteri confirmat per la DG en la resolució del corresponent recurs.
7.- Venda d' immoble per persona divorciada. No cal aportar el conveni regulador aprovat judicialment
S'adjunta (AQUÍ) Resolució DGSJFP de 24 d'abril de 2024 (BOE de 15 de maig de 2024), en la qual la DG resol un cas en el qual una persona divorciada (abans casada en règim convencional de separació de béns), ven una finca de la seva propietat, manifestant que la finca objecte de venda no constitueix el domicili habitual i permanent de la seva família.
El Registrador denega la inscripció al·legant que, en aquest cas, cal aportar el corresponent conveni regulador aprovat judicialment, del qual resulti que no s'atribueix l'ús d'aquest habitatge a l'excònjuge o, en altre cas, la ratificació d'aquest, sense que sigui prou la manifestació unilateral del transmitent que la finca objecte de la transmissió "no constitueix el seu domicili habitual i permanent de la seva família".
El notari autoritzant del document presenta el corresponent Recurs davant la DG, el qual és estimat, considerant el Centre Directiu que en tal supòsit, en no existir en el Registre ni en el document qualificat constància que s' hagi atribuït l' ús d' aquest habitatge a una altra persona, no existeix cap norma que imposi l' obligació d' exhibir el corresponent conveni regulador aprovat judicialment, del que resulti que no s' atribueix l' ús de tal habitatge a l' excònjuge, o, en altre cas, la ratificació d' aquest.
8.- Modificació d' estatuts socials i dret d' informació al soci. En la convocatòria de junta no cal incloure expressament el dret dels socis a examinar el text íntegre de la proposta si en la convocatòria consta el text íntegre d' acords
S'adjunta (AQUÍ) Resolució DGSJFP de 16 d'abril de 2024 (BOE de 15 de maig de 2024), en la qual la DG resol un cas en el qual s'eleva a públic una modificació d'estatuts socials (trasllat de domicili, canvi de l'estructura de l'òrgan d'administració, forma de convocatòria de les juntes, etc.). En el cas concret, l' ordre del dia de la convocatòria de la junta general contenia el text íntegre dels acords sotmesos a debat, així com la nova redacció que passarien a tenir els articles dels estatuts socials la modificació dels quals es proposava.
La Registradora Mercantil denega la inscripció al·legant que no s'havia respectat, en deguda forma, el dret d'informació al soci (art. 287 de la Llei de Societats de Capital), en virtut del qual, aquests tenen dret a examinar, en el domicili social, el text íntegre de la modificació proposada.
Davant d'aquesta qualificació, s'interposa el corresponent recurs, el qual és estimat per la Direcció General, determinant que l'anunci de convocatòria de la junta general expressa amb prou claredat el contingut de la modificació estatutària i el text íntegre dels acords sotmesos a debat així com la nova redacció que passarien a tenir els articles dels estatuts socials la modificació dels quals es proposava (i, en el cas concret, a major abundament, els tres únics socis eren també administradors solidaris de la societat, per la qual cosa no només tenien el dret sinó també el deure d' estar informats sobre la marxa dels assumptes de la societat i podien accedir a tota la documentació social, sense que consti que als administradors solidaris no convocants se' ls hagi impedit l' accés a aquesta informació).
9.- L'extinció de condomini sobre immobles adquirits en base a diferents títols de propietat queda subjecta a l'impost d'actes jurídics documentats
S'adjunta (AQUÍ) Sentència del Tribunal Suprem 2218/2024, de 30 d'abril, on es resol un supòsit en el qual dos germans són copropietaris de 3 finques, de les quals, 2 d'elles són adquirides per compravenda, i la tercera, per donació d'una familiar. Passat el temps, els germans formalitzen la dissolució del condomini de les 3 finques, plantejant-lo com si fos una sola comunitat.
Davant aquest procedir, l' Administració Tributària autonòmica inicia un procediment de comprovació de valors, en el qual finalment, qualifica l' operació com de permuta, essent doncs necessari tributar per això en la modalitat de Transmissions Patrimonials Oneroses, ja que considera que els béns sobre els quals compartien titularitat conformaven dues comunitats de béns diferents en atenció als diversos títols d' adquisició.
El cas arriba finalment al Tribunal Suprem, el qual, revoca el criteri de l'administració, determinant que l'extinció de dos condominis, formalitzada en escriptura pública, quan s'adjudiquen els dos béns immobles indivisibles sobre els quals recau un dels condominis, que compensa l'excés d'adjudicació part en metàl·lic part pel lliurament de diversos béns mobles i un bé immoble que era titularitat exclusiva d'un dels copropietaris, constitueix per a l' expressat adjudicatari un supòsit de no-subjecció a la modalitat de Transmissions Patrimonials Oneroses, havent de tributar per la quota gradual de la modalitat d' actes jurídics documentats, sense que tingui rellevància a efectes fiscals que els béns adjudicats haguessin estat adquirits i incorporats als condominis en virtut de diferents títols d' adquisició.
10.- L' adquisició a títol onerós del tercer de bona fe queda protegida per la fe pública registral de l' extensió de l' assentament de presentació del títol en el registre de la propietat
S'adjunta (AQUÍ) Sentència del Tribunal Suprem 2171/2024, de 8 d'abril, on es resol un supòsit referit a la constitució d'una hipoteca sobre una finca, propietat d'un comuner que se la va adjudicar en una dissolució de condomini que després és declarada invàlida pels tribunals de justícia. En el cas concret, l' extinció de condomini i la hipoteca se signa el mateix dia, de forma simultània i consecutiva en la notaria corresponent.
El Tribunal Suprem resol que la protecció de la fe pública registral del tercer adquirent de bona fe opera des del moment en què s'estén l'assentament de presentació en el Registre de la Propietat, de manera que, en el cas concret, com quan se signa la hipoteca, l'extinció de condomini encara no s'havia presentat en el Registre (de manera que encara no existia aquest assentament de presentació), el dret del banc no queda protegit per la fe pública registral de l' art. ~ ~ ~ 34 LH, de manera que en declarar-se invàlida l' extinció de condomini, procedeix anular també la inscripció d' aquest dret real d' hipoteca.
11.- Dret de tempteig i retracte en operacions immobiliàries de grans tenidors a Catalunya
S'informa que el Decret Llei català 6/2024, de 24 d'abril, de mesures urgents en matèria d'habitatge (AQUÍ) no ha estat convalidat pel Parlament de Catalunya, de manera que, el dret de tempteig i retracte en transmissions de grans tenidors persona jurídica que es va indicar a la newsletter del mes d'abril queda sense efecte.
12.- Partició d' herència en dret comú. No cal notificar al legitimari la partició pel comptador-partidor testamentari per poder inscriure els béns immobles adjudicats als hereus
S'adjunta (AQUÍ) Resolució DGSJFP de 23 d'abril de 2024 (BOE de 15 de maig de 2024), en la qual la DG resol un cas relatiu a una partició d'herència d'una senyora, morta amb testament, en el qual, lega l'usdefruit de l'herència al seu marit, nomena 3 dels seus fills com a hereus, i a una quarta filla, li llegeix la llegítima estricta que li correspongui (facultant els hereus per pagar aquesta llegítima en metàl·lic, fins i tot extrahereditari). En l' escriptura de partició, es realitza el repartiment de l' herència entre els hereus, i pel que fa al llegat d' aquesta filla, es determina que, entre els béns de l' inventari, hi havia un saldo en compte d' estalvi de la qual s' adjudica a la legatària de llegítima estricta la quantitat necessària per al pagament de la mateixa, expressant-se que "aquesta quantitat, una vegada acceptat el llegat i liquidat l'impost, serà transferida al compte que indiqui la legatària".
Presentada a inscripció en el Registre de la Propietat aquesta escriptura, el Registrador denega la inscripció d'unes finques a favor dels hereus perquè al seu parer, de conformitat amb l'article 844 del Codi Civil i art. 80 del Reglament Hipotecari, cal que es posi en coneixement del perceptor (mitjançant acta o altre document públic), l' existència d' aquesta llegítima, en el termini d' un any.
Interposat el recurs corresponent, la DG revoca la nota de qualificació indicada, determinant que no hi ha una disposició específica en la llei, ni pronunciament en la jurisprudència, ni doctrina, pels quals, en el cas de partició realitzada pel comptador-partidor testamentari, s' exigeixi el coneixement previ pel legitimari o almenys la seva notificació a aquest, per a la inscripció de la partició.
13.- Dissolució i liquidació de societat. No cal que el balanç final de liquidació s' ajusti al pla general comptable
S'adjunta (AQUÍ) Resolució DGSJFP de 23 d'abril de 2024 (BOE de 15 de maig de 2024), en la qual la DG resol un cas relatiu a una dissolució i liquidació d'una SL, a l'escriptura de la qual s'adjunta un balanç de liquidació on no existeixen creditors, amb una sèrie de partides d'actiu, i amb un passiu igual a 0.
El Registrador denega la inscripció, al·legant que existeix error en el balanç final de liquidació, ja que en el mateix falten partides fonamentals (com la de capital social) i perquè, així mateix, el passiu i l'actiu han de ser iguals.
Presentat recurs, la DG revoca la nota de qualificació, al·legant que el balanç final de liquidació opera com un compte de tancament, per la qual cosa no és necessari el seu encaix en les normes que regulen l'estructura i contingut del balanç ordinari d'un exercici social (i perquè, així mateix, en les manifestacions de l'escriptura es poden reflectir dades rellevants per a la inscripció, com per exemple, la xifra de capital social que no apareix en aquest balanç aportat.
