Notes jurídiques pràctiques - Febrer 2026

1.- En una escriptura de dació en pagament de deute cal justificar els mitjans de pagament del deute originat en el préstec previ

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 4 de setembre de 2025 (BOE de 5 de desembre de 2025) en què es resol el recurs interposat contra la negativa de la Registradora de la Propietat número 4 de Barcelona a inscriure una escriptura de dació en pagament.

El cas parteix d'una societat que reconeix tenir un deute amb un altre, especificant que la causa del deute són diversos préstecs de diners rebuts amb anterioritat. S'incorpora a l'escriptura una relació de la quantia i les dates dels préstecs, però sense justificar els mitjans de pagament d'aquests préstecs. En pagament del deute reconegut, la societat deutora adjudica a la creditora la propietat de dues finques, la qual cosa es pretén inscriure ara al Registre de la Propietat.

Presentada a inscripció, la Registradora qualifica negativament el document, exigint la identificació dels mitjans de pagament emprats en el contracte de préstec originari (arts. 24 LN, 254.4 LH i 177 RN), adduint que, en ser el préstec la causa del deute que ara s'extingeix amb el diner en pagament del blanqueig de capitals.

Interposat el recurs corresponent, la Direcció General desestima el recurs i confirma la nota de qualificació, confirmant que, en aquesta classe de negocis, cal acreditar els mitjans de pagament, per evitar així la consagració de negocis jurídics ficticis que emmascarin altres relacions jurídiques entre les parts o siguin susceptibles d'incórrer en conductes il·lícites en l'àmbit del blan.

2.- Com cal procedir si el Registre Mercantil Central em denega implícitament una denominació sol·licitada per a una nova empresa?

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Resolució de 23 de setembre de 2025, de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública (BOE de 14 de gener de 2026), en el recurs interposat contra la nota de qualificació estesa pel registrador mercantil central III (d'ara endavant RMC), per la qual es denega determinada reserva.

El cas parteix del supòsit en què una societat sol·licita al RMC la reserva d'una sèrie de denominacions socials amb l'ordre següent: “Grup Getura, SL”, “Grup Empresarial Getura, SL”, “Getura Corporació, SL”, “Getura Enterprise, SL” i “Getura Ecomerce i Assessorament, SL”. El RMC expedeix certificació conforme no figura registrada la segona de les denominacions sol·licitades (“Grup Empresarial Getura”), sense pronunciar-se expressament sobre la primera opció sol·licitada.

Davant d'aquesta situació, l'interessat recorre la denegació, a la qual cosa s'oposa el registrador mercantil, al·legant que no hi ha una qualificació negativa com a tal. Davant d'aquest argument, la DG reconeix que, en efecte, en aquests casos, existeix en realitat una qualificació negativa implícita (és a dir, si s'emet una certificació conforme la segona o successives denominacions no figuren registrades, això suposa que les denominacions que figuren en primer lloc són evidentment denegades) de manera que, davant d'una altra situació, és obvi que contra aquesta qualificació seient.

Per tenir en compte per qualsevol interessat a constituir una SL o SA que es trobe en aquesta situació.

3.- El Tribunal Suprem torna a avalar que en comprar un habitatge amb hipoteca, el valor de taxació hipotecari pugui ser utilitzat com a referència per tributar per l'ITP

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Sentència del Tribunal Suprem número 369/2026, de 9 de febrer, en què la Sala III, del Contenciós de l'Alt Tribunal, es torna a pronunciar sobre un cas molt habitual a la pràctica, i que és molt important que els contribuents el coneguin.

El cas en concret parteix d'una compravenda d'un immoble, per a la qual es necessita finançament hipotecari, on la particularitat és que el preu de compra és inferior al valor de taxació que dóna la taxació hipotecària oficial (circumstància molt habitual a la pràctica).

L'interessat tributa l'operació prenent com a base imposable de l'ITP el valor de compra, davant la qual cosa, l'Administració Tributària inicia un procediment de comprovació de valors, en el qual, sobre la base de l'article 57.1 LGT, es pren com a base el valor assignat per a la taxació hipotecària de la finca en compliment del previst a la legislació hipotecària. Interposat el corresponent recurs contenciós en aquest cas, considerant que aquesta manera de procedir és vàlida i conforme a Dret, especialment en aquells casos on la diferència de valors sigui “rellevant”.

Per tenir molt en compte quan s'adquireixi un immoble amb préstec hipotecari, ja que a la pràctica aquesta situació és molt habitual i francament desconeguda per molts ciutadans, cosa que pot portar en un futur molts disgustos si no es coneix per endavant i es gestiona adequadament, en especial, en aquells casos on les diferències siguin “rellevants”.

4.- Formació pràctica notarial. Introducció al Cadastre: Canvis en la configuració de la parcel·la cadastral tramitats a notaria

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a una sessió de vídeo formació en línia molt interessant, impartida al si de les activitats formatives de la Fundació Notariat, en la qual, els Notaris donya Micaela Pontones de l'Amo (Notària de Tembleque, Toledo) i don Marcos Serrano Yáñez-Mingot (Notari d'Horcajo de Santiago, Cuenca parcel·la cadastral tramitats des de la Notaria.

Per a això, se serveixen de la presentació adjunta ( AQUÍ ), en la qual, sota un enfocament eminentment pràctic, aborden les característiques d'aquest procediment (aplicable a supòsits d'esmena, divisió de parcel·la, segregació, agregació i agrupació o reparcel·lació), els aspectes que cal tenir en compte en la preparació de l'escriptura, les gestions post signatura a casos pràctics concrets.

Sessió de formació molt interessant per estar al dia de com els Notaris, des dels nostres despatxos, podem ajudar els ciutadans a actualitzar la realitat cadastral de les seves finques i immobles a la realitat física existent.

5.- Flash Fiscal Virtual 021. Increments no justificats de patrimoni. Compte amb els actius que “apareixen del no-res” perquè Hisenda t'estarà esperant

S'adjunta enllaç ( AQUÍ ) al Flash Fiscal Virtual número 21 de l'Il·lustre Col·legi Notarial de Catalunya, en què el notari el senyor Manuel Sarobe Oyarzun, analitza la doctrina del Tribunal Suprem en matèria d'increments no justificats de patrimoni regulats a l'article 39 de la Llei de l'IRPF.

S'analitzen casos de donacions i préstecs entre familiars, advertint que les transferències no correctament justificades poden qualificar-se com a guanys patrimonials no justificats i tributar a la base general de l'IRPF al tipus marginal.

La sessió subratlla la importància de documentar totes les operacions i alerta especialment sobre els préstecs que encobreixen donacions, molt habituals a la pràctica, tot i que a llarg termini poden comportar desagradables sorpreses als contribuents.

6.- Canvi dús per antiguitat. Compte perquè no hi ha prescripció quan s'exigeixi llicència

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Resolució de 23 de setembre de 2025, de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública (BOE de 13 de gener de 2026), en el recurs interposat contra la nota de qualificació del Registrador de la Propietat número 14 per la qual se suspèn la inscripció d'una escriptura de canvi d'ús donya María de Zulueta.

El cas parteix d‟una escriptura de canvi d‟un d‟un local a habitatge, la qual es fonamenta principalment en una cèdula d‟habitabilitat i en un certificat d‟arquitecte acreditant l‟ús residencial des de 1994.

El Registrador titular i el substitut qualifiquen negativament, doncs a Catalunya, de conformitat amb els arts. 187 i 218 de la Llei del Sòl, així com sobre la base de l'art. 30 del Reglament de protecció de la legalitat urbanística, s'exigeix ​​llicència per al canvi d'ús a residencial. Interposat el corresponent recurs per la notari, la Direcció General desestima aquest, confirmant la nota de qualificació, en el sentit que com que la normativa catalana sí que exigeix ​​la llicència, no és possible inscriure el canvi d'ús “per prescripció” sense aportar la corresponent autorització administrativa que així ho permeti.

7.- Propietat de participacions socials duna SL. Molt atents perquè en un futur proper, és possible que sigui necessària la seva inscripció al Registre Mercantil

El Govern ha aprovat, el 17 de febrer passat, l'Avantprojecte de Llei Orgànica d'Integritat Pública ( AQUÍ es pot consultar), el qual, finalment ser aprovat pel legislatiu, suposarà una veritable revolució en el camp de la propietat de les participacions socials de les SL. Així, tal com es desprèn del redactat de la futura norma:

• Les societats de responsabilitat limitada han de portar un llibre registre de socis en suport electrònic, que s'ha de comunicar al Registre Mercantil corresponent al domicili social.
• En aquest llibre es faran constar: a) La titularitat originària i les transmissions successives, voluntàries o forçoses, de les participacions socials. b) La constitució de drets reals o gravàmens, inclosa la penyora sense desplaçament c) La identificació de la persona o persones físiques que ostenten la condició de titular real, conforme a la normativa vigent en matèria de prevenció del blanqueig de capitals.
• La transmissió inter vivos o mortis causa, o el gravamen de participacions socials es farà constar al Llibre registre de socis de la societat mitjançant document privat electrònic amb contingut i format estandarditzat aprovat per la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública, autoritzat mitjançant firmes electròniques qualificades del transmitent i adquirent. En aquest document privat amb firmes electròniques qualificades hi haurà de constar la nota de despatx de la inscripció o anotació practicada al llibre de la secció especial del Registre Mercantil.
• Tota transmissió inter vivos, mortis causa o forçosa s'ha d'inscriure al llibre de la secció especial del Registre Mercantil, i la inscripció té caràcter constitutiu. Fins a la inscripció, l'adquirent o titular del gravamen no pot exercir drets davant de la societat ni davant de tercers.
• La condició de soci només podrà ser reconeguda respecte de qui figuri com a titular inscrit al llibre de la secció especial del Registre Mercantil.
• El pagament de dividends, restitució d'aportacions o qualsevol altra atribució patrimonial només tindrà efectes alliberadors si es fa a favor de qui figuri com a titular inscrit.

Com es pot entreveure, caldrà estar molt atent al tràmit parlamentari d'aquesta proposta, ja que de tirar endavant, aquest nou règim suposa una veritable revolució en el camp de la propietat de les participacions socials d'una SL, ja que la seva transmissió es farà mitjançant document privat amb signatura electrònica (amb la pèrdua de seguretat jurídica que això pot suposar respecte de l'actual sistema en escriptura pública), i la seva inscripció a la inscripció.

8.- Número de Registre Únic de Lloguer (NRUA). Caràcter real de la llicència autonòmica

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Resolució d'1 d'octubre de 2025, de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública (BOE de 14 de gener de 2026), en el recurs interposat contra la decisió de la Registradora de suspendre l'assignació de dos números de Registre Únic de Lloguer de curta durada perquè els habitatges en qüestió estan inscrits a la llicència de Turisme.

En el cas en concret, se sol·licita assignació de NRUA en un supòsit en què l'habitatge estigui inscrit a favor de persona diferent de la que figura com a titular al Registre Administratiu. Plantejat el supòsit, la Registradora denega l'assignació, considerant que per a la concessió del NRUA es requereix ineludiblement que la llicència estigui concedida a favor de l'actual titular registral de la finca i aquesta consti inscrita a favor seu al corresponent Registre Turístic.

Interposat el corresponent recurs, la Direcció General revoca la nota de qualificació, considerant que lautorització autonòmica té caràcter real, és a dir, es troba vinculada a la finca de què es tracti i no a la persona a la qual inicialment se li va concedir, amb la qual cosa, procedeix la concessió del NRUA sense majors obstacles.Per tenir en compte pels inversors immobiliaris que es puguin trobar.

9.- Important sentència del Tribunal Suprem per als Registres de la Propietat. El Registre és gratuït per a l'Administració

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Sentència del Tribunal Suprem, Sala III del Contenciós, número 321/2026, de 5 de febrer, que senti una molt important interpretació jurisprudencial en relació amb el cost del Registre de la Propietat per a les Administracions Públiques.

En aquesta resolució, l'Alt Tribunal confirma l'efectivitat de la Disposició Addicional Desena de la Llei 14/2013, en virtut de la qual, la realització de qualsevol operació registral, inclosa la publicitat formal, estarà exempta del pagament de l'aranzel quan la responsable final del pagament d'aquest, d'acord amb les normes aranzelàries, sigui una de les següents administracions administració central;Comunitats Autònomes;

Fins ara, s'havia suscitat una viva polèmica sobre si aquest precepte estava o no en vigor i per tant era aplicable, la qual ha estat resolta ara pel Tribunal Suprem en sentit afirmatiu, la qual cosa es preveu que pugui tenir un gran impacte en la gestió aranzelària de totes les inscripcions que es practiquin a favor d'administracions públiques.

En el cas català, tal com consta a la mateixa sentència, poden existir més dubtes de Dret sobre això, i queda pendent un pronunciament exprés del Tribunal Suprem sobre això.

10.- Flash Fisca lVirtual 022 . Tipus impositiu a la compra d'un edifici sencer a Catalunya

S'adjunta enllaç ( AQUÍ ) al Flash Fiscal Virtual número 22 de l'Il·lustre Col·legi Notarial de Catalunya, on la notària Elena Cantos analitza la Consulta Informativa 443/25 de l'Agència Tributària de Catalunya sobre el tipus impositiu aplicable quan dues persones físiques adquireixen per meitats indivises un edifici sencer d'habitatges a Catalunya.

L?Administració conclou que el tipus del 20% previst per a la transmissió d?un edifici sencer només s?aplica quan adquireix una única persona física o jurídica. Si compren dues persones conjuntament, no és procedent aquest tipus, llevat que algun tingui la condició de gran forquilla.