Blog notarial i altres continguts pràctics

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a Flash Fiscal Virtual del Col·legi Notarial de Catalunya, en el qual, la notària de Barcelona, ​​la senyora Paz Juárez, analitza la Consulta Vinculant V2051/2025 de la Direcció General de Tributs sobre l'elevació a públic d'un contracte privat de compravenda firmat fa 20 anys, mai liquidat.

La DGT conclou que, en aquests casos, tractant-se de documents privats, el termini de prescripció de l'impost sobre transmissions patrimonials oneroses no comença amb la signatura del contracte, sinó des que el document adquireix data fefaent. En el supòsit concret, la mort del venedor atorga aquesta data, per la qual cosa l'impost es considera prescrit. La consulta també aclareix que la prescripció de l'ITP no implica que l'operació tributi per Actes Jurídics Documentats (AJD), ja que tots dos impostos són incompatibles. La transmissió continua estant subjecta a ITP, encara que s'hagi de presentar com a prescrita.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Llei catalana 11/2026, del 9 de juliol, de mesures fiscals, financeres, administratives i del sector públic de Catalunya introdueix canvis significatius que afecten de forma directa les grans forquilles d'habitatge. A continuació es resumeixen totes les modificacions clau dirigides o amb especial impacte en les grans forquilles:

Redefinició i Unificació del Concepte de Gran Forquilla: La norma amplia, precisa i unifica els criteris i llindars per ostentar la condició de gran forquilla a diversos efectes administratius, de contenció de rendes i fiscals:

• Llindars generals i immobles a Zones Tensionades (ZMT): Es manté/precisa el còmput de comptar amb més de 10 immobles urbans d'ús residencial (o més de 1.500 m² construïts) a Catalunya, o bé comptar amb 5 o més immobles urbans residencials si estan ubicats en municipis declarats Zona de Mercat Resid.
• Entitats específiques: S'engloben explícitament les entitats financeres, les filials immobiliàries, els fons d'inversió i les determinades entitats de gestió d'actius.
• Còmput en copropietat i cotitularitat: Si un habitatge té més d'un titular, només cal que un sol ostenti la condició de gran forquilla perquè l'immoble i el seu arrendament quedin subjectes a les obligacions corresponents a grans forquilles. Les participacions en comunitat computen en sumar la titularitat completa equivalent a un immoble.

Modificacions fiscals: ITP / TPO al 20%: En el vessant tributari de l'impost sobre transmissions patrimonials (ITP / TPO):

• Readequació del concepte fiscal de Gran Forquilla: La definició fiscal s'alinea amb la tinença de 5 o més immobles a zones tensionades (ZMT) o més de 10 immobles a l'àmbit autonòmic.
• Aplicació del tipus incrementat (20%): L'adquisició o la transmissió d'habitatges tributa al tipus incrementat del 20% quan l'adquirent sigui una gran forquilla o es transmeti un edifici complet d'habitatges.
• Regularitzacions per adquisicions escalonades: Es modifica el mecanisme de regularització per quan s'adquireixen immobles sencers de manera escalonada; el contribuent disposarà dun mes des de la transmissió de lúltim habitatge per presentar lautoliquidació complementària aplicant el tipus del 20%.

Tempteig i Retracte i Registre de Grans Forquilles

• Restricció i control en transmissions: Es modifica el règim aplicable als drets de tempteig i retracte de la Generalitat de Catalunya en la venda d'immobles situats a Zones de Mercat Tensionat (ZMT) que siguin propietat de grans forquilles constituïdes com a persona jurídica i inscrites al Registre de Grans Forquilles, així com en adjudicacions procedents de subhastes.

Règim de Lloguer, Contenció de Rendes i Anti-elusió

• Inclusió de lloguer per habitacions i nous models: Per evitar que les grans forquilles o altres arrendadors recorrin al lloguer per habitacions, cessions o contractes atípics ("coliving") per eludir el límit màxim de renda de l'índex de referència, la Llei 11/2026 prohibeix explícitament pactes o desglossaments contractuals. "serveis") l'objectiu dels quals sigui eludir la contenció de preus.
• Publicitat i traçabilitat integral: El gran forquilla haurà de garantir total coherència a l'oferta abans de publicar l'immoble, declarant explícitament la seva condició de gran forquilla a l'anunci, oferta i

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Sentència del Tribunal Suprem núm. 952/2026, de 18 de juny, en la qual, l'objecte principal del cas és la resolució del recurs de cassació interposat pels compradors d'un habitatge, contra la sentència d'apel·lació que va declarar la nul·litat de ple dret de la compravenda sobre un immoble. venedor i per apreciar mala fe en els adquirents.

En el supòsit de fet, el venedor va adquirir el 1999, estat solter, un immoble que va quedar inscrit al Registre de la Propietat exclusivament a favor seu. El 2004 va contreure matrimoni en règim de guanys i va amortitzar part del préstec hipotecari durant la vigència del matrimoni. Després del divorci el 2014, i estant pendent la liquidació de la societat de guanys, l'exespòs va vendre el 2018 la finca a un tercer a títol onerós. L'exesposa va exercir una acció principal de nul·litat (per falta del seu consentiment i possible apropiació indeguda) i subsidiàriament de rescissió per frau de creditors. El nucli de la controvèrsia jurídica rau a determinar si la manca de poder de disposició del transmitent després del divorci determina la nul·litat del contracte o únicament afecta la transmissió del domini, i si els tercers adquirents estan emparats pel principi de fe pública registral i la presumpció de bona fe de l'article 34 de la Llei Hipotecària.

El Tribunal Suprem estima el recurs de cassació, casa la sentència d'apel·lació i desestima íntegrament la demanda (així com l'acció subsidiària de rescissió). El fonament principal és que la manca de poder de disposició del venedor no vicia de nul·litat el contracte de compravenda, ja que la validesa obligacional de la venda de cosa comuna es manté, afectant únicament la transmissió del domini. En figurar el venedor al Registre com a únic titular del ple domini i no constar cap nota marginal sobre l'eventual naturalesa (parcialment) de guanys de l'habitatge (arts. 1354 i 1357 II CC), els compradors estan protegits per l'art. 34 de la Llei Hipotecària. El TS aclareix que el fet que a l'escriptura consti la condició de divorciat del venedor no imposa als tercers un deure extraregistral d'investigació ni destrueix per si mateix la presumpció legal de bona fe.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la sentència del Tribunal Suprem núm. 853/2026, en la qual es resol un conflicte societari derivat d'un acord de reducció de capital en una SL, adoptat per una majoria del 81,81% del capital social per amortitzar les participacions d'una sola sòcia, a qui se li va restituir el valor de 75.000€ en efectiu. El soci minoritari, titular del 15% del capital, va votar en contra de l'acord després de sol·licitar sense èxit acollir-se a una mesura semblant per a les seves participacions.

Davant d'aquesta situació, aquest soci minoritari va acabar interposant una demanda d'impugnació per declarar la nul·litat de la reducció de capital. Encara que el Jutjat Mercantil núm. 11 de Barcelona va desestimar inicialment la demanda, l'Audiència Provincial de Barcelona va estimar el recurs d'apel·lació i va declarar la nul·litat dels acords, argumentant que l'article 329 de la Llei de Societats de Capital (LSC) exigeix ​​el consentiment de tots els socis de l'entitat quan la reducció amb totes les reduccions amb totes les associacions.

Interposat el corresponent recurs de cassació, el Tribunal Suprem el desestima i declara que, quan la reducció de capital amb devolució d'aportacions no afecta igual totes les participacions, l'article 329 de la Llei de societats de capital exigeix ​​el consentiment individual de tots els socis, i no només d'aquells les participacions dels quals són amortitzades. La Sala interpreta aquest requisit com una manifestació del principi d'igualtat de tracte entre els socis (article 97 LSC) i de la regla de la prorrata (article 330 LSC), perquè considera que una operació d'aquesta naturalesa altera la posició jurídica i econòmica tant del soci que abandona la societat com dels que hi romanen. En conseqüència, la manca del consentiment individual del soci que va votar-hi en contra determina la nul·litat de l'acord de reducció de capital.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç Sentència del Tribunal Suprem núm. 997/2026, de 23 de juny, en la qual s'aborda un recurs de cassació interposat per un notari contra la sentència d'apel·lació que va confirmar la legalitat de la nota de qualificació negativa emesa per un registrador de la propietat. Aquesta qualificació havia denegat la inscripció de la clàusula dinterès de demora duna escriptura de préstec hipotecari sobre habitatge atorgat amb un consumidor.

En el supòsit de fet, el 27 de juny del 2019 es va autoritzar una escriptura de préstec hipotecari en què es va fixar un interès moratori consistent en l'interès remuneratori més dos punts. El registrador de la propietat va denegar la seva inscripció per considerar-la contrària a normes imperatives, concretament als articles 25 de la Llei 5/2019 de Contractes de Crèdit Immobiliari (LCCI) i 114 de la Llei Hipotecària, sostenint que la norma fixa taxativament l'interès de demora al remuneratori més tres punts sense admetre. El nucli de la controvèrsia jurídica rau a determinar si la imperativitat dels articles 3 i 25 de la LCCI prohibeix de manera absoluta qualsevol pacte diferent o si, per contra, permet acordar un tipus dinterès moratori inferior al límit legal per resultar més beneficiós per al consumidor.

El Tribunal Suprem estima el recurs de cassació, revoca la sentència d'apel·lació i declara no ajustada a dret la qualificació negativa del registrador. El fonament principal de la resolució rau que l'article 25 de la LCCI estableix un límit màxim per protegir el consumidor davant d'abusos, per la qual cosa la imperativitat de la norma s'ha d'entendre referida a impedir clàusules més costoses imposades per l'empresari. El Tribunal raona, d'acord amb la Directiva 2014/17/UE, que prohibir un pacte que millori la posició legal del prestatari suposaria un contrasentit que desvirtuaria la finalitat de la normativa de protecció mateixa dels consumidors.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la sentència del Tribunal Suprem número 881/2026, de 9 de juny, on es resol un interessant litigi sobre els efectes de la venda d'un actiu essencial d'una societat mercantil sense l'autorització de la junta general, i els efectes que això pot tenir sobre el tercer adquirent de bona fe.

El supòsit de fet parteix d'un contracte de compravenda, mitjançant el qual una mercantil va transmetre a una altra la totalitat del seu patrimoni immobiliari (deixant la venedora completament despatrimonialitzada i sense activitat de facto) per un preu total de 19.000 euros que va ser retingut per la compradora sota el pretext d'assumir els deutes que grava constituïen un actiu essencial. Davant la demanda de nul·litat instada per una sòcia minoritària, l'Audiència Provincial de Santa Creu de Tenerife va desestimar l'acció en considerar que la compradora havia de ser protegida com un tercer de bona fe sota l'empara de l'article 234.2 LSC, en no constar que conegués la situació real de la venedora tot i que la seva administradora única havia estat sòcia de la sòcia. El nucli de la controvèrsia jurídica se centra, per tant, a dilucidar si la manca d'aprovació de la junta per alienar actius essencials de l'article 160.f) LSC comporta la nul·litat radical del negoci de forma oponible a qualsevol tercer, o si resulta aplicable analògicament la tutela del trànsit de l'article 234.2 LSC, analitza la adquirent.

Finalment, el Tribunal Suprem acorda estimar el recurs de cassació, casar la sentència recorreguda, estimar plenament la demanda i declarar la nul·litat de la compravenda amb la obligació consegüent de restituir les finques i liquidar l'estat possessori. La conclusió doctrinal de la Sala estableix que, davant de la llacuna legal sobre els efectes davant de tercers de la infracció de l'article 160.f) LSC, és aplicable per analogia l'article 234.2 LSC, de manera que la manca d'acord de la junta no és oposable als tercers que actuïn de bona fe i sense culpa greu. No obstant això, en el cas concret, el tribunal determina que les circumstàncies exclouen per complet la bona fe de la compradora: no només per la vinculació històrica de la seva administradora amb la venedora, sinó perquè l'operació va implicar una despatrimonialització total sense rebre cap contraprestació real, atès que la pretesa "assumpció de deutes" pels gravàmens del alliberament dels immobles consentiment dels creditors (d'acord amb l'article 1205 del Codi civil i l'article 118 de la Llei hipotecària); per això, en no concórrer bona fe, la compradora no és protegida i es declari la ineficàcia de l'alienació realitzada per l'administrador sense competència.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a una sessió de vídeo – formació, impulsada per la Fundació Notariat, en què el senyor Pablo Alonso Rocamora, Notari d'Ayora (València), imparteix una interessant sessió de formació pràctica notarial, dedicada a l'estudi de la intervenció de pòlisses notarials per videoconferència, sent aquesta una possibilitat prevista a l'art. 17.ter de la Llei del Notariat.

Així doncs, gràcies a aquesta novetat recent, es poden signar en línia pòlisses mercantils que instrumentin multitud d'operacions tan habituals com préstecs, crèdits, factorings, lísings, rèntings, avals, confirmings, etc., sent aquesta una opció cada vegada més estesa i preferida per entitats financeres i clients.

Per visionar-los i estudiar-los, atesa la seva potència d'aplicabilitat pràctica en el dia a dia del despatx notarial.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la sentència de l'Audiència Provincial de Sevilla número 209/2026, de 27 de març, en què es resol un litigi entre dues societats mercantils, i l'objecte principal del qual consisteix a determinar la validesa dels acords adoptats en una Junta General extraordinària de socis davant l'absència d'un notari per aixecar socis.

El supòsit de fet parteix de la convocatòria d'aquesta junta pels administradors, la comunicació dels quals va ser rebuda tardanament per la sòcia minoritària demandant, que l'endemà va requerir la presència notarial mitjançant burofax a l'empara de l'article 203.1 de la Llei de societats de capital. Aquesta sol·licitud d'assistència notarial va ser lliurada i rebuda formalment al domicili de la societat demandada amb una antelació exacta de 4 dies i 21 hores respecte de l'hora fixada per a la celebració de la reunió. El nucli de la controvèrsia jurídica rau, per tant, a dilucidar si per al còmput de l'antelació legal de cinc dies s'ha d'atendre a la data de remissió oa la recepció de la sol·licitud pels administradors, i si és admissible que aquest termini no es completi de manera íntegra.

Finalment, l'Audiència Provincial de Sevilla acorda estimar el recurs d'apel·lació interposat per la societat demandada, i revocar la declaració de nul·litat de la junta pronunciada en primera instància i desestimar-ne plenament la demanda. La conclusió jurídica més rellevant que s'extreu d'aquesta resolució és que els dies a quo per al còmput de l'antelació de l'article 203.1 de la LSC és obligatòriament el de la recepció de la comunicació pels administradors, i s'exigeix ​​el transcurs de cinc dies íntegres o complets perquè neixi l'obligació legal de requerir el fedatari. D'aquesta manera, en faltar només tres hores per complir aquest termini en el cas concret, la sol·licitud esdevingué extemporània i alliberà la societat de tal obligació, salvaguardant la total eficàcia dels acords adoptats sense la presència del notari.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública (DGSJFP) de data 18 de febrer de 2026, dictada en el marc d'un recurs interposat contra la negativa de la registradora de la Propietat de Madrid núm. 3 a inscriure una escriptura de cancel·lació d'hipoteca atorgada unilateralment pel propi (Banc Santander, SA) mitjançant un poder irrevocable subjecte a condicions suspensives.

El supòsit de fet es fonamenta en un poder especial de cancel·lació configurat per l'entitat financera a favor de persones determinables (el deutor o el propietari de la finca) sota la condició suspensiva que el banc verifiqui el pagament total del deute i remeti a través de la Seu Electrònica Notarial un "certificat de saldo zero" signat per un empleat de l'entitat. La registradora va suspendre la inscripció en considerar que aquest certificat, incorporat a l'escriptura, no acreditava que el seu signant ostentés poder suficient amb facultats representatives ni que tingués la signatura legitimada notarialment, exigint per a això el compliment de l'article 1280.5 del Codi Civil. El nucli de la controvèrsia jurídica rau, per tant, a dilucidar si els requisits formals d'autenticitat i representació de l'article 1280.5 del Codi Civil també s'han d'exigir a l'emissor d'un document que constitueix un simple mecanisme de control intern i condició suspensiva del poder, o si, per contra, n'hi ha prou amb el judici de suficiència emès sota responsabilitat.

Finalment, la Direcció General acorda estimar el recurs interposat pel notari i revocar la qualificació negativa de la registradora. La conclusió jurídica més rellevant que s'extreu d'aquesta resolució és que l'exigència de forma escrita en document públic (article 1280.5 del Codi Civil) s'ha de predicar exclusivament del negoci d'apoderament principal en si mateix i no dels requisits complementaris o objectius de control intern (com el certificat de saldo zero) fixats lliurement pel poderdant en exercici. Així, la DGSJFP consagra que la remissió del certificat esmentat mitjançant la Seu Electrònica Notarial opera com un acte intern i pressupost de fet de la condició suspensiva, el compliment del qual correspon valorar amb caràcter exclusiu i sota la seva responsabilitat al notari autoritzant, sense que el registrador pugui revisar o desvirtuar aquest judici de suficiència si no consta un error clar i palès.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la sentència del Tribunal Suprem número 849/2026, de 3 de juny de 2026, en què es resol un litigi relatiu a una qualificació negativa d'un Registre de la Propietat, en el marc d'una escriptura de partició d'herència, en la qual entra en joc el dret de transmissió.

El supòsit de fet parteix de la mort d'una mare (primer causant) els béns de la qual havien de ser heretats pels seus fills. No obstant això, un va morir posteriorment sense haver acceptat ni repudiat l'herència (hereu transmitent), deixant alhora una vídua amb dret a la quota legal usufructuària. Els germans supervivents (transmissaris) van atorgar la partició de l'herència de la mare sense la intervenció de la vídua del seu germà, al·legant que els béns de la primera causant mai no van arribar a integrar-se en el patrimoni del mort en no haver acceptat l'herència. El nucli de la controvèrsia jurídica rau a definir el funcionament de l' ius transmissionis (art. 1006 del Codi civil), és a dir, si els transmissaris hereten directament el primer causant de forma independent (teoria de l'adquisició directa) o si ho fan a través de l'herència del transmitent (teoria clàssica o de la doble transmissió), allò que el cònjuge vidu i requeriria la seva intervenció a la partició.

Finalment, el Tribunal Suprem decideix estimar el recurs de cassació interposat i tornar-hi a la teoria clàssica de la doble transmissió, establint que l' ius delationis passa als hereus precisament per la seva condició de successors del transmitent, integrant-se en la seva massa hereditària. Per tant, determina que per al càlcul de la llegítima de la vídua del transmitent és obligatori computar els béns que li corresponien al seu difunt marit en l'herència de la primera causant, i resulta indispensable la seva intervenció en aquesta partició hereditària. Per tenir en compte en aquests supòsits, tant en laspecte successori com en les derivades fiscals que això suposa.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a Flash Fiscal Virtual del Col·legi Notarial de Catalunya, en el qual, el senyor Juan Galdón, notari d'Esplugues de Llobregat, analitza la Consulta Vinculant 568/2025 de la Direcció General de Tributs sobre l'adquisició de participacions socials per part d'una gran forquilla.

La DGT recorda que la transmissió de participacions socials està amb caràcter general exempta d'ITP. Això no obstant, quan l'operació s'utilitza per eludir la tributació d'una transmissió immobiliària i queda subjecta a l'impost d'acord amb l'article 338 de la Llei del mercat de valors, es pot aplicar el tipus agreujat del 20% previst a Catalunya per als grans tenidors.

La consulta confirma que, si hi concorren els requisits legals, l'adquisició de participacions socials també pot tributar al 20% a ITP.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la interlocutòria de l'Audiència Provincial de Logronyo (Secció 1a) núm. 78/2026, de 2 de març (ROJ AAP LO 110/2026), dictat en recurs d'apel·lació davant d'una interlocutòria d'inadmissió d'una demanda. La resolució versa sobre una demanda de divisió judicial d'herència i el compliment del requisit de procedibilitat consistent en la utilització prèvia de mitjans adequats de solució de controvèrsies (MASC).

El procediment comença amb una demanda de divisió judicial d'herència que va ser inadmesa en primera instància per no acreditar-se un intent previ de negociació entre les parts, exigit després de l'entrada en vigor de la LO 1/2025. L'actora va recórrer al·legant que havia existit activitat negociadora (requeriment notarial d' interpel·latio in iure que incloïa advertència d'iniciar accions legals conforme a l'art. 1005 Cc i contactes posteriors entre advocats), però el tribunal de primera instància va considerar que no s'acreditava suficientment aquest intent. L'Audiència Provincial confirma aquesta valoració, subratllant que el requeriment notarial previ (d'acceptació o repudiació d'herència) no equival a un intent de solució de controvèrsies i que no consta documentalment l'existència ni la participació efectiva del demandat en negociacions. L'Audiència Provincial desestima el recurs d'apel·lació i confirma la inadmissió de la demanda, en entendre que no s'ha complert el requisit de procedibilitat consistent a acreditar un intent previ del MASC d'acord amb la LO 1/2025. El tribunal exigeix ​​una acreditació documental mínima que ha existit negociació (o intent efectiu de la mateixa) i de la seva recepció per l'altra banda, i no és suficient la mera al·legació de converses ni actuacions no orientades a resoldre el conflicte.

Per tenir en compte en el nostre assessorament clients en matèria successòria i MASC notarials.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Sentència del Tribunal Suprem (Sala Civil, Secció 1a) núm. 666/2026, de 4 de maig (ROJ STS 1964/2026), dictada en recurs extraordinari per infracció processal i recurs de cassació, en matèria de responsabilitat per defectes constructius i acció exercitada per una comunitat de propietaris davant del promotor-venedor.

Una comunitat de propietaris va exercir acció contra la promotora reclamant la reparació de defectes constructius de l'edifici o, subsidiàriament, el cost. El Jutjat de Primera Instància va estimar la demanda, condemnant la promotora al pagament del cost de reparació, i l'Audiència Provincial d'Alacant va confirmar íntegrament la sentència, rebutjant les al·legacions de la promotora sobre frau de llei, manca de legitimació i caducitat, i considerant que la comunitat tenia legitimació activa i la promotora promotora.

El Tribunal Suprem desestima tots dos recursos i confirma la sentència recorreguda, declarant que el promotor-venedor respon contractualment pels defectes constructius amb independència de la seva gravetat, sense que hi hagi frau de llei per exercitar l'acció contractual en lloc d'accions específiques (vicis ocults o LOE). A més, rebutja que el principi de relativitat dels contractes impedeixi reclamar als adquirents successius oa la comunitat de propietaris. Idea clau: la responsabilitat contractual del promotor per defectes constructius és compatible amb altres règims de responsabilitat, es pot exercir sense limitar-se a supòsits d'“aliud pro alio”, i no queda exclosa pel fet que els que reclamen no siguin els compradors originaris.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Sentència del Tribunal Suprem (Sala Civil, Secció 1a) núm. 701/2026, de 7 de maig (ROJ STS 2086/2026), dictada en recurs de cassació contra una sentència de l'Audiència Provincial de Granada. La resolució aborda una acció de reclamació de danys i perjudicis entre cohereus per ús exclusiu d'un bé hereditari abans de la partició.

El cas parteix d'una herència en situació d'indivisió en què una cohereva (vídua) va ocupar en exclusiva la vivenda hereditària durant anys. Les filles del causant van reclamar en nom seu una indemnització equivalent a les rendes que haurien pogut obtenir pel lloguer de l'immoble. El Jutjat de Primera Instància va desestimar la demanda per manca de legitimació activa, en entendre que l'acció havia d'exercitar-se en benefici de la comunitat hereditària i no pas a títol individual. L'Audiència Provincial de Granada va confirmar la decisió, afegint-hi que l'art. 1063 CC preveu l'ajustament de fruits i rendiments entre cohereus en el moment de la partició, per la qual cosa la pretensió no era procedent en un procediment declaratiu autònom.

El Tribunal Suprem desestima el recurs de cassació i confirma la manca de legitimació activa de les demandants, afirmant que, mentre subsisteix la comunitat hereditària, els cohereus no poden reclamar en nom propi fruits, rendiments o danys derivats de béns del cabal relicte, ja que aquests efectes integren la massa hereditària i s'han de resoldre en la partició3. La Sala subratlla la diferència entre comunitat hereditària i comunitat ordinària i rebutja laplicació de la jurisprudència daquesta última. Idea clau: durant la indivisió hereditària, qualsevol utilitat, fruit o indemnització vinculada als béns de l'herència pertany a la comunitat i només es pot reclamar en benefici seu, normalment en seu de partició, no per cohereus individualment.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Sentència del Tribunal Suprem (Sala Contenciosa Administrativa, Secció 2a) núm. 617/2026, de 18 de maig (ROJ STS 2211/2026), dictada en recurs de cassació contenciós administratiu interposat contra una sentència del Tribunal Superior de Justícia de les Illes Balears en matèria d'Impost sobre Actes Jurídics Documentats (IAJD), en relació amb la base imposable d'una escriptura de declaració.

El litigi comporta una liquidació provisional de l'IAJD girada després d'una escriptura de declaració d'obra nova atorgada dècades després de la construcció (obra executada el 1962 i documentada el 2014). L'Administració autonòmica va actualitzar la base imposable aplicant criteris de valoració superiors, mentre que el contribuent defensava que s'havia d'atendre el cost històric d'execució. El TEAR de les Illes Balears va estimar la reclamació del contribuent, anul·lant-ne la liquidació, i el TSJ de les Illes Balears va desestimar el recurs de l'Administració, afirmant, d'acord amb la jurisprudència del Tribunal Suprem, que la base imposable de l'IAJD en aquests casos és el cost d'execució material de l'obra, no el valor actualitzat ni de mercat.

El Tribunal Suprem desestima el recurs de cassació i confirma la sentència d'instància, fixant com a doctrina que la base imposable de l'IAJD en escriptures d'obra nova és el valor real del cost d'execució material de l'obra, sense que es puguin aplicar coeficients d'actualització monetària, encara que hagin transcorregut molts anys entre la construcció i la meritació de l'impost. La Sala fonamenta la seva decisió en el principi de legalitat tributària i en la interpretació de l'article 70 del Reglament de l'impost, que es refereix exclusivament al cost de l'obra, excloent-ne qualsevol actualització o referència al valor de mercat. Idea clau: el concepte de “cost real” a l'IAJD és una magnitud històrica i objectiva, no actualitzable, i no es pot transformar en valor actualitzat sense cobertura legal expressa.

Us adjuntem ( AQUÍ ) enllaç a la Resolució JUS/1734/2026, d'11 de maig, dictada per la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Gestió Adequada de Conflictes de la Generalitat de Catalunya, en el marc d'un recurs governatiu contra una qualificació registral negativa. La resolució fa referència a una escriptura pública de compravenda d'una meitat indivisa (50 %) d'un immoble destinat a habitatge, autoritzada per notari i inscrita al Registre de la Propietat núm. 18 de Barcelona.

La suposada part de la venda per una societat (gran forquilla) del 50 % indivís d'un habitatge arrendat situat a Barcelona, ​​mantenint la transmitent la titularitat de l'altre 50 %. A l'escriptura no es va incorporar acreditació de la renúncia o no exercici del dret de tempteig per part de l'Agència de l'Habitatge de Catalunya, ni cap altra constància relativa als drets d'adquisició preferent de l'Administració. Per això, la registradora va denegar la inscripció en considerar exigible aquesta renúncia prèvia conforme al Decret llei 2/2025, en tractar-se d'una transmissió realitzada per una gran forquilla a zona de mercat residencial tensionat, entenent que fins i tot la transmissió d'una quota indivisa queda subjecta als drets de tempteig i retracte.

La Direcció General estima el recurs i revoca la qualificació negativa, concloent que no és exigible la notificació prèvia ni la renúncia de lAdministració quan es transmet només una participació indivisa i no la totalitat de limmoble ni la totalitat de la participació del transmitent. Fonamenta aquesta decisió en una interpretació literal i restrictiva de la norma –que fa referència a la “transmissió de qualsevol habitatge”, però en el context de transmissió íntegra– i en la improcedència d'estendre per analogia limitacions al dret de disposició. A més, distingeix el cas de precedents en què sí que es transmetia el 100 % de la participació del transmitent, i afirma que, encara que es poguessin plantejar riscos de frau de llei mitjançant transmissions parcials successives, això no permet imposar requisits no previstos expressament per la normativa vigent.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a una sessió de vídeo – formació, impartida per la Fundació Notariat, en què el senyor Manuel Lora-Tamayo Villacieros, Notari de Madrid i delegat de la Fundació Aequita, imparteix una molt interessant formació sobre la incidència en la pràctica notarial després de l'entrada en vigor de la nova regulació aplicable a aquestes institucions, amb especial referència a les diferents figura en la compareixença dels instruments públics, així com determinades qüestions en seu successòria que caldrà tenir en compte.

Per visionar-los i estudiar-los, atesa la seva potència d'aplicabilitat pràctica en el dia a dia del despatx notarial.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Resolució de la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de Catalunya de 13 de maig de 2026, que resol el recurs interposat contra la qualificació de la registradora de la Propietat de Terrassa núm. 2 que va suspendre la inscripció de dues escriptures d'acceptació i adjudicació d'herència. Les escriptures documentaven, d'una banda, l'acceptació de l'herència d'una persona amb discapacitat morta intestada i, de l'altra, l'acceptació per dret de transmissió de la quota hereditària que li corresponia a l'herència del seu pare, al testament del qual s'havia ordenat una substitució exemplar a favor d'una associació dedicada a l'atenció de persones amb discapacitat.

El supòsit de fet gira al voltant de l'eficàcia d'una clàusula de substitució exemplar ordenada el 1989 pel pare del causant. Després de la mort d'aquest últim sense descendents ni cònjuge, els seus germans van ser declarats hereus abintestat per entendre el notari autoritzant que la substitució exemplar havia esdevingut ineficaç, en existir descendents del testador instituent, d'acord amb la regulació vigent quan es va atorgar el testament. La registradora va suspendre la inscripció per dos motius: en primer lloc, perquè al Registre General d'Actes d'Última Voluntat constava una disposició d'última voluntat sota la menció “altres modalitats” que no havia estat aportada; i, en segon lloc, perquè va considerar que la pretesa ineficàcia de la substitució exemplar i la consegüent obertura de la successió intestada no podien apreciar-se extrajudicialment, sinó que requerien un pronunciament judicial, atesa lexistència duna institució hereditària expressa a favor duna associació.

La Direcció General estima parcialment el recurs. Revoca el primer defecte en concloure que la referència a “altres modalitats” al Registre General d'Actes d'Última Voluntat es correspon precisament amb la substitució exemplar ordenada al testament del pare, per la qual cosa no existia cap altra disposició mortis causa pendent d'aportar. Tot i això, confirma el segon defecte en entendre que no es pot afirmar sense més ni més la ineficàcia de la substitució exemplar. Raona que, encara que el testament va ser atorgat sota la vigència de la Compilació catalana, la disposició transitòria segona del llibre quart del Codi civil de Catalunya permet mantenir la validesa de disposicions anteriors que s'ajustin materialment a la regulació actual. En conseqüència, la institució hereditària a favor de l'associació podria resultar eficaç si concorren els requisits previstos a l'article 425-12 del Codi civil de Catalunya, fet que no havia estat acreditat ni tampoc havia pogut ser contradit per l'entitat designada com a hereva. Per això, la Direcció General considera que la qüestió no es pot resoldre en seu registral i que, si hi ha controvèrsia sobre l'eficàcia de la substitució exemplar, l'autoritat judicial ha de ser qui la dirimeixi.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 19 de febrer de 2026, on es resol el recurs interposat contra la qualificació del registrador Mercantil II de Madrid que va suspendre la inscripció d'una escriptura d'elevació a públic d'acords socials de modificació estatutària d'una societat limitada. L'escriptura documentava els acords adoptats per la junta general per ampliar l'objecte social mitjançant la incorporació d'activitats relacionades amb l'explotació de franquícies i, com a conseqüència, modificar l'article estatutari relatiu a l'objecte social.

La societat sostenia que la modificació aprovada constituïa una mera concreció o especificació d'activitats ja compreses en l'objecte social, per la qual cosa no naixia cap dret de separació a favor dels socis dissidents. No obstant això, el registrador va suspendre la inscripció en no constar a l'escriptura les manifestacions exigides per als supòsits en què la modificació de l'objecte social pugui generar el dret de separació previst als articles 346 i següents de la Llei de societats de capital. En particular, va entendre que s'havia d'acreditar que cap soci no havia exercitat aquest dret o, si escau, que s'havien complert les actuacions legalment previstes respecte dels socis separats.

La Direcció General desestima el recurs i confirma la qualificació. Recorda que el dret de separació sorgeix quan la modificació de l'objecte social té caràcter substancial, és a dir, quan altera de manera rellevant els pressupostos que van determinar la incorporació del soci a la societat. Aplicant aquesta doctrina al cas concret, conclou que l'activitat de franquícia no es pot considerar una mera concreció de l'activitat estatutària consistent en l'assessorament per al disseny i el muntatge de locals de restauració, ja que la franquícia constitueix una activitat jurídica i econòmicament diferent, caracteritzada per la cessió de drets de propietat industrial o intel·lectual, la transmissió de know-how. Per això, l'ampliació de l'objecte social suposa una modificació substancial que pot generar el dret de separació dels socis dissidents, i és imprescindible el compliment de les exigències documentals previstes per la legislació societària i registral per a la inscripció.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 18 de febrer de 2026, que resol el recurs interposat contra la qualificació de la registradora Mercantil IV de Madrid que va suspendre la inscripció d'escriptura d'elevació a públic d'acords socials de dissolució, liquidació i extinció d'una societat. A la junta general es van aprovar el balanç final de liquidació, l'informe d'operacions liquidatòries i un projecte de divisió de l'haver social mitjançant l'adjudicació als socis de lots compostos per diners i béns immobles, així com una modificació estatutària relacionada amb la fase de liquidació.

El supòsit de fet parteix d'una societat en liquidació els acords de la qual van ser adoptats amb el vot favorable de socis titulars del 60% del capital social, existint una sòcia dissident i una altra absent. La registradora va denegar la inscripció per entendre, en primer lloc, que la liquidació s'articulava mitjançant l'adjudicació de lots mixtos de diners i béns sense el consentiment unànime de tots els socis, exigit per l'article 393 de la Llei de societats de capital per percebre la quota de liquidació en espècie. A més, va apreciar que l'escriptura no contenia la manifestació legalment exigida d'haver satisfet als socis la quota de liquidació o consignat el seu import, i que tampoc no constava el pagament o consignació dels crèdits dels creditors socials.

La Direcció General desestima íntegrament el recurs i confirma la nota de qualificació. Recorda que, una vegada concloses les operacions liquidatòries, el dret del soci a la quota de liquidació se satisfà ordinàriament en diners, i és necessària la unanimitat de tots els socis per substituir aquest contingut per l'adjudicació de béns concrets. Per això, considera contrari a l'article 393 de la Llei de societats de capital el repartiment acordat per majoria mitjançant lots mixtos de metàl·lic i béns immobles. Així mateix, confirma el segon defecte perquè l'escriptura no té la manifestació exigida per l'article 395 de la mateixa llei relativa al pagament o la consignació de la quota de liquidació.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a notícia periodística on s'exposa que, en el marc de l'acord per a l'aprovació dels pressupostos autonòmics de Catalunya, en breus es plantejarà una reforma de la legislació urbanística catalana per prohibir la compra especulativa d'immobles en zones tensionades del territori.

Així doncs, si se'n surt aquesta mesura, es projecta que les persones físiques i jurídiques veuran limitada severament la seva capacitat per a l'adquisició d'immobles amb finalitats d'inversió.

Per a seguiment molt de prop de la mesura i la seva plasmació definitiva en el text de la llei, ja que pot tenir un gran impacte en el mercat immobiliari català i en el tipus d'operacions immobiliàries que es formalitzen al despatx notarial. Segons consta a diversos mitjans de comunicació, la mesura pot tirar endavant en poques setmanes.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la sessió de formació en línia impartida pel Col·legi Notarial de Catalunya, en la qual, el Notari d'Esplugues de Llobregat, el senyor Jose Vicente Galdon Garrido, imparteix una sessió molt interessant sobre els aspectes fiscals de la Figura del “gran forquilla”, sent aquesta una formació orientada a aprofundir en qüestions tècniques administratius i jurisprudencials més recents.

Per al seu visionat i estudi per tots els oficials, als efectes de poder prestar el millor assessorament jurídic – fiscal en totes les operacions immobiliàries que es formalitzin al despatx.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de data 30 de desembre de 2025, relativa a un recurs contra la qualificació negativa del registrador de la Propietat de Vera sobre la inscripció d'una escriptura de dació en pagament atorgada en fase de liquidació concursal. El cas parteix d'un supòsit en què una mercantil presenta al Registre de la Propietat una escriptura pública per la qual l'administració concursal realitzava una dació en pagament de determinats immobles en el marc d'un procediment concursal tramitat davant del Jutjat Mercantil núm. 1 d'Almeria. El concurs comptava amb un pla de liquidació aprovat judicialment el 2015.

Presentat a inscripció el document, el Registrador el qualifica negativament i suspèn la inscripció, en entendre que la dació en pagament no s'ajustava al pla de liquidació aprovat i que, per això, calia autorització judicial específica, ja que el pla permetia la venda directa només dins el termini màxim d'un any des de la seva aprovació, mentre que la dació en pagament es va atorgar el 2025.

Interposat el corresponent recurs, la Direcció General ho estima i revoca la qualificació negativa. L'argument central de la resolució és que el registrador pot comprovar l'existència d'autorització judicial per fer actes de liquidació concursal, però no en pot estendre la qualificació a interpretacions jurídiques complexes sobre el compliment material o temporal del pla de liquidació quan això impliqui valoracions que corresponen al jutge del concurs. En particular, considera excessiu que el registrador interpreti l'abast del límit temporal del pla i conclogui per ell mateix que l'operació necessitava una autorització judicial addicional. Interessant resolució per enfocar correctament la transmissió dactius de mercantils en concurs de creditors.

Us adjuntem ( AQUÍ ) enllaç a la Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 29 de desembre de 2025, dictada en un recurs contra la qualificació negativa de la registradora de la Propietat de Cullera relativa a la inscripció d'una herència internacional sotmesa al Reglament (UE) 650/2012 sobre successions. El cas parteix d'un supòsit en què es presenta al Registre de la Propietat de Cullera una escriptura de manifestació i adjudicació d'herència internacional autoritzada per un notari espanyol respecte d'un causant de nacionalitat belga mort a Bèlgica. L'escriptura es recolzava en un document notarial belga anomenat “Attest van Erfopvolging” (certificat o manifestació d'herència), traduït i postil·lat, en què s'identificava el causant i els seus hereus; es feia referència a un testament hològraf; i es descrivia un pacte capitular pel qual el patrimoni comú corresponia al cònjuge supervist. Els fills del causant havien renunciat als seus drets hereditaris mitjançant escriptures atorgades davant de consolats espanyols a Sydney i Brussel·les. La inscripció pretenia adjudicar a la vídua una finca situada a Cullera.

Presentat a inscripció el document, la Registradora el suspèn per diversos defectes relacionats amb la insuficient acreditació del dret estranger i del règim successori aplicable. Fonamentalment aquests són la manca de determinació clara de la llei aplicable a la successió (va considerar que no constava adequadament quina legislació regia la successió conforme al Reglament (UE) 650/2012, ni si existia una possible “professio iuris” o elecció de llei pel causant), insuficient prova del Dret estranger (assenyala) i dubtes sobre el valor del certificat successori belga així com sobre el règim econòmic matrimonial i drets legitimaris.

Interposat el recurs corresponent, la Direcció General manté substancialment la decisió de la Registradora. L'argument central de la resolució és que, en les successions internacionals subjectes al Reglament (UE) 650/2012, el notari espanyol ha de fer un autèntic judici jurídic sobre el dret estranger aplicable i sobre l'eficàcia material i formal dels documents successoris estrangers. Així doncs, en aquest cas, la Direcció General considera insuficient l'escriptura perquè no conté una acreditació completa del dret belga, ni un judici notarial clar sobre la llei aplicable, l'eficàcia del certificat successori belga, la liquidació del règim econòmic matrimonial i els efectes successoris de la renúncia dels fills.

En aquest cas, la Direcció General ens recorda doncs la complexitat daquesta classe de successions, així com lobligació del Notari espanyol dacreditar adequadament el contingut i vigència del Dret estranger, ja sigui per coneixement propi o mitjançant els mecanismes de larticle 36 del Reglament Hipotecari.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a nota de premsa del CGPJ on s'informa del contingut de la sentència núm. 620/2026 del Tribunal Suprem, en la qual s'ha resolt la impugnació del Reial decret 1312/2024, que va crear el denominat Registre Únic d'Arrendaments de curta durada per a habitatges oferts a través de plataformes digitals. La Generalitat Valenciana va recórrer aquesta regulació en considerar que l'Estat havia excedit les competències en imposar un sistema registral estatal que interferia amb els registres autonòmics ja existents en matèria d'habitatges turístics.

El nucli de la resolució se centra a determinar si lEstat disposava de títol competencial suficient per establir aquest registre nacional obligatori. El Tribunal Suprem conclou que no hi ha cobertura constitucional per a una regulació tan exhaustiva. Rebutja, en primer lloc, que es pugui emparar en la competència estatal sobre legislació civil i ordenació dels registres públics de l'article 149.1.8 CE, ja que el registre creat no té per finalitat inscriure contractes ni drets reals amb efectes davant de tercers, sinó únicament habilitar la comercialització d'immobles en plataformes digitals. Així mateix, descarta que es pugui justificar en les competències sobre igualtat bàsica o planificació econòmica, perquè el sistema dissenyat excedeix una mera coordinació i suposa la creació d'un registre estatal que se superposa els autonòmics.

Com a conseqüència, el Tribunal Suprem declara nuls els preceptes relatius al Registre Únic d'Arrendaments perquè considera que envaeixen competències autonòmiques. No obstant això, manté vigents les disposicions sobre la finestreta única digital i les obligacions de transmissió de dades per part de les plataformes, entenent que aquestes sí que responen a funcions legítimes de coordinació econòmica i estadística estatal. La sentència reafirma els límits competencials de l'Estat i protegeix la capacitat normativa de les comunitats autònomes en matèria d'arrendaments turístics.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Resolució de 13 de gener de 2026 de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública, relativa al recurs interposat contra la negativa de la registradora de la Propietat d'Elx núm. 3 a inscriure una escriptura de compravenda d'una finca subjecta a substitució fideïcomissària. El suposat parteix d'una escriptura pública de compravenda, per la qual una persona ven una finca que havia adquirit prèviament per llegat hereditari. En concret, la finca havia estat llegada per la mare del venedor en un testament de 1992, en què s'atribuïa la finca al fill com a legatari fiduciari, i s'establia que, a la seva mort, la finca passaria a determinats nebots i néts de la testadora com a fideïcomissaris. A més, el testament contenia una clàusula segons la qual la finca “no es podrà vendre, gravar ni alienar a títol onerós fins complerts trenta anys des de la data del testament”. Tot i això, el venedor entenia que, una vegada transcorreguts aquests trenta anys, desapareixia la limitació i podia disposar lliurement de la finca.

Presentat a inscripció el document, la registradora suspèn la inscripció perquè considera que hi ha una substitució fideïcomissària ordinària amb obligació de conservar, sense facultat dispositiva atribuïda expressament al fiduciari. Per tant, entén que el venedor no té poder per transmetre la finca. Així doncs, segons el parer de la registradora el testament revela clarament l'existència d'una doble crida successiva, de manera que l'obligació de conservar forma part del contingut natural de la substitució fideïcomissària, cosa que porta a concloure que el fet de fixar una prohibició de disposar durant trenta anys no implica automàticament que, transcorregut aquest termini, el fiduciari quedi autoritzat.

Interposat el corresponent recurs, la Direcció General ho desestima i confirma la qualificació, considerant que del testament no resulta de forma expressa ni inequívoca que la testadora volgués atribuir al fiduciari una facultat general de disposició una vegada transcorreguts trenta anys. Segons la Direcció General, la clàusula testamentària només estableix que durant trenta anys no es pot vendre la finca, però no permet deduir que, passat aquest termini, desaparegui l'obligació de conservar inherent a la substitució fideïcomissària ordinària. Per admetre la lliure disposició hauria calgut una autorització expressa o clarament deduïble del testament. Per això, conclou que el fiduciari no podia transmetre vàlidament la finca i confirma la negativa registral a inscriure la compravenda.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la sentència és dictada per l'Audiència Provincial d'Osca, en data 25 de març de 2026, on s'aborda la importància de respectar els drets del soci minoritari quan se sol·licita la presència de notari en junta general. El supòsit de fet parteix d'un cas en què una sòcia d'una SL va impugnar els acords adoptats a la Junta General de la mercantil, al·legant que havia sol·licitat en termini la presència de notari per aixecar acta de la junta, d'acord amb l'article 203 de la Llei de societats de capital (LSC), però la societat va celebrar la junta sense aquesta intervenció notarial. La demandada va sostenir en apel·lació que no va tenir coneixement efectiu del requeriment notarial remès per burofax. Tot i això, va quedar acreditat que el burofax va ser enviat correctament, que van existir avisos SMS i que l'empresa no va actuar amb la diligència deguda en no recollir-lo abans de la celebració de la junta.

L'Audiència Provincial, donant la raó al soci minoritari, és a dir, declarant nuls i ineficaços els acords socials adoptats a la junta, basa la seva decisió principalment en l'article 203 LSC, que estableix que, quan socis que representin almenys el 5% del capital en una societat limitada sol·liciten amb cinc dies d'antelació la presència de notari, els acords socials.

Interessant cas per recordar-nos aquesta opció, molt recomanable per a les societats en conflicte, ja que la presència del Notari en junta general assegurarà que es reculli fidelment i indubitadament tots els fets, acords i comentaris que s'esdevinguin, als efectes de constituir-ne una prova fefaent i protegir així els drets del soci minoritari.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Resolució de 30 de desembre de 2025 de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública, relativa a un recurs contra la qualificació negativa del registrador de la Propietat de San Fernando núm. 1 respecte d'una sol·licitud de canvi de NIE per NIF al Registre de la Propietat després d'adquirir la nacionalitat espanyola. El cas parteix d'un supòsit en què es presenta al Registre de la Propietat una instància privada sol·licitant el canvi del número d'identitat d'estranger (NIE) de la titular registral pel nou número d'identificació fiscal (NIF), en haver adquirit la nacionalitat espanyola per residència. Juntament amb la sol·licitud, es va aportar la resolució de concessió de nacionalitat i un certificat de concordança expedit per la Direcció General de la Policia.

Presentat el document, el Registrador va suspendre la inscripció perquè va considerar que no s'havia acreditat suficientment l'adquisició de la nacionalitat espanyola, ja que no es va aportar la inscripció corresponent al Registre Civil. Entenia que el canvi de nacionalitat afecta l'estat civil i la llei personal aplicable, amb possibles conseqüències sobre la capacitat i legitimació dispositiva del titular registral. Per això exigia prova formal de la inscripció registral de la nacionalitat, a més del certificat de concordança policial.

Interposat el corresponent recurs, la Direcció General ho estima, considerant suficient el certificat de concordança expedit per la Policia Nacional per acreditar que l'antic NIE i el nou DNI/NIF pertanyen a la mateixa persona. Supòsit interessant i cada cop més habitual, per tenir en compte en l'assessorament als nostres clients estrangers.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç una interessant sessió de formació en línia, impartida per la Fundació Notariat, en la qual, el Notari d'Ayora (València), el senyor Pablo Alonso Rocamora, imparteix una sessió de formació pràctica, on es repassen totes les novetats que va introduir a l'ordenament jurídic espanyol la Llei 11/2023.

A la sessió es posa el focus sobretot en el protocol electrònic, les còpies autoritzades amb CSV, així com l'atorgament i l'autorització notarial per videoconferència. S'adjunta així mateix ( AQUÍ ) enllaç a la presentació utilitzada a la sessió, a major abundament.

Per visionar i estudiar amb detall, doncs conté informació pràctica sobre com enfocar i executar aquesta classe d'atorgaments tan interessants per al present i futur del notariat.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Resolució de 16 de gener de 2026 de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública, relativa a un recurs interposat contra la negativa de la registradora de la Propietat d'Oviedo núm. 3 a cancel·lar una condició resolutòria incorporada en una escriptura de compravenda. El cas parteix d'una escriptura pública de compravenda que es presenta a inscripció, dins la qual s'incorpora una còpia autoritzada electrònica d'una altra escriptura prèvia de cancel·lació de condició resolutòria. A la clàusula cinquena de la nova escriptura de compravenda, les parts sol·liciten que es cancel·li aquesta condició resolutòria anterior, i per aconseguir-ho, el notari incorpora còpia autoritzada electrònica d'una escriptura anterior, atorgada el 31 de gener de 2025, per la qual les parts implicades consenten la cancel·lació de la condició resolutòria.  

Presentada a inscripció, la registradora la denega i suspèn la cancel·lació, fonamentalment perquè considera que concorre una manca de presentació autònoma de l'escriptura de cancel·lació, ja que estem davant d'un títol independent de la compravenda i, per tant, s'ha de presentar separadament i generar el seient de presentació registral propi. Així mateix, indica que caldrà detallar la causa concreta que dóna lloc a la cancel·lació, ja que no se'n detalla (compliment d'obligacions, renúncia o una altra causa jurídica).

La Direcció General desestima el recurs i confirma la nota de qualificació de la registradora, considerant que l'escriptura de cancel·lació de la condició resolutòria constitueix un títol formal autònom i independent respecte de l'escriptura de compravenda, de manera que, encara que totes dues estiguin relacionades econòmicament i recaiguin sobre les mateixes finques, la cancel·lació deriva d'un negoci jurídic diferent i no es pot qualificar de negoci jurídic diferent. Per això, s'ha de presentar separadament al Registre, amb sol·licitud pròpia i assentament independent, d'acord amb els articles 245 de la Llei Hipotecària i 421 del Reglament Hipotecari.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la sentència del Tribunal Suprem número 440/2026, de 20 de març, en què l'Alt Tribunal analitza, per primera vegada, el règim legal de les participacions socials sense vot d'una SL, clarificant el moment a partir del qual s'ha d'entendre que recuperen el dret a vot en cas que no es reparteixin.

El cas parteix d'una SL amb 3 socis, en què el capital social estava dividit per terceres parts iguals (1/3 cadascun), en 300 participacions. Un dels socis va passar a ser titular de 100 participacions sense vot a resultes d'una modificació estatutària aprovada per unanimitat el 2018. Un any després (2019), en junta general, es va aprovar la venda d'un actiu essencial, votant a favor 2 dels 3 socis (un dels quals era el que era titular, arran d'això el conflicte, ja que es permet en aquesta junta el vot del soci titular d'aquestes participacions sense vot, i això és determinant per a l'aprovació de l'acord.

El cas arriba als Tribunals de la mà del soci que hi va votar en contra. Finalment, l'assumpte recau en el TS, al qual correspon interpretar l'article 99.3 LSC, i resoldre si el soci sense dret a vot el recupera automàticament a causa de no haver rebut el dividend mínim que es preveu a la llei per a aquesta classe de situacions. Pel que fa a això, el Tribunal Suprem acaba resolent que, en aquests casos, es podrà considerar que no s'ha abonat el dividend mínim (i per tant les participacions recuperen el dret a vot) quan hagi finalitzat tant l'exercici comptable com el procés ordinari d'aprovació de comptes, de manera que es pugui constatar que no hi havia beneficis distribuïbles. Alternativament, ha d'haver vençut el termini legal per celebrar la junta ordinària sense que s'hagi celebrat o sense que s'hagin aprovat els comptes. Aplicada aquesta interpretació al cas, el TS conclou que el març del 2019 encara no s'havia celebrat la junta d'aprovació dels comptes del 2018 ni havia transcorregut el termini legal per fer-ho, de manera que, per tant, no es podia considerar activada l'excepció de l'art. 99.3 LSC, i la societat titular de les participacions sense vot no havia d'haver votat a la junta de 6 de març de 2019.

Important sentència per entendre correctament el moment temporal a partir del qual, si escau, aquestes participacions sense vot recuperen el seu dret, en cas de no distribució del dividend mínim que preveu la LSC per a aquests supòsits.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Sentència del Tribunal Suprem número 377/2026 de data 1 de març, que aborda un suposat interessant sobre com s'ha de distribuir la propietat d'un immoble en el marc d'un divorci d'un matrimoni casat sota el règim econòmic de societat de guanys.

El cas parteix del supòsit en què un home, abans de contraure matrimoni, compra un habitatge, i per això, contrau un préstec. Dos anys després, es casa amb la seva dona, aquest habitatge es constitueix al domicili familiar, de manera que el préstec passa a pagar-se amb diners comuns del matrimoni. Passats molts anys, el matrimoni es divorcia i sorgeix la controvèrsia de qui pertany l'immoble.

El Tribunal Suprem resol el conflicte aplicant els articles 1354 i 1357 del Codi Civil, establint que, quan un bé (en aquest cas l'habitatge familiar) s'adquireix amb diners de diferents procedències (part privatiu i part de guanys), la propietat pertany pro indivís a la persona ia la societat de guanys en proporció al valor de les aportacions. Així doncs, en aquests casos, caldrà calcular què es va pagar abans del casament i què es va pagar després amb fons comuns, per determinar així els % corresponents, i en aquests casos és clau conservar els justificants de pagament corresponents (com per exemple extractes bancaris) per poder acreditar els pagaments que s'han realitzat en cada moment.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a Sentència del Tribunal Suprem, número 404/2026, de 6 d'abril, que introdueix una rellevant i inquietant doctrina en relació amb la responsabilitat subsidiària d'un immoble per deutes tributaris dels propietaris anteriors.

El cas parteix d'un supòsit en què una persona adquireix un immoble, en què quan es compra consta vigent una nota marginal d'afecció al pagament d'un impost de successions del venedor. Passats més de 5 anys, és a dir, una vegada caducada la nota marginal, i davant de la situació de fallit del deutor principal, l'AEAT inicia un procediment de responsabilitat tributària subsidiària per afecció al pagament de deutes tributaris davant del comprador que va adquirir l'immoble, dins del termini d'afecció.

El Tribunal Suprem (Sala III del Contenciós) estima que és procedent iniciar el procediment de responsabilitat subsidiària respecte a un bé o dret afectat legalment al pagament del deute tributari encara que hagin transcorregut cinc anys des de la pràctica de la nota marginal d'afecció legal del referit bé, sempre que el tercer adquirís el bé dins aquest termini i, posteriorment, s'hagi declarat. Segons el parer del TS, l'afecció prevista a l'art. 79 LGT constitueix una garantia real d'origen legal, la vigència del qual no queda limitada per la caducitat registral establerta a l'art. 100.4 RISD, ja que aquesta afecta només el seient i l'oponibilitat registral, però no extingeix la càrrega legal, de manera que la valoració de la condició de tercer hipotecari protegit s'ha de referir al moment de l'adquisició, de manera que qui compra amb l'afecció vigent no queda emparat per l'art. 34 LH. Finalment, el TS també determina que l'exercici de l'acció de derivació es regeix pel règim propi de la responsabilitat subsidiària establerta a l'art. 43.1.d) LGT, el dies del qual a quo se situa en la declaració de fallit (arts. 174, 176 i 67.2 LGT), sense que la caducitat de la nota marginal condicioni ni limiti aquest exercici.

Sentència molt important per tenir en compte en l'assessorament recurrent i integral que fem als nostres clients en formalitzar operacions immobiliàries.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a un informe recent de la Comissió Consultiva sobre conflicte en l'aplicació de norma tributària de l'AEAT, publicat el febrer de 2026, on s'aborda la tributació a l'IRPF d'un soci que ven les seves participacions socials d'una empresa familiar a la mateixa societat, perquè aquesta, tot seguit, procedeixi a formalitzar una reducció de capital.

El cas parteix d'un supòsit en què, en el marc d'una empresa familiar, un dels socis ven les seves participacions a la mateixa societat perquè, tot seguit, procedeixi a fer una reducció de capital mitjançant l'amortització de les participacions adquirides al soci en qüestió. Aquest soci, a l'IRPF de l'any corresponent, declara l'operació com un guany patrimonial, cosa que li va permetre acollir-se a beneficis fiscals (en concret, als coeficients d'abatiment per a actius adquirits abans del 1994).

Passat el temps, el contribuent rep una inspecció d'Hisenda, la qual considera que la tributació de l'operació no ha estat correcta, ja que a criteri de l'AEAT, l'operació ha de tributar sota el concepte de rendiment de capital mobiliari, ja que la seqüència dels fets esdevinguts equival a la pràctica a una reducció de capital amb restitució d'aportacions. L'informe de la Comissió Consultiva avala aquesta interpretació, considerant que l'ús de figures mercantils lícites no es pot utilitzar artificiosament per acollir-se a un benefici fiscal de manera indeguda. Per tenir en compte a l'assessorament integral als nostres clients en aquesta classe d'operacions.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 7 d'octubre de 2025 (BOE de 21 de gener de 2026), en què es resol un recurs interposat contra la nota de qualificació del Registrador Mercantil IX de Madrid, suspenent la inscripció d'una escriptura pública de constitució de SL.

El cas parteix d'una constitució d'una SL en què, en el seu objecte social, entre altres activitats s'inclouen “altres activitats auxiliars als serveis financers, excepte assegurances i fons de pensions”. Presentada a inscripció, l'escriptura és qualificada negativament pel Registrador, perquè atesos els termes amplis en què aquesta activitat es descriu a l'article 2 dels Estatuts socials (transcripció literal del CNAE) pot estar inclosa en algun dels supòsits previstos a l'art. 125 de la Llei 6/2023, del 17 de març, del Mercat de Valors, corresponents a les empreses de serveis d'inversió (Aquestes empreses estan subjectes a una sèrie de requisits especials que no es compleixen en aquest cas).

Interposat el corresponent recurs, la DG confirma la nota de qualificació, assenyalant que lactivitat a què es refereix el recurs està clarament inclosa en les activitats subjectes per la Llei del Mercat de Valors a requisits especials, de manera que només es podrà incloure en lobjecte social si la societat compleix amb els requisits daquesta legislació especial. Per tenir en compte a lhora de definir correctament les activitats socials dempreses de nova constitució.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a Sentència del Tribunal Suprem número 802/2026, de 25 de febrer, en què s'aborda un interessant cas per recordar el règim de reducció de capital amb restitució d'aportacions als socis, així com les possibilitats d'impugnació de creditors disconformes amb l'operació.

El cas parteix d'un supòsit en què una SA realitza una transmissió de diverses finques a favor d'uns socis, en execució d'un acord de reducció de capital social, mitjançant l'adquisició d'accions pròpies per amortitzar-les i restituir-les aportacions a socis mitjançant lliurament d'actius. L'acord va ser degudament publicat per donar-se a conèixer als creditors i que, si escau, aquests poguessin exercir el seu dret a oposició, cosa que no va succeir. Molt de temps després (anys), la societat entra en situació d'insolvència, i un creditor intenta llavors anul·lar l'operació emparant-se en un suposat frau de creditors, així com en defectes de la junta general i en vulneració de la LSC en matèria de reducció de capital.

El TS, en una resolució interessant, resol que la legislació mercantil ja preveu un tràmit per protegir el creditor (dret d'oposició), el qual s'ha d'exercir en termini, de manera que, si no passa, es perd l'oportunitat d'impugnar l'acord. Així mateix, el TS determina que el creditor no té legitimació per impugnar defectes formals de la junta i que, així mateix, les operacions de reducció de capital mitjançant adquisició d'accions pròpies i restitució ulterior d'aportacions són plenament vàlides, sempre que es respectin els requisits legals de procediment i publicitat.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a un molt interessant informe conjunt de la Direcció General de Tributs catalana i de l'Agència de l'Habitatge autonòmic per donar resposta a una sèrie de consultes plantejades pel Col·legi Notarial de Catalunya, en relació amb el concepte de gran forquilla. En ell es resolen interessants dubtes com per exemple:

• Àmbit territorial del còmput numèric d'immobles : Als efectes d'aplicar el tipus impositiu agreujat de gran forquilla, només es tindran en compte els immobles situats a Catalunya.
• Inclusió d'immobles rústics: Si els immobles es troben a zones de mercat tensionat, només es computaran els béns immobles urbans amb ús residencial, en la resta de casos, es tindran en compte tots els béns immobles (urbans i rústics).
• Còmput de quotes indivises : Si el contribuent és titular d'un o més immobles urbans d'ús residencial en un percentatge de participació diferent del 100%, ubicats dins d'una mateixa zona de mercat residencial tensionat, té la condició de gran forquilla si de la suma d'aquests percentatges de titularitat resulta titular del 500% (equivalent en percentatge de titular). Tots els immobles han d'estar situats dins de la zona de mercat residencial tensionat declarada.
• Còmput de superfície i elements no residencials Per a la determinació de la suma de la superfície construïda de més de 1.500 m², només s'han de tenir en compte els metres quadrats d'ús residencial, i queden exclosos els metres quadrats referits a elements comuns (com garatges, trasters, locals comercials, o magatzems integrats a la finca).
• Divergències o absència de constància registral de la superfície : Si no consta la superfície construïda a la inscripció del Registre, es tindrà en compte allò inscrit al Cadastre i, si no n'hi ha, el que resulti d'un informe tècnic de mesurament de l'habitatge.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la sessió de vídeo formació impartida pel Col·legi de Notaris de Catalunya, en la qual, el Notari de Malgrat de Mar, el senyor Pedro Rincón de Gregorio, realitza una interessant exposició sobre la importància de la dada en el futur del Notariat, amb especial referència a l'índex únic i als poders parametritzats.

D'especial interès les reflexions que es realitzen sobre la necessitat de modernitzar el nostre sistema d'apoderaments, amb referència expressa a la possibilitat d'homogeneïtzar i parametritzar les facultats dels poders notarials, a l'efecte de facilitar-ne la validació o força per tercers, com ara els diferents operadors dels Tribunals de Justícia o les entitats financeres.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a una interessant la Resolució de la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Gestió Adequada de Conflictes (Resolució JUS/4983/2025, de 18 de desembre, publicada al DOGC de 15 d'abril de 2026) que aborda un cas relatiu a una escriptura d'elevació virtut de la qual s'adscriu l'ús privatiu de determinades places d'aparcament a habitatges particulars determinats de l'edifici.

El cas en concret parteix duna comunitat de propietaris que pretén assignar lús privatiu dunes determinades places daparcament a uns habitatges concrets. Per fer-ho, se celebra junta de propietaris, amb un quòrum d'assistència del 71,25%, i s'adopta l'acord per unanimitat dels assistents. A més a més, segons resulta de la certificació de l'acord, cap dels veïns no assistents ha manifestat la seva oposició ni impugnació dins el termini legal d'un mes que concedeix el Codi civil català. L'acord s'eleva a públic i es presenta a inscripció al Registre de la Propietat, qualificant-se negativament l'escriptura perquè, segons el parer de la Registradora, la decisió no s'adopta amb el quòrum suficient, mancant doncs l'assistència i el vot favorable d'un dels veïns directament afectats per la mesura.

Presentat el recurs corresponent, la Direcció General catalana revoca la nota de qualificació, recordant-nos que, per a aquesta classe d'acords (adscripció privativa d'elements abans comuns), es requereix un acord unànime dels copropietaris (art. 553-43 CCCat), el qual es pot assolir, de conformitat amb l'art. 553-26.3 CCCat, quan l'acord hagi estat votat favorablement per tots els propietaris participants a la reunió, i en el termini d'un mes des de la notificació de l'acord, no s'hi hagi oposat cap altre propietari. Cas interessant per recordar que la unanimitat necessària per a l'adopció d'acords a la junta de propietaris es pot arribar per “diverses vies”.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç un post de LinkedIn d'un prestigiós despatx d'advocats, on se'ns mostra un il·lustratiu cas real, amb sentència judicial inclosa, que ens permet recordar i veure la interessant regulació que té el Codi Civil català en matèria d'arres.

En concret, l'article 621-49 del Codi Civil de Catalunya estableix que si el contracte de compravenda preveu el finançament de tot o part del preu per una entitat de crèdit, el comprador, excepte pacte en contra, pot desistir del contracte si justifica documentalment, en el termini pactat, la negativa de l'entitat designada a concedir el finançament oa acceptar la subrogació del comprador a la hipoteca negligència del comprador. El desistiment del comprador obliga el venedor a la devolució del preu que li hagi estat lliurat i, si escau, de les arres penitencials, i obliga el comprador a deixar el venedor en la mateixa situació en què s'hauria trobat si no s'hagués conclòs el contracte, sens perjudici del que estableix la legislació hipotecària.

En el cas en concret, les parts signen el contracte d'arres, lliurant-se en aquest concepte 68.500 €. Finalment, el futur comprador no aconsegueix el finançament bancari que necessitava, cosa que comunica en termini a la venedora, als efectes de recuperar aquesta quantitat, obtenint una negativa com a resposta. Davant d'aquesta situació, el comprador frustrat porta el cas als Tribunals, guanyant el plet i veient-se així reconegut el seu dret a recuperar aquesta elevada quantitat de diners, més interessos i costes del procés. Per tenir molt en compte aquesta regulació quan es formalitzen contractes d'arres (o precontractes de reserva d'immoble, etc.) en el marc d'una compravenda immobiliària.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Resolució de 22 d'octubre de 2025, de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública (BOE de 23 de febrer de 2026), en el recurs interposat contra la negativa de la Registradora de la Propietat del Campello a inscriure una escriptura de compravenda.

El supòsit analitzat aborda la clàssica situació que es produeix a Notaria, quan habitualment la part venedora (una societat) es troba representada per una altra de mercantil (una gestoria facultada a través d'un subapoderament) i aquesta, alhora, per un dels seus empleats apoderats. En aquests casos, la Direcció General determina que és obligatòria l'exhibició al Notari tant de l'escriptura de subapoderament de la societat venedora a la gestoria, com de l'escriptura de poder de la gestoria al seu representant representant, ja que només en virtut d'això l'apoderat pot actuar vàlidament en nom i representació de la venedora. Així mateix, la Direcció General recorda que, gràcies a la implantació de la còpia autoritzada electrònica, l'exhibició d'aquests apoderaments i la comprovació de la seva vigència s'ha facilitat molt a la pràctica notarial.

Per tenir en compte en el dia a dia de la formalització d'operacions immobiliàries de tota classe, així com en el correcte reflex en les escriptures matrius que es formalitzin.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Sentència del Tribunal Suprem número 288/2026, de 26 de febrer, en què s'analitza un cas on es discuteix la divisió i venda forçosa d'un immoble que pertany a diverses persones.

En el cas en qüestió, una persona és copropietària d'un % d'un immoble, en virtut d'una donació, mentre que una part restant de l'immoble pertany a una altra persona que mor, sense que els hereus hagin acceptat encara l'herència. Aquest copropietari, no desitjant romandre més en aquesta situació de comunitat, interposa una demanda de divisió de cosa comuna contra l'herència jacent, sol·licitant la venda forçosa de l'immoble, a l'empara de l'article 400 del Codi civil, que estableix que cap copropietari està obligat a romandre en una comunitat de béns, i faculta qualsevol propietari a sol·licitar la divisió de la propietat. El cas finalment arriba al Tribunal Suprem, el qual resol que efectivament, encara que l'altre copropietari sigui una herència jacent (és a dir, pendent que l'acceptin els hereus), això no és cap impediment per poder sol·licitar la divisió de la cosa comuna (“a l'herència jacent se li reconeix capacitat processal per demandar i ser comparteix per art).4.1. conforme a la llei, l'administrin ex. art. 7.5”.

Interessant supòsit per recordar totes les persones que, sent copropietàries d'un immoble (per exemple a resultes d'una herència a favor de diversos germans), no vulguin romandre en aquesta situació de comunitat, la llei els reconeix dret a posar fi a aquesta situació, i fins i tot pot forçar la venda de l'immoble.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a Resolució de 2 de desembre de 2025, de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública (BOE de 12 de març de 2026), en el recurs interposat contra la nota de qualificació estesa pel registrador mercantil de València, rebutjant la pràctica d'una anotació preventiva de complement de.

El cas parteix d'un soci minoritari (titular de més del 5% del capital d'una SA) que té coneixement a través del BORME de la convocatòria de junta general d'accionistes de la SA esmentada, realitzada a través del Registrador Mercantil, en tenir el càrrec d'administrador caducat (ex. article 171 de la Llei de Societats de Capital). Davant d'aquest fet, el soci minoritari pretén incloure un complement de la convocatòria per discutir, a més del nomenament de nou administrador, la dissolució de la societat i el nomenament de liquidador. Per articular aquest complement de convocatòria, el soci minoritari insta una acta notarial, en virtut de la qual, es requereix a la mateixa societat ia la presidenta de la Junta designada pel registrador mercantil a aquest efecte. Així mateix, i posteriorment, el soci minoritari presenta al Registre Mercantil una sol·licitud, a l'empara de l'art. 104 del Reglament del Registre Mercantil, perquè es practiqui una anotació preventiva de la publicació dun complement a la convocatòria duna Junta. Presentada aquesta sol·licitud, el Registrador denega la pràctica de l'anotació preventiva, al·legant en essència que el requeriment l'ha realitzat incorrectament el soci minoritari (perquè l'ha dirigit a la societat ia la presidenta de la junta designada pel Registrador Mercantil, quan aquesta no és ni la convocant de la junta, ni té investida autoritat per complementar la convocatòria).

Interposat el corresponent recurs, la Direcció General confirma la nota de qualificació, resolent que en aquests casos, quan la convocatòria de Junta la realitza el Registrador Mercantil en estar vacant el càrrec d'administrador, si un soci minoritari vol fer un complement de convocatòria, aquest s'haurà d'adreçar al mateix Registrador Mercantil convocant, perquè prengui la decisió procedent conforme a Dret.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la sessió de vídeo formació impartida per l'Il·lustre Col·legi Notarial de Catalunya, on Cristina Requena Torrecillas, notària de Barcelona, ​​protagonitza una sessió formativa relativa a la tokenització de valors negociables.

En concret, la sessió se centra a analitzar la reforma de la Llei de mercat de valors i llei de societats de capital, on s'aborda l'impacte pràctic i societari de la digitalització dels instruments financers. Important per tenir en compte, ja que la tokenització d'actius (és a dir, la representació digital d'actius com a accions d'una SA, a través d'una xarxa blockchain) ja és una realitat en el tràfic jurídic mercantil espanyol, i cal tenir en compte que, per exemple, ja s'estan autoritzant i inscrivint societats mercantils les accions de les quals neixen directament token.

Per al seu visionat i estudi amb detall, doncs és una realitat que ben aviat de ben segur es generalitzarà a la major part de despatxos notarials del país.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Consulta Vinculant V2530-25, de 18 de desembre, en què la Direcció General de Tributs resol una consulta relativa a la possibilitat o no d'aplicar l'exempció per transmissió d'habitatge habitual, sense reinversió, a una persona més gran de 65 anys no resident.

El cas versa sobre una persona física major de 65 anys i propietària del seu habitatge habitual a Espanya, on ha estat residint ininterrompudament durant més de 7 anys. A causa de la seva edat avançada, es planteja traslladar la seva residència habitual al seu país d'origen (França) i vendre la que ha estat la seva vivenda a Espanya. En aquesta venda, és previsible que obtingui un guany (per diferència del preu de venda i el de compra), no tenint previst reinvertir l'import obtingut, per aquesta transmissió, en l'adquisició d'un nou habitatge habitual. Afegeix que és probable que, a causa del trasllat de residència, deixi de ser resident fiscal a Espanya. En aquest supòsit, després d'analitzar els fets que es plantegen i la normativa aplicable, la DGT resol que l'exempció per venda d'habitatge habitual a més grans de 65 anys no s'aplica a no residents. En concret, l'Administració conclou que, en tenir la condició de no resident en el moment de la transmissió, el guany patrimonial queda subjecte a l'impost sobre la renda de no residents (IRNR) i que en aquest àmbit no és aplicable l'exempció prevista a l'IRPF per a majors de 65 anys. Així mateix, tampoc no procedeix l'exempció per reinversió regulada al TRLIRNR, atès que la contribuent manifesta que no destinarà l'import a l'adquisició d'un nou habitatge habitual.

Per tenir en compte quan assessorem fiscalment els nostres clients en aquesta classe d'operacions, que és factible que es donin a la pràctica.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la sessió de vídeo formació en línia impartida per la Fundació Notariat, en la qual, en aquesta ocasió s'analitzen les Resolucions essencials de 2025 emeses per la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública.

La sessió va a càrrec del senyor José Castaño Casanova, Notari de Màlaga, i del senyor José Castaño López, Notari de l'Hospitalet de Llobregat. En la formació, s'analitzen diverses resolucions de gran interès emeses al llarg del passat exercici, com per exemple, entre d'altres, relatives a canvis d'usos d'immobles, funció notarial de protecció a les opcions de compra amb possible encobriment de pacte comisori, admissibilitat de compravendes amb preu determinable a futur, identificació dels mitjans de pagament en una dació en pagament derivada d'un préstec immatriculador, o la naturalesa real de la llicència de lloguer de curta durada, entre d'altres. S'adjunta ( AQUÍ ) presentació a PowerPoint de la sessió amb el resum dels aspectes més rellevants de les esmentades resolucions.

Per al seu visionat, estudi i aplicació pràctica en les operacions anàlogues que es formalitzin al despatx notarial.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la molt rellevant Sentència del Tribunal Suprem número 423/2026, de 4 de febrer, on s'analitza la manca de transparència de la subrogació d'un préstec hipotecari promotor quan no s'informa correctament el deutor de les condicions de tipus d'interès del préstec que se subroga.

En concret, el Tribunal Suprem determina que a les subrogacions d'hipoteques de promotor, si el banc no va lliurar l'escriptura original ni va informar de les condicions (especialment amb IRPH), la clàusula d'interessos és nul·la per manca de transparència. Això permet deixar la hipoteca sense interessos i recuperar els pagats. Així doncs, l'Alt Tribunal determina que no n'hi ha prou que el comprador declari "conèixer i acceptar" el préstec del promotor, sinó que a més cal que el banc acrediti que va lliurar la documentació precontractual i l'escriptura original. En cas que això no passi, si es declara nul·la la clàusula del tipus d'interès per manca de transparència, la hipoteca queda sense interès remunerador (això és, al 0%) i el banc es veu obligat a tornar tots els interessos remuneratoris cobrats, més els interessos legals.

Per tenir molt en compte per les entitats de crèdit a l'hora de formalitzar aquesta classe d'operacions, així com per als deutors que, si escau, hagin subscrit una subrogació en aquestes condicions.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Sentència del Tribunal Suprem número 609/2026, de 17 de febrer, en què s'analitza un cas en què un fill, abusant d'un poder general que li va atorgar el seu pare fa molt de temps, “buida” de forma abusiva i fraudulenta el patrimoni del pare a favor dels fills (entre ells,

En el supòsit en qüestió, el fill utilitza un poder general/“amplíssim”, atorgat a favor seu pel seu pare (que és un senyor vidu de 90 anys), per, sense el seu coneixement ni autorització, “autodonar-se”, juntament amb els seus germans, tot el patrimoni immobiliari del pare (que arribava a una xifra total d'aproximadament 2 milions d'euros). Aquest moviment es desferma quan els fills tenen coneixement de les intencions del pare de tornar a casar-se amb una altra dona, amb els efectes que això podria tenir per a les seves expectatives hereditàries. Una vegada que el pare coneix aquests fets, sol·licita judicialment la nul·litat de les donacions, cosa que no és admesa en primera instància, en considerar el Jutjat competent que el fill-mandatari havia actuat dins de les facultats del poder i en benefici del pare-mandant, per protegir el seu patrimoni patrimoni. Això no obstant, en segona instància, l'Audiència Provincial revoca la sentència, considerant que en aquest cas, l'actuació del fill no pretenia protegir el patrimoni del pare, sinó simplement salvaguardar les seves expectatives hereditàries, recorrent per això a una extralimitació en l'ús del mandat conferit. El Tribunal Suprem confirma aquesta tesi, resolent que el mandatari (el fill) no es pot emparar en els límits formals del poder per actuar en benefici propi o de tercers, sense consentiment del poderdant i en el seu perjudici, ja que actuar d'aquesta manera constitueix un abús del poder conferit (arts. 1718 i 1719 CC).

Per tenir molt en compte en les relacions patern – filials on es concedeixen aquesta classe de poders generals, ja que un ús indegut del mateix pot acabar comportant greus problemes patrimonials i jurídics a les parts implicades.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Resolució de 23 d'octubre de 2025, de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública (BOE de 23 de febrer de 2026), en el recurs interposat contra la nota de qualificació estesa pel registrador mercantil de Madrid a inscriure una escriptura de constitució de societat.

El cas parteix d'una escriptura de constitució d'una SL, en la qual, entre les diferents activitats que conformaran el seu objecte social, s'inclou la de comerç al detall d'articles mèdics i comerç a l'engròs de productes farmacèutics . Així mateix, a l'escriptura s'inclou una petició d'inscripció parcial genèrica a l'empara de l'art. 63 del Reglament del Registre Mercantil. Presentada a inscripció l'escriptura, aquesta és qualificada negativament, ja que el Registrador, correctament, considera que aquesta activitat econòmica està limitada a oficines de farmàcia o serveis de farmàcia hospitalària, de conformitat amb la normativa sectorial corresponent.

El cas finalment arriba a la Direcció General, la qual resol que, en aquests casos (defecte en un dels diversos objectes socials elegits que no és inscriptible), correspon als interessats decidir “si opten per la inscripció sense aquestes activitats o per l'esmena, sense que es pugui pretendre l'aplicació automàtica de l'article 63.2 del Reglament del Registre Mercantil, ni fins i tot estant previst a l'escrit. Per tant, en aquests casos, caldrà una petició individualitzada d'inscripció parcial que es refereixi expressament i específicament a l'objecte social, ja sigui en el mateix document, ja sigui en una esmena posterior de l'escriptura.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç al Reial decret llei 7/2026, de 20 de març, pel qual s'aprova el Pla Integral de Resposta a la Crisi a l'Orient Mitjà, en virtut del qual s'articula una modificació de la Llei de propietat horitzontal, en concret, pel que fa al règim de majories necessàries per acordar la instal·lació adaptació dels existents, així com la instal·lació de sistemes comuns o privatius, d'aprofitament d'energies renovables, incloent-hi l'aerotèrmia i la geotèrmia, o de les infraestructures necessàries per accedir a nous subministraments energètics col·lectius.

Així doncs, en concret, es modifica l'article 17.3 de la LPH, de manera que, a partir d'ara “la instal·lació de les infraestructures comunes per a l'accés als serveis de telecomunicació regulats al Reial decret llei 1/1998, de 27 de febrer, sobre infraestructures comunes als edificis per a l'accés als serveis de telecomunicació, o l'adapta aprofitament d'energies renovables, incloent l'aerotèrmia i geotèrmia, o de les infraestructures necessàries per accedir a nous subministraments energètics col·lectius, podrà ser acordada, a petició de qualsevol propietari, per un terç dels integrants de la comunitat que representin, alhora, un terç de les quotes de participació ”.

Com veiem doncs, s'introdueix una reforma important en el règim de majories necessàries per acordar aquesta classe d'obres o innovacions, ja que a partir d'ara, només que votin a favor de la proposta 1/3 dels veïns, aquesta tirarà endavant. Per tenir en compte per tots els professionals del sector i propietaris dimmobles subjectes al règim de propietat horitzontal.

S'adjunta enllaç ( AQUÍ ) al Flash Fiscal Virtual número 22 de l'Il·lustre Col·legi Notarial de Catalunya, on la notària Elena Cantos analitza la Consulta Informativa 443/25 de l'Agència Tributària de Catalunya sobre el tipus impositiu aplicable quan dues persones físiques adquireixen per meitats indivises un edifici sencer d'habitatges a Catalunya.

L?Administració conclou que el tipus del 20% previst per a la transmissió d?un edifici sencer només s?aplica quan adquireix una única persona física o jurídica. Si compren dues persones conjuntament, no és procedent aquest tipus, llevat que algun tingui la condició de gran forquilla.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Sentència del Tribunal Suprem, Sala III del Contenciós, número 321/2026, de 5 de febrer, que senti una molt important interpretació jurisprudencial en relació amb el cost del Registre de la Propietat per a les Administracions Públiques.

En aquesta resolució, l'Alt Tribunal confirma l'efectivitat de la Disposició Addicional Desena de la Llei 14/2013, en virtut de la qual, la realització de qualsevol operació registral, inclosa la publicitat formal, estarà exempta del pagament de l'aranzel quan la responsable final del pagament d'aquest, d'acord amb les normes aranzelàries, sigui una de les següents administracions administració central;Comunitats Autònomes;

Fins ara, s'havia suscitat una viva polèmica sobre si aquest precepte estava o no en vigor i per tant era aplicable, la qual ha estat resolta ara pel Tribunal Suprem en sentit afirmatiu, la qual cosa es preveu que pugui tenir un gran impacte en la gestió aranzelària de totes les inscripcions que es practiquin a favor d'administracions públiques.

En el cas català, tal com consta a la mateixa sentència, poden existir més dubtes de Dret sobre això, i queda pendent un pronunciament exprés del Tribunal Suprem sobre això.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Resolució d'1 d'octubre de 2025, de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública (BOE de 14 de gener de 2026), en el recurs interposat contra la decisió de la Registradora de suspendre l'assignació de dos números de Registre Únic de Lloguer de curta durada perquè els habitatges en qüestió estan inscrits a la llicència de Turisme.

En el cas en concret, se sol·licita assignació de NRUA en un supòsit en què l'habitatge estigui inscrit a favor de persona diferent de la que figura com a titular al Registre Administratiu. Plantejat el supòsit, la Registradora denega l'assignació, considerant que per a la concessió del NRUA es requereix ineludiblement que la llicència estigui concedida a favor de l'actual titular registral de la finca i aquesta consti inscrita a favor seu al corresponent Registre Turístic.

Interposat el corresponent recurs, la Direcció General revoca la nota de qualificació, considerant que lautorització autonòmica té caràcter real, és a dir, es troba vinculada a la finca de què es tracti i no a la persona a la qual inicialment se li va concedir, amb la qual cosa, procedeix la concessió del NRUA sense majors obstacles.Per tenir en compte pels inversors immobiliaris que es puguin trobar.

El Govern ha aprovat, el 17 de febrer passat, l'Avantprojecte de Llei Orgànica d'Integritat Pública ( AQUÍ es pot consultar), el qual, finalment ser aprovat pel legislatiu, suposarà una veritable revolució en el camp de la propietat de les participacions socials de les SL. Així, tal com es desprèn del redactat de la futura norma:

• Les societats de responsabilitat limitada han de portar un llibre registre de socis en suport electrònic, que s'ha de comunicar al Registre Mercantil corresponent al domicili social.
• En aquest llibre es faran constar: a) La titularitat originària i les transmissions successives, voluntàries o forçoses, de les participacions socials. b) La constitució de drets reals o gravàmens, inclosa la penyora sense desplaçament c) La identificació de la persona o persones físiques que ostenten la condició de titular real, conforme a la normativa vigent en matèria de prevenció del blanqueig de capitals.
• La transmissió inter vivos o mortis causa, o el gravamen de participacions socials es farà constar al Llibre registre de socis de la societat mitjançant document privat electrònic amb contingut i format estandarditzat aprovat per la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública, autoritzat mitjançant firmes electròniques qualificades del transmitent i adquirent. En aquest document privat amb firmes electròniques qualificades hi haurà de constar la nota de despatx de la inscripció o anotació practicada al llibre de la secció especial del Registre Mercantil.
• Tota transmissió inter vivos, mortis causa o forçosa s'ha d'inscriure al llibre de la secció especial del Registre Mercantil, i la inscripció té caràcter constitutiu. Fins a la inscripció, l'adquirent o titular del gravamen no pot exercir drets davant de la societat ni davant de tercers.
• La condició de soci només podrà ser reconeguda respecte de qui figuri com a titular inscrit al llibre de la secció especial del Registre Mercantil.
• El pagament de dividends, restitució d'aportacions o qualsevol altra atribució patrimonial només tindrà efectes alliberadors si es fa a favor de qui figuri com a titular inscrit.

Com es pot entreveure, caldrà estar molt atent al tràmit parlamentari d'aquesta proposta, ja que de tirar endavant, aquest nou règim suposa una veritable revolució en el camp de la propietat de les participacions socials d'una SL, ja que la seva transmissió es farà mitjançant document privat amb signatura electrònica (amb la pèrdua de seguretat jurídica que això pot suposar respecte de l'actual sistema en escriptura pública), i la seva inscripció a la inscripció.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Resolució de 23 de setembre de 2025, de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública (BOE de 13 de gener de 2026), en el recurs interposat contra la nota de qualificació del Registrador de la Propietat número 14 per la qual se suspèn la inscripció d'una escriptura de canvi d'ús donya María de Zulueta.

El cas parteix d‟una escriptura de canvi d‟un d‟un local a habitatge, la qual es fonamenta principalment en una cèdula d‟habitabilitat i en un certificat d‟arquitecte acreditant l‟ús residencial des de 1994.

El Registrador titular i el substitut qualifiquen negativament, doncs a Catalunya, de conformitat amb els arts. 187 i 218 de la Llei del Sòl, així com sobre la base de l'art. 30 del Reglament de protecció de la legalitat urbanística, s'exigeix ​​llicència per al canvi d'ús a residencial. Interposat el corresponent recurs per la notari, la Direcció General desestima aquest, confirmant la nota de qualificació, en el sentit que com que la normativa catalana sí que exigeix ​​la llicència, no és possible inscriure el canvi d'ús “per prescripció” sense aportar la corresponent autorització administrativa que així ho permeti.

S'adjunta enllaç ( AQUÍ ) al Flash Fiscal Virtual número 21 de l'Il·lustre Col·legi Notarial de Catalunya, en què el notari el senyor Manuel Sarobe Oyarzun, analitza la doctrina del Tribunal Suprem en matèria d'increments no justificats de patrimoni regulats a l'article 39 de la Llei de l'IRPF.

S'analitzen casos de donacions i préstecs entre familiars, advertint que les transferències no correctament justificades poden qualificar-se com a guanys patrimonials no justificats i tributar a la base general de l'IRPF al tipus marginal.

La sessió subratlla la importància de documentar totes les operacions i alerta especialment sobre els préstecs que encobreixen donacions, molt habituals a la pràctica, tot i que a llarg termini poden comportar desagradables sorpreses als contribuents.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a una sessió de vídeo formació en línia molt interessant, impartida al si de les activitats formatives de la Fundació Notariat, en la qual, els Notaris donya Micaela Pontones de l'Amo (Notària de Tembleque, Toledo) i don Marcos Serrano Yáñez-Mingot (Notari d'Horcajo de Santiago, Cuenca parcel·la cadastral tramitats des de la Notaria.

Per a això, se serveixen de la presentació adjunta ( AQUÍ ), en la qual, sota un enfocament eminentment pràctic, aborden les característiques d'aquest procediment (aplicable a supòsits d'esmena, divisió de parcel·la, segregació, agregació i agrupació o reparcel·lació), els aspectes que cal tenir en compte en la preparació de l'escriptura, les gestions post signatura a casos pràctics concrets.

Sessió de formació molt interessant per estar al dia de com els Notaris, des dels nostres despatxos, podem ajudar els ciutadans a actualitzar la realitat cadastral de les seves finques i immobles a la realitat física existent.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Sentència del Tribunal Suprem número 369/2026, de 9 de febrer, en què la Sala III, del Contenciós de l'Alt Tribunal, es torna a pronunciar sobre un cas molt habitual a la pràctica, i que és molt important que els contribuents el coneguin.

El cas en concret parteix d'una compravenda d'un immoble, per a la qual es necessita finançament hipotecari, on la particularitat és que el preu de compra és inferior al valor de taxació que dóna la taxació hipotecària oficial (circumstància molt habitual a la pràctica).

L'interessat tributa l'operació prenent com a base imposable de l'ITP el valor de compra, davant la qual cosa, l'Administració Tributària inicia un procediment de comprovació de valors, en el qual, sobre la base de l'article 57.1 LGT, es pren com a base el valor assignat per a la taxació hipotecària de la finca en compliment del previst a la legislació hipotecària. Interposat el corresponent recurs contenciós en aquest cas, considerant que aquesta manera de procedir és vàlida i conforme a Dret, especialment en aquells casos on la diferència de valors sigui “rellevant”.

Per tenir molt en compte quan s'adquireixi un immoble amb préstec hipotecari, ja que a la pràctica aquesta situació és molt habitual i francament desconeguda per molts ciutadans, cosa que pot portar en un futur molts disgustos si no es coneix per endavant i es gestiona adequadament, en especial, en aquells casos on les diferències siguin “rellevants”.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Resolució de 23 de setembre de 2025, de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública (BOE de 14 de gener de 2026), en el recurs interposat contra la nota de qualificació estesa pel registrador mercantil central III (d'ara endavant RMC), per la qual es denega determinada reserva.

El cas parteix del supòsit en què una societat sol·licita al RMC la reserva d'una sèrie de denominacions socials amb l'ordre següent: “Grup Getura, SL”, “Grup Empresarial Getura, SL”, “Getura Corporació, SL”, “Getura Enterprise, SL” i “Getura Ecomerce i Assessorament, SL”. El RMC expedeix certificació conforme no figura registrada la segona de les denominacions sol·licitades (“Grup Empresarial Getura”), sense pronunciar-se expressament sobre la primera opció sol·licitada.

Davant d'aquesta situació, l'interessat recorre la denegació, a la qual cosa s'oposa el registrador mercantil, al·legant que no hi ha una qualificació negativa com a tal. Davant d'aquest argument, la DG reconeix que, en efecte, en aquests casos, existeix en realitat una qualificació negativa implícita (és a dir, si s'emet una certificació conforme la segona o successives denominacions no figuren registrades, això suposa que les denominacions que figuren en primer lloc són evidentment denegades) de manera que, davant d'una altra situació, és obvi que contra aquesta qualificació seient.

Per tenir en compte per qualsevol interessat a constituir una SL o SA que es trobe en aquesta situació.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 4 de setembre de 2025 (BOE de 5 de desembre de 2025) en què es resol el recurs interposat contra la negativa de la Registradora de la Propietat número 4 de Barcelona a inscriure una escriptura de dació en pagament.

El cas parteix d'una societat que reconeix tenir un deute amb un altre, especificant que la causa del deute són diversos préstecs de diners rebuts amb anterioritat. S'incorpora a l'escriptura una relació de la quantia i les dates dels préstecs, però sense justificar els mitjans de pagament d'aquests préstecs. En pagament del deute reconegut, la societat deutora adjudica a la creditora la propietat de dues finques, la qual cosa es pretén inscriure ara al Registre de la Propietat.

Presentada a inscripció, la Registradora qualifica negativament el document, exigint la identificació dels mitjans de pagament emprats en el contracte de préstec originari (arts. 24 LN, 254.4 LH i 177 RN), adduint que, en ser el préstec la causa del deute que ara s'extingeix amb el diner en pagament del blanqueig de capitals.

Interposat el recurs corresponent, la Direcció General desestima el recurs i confirma la nota de qualificació, confirmant que, en aquesta classe de negocis, cal acreditar els mitjans de pagament, per evitar així la consagració de negocis jurídics ficticis que emmascarin altres relacions jurídiques entre les parts o siguin susceptibles d'incórrer en conductes il·lícites en l'àmbit del blan.