Notes jurídiques pràctiques - Octubre 2026

1.- ITP reduït per a família nombrosa. És possible aplicar-lo quan el tercer fill “està en camí”

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Sentència núm. 1.060/2026 del Tribunal Suprem, que resol un litigi on la controvèrsia consisteix a determinar si el tipus impositiu reduït del 4% a l'ITPAJD per a l'adquisició d'habitatge habitual de família nombrosa és aplicable quan, en el moment de la meritació, el contribuent encara no ostenta formalment aquesta condició per estar el tercer fill en estar el tercer fill.

En els fets que donen lloc al cas, uns cònjuges van comprar un habitatge el 24 de juny del 2020 estant la mare embarassada del tercer fill, que va néixer al juliol. Després d'autoliquidar el tipus general del 6%, van sol·licitar la devolució d'ingressos indeguts. La Comunitat de Madrid ho va desestimar, però el TEAR de Madrid i, posteriorment, el Tribunal Superior de Justícia de Madrid van estimar les pretensions dels contribuents aplicant l'article 29 del Codi Civil per considerar el concebut com a nascut a efectes favorables.

El Tribunal Suprem desestima el recurs de la Comunitat de Madrid i fixa com a doctrina que el tipus reduït és aplicable si el tercer membre era un concebut no nascut que després sobreviu després de néixer. Els arguments principals es fonamenten en una interpretació teleològica i protectora de la família (article 39 de la Constitució) i en la doctrina del Tribunal Constitucional. La Sala conclou que la ficció del nasciturus permet integrar el requisit material a la meritació instantània de l'impost, sense alterar la naturalesa declarativa del títol de família nombrosa.

2.- La Direcció General admet les prestacions accessòries mitjançant remissió a pactes de socis no transcrits íntegrament als estatuts

Us adjuntem ( AQUÍ ) enllaç a la Resolució de 10 de juny de 2026, de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública (DGSJFP), dictada en el recurs interposat per una entitat mercantil contra la negativa del Registrador Mercantil III de Sevilla a inscriure una escriptura d'elevació a públic d'acords socials. El nucli de la controvèrsia jurídica consisteix a determinar si resulta admissible i inscribible una clàusula estatutària que imposa a tots els socis una prestació accessòria consistent a subscriure i complir fidelment un pacte de socis o protocol familiar, el contingut íntegre del qual no es transcriu de forma literal als estatuts socials, sinó que s'hi incorpora mitjançant una remissió.

El cas neix en una junta general universal de la societat on es va acordar per unanimitat modificar els estatuts socials per introduir un article sobre prestació accessòria vinculat a un pacte de socis formalitzat en una escriptura pública de la mateixa data. Presentada aquesta escriptura al Registre Mercantil de Sevilla, el registrador va suspendre la seva inscripció en considerar que la clàusula infringia l'article 86.1 de la Llei de Societats de Capital (LSC) per no constar el contingut concret i determinat de la prestació de forma directa en el text estatutari, la qual cosa a parer seu vulnerava els principis de legalitat i publicitat registral. Disconforme amb aquesta qualificació, la representació de la societat va interposar un recurs governatiu davant la DGSJFP.

Finalment, la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública estima el recurs i revoca la qualificació del registrador, i declara la plena legalitat de la clàusula estatutària. Entre els seus principals arguments jurídics, el centre directiu reitera la seva doctrina consolidada defensant que el requisit legal de contingut "concret i determinat" no exigeix ​​una transcripció literal i exhaustiva als estatuts, i és suficient que l'objecte de la prestació sigui objectivament determinable mitjançant una remissió clara a un document públic identificat. Així mateix, sosté que configurar el compliment d'un pacte parasocial com a prestació accessòria és una llera tècnica perfectament vàlida per dotar d'eficàcia corporativa aquests acords sense vulnerar l'autonomia de la voluntat, i que el coneixement dels futurs socis es garanteix a través de la negociació privada prèvia a l'adquisició de les participacions socials.

3.- El Tribunal Suprem aclareix que l'excepció de "venda conjunta" que exclou el retracte arrendatari només opera si es transmeten totes les finques de l'arrendador a l'immoble o urbanització

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Sentència núm. 684/2026, de 6 de maig, dictada per la Sala Civil del Tribunal Suprem, la qual resol un litigi on es discuteix si resulta aplicable o no l'excepció al dret de retracte arrendatari urbà previst a l'article 25.7 de la Llei d'Arrendaments Urbans (LAU), relatiu a la "venda conjunta d'una subhasta conjunta" una urbanització (54 d'un total de 65 propietats de la concursada dins un conjunt de 71 habitatges), fixant-se un preu conjunt i global per a l'operació.

Pel que fa als fets principals del cas, el demandant ostentava la condició d'arrendatari d'un habitatge unifamiliar integrat en un complex urbanístic a Huelva, la propietària inicial del qual va entrar en concurs de necessitat i fase de liquidació. En execució del pla esmentat, l'entitat demandada va adquirir un bloc de 54 finques mitjançant una única escriptura i per un preu conjunt i global de 7.749.538,86 €, i es va notificar posteriorment a l'arrendatari l'adquisició i la subrogació en el contracte. El demandant va exercir l'acció de retracte emparant-se a l'article 25 de la LAU, la qual va ser desestimada tant en primera instància com per l'Audiència Provincial de Huelva perquè considera que la compravenda global equivalia a una venda en globus o conjunta que impedia el retracte individual.

Finalment, el Tribunal Suprem estima el recurs de cassació interposat pel demandant, cassa la sentència de l'Audiència Provincial i estima íntegrament la demanda, reconeixent el dret de l'arrendatari a retreure la finca en les mateixes condicions i preu de l'adjudicació. Els principals arguments jurídics de la Sala es fonamenten en la seva doctrina reiterada (plasmada en sentències de Ple recents) sobre l'article 25.7 de la LAU, recordant que l'excepció a la "venda conjunta" només opera de manera estricta quan l'objecte de la transmissió comprèn la totalitat de les finques o unitats de l'edifici de l'immoble de l'arrendador és propietari. Atès que en el cas analitzat la compradora no va adquirir totes les finques de la concursada ni la totalitat del complex urbanístic (perquè existien finques d'altres propietaris i de tercers), no hi concorren els requisits legals d'exclusió, per la qual cosa regeix la regla general del retracte en tractar-se d'una unitat física i independent.

4.- Compendi de bones pràctiques bancàries del Banc dEspanya. Novetats a tenir en compte en matèria de testamentaries

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a l'actualització del 2026 del Compendi de Criteris de Bones Pràctiques del Banc d'Espanya. Aquest és un document de referència on l'organisme supervisor recopila i actualitza les pautes de conducta que han de seguir les entitats financeres en les seves relacions amb la clientela. La seva finalitat és fomentar la transparència, l'equitat i el compliment normatiu adequat en les operacions bancàries, servint a més de criteri orientador en la resolució de reclamacions.

En aquesta actualització, destaquen les novetats i precisions següents aplicables a la gestió d'expedients de testamentaria:

• Disposició de saldos i productes vinculats : No es considera bona pràctica bancària condicionar el lliurament del saldo d'un compte corrent a la liquidació d'altres productes vinculats a aquest (sense perjudici que el compte no es pugui cancel·lar fins que finalitzi la tramitació d'aquests productes), ni tampoc exigir-ne la subrogació dels hereus en els préstecs del causant.
• Bloqueig de rebuts i acreditació de la mort Quan la reclamació es vegi sobre l'obligació de l'entitat de bloquejar o impedir la càrrega de rebuts que no corresponguin al manteniment del cabal relicte, resulta imprescindible que l'hereu reclamant acrediti fefaentment la data en què va comunicar l'òbit del titular a l'entitat.
• Subrogació en préstecs i assumpció de costos : En els casos de subrogació ope legis dels hereus en el deute del causant, si l'entitat exigeix ​​formalitzar aquesta subrogació en una nova escriptura pública (pràctica admissible dins de la seva política de riscos), les despeses associades a l'operació (notari, registre, gestoria, etc.) han de correr.

5.- La Direcció General confirma la impossibilitat d'inscriure un canvi d'ús per antiguitat en constar vigent una anotació de disciplina urbanística al Registre

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Resolució de 25 de maig de 2026 de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública, dictada davant el recurs contra la qualificació del registrador d'Adeje que va suspendre el canvi d'ús d'uns locals a habitatges per antiguitat. El nucli de la controvèrsia consisteix a determinar si és inscriptible un canvi d'ús per prescripció urbanística quan consta vigent al Registre una anotació preventiva per expedient de disciplina urbanística a causa d'obres sense llicència.

En els fets, la mercantil titular va formalitzar el canvi dús mitjançant escriptura pública basada en lantiguitat dels habitatges. El registrador va suspendre la inscripció en comprovar que hi havia sobre les finques una anotació de disciplina urbanística per obres sense títol habilitant. Davant d'això, el recurrent va interposar un recurs governatiu al·legant la naturalesa cautelar de l'anotació i la tramitació d'una llicència de legalització municipal.

Finalment, la Direcció General desestima el recurs i confirma la qualificació del registrador. Els seus arguments es basen que l'article 52 del Reial decret 1093/1997 exigeix ​​expressament com a requisit per a la inscripció per antiguitat que no consti al Registre cap anotació per expedient de disciplina urbanística. Així mateix, assenyala que no es poden valorar en seu de recurs documents sobre tràmits posteriors no aportats inicialment, prevalent la seguretat jurídica davant d'actuacions urbanístiques irregulars no legalitzades.

6.- El Tribunal Suprem avala que la disparitat amb la taxació hipotecària motiva per si mateixa la comprovació de valors sense exigir indicis previs de frau

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la sentència del Tribunal Suprem núm. 1.025/2026, de 21 de setembre, que resol un litigi on es discuteix si la utilització per l'Administració del mètode de comprovació de valors basat en la taxació de finques hipotecades (previst a l'article 57.1.g de la Llei General Tributària - LGT) exigeix ​​justificar prèviament raons addicionals sobre la falta de concordança amb el manca de concordança amb el manca de concordança el recollit a la taxació hipotecària constitueix una motivació suficient.

En els fets principals del cas, uns contribuents van adquirir un habitatge a Boadilla del Monte declarant a la seva autoliquidació de l'Impost sobre Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats (ITPAJD) un preu de 437.000 euros. L'Administració tributària de la Comunitat de Madrid va iniciar un procediment de comprovació de valors i va girar una liquidació complementària basant-se en el valor de taxació hipotecària de l'immoble, que pujava a 661.217,44 euros. Després de desestimar-se la reclamació davant el TEAR de Madrid, la contribuent va interposar recurs contenciós administratiu davant el Tribunal Superior de Justícia de Madrid, el qual va ser estimat per entendre que la taxació hipotecària no determinava per si mateixa el valor de mercat sense una motivació addicional específica que justifiqués la seva correspondència amb el valor real.

Finalment, el Tribunal Suprem estima el recurs de cassació interposat per la Comunitat de Madrid, cassa la sentència d'instància i desestima el recurs contenciós administratiu, confirmant la liquidació tributària. Els principals arguments jurídics de la Sala estableixen que l'exigència de motivar l'obertura de la comprovació s'entén complerta quan hi ha una diferència rellevant entre el valor declarat i l'assignat a la taxació hipotecària continguda a l'escriptura de préstec. Així, l'Administració pot utilitzar aquest mètode com un mitjà idoni de comprovació sense necessitat d'acreditar prèviament indicis d'ocultació o frau, i el contribuent correspon desvirtuar aquest valor si ho considera incorrecte. Per tenir en compte aquesta circumstància en lassessorament recurrent als nostres clients.

7.- Principals novetats del Reial Decret 813/2026 en matèria de Prevenció de Blanqueig de Capitals: reforç de la identificació formal sense límit de quantia i unificació dels controls interns obligatoris per a les notaries a través de l'OCP

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Comunicació 3/2026, de 8 de març, de l'Òrgan Centralitzat de Prevenció (OCP) del Notariat, relativa a les modificacions introduïdes pel Reial Decret 813/2026 al Reglament de prevenció del blanqueig de capitals i del finançament del terrorisme. La nova norma porta canvis importants, entre els quals cal destacar:

• Fins ara, certs tràmits notarials sense contingut econòmic (documents sense quantia) o que no es consideraven importants estaven exempts de controls de blanqueig de capitals. Tot i això, amb la nova regulació, ara serà obligatori identificar i comprovar la identitat dels clients en absolutament qualsevol operació o document, sense importar que no tingui quantia econòmica (per exemple, en actes notarials, testimonis intervinents, etc.).
• A més, en fer operacions no presencials mitjançant videofirma, s'hauran d'extremar les precaucions i introduir nous controls tècnics per assegurar l'autenticitat dels documents d'identificació dels videofirmants, així com per garantir la conservació de l'enregistrament del procés i el control biomètric dels compareixents (a l'efecte d'evitar fraus de suplantació d'identitat mitjançant IA).
• Pel que fa a l'organització interna, el nou article 31.1 elimina la possibilitat que les notaries més petites se saltin normes de control intern. Totes les notaries, sense excepció per la mida, han d'aplicar exactament les mateixes polítiques de prevenció.
• Paral·lelament, es reforça el paper de l'Òrgan Centralitzat de Prevenció (OCP), que passa a ser l'encarregat oficial d'aprovar les mesures de control intern obligatòries per a tot el col·lectiu, així com els protocols d'actuació davant de sancions financeres o bloquejos imposats per la Unió Europea.

8.- La Direcció General regula l'acreditació telemàtica de l'assegurança decennal mitjançant certificats amb signatura electrònica qualificada i codi de verificació davant de notaris i registradors

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Instrucció de 29 de setembre de 2026, de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública (DGSJFP), la qual actualitza els criteris per acreditar la constitució i vigència de les garanties de l'assegurança decennal de la Llei d'Ordenació de l'Edificació (LOE) davant de notaris i registradors de la propietat. Aquestes són les principals novetats o aspectes a tenir en compte:

• Validesa de la signatura electrònica qualificada : Es reconeix la plena validesa dels certificats de garantia i suplements d'entrada en vigor signats digitalment per les entitats asseguradores, atorgant-los un efecte jurídic equivalent a la signatura manuscrita conforme al Reglament Europeu eIDAS i la legislació nacional.
• Requisits tècnics d'autenticitat i format : Perquè el document digital no sigui rebutjat pel notari o registrador, ha de complir amb tres exigències de seguretat: incloure un Codi Assegurança de Verificació (CSV) o codi QR per acarar la seva autenticitat a la web de l'asseguradora, mantenir la integritat de les firmes en un format adequat per un certificat de de Confiança.
• Remissió telemàtica i tramitació registral : S'habilita l'enviament directe de l'arxiu PDF signat electrònicament al notari per a l'autorització de l'escriptura de fi d'obra i el testimoniatge a la matriu, servint així mateix per acreditar la garantia davant el Registre de la Propietat mitjançant la seva remissió telemàtica a través de la seu electrònica del Col·legi de Registradors.

9.- Importants novetats legislatives en matèria d'habitatge

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç al Reial decret llei 29/2026, el qual impacta de forma directa en les operacions d'adquisició, finançament, cessió i arrendament formalitzades en notaria, podent destacar de forma molt resumida següents aspectes:

• Limitació del preu de compra a grans forquilles i fons voltor (Límit del 70%) : Es prohibeix fins al 31 de desembre de 2030 que les grans forquilles i entitats dedicades a comprar immobles o carteres de crèdits impagats adquireixin habitatges (a títol gratuït o onerós) per un preu o contraprestació inferior al 70%. S'exigeix ​​aportar l'informe de taxació independent a la compravenda, quedant exceptuades únicament les compres per a habitatge social, assistencial o ens públics.
• Acreditació registral obligatòria de la condició de gran forquilla : Per determinar el llindar de forquilla (titular de més de 10 immobles residencials o més de 1.500 m² construïts, o 5 immobles en zones tensionades), es computarà cada unitat susceptible d'ús residencial encara que la finca no tingui la divisió horitzontal inscrita, i la condició.
• Prohibició de cedir crèdits hipotecaris vençuts i dret de retracte : Queda expressament prohibit cedir préstecs hipotecaris vençuts el deutor dels quals estigui acollit al Codi de Bones Pràctiques (RD-llei 6/2012). A més, en cedir qualsevol crèdit hipotecari sobre habitatge habitual, s'ha de notificar legalment al deutor; si aquest compleix els requisits de vulnerabilitat en els 6 mesos següents, el cedent estarà obligat a recomprar el préstec pel mateix preu de la cessió.
• Irrenunciabilitat del dret d'adquisició preferent i vendes conjuntes : Es prohibeixen els pactes de renúncia al dret de tempteig i retracte per part de l'arrendatari als contractes de lloguer. En cas de venda conjunta de diversos habitatges o actius, l'escriptura pública ha de desglossar i fixar el preu individualitzat imputat a l'habitatge arrendat mitjançant criteris objectius (com el valor de referència o taxació).
• Hipoteques mobiliàries sobre construcció industrialitzada : Es modifica la Llei sobre Hipoteca Mobiliària per permetre constituir hipoteca mobiliària sobre el conjunt de components industrialitzats fabricats en un entorn controlat destinats a l'edificació (mòduls prefabricats), facilitant el finançament garantit abans de l'assemblatge a l'obra.
• Garantia hipotecària i condició de preu màxim del programa "TU CASA" : Les compres de primer habitatge finançades amb préstecs ICO de la línia "TU CASA" (fins a 50.000 € al 0% d'interès) hauran de consignar de forma obligatòria a l'escriptura pública d'adquisició i al Registre la subjecció permanent de l'habitatge a un preu màxim de venda (preu de compra).
• Blindatge del patrimoni públic (CASA 47) : Les escriptures d'alienació d'habitatges titularitat de l'entitat estatal CASA 47 o de solars d'ús residencial transmesos per aquesta han d'incloure una clàusula registral vinculant de per vida: el preu de revenda no podrà superar mai el mòdul més alt d'habitatge protegit de la comunitat autònoma.

10.- El Govern elimina el requisit d'inscripció formal de la parella de fet per cobrar la pensió de viduïtat quan hi hagi fills en comú

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç al Reial decret llei 31/2026, de 20 d'octubre, per a la millora de l'acció protectora de la Seguretat Social i d'altres normes socials, el qual introdueix modificacions substancials en l'accés a les prestacions del sistema. Pel que fa a les parelles de fet, la norma flexibilitza de manera notable els requisits exigits per a la concessió de la pensió de viduïtat, adaptant la protecció a la realitat social d'aquelles famílies que convivien de manera estable però no tenien els tràmits formals previs.

En detall, la nova regulació modifica l'article 221 de la Llei general de la Seguretat Social establint que, en cas que la parella de fet tingui fills o filles en comú, no s'exigirà el requisit d'inscripció en un registre oficial de parelles de fet ni la constitució de la unió en document públic. Per a aquests supòsits amb descendència comuna, n'hi haurà prou d'acreditar de forma fefaent (habitualment mitjançant el certificat d'empadronament) una convivència estable i notòria durant un període d'almenys dos anys ininterromputs immediatament anteriors a la mort, a més de complir la resta de condicions generals d'accés.

Quant a la seva aplicació temporal, aquesta norma va ser publicada al Butlletí Oficial de l'Estat (BOE) el 21 d'octubre de 2026, entrant en vigor l'endemà de la seva publicació, és a dir, el 21 d'octubre de 2026, sense perjudici de la tramitació parlamentària posterior per a la seva convalidació.