Notes jurídiques pràctiques - Setembre 2026
1.- Important: nous requisits per vendre un habitatge a Catalunya. Certificat de l'amiant
S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Llei 8/2026, de 2 de juliol, d'eradicació de l'amiant a Catalunya (amb entrada en vigor el 3 d'octubre ), en la qual s'estableix un marc autonòmic destinat a la detecció, control i eliminació progressiva dels materials que contenen amiant (MCA) per mitigar els seus greus riscos. A l'àmbit del mercat immobiliari, la llei imposa al venedor el deure de lliurar el certificat de presència o absència d'amiant en qualsevol transmissió onerosa del domini d'un immoble (no només en vendes o lloguers).
Per a més informació pràctica, s'adjunta ( AQUÍ ) nota del Col·legi Notarial de Catalunya, amb més detall sobre això. Així, doncs, en concret, encara que la llei no configura explícitament el lliurament del certificat com un requisit de validesa del negoci ni prohibeix formalment al notari autoritzar l'escriptura, l'omissió constitueix un incompliment atribuïble al transmitent tipificat com a infracció lleu (art. 53.c), amb sancions d'entre 100 i 3.000 euros. Així mateix, la manca del document priva l'adquirent de la informació que la llei pretén garantir i genera un risc elevat de tancament registral ; per això, la Junta Directiva del Col·legi Notarial de Catalunya conclou que la solució més prudent és exigir sempre la seva aportació .
A l'espera del desenvolupament reglamentari que concretarà la competència emissora i crearà el Registre d'empreses i professionals capacitats (la inscripció dels quals serà obligatòria), s'exigeix transitòriament que el certificat acrediti com a mínim l'absència d'amiant visible o, si n'hi ha, la presència d'amiant visible, el seu estat de conservació i el nivell de risc que comporta per a les persones. Mentre no s'aprovi aquest reglament, la nota interpretativa notarial assenyala que el document pot ser emès per un professional amb qualificació tècnica adequada, com ara un arquitecte, arquitecte tècnic o enginyer col·legiat .
2.- Cura en redactar estatuts socials: Si els estatuts estableixen que els drets de soci segueixen pertanyent al propietari en cas de peça d'accions, no es pot inscriure mitjançant nota marginal que aquests drets han estat transferits al creditor pignoratici
S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Resolució de 27 d'abril de 2026, de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública (publicada al BOE el 8 d'agost de 2026), en la qual s'aborda el recurs interposat contra la negativa d'un Registrador Mercantil a practicar un seient de publicitat formal al foli d'una societat. El supòsit de fet neix de la sol·licitud que planteja un creditor prendari per fer constar, mitjançant nota marginal al Registre Mercantil, la constitució d'una peça de roba sobre les accions d'una societat anònima i, en particular, el pacte contractual pel qual se li atribueix l'exercici dels drets de soci inherents a aquestes accions.
El Registrador Mercantil denega la pràctica de la nota marginal fonamentant la seva decisió en dos motius principals: en primer lloc, per la manca d'un títol inscribible vàlid que reuneixi els requisits formals i de legalització d'acord amb el dret espanyol per accedir al Registre; i en segon lloc, en el pla substantiu, perquè la pretensió de reflectir que els drets de soci passen al creditor pignoratiu entra en contradicció directa amb les normes estatutàries de la companyia, les quals disposen expressament que, en cas de pignoració d'accions, l'exercici de la condició de soci i els seus drets connexos corresponen en tot cas al propietari accionari.
La Direcció General desestima el recurs i confirma la qualificació del registrador mercantil. Per adoptar aquesta decisió, el centre directiu empra com a criteri jurídic el principi de subordinació de l'autonomia de la voluntat als estatuts socials registrats, ja que la Llei de societats de capital estableix que el règim legal i estatutari preval sobre els acords privats de les parts contractuals davant de la societat i tercers. Per tant, en preveure els estatuts que l'exercici dels drets de soci roman a l'esfera del titular propietari de les accions, no resulta admissible donar publicitat registral a un pacte en contra que modifiqui aquest règim estatutari.
3.- La DGSJFP valida la dissolució d'una societat aprovada amb el vot de l'herència jacent per evitar-ne el bloqueig
S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Resolució de 19 de maig de 2026, de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública (publicada al BOE l'11 d'agost de 2026), en la qual s'analitza el recurs interposat contra la negativa d'un Registrador Mercantil a inscriure els acords socials de dissolució i nomenament de liquidació. El supòsit de fet té lloc després de la mort d'un dels socis, la representació dels quals a la junta general on s'adopten aquests acords l'exerceix l'administrador de l'herència jacent, situació que genera dubtes sobre la validesa del quòrum i de l'adopció d'acords a la societat bloquejada.
El Registrador Mercantil denega la inscripció de la dissolució en considerar que hi ha defectes en l'acreditació de la legitimació i representació del representant de l'herència jacent per votar a la junta general, estimant que la manca d'acceptació formal de l'herència o de determinació dels hereus invalida la representació del cabal hereditari en l'adopció d'acord.
La Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública estima el recurs i revoca la qualificació del Registrador Mercantil. Per fonamentar la seva decisió, el centre directiu aplica el criteri jurídic de protecció de l'interès social i la necessitat d'evitar el bloqueig permanent de la companyia, de manera que la doctrina reconeix legitimació al representant o administrador de l'herència jacent per exercitar els drets de soci en actes de conservació o liquidació del patrimoni social, de manera que resulta plenament vàlida la participació dissolució i nomenar liquidador, permetent així la inscripció de l'acord.
4.- Formació pràctica notarial: Qüestions de pràctica notarial en matèria de dissolució i liquidació de societats de capital
S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a una sessió de vídeo – formació, impulsada per la Fundació Notariat, en què el senyor Ricardo Cabanas Trejo, Notari de Fuenlabrada (Madrid), imparteix una interessant sessió de formació pràctica notarial, dedicada a l'estudi de la dissolució i liquidació de societats de capital.
A la sessió, s'aborda la dissolució i la liquidació de les societats de capital des d'una triple perspectiva, és a dir: la personalitat jurídica de la societat en aquesta fase i els seus efectes sobre l'òrgan d'administració; en segon lloc, les actuacions que durant aquest procés poden requerir un instrument públic notarial; i, finalment, anàlisi de les opcions que, a l'empara de l'autonomia de la voluntat dels socis, es poden adoptar en les operacions de liquidació de la companyia.
Per visionar-los i estudiar-los amb deteniment, atesa l'habitualitat d'aquesta classe d'operacions a la pràctica notarial – mercantil.
5.- La DGSJFP exigeix la prèvia agrupació de finques per poder inscriure una obra nova indivisible que s'assenta sobre dues parcel·les
S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Resolució de 18 de maig de 2026, de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública, en la qual s'aborda el recurs interposat contra la qualificació de la registradora de la Propietat d'Arnedo per la qual se suspèn la declaració d'una obra nova. El supòsit de fet es produeix quan una entitat mercantil pretén inscriure al Registre de la Propietat la declaració d'una edificació que s'assenta, com un conjunt arquitectònic indivisible, sobre dues finques registrals independents radicades en termes municipals diferents, sol·licitant la unificació de foli i el trasllat al registre on s'ubica la major part de la superfície a l'empara3.
La Registradora de la Propietat suspèn la inscripció sol·licitada en considerar imprescindible la prèvia agrupació d'ambdues finques, fonamentant la seva decisió en què l'edificació forma una unitat constructiva indivisible les parts de les quals no tenen ús o aprofitament independent. A més, adverteix que permetre la inscripció de l'obra sobre finques separades fa fallida el principi d'especialitat registral, ja que obre la porta que es pugui transmetre una finca sense l'altra i generar així una indefensió jurídica greu.
La Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública desestima el recurs i confirma la nota de qualificació de la Registradora de la Propietat. Per fundar la decisió, el centre directiu aplica el criteri del principi d'especialitat i indissociabilitat de l'edificació unitària, i aclareix que no es tracta d'una única finca preexistent estesa sobre dos municipis que admeti el trasllat de foli, sinó de dues finques registrals autònomes; per tant, en ocupar l'edificació de forma indivisible ambdues parcel·les, l'agrupació prèvia resulta obligatòria i indispensable per accedir a la inscripció, i s'ha de practicar la posterior inscripció de la finca resultant al Registre de la Propietat on radiqui la major part de la superfície.
6.- Hisenda té la darrera paraula: el Registre frena la rectificació d'obres noves sense previ pas pel fisc
S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Resolució de 14 de maig de 2026, de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública, en la qual s'analitza el recurs interposat contra la nota de qualificació del registrador de la Propietat de Màlaga núm. 10. El supòsit de fet es produeix quan es pretén la inscripció d'una diligència notarial complementària (modificant l'habitatge principal, el de convidats, el garatge i la piscina mitjançant un nou certificat tècnic) sense acreditar prèviament la presentació del document davant l'Administració tributària per a la liquidació fiscal oportuna.
El Registrador de la Propietat suspèn la qualificació i la inscripció del document amb fonament en els articles 254 i 255 de la Llei Hipotecària, en considerar que l'alteració de les superfícies inicialment declarades pot incidir en el valor fiscal de l'obra nova als efectes de l'impost sobre actes jurídics documentats (quota variable), de manera que, per això, conclou verificar el compliment o la no-subjecció del fet imposable.
La Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública desestima el recurs i confirma la qualificació del Registrador de la Propietat. Per adoptar aquesta decisió, el centre directiu aplica el criteri del principi de tancament registral per motius fiscals, recordant que la manca dacreditació del pagament, exempció, prescripció o no subjecció de limpost implica la suspensió automàtica de la qualificació registral i de la inscripció. Així mateix, fonamenta que, excepte en casos de no subjecció manifesta i indubitada, no es pot obligar el registrador a assumir competències tributàries per eximir del tràmit fiscal, i és plenament legítima l'exigència del control previ per l'Administració tributària competent.
7.- Recordatori: La prohibició d'accés al Registre per NIF revocat s'aplica també a la data de presentació del document al Registre (i no només a la de la signatura de l'escriptura)
S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Resolució de 14 de maig de 2026, de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública, la qual resol un recurs interposat contra la qualificació negativa de la registradora de la Propietat de Pontevedra núm. 2 en relació a una escriptura de compravenda. El supòsit de fet es planteja quan es presenta a inscripció l'any 2025 una escriptura pública de compravenda atorgada el 2022, i es troba en el moment de la presentació el Número d'Identificació Fiscal (NIF) de la societat mercantil venedora revocat per l'Agència Tributària i publicat al Butlletí Oficial de l'Estat, malgrat que el NIF figurava plenament vigent.
La Registradora de la Propietat denega la inscripció del document públic en constar formalment la revocació del NIF de l'entitat venedora al BOE, fonamentant la seva decisió en què la legislació tributària imposa un tancament registral absolut que impedeix l'accés als llibres del Registre de qualsevol negoci jurídic atorgat per una societat mercantil que no mantingui la data d'identificació fiscal.
La Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública desestima el recurs i confirma la qualificació de la Registradora de la Propietat. Per fundar la seva decisió, el centre directiu aplica el criteri del tancament registral per motius fiscals establert a la Disposició Addicional Sisena de la Llei General Tributària, aclarint que la norma imposa un doble veto autònom que prohibeix tant lautorització notarial de documents com laccés a qualsevol registre públic; per tant, la prohibició registral desplega els seus efectes en el moment precís de la presentació del títol al Registre, i resulta irrellevant que la revocació del NIF s'hagi produït amb posterioritat a l'atorgament de l'escriptura o que l'adquirent desconegués aquesta circumstància.
8.- Molt de compte amb les signatures. Assegurem-nos que tots els atorgants signen el document, ja que en cas contrari, es poden derivar greus conseqüències jurídiques
S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Sentència núm. 522/2026, de 29 de juliol, de la Sala Penal del Tribunal Suprem (STS 3589/2026), en la qual s'analitza la responsabilitat penal d'un notari a l'acte d'atorgament i inscripció d'un instrument públic. El supòsit de fet es produeix quan, després de llegir una escriptura de compravenda amb subrogació hipotecària, el notari entén que tots els compareixents assenteixen al text i convida a la signatura. Amb la convicció fundada que la totalitat dels atorgants ha signat el document, el fedatari autoritza l'escriptura amb la seva signatura i signe públic, sense adonar-se que un dels obligats ha eludit intencionadament plasmar la seva.
Les acusacions atribueixen al notari la comissió d'un delicte de falsedat en document públic per asseverar en la fe del document que tots els compareixents han signat a la seva presència. Per la seva banda, la postura ratificada per l'òrgan jutjador sosté la inexistència de dol, ja que el notari es troba en l'error de creure completa la formalització, i descarta l'existència d'imprudència greu. Es pondera que l'omissió prové d'una maniobra del mateix compareixent i que la manca de signatura passa desapercebuda per a tots els professionals i parts presents a l'acte de l'atorgament.
El Tribunal Suprem desestima l?acusació i confirma l?absolució del notari en declarar l?atipicitat penal de la seva conducta. El tribunal fixa com a doctrina notarial que la manca de constatació material d'una de les signatures en el moment de l'autorització no és falsedat dolosa quan el fedatari actua sota la convicció de la seva efectivitat. Així mateix, determina que aquest tipus de distracció formal en el procediment de signatura representa, com a màxim, una negligència de caràcter lleu que no arriba a la gravetat requerida per l'article 391 del Codi Penal per sancionar la falsedat imprudent en la funció fedatària.
Ens permet recordar la importància de verificar que tots els atorgants signen l'escriptura pública.
9.- El Registre frena la cancel·lació automàtica de condicions resolutòries que garanteixen cures personals o serveis
S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Resolució de 7 de maig de 2026, de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública, en la qual s'aborda el recurs interposat contra la negativa de la registradora de la Propietat de Ponteareas a cancel·lar una condició resolutòria. El supòsit de fet es planteja quan es presenta davant del Registre de la Propietat una acta notarial de notorietat juntament amb el consentiment de dos hereus, sol·licitant la cancel·lació d'una condició resolutòria establerta en garantia d'obligacions de fer (cures i assistència a una persona ja morta) a l'empara de l'article 82, paràgraf cinquè, de la Llei Hipotecària.
La Registradora de la Propietat denega la cancel·lació sol·licitada en entendre que l'article 82.5 de la Llei Hipotecària només és aplicable a condicions resolutòries que garanteixin un preu ajornat amb termini de compliment delimitat al Registre, no a obligacions personals de fer. Fonamenta la seva qualificació en què, per cancel·lar per caducitat una condició resolutòria d'aquestes característiques en què no consta la data de compliment, resulta aplicable imperativa la regla vuitena de l'article 210.1 de la Llei Hipotecària, la qual exigeix el transcurs de quaranta anys des de l'últim assentament relatiu a la titularitat de la garantia (o vint si consta reclamació 2000.
La Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública desestima el recurs i confirma la nota de qualificació de la Registradora de la Propietat. Per fundar la seva decisió, el centre directiu delimita doctrinalment la diferència entre la cancel·lació de l'article 82.5 de la Llei Hipotecària (basada en la prescripció civil d'accions per a hipoteques o preu ajornat amb venciment registral determinat) i el règim especial de caducitat de l'article 210.1, regla vuitena, de les mateixes condicions que garanteixen la cancel·lació. obligacions de fer sense venciment fixat al Registre no encaixa en l'excepció de l'article 82.5, de manera que exigeix el consentiment exprés en escriptura pública del titular registral afavorit (o els seus hereus), resolució judicial ferma, o bé el compliment estricte del termini de caducitat registral de quaranta anys previst a l'article 210.1.8.
10.- Concedir un préstec puntual no converteix una societat en prestador professional a efectes de la LCCI
S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Resolució de 12 de maig de 2026, de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública, en la qual s'analitza el recurs interposat per un notari contra la nota de qualificació del registrador de la Propietat de Vila-seca. El supòsit de fet es fonamenta en la formalització d'una escriptura de crèdit en compte corrent garantit amb hipoteca concedit per una societat mercantil a un deutor particular, en la qual es manifesta expressament que l'entitat no es dedica habitualment ni de manera ocasional a la concessió de finançament ni té aquest objecte social, fixant a més condicions poc comunes al mercat professional com a baixos interessos, la absència de comissió d'obertura.
El Registrador de la Propietat suspèn la inscripció del títol en considerar que l'operació queda subjecta a la Llei Reguladora dels Contractes de Crèdit Immobiliari (LCCI), argumentant que la meritació d'interessos atorga caràcter professional a l'entitat acreditant i que la concessió de finançament a un consumidor encaixa en la previsió de l'article 2.1 in fine de la norma de la LCCI. "fins i tot de manera ocasional, amb una finalitat exclusivament inversora".
La Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública estima el recurs i revoca la qualificació del Registrador de la Propietat. Per adoptar aquest pronunciament, el centre directiu fixa com a doctrina que l'incís "de manera ocasional" de l'article 2.1 de la LCCI no es pot interpretar en el sentit d'abastar un préstec o crèdit aïllat, sinó que exigeix una certa freqüència o reiteració en l'activitat prestadora (suggerint com a paràmetre objectiu no haver intervingut en dues o més operacions en els darrers quatre anys). D'aquesta manera, conclou que com que es tracta d'un crèdit en compte corrent concedit en el marc d'una relació especial i sense finalitat pròpiament inversora ni habitualitat acreditada, l'operació queda exclosa de l'àmbit d'aplicació imperatiu de la LCCI.
