Blog notarial i altres continguts pràctics

Us adjuntem ( AQUÍ ) Resolució de 28 de juliol de 2025, de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública (BOE de 17 d'octubre de 2025), relativa a la negativa del Registrador Mercantil a inscriure els comptes anuals del Sevilla Club de Futbol.

La particularitat del cas és que a l'anunci de convocatòria de la junta general que aprova aquests comptes, s'omet de manera absoluta la referència al dret del soci a obtenir els documents que han de ser sotmesos a l'aprovació de la junta en els termes que exigeix ​​l'art. 272.2 de la LSC (on s'estableix que a partir de la convocatòria de la junta general, qualsevol soci podrà obtenir de la societat, de forma immediata i gratuïta, els documents que han de ser sotmesos a l'aprovació de la mateixa, així com si escau, l'informe de gestió i l'informe de l'auditor de comptes). Així doncs, l'absència d'aquesta menció a l'anunci de convocatòria vicia de nul·litat la junta que aprova els comptes anuals de la societat, cosa que n'impedeix el dipòsit al Registre Mercantil.

Davant la negativa del Registrador, s'interposa recurs davant la Direcció General, la qual confirma la nota de qualificació, recordant-nos de nou la importància de realitzar els anuncis de convocatòria de junta general de forma escrupolosament correcta, ja que qualsevol petit defecte, a la pràctica, pot resultar insubsanable i invalidar l'eficàcia jurídica de tots els acords adoptats, amb tots els acords adoptats.

S'informa que recentment s'ha afegit a la plataforma notarial SIGNO una nova funcionalitat, en virtut de la qual, a més d'una cerca per subjectes, es pot fer una cerca per immoble.

Així doncs, mitjançant la referència cadastral, es pot obtenir un informe detallat de les operacions notarials on la finca apareix, amb resultats des de 2007 fins a la data, i sense cap cost (en base a prova realitzada apareixen les compravendes que ha experimentat la finca, constitució de drets reals d'hipoteca, escriptures de cancel·lació d'hipoteca, etc.) amb detall de data, import de l'operació.

Recurs molt interessant que pot aportar informació interessant en el marc de la formalització d'operacions immobiliàries.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a Flash Fiscal número 15, de la Comissió Fiscal del Col·legi Notarial de Catalunya, en el qual, el senyor Juan Galdón López, Notari d'Esplugues de Llobregat, comenta la Consulta Vinculant CV0935/2025 de 27 de maig ( AQUÍ es pot consultar), de la Direcció General de Tributs, relativa a la possibilitat de, en el marc d'una compravenda immobiliària, abonar-ne el preu amb criptomonedes (en concret, Bitcoin).

Analitzada la normativa bàsica que regula el contracte de compravenda i el de permuta, així com la normativa en matèria de prevenció de blanqueig de capitals (que considera les monedes digitals com a béns immaterials que constitueixen representacions digitals de valor que no han estat emeses ni admeses per un Banc Central), s'arriba a la conclusió que si es formalitza una operació per immobiliària. una compravenda sinó davant d'una permuta, ja que la moneda virtual no té consideració de diners de curs legal amb què es pot pagar el preu de la compravenda, amb els rellevants efectes que tindrà a nivell de tributació.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Resolució JUS/3811/2025, de 10 de febrer, de la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de la Generalitat de Catalunya, publicada al DOGC de 24 d'octubre, en què la Direcció General resol un supòsit relatiu a una escriptura d'opció de compra autoritzada pel Notaria de Barcelona ocasions.

En concret, el cas versa sobre una opció de compra que es concedeix sobre una finca, amb un preu de compra molt reduït, i amb la facultat d'exercici unilateral per part de l'optant (a més, amb una redacció de minuta que ja ha estat objecte de pronunciament en un cas anàleg per la DGSJFP en la seva resolució de 9 de setembre de 2022). pel Registrador de la Propietat, al·legant en essència que, en realitat, no estem davant d'una opció de compra, sinó davant d'una trava sobre un immoble en funció de garantia d'un préstec, que no compleix els requisits de protecció de la part deutora que imposa la configuració legal bàsica dels drets reals de garantia immobiliària ni s'acredita el compliment dels requisits de transparència material que exigeix ​​la Llei. immobiliari.

Interposat el corresponent recurs, la Direcció General catalana confirma íntegrament la nota de qualificació. Per estar molt atents a aquesta classe d'operatives fraudulentes que poden generar greus perjudicis econòmics als ciutadans que caiguin en aquesta classe d'enganys, així com a tots els professionals implicats en l'operació, incloent al fedatari públic que les autoritzi, com s'ha pogut veure recentment es troben actualment judicialitzats en via penal (s'enllaça AQUÍ n oticia periodística sobre aquests casos sobre casos molt similars a l'aquí analitzat).

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Resolució JUS/3812/2025, de 14 de febrer, de la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de la Generalitat de Catalunya, publicada al DOGC de 24 d'octubre, en què la Direcció General resol un supòsit molt curiós relatiu a uns drets de servitud personal i perpetua Barcelona, ​​que consten inscrites al Registre de la Propietat, amb els particulars següents:

Segons resulta de la resolució, al Registre de la Propietat on consta inscrit el Gran Teatre del Liceu de Barcelona (constant com a propietari el Consorci del Gran Teatre del Liceu), la finca resulta gravada per una pluralitat de drets de servitud personal i perpètua a favor dels socis del Teatre, en virtut dels quals, cadascun dels seus titulars té dret a cadascun dels seus titulars les mateixes i transmetre-les a tercers segons considerin.

Mitjançant escriptura autoritzada davant de Notari, 3 dels socis venen els seus respectius drets de servitud personal i perpètua al Consorci del Gran Teatre del Liceu (és a dir, el propietari del solar i de l'edifici) i, en base a això, aquest Consorci sol·licita la cancel·lació del dret real de servitud per confusió.

Presentada a inscripció l'escriptura, la mateixa és qualificada negativament per la Registradora, al·legant que no és possible l'extinció per confusió/consolidació, ja que no concorre en un únic patrimoni i el conjunt de totes les facultats, drets u obligacions que es desprenen de les servituds personals en qüestió. Interposat el corresponent recurs davant la Direcció General catalana, es dicta una interessant V del Codi Civil de Catalunya (en concret la figura dels drets d'aprofitament parcial dels arts. 563-1 i ss CCCat), en què finalment es conclou que (aplicant per analogia l'art. 566-3.3 CCCat) sí que és procedent la sol·licitud d'extinció i cancel·lació dels 3 drets d'aprofitament parcial adquirits, perquè amb la parcial sobre béns immobles.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Resolució JUS/3636/2025, de 4 de febrer, de la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de la Generalitat de Catalunya, publicada al DOGC de 14 d'octubre, en què la Direcció General resol un supòsit relatiu a una escriptura d'acceptació d'herència i lliurament de llegítima:

Es tracta d'una herència d'un senyor que, en testament vàlid, deshereta els seus fills per absència de relació familiar manifesta i prolongada (a l'empara de l'art. 451-17 CCCat) i nomena hereu de tots els seus béns a l'Ajuntament del seu poble. Mort el senyor, l'Ajuntament accepta l'herència, però amb la particularitat que els el seu rebuig a aquesta desheretament, de manera que anuncien la intenció de portar el cas als tribunals. Davant d'aquesta situació, l'Ajuntament, per evitar una situació litigiosa, malgrat la desheretament del causant, opta per pagar la legítima als fills amb el lliurament de dues finques rústiques de l'herència del causant.

Presentada a inscripció l'escriptura en el Registre, aquesta és qualificada negativament, al·legant el Registrador que, en haver estat desheretats els fills, el lliurament d'aquestes dues finques per part de l'Ajuntament constitueix una donació, sense que concorrin els requisits legals per a la validesa d'aquesta. Interposat el corresponent recurs, la Direcció General catalana revoca la nota de qualificació, al·legant que, en la causa de desheretament ha de tenir efecte o no, ja sigui per motius de prova, o pels que siguin, de manera que, a l'empara del principi de llibertat civil (art. 111-6 CCCat), res no impedeix a hereu i legitimaris assolir un pacte i deixar sense efecte la clàusula de desheretament.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç al Reglament UE 2024/886, de 13 de març, en virtut del qual, a partir del 9 d'octubre de 2025, les entitats financeres i de pagament que permetin emetre transferències, estan obligades a fer una comprovació prèvia conforme el beneficiari d'una transferència (informat per l'ordenant) i el titular.

Així doncs, a partir d'ara, quan fem una transferència, abans que s'emeti, el banc ens informarà de si hi ha alguna discrepància entre el beneficiari de la transferència que estem realitzant, i el titular real del compte, cosa que ajudarà a evitar moltes estafes i fraus amb suplantació d'identitat, ajudant així a incrementar el nivell de protecció del client bancari davant d'aquestes conducta.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a sessió de formació en vídeo, oferta pel Notari de Madrid el senyor Segismundo Álvarez Royo-Villanova, al si de la formació pràctica notarial que ofereix la Fundació Notariat.

En ella, el Notari esmentat realitza una sessió formativa molt interessant i il·lustrativa sobre el règim jurídic aplicable a aquesta classe d'operacions (transformacions per canvi de tipus social, fusions, escissions, cessions globals d'actiu i passiu, operacions transfrontereres, etc.). En concret, la sessió centra la seva anàlisi partint de la nova normativa aplicable vigent des de l'any 2023, de la mà de Reial decret llei 5/2023, de 28 de juny ( AQUÍ se'n pot consultar), destacant la protecció que la nova regulació brinda als drets dels socis, treballadors i creditors i la voluntat del legislador de facilitar i simplificar aquesta classe d'operacions mercantils complexes.

Per visionar amb deteniment i familiaritzar-se amb el règim jurídic daquesta classe doperacions mercantils complexes.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Llei catalana 8/2025, de 30 de juliol, de l'Estatut dels municipis rurals, en virtut de la qual, a partir del 20 d'agost de 2025, la compra de primer habitatge/habitatge habitual a municipis rurals de Catalunya gaudirà d'un ITP reduït.

En concret, un tipus del 4% a municipis rurals i del 3% a municipis rurals d'atenció especial. Per saber el llistat de municipis englobats a cada categoria, AQUÍ es pot accedir a la informació en concret. Els requisits per beneficiar-se de la mesura són els següents:

• La persona contribuent ha de ser membre duna unitat familiar amb fills de fins a 16 anys escolaritzats en un centre educatiu al municipi rural o bé en un centre dun altre municipi al qual està adscrit el centre del municipi rural. Aquest requisit descolarització no serà exigible per als menors de fins a 3 anys.
• A la darrera declaració de l'impost sobre la renda de les persones físiques (IRPF), la suma de les bases imposables general i de l'estalvi, corresponents als membres de la unitat familiar, menys els mínims personals i familiars, no ha d'excedir els 36.000 euros.
• Que limmoble es destini a ser lhabitatge habitual de ladquirent.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç al nou portal estadístic immobiliari que ha creat el Consell General del Notariat espanyol, en el qual es pot trobar molta informació d'interès sobre l'evolució del mercat immobiliari d'una ciutat concreta o, fins i tot, d'un codi postal específic (cosa que ens permet acotar molt més la cerca i trobar informació de més interès per a cada cas concret, i cal accedir al Portal simplement, és necessari tindrem accés a fer les consultes que vulguem.

Adjunt AQUÍ un exemple de la informació ampliada que es pot obtenir (corresponent en concret al Municipi de Matadepera, situat a la província de Barcelona), on podrem trobar detall de l'evolució dels preus per metre quadrat del darrer any, nombre d'operacions formalitzades, preu total mitjà, superfície total mitjana dels immobles, tipologia d'habitatges transmesos (obra nova vs “segona mà edats mitjanes dels compradors, % de tipologies de compradors (persones físiques vs persones jurídiques), així com informació relativa a la nacionalitat dels compradors.

Nova eina que el Notariat posa a disposició de la societat i facilita molta informació d'interès als operadors del mercat immobiliari a l'hora de plantejar una operació immobiliària en un lloc concret.

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de 4 de juny de 2025, de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública, relativa a una escriptura de reducció i ampliació de capital social, la qual presentada a inscripció al Registre Mercantil, és qualificada negativament en primera instància. Davant d'això, el Notari autoritzant presenta diligència d'esmena (on s'incorpora certificat d'acords socials de la companyia aclarint i esmenant els defectes observats).

Presentada aquesta diligència d'esmena, el Registrador Mercantil la torna a qualificar negativament, al·legant que hi ha de constar qui efectua el lliurament de la certificació subsanatòria, elevant a públic aquesta certificació, així com les seves facultats (art. 108.3 RRM).

Davant d'aquesta segona qualificació, s'interposa el corresponent recurs davant la Direcció General, la qual revoca la nota de qualificació, confirmant que, en aquests supòsits d'errors materials, com el consentiment a l'elevació a públic dels acords socials ja va ser prestat per part del president del consell d'administració en formalitzar l'escriptura d'elevació a públic d'acords, amb la simple incorporació de la certificació subsanatòria (correctament a l'empara de l'article 153 del Reglament Notarial), el procediment utilitzat és un mecanisme perfectament vàlid per obtenir aquesta esmena.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la primera actualització del Compendi de Bones Pràctiques Bancàries del Banc d'Espanya, és a dir, el document on el supervisor recull les principals queixes dels clients bancaris pel que fa a la relació amb les entitats financeres, i el criteri del supervisor en aquests casos.

El document presenta les novetats següents:

• Comptes bancaris : En practicar embargaments en comptes dels clients, les entitats bancàries han d'actuar proactivament si el client manifesta que el saldo prové d'una renda bàsica o un ingrés mínim vital o un salari inferior al mínim legal. En aquestes situacions, l‟entitat ha d‟atendre amb agilitat les peticions dels seus clients i, si després d‟analitzar la situació, es confirma que el saldo podria ser inembargable, contactar amb l‟òrgan embargant per informar sobre la situació, encara que l‟entitat no sigui responsable del resultat d‟aquesta gestió
• Comunicacions amb el client :En les comunicacions que s'hagin de fer al client amb un termini de preavís establert (per exemple, modificacions contractuals de condicions), si es fa servir una bústia de banca electrònica amb avís (SMS, correu electrònic, etc.), aquest termini comença quan s'ha realitzat efectivament l'avís. El contingut de la comunicació no es pot aplicar fins que venci el termini establert des d'aquest avís pel mitjà de comunicació habitual del client
• Préstecs hipotecaris:S'introdueixen nous criteris per a la forma de calcular la pèrdua financera en reemborsament anticipat de préstec hipotecari (art. 23 de la Llei 5/2019). En calcular el valor de mercat d'un préstec hipotecari, és essencial considerar totes les regles de remuneració al moment de la concessió per evitar pèrdues financeres fictícies. Així:
  
  • En préstecs amb un tram inicial a tipus reduït inferior a 36 mesos, el tipus de contractació per calcular el diferencial s'obté prenent el valor més gran entre els tipus fixos o, si és variable, el valor més gran entre els tipus fixos pactats per al tram inicial i l'índex variable pactat en la data de contractació més el seu diferencial.
  • En préstecs mixtos amb un tram fix inicial d'almenys 36 mesos, si aquest tram és inferior a 60 mesos, s'usa el valor més gran entre els tipus fixos i el variable en la data de contractació; si és igual o superior a 60 mesos, només es consideren els tipus fixos pactats per al tram inicial.
  • En préstecs amb diferencial bonificable, les bonificacions no han de generar pèrdues i s'han d'aplicar consistentment, calculant el diferencial a la data de formalització i incloent una nota a la FEIN sobre possibles variacions futures.
• Testamentaries :No es considera bona pràctica augmentar les comissions de manteniment d'un compte en aquelles situacions en què els hereus —o els titulars supervists i els hereus del titular mort en el cas de ser un compte de titularitat plural— no el poden cancel·lar per causes alienes a ells, com en casos judicialitzats. La prohibició de modificar a l'alça les comissions també s'aplica si hi ha productes vinculats que requereixen mantenir el compte obert. En resum, augmentar les comissions en aquestes circumstàncies es considera contrari a les bones pràctiques bancàries

Us adjuntem ( AQUÍ ) Resolució de 9 de juliol de 2025, de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública, relativa a una escriptura de renúncia al càrrec d'administrador solidari d'una SL.

En el supòsit, l'administrador solidari de la societat (l'únic amb càrrec vigent), de manera unilateral, renuncia al seu càrrec en escriptura pública, i opta per notificar aquesta renúncia a la societat mitjançant correu certificat al domicili social de la companyia (la carta tornada en no ser recollida per cap persona).

Presentat a inscripció el document, la Registradora Mercantil denega la inscripció per dos motius:

• Si la notificació per correu certificat és infructuosa, s'ha d'intentar la notificació presencial i personal per part del Notari (via de l'art. 202 del Reglament Notarial).
• A més, l'administrador sortint ha d'acreditar que ha convocat Junta General, de manera vàlida, a fi que es pugui triar un nou administrador.

La Direcció General confirma la nota de qualificació, de manera que, en aquests casos de renúncia unilateral de l'administrador, aquests particulars s'han de tenir en compte perquè la decisió pugui desplegar-ne els efectes i inscriure's al Registre Mercantil.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a Flash Fiscal número 14, de la Comissió Fiscal del Col·legi Notarial de Catalunya, en el qual, la senyora Concha Carballo, advocada i economista, analitza la sentència de la Sala III del Tribunal Suprem de 14 de juliol de 2025 ( AQUÍ es pot consultar), relativa a l'aplicació de la reducció del 99% a l'impost sobre successions (art. 20 2c) a participacions socials d'una societat mercantil l'activitat principal de la qual és la d'arrendament d'immobles.

En el supòsit es debat si n'hi ha prou de complir els requisits formals de l'article 27 de la Llei de l'IRPF per gaudir d'aquest benefici fiscal o, per contra, cal que la contractació de la persona empleada amb contracte laboral ia jornada completa es justifiqui des d'un punt de vista econòmic (és a dir, que tingui una càrrega de feina suficient per justificar-ne el contracte de treball).

El Tribunal Suprem confirma en la seva sentència que, en efecte, n'hi ha prou amb complir els requisits formals del precepte esmentat (sense que s'exigeixi una valoració sobre la racionalitat de la contractació de l'empleat o la seva justificació econòmica), recordant que, en cas de sospita de frau, s'ha d'acudir a la via de la simulació.

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució d'1 de juliol de 2025, de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública, relativa a un recurs interposat contra la negativa del registrador de béns mobles I de Madrid a inscriure una escriptura de penyora de participacions socials.

En aquest supòsit estem davant d'un cas en què mitjançant escriptura el febrer de 2025, es formalitza la compravenda de determinades participacions socials d'una SL, i, en garantia del pagament de part del preu que s'ajorna, la compradora constitueix peça sobre altres participacions socials d'aquesta mateixa SL de les que ja era titular abans de la compravenda.

Es presenta a inscripció aquesta peça en el Registre de Béns Mobles, aquesta és qualificada amb defecte insubsanable, ja que a judici del Registrador, no és inscrivible al Registre de Béns Mobles una peça sense desplaçament constituïda sobre participacions de societat limitada. Interposat el corresponent Recurs, la Direcció General confirma la nota de qualificació, confirmant així de nou legitimació i una llei de circulació que opera al marge del Registre Mercantil.

Tot i això, per fer seguiment de la qüestió, ja que el Govern ha presentat recentment iniciatives legislatives que, a mitjà termini, poden suposar un canvi de paradigma en aquest àmbit (és a dir, l'obligatorietat d'inscriure al Registre Mercantil la titularitat d'accions i participacions socials).

S'adjunta ( AQUÍ ) interessant Sentència del Tribunal Suprem (STS 1053/2025, d'1 de juliol), en què es resol el supòsit habitual que passa en moltes herències, on un habitatge, que és heretat per diverses persones, a la pràctica és ocupat per un dels cohereus de forma exclusiva i excloent, impedint el immoble de l'immoble.

En aquests casos, l'alt Tribunal resol que la condició de cohereu no concedeix un dret a un ús exclusiu i excloent de l'immoble que impedeixi el gaudi a la resta de copropietaris (independentment que es tingui un % de la propietat més gran que la resta de cohereus), de manera que, en aquests casos conflictius, la resta de cohereus, la resta de cohereus una acció de desnonament per precari contra el cohereu que ocupa limmoble, als efectes de poder recuperar lús i gaudi de limmoble.

S'adjunta ( AQUÍ ) interessant qüestió plantejada a la Comissió de Consumidors del Consell General del Notariat, que consisteix en la possibilitat que el deutor hipotecari delegue la signatura de l'acta LCI en un tercer relacionat amb l'operació que se signarà (és a dir, un empleat de la gestoria que prepara la hipoteca, del banc que la concedeix, d'un professional de la inmobiliària).

La resposta a ^aquesta pregunta és rotundament negativa segons la Comissió esmentada, ja que tal com s'indica en aquest document, l'objectiu de la LCI és que el deutor, abans de signar la seva hipoteca, tingui a la seva disposició la informació necessària per poder comprendre adequadament l'operació que vol signar, i així, més tard, poder formalitzar el préstec hipotecari completament informat de tots els aspectes jurídics i econòmics.

Així doncs, cal que tota la informació precontractual que ha de brindar el Notari al futur deutor es realitzi d'una forma presencial i directa, ja que només així es garanteix que aquesta sigui personalitzada i adequada per als fins perseguits. Així mateix, la nota respon una altra qüestió interessant, negant la possibilitat que el test que ha de respondre el deutor es pugui contestar per correu electrònic.

S'adjunta ( AQUÍ ) un manual molt interessant per gestionar la rectificació de les discrepàncies entre el cadastre i el títol de propietat d'un immoble.

En concret, el manual detalla tots els passos a seguir per resoldre aquells supòsits en què no coincideix la realitat física amb el Cadastre, per a això, serà procedent iniciar el procediment notarial d'esmena de discrepàncies (regulat a l'art. 18 de la Llei del Cadastre Immobiliari).

Així mateix, també consta d'una guia pràctica per saber com cal procedir en cas d'una alteració física de la finca (com segregacions, divisions, agregacions, agrupacions o reparcel·lacions), als efectes de comunicar al Cadastre Immobiliari aquestes operacions, i adaptar així la nova realitat jurídica de la finca al Registre públic esmentat.

El manual conté informació de molta utilitat, com ara formularis d'instruments públics així com captures de pantalla de tots els passos a seguir a la web del Cadastre.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Sentència de l'Audiència Provincial de Múrcia número 983/2025, de 3 d'abril, en la qual es planteja un supòsit relatiu a un entramat societari creat amb l'objectiu de defraudar creditors.

La sentència objecte d'anàlisi fa un interessant repàs a la figura de l'aixecament del vel societari, la qual permet als tribunals ometre la responsabilitat patrimonial societària, i atribuir els deutes de la societat també als administradors o socis quan aquests pretenen cometre fraus o abusos davant de tercers i “amagar-se” darrere d'una societat perquè les conseqüències.

Important recordatori per a tots els empresaris i emprenedors que creïn una nova societat perquè facin sempre les coses bé, i no pensin que, pel fet d'haver-hi una societat interposada, les conseqüències de fer les coses malament (fraus, actuacions malintencionades, etc.) no els pot arribar a comportar greus conseqüències econòmiques sobre el seu propi patrimoni personal.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Consulta Vinculant número V0174-25, de 14 de febrer de 2025, de la Direcció General de Tributs, on aquesta resol una consulta relativa a com han de tributar les operacions on s'eleva a públic un contracte antic subjecte a ITP.

El cas en concret versa sobre l'elevació a públic d'un contracte privat de compravenda de drets hereditaris formalitzat l'any 2003 entre dos germans (un li ven a l'altre el 25% dels seus drets sobre una herència formada per un immoble), on el germà venedor mor el 2006. Ara, el 2025, es planteja la possibilitat de sobre la tributació de l'operació tant pel que fa a l'ITP com a l'AJD.

• Pel que fa a l'ITP, el còmput del termini de prescripció respecte de fets imposables documentats en document privat depèn de la concurrència d'alguna de les circumstàncies previstes a l'art. 1227 del Codi Civil (entre d'altres, la data de mort d'algun dels signants), de manera que en aquest cas estaria prescrit (perquè un dels signants mor el 2006).
• Pel que fa a la quota gradual d'AJD, tampoc no és procedent tributar per aquest impost, ja que no es compleix un dels requisits exigits per l'art. 31.2 LITPAJD, és a dir, que l'acte no estigui subjecte a l'ISD o l'ITP (ja que està subjecte però prescrit com hem vist), de manera que, com a conclusió, l'elevació a públic de contracte privat subjecte a ITP, quan està prescrit, tampoc no dóna lloc a la tributació per quota gradual d'AJD.

S'adjunta ( AQUÍ ) nota informativa de la Junta Directiva del Col·legi Notarial de Catalunya, en relació amb determinades deficiències en informació i remissió de documents a l'Índex Únic, que afecten la tasca de l'Agència Tributària de Catalunya. Així doncs, en concret es recorda:

• Remissió de còpies simples : És obligatori per part dels Notaris remetre a l'ATC còpia simple de les escriptures que recullin fets imposables d'ITP i AJD en un termini màxim de 10 dies des de la formalització del document a través de l'eina telemàtica existent a aquest efecte.
• Operacions subjectes a IVA amb inversió del subjecte passiu : S'han detectat nombroses errades d'enregistrament en aquestes operacions, tot recordant que cal assenyalar que es tracta d'operacions “subjectes a IVA”.
• Número de protocol : És molt important informar correctament del número de protocol, ja que s'ha detectat un alt percentatge d'errors en aquest camp.

Es fa referència a la Nota emesa pel Consell General del Notariat, en relació amb l'Ordre HAC/305/2025, de 27 de març ( AQUÍ es pot consultar, ia la qual ja vam fer una referència en una newsletter anterior), en la qual s'estableix el sistema de recaptació de l'import del timbre dels folis de matriu i de còpia autoritzada.

Aquesta Ordre, encara que ja està en vigor, està pendent que se n'implementin els aspectes tècnics informàtics per a la seva posada en marxa efectiva.

Quan això succeeixi, el seu desplegament suposarà un increment del cost dels documents públics, ja que en notaria s'haurà de procedir a la recaptació com a suplert de l'import del “timbre electrònic”.

Tan aviat el sistema informàtic que ha d'elaborar la FNMT estigui conclòs es comunicarà perquè els ciutadans en tinguin coneixement.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a Circular Fiscal 4/2025 del Col·legi Notarial de Catalunya, on s'analitzen les principals modificacions fiscals a Catalunya que entren en vigor a partir del 27 de juny del 2025, de la mà del Decret Llei 5/2025. En concret:

• Nou escalat de l'ITP del 10% al 13% (per a imports superiors a 1,5M euros).
• Tipus agreujats del 20% per a grans forquilles i transmissions d'edificis sencers.
• Novetats en matèria de tipus reduïts per comprar habitatge habitual de joves menors de 35 anys, famílies nombroses, persones amb discapacitat, famílies monoparentals i víctimes de violència de gènere.
• Noves bonificacions en matèria de TPO per a cooperatives d'habitatges sense ànim de lucre, o en la transmissió d'edificis d'oficines per transformar-los en HPO.
• El tipus de gravamen de l'AJD s'eleva al 3,5% per a documents notarials en què s'hagi renunciat a l'exempció d'IVA.
• Bonificació del 100% AJD per a joves de fins a 35 anys a l'adquisició d'habitatge habitual (si compleixen una sèrie de requisits).
• Derogació de la bonificació per a la transmissió dimmobles en el cas dempreses immobiliàries.
• A l'ISD, s'amplia de 3 a 6 mesos el termini per adquirir l'habitatge en el cas de donacions de diners de familiars per adquirir-lo.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç al Pla Estatal de Lluita contra la Corrupció, aprovat recentment pel Govern, en el qual, entre altres mesures, es projecta la possibilitat que, en un futur proper, sigui obligatori:

• Inscriure al Registre Mercantil totes les transmissions de participacions socials.
• Dipositar electrònicament de manera anual el llibre de socis al Registre Mercantil.
• Així mateix, vincular l'eficàcia davant de tercers de la transmissibilitat de les participacions a la seva inscripció registral.

Actualment, la legislació mercantil espanyola no obliga a la inscripció al Registre Mercantil de la titularitat de les participacions de les societats de responsabilitat limitada, amb la qual cosa, la futura reforma que es projecta pot tenir una gran incidència en el trànsit mercantil del nostre país. Per seguir de prop levolució legislativa de la mesura que es proposa.

S'adjunta ( AQUÍ ) curiosa Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 12 de juny de 2025 (BOE de 3 de juliol de 2025), a la Direcció General resol un recurs contra la negativa de la registradora mercantil central II a reservar determinades denominacions socials.

De totes les denominacions sol·licitades, les que generen interès són la denegació de les denominacions “EVM, SL” i “EVM Hub, SL”, la qual va ser basada en l'existència d'identitat o quasi coincidència amb altres ja inscrites o reservades (com “EVM Group, SL” o “VMP Hub, SL”).

Interposat el recurs corresponent, la Direcció General emet una resolució interessant, on es repassen els requisits que han de reunir les denominacions socials que es pretenen reservar per a la constitució d'una nova societat (o canvi de denominació és clar), centrant la seva mirada en el concepte d'identitat (art. 408 del Reglament del Registre Mercantil i l'Ordre de 30 de desembre de 1991, sobre el Registre, genèricscarents de virtualitat diferenciadora que, afegits a una denominació ja existent, no permeten la seva diferenciació (i per tant no han de ser admeses).

A aquest efecte, s'adjunta AQUÍ una guia dajuda del Registre Mercantil Central on sinclou un llistat daquests termes genèrics.

En el cas concret, la paraula “Grup” o “Group” sí que es troba dins del llistat de termes genèrics (de manera que no es pot admetre la denominació sol·licitada).

A diferència d'això, considera la Direcció General que s'ha d'arribar a una conclusió diferent respecte de la denominació «EVM Hub, SL», ja que s'afegeix un terme (“Hub”) que no està inclòs en la relació esmentada i s'ha de considerar suficientment diferenciador per no incórrer en la prohibició d'identitat de denominacions.

Interessant resolució que ens recorda i facilita recursos interessants per triar bé el nom de la nostra futura societat i no tenir-hi problemes.

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 19 de juny de 2025 (BOE de 9 de juliol de 2025), a la Direcció General resol un supòsit relatiu a una sol·licitud per a l'assignació de número de registre de lloguer de curta durada a una finca registral.

Com és sabut, des de l'entrada en vigor (1 de juliol del 2025) del Reial Decret 1312/2024 ( AQUÍ es pot consultar) tots els arrendadors d'immobles de curta durada estan obligats a obtenir prèviament un número de registre al Registre de la Propietat als efectes de poder oferir els seus serveis a través de les plataformes en línia.

En aquest cas concret, l'interessat sol·licita l'assignació d'aquest número de Registre, la qual cosa és denegada per la Registradora, ja que els estatuts de la comunitat de propietaris estableixen que “els seixanta-sis apartaments existents a l'edifici serà destinats exclusivament a habitatge, sense que pugui per tant instal·lar-se en cap d'ells, ni en part del mateix indústries, comerços ni, en suma, exercir.

Interposat el corresponent recurs, la Direcció General confirma la nota de qualificació, establint que, en aquests casos, cal diferenciar entre l'autorització administrativa per exercir una activitat d'ús turístic de curta durada, i el plànol civil, ja que encara que es compti amb aquesta autorització, si la comunitat de propietaris prohibeix aquest ús, no serà possible l'assignació del número de registre que exigeix la nova norma per poder publicitar l'immoble en les immobles.

Aquesta resolució ens serveix per recordar l'entrada en vigor d'aquesta nova norma i també per veure la importància d'examinar amb detall els aspectes civils que poden influir en el desenvolupament d'una activitat econòmica en un immoble.

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 27 de maig de 2025 (BOE de 25 de juny de 2025), a la Direcció General resol un supòsit relatiu a una escriptura de cancel·lació de condició resolutòria amb els condicionants següents:

• Es formalitza escriptura de compravenda, on part del preu, queda ajornat a futur, amb un calendari de diversos pagaments, sent el darrer amb data límit 31/12/2024.
• En garantia del preu ajornat es constitueix condició resolutòria, la qual es podrà cancel·lar, segons el que s'ha pactat, de forma unilateral per la part compradora, quan s'acrediti el pagament de les quantitats degudes.
• La part compradora realitza els pagaments (però l'últim el realitza fora de termini mitjançant transferència datada el 03/01/2025) i, en base a això, atorga l'escriptura de cancel·lació de condició resolutòria que es presenta a inscripció.

Presentada aquesta escriptura al Registre de la Propietat, el Registrador la qualifica negativament, considerant que en haver-se realitzat el pagament ajornat més enllà de la data límit convinguda entre les parts, no es compleix la condició pactada perquè el comprador pugui cancel·lar unilateralment la condició resolutòria, de manera que serà necessari el consentiment exprés de la part venedora per poder

Interposat el corresponent recurs, la Direcció General confirma la nota de qualificació, considerant que, com l'únic que es va pactar expressament com a supòsit de cancel·lació unilateral va ser el pagament del preu ajornat com a data límit el 31/12/2024, i el pagament s'ha produït més tard, no és procedent acudir a aquesta via unilateral, sinó que l'única forma que es pugui cancel·lar aquesta, consentiment expressat del titular de la condició resolutòria o resolució judicial ferma, o bé el transcurs dels casos que de caducitat legal que per als supòsits de condicions resolutòries que no són en garantia de preu ajornat.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç al Webinot 78 del Col·legi Notarial de Catalunya, on el Notari de Reus el senyor Emilio Mesquita García-Granero analitza a fons el controvertit concepte de gran forquilla i els reptes que planteja la seva definició en la pràctica notarial i en la tributació de les operacions que es formalitzen als despatxos notarials.

Així mateix, s'adjunta ( AQUÍ ) la Resolució 3/2025, de la Direcció General de Tributs i Joc de la Generalitat de Catalunya, on s'ofereixen pautes interpretatives en relació a l'ITP i l'aplicació a Catalunya del tipus de gravamen del 20% en transmissions patrimonials oneroses d'habitatges quan l'adquirent sigui una persona física o jurídica que tingui la consideració de consideració de gran. A la Resolució, per exemple, com a aspectes interessants, es poden ressenyar els següents:

• No es tindran en consideració a efectes del còmput d'habitatges de gran forquilla quan s'ostenti simplement un dret d'usdefruit o habitació (si de la propietat plena o de la nua propietat).
• Si el contribuent és propietari d'un o més immobles en un % inferior al 100%, es considera la gran forquilla si la suma de les superfícies de tots els immobles on és propietari d'algun % és superior als 1.500 metres quadrats.
• En el cas de persona física, se n'exclou del còmput l'habitatge habitual.
• En el cas de venda completa d'un edifici, tindrà la consideració d'edifici la construcció que tingui 2 habitatges independents o més, estigui feta o no la divisió horitzontal (queden doncs excloses les transmissions d'habitatges unifamiliars). Així mateix, el gravamen del 20% només s'aplicarà a la superfície de l'immoble que tingui ús residencial, així com als elements comuns, però no a la part proporcional que estigui qualificada per a altres usos (locals, magatzems, aparcaments, etc.).

Així mateix, sobre aquesta matèria, s'adjunta ( AQUÍ ) circular fiscal número 5/2025 del Col·legi Notarial de Catalunya, que aporta més criteris interpretatius sobre aquesta matèria.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la pàgina web de l'Institut Català de Finances on es posa en marxa l'anomenat “Préstec d'emancipació”, en virtut del qual, si tens entre 18 i 35 anys i vols comprar el teu primer habitatge, el “préstec ICF Habitatge Emancipació” et permet finançar l'entrada fins al 00%. €.

Per poder tenir accés a aquests préstecs, caldrà complir una sèrie de requisits com:

• Tenir entre 18 i 35 anys.
• Compra del primer habitatge del sol·licitant per destinar-lo a habitatge habitual.
• No superar uns determinats llindars de renda bruta (per exemple, una persona sola, 80.963,31 euros/any).
• No tenir impagaments ni deutes significatius amb bancs.
• Que l'habitatge que es vol comprar sigui a Catalunya, tingui cèdula d'habitabilitat vigent i no estigui qualificada prèviament com a VPO.

La particularitat del préstec és que el deutor no l'haurà de tornar fins que la hipoteca amb el banc ja estigui pagada. Després daquest període, es disposarà dun termini de 5 anys per tornar la totalitat del préstec en quotes mensuals, amb un interès del 0%.

Tot i això, com a aspecte negatiu, cal indicar que, amb l'objectiu d'ampliar l'oferta d'habitatge assequible a Catalunya, l'habitatge que s'adquireixi per aquesta via passarà a ser un habitatge amb protecció oficial (HPO) de preu limitat de forma permanent.

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 25 d'abril de 2025 (BOE de 23 de maig de 2025), a la Direcció General resol un supòsit relatiu a una escriptura pública que es presenta en format de còpia autoritzada electrònica amb CSV a través de la Seu Electrònica del Col·legi de Registradors.

Presentada aquesta escriptura, el Registrador denega l'assentament de presentació, ja que considera que a través d'aquesta via no es pot comprovar i garantir l'autorització pel notari del document aportat.

Presentat el corresponent recurs, com no pot ser d'una altra manera, la qualificació és revocada, resolent la Direcció General que, en efecte, les còpies autoritzades electròniques que expedim els notaris, amb el corresponent CSV, són plenament vàlides per causar un seient de presentació (i la posterior inscripció en el seu cas) en el Registre de la Propietat que reposa amb el registrador, a través d'un portal autoritzada electrònica poden descarregar el document amb la signatura electrònica del Notari i verificar així la seva autenticitat i plena validesa, per assolir els efectes registrals que corresponguin.

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 9 d'abril de 2025 (BOE de 21 de maig de 2025), a la Direcció General resol un supòsit relatiu a una escriptura de dissolució i liquidació conjugal de dues persones estrangeres (de nacionalitat suïssa), en virtut de la qual es realitzen dues persones. En aquesta escriptura, el NIF no consta de l'exmarit que cedeix els seus drets de propietat a l'exdona sobre la finca en qüestió.

Presentada a inscripció en el Registre de la Propietat, aquesta és qualificada negativament, entre altres qüestions, per no constar a NIF de l'exmarit que cedeix els seus drets de propietat sobre l'immoble en qüestió a la seva exdona.

Interposat el recurs corresponent, la nota de qualificació és confirmada per la Direcció General, resolent que, de conformitat amb l'art. 23 LN i 156.5 RN, és obligatori que en l'escriptura consti el NIF dels atorgants quan “s'adquireixin, declarin, constitueixin, transmetin, graven, modifiquin o extingeixin el domini i els altres drets reals sobre béns immobles”, o bé d'un acte o contracte diferent, però amb una transcendència tributària d'identificació estenen als compareixents ia les persones o entitats en la representació dels quals actuïn, amb independència que la seva posició contractual sigui la de transmitents o constituents del respectiu dret real o com a adquirents del mateix.

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 26 de març de 2025 (BOE de 19 de maig de 2025), a la Direcció General resol un supòsit relatiu a una escriptura de préstec hipotecari, amb els elements clau següents:

• Una societat demana un préstec a una entitat financera.
• L'entitat financera, per concedir aquest préstec, requereix un aval, que li presta una societat de garantia recíproca.
• Per assegurar la devolució de l'aval, aquesta societat de garantia recíproca exigeix la constitució d'un dret real d'hipoteca sobre una finca propietat de la societat.
• En aquesta hipoteca, es pacta que la concreció de l'obligació futura garantida (que dependrà de la quantia que, si escau, hagi de aportar finalment l'avalista si l'aval arriba a desplegar-ne els efectes), es concretarà mitjançant l'atorgament unilateral per part de la societat de garanties recíproca d'acta en què es reculli el saldo que llançi el compte i testimoni.

Presentada a inscripció l'escriptura, aquesta és qualificada negativament, ja que el Registrador considera que no es determina l'obligació garantida, cosa que donaria lloc a una inscripció nul·la a l'empara de l'art. 30 LH.

Presentat el corresponent recurs, la Direcció General revoca la nota de qualificació, considerant el centre directiu que en aquest cas no s'infringeix el principi d'especialitat, ja que a l'escriptura de préstec hipotecari es concreten de forma expressa i concisa els conceptes dels quals es deriven les quantitats que en el futur pugui deure la hipotecant com a conseqüència de l'incompliment de la pòlissa.

S'adjunta ( AQUÍ ) curiosa Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 23 de maig de 2025 (BOE de 23 de juny de 2025), a la Direcció General resol un supòsit relatiu a una escriptura de constitució d'una societat limitada, amb els elements clau següents:

• Una societat (anomenem-la “X”) decideix constituir una nova societat filial unipersonal, i per això adopta un acord al si del seu consell d'administració.
• Adoptat l'acord pel consell d'administració de la societat matriu, s'expedeix certificat de l'acord del consell (per les persones que hi són facultades) perquè es pugui constituir aquesta nova societat filial. Al certificat de l'acord del consell, no consten el nom dels consellers assistents a la reunió que va adoptar l'acord.
• Finalment, un conseller de la societat X, en execució del dit acord, ia l'empara d'aquesta certificació, acudeix a un notari i formalitza l'escriptura de constitució de la societat filial.

Presentada a inscripció aquesta escriptura de constitució, el Registrador denega la inscripció, al·legant que cal que al certificat de l'acord consti el nom dels consellers que van adoptar l'acord.

Interposat el corresponent recurs, la qualificació és revocada per la Direcció General, recordant-nos la mateixa que l'exigència que consti el nom dels membres del consell d'administració que han concorregut en la sessió en què s'ha adoptat l'acord és un requisit exigible per a la inscripció dels acords del consell quant fan referència a la seva societat, no així en l'execució d'un acord que es refereix a una detall al certificat de l'acord del consell.

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 23 de maig de 2025 (BOE de 23 de juny de 2025), a la Direcció General resol un supòsit relatiu a una escriptura de dació en pagament de deute, en virtut de la qual, una societat dóna a dos dels seus socis una finca. euros.

En la referida escriptura de reconeixement de deute, els atorgants exposaven que, en el passat, amb motiu de la manca de liquiditat de la societat, els socis li van prestar aquests més de 900.000 euros a la societat, estant aquestes aportacions reflectides en la comptabilitat de la societat, podent ser acreditades on fos necessari segons consta en un document de compte major que exhibeix.

Presentada a inscripció l'escriptura, la Registradora denega la inscripció, al·legant que no consten identificats els mitjans de pagament quant a les quantitats aportades pels socis a la societat que són objecte de compensació.

Interposat el corresponent recurs, la Direcció General revoca la nota de qualificació, considerant que els deutes que mitjançant la dació queden extingits estan perfectament causalitzats i identificats al llibre major, amb el valor probatori la llei atribueix a aquesta comptabilitat, de manera que queda exclosa la hipòtesi de reconeixements de deute ficticis que queden al marge de la possibilitat de detecció, comprovació i regularització d'incompliments tributaris o de la normativa de blanqueig de capitals.

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 23 de maig de 2025 (BOE de 23 de juny de 2025), a la Direcció General resol un supòsit relatiu a una escriptura de préstec amb garantia hipotecaria, que té la particularitat que s'hi constitueix hipoteca a dues finques, i es manifesta (la qual s'aporta sense signar).

Presentada aquesta escriptura en el Registre de la Propietat, el Registrador la qualifica negativament, considerant que hi ha dubtes sobre l'autenticitat del quadre de distribució, ja que consta en un document adjunt que no té cap signatura legitimada per persona amb facultats suficients.

Interposat el recurs corresponent, la Direcció General revoca la nota de qualificació, considerant que en aquests casos, i de conformitat amb l'art. 154 del Reglament Notarial, "no serà necessària la signatura d'atorgants i testimonis en les particions i altres documents que es protocol·litzin, encara que estiguin estesos en paper comú, degudament reintegrat, si l'instrument públic mitjançant el qual es protocol·litzin, ho està en paper timbrat". Així doncs, resulta inequívocament que els documents incorporats a la mateixa escriptura passen a formar-ne part integrant a tots els efectes, de manera que no cal tenir dubtes sobre l'autenticitat del quadre de distribució hipotecària, encara que no estigui signat per les parts.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a la Sentència del Tribunal Suprem, Sala I, número 2129/2025, de 9 de maig, en què l'alt tribunal resol un litigi relatiu a qui ha d'assumir les despeses de la comunitat en HPOs llogades (és a dir, l'inquilí o l'administració propietària d'aquestes HPOs).

Per resoldre el litigi, el Tribunal Suprem recorda que la disposició addicional primera de la LAU (apartat 8) estableix que els arrendaments de protecció oficial de promoció pública es regiran per les seves normes particulars, que són les autonòmiques sobre aquesta classe d'habitatges arrendats. Així les coses, en el cas concret, la norma autonòmica (la de Madrid) permet que l'arrendadora pugui percebre, “a més de la renda inicial o revisada que correspongui, el cost real dels serveis de què gaudeixi l'inquilí i se satisfacin per l'arrendador”, sempre que així consti en el contracte com era el cas de la comunitat in habitatge.

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 7 de maig de 2025 (BOE de 7 de juny de 2025), a la Direcció General resol un supòsit relatiu a una escriptura de dissolució i liquidació d'una societat, amb els fets clau següents:

• La convocatòria de la junta general es fa mitjançant la publicació de l'anunci al Butlletí Oficial del Registre Mercantil i en un dels diaris de més circulació a la província on estava situat el domicili social.
• No obstant això, segons l'article 11 dels estatuts socials de la dita entitat, “l'òrgan d'administració convocarà els socis a la celebració de qualsevol Junta General, mitjançant correspondència telegràfica o escrit duplicat lliurat personalment a la recepció de la qual s'obtingui la signatura del soci acusant rebut”.

Presentada aquesta escriptura a inscripció, el Registrador la denega, perquè considera que la junta que adopta l'acord no ha estat convocada amb els requisits que estableixen els estatuts socials.

Interposat el corresponent recurs, la qualificació és confirmada per la Direcció General, considerant que quan els estatuts concreten com a forma de convocatòria de la junta general l'enviament de carta certificada amb avís de rebut (o similar), queden determinades les característiques concretes de la comunicació de la convocatòria, sense que sigui competència de l'òrgan d'administració la seva modificació, sent això així perquè els socis tenen dret a saber en què esperaran ser-ho ia la que hauran de parar atenció.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a vídeo de Flash Fiscal del Col·legi Notarial de Catalunya, on la notària de Barcelona la senyora Elena Cantos comenta una consulta informativa de l'Agència Tributària de Catalunya (en concret la 94/24), la qual versa sobre la consulta que fa una persona física sobre com ha de tributar una donació d'immoble d'una persona física a una societat.

L'ATC considera que a l'aportació de l'immoble realitzada pel soci a la societat a títol gratuït cal tenir en compte l'art. 3.2 de la Llei 19/1987 (Llei de l'impost de successions i donacions) que preveu que els increments patrimonials obtinguts a títol lucratiu per persones jurídiques no resten subjectes a l'ISD, sinó que tributen per l'impost de societats (Llei 27/2014), de manera que l'escriptura que documenta la donació IS és compatible amb l'IAJD i es compleixen la resta de requisits exigibles).

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 8 de maig de 2025 (BOE de 9 de juny de 2025), a la Direcció General resol un supòsit relatiu a una escriptura d'elevació a públic d'un contracte de compravenda. Els fets rellevants del cas són els següents:

• L'habitatge pertanyia inicialment a un matrimoni, 50% proindiviso.
• Aquest matrimoni comptava amb un únic fill.
• Passats els anys, mor el marit (sense testament).
• En vista d'aquesta mort, el fill únic és declarat hereu únic abintestat mitjançant la corresponent acta notarial.
• Tot seguit, es formalitza entre la cònjuge supervivent (la mare) i el fill (ara hereu únic abintestat) un acord privat de dissolució de guanys i repartiment i adjudicació d'herència (és a dir, sense escriptura pública i sense inscriure l'herència al Registre de la Propietat), on el fill s'adjudica la meitat indivisa del seu difun.
• En virtut de la seva condició d'hereu i d'aquest acord privat, el fill procedeix a la venda de la meitat indivisa (que també consent la mare).

Presentada a inscripció l'escriptura, el Registrador denega la inscripció, emparant-se en el principi de tracte successiu, ja que en el Registre, aquesta meitat indivisa consta inscrita a nom del pare, de manera que, perquè el fill (ara hereu), pugui vendre aquesta meitat, cal que s'inscrigui prèviament l'herència i es faci la liquidació de guany inscriviu al Registre.

Presentat el corresponent recurs, la Direcció General revoca la nota de qualificació, emparant-se per a això en la seva doctrina del tracte successiu abreujat, en virtut de la qual, és possible inscriure la venda de béns singulars de l'herència feta per tots els hereus, sense prèvia partició i adjudicació de l'herència i dels seus béns, sempre que se n'acrediti els documents així com el compliment previ de les obligacions relatives a l'impost sobre successions.

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 25 d'abril de 2025 (BOE de 23 de maig de 2025), a la Direcció General resol un supòsit relatiu a una escriptura pública que es presenta en format de còpia autoritzada electrònica amb CSV a través de la Seu Electrònica del Col·legi de Registradors.

Presentada aquesta escriptura, el Registrador denega l'assentament de presentació, ja que considera que a través d'aquesta via no es pot comprovar i garantir l'autorització pel notari del document aportat.

Presentat el corresponent recurs, com no pot ser d'una altra manera, la qualificació és revocada, resolent la Direcció General que, en efecte, les còpies autoritzades electròniques que expedim els notaris, amb el corresponent CSV, són plenament vàlides per causar un seient de presentació (i la posterior inscripció en el seu cas) en el Registre de la Propietat que reposa amb el registrador, a través d'un portal autoritzada electrònica poden descarregar el document amb la signatura electrònica del Notari i verificar així la seva autenticitat i plena validesa, per assolir els efectes registrals que corresponguin.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a notícia periodística que fa referència a una sentència molt recent i rellevant en l'àmbit tributari, ja que el Tribunal Suprem, en la seva sentència de 20 de maig de 2025 (es facilitarà l'enllaç a la mateixa quan estigui publicada a CENDOJ), ha resolt que quan una societat té deutes tributaris, sinó responsabilitat subsidiària dels administradors, sancionadora, en aquests casos l'Administració Tributària, per poder realitzar la derivació de responsabilitat que preveu la Llei General Tributària, cal que observi un procediment sancionador amb totes les garanties constitucionals (com la presumpció d'innocència per exemple), i és obligatori acreditar la culpa de l'administrador en la generació i impagament d'aquest deute.

Així doncs, a partir d'ara, quan una societat tingui deutes, no podrà exigir el pagament automàticament als seus administradors, sinó que haurà d'acreditar la culpa i la responsabilitat per poder-los exigir el pagament subsidiàriament.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç la interessant Sentència de l'Audiència Provincial d'Oviedo de 4 de març de 2025 (SAP 776/2025), en la qual es resol un supòsit relatiu a un tancament desordenat i abrupte de les operacions en una societat mercantil (el clàssic “persianazo” on l'empresa deixa d'operar “d'avui fer una adequada liquidació dels actius i passius socials).

En aquests casos, com es recull a la Sentència, això pot comportar a la imposició de responsabilitats personals contra els administradors de la societat, ja que en definitiva, a qualsevol empresa “li poden anar malament les coses”, però en aquest cas, la llei estableix les vies per ordenar aquesta crisi empresarial (concurs de creditors, etc.), de manera que, si no se segueixen aquestes greus “es” econòmiques per als gestors de la societat que adoptin aquesta sortida incorrecta.

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 2 d'abril de 2025 (BOE de 17 de maig de 2025), a la Direcció General resol un supòsit relatiu a una escriptura d'adjudicació d'herència, relativa a la successió d'una senyora que, en el seu testament, va instituir com a hereu universal de li restin de vida”.

Morta la testadora, l'hereu que més ha cuidat la senyora, acredita aquesta condició mitjançant una acta de notorietat, aportant les proves pertinents, cosa que és declarada com a Notòria per la fedatària pública en qüestió.

Presentada a inscripció aquesta escriptura, el registrador la qualifica negativament, considerant que la institució d'hereu és incerta i, per tant, correspon obrir la successió intestada.

Davant d'aquesta opinió, presentat el corresponent recurs davant la Direcció General, la qualificació és revocada, considerant correcte la llera seguida pels interessats, és a dir, que en aquesta classe de situacions, la designació d'hereu és vàlida, i l'instrument adequat per determinar l'hereu que més ha tingut cura de la testadora és l'acta notarial de notorietat, en la qual s'han d'aportar les proves.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç consulta vinculant de la DGT (número V0435-25, de 21 de març), en què la Direcció General de Tributs resol un cas de contribuent que adquireix un habitatge de protecció oficial (HPO), en el qual el preu de compra (que ha estat fixat per l'administració) és inferior al valor de referència.

En aquest cas, el contribuent planteja el dubte de si, com que el preu de venda ha estat fixat per l'administració, cal liquidar l'ITP de l'operació en funció del preu esmentat o en funció del valor de referència.

La DGT resol el cas aplicant la normativa general, és a dir, assenyala que el contribuent està obligat a practicar la corresponent autoliquidació pel valor de referència, i una vegada abonada, si considera que el valor assignat perjudica els seus interessos legítims, llavors podrà reclamar a l'Agència Tributària la devolució del tributat de més, a través de les vies legals establertes a aquest efecte.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç consulta vinculant de la DGT (número V0411-25, de 20 de març), en què la Direcció General de Tributs resol un cas de contribuent que va renunciar al 25% d'un pis que va heretar, a favor d'un dels seus germans.

En aquests casos, l'òrgan directiu del Ministeri d'Hisenda determina que, quan el contribuent renuncia a l'herència a favor d'un altre hereu, s'ha de pagar igualment l'impost de successions, ja que es considera que prèviament s'ha acceptat el llegat (es considera doncs que no es tracta d'una renúncia pura a una herència sinó d'una renúncia a favor d'una persona determinada).

A més, la DGT assenyala que, en aquest cas, l'hereu també haurà de tributar a l'IRPF la donació al seu germà, encara que només si li ha suposat un guany patrimonial, mentre que, si fos una pèrdua, no el podrà desgravar.

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 2 d'abril de 2025 (BOE de 17 de maig de 2025), a la Direcció General resol un supòsit relatiu a una escriptura de fusió de societats en la qual s'acredita que les societats protagonistes de la fusió es troben al corrent de pagament. Agència Estatal dAdministració Tributària i els de la Seguretat Social.

Presentat a inscripció el document, el Registrador Mercantil denega la inscripció, al·legant que, a més, cal acreditar estar al corrent de pagament de les obligacions fiscals davant de la Comunitat Autònoma i davant de l'Ajuntament a què pertanyin.

Interposat el corresponent recurs, la Direcció General resol el supòsit revocant la nota de qualificació, considerant doncs, que en aquests casos, només cal acreditar estar al corrent de les obligacions fiscals amb l'AEAT (estatal) i amb la Seguretat Social, i no és proporcionat exigir més acreditacions (amb les administracions autonòmiques o locals) en el cas d'aquesta classe de modificacions estructurals.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a un interessant i molt recent post del prestigiós despatx d'advocats Ashurst, on s'hi fan ressò d'una recent consulta vinculant presentada per aquest despatx, i resolta per la Direcció General de Tributs, en la qual es planteja el dubte de si l'escriptura de venda d'immoble i subrogació de deutor hipotecari està subjecta.

En aquesta Resolució, la DGT respon negativament, de manera que, en aquesta classe d'operacions conjuntes (és a dir, venda més subrogació de deutor), no queda subjecta a la quota gradual de l'impost sobre actes jurídics documentats ("AJD"), sens perjudici clar està de la subjecció a l'impost de la pròpia compravenda, qüestió no controvertida.

Quan la resolució estigui publicada al cercador de la DGT, es procedirà a enllaçar-la.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a un nou Flash Fiscal del Col·legi Notarial de Catalunya, en què el notari el senyor Manuel Sarobe Oyarzun, analitza la resolució del Tribunal Economicoadministratiu de 19 de novembre de 2024, sobre la incidència del valor d'una edificació declarada en escriptura en el càlcul del guany patrimonial.

Així doncs, com a qüestió clau, s'aborda en aquests casos quin valor es pot computar per una edificació no acreditada amb factures, i el TEAC resol que només les inversions efectivament realitzades i justificades documentalment poden integrar-se en el valor d'adquisició, de manera que, amb la mera declaració en escriptura no n'hi ha prou.

Així, doncs, el contribuent haurà de conservar les factures fins a la venda de l'immoble, de manera que, en absència de prova, l'Administració pot assignar un valor zero a l'edificació, fins i tot si es presenta una taxació tècnica sense suport de pagaments acreditats.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç la interessant Sentència del Tribunal Suprem (STS 32/2025, de 7 de gener), en què es resol un supòsit en què es discuteix si, la cessió (en vida del propietari actual) d'un habitatge a un fill en precari (és a dir, deixar un habitatge a un fill perquè visqui en ell a canvi com a donació col·lacionable, una vegada es produeixi la seva mort.

En aquest supòsit, el Tribunal Suprem respon negativament, afirmant que, en aquests casos, es tracta de la cessió gratuïta d'un immoble, que no comporta cap donació de cap dret, ja que qui cedeix l'habitatge a títol de precari, com és el cas, pot posar fi a aquesta situació a la seva voluntat, sense que el que l'ocupa disposi d'un títol que li reconegui un dret a posseir més allà. Per això, no es pot admetre que el valor de mercat de l'ús de l'habitatge cedit en precari s'hagi de computar a efectes del càlcul de la llegítima ni per col·lar-la eventualment.

S'enllaça ( AQUÍ ) comunicació remesa per l'encarregat del Registre Civil de Barcelona, en relació amb les jures de nacionalitat que es realitzen davant de notari. En concret:

• Es recorda que, de conformitat amb l'article 51.1 de la Llei del Registre Civil, els interessats només poden mantenir dos noms simples o un de compost (i no tres com tenen algunes persones als seus països d'origen).
• Així mateix, es recorda que no és correcte mantenir el cognom del marit en lloc del cognom de soltera de la mare, i que tampoc no s'hauria d'acceptar el nom de soltera de la mare acompanyat de la preposició amb el cognom del marit.
• Finalment, es recorda la importància de verificar el coneixement correcte de la llengua castellana, als efectes d'assegurar les previsions de la llei i, si escau, evitar suplantacions d'identitat.

Per tenir en compte en totes les jures de nacionalitat que es formalitzin davant de Notari.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a Flash Fiscal de la Comissió Fiscal del Col·legi Notarial de Catalunya, on s'aborda la interessant figura fiscal de la inversió del subjecte passiu de l'IVA en una operació de transmissió d'un immoble sota un contracte d'opció de compra entre una entitat mercantil i una cooperativa.

Per fer-ho, s'analitzen les Consultes 197 i 198 de 2025 de la DGT, on la DGT s'acull a un criteri restrictiu, en virtut de la qual es considera element essencial la concurrència d'una execució d'una garantia, de manera que, si la retenció de part del preu de la transmissió es destina per a la carrega de la inversió de la inversió passiu.

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 12 de març de 2025 (BOE de 4 d'abril de 2025), a la Direcció General resol un supòsit relatiu a una escriptura de compravenda, on les parts pacten que part del preu de venda es determinarà en un futur en base a un sistema referenciat a l'IPC).

El Registrador de la Propietat denega la inscripció, al·legant que, en essència, no consta determinat ni resulta determinable la part del preu relatiu a la venda actual.

Interposat el corresponent recurs, la DG revoca la nota de qualificació, aplicant la jurisprudència i doctrina vigent, en virtut de la qual “no han d'existir objeccions quan les parts han establert procediments objectius sobre la forma de dur a terme la fixació del preu”, tal com succeeix en el cas, on és objectivament verificable els paràmetres a aplicar (preu preu pendent.

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública d'11 de març de 2025 (BOE de 4 d'abril de 2025), a la Direcció General resol un supòsit relatiu a una escriptura de constitució d'una societat, on la reserva de la denominació social la realitza una persona física que és nomenada com a administradora única de la nova companyia.

La Registradora Mercantil denega la inscripció a l'empara de l'art. 413-2 RRM, en virtut del qual, la reserva de la denominació social ha de ser realitzada per un soci fundador, sent aquest criteri confirmat per la Direcció General en el recurs que es resol. Serveixi de recordatori per a tots els emprenedors que vulguin crear una nova companyia.

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 4 de març de 2025 (BOE de 5 d'abril de 2025), a la Direcció General resol un supòsit relatiu a una escriptura de compravenda que es formalitza el setembre de 2024.

Presentada a inscripció, aquesta és denegada pel Registrador, al·legant que no consta la prèvia cancel·lació de la prohibició d'alienar que grava la finca, la qual tenia una durada de 3 anys, comptadors des del 20 d'abril de 2016.

Davant d'aquesta qualificació, el Notari autoritzant interposa recurs davant la DG, la qual revoca la nota de qualificació, al·legant en resum que la prohibició de disposar que grava les finques es va estipular per un termini de tres anys a comptar des de la data de l'escriptura de compravenda dels compradors (20 d'abril de 2016), de manera que és, transmissió a què es refereix el recurs (6 de setembre de 2024), ja ha transcorregut el termini de durada de tres anys que es va estipular. disposar.

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 25 de febrer de 2025 (BOE de 26 de març de 2025), a la Direcció General resol un supòsit relatiu a una escriptura de modificació d'objecte social d'una SL, on la societat, suprimeix del seu objecte social una de les diverses activitats que, fins a la data, ha de mantenir o presentar a partir daquest moment.

Presentada a inscripció aquesta escriptura, la mateixa és denegada pel Registrador Mercantil, al·legant que, en tota modificació d'objecte social, cal detallar el CNAE de la societat (encara que sigui el mateix que mantenia fins a la data), sent aquest criteri confirmat per la DG en el recurs que es resol, afirmant literalment que, “tant la inscripció de constitució d'activitat corresponent a la principal que desenvolupi la societat, codi que ha de ser el que la descrigui millor i amb el desglossament suficient”.

S'adjunta ( AQUÍ ) Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 27 de febrer de 2025 (BOE de 22 de març de 2025), a la Direcció General resol un supòsit relatiu a una acta de resolució unilateral per incompliment de contracte en virtut de la qual, la societat venedora d'un immoble, declara la resolució sol·licitant-se la reinscripció de la propietat a nom de la dita societat venedora.

En aquesta interessant i llarga resolució, es fa un molt bon resum sobre les condicions i els requisits que s'han de donar per poder reinscriure la propietat a favor de la part venedora en aplicació d'una condició resolutòria, és a dir:

• Que el comprador hi ha impagat un dels terminis.
• Hi ha d'haver voluntat d'impagament per part del comprador.
• El venedor ha dhaver complert totes les seves obligacions.
• Perquè la compravenda es resolgui, el venedor ha de requerir el pagament judicialment o via notari al comprador.
• La reinscripció a favor del venedor, per via de requeriment al comprador ex art. 59 RH, requereix inexcusablement la consignació de les quantitats que el comprador hagués lliurat com a part del preu, i això fins i tot en el cas que no hi hagi titulars de càrregues posteriors que calgui cancel·lar

S'enllaça ( AQUÍ ) l'Ordre HAC/305/2025, de 27 de març, per la qual s'aproven els documents notarials electrònics timbrats, en virtut de la qual, s'introdueixen novetats rellevants en matèria de tributació de documents notarials electrònics.

Així doncs, tal com estableix la norma, els nous documents notarials electrònics (en concret, del “foli de matriu electrònica” i el “foli de còpia autoritzada electrònica amb destinació a tercer”), de conformitat amb la Llei de l'ITP, estan subjectes a l'impost en la modalitat d'Actes Jurídics Documentats, documents notarials i, per tant, a l'anomenada quota fixa d'aquesta modalitat impositiva.

D'acord amb això, l'Ordre designa el Consell General del Notariat com a nou subjecte obligat, ja que aquesta institució assumeix la funció de centralitzar la informació i garantir la correcta imputació de l'impost als ens públics corresponents, sota el control del Comissionat per al Mercat de Tabacs.

Pel que fa al procediment de recaptació i liquidació, aquest s'assembla al ja existent per als documents físics timbrats, de manera que, cada mes, el Consell General del Notariat haurà de remetre al Comissionat per al Mercat de Tabacs un informe detallat sobre els ingressos obtinguts i el nombre de documents electrònics utilitzats, desglossats per comunitats autònomes. Posteriorment, el Comissionat verificarà la informació i la comunicarà a la Direcció General del Tresor ia l'AEAT, els quals gestionaran l'ingrés de l'impost al Tresor Públic. Les comunitats autònomes rebran la recaptació corresponent en funció de la cessió de l'impost als seus territoris respectius.

Pendent que se'n formalitzi el desenvolupament i la implementació tècnica per a la seva plena posada en marxa, la qual cosa pot suposar un increment de cost rellevant en els documents públics que s'autoritzin.

Així mateix, l'annex de l'Ordre HAC/305/2025 estableix les especificacions tècniques d'aquests documents, que han de complir l'estàndard ISO 19005. Així doncs, cada foli timbrat inclourà informació de seguretat com:

• Identificador únic en format alfanumèric.
• Codi 2D amb identificador únic.
• Imatge del Timbre de l´Estat i escut d´Espanya en color específic.
• Número de timbre codificat amb l'identificador del Col·legi Notarial corresponent.

S'enllaça ( AQUÍ ) article publicat al bloc de la Notaria, relatiu a les novetats del DNI digital i la seva aplicació pràctica al dia a dia d'una Notària.

Com s'indica en aquest article, des de fa poques setmanes, ja és possible obtenir una versió digital del nostre DNI a través d'una app al mòbil, el qual és plenament vàlid i eficaç, com si fos el DNI físic tradicional que tenim tots els ciutadans espanyols.

Per utilitzar-lo en una notaria a l'hora de signar un document públic, no obstant, encara caldrà esperar uns mesos, ja que com la mateixa norma indica i així es reflecteix a la Comunicació 1/2025 ( AQUÍ es pot consultar), s'estableix un termini d'adaptació de 12 mesos perquè el Centre Tecnològic del Notariat pugui realitzar les innovacions tecnològiques necessàries per a l'adequat funcionament.

S'enllaça ( AQUÍ ) nota de premsa de l'Ajuntament de Barcelona, on es dóna a conèixer l'aprovació inicial, per part de l'Ajuntament de Barcelona, de la nova ordenança del dret de tempteig i retracte (pendent d'aprovació definitiva pel Ple). S'hi desenvolupen els criteris tècnics sobre la base dels quals l'administració decidirà o no exercir aquest dret, entre els quals destaquen:

• La normativa prioritza la compra de defineixis amb més de deu habitatges, pisos buits o edificis amb persones vulnerables, amb discapacitat o en barris amb risc de gentrificació.
• L'ajuntament podrà renunciar a comprar un immoble i cedir aquest dret a terceres persones o entitats promotores d'habitatge públic, a les persones ocupants legals de l'immoble o entitats promotores privades o sense ànim de lucre que tinguin per objecte la promoció d'habitatge protegit (amb la qual cosa, a la pràctica, és possible que els supòsits en què s'acabi exercint aquest dret de tempteig/recompte.
• L'ordenança també preveu que s'obri un espai web amb accés a entitats beneficiàries per consultar els immobles subjectes als drets de tempteig i retracte en què l'ajuntament no hi tingui interès.
• Pel que fa al dret de retracte, s‟ha ampliat el termini per acordar l‟exercici fins a tres mesos.
• L'ordenança preveu que, en comunicar l'operació a l'administració, cal facilitar més informació que fins ara. En concret, caldrà informar de si la venda està prevista en una sola operació conjunta, o en diverses a favor de diversos adquirents i, així mateix, caldrà identificar la persona o persones possibles adquirents.

Per fer seguiment de la qüestió una vegada la norma quedi definitivament aprovada, la qual cosa donarà més seguretat jurídica i previsibilitat a les persones que, si escau, estiguin involucrades en operacions on aquest dret de ladministració sigui aplicable.

S'adjunta ( AQUÍ ) enllaç a una sessió de formació en línia, impartida pel Col·legi de Notaris de Catalunya, dedicada a l'estudi i anàlisi dels avenços del notariat digital a Espanya. S'aborda concretament l'aplicació de la Llei 11/2023, el desenvolupament del protocol electrònic i l'ús creixent de les còpies autoritzades electròniques amb CSV.

Sessió molt interessant per posar-se al dia sobre aquesta nova modalitat de còpies autoritzades electròniques, el procés per a la seva creació i validació per tercers, les seves possibilitats d'utilització a la pràctica per als operadors jurídics, etc.