Blog notarial i altres continguts pràctics

S'adjunta (AQUÍ) Resolució de la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de 8 de maig de 2024 (BOGC de 15 de maig de 2024), en la qual la DG resol un supòsit en el qual un senyor, en el seu testament, institueix com a hereva única la seva esposa, amb una sèrie de substitucions. Anys després, el matrimoni se separa legalment (amb la corresponent sentència judicial) i, finalment, el marit mor.

L'esposa pretén adjudicar-se l'herència (ens els béns, un immoble) en base a aquest testament, la qual cosa és rebutjada pel Registrador davant el qual es presenta la instància privada d'acceptació d'herència, fonamentalment, en base a l'article 422-13 CCCat, on es determina que "la institució d'hereu, els llegats i les altres disposicions que s'hagin ordenat a favor del cònjuge del causant esdevenen ineficaços si, després d' haver estat atorgats, els cònjuges se separen de fet o legalment, o es divorcien, o el matrimoni és declarat nul, així com si en el moment de la mort hi ha pendent una demanda de separació, divorci o nul·litat matrimonial, llevat de reconciliació".

La DG confirma la nota de qualificació, a l' empara de l' esmentat precepte.

S'adjunta (AQUÍ) Resolució de la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de 30 d'abril de 2024 (BOGC de 10 de maig de 2024), en la qual la DG resol un supòsit en el qual la titular d'una farmàcia situada a Palamós concedeix una opció de compra sobre la mateixa, a favor d'una societat mercantil.

El Registrador Mercantil denega la inscripció del dret real d'opció de compra al·legant que la titularitat d'una farmàcia només pot ser d'una persona física farmacèutica (i no jurídica, tal com es constitueix en aquest cas), en base, entre d'altres, a l'art.

La DG revoca la qualificació negativa, i admet la inscripció, basant-se en el fet que en la pròpia escriptura de constitució del dret d'opció de compra es pacta que el dret de l'optant es pot cedir a un tercer (que sí que pot complir el requisit legal) i que, així mateix, s'especifica que, quan s'hagi d'exercir el dret, s' hauran de complir tots els requisits que estableix l' escriptura de constitució i els altres requisits legals i administratius.

S'adjunta (AQUÍ) el Decret Llei català 6/2024, de 24 d'abril, de mesures urgents en matèria d'habitatge, en el qual es reconeix un dret de tempteig i retracte a favor de la Generalitat en la transmissió de qualsevol habitatge situat en una zona declarada de mercat residencial tensat que sigui propietat d'un gran tenidor persona jurídica que estigui inscrit en el registre de grans tenidors d'habitatge. Aquest dret d' adquisició preferent afecta la primera i posteriors transmissions dels habitatges.

A dia d'avui, aquest Registre de grans tenidors encara no existeix (tal com consta en la nota de Col·legi Notarial de Catalunya que s'adjunta AQUÍ), de manera que, quan entri en funcionament (de la qual cosa ja s'advertirà degudament), s'haurà de tenir en compte aquesta limitació en formalitzar aquesta classe d'operacions de compravenda immobiliària.

El 9 de maig entrarà en vigor la part de la llei 11/2023 que regula les comunicacions entre notaries i registres. Aquest fet està requerint realitzar modificacions en les aplicacions de SIGNO i en els sistemes de comunicació, en el que estan treballant els tècnics d' ambdues corporacions des de fa setmanes. Pel que fa a la remissió de les còpies de les escriptures als registres, els canvis visibles per a les notaries seran mínims, afectant únicament algunes noves dades establertes en la resolució de la DGSJFP de 20 de juliol de 2023, malgrat l' important avanç en seguretat que comportarà el nou sistema. Quant a l' obtenció d' informació registral a través de les notes simples continuades, i atès que la llei prohibeix l' ús del telefax, s' utilitzarà un sistema de repositori que els notaris podrem consultar tantes vegades com sigui necessari, sense cost addicional al propi de la nota.

En qualsevol cas, vull recordar que la resolució de la DGSJFP de 7 de juliol de 2023 estableix que els dies 9 i 10 de maig seran inhàbils a efectes de presentació de documents. Per tant, els notaris rebrem el justificant d' entrada del document en el registre immediatament, però l' assentament de presentació no ens arribarà fins al següent dia hàbil. En les primeres setmanes es podria donar el cas que, per qüestions d'integració tecnològica, alguns registres no sol·licitin la totalitat de les dades que han d'acompanyar el document presentat. Això no afectarà la validesa de la presentació, que serà realitzada amb les mínimes dades remeses.

En els pròxims dies des d'Ancert enviaran a la teva notaria els manuals corresponents i es realitzarà una sessió de formació online, de la qual se t'informarà puntualment.

S'adjunta (AQUÍ) Resolució DGSJFP d'11 de març de 2024 (BOE d'11 d'abril de 2024), en la qual la DG resol un supòsit on es formalitza la venda d'un immoble que pertany en proindivís a dos ex cònjuges, i en el qual hi ha inscrit un dret d'ús a favor dels fills, fixat en la sentència judicial de divorci.

En aquests casos, la DG determina que, si els fills són menors de 16 anys, per a la venda es requerirà autorització judicial, mentre que, si els fills són majors de 16 anys, n' hi haurà prou amb el seu consentiment en escriptura pública.

S'adjunta (AQUÍ) Resolució DGSJFP de 4 de desembre de 2023 (BOE de 27 de desembre de 2023), en la qual la DG resol un cas en el qual determina que, en relació al sistema de remuneració del càrrec d'administrador d'una societat, en els estatuts ha de quedar determinada la forma específica en la qual es materialitzarà aquesta retribució (és a dir, no és admissible descriure diversos sistemes alternatius i deixar a l' arbitri de la junta general l' elecció concreta).

En tot cas, no confondre amb la competència de la Junta per aprovar l'import màxim de la remuneració anual del conjunt dels administradors, ja que aquí el que s'indica és que en els Estatuts, ha de quedar fixada la forma concreta en què es retribueix als administradors (per exemple, una assignació fixa, o una participació en beneficis), sense que sigui admissible descriure diversos sistemes alternatius i deixar a la junta general la que sigui la que esculli entre ells quina tria en el cas concret.

S'adjunta (AQUÍ) Resolució DGSJFP de 19 de març de 2024 (BOE d'11 d'abril de 2024), en la qual la DG resol un cas on es presenta a inscripció una escriptura de compravenda, en què la societat venedora es troba en concurs de creditors, en fase de liquidació, realitzant-se la venda conforme al pla de liquidació aprovat per una interlocutòria judicial de la qual no consta la seva fermesa.

El Registrador denega la inscripció per aquest motiu (falta de fermesa de la interlocutòria) i la DG ho confirma, determinant doncs que per a la venda d'una finca d'una entitat concursada en fase de liquidació s'ha d'aportar la interlocutòria aprovatòria del pla de liquidació en què consti la seva fermesa.

S'adjunta (AQUÍ) Resolució DGSJFP de 22 de març de 2024 (BOE de 16 d'abril de 2024), en la qual la DG resol un cas on la Registradora denega la inscripció d'una escriptura d'elevació a públic d'acords socials (dissolució i extinció de la societat i nomenament de liquidador), en considerar que la convocatòria no està ben feta ja que aquesta no va ser enviada per l'administrador (sinó a través d'un tercer, això és, el servei postal del "Col·legi d'Advocats de Palma") i, així mateix, perquè en el seu contingut, simplement constava en l'ordre del dia la dissolució de la societat per cauda legal (sense especificar de forma concreta la mateixa).

En aquest supòsit, la DG resol revocant aquests defectes, determinant doncs que si la convocatòria procedeix de l' administrador i està signada per aquest, encara que la remeti un tercer, és vàlida i, així mateix, que és vàlid l' ordre del dia sobre dissolució per causa legal sense necessitat d' expressar la causa concreta d' aquesta dissolució.

S'adjunta (AQUÍ) Resolució DGSJFP de 26 de març de 2024 (BOE de 17 d'abril de 2024), en la qual la DG resol un cas en el qual una societat, representada per un apoderat, ven una finca. El notari autoritzant, en ressenyar aquest apoderament, no especifica si aquest és general o especial, si està o no inscrit, ni la persona que concedeix aquest poder en nom de la societat a favor de l' apoderat.

La Registradora de la Propietat denega la inscripció, al·legant que no es ressenya adequadament la representació de l'apoderat, sent aquest criteri confirmat per la DG, ja que el notari autoritzant de l'escriptura qualificada es limita a expressar que l'intervinent en representació de la societat titular registral actua en virtut d'un poder concedit mitjançant una escriptura del seu protocol, però ometent tota referència al seu caràcter especial o no, a la persona concedent del poder i al títol representatiu que vinculi a aquest últim amb la societat, mancant doncs les circumstàncies precises perquè la registradora pugui revisar que el títol autoritzat permet corroborar que el notari ha exercit la seva funció de valoració de l' existència i vigència del poder i de la suficiència de les facultats que confereix de forma completa i rigorosa.

S'adjunta (AQUÍ) Resolució DGSJFP d'11 de març de 2024 (BOE d'11 d'abril de 2024), en la qual la DG resol un cas en el qual una societat presenta a inscripció una escriptura d'ampliació d'objecte social i modificació d'estatuts, acordada per la seva Junta general, en la qual aquesta SL, originàriament dedicada a la neteja en general d'edificis i el seu manteniment, ara amplia el seu objecte als serveis de desinfecció, desratització i dilució, així com al transport de mercaderies per carretera i agència de transports.

El Registrador Mercantil denega la inscripció (i la DG ho confirma) resolent que l'addició d'una activitat a l'objecte social és una modificació substancial del mateix que origina el dret de separació dels socis que no han votat a favor d'aquest canvi d'objecte social.

Així doncs, en aquests casos, en l'escriptura de modificació d'objecte social que se signi haurà de constar la publicació o manifestació que s'ha comunicat l'acord a aquests socis que no hi han votat a favor, (article 348 LSC), i la declaració dels administradors que cap soci ha exercitat el dret de separació dins el termini establert o que la societat, prèvia autorització de la junta general, ha adquirit les participacions socials o accions dels socis separats (articles 346 i ss. LSC).

S'adjunta (AQUÍ) Resolució DGSJFP de 19 de març de 2024 (BOE d'11 d'abril de 2024), en la qual la DG resol un cas en el qual s'acorda el cessament d'un administrador únic d'una SL, el qual té el seu domicili a l'estranger.

La DG determina que, en aquests casos, la via de l'article 202 de l'RN no és l'única, de manera que si s'envia la cèdula mitjançant correu certificat amb justificant de recepció i el lliurament no es pot realitzar, subsidiàriament, per a aquesta notificació, també es pot recórrer a la via del Reglament (UE) 2020/1784, relatiu a la notificació i trasllat als Estats membres de documents judicials i extrajudicials en matèria civil o mercantil ( o, si s' escau, al Conveni de la Haia de 15 de novembre de 1965), on es determina que la notificació notarial haurà de ser traslladada a través de l' organisme transmissor designat pel Regne d' Espanya, és a dir, a través del lletrat de l' Administració de Justícia que correspongui al tribunal del domicili del notari autoritzant (en aquests casos, el client haurà doncs d'acudir al Jutjat del lloc on es trobi el despatx notarial on s'ha signat l'escriptura i sol·licitar al Lletrat de l'Administració de Justícia de l'esmentat Jutjat que procedeixi a la remissió del document al destinatari, a través del procediment establert en aquesta normativa europea).

De resultes d'una recent consulta realitzada per un client, sobre aquesta qüestió (plans de pensions i la seva relació amb la massa hereditària), es recorda la doctrina del TS sobre la matèria, asseguda en el seu STS 274/2021, de 10 de maig, en la qual s'estableix que "pel que interessa a efectes de la qüestió suscitada en aquest recurs, hem de partir que el legislador ha deixat al marge de la successió hereditària les prestacions que tenen dret a percebre els beneficiaris en cas de mort dels socis d' un pla de previsió o dels partícips de plans de pensions. El dret a les prestacions corresponents que es generin en cada pla a favor dels socis o partícips previstes no s' adquireix per via de transmissió hereditària; per això, fins i tot en els casos en què coincideixi la persona del beneficiari i de l' hereu, el dret a la prestació està sotmès a les seves pròpies regles i no al règim jurídic de la successió. Com de manera anàloga s'estableix per a l'assegurança de vida en l'article 88 de la Llei 5/1980, de 8 d'octubre, de contracte d'assegurança, i salvant les diferències entre ambdues figures, la prestació haurà de ser lliurada al beneficiari en compliment del contracte encara contra les reclamacions dels hereus legítims i creditors del prenedor de l'assegurança".

S'adjunta (AQUÍ) Resolució DGSJFP de 21 de març de 2024 (BOE de 16 d'abril de 2024), en la qual la DG resol un cas en el qual una SL acorda la seva liquidació i extinció, amb la particularitat que aquesta disposa d'actiu (28.419,60 euros), així com un passiu no exigible (l'Impost de Societats de 2023 que encara no es podia pagar per una qüestió de dates). La societat adopta l' acord, dotant una provisió per al pagament d' aquest Impost de Societats, adjudicant la resta de l' actiu als socis corresponents.

El Registrador Mercantil denega la inscripció afirmant que, en aquests casos, en existir un passiu encara no exigible i un actiu amb el qual afrontar-lo, s' ha de procedir, de conformitat amb el que disposa l' article 391.1 de la Llei de societats de capital i 247.2.3a del Reglament del Registre Mercantil, això és, a consignar en entitat de crèdit la quantitat corresponent per fer front a aquest pagament tan bon punt s' obri el termini reglamentari per a això.

Presentat el corresponent recurs pel notari autoritzant de l'escriptura, finalment, la DG dona la raó al Registrador, resolent que, davant d'una situació com la que resulta del supòsit de fet (actiu suficient i deute no exigible en balanç), la previsió legal és que l'actiu sigui objecte de repartiment d'acord a l'aprovat pels socis (article 390 de la Llei de Societats de Capital), sense perjudici que el passiu no exigible sigui degudament consignat en entitat de crèdit perquè arribat el temps, es procedeixi al seu pagament (articles 391.1 i 395.1.b) de la mateixa llei).

S'adjunta (AQUÍ) Resolució DGSJFP de 15 de febrer de 2024 (BOE de 14 de març de 2024), en la qual la DG resol un cas en el qual una persona, incapacitada, ven unes finques, sent representada en aquest acte per la seva tutora, no constant en l'escriptura ni el fet d'haver-se remès al Registre Civil les corresponents resolucions judicials relatives al nomenament de tutora ni l'acceptació del càrrec.

El Registrador de la Propietat denega la inscripció per aquest motiu, i la DG, davant el recurs del notari, alineant-se amb aquest, determina que, en aquest cas concret, aquest defecte ha de decaure, ja que en l' escriptura de compravenda s' aporta i incorpora una interlocutòria judicial que autoritza expressament aquesta venda, de manera que, en constar en l' escriptura qualificada l' acte de control previ per part de l' autoritat judicial mitjançant una resolució el contingut de la qual no deixa lloc a dubtes i ha complert la funció de control de determinades facultats que, en tant que representant legal, competeixen a la tutora, s' ha de concloure que la registradora compta amb tots els elements precisos per qualificar l' autorització judicial que constitueix mitjà de prova suficient de la mesura de suport i sobre el referit càrrec i dóna suport a l' acte dispositiu realitzat per la tutora en nom de la seva representada.

S'adjunta (AQUÍ) Resolució DGSJFP de 15 de gener de 2024 (BOE de 23 de febrer de 2024), en la qual la DG resol un cas en el qual una persona, en testament, institueix hereus dos dels seus fills i, així mateix, deshereta un tercer fill i també els descendents d'aquest fill desheretat (això és, els seus nets, dos menors d' edat de 13 i 8 anys), deixant constància en el testament del menyspreu d' aquests cap a la seva persona i de la seva absència d' interès en el manteniment de la relació entre l' àvia i aquests néts.

La Registradora denega la inscripció al·legant que, sent desheretats dos legitimaris en el testament de la causant menors d'edat al temps de l'atorgament, no pot prescindir-se de la seva intervenció en la partició d'herència, ja que no tenen els menors d'aptitud perquè li sigui jurídicament imputable la conducta que constitueix la causa legal de desheretament.

La DG, alineant-se amb la Registradora, resol que, per a menors de 14 anys, s' ha de partir de la seva inimputabilitat a falta del corresponent pronunciament judicial sobre les condicions de maduresa del menor que li facin apte per ser subjecte passiu del desheretament, de manera que, llevat que existeixi aquesta sentència judicial que validi el desheretament, aquesta no es podrà considerar eficaç en el pla patrimonial i registral.

S'adjunta (AQUÍ) Resolució DGSJFP de 21 de febrer de 2024 (BOE de 19 de març de 2024), en la qual la DG resol que en el cas dels apoderaments de Regne Unit, per la seva pròpia naturalesa, el judici de suficiència del Notari es realitza adequadament quan s'exhibeix davant el mateix el document original signat pel poderdant, i no en format de còpia autèntica.

S'adjunta (AQUÍ) Resolució DGSJFP de 5 de febrer de 2024 (BOE de 8 de març de 2024), en la qual la DG resol un cas en el qual una societat, mitjançant el corresponent acord de Junta General, acorda la dissolució i extinció de la mateixa, i en l'escriptura corresponent es demana al Registre Mercantil la cancel·lació dels assentaments registrals de la companyia. En aquesta escriptura es declara que la societat no té cap actiu i que, així mateix, només té un creditor (l'AEAT),el crèdit de la qual no es pot satisfer per absència de massa activa.

El Registrador denega la inscripció al·legant que, de conformitat amb l'article 395 LSC, l'escriptura d'extinció de la societat ha de contenir la manifestació dels liquidadors de què s'ha procedit al pagament dels creditors o a la consignació dels seus crèdits.

Contra aquesta qualificació, presenta recurs el liquidador de la SL, i la DG, alineant-se amb aquest, considera que, en efecte, quan no hi ha actiu que liquidar, encara que hi hagi creditors, en l' àmbit estrictament registral no existeix cap norma que supediti la cancel.lació dels assentaments registrals d' una societat de capital que no tingui actiu social a la prèvia declaració de concurs. Així doncs, en conseqüència, encara que existeixin creditors, com que no hi ha res amb què pagar-los, s'ha d'admetre la sol·licitud de cancel·lació de seients registrals, encara que la societat no s'hagi declarat en concurs prèviament.

S'adjunta (AQUÍ) Resolució DGSJFP de 19 de febrer de 2024 (BOE de 19 de març de 2024), en la qual la DG resol que, en el cas d'una societat en concurs de creditors i ja en fase de liquidació, no és possible nomenar i inscriure un nou administrador, ja que les operacions de liquidació societària són competència dels liquidadors de la societat sense que puguin ser dutes a terme pels administradors socials que, com a conseqüència de l' estat de dissolució, queden cessats d' iure.

S'adjunta (AQUÍ) Resolució DGSJFP de 29 de febrer de 2024 (BOE de 20 de març de 2024), en la qual la DG resol que, per poder-se calcular la pèrdua financera, cal expressar el diferencial aplicable a la mateixa, ja que això ha de constar en la inscripció perquè la seva quantificació, si s'escau, es pugui realitzar correctament.

S'adjunta (AQUÍ) Resolució DGSJFP de 30 de gener de 2024 (BOE de 8 de març de 2024), en la qual la DG resol que en si es formalitza l'habitatge habitual de la família, per part d'un dels cònjuges, no és necessari el consentiment de l'altre cònjuge, si en aquesta novació no s'amplia capital ni s'incrementa la responsabilitat hipotecària de la finca gravada.

S'adjunta (AQUÍ) Resolució DGSJFP de 6 de febrer de 2024 (BOE de 8 de març de 2024), en la qual la DG resol que en les renúncies d'herència on intervenen estrangers, també cal ressenyar el Número d'Identificació d'Estranger del renunciant, ja que es tracta d'un acte amb transcendència tributària, per als quals, així ho exigeix la llei (arts. 254.2 LH, 23 LN i 156.5 RN).

S'adjunta (AQUÍ) Resolució DGSJFP de 29 de gener de 2024 (BOE de 8 de març de 2024), en la qual la DG resol un supòsit en el qual es formalitza mitjançant escriptura de compravenda l'alienació d'una partició indivisa d'1/49 d'una finca registral consistent en un local comercial, que donava el dret a ús i gaudi en exclusiva d'una plaça de garatge. En el Registre i en la nota simple informativa constava inscrit que "les assenyalades places de garatge tindran la consideració d' element accessori per al servei de l' habitatge i en conseqüència s' obliguen expressament a no transmetre la plaça de garatge adquirida sinó conjuntament amb l' habitatge corresponent a cadascun d' ells". El Registrador denega la inscripció, considerant que només es pot vendre la plaça de garatge conjuntament amb l' habitatge en qüestió.

La DG, alineant-se amb el notari, revoca la nota de qualificació i permet la venda, al·legant que en aquest cas s'està davant d'un pacte merament obligacional, i no una vinculació ob rem, ja que aquesta requereix que es formalitzi degudament i consti així inscrita de forma expressa.

S'adjunta (AQUÍ) Resolució DGSJFP de 5 de febrer de 2024 (BOE de 8 de març de 2024), en la qual la DG resol un cas en el qual es formalitza un préstec hipotecari a favor d'una societat, constant com a fiador una persona física que, al seu torn, n'és administrador.

La DG resol que quan el fiador persona física d' un préstec empresarial és administrador d' aquesta societat, apoderat, o soci, aquesta persona física té un vincle funcional amb la societat que exclou que tingui la condició de consumidor i, per tant, determina la no aplicació de les cauteles de la LCI.

S'adjunta (AQUÍ), un llistat d'entitats i institucions que poden prestar assistència a persones que la requereixin per a l'exercici de la seva capacitat jurídica en condicions d'igualtat (persones grans amb deteriorament cognitiu, discapacitats, etc.), facilitat per la Direcció General de l'Autonomia Personal i la Discapacitat de la Generalitat de Catalunya al Col·legi Notarial de Catalunya. Per tenir-ho en compte si atenem algun client que requereix d'aquesta classe d'assistència o la pugui necessitar en un futur.

S'adjunta (AQUÍ) Resolució JUS/47/2024 de la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació, de 3 de gener (DOGC 19/01/2024), en la qual la DG resol un recurs interposat contra la negativa d'un Registrador a inscriure un pacte successori formalitzat per una mare (que té 4 fills) i tres dels seus fills, en el qual es realitzen disposicions a favor dels atorgants, però també a favor d'un tercer que no participa directament en el pacte (aquest quart fill).

La DG, alineant-se amb el recurrent, revoca la nota de qualificació, afirmant que, de conformitat amb el paràgraf segon de l' art. ~ ~ ~ 431-1 del CCCat, els pactes successoris catalans admeten disposicions entre els atorgants i, també, a favor de terceres persones que no participin directament en el seu atorgament.

S'adjunta (AQUÍ)Circular informativa 1/2024, del Consell General del Notariat, sobre Inversions Exteriors. En aquesta, es detallen les novetats introduïdes per l'Ordre HFP/115/2023, de 9 de febrer, per la qual es determinen els països i territoris, així com els règims fiscals perjudicials, que tenen la consideració de jurisdiccions no cooperatives (AQUÍ), l'entrada en vigor de les quals s'ha produït l'1 de febrer de 2024.

En aquesta ordre (que desenvolupa el Reial decret 571/2023 al qual ja es va fer referència en una Newsletter anterior), es determinen els models destinats a la tramitació i declaració d'inversions exteriors a Espanya i de les inversions espanyoles a l'exterior.  A tall de recordatori, indicar que aquesta normativa estableix, segons el cas, un règim de declaració o autorització (en el cas de la declaració, la seva absència no afecta la validesa de l'operació, mentre que, en els supòsits d'autorització, la seva absència si que afecta la validesa). En la Circular que s' adjunta, es detallen els supòsits concrets en els quals és necessària la declaració o autorització.

Procediment per tenir en compte en les operacions on es requereix declaració prèvia:

1. L'inversor estranger que vagi a formalitzar l'operació davant notari haurà, amb anterioritat a la firma, emplenar, sota la seva exclusiva responsabilitat, la declaració que correspongui a AFORIX (s'adjunta AQUÍ manual amb resum del procediment a realitzar pel titular no resident).
2. Si l'atorgant ha complimentat el formulari corresponent i aporta a la notaria, en el moment de signatura, els fitxers electrònics que corresponen, des de notaria s'haurà de comprovar que les dades essencials del fitxer electrònic lliurat coincideixen amb les de l'escriptura o pòlissa que s'ha de signar (AQUÍ s'adjunta un manual amb el procediment a realitzar des de la notaria).  Realitzada aquesta comprovació, s' haurà d' imprimir el formulari i incorporar-se a l' escriptura, de manera que, un cop signada l' escriptura, el notari haurà de remetre la informació subministrada, a través de la seu electrònica notarial, al Consell General del Notariat, qui al seu torn la remetrà al Registre d' Inversions.
3. Si l' atorgant no lliura el fitxer en el moment de signatura, el notari en deixarà constància en l' escriptura, amb els advertiments oportuns. Si s' escau, si el fitxer s' aporta posteriorment, el notari ho farà constar mitjançant diligència, procedint a realitzar els mateixos tràmits abans descrits.
4. S'acompanya així mateix models de clàusules d'inversions exteriors a incorporar en les escriptures, segons el cas (AQUÍ).

Procediment per tenir en compte en les operacions on es requereix autorització expressa:

En la circular annexa es detallen les operacions subjectes a aquesta autorització expressa (per exemple, inversions de residents en països de fora de la UE que impliquin passar a ostentar un 10% o més d'una societat espanyola, si l'objecte d'aquesta és, entre d'altres, infraestructures crítiques, tecnologies crítiques, subministraments d'energia, sectors d'accés a informació sensible, o mitjans de comunicació). En aquests casos, el notari està obligat a informar els sol·licitants de la necessitat d'obtenció d'aquesta autorització expressa, denegant l'autorització del document públic fins que no s'obtingui la mateixa.

S'adjunta (AQUÍ) Resolució DGSJFP de 19 de desembre de 2023 (BOE de 16 de febrer de 2024), en la qual la DG resol un cas en el qual el promotor d'un edifici d'obra nova formalitza en una escriptura una segregació d'una participació indivisa que li pertany, en un local de planta semisoterrani destinat a garatge / trasters, per crear tres finques registrals independents, això és, dues places d'aparcament i un traster, per així poder procedir a la seva venda a compradors finals.

El Registrador denega la inscripció perquè, a la vista de la clàusula estatutària de la divisió horitzontal que faculta el promotor a realitzar aquestes segregacions, s'adverteix que en la mateixa s'estableix que aquesta facultat només podrà ser utilitzada "abans de procedir a la venda dels citats trasters", considerant el Registrador que com la promotora ja ha començat a vendre altres trasters, ja no es pot aplicar aquesta clàusula, de manera que és necessari el consentiment de tots els titulars registrals de les restants participacions indivises ja venudes.

La DG, alineant-se amb el notari, revoca la nota de qualificació, considerant que, en aquest cas, cal interpretar la clàusula estatutària d'una manera "lògica, finalista i contextual", això és, permetent aquestes modificacions, encara que la venda d'altres trasters ja s'hagi iniciat, sempre que aquestes modificacions posteriors afectin només participacions indivisa que pertanyen a la societat promotora.

S'adjunta (AQUÍ) Resolució DGSJFP de 9 de gener de 2024 (BOE de 21 de febrer de 2024), en la qual la DG resol un cas en el qual el Registre de la Propietat denega la inscripció d'un dret d'opció de compra sobre una finca, en incórrer aquest en la prohibició del pacte comissori (doncs existeixen relacions financeres prèvies entre concedent i optant, això és, deutes previs, que es plasmen en un protocol anterior al de l'opció de compra).

La DG, alineant-se amb el Registrador, considera que, en efecte, no és possible utilitzar el negoci d'opció de compra per a una finalitat que li és estranya, això és, la d'operar com a garantia, de manera que no és admissible que, sota l'aparença d'un contracte d'opció de compra, s'amagui un comís que permeti a l'optant (creditor d'un deute), fer-se amo de la finca oferta en garantia (per saldar aquest deute), i tot això, sense els requisits i cauteles propis de l'execució processal.

S'adjunta (AQUÍ) Resolució DGSJFP de 15 de gener de 2024 (BOE de 22 de febrer de 2024), en la qual la DG, resol un supòsit relatiu a una compra d'un immoble, amb caràcter privatiu, d'una persona casada en règim de societat de guanys de Dret comú.

Interessant Resolució per recordar les formes en què es pot produir aquesta adquisició amb caràcter privatiu, això és:

• Justificant indubitadament el caràcter privatiu del bé (mitjançant prova documental pública).
• Confessió de privativitat de l'altre cònjuge (el que subjecta l'adquisició al règim especial de l'art.
• Celebració entre els cònjuges d'un negoci jurídic d'atribució de caràcter privatiu (on s'expressi clarament la causa onerosa o gratuïta d'aquest negoci).

Es detalla a continuació dues qüestions interessants, analitzades en el darrer WebiNots del Col·legi de Notaris de Catalunya, en matèria de successions:

TESTAMENT I JUDICI DE CAPACITAT NOTARIAL:

S'analitzen dues sentències del TSJ on es qüestiona la validesa de senglades testaments, atorgats per persones grans (més de 80 anys). Extremar precaucions amb testaments de gent gran (més de 80 anys), que tenint en compte la piràmide de població, cada vegada seran més habituals. Davant el mínim dubte sobre la capacitat del testador, hi ha diverses opcions per reforçar el judici de capacitat:

• Acta prèvia on es deixi constància de proves conforme la persona es troba en plenes facultats psíquiques (informe mèdic).
• Realitzar una gravació de la persona amb una entrevista i dipositar-la en una acta prèvia.
• Casos extrems: exigir la presència de 2 facultatius.

DONACIONS I IMPUTACIÓ A LA LLEGÍTIMA:

De conformitat amb el Codi Civil de Catalunya (art. 451-8 CCCat), "són imputables a la llegítima les donacions entre vius atorgades pel causant amb pacte exprés d'imputació o fetes en pagament o a compte de la llegítima. El caràcter imputable de la donació s' ha de fer constar expressament en el moment en què s' atorga i no es pot imposar amb posterioritat per actes entre vius ni per causa de mort.

Important recordar això als clients quan es formalitzi la donació, perquè només es pot fer en aquell moment, no a posteriori! (com succeeix en el cas en què s'analitza en el seminari, on després de la donació, la relació entre pare i fill es deteriora, i el pare (donant), en testament, indica que aquesta donació passada és imputable a la llegítima, però això ja no és possible, i així ho declara el TSJ en la sentència del cas concret).

Es detallen a continuació les principals conclusions d'un recent WebiNots, organitzat pel Col·legi Notarial de Catalunya, amb un advocat especialista en matèria de protecció de dades:

• Extremar les precaucions sobre tota la documentació i informació que gestionem. Només permetre'n l' accés a les parts legitimades.
• Molta cura amb els Emails que enviem als clients. Aquests, en principi, només ens lliuren el seu Email per a finalitats relacionades amb la seva escriptura, de manera que no se'ls pot enviar res més que tingui una finalitat comercial.
• Comunicacions per WhatsApp amb clients: No enviar mai esborranys d'escriptures, documentació d'operacions o informació confidencial de clients (WhatsApp utilitza eines de Big Data per extreure dades de tot el que circula per la seva App).
• Intel·ligència Artificial (IA, tipus Chat GPT): Si s'hi busca informació (models d'escriptures, de contractes, informació legal, etc.) que els empleats, en cap cas, detallin dades concretes de clients (noms d'empreses, xifres de les operacions, etc.), doncs la IA els emmagatzema i, eventualment, en un futur els pot utilitzar per donar respostes a altres persones que utilitzin la IA.

S'adjunta (AQUÍ) Resolució de la Direcció General de Tributs, en la qual, donant resposta a una sèrie de preguntes sobre el protocol electrònic, es determina el següent:

• Les escriptures, actes i testimonis notarials, tant si s' emeten en paper com si ho fan en suport electrònic, estan subjectes a l' anomenada quota fixa de la modalitat d' actes jurídics documentats, documents notarials.
• L' actual redacció de la Llei reguladora de l' ITP i AJD només permet la recaptació de la quota fixa de l' AJD en paper timbrat, de manera que s' haurà d' estar a l' espera d' una reforma d' aquesta per habilitar un sistema de pagament de l' impost.
• Pel que fa a la facturació notarial, avui dia, personalment no veiem cobertura legal per poder cobrar els folis del protocol electrònic. Per tant, seguirem cobrant només les diligències corresponents al protocol electrònic com fins ara.
• Se segueix de prop aquesta qüestió i, si hi hagués novetats al respecte que afectin la manera de facturar els instruments públics, immediatament es traslladaran a tota la plantilla.

S'adjunta (AQUÍ) Resolució DGSJFP de 14 de desembre de 2023 (BOE de 18 de gener de 2024), en la qual la DG considera equiparables la partició de l'herència i la liquidació d'una societat de capital amb adjudicació de béns als socis. Basant-se en aquesta equiparació, la DG resol que cal aprovació judicial de la liquidació de la societat si hi intervenen persones sotmeses a curatela representativa (el que abans s'anomenava tutela dels incapacitats).

Breu ressenya a la Llei 28/2022, de foment de l'ecosistema de les empreses emergents (AQUÍ), ve a afavorir la creació d'empreses emergents a Espanya establint incentius fiscals i simplificant els tràmits per constituir-les:

• Es preveu un tipus reduït del 15% en l'Impost de Societats.
• Per tal d' atreure inversió estrangera, s' exigeix únicament que l' inversor estranger tingui NIF espanyol, però no NIE.
• El termini per a la inscripció de la seva constitució és de 5 dies hàbils i si s' utilitzen estatuts tipus de sis hores.
• Els aranzels notarials en cas de constituir-se via CIRCE, amb estatuts tipus i amb capital inferior a 3100 €, seran de60 €.
• El concepte d' empresa emergent el recullen els articles 3 i 4 de l' esmentada llei.

S'adjunta (AQUÍ) Resolució DGSJFP de 29 de novembre de 2023 (BOE de 28 de desembre de 2023), en la qual la DG resol un cas d'una declaració d'obra nova "antiga", on s'aporta una certificació cadastral que acredita que l'obra és de 2015 (de manera que no han transcorregut els 10 anys que exigeix la normativa autonòmica per poder-se acollir a aquesta via), juntament amb un document, expedit per l' Ajuntament de la localitat on radica la finca, en el qual es declara que s' han complert les condicions establertes en la llicència i que no existeix inconvenient en la concessió de llicència de primera ocupació.

La DG, alineant-se amb el Registrador, determina que si es pretén inscriure una declaració d'obra nova, s'ha de triar bé la via, això és, l'"ordinària" de declaració d'obra nova acabada (més exigent a nivell documental, doncs es requerirà llicència municipal, assegurança, certificació descriptiva de tècnic competent, etc.) o la via de la declaració d'obra nova "per antiguitat", de manera que, si es tria aquesta segona, s'ha d'acreditar que ha transcorregut el temps que exigeix la llei per a això, amb independència que s'aporti algun document que correspondria en el cas d'haver optat per la declaració d'obra nova de la "via ordinària".

S'adjunta (AQUÍ) Instrucció de la DGT sobre els tràmits a realitzar quan mor el titular d'un vehicle a motor. En concret, s' hi detalla que els hereus, en un termini màxim de 90 dies, poden optar entre dues opcions:

• O bé identificar un custodi provisional, que serà el posseïdor del vehicle i responsable en tot el relatiu al mateix. Cal realitzar una tramitació específica per comunicar aquesta custòdia dins d' un termini de 90 dies de la mort. És provisional i no pot vendre el vehicle. Només es pot transferir al propi custodi o un hereu.
• O bé realitzar la transferència definitiva a un dels hereus, per a la qual cosa, un cop s' adjudiqui el vehicle a un dels hereus, aquest tindrà 90 dies per realitzar la transferència definitiva al seu nom. Aquest titular esdevé propietari, amb tots els drets i obligacions.

S'adjunta (AQUÍ) Resolució DGSJFP de 29 de novembre de 2023 (BOE de 28 de desembre de 2023), en la qual la DG resol un cas d'una escriptura de modificació de propietat horitzontal, amb nova configuració d'elements independents (de la qual formaven part diverses finques hipotecades). El Registrador denega la inscripció davant la falta de consentiment del creditor hipotecari.

En aquest cas, la DG, amb una interessant Resolució, realitza un resum molt didàctic sobre la inscripció d' actes que puguin alterar l' element objectiu de la garantia hipotecària i en quins casos és, o no, necessària la intervenció del creditor hipotecari.

Finalment, en el cas concret, determina que no és necessari aquest consentiment, ja que hi ha correspondència entre les finques primitives i les resultants de la reorganització de la propietat horitzontal.

S'adjunta (AQUÍ) Resolució DGSJFP de 26 de setembre de 2023 (BOE d'1 de novembre de 2023), en la qual la DG, alineant-se amb el Registrador Mercantil, determina que en la dissolució i liquidació d'una SL, encara que l'haver social a repartir sigui 0, cal identificar els socis i la seva quota de participació.

El Reial decret 8/2023 porta com a novetats més rellevants en matèria de protecció dels deutors hipotecaris, les següents:

• Se suprimeixen durant el 2024 les comissions d'amortització anticipada total o parcial de préstecs hipotecaris amb interès variable.
• Se suprimeixen igualment les comissions de modificació de condicions per canviar de tipus variable a tipus fix. Tampoc es podrà cobrar aquesta comissió quan la modificació consisteixi a canviar de tipus variable a tipus mixt, sempre que el període fix sigui almenys de 3 anys.
• Tampoc podran cobrar-se comissions per canviar d' entitat quan es faci per substituir el tipus variable per un de fix o per un de mixt amb els requisits anteriorment assenyalats.

S'adjunta (AQUÍ) nota informativa del Col·legi Notarial de Catalunya, on es recorden enllaços d'interès per al dia a dia de la preparació de determinades operacions immobiliàries. En concret:

• Certificats d' eficiència energètica: Cercador per localitzar la informació tècnica dels diferents certificats d' eficiència energètica d' edificis o habitatges inclosos en el Registre oficial de la Generalitat de Catalunya.
• V.P.O.: Consulta dels preus màxims de venda i renda dels habitatges de protecció oficial.
• Registre de planejament urbanístic de Catalunya: Eina de consulta de planejament urbanístic vigent, els convenis urbanístics i trames urbanes consolidades.

S'adjunta (AQUÍ) Resolució JUS/4208/2023 de la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació, de 12 de desembre (DOGC 20/12/2023), en la qual la DG, a efectes doctrinals, resol un cas on una persona casada (de veïnatge civil catalana), protagonitza ella sola la clàssica CV + PH d'immoble per destinar-lo a "habitatge habitual", formalitzant ella sola les 2 escriptures, això és, sense el consentiment de l'altre cònjuge.

La DG, alineant-se amb el Registrador, considera que a Catalunya no és aplicable la teoria del negoci jurídic complex, en base als arts. 569-31 i 231-9.2 CCCat, de manera que, la compra de l'habitatge familiar i la constitució d'una hipoteca sobre aquest habitatge immediatament a continuació (per garantir el préstec que possibilita l'adquisició), són dos negocis jurídics independents, de manera que han de reunir els requisits legals respectius, això és, en el cas del PH, el consentiment del cònjuge convivent de l' hipotecant.

S'adjunta (AQUÍ) Resolució de 27 de desembre de 2023, de la Secretaria d'Estat d'Economia, on es modifica el Codi de Bones Pràctiques bancàries, per a deutors amb dificultats, ampliant l'espectre de potencials beneficiaris d'aquestes mesures en el cas de novacions hipotecàries. En concret, fonamentalment:

• S'amplia el límit d'ingressos de la unitat familiar per poder acollir-se al Codi fins a 4,5 vegades l'IPREM anual (podent arribar en casos concrets a 5,5 vegades).
• Es permet demanar mesures d' ampliació del termini fins a 7 anys i fixació de la quota durant 12 mesos, de forma independent o conjunta.

La Resolució de la DGSJFP de 2 de novembre de 2023 (BOE de 30 de novembre de 2023), on la DG resol un cas relatiu a una segregació d'un local, resolent que, quan en el títol constitutiu de la propietat horitzontal es prevegi la possibilitat de segregar o dividir elements privatius sense necessitat d'acord col·lectiu de la junta de propietaris, implícitament s' estan autoritzant les obres i modificacions que aquesta segregació precisi, llevat de clàusula expressa en contrari.

La Resolució de la DGSJFP de 14 de novembre de 2023 (BOE de 4 de desembre de 2023), on la DG resol un recurs interposat contra la denegació de la inscripció d'una escriptura de segregació d'element privatiu i posterior venda a favor de la comunitat de propietaris (per convertir-lo tot seguit en element comú de la propietat horitzontal).

La DG confirma el defecte i, en resum, ens ve a dir que si es vol convertir una cosa privativa en element comú, la forma correcta no és la seva venda a favor de la comunitat, sinó la seva configuració com a element comú, modificant la descripció de l' edifici, i amb acord unànime de la comunitat de propietaris en afectar el títol constitutiu.

Adjunt (AQUÍ) la Resolució de la DGSJFP de 27 d'octubre de 2023 (BOE de 22 de novembre de 2023), on la DG resol un cas relatiu a una escriptura d'acceptació d'herència i adjudicacions hereditàries, en la qual, sintetitzant la jurisprudència del Tribunal Suprem en aquesta matèria, aclareix la important diferenciació entre una partició feta en el propi testament i les meres "normes particionals".

Assenyala el Centre Directiu que quan el testador duu a terme en el testament totes les operacions particionals (inventari, avalot, liquidació i adjudicació de lots) estem davant d'una veritable partició feta en testament. En canvi quan es limita a manifestar la seva voluntat perquè en el moment de la partició s' adjudiquin determinats béns en pagament del seu haver a cada hereu, estem davant de meres normes particionals.

La Resolució de la DGSJFP de 25 d'octubre de 2023 (BOE de 22 de novembre de 2023), on la DG resol un cas d'una venda d'un immoble pertanyent a un estranger, resolent que l'aplicació de l'article 1320 CC (i per tant el seu homòleg en el codi civil català) relatiu a la necessitat de consentiment d'ambdós cònjuges per disposar de l'habitatge habitual de la família, és independent del que disposi la llei rectora del règim econòmic matrimonial, i que d' acord amb el Reglament 24 juny 2016, és aplicable també a matrimonis estrangers.

La Resolució de la DGSJFP de 2 d'octubre de 2023 (BOE de 2 de novembre de 2023), on la DG resol un recurs interposat contra la denegació de la inscripció d'una escriptura d'elevació a públic de contracte d'arrendament.

Contracte d'arrendament subscrit per l'anterior titular registral (com a arrendador), i una arrendatària. El propietari no paga el préstec hipotecari que grava la finca arrendada i aquesta, finalment, és objecte d' execució hipotecària, en el procés de la qual, la finca és adjudicada a un tercer, a favor del qual consta inscrit actualment l' esmentat immoble. En aquest procés d' execució hipotecària, el nou titular que s' adjudica la finca és conscient que aquesta està arrendada, i l' adjudicació, en el procés judicial, se li concedeix salvaguardant els drets d' aquest arrendatari. Posteriorment, l'arrendatari intenta inscriure el seu dret, i el Registre el denega per falta de tracte successiu (art. 20 LH), és a dir, que no coincideix la persona qui va signar el contracte d'arrendament com a arrendador amb l'actual titular registral inscrit.

La DG revoca la qualificació, considerant aquest cas una excepció al principi general, ja que en el procediment d' execució hipotecària on va ser part l' actual titular registral es va deixar llevat del dret de l' arrendatària a l' ocupació de l' immoble.

S'adjunta (AQUÍ) Nota de la Junta Directiva del Col·legi Notarial de Catalunya en la qual, donant resposta a una comunicació rebuda en diverses notaries per part del banc ING (en la qual es demana que totes les còpies de les seves escriptures de CV + PH s'expedeixin en format electrònic), s'indica que, en les CV + PH, és el comprador (qui paga l'escriptura) el que ha de triar el format de les seves còpies autoritzades (en suport paper o electrònica).

A aquest efecte, es recomana preguntar al client per aquesta qüestió en l' acta prèvia LCI, deixar-ne constància en l' acta, i sobre la base de la seva preferència, expedir la còpia segons de la forma que demani l' adquirent.

Es resumeixen noves funcionalitats (AQUÍ) i millores a la seu electrònica de l'ATC:

Impost sobre transmissions patrimonials i actes jurídics documentats (ITPAJD): S' han incorporat novetats en els formularis telemàtics dels models 600 i 620 i en el programa d' ajut dels models 650 i 660. En concret:

• Adaptacions del formulari telemàtic del model 600 de l'ITPAJD per admetre a transmetents estrangers sense NIF en les operacions amb la tarifa DRG (drets reals de garantia i préstec).
• Adaptacions del formulari telemàtic model 620, compravenda de determinats mitjans de transport usats, per permetre exportar l' autoliquidació i recuperar les seves dades quan existeixi més d' un adquirent, en el cas de compra d' una embarcació, i per mostrar per separat els tipus de vehicle autocaravana.

Pel que fa a l'impost sobre successions i donacions (ISD):

• Adaptacions del programa d' ajut de la modalitat de successions per introduir els dipòsits en compte corrent o d' estalvi amb el format IBAN.

Així mateix, s'ha introduït la incorporació automatitzada de l'escriptura pública en els expedients d'autoliquidacions de l'ITPAJD (model 600) i de l'ISD (models 650, 651 i 653). Per tant, ja no cal que el ciutadà aporti l' escriptura pública si la notaria ha tramès prèviament la declaració informativa notarial a l' Agència Tributària de Catalunya.

S'adjunta (AQUÍ) la Instrucció per a comprovació de valors de béns immobles de l'Agència Tributària de Catalunya per a fets imposables (ITP, Successions i Donacions) de l'any 2024.

Cal recordar que aquesta taula és de vital importància quan no tenim el valor de referència del cadastre de l'immoble en qüestió. Sempre, en primer lloc, s' ha de tenir en compte el valor de referència a efectes fiscals. Supletòriament, a falta d'aquest, se seguirà utilitzant estava taula com es feia tradicionalment. Multiplicant el valor cadastral pel coeficient multiplicador corresponent, a efectes d' obtenir el valor mínim fiscal.

La Resolució de la DG de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de Catalunya de 27 d'octubre de 2023 (DOGC de 8 de novembre de 2023), on es resol un cas relatiu a una acceptació d'herència amb diversos cohereus, on un d'ells, a més, sent prelegatari d'un immoble, accepta la seva part de l'herència i, així mateix, de forma unilateral, s' adjudica aquest bé que conforma el prellegat. El Registre de la Propietat denega la inscripció al·legant que, perquè aquesta adjudicació té efecte, és necessària la conformitat de tots els hereus.

El notari autoritzant presenta recurs i, la DG, alineant-se amb aquest, revoca la nota de qualificació, recordant que, de conformitat amb el CCCat (art. 427-22), el legatari pot prendre per si mateix possessió del llegat si es tracta d'un prellegat.

Adjunt (AQUÍ) la Resolució de la DGSJFP de 14 de novembre de 2023 (BOE de 4 de desembre de 2023), on la DG resol un cas de denegació d'anotació preventiva de sol·licitud d'acta notarial de junta, en el Registre Mercantil. Supòsit en què un soci vol que s'aixequi acta notarial de junta general i, per això, envia Email al president del consell d'administració sol·licitant-ho així, el qual li contesta afirmativament. Aquest soci intenta que es practiqui l' anotació preventiva en el Registre Mercantil en base a aquest Email, i el Registrador ho denega, afirmant que perquè sigui possible inscriure l' anotació preventiva, cal aportar el requeriment notarial als administradors.

La DG confirma la nota de qualificació i recorda que, per poder-se practicar l'anotació preventiva que es pretén, cal acreditar que s'ha efectuat el requeriment notarial als administradors (art. 104.1 RRM).

Adjunt (AQUÍ) la Resolució de la DGSJFP de 15 de novembre de 2023 (BOE de 4 de desembre de 2023), on la DG resol un cas d'una Junta General d'Accionistes a la qual, els administradors de la societat no hi assisteixen.

El Registrador Mercantil denega la inscripció dels acords adoptats, per aquesta causa, a l'empara de l'article 180 LSC ("els administradors hauran d'assistir a les juntes generals"). El notari recorre la qualificació, i la DG, alineant-se amb aquest, confirma que, en efecte, la inassistència de l' òrgan d' administració a la junta general no és motiu de nul·litat de la mateixa, sinó el que, en el seu cas generarà, és la responsabilitat dels administradors prevista en l' article 236 LSC.

Adjunt (AQUÍ) la Resolució de la DG de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de Catalunya de 10 de novembre de 2023 (DOGC d'1 de desembre de 2023), on es resol un cas relatiu a una escriptura de resolució de compravenda, d'acord amb una condició resolutòria pactada i inscrita, a causa de l'impagament de quantitats degudes.

En el supòsit la DG senti la interpretació correcta de l'article 621-54 CCCat, en virtut del qual, per poder donar per resolta la compravenda per impagament de les quantitats ajornades (perquè els venedors recuperin la propietat de l'immoble) cal que les quantitats impagades superin el 15% del preu íntegre (preu total de la compravenda), de manera que, només un cop s'hagin acumulat impagaments de quantitats vençudes que superin aquest 15% del preu total de compra, es podrà llavors sí donar per resolta la compravenda.

Adjunt (AQUÍ) la Resolució de la DGSJFP de 30 d'octubre de 2023 (BOE de 22 de novembre de 2023), on la DG resol un cas d'una acceptació d'herència d'una dona, morta vídua, amb dues filles, a les quals, en el seu testament, designada com a hereves per parts iguals, amb substitució vulgar pels seus respectius fills o descendents. En formalitzar-se l'acceptació d'herència, una de les germanes renuncia a l'herència, i en l'escriptura, la renunciant simplement manifesta que aquesta manca de fills o descendents (sense acreditar-se fefaentment de cap manera), de manera que l'altra germana s'adjudica tota l'herència. El Registrador denega la inscripció perquè entén que s'ha d'acreditar la inexistència de fills o descendents (mitjançant acta de notorietat o per qualsevol mitjà vàlid en Dret).

El notari autoritzant recorre la qualificació i, la DG, alineant-se amb aquest, revoca la nota de qualificació, confirmant que, quan la substitució vulgar testamentària es realitza de forma genèrica (amb expressions com "fills" o "descendents", és a dir, sense crides nominatives), amb la simple manifestació de la inexistència d'aquests, és suficient per formalitzar la renúncia i posterior acceptació per l'hereu afavorit per aquesta renúncia.

La Resolució de la DGSJFP de 23 d'octubre de 2023 (BOE de 22 de novembre de 2023), la qual pot ser d'utilitat en aquest cas de transmissions, ja que resumeix i analitza de forma detallada la legislació i documentació necessària per formalitzar la venda d'un immoble pertanyent a una congregació religiosa.

La Resolució de la DGSJFP de 8 de novembre de 2023 (BOE de 30 de novembre de 2023), on la DG resol un cas d'una compravenda d'immoble (local) arrendat, en l'escriptura del qual el Notari dóna fe que se li ha exhibit una escriptura on l'arrendatari renuncia al seu dret d'adquisició preferent que li reconeix la LAU.

El Registrador denega la inscripció, al·legant que cal que se li acrediti a ell també, fefaentment, els detalls i circumstàncies d'aquesta renúncia (aportant còpia d'aquesta escriptura de renúncia on el Registrador pugui analitzar els seus termes, la legitimació de qui l'atorga, etc.). La DG revoca la nota de qualificació, considerant que amb la dació de fe del notari conforme l' arrendatari ha renunciat al seu dret de tempteig és suficient, ja que la Llei no atribueix competències al Registrador per qualificar els extrems de l' esmentada renúncia.

Es resumeix a continuació, breument, una ponència relativa als poders preventius i als aspectes a tenir en compte en l' àmbit del Dret interregional:

• Gran utilitat del poder preventiu: evita a la família haver de recórrer a mesures de suport judicials (que tarden més d'un any a constituir-se, més el cost d'advocats, etc.).
• En breus serà possible consultar telemàticament, en el Registre Civil, la vigència d' aquests poders. Cautela a tenir en compte sempre que un apoderat acudeixi a Notaria a signar amb un d'aquests poders.
• Dubtes sobre Dret aplicable quan un client acudeix a notaria per signar un poder preventiu: Hem d'acudir sempre al criteri de la residència habitual (art. 9.6 Cc) per constituir el poder a l'empara del CCCat o el Cc.
• Recordar sempre incloure (o no), a petició del client, la clàusula sobre si es requereix autorització judicial per als mateixos actes per als quals la requereix el curador.
• A Catalunya, en els propers mesos, hi haurà novetats rellevants en aquesta matèria, ja que l' avantprojecte de reforma del Llibre II del Codi Civil Català sobre aquesta matèria entrarà al Parlament en breus ja, com a Projecte de Llei, de manera que, si es tramita ordinàriament, en uns mesos hi haurà una nova normativa en aquesta matèria amb modificacions molt profundes que haurem d' estudiar per adaptar les escriptures.

La Resolució de la DGSJFP de 3 d'octubre de 2023 (BOE de 2 de novembre de 2023), on la DG resol un cas relatiu a la prova del veïnatge civil d'una fal·lera i la seva importància per determinar el Dret successori aplicable.

En el supòsit, la causant, en el seu testament, manifesta que té veïnatge civil comú. No obstant això, el seu hereu (espòs), quan accepta l'herència, en aquesta escriptura d'acceptació manifesta que el veïnatge civil de la causant era la d'Eivissa, i en base a la mateixa, s'adjudica tota l'herència (a diferència d'això, si el veïnatge civil fos comú, com la causant no tenia descendents, però sí ascendents vius, aquests serien legitimaris). En presentar-se a inscripció l' esmentada escriptura d' acceptació d' herència, el Registrador la denega, en considerar que preval la manifestació del veïnatge civil comú realitzat per la morta en el seu testament.

La DG, alineant-se amb el Registre, considera que la prova del veïnatge civil és molt difícil (llevat d'aquells casos en què consti inscrita la manifestació expressa en el Registre Civil). Així doncs, en cas de dubtes, ha de prevaler la manifestació de l'interessat realitzada davant de Notari (doncs s'ha realitzat estant degudament informat per part del fedatari), fins i tot sobre el que pugui resultar de documents extrajudicials (com un certificat d'empadronament del que resulti que la persona està empadronada en aquest domicili des de fa més de 10 anys), doncs no sempre el veïnatge administratiu coincideix amb el domicili efectiu (que és el que determina el veïnatge civil).

La Resolució de la DGSJFP de 28 de juliol de 2023 (BOE de 12 d'octubre de 2023), on la DG resol un cas de venda d'una participació indivisa (1,329%) d'una finca, destinada a aparcament de vehicles. L'escriptura contenia la descripció d'aquesta finca registral en el seu conjunt (consistent en la planta soterrani d'un edifici destinada a aparcaments i trasters), però no la descripció d'aquesta concreta plaça d'aparcament l'ús i gaudi exclusiu de la qual s'atribuïa a la participació indivisa de finca transmesa.

La DG, alineant-se amb el Registrador, considera que cal que, en l' escriptura de compravenda, es descrigui amb detall els llindars i la superfície de la plaça d' aparcament que es transmet.