Blog notarial i altres continguts pràctics

S'adjunta (AQUÍ) Resolució DGSJFP de 29 de gener de 2024 (BOE de 8 de març de 2024), en la qual la DG resol un supòsit en el qual es formalitza mitjançant escriptura de compravenda l'alienació d'una partició indivisa d'1/49 d'una finca registral consistent en un local comercial, que donava el dret a ús i gaudi en exclusiva d'una plaça de garatge. En el Registre i en la nota simple informativa constava inscrit que "les assenyalades places de garatge tindran la consideració d' element accessori per al servei de l' habitatge i en conseqüència s' obliguen expressament a no transmetre la plaça de garatge adquirida sinó conjuntament amb l' habitatge corresponent a cadascun d' ells". El Registrador denega la inscripció, considerant que només es pot vendre la plaça de garatge conjuntament amb l' habitatge en qüestió.

La DG, alineant-se amb el notari, revoca la nota de qualificació i permet la venda, al·legant que en aquest cas s'està davant d'un pacte merament obligacional, i no una vinculació ob rem, ja que aquesta requereix que es formalitzi degudament i consti així inscrita de forma expressa.

S'adjunta (AQUÍ) Resolució DGSJFP de 5 de febrer de 2024 (BOE de 8 de març de 2024), en la qual la DG resol un cas en el qual es formalitza un préstec hipotecari a favor d'una societat, constant com a fiador una persona física que, al seu torn, n'és administrador.

La DG resol que quan el fiador persona física d' un préstec empresarial és administrador d' aquesta societat, apoderat, o soci, aquesta persona física té un vincle funcional amb la societat que exclou que tingui la condició de consumidor i, per tant, determina la no aplicació de les cauteles de la LCI.

S'adjunta (AQUÍ), un llistat d'entitats i institucions que poden prestar assistència a persones que la requereixin per a l'exercici de la seva capacitat jurídica en condicions d'igualtat (persones grans amb deteriorament cognitiu, discapacitats, etc.), facilitat per la Direcció General de l'Autonomia Personal i la Discapacitat de la Generalitat de Catalunya al Col·legi Notarial de Catalunya. Per tenir-ho en compte si atenem algun client que requereix d'aquesta classe d'assistència o la pugui necessitar en un futur.

S'adjunta (AQUÍ) Resolució JUS/47/2024 de la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació, de 3 de gener (DOGC 19/01/2024), en la qual la DG resol un recurs interposat contra la negativa d'un Registrador a inscriure un pacte successori formalitzat per una mare (que té 4 fills) i tres dels seus fills, en el qual es realitzen disposicions a favor dels atorgants, però també a favor d'un tercer que no participa directament en el pacte (aquest quart fill).

La DG, alineant-se amb el recurrent, revoca la nota de qualificació, afirmant que, de conformitat amb el paràgraf segon de l' art. ~ ~ ~ 431-1 del CCCat, els pactes successoris catalans admeten disposicions entre els atorgants i, també, a favor de terceres persones que no participin directament en el seu atorgament.

S'adjunta (AQUÍ)Circular informativa 1/2024, del Consell General del Notariat, sobre Inversions Exteriors. En aquesta, es detallen les novetats introduïdes per l'Ordre HFP/115/2023, de 9 de febrer, per la qual es determinen els països i territoris, així com els règims fiscals perjudicials, que tenen la consideració de jurisdiccions no cooperatives (AQUÍ), l'entrada en vigor de les quals s'ha produït l'1 de febrer de 2024.

En aquesta ordre (que desenvolupa el Reial decret 571/2023 al qual ja es va fer referència en una Newsletter anterior), es determinen els models destinats a la tramitació i declaració d'inversions exteriors a Espanya i de les inversions espanyoles a l'exterior.  A tall de recordatori, indicar que aquesta normativa estableix, segons el cas, un règim de declaració o autorització (en el cas de la declaració, la seva absència no afecta la validesa de l'operació, mentre que, en els supòsits d'autorització, la seva absència si que afecta la validesa). En la Circular que s' adjunta, es detallen els supòsits concrets en els quals és necessària la declaració o autorització.

Procediment per tenir en compte en les operacions on es requereix declaració prèvia:

1. L'inversor estranger que vagi a formalitzar l'operació davant notari haurà, amb anterioritat a la firma, emplenar, sota la seva exclusiva responsabilitat, la declaració que correspongui a AFORIX (s'adjunta AQUÍ manual amb resum del procediment a realitzar pel titular no resident).
2. Si l'atorgant ha complimentat el formulari corresponent i aporta a la notaria, en el moment de signatura, els fitxers electrònics que corresponen, des de notaria s'haurà de comprovar que les dades essencials del fitxer electrònic lliurat coincideixen amb les de l'escriptura o pòlissa que s'ha de signar (AQUÍ s'adjunta un manual amb el procediment a realitzar des de la notaria).  Realitzada aquesta comprovació, s' haurà d' imprimir el formulari i incorporar-se a l' escriptura, de manera que, un cop signada l' escriptura, el notari haurà de remetre la informació subministrada, a través de la seu electrònica notarial, al Consell General del Notariat, qui al seu torn la remetrà al Registre d' Inversions.
3. Si l' atorgant no lliura el fitxer en el moment de signatura, el notari en deixarà constància en l' escriptura, amb els advertiments oportuns. Si s' escau, si el fitxer s' aporta posteriorment, el notari ho farà constar mitjançant diligència, procedint a realitzar els mateixos tràmits abans descrits.
4. S'acompanya així mateix models de clàusules d'inversions exteriors a incorporar en les escriptures, segons el cas (AQUÍ).

Procediment per tenir en compte en les operacions on es requereix autorització expressa:

En la circular annexa es detallen les operacions subjectes a aquesta autorització expressa (per exemple, inversions de residents en països de fora de la UE que impliquin passar a ostentar un 10% o més d'una societat espanyola, si l'objecte d'aquesta és, entre d'altres, infraestructures crítiques, tecnologies crítiques, subministraments d'energia, sectors d'accés a informació sensible, o mitjans de comunicació). En aquests casos, el notari està obligat a informar els sol·licitants de la necessitat d'obtenció d'aquesta autorització expressa, denegant l'autorització del document públic fins que no s'obtingui la mateixa.

S'adjunta (AQUÍ) Resolució DGSJFP de 19 de desembre de 2023 (BOE de 16 de febrer de 2024), en la qual la DG resol un cas en el qual el promotor d'un edifici d'obra nova formalitza en una escriptura una segregació d'una participació indivisa que li pertany, en un local de planta semisoterrani destinat a garatge / trasters, per crear tres finques registrals independents, això és, dues places d'aparcament i un traster, per així poder procedir a la seva venda a compradors finals.

El Registrador denega la inscripció perquè, a la vista de la clàusula estatutària de la divisió horitzontal que faculta el promotor a realitzar aquestes segregacions, s'adverteix que en la mateixa s'estableix que aquesta facultat només podrà ser utilitzada "abans de procedir a la venda dels citats trasters", considerant el Registrador que com la promotora ja ha començat a vendre altres trasters, ja no es pot aplicar aquesta clàusula, de manera que és necessari el consentiment de tots els titulars registrals de les restants participacions indivises ja venudes.

La DG, alineant-se amb el notari, revoca la nota de qualificació, considerant que, en aquest cas, cal interpretar la clàusula estatutària d'una manera "lògica, finalista i contextual", això és, permetent aquestes modificacions, encara que la venda d'altres trasters ja s'hagi iniciat, sempre que aquestes modificacions posteriors afectin només participacions indivisa que pertanyen a la societat promotora.

S'adjunta (AQUÍ) Resolució DGSJFP de 9 de gener de 2024 (BOE de 21 de febrer de 2024), en la qual la DG resol un cas en el qual el Registre de la Propietat denega la inscripció d'un dret d'opció de compra sobre una finca, en incórrer aquest en la prohibició del pacte comissori (doncs existeixen relacions financeres prèvies entre concedent i optant, això és, deutes previs, que es plasmen en un protocol anterior al de l'opció de compra).

La DG, alineant-se amb el Registrador, considera que, en efecte, no és possible utilitzar el negoci d'opció de compra per a una finalitat que li és estranya, això és, la d'operar com a garantia, de manera que no és admissible que, sota l'aparença d'un contracte d'opció de compra, s'amagui un comís que permeti a l'optant (creditor d'un deute), fer-se amo de la finca oferta en garantia (per saldar aquest deute), i tot això, sense els requisits i cauteles propis de l'execució processal.

S'adjunta (AQUÍ) Resolució DGSJFP de 15 de gener de 2024 (BOE de 22 de febrer de 2024), en la qual la DG, resol un supòsit relatiu a una compra d'un immoble, amb caràcter privatiu, d'una persona casada en règim de societat de guanys de Dret comú.

Interessant Resolució per recordar les formes en què es pot produir aquesta adquisició amb caràcter privatiu, això és:

• Justificant indubitadament el caràcter privatiu del bé (mitjançant prova documental pública).
• Confessió de privativitat de l'altre cònjuge (el que subjecta l'adquisició al règim especial de l'art.
• Celebració entre els cònjuges d'un negoci jurídic d'atribució de caràcter privatiu (on s'expressi clarament la causa onerosa o gratuïta d'aquest negoci).

Es detalla a continuació dues qüestions interessants, analitzades en el darrer WebiNots del Col·legi de Notaris de Catalunya, en matèria de successions:

TESTAMENT I JUDICI DE CAPACITAT NOTARIAL:

S'analitzen dues sentències del TSJ on es qüestiona la validesa de senglades testaments, atorgats per persones grans (més de 80 anys). Extremar precaucions amb testaments de gent gran (més de 80 anys), que tenint en compte la piràmide de població, cada vegada seran més habituals. Davant el mínim dubte sobre la capacitat del testador, hi ha diverses opcions per reforçar el judici de capacitat:

• Acta prèvia on es deixi constància de proves conforme la persona es troba en plenes facultats psíquiques (informe mèdic).
• Realitzar una gravació de la persona amb una entrevista i dipositar-la en una acta prèvia.
• Casos extrems: exigir la presència de 2 facultatius.

DONACIONS I IMPUTACIÓ A LA LLEGÍTIMA:

De conformitat amb el Codi Civil de Catalunya (art. 451-8 CCCat), "són imputables a la llegítima les donacions entre vius atorgades pel causant amb pacte exprés d'imputació o fetes en pagament o a compte de la llegítima. El caràcter imputable de la donació s' ha de fer constar expressament en el moment en què s' atorga i no es pot imposar amb posterioritat per actes entre vius ni per causa de mort.

Important recordar això als clients quan es formalitzi la donació, perquè només es pot fer en aquell moment, no a posteriori! (com succeeix en el cas en què s'analitza en el seminari, on després de la donació, la relació entre pare i fill es deteriora, i el pare (donant), en testament, indica que aquesta donació passada és imputable a la llegítima, però això ja no és possible, i així ho declara el TSJ en la sentència del cas concret).

Es detallen a continuació les principals conclusions d'un recent WebiNots, organitzat pel Col·legi Notarial de Catalunya, amb un advocat especialista en matèria de protecció de dades:

• Extremar les precaucions sobre tota la documentació i informació que gestionem. Només permetre'n l' accés a les parts legitimades.
• Molta cura amb els Emails que enviem als clients. Aquests, en principi, només ens lliuren el seu Email per a finalitats relacionades amb la seva escriptura, de manera que no se'ls pot enviar res més que tingui una finalitat comercial.
• Comunicacions per WhatsApp amb clients: No enviar mai esborranys d'escriptures, documentació d'operacions o informació confidencial de clients (WhatsApp utilitza eines de Big Data per extreure dades de tot el que circula per la seva App).
• Intel·ligència Artificial (IA, tipus Chat GPT): Si s'hi busca informació (models d'escriptures, de contractes, informació legal, etc.) que els empleats, en cap cas, detallin dades concretes de clients (noms d'empreses, xifres de les operacions, etc.), doncs la IA els emmagatzema i, eventualment, en un futur els pot utilitzar per donar respostes a altres persones que utilitzin la IA.

S'adjunta (AQUÍ) Resolució de la Direcció General de Tributs, en la qual, donant resposta a una sèrie de preguntes sobre el protocol electrònic, es determina el següent:

• Les escriptures, actes i testimonis notarials, tant si s' emeten en paper com si ho fan en suport electrònic, estan subjectes a l' anomenada quota fixa de la modalitat d' actes jurídics documentats, documents notarials.
• L' actual redacció de la Llei reguladora de l' ITP i AJD només permet la recaptació de la quota fixa de l' AJD en paper timbrat, de manera que s' haurà d' estar a l' espera d' una reforma d' aquesta per habilitar un sistema de pagament de l' impost.
• Pel que fa a la facturació notarial, avui dia, personalment no veiem cobertura legal per poder cobrar els folis del protocol electrònic. Per tant, seguirem cobrant només les diligències corresponents al protocol electrònic com fins ara.
• Se segueix de prop aquesta qüestió i, si hi hagués novetats al respecte que afectin la manera de facturar els instruments públics, immediatament es traslladaran a tota la plantilla.

S'adjunta (AQUÍ) Resolució DGSJFP de 14 de desembre de 2023 (BOE de 18 de gener de 2024), en la qual la DG considera equiparables la partició de l'herència i la liquidació d'una societat de capital amb adjudicació de béns als socis. Basant-se en aquesta equiparació, la DG resol que cal aprovació judicial de la liquidació de la societat si hi intervenen persones sotmeses a curatela representativa (el que abans s'anomenava tutela dels incapacitats).

Breu ressenya a la Llei 28/2022, de foment de l'ecosistema de les empreses emergents (AQUÍ), ve a afavorir la creació d'empreses emergents a Espanya establint incentius fiscals i simplificant els tràmits per constituir-les:

• Es preveu un tipus reduït del 15% en l'Impost de Societats.
• Per tal d' atreure inversió estrangera, s' exigeix únicament que l' inversor estranger tingui NIF espanyol, però no NIE.
• El termini per a la inscripció de la seva constitució és de 5 dies hàbils i si s' utilitzen estatuts tipus de sis hores.
• Els aranzels notarials en cas de constituir-se via CIRCE, amb estatuts tipus i amb capital inferior a 3100 €, seran de60 €.
• El concepte d' empresa emergent el recullen els articles 3 i 4 de l' esmentada llei.

S'adjunta (AQUÍ) Resolució DGSJFP de 29 de novembre de 2023 (BOE de 28 de desembre de 2023), en la qual la DG resol un cas d'una declaració d'obra nova "antiga", on s'aporta una certificació cadastral que acredita que l'obra és de 2015 (de manera que no han transcorregut els 10 anys que exigeix la normativa autonòmica per poder-se acollir a aquesta via), juntament amb un document, expedit per l' Ajuntament de la localitat on radica la finca, en el qual es declara que s' han complert les condicions establertes en la llicència i que no existeix inconvenient en la concessió de llicència de primera ocupació.

La DG, alineant-se amb el Registrador, determina que si es pretén inscriure una declaració d'obra nova, s'ha de triar bé la via, això és, l'"ordinària" de declaració d'obra nova acabada (més exigent a nivell documental, doncs es requerirà llicència municipal, assegurança, certificació descriptiva de tècnic competent, etc.) o la via de la declaració d'obra nova "per antiguitat", de manera que, si es tria aquesta segona, s'ha d'acreditar que ha transcorregut el temps que exigeix la llei per a això, amb independència que s'aporti algun document que correspondria en el cas d'haver optat per la declaració d'obra nova de la "via ordinària".

S'adjunta (AQUÍ) Instrucció de la DGT sobre els tràmits a realitzar quan mor el titular d'un vehicle a motor. En concret, s' hi detalla que els hereus, en un termini màxim de 90 dies, poden optar entre dues opcions:

• O bé identificar un custodi provisional, que serà el posseïdor del vehicle i responsable en tot el relatiu al mateix. Cal realitzar una tramitació específica per comunicar aquesta custòdia dins d' un termini de 90 dies de la mort. És provisional i no pot vendre el vehicle. Només es pot transferir al propi custodi o un hereu.
• O bé realitzar la transferència definitiva a un dels hereus, per a la qual cosa, un cop s' adjudiqui el vehicle a un dels hereus, aquest tindrà 90 dies per realitzar la transferència definitiva al seu nom. Aquest titular esdevé propietari, amb tots els drets i obligacions.

S'adjunta (AQUÍ) Resolució DGSJFP de 29 de novembre de 2023 (BOE de 28 de desembre de 2023), en la qual la DG resol un cas d'una escriptura de modificació de propietat horitzontal, amb nova configuració d'elements independents (de la qual formaven part diverses finques hipotecades). El Registrador denega la inscripció davant la falta de consentiment del creditor hipotecari.

En aquest cas, la DG, amb una interessant Resolució, realitza un resum molt didàctic sobre la inscripció d' actes que puguin alterar l' element objectiu de la garantia hipotecària i en quins casos és, o no, necessària la intervenció del creditor hipotecari.

Finalment, en el cas concret, determina que no és necessari aquest consentiment, ja que hi ha correspondència entre les finques primitives i les resultants de la reorganització de la propietat horitzontal.

S'adjunta (AQUÍ) Resolució DGSJFP de 26 de setembre de 2023 (BOE d'1 de novembre de 2023), en la qual la DG, alineant-se amb el Registrador Mercantil, determina que en la dissolució i liquidació d'una SL, encara que l'haver social a repartir sigui 0, cal identificar els socis i la seva quota de participació.

El Reial decret 8/2023 porta com a novetats més rellevants en matèria de protecció dels deutors hipotecaris, les següents:

• Se suprimeixen durant el 2024 les comissions d'amortització anticipada total o parcial de préstecs hipotecaris amb interès variable.
• Se suprimeixen igualment les comissions de modificació de condicions per canviar de tipus variable a tipus fix. Tampoc es podrà cobrar aquesta comissió quan la modificació consisteixi a canviar de tipus variable a tipus mixt, sempre que el període fix sigui almenys de 3 anys.
• Tampoc podran cobrar-se comissions per canviar d' entitat quan es faci per substituir el tipus variable per un de fix o per un de mixt amb els requisits anteriorment assenyalats.

S'adjunta (AQUÍ) nota informativa del Col·legi Notarial de Catalunya, on es recorden enllaços d'interès per al dia a dia de la preparació de determinades operacions immobiliàries. En concret:

• Certificats d' eficiència energètica: Cercador per localitzar la informació tècnica dels diferents certificats d' eficiència energètica d' edificis o habitatges inclosos en el Registre oficial de la Generalitat de Catalunya.
• V.P.O.: Consulta dels preus màxims de venda i renda dels habitatges de protecció oficial.
• Registre de planejament urbanístic de Catalunya: Eina de consulta de planejament urbanístic vigent, els convenis urbanístics i trames urbanes consolidades.

S'adjunta (AQUÍ) Resolució JUS/4208/2023 de la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació, de 12 de desembre (DOGC 20/12/2023), en la qual la DG, a efectes doctrinals, resol un cas on una persona casada (de veïnatge civil catalana), protagonitza ella sola la clàssica CV + PH d'immoble per destinar-lo a "habitatge habitual", formalitzant ella sola les 2 escriptures, això és, sense el consentiment de l'altre cònjuge.

La DG, alineant-se amb el Registrador, considera que a Catalunya no és aplicable la teoria del negoci jurídic complex, en base als arts. 569-31 i 231-9.2 CCCat, de manera que, la compra de l'habitatge familiar i la constitució d'una hipoteca sobre aquest habitatge immediatament a continuació (per garantir el préstec que possibilita l'adquisició), són dos negocis jurídics independents, de manera que han de reunir els requisits legals respectius, això és, en el cas del PH, el consentiment del cònjuge convivent de l' hipotecant.

S'adjunta (AQUÍ) Resolució de 27 de desembre de 2023, de la Secretaria d'Estat d'Economia, on es modifica el Codi de Bones Pràctiques bancàries, per a deutors amb dificultats, ampliant l'espectre de potencials beneficiaris d'aquestes mesures en el cas de novacions hipotecàries. En concret, fonamentalment:

• S'amplia el límit d'ingressos de la unitat familiar per poder acollir-se al Codi fins a 4,5 vegades l'IPREM anual (podent arribar en casos concrets a 5,5 vegades).
• Es permet demanar mesures d' ampliació del termini fins a 7 anys i fixació de la quota durant 12 mesos, de forma independent o conjunta.

La Resolució de la DGSJFP de 2 de novembre de 2023 (BOE de 30 de novembre de 2023), on la DG resol un cas relatiu a una segregació d'un local, resolent que, quan en el títol constitutiu de la propietat horitzontal es prevegi la possibilitat de segregar o dividir elements privatius sense necessitat d'acord col·lectiu de la junta de propietaris, implícitament s' estan autoritzant les obres i modificacions que aquesta segregació precisi, llevat de clàusula expressa en contrari.

La Resolució de la DGSJFP de 14 de novembre de 2023 (BOE de 4 de desembre de 2023), on la DG resol un recurs interposat contra la denegació de la inscripció d'una escriptura de segregació d'element privatiu i posterior venda a favor de la comunitat de propietaris (per convertir-lo tot seguit en element comú de la propietat horitzontal).

La DG confirma el defecte i, en resum, ens ve a dir que si es vol convertir una cosa privativa en element comú, la forma correcta no és la seva venda a favor de la comunitat, sinó la seva configuració com a element comú, modificant la descripció de l' edifici, i amb acord unànime de la comunitat de propietaris en afectar el títol constitutiu.

Adjunt (AQUÍ) la Resolució de la DGSJFP de 27 d'octubre de 2023 (BOE de 22 de novembre de 2023), on la DG resol un cas relatiu a una escriptura d'acceptació d'herència i adjudicacions hereditàries, en la qual, sintetitzant la jurisprudència del Tribunal Suprem en aquesta matèria, aclareix la important diferenciació entre una partició feta en el propi testament i les meres "normes particionals".

Assenyala el Centre Directiu que quan el testador duu a terme en el testament totes les operacions particionals (inventari, avalot, liquidació i adjudicació de lots) estem davant d'una veritable partició feta en testament. En canvi quan es limita a manifestar la seva voluntat perquè en el moment de la partició s' adjudiquin determinats béns en pagament del seu haver a cada hereu, estem davant de meres normes particionals.

La Resolució de la DGSJFP de 25 d'octubre de 2023 (BOE de 22 de novembre de 2023), on la DG resol un cas d'una venda d'un immoble pertanyent a un estranger, resolent que l'aplicació de l'article 1320 CC (i per tant el seu homòleg en el codi civil català) relatiu a la necessitat de consentiment d'ambdós cònjuges per disposar de l'habitatge habitual de la família, és independent del que disposi la llei rectora del règim econòmic matrimonial, i que d' acord amb el Reglament 24 juny 2016, és aplicable també a matrimonis estrangers.

La Resolució de la DGSJFP de 2 d'octubre de 2023 (BOE de 2 de novembre de 2023), on la DG resol un recurs interposat contra la denegació de la inscripció d'una escriptura d'elevació a públic de contracte d'arrendament.

Contracte d'arrendament subscrit per l'anterior titular registral (com a arrendador), i una arrendatària. El propietari no paga el préstec hipotecari que grava la finca arrendada i aquesta, finalment, és objecte d' execució hipotecària, en el procés de la qual, la finca és adjudicada a un tercer, a favor del qual consta inscrit actualment l' esmentat immoble. En aquest procés d' execució hipotecària, el nou titular que s' adjudica la finca és conscient que aquesta està arrendada, i l' adjudicació, en el procés judicial, se li concedeix salvaguardant els drets d' aquest arrendatari. Posteriorment, l'arrendatari intenta inscriure el seu dret, i el Registre el denega per falta de tracte successiu (art. 20 LH), és a dir, que no coincideix la persona qui va signar el contracte d'arrendament com a arrendador amb l'actual titular registral inscrit.

La DG revoca la qualificació, considerant aquest cas una excepció al principi general, ja que en el procediment d' execució hipotecària on va ser part l' actual titular registral es va deixar llevat del dret de l' arrendatària a l' ocupació de l' immoble.

S'adjunta (AQUÍ) Nota de la Junta Directiva del Col·legi Notarial de Catalunya en la qual, donant resposta a una comunicació rebuda en diverses notaries per part del banc ING (en la qual es demana que totes les còpies de les seves escriptures de CV + PH s'expedeixin en format electrònic), s'indica que, en les CV + PH, és el comprador (qui paga l'escriptura) el que ha de triar el format de les seves còpies autoritzades (en suport paper o electrònica).

A aquest efecte, es recomana preguntar al client per aquesta qüestió en l' acta prèvia LCI, deixar-ne constància en l' acta, i sobre la base de la seva preferència, expedir la còpia segons de la forma que demani l' adquirent.

Es resumeixen noves funcionalitats (AQUÍ) i millores a la seu electrònica de l'ATC:

Impost sobre transmissions patrimonials i actes jurídics documentats (ITPAJD): S' han incorporat novetats en els formularis telemàtics dels models 600 i 620 i en el programa d' ajut dels models 650 i 660. En concret:

• Adaptacions del formulari telemàtic del model 600 de l'ITPAJD per admetre a transmetents estrangers sense NIF en les operacions amb la tarifa DRG (drets reals de garantia i préstec).
• Adaptacions del formulari telemàtic model 620, compravenda de determinats mitjans de transport usats, per permetre exportar l' autoliquidació i recuperar les seves dades quan existeixi més d' un adquirent, en el cas de compra d' una embarcació, i per mostrar per separat els tipus de vehicle autocaravana.

Pel que fa a l'impost sobre successions i donacions (ISD):

• Adaptacions del programa d' ajut de la modalitat de successions per introduir els dipòsits en compte corrent o d' estalvi amb el format IBAN.

Així mateix, s'ha introduït la incorporació automatitzada de l'escriptura pública en els expedients d'autoliquidacions de l'ITPAJD (model 600) i de l'ISD (models 650, 651 i 653). Per tant, ja no cal que el ciutadà aporti l' escriptura pública si la notaria ha tramès prèviament la declaració informativa notarial a l' Agència Tributària de Catalunya.

S'adjunta (AQUÍ) la Instrucció per a comprovació de valors de béns immobles de l'Agència Tributària de Catalunya per a fets imposables (ITP, Successions i Donacions) de l'any 2024.

Cal recordar que aquesta taula és de vital importància quan no tenim el valor de referència del cadastre de l'immoble en qüestió. Sempre, en primer lloc, s' ha de tenir en compte el valor de referència a efectes fiscals. Supletòriament, a falta d'aquest, se seguirà utilitzant estava taula com es feia tradicionalment. Multiplicant el valor cadastral pel coeficient multiplicador corresponent, a efectes d' obtenir el valor mínim fiscal.

La Resolució de la DG de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de Catalunya de 27 d'octubre de 2023 (DOGC de 8 de novembre de 2023), on es resol un cas relatiu a una acceptació d'herència amb diversos cohereus, on un d'ells, a més, sent prelegatari d'un immoble, accepta la seva part de l'herència i, així mateix, de forma unilateral, s' adjudica aquest bé que conforma el prellegat. El Registre de la Propietat denega la inscripció al·legant que, perquè aquesta adjudicació té efecte, és necessària la conformitat de tots els hereus.

El notari autoritzant presenta recurs i, la DG, alineant-se amb aquest, revoca la nota de qualificació, recordant que, de conformitat amb el CCCat (art. 427-22), el legatari pot prendre per si mateix possessió del llegat si es tracta d'un prellegat.

Adjunt (AQUÍ) la Resolució de la DGSJFP de 14 de novembre de 2023 (BOE de 4 de desembre de 2023), on la DG resol un cas de denegació d'anotació preventiva de sol·licitud d'acta notarial de junta, en el Registre Mercantil. Supòsit en què un soci vol que s'aixequi acta notarial de junta general i, per això, envia Email al president del consell d'administració sol·licitant-ho així, el qual li contesta afirmativament. Aquest soci intenta que es practiqui l' anotació preventiva en el Registre Mercantil en base a aquest Email, i el Registrador ho denega, afirmant que perquè sigui possible inscriure l' anotació preventiva, cal aportar el requeriment notarial als administradors.

La DG confirma la nota de qualificació i recorda que, per poder-se practicar l'anotació preventiva que es pretén, cal acreditar que s'ha efectuat el requeriment notarial als administradors (art. 104.1 RRM).

Adjunt (AQUÍ) la Resolució de la DGSJFP de 15 de novembre de 2023 (BOE de 4 de desembre de 2023), on la DG resol un cas d'una Junta General d'Accionistes a la qual, els administradors de la societat no hi assisteixen.

El Registrador Mercantil denega la inscripció dels acords adoptats, per aquesta causa, a l'empara de l'article 180 LSC ("els administradors hauran d'assistir a les juntes generals"). El notari recorre la qualificació, i la DG, alineant-se amb aquest, confirma que, en efecte, la inassistència de l' òrgan d' administració a la junta general no és motiu de nul·litat de la mateixa, sinó el que, en el seu cas generarà, és la responsabilitat dels administradors prevista en l' article 236 LSC.

Adjunt (AQUÍ) la Resolució de la DG de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de Catalunya de 10 de novembre de 2023 (DOGC d'1 de desembre de 2023), on es resol un cas relatiu a una escriptura de resolució de compravenda, d'acord amb una condició resolutòria pactada i inscrita, a causa de l'impagament de quantitats degudes.

En el supòsit la DG senti la interpretació correcta de l'article 621-54 CCCat, en virtut del qual, per poder donar per resolta la compravenda per impagament de les quantitats ajornades (perquè els venedors recuperin la propietat de l'immoble) cal que les quantitats impagades superin el 15% del preu íntegre (preu total de la compravenda), de manera que, només un cop s'hagin acumulat impagaments de quantitats vençudes que superin aquest 15% del preu total de compra, es podrà llavors sí donar per resolta la compravenda.

Adjunt (AQUÍ) la Resolució de la DGSJFP de 30 d'octubre de 2023 (BOE de 22 de novembre de 2023), on la DG resol un cas d'una acceptació d'herència d'una dona, morta vídua, amb dues filles, a les quals, en el seu testament, designada com a hereves per parts iguals, amb substitució vulgar pels seus respectius fills o descendents. En formalitzar-se l'acceptació d'herència, una de les germanes renuncia a l'herència, i en l'escriptura, la renunciant simplement manifesta que aquesta manca de fills o descendents (sense acreditar-se fefaentment de cap manera), de manera que l'altra germana s'adjudica tota l'herència. El Registrador denega la inscripció perquè entén que s'ha d'acreditar la inexistència de fills o descendents (mitjançant acta de notorietat o per qualsevol mitjà vàlid en Dret).

El notari autoritzant recorre la qualificació i, la DG, alineant-se amb aquest, revoca la nota de qualificació, confirmant que, quan la substitució vulgar testamentària es realitza de forma genèrica (amb expressions com "fills" o "descendents", és a dir, sense crides nominatives), amb la simple manifestació de la inexistència d'aquests, és suficient per formalitzar la renúncia i posterior acceptació per l'hereu afavorit per aquesta renúncia.

La Resolució de la DGSJFP de 23 d'octubre de 2023 (BOE de 22 de novembre de 2023), la qual pot ser d'utilitat en aquest cas de transmissions, ja que resumeix i analitza de forma detallada la legislació i documentació necessària per formalitzar la venda d'un immoble pertanyent a una congregació religiosa.

La Resolució de la DGSJFP de 8 de novembre de 2023 (BOE de 30 de novembre de 2023), on la DG resol un cas d'una compravenda d'immoble (local) arrendat, en l'escriptura del qual el Notari dóna fe que se li ha exhibit una escriptura on l'arrendatari renuncia al seu dret d'adquisició preferent que li reconeix la LAU.

El Registrador denega la inscripció, al·legant que cal que se li acrediti a ell també, fefaentment, els detalls i circumstàncies d'aquesta renúncia (aportant còpia d'aquesta escriptura de renúncia on el Registrador pugui analitzar els seus termes, la legitimació de qui l'atorga, etc.). La DG revoca la nota de qualificació, considerant que amb la dació de fe del notari conforme l' arrendatari ha renunciat al seu dret de tempteig és suficient, ja que la Llei no atribueix competències al Registrador per qualificar els extrems de l' esmentada renúncia.

Es resumeix a continuació, breument, una ponència relativa als poders preventius i als aspectes a tenir en compte en l' àmbit del Dret interregional:

• Gran utilitat del poder preventiu: evita a la família haver de recórrer a mesures de suport judicials (que tarden més d'un any a constituir-se, més el cost d'advocats, etc.).
• En breus serà possible consultar telemàticament, en el Registre Civil, la vigència d' aquests poders. Cautela a tenir en compte sempre que un apoderat acudeixi a Notaria a signar amb un d'aquests poders.
• Dubtes sobre Dret aplicable quan un client acudeix a notaria per signar un poder preventiu: Hem d'acudir sempre al criteri de la residència habitual (art. 9.6 Cc) per constituir el poder a l'empara del CCCat o el Cc.
• Recordar sempre incloure (o no), a petició del client, la clàusula sobre si es requereix autorització judicial per als mateixos actes per als quals la requereix el curador.
• A Catalunya, en els propers mesos, hi haurà novetats rellevants en aquesta matèria, ja que l' avantprojecte de reforma del Llibre II del Codi Civil Català sobre aquesta matèria entrarà al Parlament en breus ja, com a Projecte de Llei, de manera que, si es tramita ordinàriament, en uns mesos hi haurà una nova normativa en aquesta matèria amb modificacions molt profundes que haurem d' estudiar per adaptar les escriptures.

La Resolució de la DGSJFP de 3 d'octubre de 2023 (BOE de 2 de novembre de 2023), on la DG resol un cas relatiu a la prova del veïnatge civil d'una fal·lera i la seva importància per determinar el Dret successori aplicable.

En el supòsit, la causant, en el seu testament, manifesta que té veïnatge civil comú. No obstant això, el seu hereu (espòs), quan accepta l'herència, en aquesta escriptura d'acceptació manifesta que el veïnatge civil de la causant era la d'Eivissa, i en base a la mateixa, s'adjudica tota l'herència (a diferència d'això, si el veïnatge civil fos comú, com la causant no tenia descendents, però sí ascendents vius, aquests serien legitimaris). En presentar-se a inscripció l' esmentada escriptura d' acceptació d' herència, el Registrador la denega, en considerar que preval la manifestació del veïnatge civil comú realitzat per la morta en el seu testament.

La DG, alineant-se amb el Registre, considera que la prova del veïnatge civil és molt difícil (llevat d'aquells casos en què consti inscrita la manifestació expressa en el Registre Civil). Així doncs, en cas de dubtes, ha de prevaler la manifestació de l'interessat realitzada davant de Notari (doncs s'ha realitzat estant degudament informat per part del fedatari), fins i tot sobre el que pugui resultar de documents extrajudicials (com un certificat d'empadronament del que resulti que la persona està empadronada en aquest domicili des de fa més de 10 anys), doncs no sempre el veïnatge administratiu coincideix amb el domicili efectiu (que és el que determina el veïnatge civil).

La Resolució de la DGSJFP de 28 de juliol de 2023 (BOE de 12 d'octubre de 2023), on la DG resol un cas de venda d'una participació indivisa (1,329%) d'una finca, destinada a aparcament de vehicles. L'escriptura contenia la descripció d'aquesta finca registral en el seu conjunt (consistent en la planta soterrani d'un edifici destinada a aparcaments i trasters), però no la descripció d'aquesta concreta plaça d'aparcament l'ús i gaudi exclusiu de la qual s'atribuïa a la participació indivisa de finca transmesa.

La DG, alineant-se amb el Registrador, considera que cal que, en l' escriptura de compravenda, es descrigui amb detall els llindars i la superfície de la plaça d' aparcament que es transmet.

La Resolució de la DGSJFP de 5 de setembre de 2023 (BOE de 25 d'octubre de 2023), on la DG resol que en una escriptura d'acceptació, partició i adjudicació d'herència, la comptadora-partidora no s'ha limitat a l'estrictament particional i, en les adjudicacions, ha realitzat funcions dispositives que requereixen la intervenció dels hereus.

A més, hi ha un conflicte d' interessos entre dos cohereus germans, ja que un és tutor d' un altre, i per tant n' exerceix la representació legal. En ser els dos interessats en l' herència, i estar un d' ells representat legalment pel seu germà, hi ha conflicte d' interessos i en aquest cas és necessari la intervenció d' un defensor judicial.

S'adjunta (AQUÍ) la Resolució de la DGSJFP de 31 d'octubre de 2023 (BOE de 21 de novembre de 2023), en la qual la DG resol que és vàlida la Junta General convocada per administrador amb càrrec caducat, sempre que aquesta Junta General es convoqui per renovar l'òrgan d'administració i aprovar els comptes anuals de diversos exercicis com a forma de superar el tancament del Registre de la Propietat.

La Resolució de la DGSJFP de 7 de juliol de 2023 (BOE de 15 d'agost de 2023), on s'aprova el calendari per implantar la llei 11/2023 de digitalització d'actuacions registrals. Aquesta llei ve a instaurar la signatura electrònica de tots els assentaments i documents registrals i la portada d' un protocol en suport electrònic. L' esmentada resolució inclou dos annexos amb un calendari d' implantació de la signatura electrònica en cadascun dels Registres de la Propietat d' Espanya, i amplia el termini ordinari de qualificació registral de 15 dies hàbils a 30 dies hàbils, durant el termini d' un mes a comptar des de la data en què s' inicia la implantació de les actuacions digitals.

S' adjunta al resum la resolució amb els annexos en els quals es troben les respectives dates d' inici de la fase d' implantació de signatura electrònica, per a que tots els empleats de la notaria puguin consultar-les i tenir en compte que en el termini d' un mes des d' aquesta data, el termini de qualificació no és de 15 dies com habitualment, sinó de 30.

La importància d'aquesta consulta rau en el fet que s'autoritzen cancel·lacions d'hipoteques inscrites en tots els registres d'Espanya, i cadascun d'ells té una data prevista per a la implantació d'aquesta signatura electrònica!

S'adjunta article del nostre BLOG que resumeix els 10 punts principals de l'entrada en vigor de la Llei 11/2023 (AQUÍ).

Tres són els canvis principals que ens afectaran al nostre dia a dia:

• El primer és el dipòsit en seu electrònica notarial de tots els documents signats, sent fidel reflex del document en paper (matriu, units, diligències i notes).
• El segon gran canvi és la possibilitat de videofirmar amb certificat digital determinats tipus de documents una vegada que el ciutadà registrat al portal notarial;
• i per últim, la creació de les còpies autoritzades electròniques que substitueixen el paper amb la seva mateixa eficàcia i validesa.  

Després de 21 dies d'implementació ens hem trobat amb les següents casuístiques:

PEL QUE FA AL PORTAL NOTARIAL (PNC):

• Els ciutadans que vulguin realitzar tràmits hauran d'emplenar el formulari i validar el seu mòbil i correu de contacte. El tràmit és senzill i es completa pujant a la plataforma el document d'identitat. Ho hem validat i funciona correctament per a ciutadans identificats amb DNI, NIE i PASSAPORT.
• La forma més pràctica d'accedir i que serveix també per signar és utilitzar un certificat digital. Recomanem el de la Fàbrica Nacional de Moneda i Timbre, tot i que hi ha diverses entitats emissores certificades per Ancert.
• El ciutadà que accedeixi podrà consultar tot el seu històric d' escriptures entre l' 1 de gener de 2007 i el 8 de novembre de 2023. El signat a partir de l'entrada en vigor de la llei encara està per determinar com es publiqués.

PEL QUE FA A LA VIDEOFIRMA:

• Des de l'inici hem aconseguit realitzar amb èxit 2 videofirmes. Si bé és una tecnologia molt nova i que té les seves limitacions no ha resultat complex de realitzar un cop el client està registrat al portal i disposa del certificat digital per poder signar.
• La connexió es realitza amb una aplicació integrada al navegador web i és intuïtiva i senzilla. Esperem que a mesura que els ciutadans es registrin augmenti el nombre de documents atorgats per aquest mètode.

QUANT A LA CÒPIA AUTORITZADA ELECTRÒNICA:

• Ja hem emès les primeres còpies autoritzades electròniques amb codi segur de verificació (CSV).
• El procés el gestionem des del mateix Word i de manera paral·al dipòsit del document tot i que es pot emetre amb posterioritat, sempre per a documents signats a partir del 9 de novembre de 2023.
• El document es publica a la seu electrònica notarial i es genera de forma ràpida i senzilla en SIGNE el CSV per remetre al client.
• Una vegada pujat a la seu electrònica es comparteix amb el client mitjançant un correu electrònic en el qual li facilitem un enllaç a la seva còpia autoritzada electrònica. Aquest mètode de lliurament li dóna autenticitat i validesa legal enfront de tercers. Creiem que a poc a poc anirà substituint el paper ja que per a la seva consulta i validació no cal estar donat d'alta al portal notarial del ciutadà.

DUBTES MÉS FREQÜENTS DE PROTOCOL ELECTRÒNIC i VIDEOFIRMA:

A SIC, dins de l'apartat "Llei 11/2023. Digitalització d'actuacions notarials i registrals" es pot trobar un document amb preguntes i respostes sobre dubtes existents en relació a la posada en marxa de la Llei 11/2023, s'han emès dues publicacions: volum 1 i volum 2.

Així mateix, s'adjunten (AQUÍ en singular i AQUÍ plural), plantilles base per a qualsevol escriptura electrònica atorgada per videofirma a través del Portal Notarial del Ciutadà.

MODIFICACIÓ DE L' ÍNDEX ÚNIC INFORMATITZAT. NECESSITAT D'INFORMAR PER SEPARAT DEL NOMBRE DE FOLIS EN SUPORT PAPER / TELEMÀTIC:

A partir del 9 de novembre de 2023, es modifica l' Índex Únic Informatitzat per incorporar com a camp obligatori a informar en cada instrument públic el nombre de folis de matriu del suport paper per separat del nombre de folis en suport electrònic.

‍

Per a qualsevol dubte en tot el relacionat amb la nova digitalització al respecte (tant d'empleats com de clients), contactar amb Antonio Alba per a la seva resolució en el correu: antonio@jesusbenavides.es

S'adjunta (AQUÍ) una nota informativa d'OCP amb resum de les principals novetats del Reial Decret 571/2023, sobre inversions exteriors. Es consideren inversions exteriors les següents:

Inversions estrangeres a Espanya:

• Participació d ' un NO RESIDENT en societats espanyoles que superi el 10% del capital social.
• Adquisició d'immobles a Espanya per NO RESIDENTS que superin els 500.000 euros.
• En el cas que els fons emprats en la inversió tinguin origen en jurisdiccions no cooperatives, s' exigeix declaració prèvia. L'ordre de 9 de febrer de 2023 (AQUÍ) conté la llista de jurisdiccions no cooperatives.

Inversions espanyoles a l' exterior:

• Participació en el capital de societats no residents que superi el 10 % del capital social.
• Adquisició de béns immobles sits a l' exterior per import superior a 300.000 euros.
• En el cas que la destinació de la inversió sigui una jurisdicció no cooperativa cal igualment la declaració prèvia.

Obligacions del notari:

• Quan entri en vigor el desenvolupament normatiu del Reial decret, serà obligatori que el notari remeti la informació sobre la inversió exterior al Consell General del Notariat.
• En el període transitori, la presentació telemàtica de les declaracions es realitza mitjançant AFORIX.
• Es manté vigent l' obligació del notari de remetre a la Direcció General de Comerç Internacional i Inversions, mitjançant escrit, en els mesos de gener i juliol de cada any, una relació d' aquelles operacions intervingudes que tinguin la consideració d' inversió estrangera, durant el semestre precedent respecte de les quals no s' hagi interessat del notari la presentació de la corresponent declaració.

La DG resol un cas d'un edifici, amb diverses plantes, dividit horitzontalment, on es declara el final d'obra de només part d'ells (en concret, del local baix i de la primera planta, no així de la resta de plantes).

En aquest cas, la DG ho accepta, afirmant que no hi ha inconvenient en què la constància de la terminació d'obra pugui ser parcial, per fases, i fins i tot per pisos; doncs pot ocórrer en la pràctica que hi hagi elements no acabats, sense que això obsti a la inscripció de la terminació d' altres, sempre que s' acrediti degudament.

S'adjunta (AQUÍ) una Nota del Consell General del Notariat, on es detallen les principals reclamacions que l'Assegurança de Responsabilitat Civil dels Notaris està havent d'atendre davant de negligències, errors o males praxis professionals. A continuació, alguns exemples destacables:

• Diverses reclamacions relatives a documents autoritzats amb persones amb capacitats psíquiques minvades. Extremar precaucions amb persones ancianes que presentin indicis de deteriorament cognitiu, incapacitades / amb mesures de suport per a l'exercici de la capacitat jurídica, sota tutela, curatela, etc.  
• Suplantacions d' identitat. Extremar la diligència en verificar la identitat de la persona amb la seva foto de DNI / NIE / Passaport, etc.
• Verificació de càrregues hipotecàries. Extremar precaucions amb hipoteques cancel·lades econòmicament, però no registralment. Exigir constància documental que efectivament el préstec garantit està pagat.

Com ja es va informar en anteriorment, el pròxim 9 de novembre entrarà en vigor la Llei 11/2023, que permetrà la signatura telemàtica de documents públics (això és, a través d'un sistema de videoconferència amb el Notari i signatura electrònica, sense necessitat que el client acudeixi físicament a la notaria). AQUÍ es pot trobar un article al blog de la Notària de Jesus Benavides amb més detall al respecte (quins documents es podran signar, procediment, etc.).

Per ser pioners amb aquesta novetat i donar el millor servei als clients, s'ha creat a la pàgina web de la notaria de Jesús Benavides un nou apartat (Videofirma) on, mitjançant uns didàctics vídeos, s'explica tot el procés que haurà de seguir qualsevol ciutadà que vulgui posar en pràctica aquesta possibilitat.  

Per a qualsevol dubte al respecte (tant d'empleats com de clients), contactar amb Antonio Alba per a la seva resolució en el seu correu electrònic: antonio@jesusbenavides.es.

Informació d'interès en sol·licitar còpies de testaments al Col·legi. Per evitar problemes en cas de discrepàncies de dates, es demana per part del Col·legi que, quan es remeti una sol·licitud de còpia, s'adjunti a la sol·licitud de còpia de testament els corresponents certificats de defunció i últimes voluntats per identificar de forma més exacta aquesta petició.

S'adjunta (AQUÍ), un interessant article d'un company Notari, on s'exposen una sèrie de reflexions pràctiques a tenir en compte quan en un document públic intervingui una persona física estrangera. A tall de resum, es destaquen les més rellevants:

• Identificació. S' apliquen les regles generals del Reglament Notarial. En concret, en el cas dels estrangers comunitaris aquesta es realitza a través, bé del seu passaport, bé del seu document d' identitat nacional.
• NIE: Els estrangers que, pels seus interessos econòmics, professionals o socials, es relacionin amb Espanya, han d' estar dotats, a efectes d' identificació, d' un nombre personal, únic i exclusiu, de caràcter seqüencial. Necessari per a totes aquelles operacions amb transcendència tributària.
• Traducció: Llevat que el notari conegui l' idioma estranger, caldrà atenir-se al que disposa l' article 150 del Reglament Notarial i demanar un intèrpret.
• Mitjans de pagament: Molta cura i diligència amb matèria de prevenció de blanqueig. És altament recomanable exigir que els comptes d'ingrés i abonament siguin de bancs espanyols. Si hi hagués bancs estrangers o comptes de terceres persones, s'exigirà informació el més completa i fidedigna possible sobre l'origen dels fons, requerint justificació documental (certificats de titularitat dels comptes, contractes justificatius de l'origen dels fons, etc.).
• Apostilla: Resulta imprescindible comptar amb ella respecte dels documents atorgats a l' estranger.
• Operacions immobiliàries. Recordar la retenció del 3% del preu (Impost de la Renda de No Residents) i inversió del subjecte passiu en la "plusvàlua municipal".

S'adjunta (AQUÍ) nota aclaridora d'OCP sobre diverses qüestions relatives al Registre Central de Titularitats Reials i les obligacions dels Notaris al respecte:

• Per a l'atorgament del negoci jurídic, no és requisit de validesa l'obtenció del correu electrònic a què es refereix l'article 4 del RD 609/2023, ja que no forma part dels requisits d'identificació del titular real.
• Percentatge de participació: només s' haurà d' incloure aquesta informació quan calgui efectuar una nova acta de manifestacions per al supòsit que existeixi discordança entre el contingut de la BDTR i la manifestació de l' atorgant

S'informa que en SIC, dins de l'enllaç "Llei 8/2021 de suport a la discapacitat" es posa a disposició dels empleats un protocol marc signat entre la Fiscalia General de l'Estat i el sector bancari per clarificar les atribucions del guardador de fet en l'àmbit de les gestions bancàries.

Aquest document també ha estat objecte d'anàlisi detallada en un article del nostre blog (AQUÍ es pot consultar).

Adjunt la Resolució de la DGSJFP de 26 de juliol de 2023 (BOE de 28 de setembre de 2023). La DG resol un cas d' una CV d' un immoble, en el qual la part venedora és representada per un apoderat, manifestant aquest que el seu poder és vigent, i el notari, donant el seu judici de suficiència positiu en l' escriptura. No obstant això, de les dades obrants en el Registre Mercantil, resulta que aquest poder estava revocat de feia pocs dies, havent-se publicat aquesta revocació en el BORME, una vegada inscrita en el Registre (moment a partir del qual és oposat enfront de tercers), el mateix dia de la signatura de la CV.

La DG confirma la qualificació del Registre, de manera que no es pot inscriure el dret del comprador ja que el venedor no va estar degudament representat per una persona amb facultats suficients per formalitzar aquesta venda.

Per tenir en compte el cas i realitzar les consultes pertinents en el Registre en una data el més propera possible a la signatura de l'escriptura (si és possible, el mateix dia), per evitar casos així.

Adjunt la Resolució de la DGSJFP de 24 de juliol de 2023 (BOE de 27 de setembre de 2023). La DG resol el típic cas de "sortida" d'un soci d'una SL. Per a això, la societat recompra totes les participacions d'aquest soci (per un valor de reemborsament superior al nominal) per a, a continuació, reduir el capital social en el mateix import (procedint així a la seua amortització) i, així mateix, dotar una reserva indisponible, per l'import de la reducció (prenent com a referència el nominal de les participacions, i no el valor reemborsat al soci, que com s' indica, és superior), per garantir els drets dels creditors.

El Registre qualifica negativament perquè considera que l'import de la reserva ha de ser igual "al valor del rebut pel soci" (això és, al total reemborsat, i no només al valor nominal de les participacions).

La DG revoca la qualificació del Registrador Mercantil, determinant que en aquests casos l' import de la reserva indisponible ha de ser igual al valor nominal de les participacions amortitzades, i no a l' import reemborsat al soci sortint

S'informa a la plantilla de la recent aprovació del Reial decret 571/2023, de 4 de juliol, sobre inversions exteriors (AQUÍ es pot consultar), que haurà de ser tingut en compte quan es formalitzin operacions amb no residents. En concret, es modifica la normativa anterior en els aspectes fonamentals següents:

1.- Es consideren inversions estrangeres als efectes de fer la corresponent declaració posterior al Registre d' Inversions del Ministeri d' Economia, les següents:

• Participació per no residents en societats espanyoles quan aquesta participació superi el 10% del capital social o dels drets de vot de la companyia (anteriorment s'exigia que la participació fos del 50%).
• Adquisició de béns immobles a Espanya per no residents quan l'import superi els 500.000€ (anteriorment el límit mínim estava en 3.000.000 €).

En aquests casos el titular no resident té l'obligació de declarar davant el Registre d'Inversions del Ministeri d'Economia la inversió, mitjançant els models que resulten de la disposició transitòria 3 del Reial Decret (models DP1, D1A D1B, DP2, D2A, D2B).

2.- Si l'operació ha estat intervinguda per Notari, haurà de comunicar la inversió al Consell General del Notariat a través de la seu electrònica notarial (SIGNO) i, en tot cas, advertir el compareixent de l'obligació de presentació.

3.- En el cas que les inversions considerades estrangeres (de conformitat amb l'article 4 del Reial Decret), tinguin origen en un país de jurisdicció no cooperativa (antics paradisos fiscals), que són les recollides a l'Ordre de 9 de febrer de 2023, caldrà fer una declaració prèvia i els Notaris hauran d'exigir-la abans de l'atorgament, i advertir expressament d' això en el document públic.

Entra en vigor el dia 19 de setembre de 2023 el Reial decret 609/2023, d'11 de juliol, pel qual es crea el Registre Central de Titularitats Reials. Aquest registre és de consulta obligada per a tots els subjectes obligats per la llei al control del blanqueig de capitals, entre ells els notaris. No obstant això, fins que no es produeixi el bolcat de dades a aquest registre, per a la qual cosa es donen 9 mesos, el Reial Decret estableix que cal seguir acudint a les fonts tradicionals (Base de dades del Titular Reial a través de Signe).

S'adjunta (AQUÍ) un document informatiu del Consell General del Notariat, a través del qual, es dona a conèixer un servei de què disposen els Notaris, per poder recórrer judicialment aquelles qualificacions negatives (o també Resolucions de la DGSJFP) que puguin suposar un interès corporatiu per als Notaris.

Així doncs, en cas que l' empleat es trobi amb una qualificació negativa que consideri que pot afectar el Notariat en el seu conjunt, pot plantejar aquesta possibilitat al notari, la qual es podrà demanar per les vies que s' indiquen en el document adjunt.

Adjunt la Resolució de la DGSJFP de 10 de juliol de 2023 (BOE de 28 de juliol de 2023). D'acord amb ella, i a tall resum, la DG determina que, en el marc d'una elevació a públic d'acords socials d'una SL (cessament i designació de càrrecs), si en el certificat no s'indica el quorum d'adopció dels acords, però en l'escriptura sí que s'especifica (mitjançant una manifestació de l'administrador), això és suficient per poder inscriure l' acord en el Registre Mercantil.

Adjunt la Resolució de la DG de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació, de 17 de juliol de 2023 (DOGC de 31 de juliol de 2023). D' acord amb ella, i a tall resum, la DG determina que el que accedeix primer al Registre, és el que preval.

Supòsit en el qual, l' any 1986, mitjançant document privat, es constitueix un usdefruit vitalici sobre una finca. Posteriorment, el 09/02/2023, s'eleva a públic aquest document privat i es presenta a inscripció en el Registre de la Propietat. No obstant això, el Registrador denega la inscripció, ja que data 03/02/2023, això és, 6 dies abans, es va presentar a inscripció una escriptura de lliurament de llegat, en la qual s'adjudica aquest dret d'usdefruit a un tercer, en base a una acceptació d'herència d'una persona morta el 2022.

En aquest cas, la DG recorda el principi bàsic de funcionament del Registre, això és, prior in tempore, potior in iure, de manera que, el que primer arriba al Registre i s'inscriu (usdefruit de 2022 presentat el 3 de febrer de 2023), preval davant la resta de drets (en aquest cas, un usdefruit constituït en document privat el 1986 i presentat a inscripció el 9 de febrer de 2023 en base a una escriptura d' elevació a públic).

S'adjunta (AQUÍ) interessant article on es resumeix la doctrina de la DG sobre la teoria del negoci jurídic complex. Es tracta de casos on una persona casada compra ella sola un immoble, i tot seguit l'hipoteca. Com és sabut, la regla general determina que, per hipotecar l' habitatge habitual, encara que aquesta pertanyi a un sol dels cònjuges, és necessari el consentiment de l' altre. Com a excepció a aquesta regla general, sorgeix la teoria del negoci jurídic complex, en virtut de la qual, no és necessari el consentiment del cònjuge no titular en la constitució d' hipoteca sobre habitatge habitual immediatament posterior a la seva compra, és a dir que la hipoteca se signi amb el nombre immediatament posterior de protocol a la de compravenda.

En el cas d'estrangers, CURA, doncs la DG no admet la doctrina del negoci jurídic complex, llevat que aquest dret estranger ho permeti i així s'acrediti (així doncs, s'haurà de verificar mitjançant informe del notari si el Dret estranger que regeix el règim matrimonial concret dels clients, admet o no aquesta teoria del negoci complex).

S'adjunta (AQUÍ) interessant document que recull un resum de la doctrina de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública, en matèria aranzelària, dels anys 2020 – 2023. Per consultar en cas de dubtes sobre com minutar escriptures concretes.